拍賣服務(wù)方案

目錄

第一章

拍賣標(biāo)的描述及市場分析其次章

拍賣工作方案〔一〕準(zhǔn)備工作〔二〕拍賣工作準(zhǔn)備剛好間支配第三章

拍賣風(fēng)險提示及對策〔一〕拍賣流標(biāo)風(fēng)險提示及對策〔二〕拍賣“冒標(biāo)”風(fēng)險提示及對策〔三〕競買人惡意串通風(fēng)險提示及對策第四章

招商傳播第五章

拍賣實施方案〔一〕拍賣的指導(dǎo)思想及原那么〔二〕拍賣標(biāo)的保存價的確定〔三〕拍賣方式選擇〔四〕競買人報名〔五〕拍賣成交價款的支付方式剛好限〔六〕拍賣標(biāo)的的交割〔七〕其他特別問題的處理第六章

拍賣流程圖第七章

組織保證及措施

第一章

拍賣標(biāo)的描述及市場分析本次于年月日時在拍賣，標(biāo)的為。由于該地所處地理位置優(yōu)越，交通便利，是廣袤商戶志向的經(jīng)營場所。因此，一旦發(fā)布拍賣公告，必定會有許多競買人踴躍報名參與，形成良好的競價根底，從而在拍賣會中營造出猛烈的競爭氣氛，最終到達志向的成交價位。

其次章

拍賣工作方案

〔一〕準(zhǔn)備工作

一、托付方須要做的準(zhǔn)備工作1．供應(yīng)證明及現(xiàn)有租賃合同；2．對進展核實、測量；3．抽出專人協(xié)作拍賣機構(gòu)進呈現(xiàn)場查勘、逐戶走訪現(xiàn)承租人，聯(lián)系、協(xié)調(diào)、協(xié)商拍賣過程中的相關(guān)事項。二、拍賣機構(gòu)須要做的準(zhǔn)備工作1．對托付方供應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明、租賃合同及其他資料進展查閱了解；2．抽調(diào)骨干力氣成立工程組，負責(zé)拍賣工作的詳細實施；3．在與托付方進展充分溝通、磋商并取得相同看法的根底上，確定拍賣總體思路和運作程序。主要包括：〔1〕了解拍賣標(biāo)的，進展市場分析；〔2〕明確拍賣目的、拍賣標(biāo)的的范圍、招商傳播措施、拍賣方式等事項；〔3〕拍賣工作組織；〔4〕拍賣工作準(zhǔn)備剛好間支配；〔5〕細心組織，對拍賣風(fēng)險的估計及限制措施；〔6〕制定拍賣文件；〔7〕相關(guān)工作的協(xié)調(diào)；〔8〕其他事項。

〔二〕拍賣工作準(zhǔn)備剛好間支配依據(jù)托付方的要求和對拍賣標(biāo)的的市場調(diào)查，結(jié)合潛在競買人對拍賣標(biāo)的反應(yīng)的信息，我公司建議拍賣公告期在10天左右為宜。承受托付后，可依據(jù)托付方的詳細要求確定時間。初步準(zhǔn)備如下：

階段劃分主要工作內(nèi)容準(zhǔn)備時間支配了解勘察標(biāo)的收集相關(guān)資料；現(xiàn)場查勘拍賣標(biāo)的，逐戶走訪現(xiàn)承租人；錄像、照相；繪制標(biāo)的示意圖1—3天發(fā)布拍賣公告草擬拍賣公告，報托付方審查；選擇媒體擇期發(fā)布1天制作拍賣資料制定拍賣文件，辦理工商備案等2天招商推廣傳播選擇媒體傳播、在標(biāo)的現(xiàn)場張貼公告7—10天競買詢問承受競買人詢問，帶著競買人查勘標(biāo)的7—10天審查競買人資格，辦理競買報名手續(xù)審查競買人資格，交納拍賣保證金，辦理競買報名手續(xù)7—10天召開拍賣會支配布置會場，舉辦拍賣會，現(xiàn)場簽署拍賣成交確認(rèn)書、拍賣筆錄1天拍賣后期工作向托付方提交拍賣成交報告書，幫助托付方完成相關(guān)工作等。依據(jù)托付方要求確定注：時間支配在階段之間有穿插，如制作拍賣資料、招商推廣傳播、競買詢問、審查競買人資格、辦理競買報名手續(xù)等幾個階段可同時進展。

第三章

拍賣風(fēng)險提示及對策

由于拍賣標(biāo)的自身因素及其他不行預(yù)見因素的存在，在拍賣活動中必將存在潛在的風(fēng)險。如何確保拍賣活動的順當(dāng)進展，將各種風(fēng)險順當(dāng)化解或降低到最低程度，是一個值得高度關(guān)注的問題。我們謹(jǐn)慎分析和探究了此次租賃權(quán)拍賣中可能存在的種種狀況，認(rèn)為，主要要防止三種風(fēng)險：一是拍賣流標(biāo)的風(fēng)險；二是拍賣“冒標(biāo)”的風(fēng)險；三是競買人惡意串通的風(fēng)險。

〔一〕拍賣流標(biāo)風(fēng)險提示及對策

拍賣流標(biāo)是在拍賣活動中由于各種緣由導(dǎo)致拍賣標(biāo)的不成交的一種現(xiàn)象。導(dǎo)致流標(biāo)的主要緣由是：〔1〕競買人對標(biāo)的價值難以精確科學(xué)的判定；〔2〕拍賣人自身操作的經(jīng)驗缺乏；〔3〕拍賣人沒有給托付方供應(yīng)詳實的參考看法。為了有效防止拍賣流標(biāo)，我們認(rèn)為應(yīng)重點把握好以下幾個方面：一、科學(xué)確定保存價確定拍賣標(biāo)的保存價，既是一種藝術(shù)，又是一種策略，它必需要與標(biāo)的市場價相對應(yīng)，假設(shè)保存價過高，就會導(dǎo)致競買客戶的流失，失去時機；保存價偏低或者出現(xiàn)拍賣時競買人合謀，那么會造成托付方應(yīng)得利益損失。因此，拍賣人在拍賣前，應(yīng)對拍賣標(biāo)的進展充分的市場調(diào)研，全面了解標(biāo)的狀況，在客觀分析標(biāo)的資源的根底上，遵照“保存價從低，低開高走，宜低不宜高”的原那么，給托付方供應(yīng)科學(xué)參考看法。建議托付方科學(xué)、合理確定標(biāo)的的拍賣保存價〔也稱底價〕。標(biāo)的保存價合理，給競買人以利潤空間，方能充分調(diào)動競買人參與競買的踴躍性，以形成猛烈的競爭氣氛，從而實現(xiàn)志向的拍賣成交目標(biāo)。二、招商傳播是關(guān)鍵招商傳播是否成功，主要取決于拍賣人的運作實力和經(jīng)驗。加大傳播招商力度，借勢創(chuàng)意，做好標(biāo)的包裝，傳播標(biāo)的優(yōu)勢，擴大招商范圍，吸引眾多的潛在競買人踴躍參與競買，方能確保拍賣成功。因此，拍賣公告期要合理，給投資者必要的分析、決策時間；公告要盡量擴大輻射范圍，應(yīng)同時在多家媒體、接受多種方式進展信息發(fā)布；公告內(nèi)容上應(yīng)充分反映出拍賣標(biāo)的的潛在價值；做好公告的設(shè)計、籌劃，以發(fā)揮媒體的傳播效應(yīng)，提高傳播推介效果，以爭取到更多的競買人，充分實現(xiàn)標(biāo)的價值。三、專業(yè)化運作是保證我們經(jīng)過多年的拍賣實踐，在眾多的領(lǐng)域中都積累了豐富的拍賣工作經(jīng)驗，專業(yè)化程度日趨成熟。

四、選擇優(yōu)秀的拍賣師優(yōu)秀拍賣師對拍賣技巧的靈敏應(yīng)用，能激發(fā)覺場競買人的競價熱忱，有可能打破競買人原有的參拍策略。拍賣師主持拍賣會，能否掌控、調(diào)整拍賣會現(xiàn)場氣氛，是確保拍賣會能否成功的關(guān)鍵。我們確定由公司首席拍賣師主持本次拍賣會。

〔二〕拍賣“冒標(biāo)”風(fēng)險提示及對策

在拍賣中，投資者往往自覺不自覺的突破原有的心理價位，志在必得，從而導(dǎo)致“冒標(biāo)”風(fēng)險，為以后標(biāo)的交割留下隱患。為防止拍賣中“冒標(biāo)”現(xiàn)象的發(fā)生，拍賣人的操作實力、經(jīng)驗就顯得尤為重要。一、詳實了解、駕馭競買人的心理價位通過與競買人進展深度溝通，詳實了解競買人參拍的真實意圖，切實駕馭競買人心態(tài)，做到心中有數(shù)，應(yīng)對自如。二、高度重視競買群體心理的多種變更我們將在駕馭競買人心理價位的根底上，在拍賣會上密切注視競買人的心理變更，適時、客觀、合理的引導(dǎo)競買人理性決策，將可能出現(xiàn)的“冒標(biāo)”問題殲滅在萌芽狀態(tài)，確保標(biāo)的順當(dāng)成交。三、嚴(yán)密制作拍賣規(guī)那么針對此次拍賣標(biāo)的，制作標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的拍賣文件，對拍賣中可能出現(xiàn)的各類問題，與托付方充分進展溝通，作到詳盡聲明和約定。在競買人辦理報名手續(xù)時，讓競買人細致閱讀拍賣規(guī)那么，并簽字確認(rèn)，這樣使買受人不想違規(guī)，不能違規(guī)，也不敢違規(guī)。

〔三〕競買人惡意串通風(fēng)險提示及對策

拍賣中的惡意串通是指在拍賣活動中，拍賣當(dāng)事人為了謀取不法利益共同合謀實施的損害他人利益的違法行為。競買人相互之間的惡意串通主要表此時此刻以下幾個方面：〔1〕競買人之間相互約定相同壓低拍賣價格；〔2〕競買人之間相互約定買受人或相互約定排擠其他競買人；〔3〕其他惡意串通行為。依據(jù)我們長期拍賣實踐的經(jīng)驗，結(jié)合此次拍賣標(biāo)的的特別性，主要接受以下對策：一、全面駕馭競買人的競買心理和行為在拍賣活動前期，通過與競買人的干脆接觸，用專業(yè)的眼光諦視每個競買人的真實心理和意圖，將競買人內(nèi)心存在的串通心理殲滅在萌芽狀態(tài)之中。二、加強拍賣會活動的安保措施拍賣實踐中，有些競買人利用不正值的競爭手段，威逼其他競買人競投。針對這種狀況，拍賣人應(yīng)當(dāng)提前支配好安保人員，制定嚴(yán)密的安保措施，以確保拍賣活動的順當(dāng)進展。三、拍賣師視拍賣會狀況靈敏接受拍賣方式《拍賣法》規(guī)定：拍賣活動應(yīng)當(dāng)由拍賣師主持。拍賣師在主持拍賣中，有權(quán)視拍賣現(xiàn)場狀況靈敏接受不同的拍賣方式。依據(jù)我們多年的拍賣實踐經(jīng)驗，在接受常用的增價式拍賣方式的同時，拍賣人可以通過變更拍賣方式來阻擋競買人之間的串通合謀。

第四章

招商傳播

我公司將嚴(yán)格遵照《拍賣法》的規(guī)定，依據(jù)托付方的要求，結(jié)合此次拍賣標(biāo)的的詳細狀況，選擇適當(dāng)?shù)男侣劽襟w發(fā)布拍賣信息或公告，全方位進展傳播，吸引盡可能多的競買人參與，確保標(biāo)的一次全部成交。一、招商目標(biāo)通過對該標(biāo)的的傳播、推介招商，確保拍賣活動成功。二、市場定位依據(jù)標(biāo)的的詳細狀況及市場調(diào)查分析，將標(biāo)的的市場定位為：具有經(jīng)營需求的個體工商戶。三、招商范圍針對此次拍賣標(biāo)的的實際狀況，此次招商范圍主要以勉縣為主。四、招商詳細方式1、媒體招商廣告。準(zhǔn)備在《》《》《》等主流媒體上發(fā)布拍賣公告。2、重點客戶專訪。針對該標(biāo)的實際狀況，我們將逐戶走訪現(xiàn)有承租人，有針對性的找尋潛在目標(biāo)客戶〔包括之前與托付方聯(lián)系詢問的意向客戶〕，通過登門探望、電話聯(lián)系等形式踴躍推介，吸引其參與競買。3、制作標(biāo)的傳播單。在標(biāo)的周邊張貼、散發(fā)，將信息充分的發(fā)布出去。

第五章

拍賣實施方案〔一〕拍賣的指導(dǎo)思想及原那么

一、指導(dǎo)思想堅持市場化運作，提高了政府資產(chǎn)運用效益、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

二、拍賣原那么1．堅持“公開、公正、公允、懇切信用”的拍賣原那么；2．維護托付方利益的原那么；3．競買人同等競爭的原那么；4．拍賣標(biāo)的保存價保密的原那么。

〔二〕拍賣標(biāo)的保存價的確定在客觀分析標(biāo)的資源和現(xiàn)狀的根底上，遵照“保存價從低、低開高走、宜低不宜高”的原那么，科學(xué)合理的確定該標(biāo)的的保存價，以形成猛烈的競爭氣氛，最終實現(xiàn)志向的拍賣成交目標(biāo)。〔三〕拍賣方式選擇托付方可確定詳細的拍賣方式：即整體或分割拍賣。整體拍賣，即該表的的租賃權(quán)作為一個標(biāo)的進展拍賣，其優(yōu)點是有可能一次全部成交；缺點是成交價格可能較低，買受人后期付款時間較長。分割拍賣，即將該標(biāo)的編號后，對其租賃權(quán)逐個進展拍賣。其優(yōu)點是成交價較高，付款時間短，資金回籠快；缺點是有可能一次不能完全成交，須屢次處置，處置周期長。依據(jù)該標(biāo)的的特點及實際狀況，我們建議本次拍賣接受有底價增價分割拍賣方式。

〔四〕競買人報名

一、辦理競買報名競買人應(yīng)供應(yīng)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證；托付代理人競買的應(yīng)有授權(quán)托付書；居民個人參與競買的應(yīng)供應(yīng)本人身份證。二、交納拍賣保證金為保證競買人對其競買行為負責(zé)，競買人應(yīng)向拍賣人或托付方交納競買拍賣標(biāo)的參考價20%—30%的拍賣保證金。三、與我公司簽訂《競買協(xié)議書》〔按約定條件簽訂〕

〔五〕拍賣成交價款的支付方式剛好限競買成交后，買受人按簽訂的《競買協(xié)議書》的約定，將成交價款剛好、足額交至拍賣公司或托付方指定的賬戶，詳細時間、方式由托付方確定。

〔六〕拍賣標(biāo)的的交割

托付方在收到買受人全部成交價款后，在約定時間內(nèi)與買受人簽訂《房屋租賃合同》并將房屋交付給買受人運用。詳細規(guī)定在拍賣文件中詳細約定。

〔七〕其他特別問題的處理

一、關(guān)于對買受人的特別約定鑒于本次拍賣的標(biāo)的是房屋租賃權(quán)，買受人在取得承租權(quán)后，還應(yīng)遵守以下規(guī)定：1、買受人在租賃期內(nèi)不得擅自轉(zhuǎn)租，如因特別緣由需轉(zhuǎn)租的需經(jīng)托付方同意。2、買受人在租賃期內(nèi)從事經(jīng)營的工程要合法，并符合市、縣政府的相關(guān)要求，同時承受托付方的合理管理。3、買受人在租賃期內(nèi)如需對所租賃的房屋進展裝修，必需征得托付方同意，并符合城建、環(huán)保等管理部門的要求，在不得破壞整棟建筑及房屋主體構(gòu)造的根底上平安、標(biāo)準(zhǔn)實施作業(yè)。其裝修物及添置附著物在房屋租賃期屆滿時應(yīng)自行無償撤除，且托付方不給于任何形式的補償。二、關(guān)于現(xiàn)有承租人的優(yōu)先承租權(quán)由于該標(biāo)的現(xiàn)均處于租賃運用中，托付方可依據(jù)實際狀況確定現(xiàn)有承租戶在同等條件下對其現(xiàn)承租的房屋是否享有優(yōu)先承租權(quán)。如托付方同意賜予其優(yōu)先承租權(quán)，那么托付方出具證明對其身份予以認(rèn)可，我們在拍賣會現(xiàn)場設(shè)立“現(xiàn)有承租戶競買專區(qū)”，在拍賣過程中，由拍賣師對其進展報價詢問以到達充分實現(xiàn)其優(yōu)先承租權(quán)。第六章

拍賣流程圖簽訂托付拍賣合同

編制傳播資料，開展傳播招商

發(fā)布拍賣公告

承受競買人詢問，支配拍賣標(biāo)的展示

制定拍賣效勞方案

審核競買人主體資格，簽訂競買協(xié)議書

1．拍賣師致詞2．介紹與會領(lǐng)導(dǎo)及來賓3．介紹工作人員舉辦拍賣會4．宣讀拍賣會規(guī)那么5．拍賣師主持競價6．簽署拍賣成交確認(rèn)書及拍賣筆錄7．拍賣會完畢，客戶滿意度調(diào)查

1．價款清算

拍賣會后期工作

2．標(biāo)的交割

3．定期回訪客戶第七章

組織保證及措施

一、成立工程組1．工程領(lǐng)導(dǎo)小組：全面負責(zé)拍賣的組織協(xié)調(diào)和重大事項的決策。2．專家參謀組：主要負責(zé)本次拍賣中有關(guān)政策、籌劃工作的詢問及指導(dǎo)籌劃方案的擬訂工作。

3．拍賣招商組：主要負責(zé)拍賣前期的廣告?zhèn)鞑?、媒體推介和廣泛招商工作