沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U8-8-103投資分析報(bào)告

PAGE2PAGE2TOC\o"1-3"\h\u目錄359一、綜述 476671、項(xiàng)目情況 4116342、效益風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 5324483、重慶大學(xué)城簡(jiǎn)介 515846二、行業(yè)及市場(chǎng)分析 640781、片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查 6126372、周邊樓盤價(jià)格比較 754883、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 1019024、產(chǎn)品銷售分析 10279095、客戶定位 111469三、項(xiàng)目區(qū)位、周邊規(guī)劃及配套等調(diào)查 1210896四、項(xiàng)目綜合分析 13196691、優(yōu)勢(shì)分析： 13232312、機(jī)會(huì)分析： 1476853、劣勢(shì)分析： 14275414、威脅分析： 1424944五、項(xiàng)目（產(chǎn)品）方案構(gòu)想及競(jìng)爭(zhēng)分析 16138681、產(chǎn)品方案構(gòu)想 16243842、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析 1620376六、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 17224061、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 1786512、建設(shè)分期、銷售進(jìn)度計(jì)劃 1956383、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（方法）、成本及費(fèi)用測(cè)算 1952864、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)測(cè)算 21188185、風(fēng)險(xiǎn)分析 224261七、結(jié)論與建議 24251571、結(jié)論 24122242、項(xiàng)目融資建議 2466373、銷售建議 2522135八、附件 26沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U8-8-1/03投資分析報(bào)告綜述(張建）1、項(xiàng)目情況本項(xiàng)目行政隸屬于重慶市沙坪壩區(qū)，本項(xiàng)目位于大學(xué)城核心居住區(qū)的東南側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶科技學(xué)院、城市管理學(xué)院、第一中學(xué)等數(shù)所學(xué)府。目前大學(xué)城有15所高校，已有9所高校先后投入使用，目前入駐學(xué)生達(dá)到10萬人，到2021年，15所高校全部建成，師生規(guī)模30萬人。地塊距最近的沙坪壩商業(yè)區(qū)有20公里的路程。該地塊處在黃金地段，潛力巨大，所以在這里投資具有相當(dāng)大的潛力?！锏貕K編號(hào):11085★起始時(shí)間：2021-09-19★截止時(shí)間：2021-09-19★成交時(shí)間：2021-09-21★土地面積：72756㎡ ★建設(shè)用地面積：72756㎡★起始價(jià)：20954萬元 ★規(guī)劃建筑面積：109134㎡★規(guī)劃用途：其他普通商品住房用地★成交價(jià)：27000萬元 ★成交樓面價(jià)：2474元★竟得方：重慶康田置業(yè)、重慶悅銀投資管理2、效益風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論按照計(jì)劃這個(gè)項(xiàng)目的效益還是很客觀的，投資額在51272.3萬元左右，利潤(rùn)在22613.55萬元左右，利潤(rùn)率還是比較客觀的。同時(shí)NPV=9888,IRR=26%；該計(jì)劃的NPV(凈現(xiàn)值)和IRR（內(nèi)部收益率）都是大于0的，但是投資額比較大，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，但是投資都是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，我們只能盡力做好一切防范措施，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看該項(xiàng)目是非常有潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的。3、重慶大學(xué)城簡(jiǎn)介重慶大學(xué)城，位于虎溪鎮(zhèn)，規(guī)劃占地30平方公里，定位為全國(guó)重要的科教節(jié)點(diǎn)、西南地區(qū)高級(jí)人才培訓(xùn)中心、科研與交流中心、創(chuàng)新中心和產(chǎn)業(yè)化基地。具有高教、科研核心功能以及大學(xué)產(chǎn)業(yè)集群基本功能，同時(shí)包括居住、服務(wù)、文化、休閑、旅游、生態(tài)保護(hù)等服務(wù)輔助功能和延伸功能，打造西部教育高地。行業(yè)及市場(chǎng)分析（房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)調(diào)查分析）（何偉）1、片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查大學(xué)城房?jī)r(jià)走勢(shì)圖計(jì)算單位：元/平方米（信息來源：/）重慶房?jī)r(jià)走勢(shì)圖計(jì)算單位：元/平方米（信息來源：/）2、周邊樓盤價(jià)格比較中渝春華秋實(shí)地址：[沙坪壩大學(xué)城]大學(xué)城東路（科技學(xué)院旁）特色：別墅、高層、公寓、商業(yè)行情：高層套內(nèi)均價(jià)6100元/平米，公寓套內(nèi)均價(jià)6600元/平米協(xié)信城立方地址：[沙坪壩大學(xué)城]東路（科技學(xué)院旁）特色：普通住宅別墅行情：均價(jià)6000元/平米北麓國(guó)際城地址：沙坪壩大學(xué)城（重慶科技學(xué)院旁）特色：普通住宅商住兩用行情：高層套內(nèi)均價(jià)5800元/平米；洋房套內(nèi)均價(jià)約7000元/平米東方劍橋地址：[沙坪壩大學(xué)城]中路17、19號(hào)（大學(xué)城重大東門旁）特色：普通住宅行情：均價(jià)6000元/平米康田漫城地址：[沙坪壩大學(xué)城]西永組團(tuán)分區(qū)U8-10-1/02地塊（重慶科技學(xué)院前行右轉(zhuǎn)100米）特色：普通住宅行情：均價(jià)5800元/平米地址：重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城重大東門旁

特色：普通公寓;別墅行情：8548元/平米3、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析大學(xué)城所在的西永組團(tuán)是重慶市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，未來規(guī)劃人口將達(dá)到45萬人，穩(wěn)定的人群將拉動(dòng)大學(xué)城房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。大學(xué)城商鋪購(gòu)房者主要以沙坪壩區(qū)和江北區(qū)為主，其職業(yè)特征主要是大學(xué)城教師、政府工作人員和大型企業(yè)高級(jí)管理人才，年齡以30-45歲為主。大學(xué)城商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲和服裝為主。當(dāng)前，大學(xué)城商業(yè)消費(fèi)群體比較單一，主要以學(xué)生為主。大學(xué)城商業(yè)未來放量近275萬㎡，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。4、產(chǎn)品銷售分析該產(chǎn)品的銷售方式根據(jù)中等收入群體而定，產(chǎn)品能很好的得到消費(fèi)群體的接受，照現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面購(gòu)房情況看，大多數(shù)購(gòu)買者都認(rèn)為必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長(zhǎng)，并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能對(duì)發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。這些都在該產(chǎn)品的銷售方案當(dāng)中，這也形成該產(chǎn)品銷售中的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。5、客戶定位通過重慶幾大有代表性樓盤的盤點(diǎn)，可將購(gòu)房群體分為投資型、首次置業(yè)型、舊城改造型、居住改善型以及周邊縣市移居型5大客戶群體，所占比重各占20%。（1）、投資型群體目前重慶的大環(huán)境比較好，中央在此的投資將會(huì)超過每年5000個(gè)億，令重慶房?jī)r(jià)在全國(guó)還處于低位，升值潛力較大，所以外地投資者比較傾向于此。（2）、首次置業(yè)型重慶的大學(xué)數(shù)量在全國(guó)僅次于北京、上海，因此這個(gè)龐大的消費(fèi)群體不容忽視，假如每?jī)蓚€(gè)畢業(yè)生買一套房子，就能將重慶房產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)5年，但主要以小戶型為主。（3）、舊城改造喬遷型重慶已進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此老城區(qū)已不能滿足未來城市配套的發(fā)展要求，舊城換新城勢(shì)在必行，因此，將拆遷產(chǎn)生的喬遷群體進(jìn)行二次置業(yè)，這只隊(duì)伍在未來五年內(nèi)的消費(fèi)力量還是很大的。（4）、居住改善型隨著人們生活水平的提高，人均住宅面積將會(huì)越來越大，這就使一部分富起來的人群不斷改善自己的生活環(huán)境，即二次置業(yè)或三次置業(yè)。（5）、周邊縣市移居型城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市的生活距離越來越近，即從鄉(xiāng)鎮(zhèn)涌入重慶的人口將不斷增加。三、項(xiàng)目區(qū)位、周邊規(guī)劃及配套等調(diào)查（楊童）該地塊為其他普通商品住房用地，地塊面積72756㎡，容積率1.5，土地成交價(jià)：27000萬元。區(qū)位配套公交：289291271251璧山到大學(xué)城璧山到紅旗河溝璧山到朝天門璧山到沙坪壩璧山到石橋鋪璧山到菜園壩璧山到南坪璧山到龍頭寺等公交，并且大學(xué)城西部客運(yùn)站距離本小區(qū)也只有1公里，出行便捷。學(xué)校：重慶科技學(xué)院、重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶城市管理學(xué)院等學(xué)府以及大學(xué)城一中、八中等中學(xué)，。購(gòu)物：重百（龍湖睿城店）、新又好超市、家和民心超市、家佳超市、渝和超市、重慶極捷商城、雅客來超市（熙街店）。醫(yī)院：仁安醫(yī)院、陳家橋中心醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學(xué)附屬大學(xué)城醫(yī)院、重慶大學(xué)大學(xué)城醫(yī)院。銀行：中國(guó)工商銀行大學(xué)城營(yíng)業(yè)廳、農(nóng)行大學(xué)城支行、中國(guó)建設(shè)銀行大學(xué)城支行、中國(guó)銀行大學(xué)城重大分理處、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行東方劍橋營(yíng)業(yè)廳、招商銀行虎溪支行、民生銀行大學(xué)城支行、中國(guó)郵政虎溪營(yíng)業(yè)部、重慶市農(nóng)村商業(yè)銀行大學(xué)城分理處、重慶市農(nóng)村商業(yè)銀行虎溪分理處。餐飲：秦媽火鍋（大學(xué)城店）、奇火鍋(大學(xué)城店）)、齊齊火鍋(大學(xué)城店)、烏托邦咖啡廳、頤真香湯鍋坊、絕味鴨脖(龍湖睿城店)、欣陽餐館、仕權(quán)山莊火鍋、滿椒紅火鍋、蝸居時(shí)尚酒店、勛浩商務(wù)酒店、似家心怡酒店（大學(xué)城店）。四、項(xiàng)目綜合分析（SWOT法）（龔凱旋）1、優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于西部新城“一城三園”的大學(xué)城，區(qū)域15所高校所帶來的文化氛圍和商機(jī)將不容小覷，惠普和富士康都將在大學(xué)城建立產(chǎn)業(yè)園。良好的整體規(guī)劃和高端的產(chǎn)品業(yè)態(tài)也正適合經(jīng)營(yíng)理念。位置優(yōu)勢(shì)：本地塊相對(duì)主城區(qū)地勢(shì)平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃交通便捷；輕軌和大學(xué)城隧道的開通，使本項(xiàng)目與富力城、龍湖.東橋郡相比交通更快捷方便，沿橫四路項(xiàng)目直接穿隧道到主城區(qū)；本項(xiàng)目還處于外環(huán)高速的入口處，目前主城區(qū)交通比較混亂，塞車比較嚴(yán)重，而從本項(xiàng)目進(jìn)入外環(huán)高速可以直達(dá)機(jī)場(chǎng)和北部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈；地鐵1號(hào)線2021年全線貫通，沙坪壩十幾分鐘即達(dá)，至璧山僅5分鐘，至朝天門僅約40分鐘車程。2、機(jī)會(huì)分析（1）、區(qū)域規(guī)劃，城市空間西進(jìn)速度越來越快。隨著微電子產(chǎn)業(yè)園、物流園及各高校的持續(xù)建設(shè)，主城西部已初具規(guī)模，擬形成“一城三園”的發(fā)展態(tài)勢(shì)（即大學(xué)城、西永微電子工業(yè)園、鐵路物流園和臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園）。（2）、擴(kuò)大的消費(fèi)群體，重慶作為第四個(gè)直轄市，人口膨脹近幾年很快，從周邊縣市涌向重慶的人口越來越多，這就滿足了剛性需求。（3）、高端品質(zhì)樓盤的需求，高端品質(zhì)樓盤的市場(chǎng)份額還不是很大，如果本項(xiàng)目走高端產(chǎn)品道路，不但可以搶占到一定市場(chǎng)份額，更重要的是可以在短時(shí)間內(nèi)塑造自己的品牌形象。劣勢(shì)分析（1）、位置雖然緊鄰重慶大學(xué)，但是該項(xiàng)目目前還不是凈地，周邊的配套也很是不夠完善，因道路還沒有完成，則目前市場(chǎng)關(guān)注度不夠。（2）、本項(xiàng)目地理位置雖處大學(xué)城，但并非處在大學(xué)城的主干道，相對(duì)龍湖.東橋郡、富力城和融城華府的位置，競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)小一些。4、威脅分析（1）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成客戶分流，周邊區(qū)域的地塊還處于待開發(fā)狀態(tài)，將來勢(shì)必會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售帶來較大的沖擊。（2）、產(chǎn)品能否真正達(dá)到預(yù)想目標(biāo)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及到開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷企劃、物業(yè)管理等眾多方面的專業(yè)化工作，能否在各個(gè)層面上都達(dá)到與本項(xiàng)目匹配的標(biāo)準(zhǔn)與要求，是本項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵。（3）、未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，企業(yè)購(gòu)買辦公物業(yè)的需求縮小；本物業(yè)體量較大，需要投入大量資金，有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家政府不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政策，到目前為止調(diào)控仍在持續(xù)當(dāng)中，未來影響可能加劇。（4）、作為一個(gè)在房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力大的市場(chǎng)，只有做好項(xiàng)目質(zhì)量與品質(zhì)，才能贏取更多的客戶，帶來更大的市場(chǎng)契機(jī)。（5）、雖然大學(xué)城房?jī)r(jià)一直都有升高的趨勢(shì),且近年來國(guó)家通過一系列政策法規(guī)嚴(yán)格土地管理制度，收縮“地根”，但與機(jī)遇并存。（6）、所以本報(bào)告建議在項(xiàng)目運(yùn)作過程中要通過切實(shí)有效的運(yùn)營(yíng)管理手段來降低項(xiàng)目的綜合成本，突現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（7）、在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期銷售過程中則要通過嚴(yán)謹(jǐn)領(lǐng)先的整體策劃提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)展客源范圍和通過精確有效的營(yíng)銷操作，避免因留滯房源吞噬利潤(rùn)，進(jìn)而在確保項(xiàng)目去化的基礎(chǔ)上通過銷售節(jié)奏的控制提高整體利潤(rùn)水平。項(xiàng)目（產(chǎn)品）方案構(gòu)想及競(jìng)爭(zhēng)分析（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）（唐進(jìn)）1、產(chǎn)品方案構(gòu)想本項(xiàng)目位于西部新城“一城三園”的大學(xué)城，區(qū)域15所高校所帶來的文化氛圍和商機(jī)將不容小覷，惠普和富士康都已在大學(xué)城建立產(chǎn)業(yè)園。規(guī)劃入駐大學(xué)15所，教師、學(xué)生人數(shù)15—20萬人，社會(huì)人口25萬人。但是大學(xué)城商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，熙街遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的需求。因此，本地塊用于建設(shè)商業(yè)裙房，這樣與周邊的發(fā)展緊密聯(lián)系，更有利于該項(xiàng)目的發(fā)展。因此，結(jié)合本項(xiàng)目用地實(shí)際情況結(jié)合未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，綜合定位本項(xiàng)目如下：

中小戶型公寓+商業(yè)裙房+花園洋房

2、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析本地塊的產(chǎn)品符合該區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)，并且集結(jié)了多個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)于一體，涵蓋特色中餐、特色江湖菜、經(jīng)典小吃、KTV、超市、銀行、休閑娛樂等多元化業(yè)態(tài)。能夠充分發(fā)揮發(fā)展過程中的集體優(yōu)勢(shì)，使得該地塊的產(chǎn)品得到很好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該地段處于該區(qū)域的流動(dòng)人口較多的地段,有良好的地段優(yōu)勢(shì)。六、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算（蒲彬.楊童）1、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)（總平面布置圖）建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表根據(jù)重慶市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃函有關(guān)規(guī)定，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目指標(biāo)備注基地面積72756㎡ 總建筑面積109134㎡包括住宅，商業(yè)建筑，車庫(kù)地上建筑面積96204㎡住宅和商業(yè)建筑公寓面積85062㎡花園洋房和高層住宅商業(yè)裙房11142㎡地下建筑面積12930㎡地下停車庫(kù)容積率1.5地下停車位300個(gè)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖規(guī)劃詳細(xì)圖類型代號(hào)單位F1F2F3F4F5方案特征花園洋房高層高層高層商業(yè)數(shù)量棟161512層數(shù)層91515153占地面積M2266418023602621857建筑面積M2426242700354003930111422、建設(shè)分期、銷售進(jìn)度計(jì)劃（計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖）銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（方法）、成本及費(fèi)用測(cè)算銷售收入估算表產(chǎn)品類型一期二期三期合計(jì)高層（元/m2）580060006200花園洋房（元/m2）680070007400均價(jià)630065006800銷售量（萬m2）19240384813848396204銷售收入（萬元）12121.225012.726168.463302.3可出租商業(yè)面積（元/m2/月）8090100出租量（m2）3342.63342.64456.811142五年內(nèi)的收入（萬元）1604.41805.02674.16083.5車位價(jià)格（萬/個(gè)）151515銷售量（個(gè)）10012080300銷售收入（萬）1500180012004500總銷售收入（萬元）73885.8項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)量樓面分?jǐn)偪們r(jià)說明(元/m2)(萬平方米）(元/m2)(萬元)1土地費(fèi)用14997.375010942.7土地費(fèi)按100萬/畝估算2前期工程費(fèi)用2507.31251825.0250元/m2,包括設(shè)計(jì)、勘查、人防、可研、招投標(biāo)費(fèi)、土地平整等3建安工程費(fèi)150011120016500.01500元/m2，按建筑規(guī)模算4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)250112002750.0250元/m2包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等5不可預(yù)見費(fèi)761463.41、2、3項(xiàng)和的5%6管理費(fèi)用45900300萬/年，3年計(jì)7財(cái)務(wù)費(fèi)用03073.11-5項(xiàng)和的10%8營(yíng)銷費(fèi)用1402216.5銷售收入的3%9銷售稅費(fèi)4063.7銷售收入的5.5%所得稅前投資1143734.410所得稅7537.85費(fèi)用總額1151272.3經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)測(cè)算（NPV、IRR、投資回收期）現(xiàn)金流量表項(xiàng)目時(shí)間（年度）合計(jì)123451現(xiàn)金流出10014114651146511405907553424投資進(jìn)度25%25%25%25%100%1.1建設(shè)投資8370837083708371334811.2期間費(fèi)用99315591559153654256471.2.1財(cái)務(wù)費(fèi)用76876876876930731.2.2管理費(fèi)用2252252252259001.2.3營(yíng)銷費(fèi)用056656654254222161.3銷售稅費(fèi)1037103799499540631.4所得稅753802現(xiàn)金流入00152262861830042738862.1銷售收入00152262861830042738863靜態(tài)分析3.1凈現(xiàn)金流量-10014-1146537611721320967204613.2累計(jì)凈現(xiàn)金流量-10014-21479-17718-50620461靜態(tài)投資回收期4.034動(dòng)態(tài)分析折現(xiàn)率9%4.1現(xiàn)值(9187)(9650)2904121941362798884.2累計(jì)現(xiàn)值(9187)(18837)(15933)(3739)98884.3NPV98884.4IRR26%4.5動(dòng)態(tài)投資回收期4.27注：假設(shè)各期的現(xiàn)金流均發(fā)生在期末；所得稅在最后一年支付利潤(rùn)表利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目備注1銷售收入73885.82稅前投入43734.43靜態(tài)利潤(rùn)30151.4不考慮所得稅、土地增值稅4利潤(rùn)率0.695所得稅7537.85利潤(rùn)的25%6凈利潤(rùn)22613.557凈利潤(rùn)率0.5175、風(fēng)險(xiǎn)分析（盈虧平衡和敏感性分析）序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期0基本方案26.599144.271開發(fā)產(chǎn)品投資1018.711544.94-1035.8103144022售房?jī)r(jià)格1033.7106054.2-1019.214864.93租房?jī)r(jià)格1027.297184.27-1025.888894.32七、結(jié)論與建議（唐進(jìn).范小松）1、結(jié)論 大學(xué)城作為重慶市西部大開發(fā)十大重點(diǎn)工程之一，該區(qū)域?qū)⑽藗兦皝恚@將為區(qū)域內(nèi)部的住宅市場(chǎng)帶來巨大的潛在有效市場(chǎng)需求。目前區(qū)域內(nèi)已有較為成熟的樓盤，如旭陽臺(tái)北城、北麓國(guó)際城等，并且更多新興樓盤正在該區(qū)域內(nèi)新建。地塊處于一個(gè)位置俱佳的地段，擁有良好的發(fā)展空間。交通便捷，發(fā)展空間也在不斷提升，地塊的價(jià)值也會(huì)越來越高的，市場(chǎng)價(jià)值也是相當(dāng)可觀的，該項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)就在2億左右，因?yàn)橛欣麧?rùn)就有風(fēng)險(xiǎn)，所以投資也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，只能提升管理，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。在重慶成為特區(qū)及市政府對(duì)重慶城市新規(guī)劃，抓住開發(fā)時(shí)機(jī)，一定能為企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，認(rèn)為開發(fā)此項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目的收益可觀（對(duì)未來房?jī)r(jià)以及相應(yīng)收入的預(yù)計(jì)比較保守）、風(fēng)險(xiǎn)可控、增值潛力較大；應(yīng)在總體上采取積極增長(zhǎng)性戰(zhàn)略，抓緊落實(shí)項(xiàng)目融資等事宜，適時(shí)啟動(dòng)。進(jìn)而，抓住大學(xué)城以及重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，獲得更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。2、項(xiàng)目融資建議（1）、自有資金按公司組建性質(zhì)籌集，且應(yīng)占項(xiàng)目總投資的25%以上。（2）、銀行借貸應(yīng)考慮以土地或公司其他資產(chǎn)作抵押，向銀行貸款，金額可控制在項(xiàng)目總投資的40%以下。（3）、施工墊資將工程分包給經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的建筑承包商，由其前期墊資部分資金，但應(yīng)注意合法性及其墊資額度。（4）、招商引資以項(xiàng)目的預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益為依據(jù)對(duì)外招攬經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的其他投資商合作開3、銷售建議（1）、針對(duì)大客戶購(gòu)買整層或更多在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再便宜100-500萬。（2）、購(gòu)買面積比較大且一次性付款進(jìn)行8折優(yōu)惠。（3）、一組客戶購(gòu)買面積不大，但團(tuán)購(gòu)（5組以上）進(jìn)行8.5折優(yōu)惠。（4）、有預(yù)約登記，辦理過貴賓卡的在以上優(yōu)惠基礎(chǔ)上再讓利1個(gè)百分點(diǎn)。（5）、有預(yù)約登記，從渠道部來訪的客戶在以上優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再讓利1個(gè)百分點(diǎn)。（6）、針對(duì)特殊人群有無障礙辦公區(qū)域。（7）、老客戶帶新客戶，贈(zèng)送相應(yīng)的禮品（空調(diào)、冰箱等等）（8）、在自己地產(chǎn)其他樓盤設(shè)置宣傳點(diǎn)，加大宣傳。（9）、在各大商圈(楊家坪商圈，沙坪壩商圈，大渡口商圈，南坪商圈）設(shè)置外展，吸引更多客戶來訪。（10）、在公交車上（站），輕軌上（站），地鐵上（站）設(shè)置廣告。（11）、在主要路段（如內(nèi)環(huán)高速）設(shè)置大型戶外廣告牌（12）、通過路口設(shè)置路牌，路邊設(shè)置導(dǎo)旗，展示項(xiàng)目賣點(diǎn)。（13）、在重慶電視臺(tái)做宣傳推廣綜述，以上宣傳形式體現(xiàn)出重慶房產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)，尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)化的運(yùn)作階段，而開發(fā)商多是通過自身關(guān)系，針對(duì)特定的群體法陣客源。隨著類似樓盤開發(fā)的數(shù)量增多，客戶選擇面加大，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)激烈。附件（范小松）地塊衛(wèi)星圖沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U8-8-1/03地塊拍賣公告經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn),重慶市國(guó)土資源和房屋管理局決定以公開公告方式出讓1(幅)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、公開公告出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求:

宗地編號(hào)：11085宗地面積：72756平方米宗地坐落：沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U8-8-1/03地塊

出讓年限：40年容積率：≤1.5建筑密度(%)：

綠化率(%)：建筑限高(米)：土地用途：其他普通商品住房用地

投資強(qiáng)度：萬元/公頃保證金：4191萬元

備注：該宗地公告起始價(jià)20954萬元，規(guī)劃用途為二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地，最大可建面積109134平方米，最大建筑密度、綠地率按規(guī)劃要求。

二、中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織均可申請(qǐng)參加，申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。

三、本次國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓按照價(jià)高者得原則確定受讓人。四、本次公開公告出讓的詳細(xì)資料和具體要求，見公開公告出讓文件。申請(qǐng)人可于2021年08月30日至2021年09月19日到重慶市渝中區(qū)人和街99號(hào)獲取公開公告出讓文件。

五、申請(qǐng)人可于2021年08月30日至2021年09月19日到重慶市渝中區(qū)人和街99號(hào)向我局提交書面申請(qǐng)。交納投標(biāo)、競(jìng)買保證金的截止時(shí)間為2021年09月19日12時(shí)00分。經(jīng)審核，申請(qǐng)人按規(guī)定交納投標(biāo)、競(jìng)買保證金，具備申請(qǐng)條件的，我局將在2021年09月19日12時(shí)00分前確認(rèn)其投標(biāo)、競(jìng)買資格。

六、本次國(guó)有土地使用權(quán)公開公告活動(dòng)定于2021年09月19日15時(shí)00分在重慶市渝中區(qū)人和街99號(hào)進(jìn)行。

七、聯(lián)系方式與銀行帳戶

：重慶市渝中區(qū)人和街99號(hào)

聯(lián)系：63654102、63654101

開戶單位：重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心

開戶銀行：民生銀行重慶分行營(yíng)業(yè)部

銀行帳號(hào)：1101014210009856

重慶市國(guó)土資源和房屋管理局

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹碓綈酆瓤Х?。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說明的是，最好是買兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開業(yè)費(fèi)用開業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理