地產(chǎn)定位-福州-福清-金輝觀瀾云著-項(xiàng)目定位報(bào)告

金輝觀瀾云著項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本情況介紹-土地獲取信息描述項(xiàng)目具體信息地塊取得途徑（招拍掛或收購(gòu)）

拍賣地塊位置

福清市觀溪板塊，東大路旁地塊四至

地塊北側(cè)為待出讓政府地塊，東側(cè)為規(guī)劃中福通大道，南側(cè)為東大道，西側(cè)為一中初中部（規(guī)劃中）土地屬性

住宅、商服用地出讓年限

住宅用地70年，商服用地40年占地面積/容積率49440㎡/3.0建筑面積193367㎡投資額/樓板價(jià)4.28億/2886元/㎡可售樓板價(jià)5268元/㎡動(dòng)車站市政府高速路口沃爾瑪7.57m4.81km1.76km萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目定位會(huì)依據(jù)產(chǎn)品定位會(huì)所確定產(chǎn)品配比類型面積段贈(zèng)送后(約）戶型(室/廳/衛(wèi))面積配比戶數(shù)戶數(shù)比戶總占比高層4547.191/2/13.71%639.35%100%110114.673/2/230.2%21031.77%120-125138.82/2/214.27%9113.77%130141.643.5/2/242.67%24737.37%140158.234.5/2/29.15%507.56%總計(jì)

100.0%661100.0%100.0%二、項(xiàng)目區(qū)域概述項(xiàng)目所在地?cái)?shù)據(jù)分析所在地城區(qū)總圖本案城區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目?jī)?nèi)容城市名稱福清市城區(qū)人口39.71萬(wàn)城市GDP848.2億城市排名26名（全國(guó)百?gòu)?qiáng)）人均可支配38077元土地供應(yīng)132萬(wàn)m2（2017年宅地成交建面）住宅供應(yīng)89萬(wàn)m2（2017年住宅供應(yīng)建面）住宅去化137萬(wàn)m2（2017年住宅成交建面）主力產(chǎn)業(yè)以電子科技、塑膠、食品、玻璃、港口等支柱產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目區(qū)位分析環(huán)城路清盛大道清昌大道清榮大道清繁大道動(dòng)車軌道洪寬工業(yè)區(qū)元洪工業(yè)區(qū)動(dòng)車站高速路口城東西區(qū)觀溪片區(qū)宏路片區(qū)動(dòng)車站片區(qū)城北片區(qū)環(huán)城路環(huán)城路環(huán)城路老城區(qū)城市核心板塊動(dòng)車站市政府高速路口沃爾瑪7.55m9.34km6.77km萬(wàn)達(dá)地塊位于福清市觀溪板塊。地塊距離福清市政府約6.77公里，沈海高速路口約7.55公里，福清水南車站6.68公里，福清動(dòng)車站約9.34公里。項(xiàng)目周邊目前主要為村莊道路通達(dá)地塊，交通較為不便，周邊已修建的道路有東大路（環(huán)城路段）；未來(lái)交通規(guī)劃便捷，在項(xiàng)目周邊將建成福通大橋、緯一路等；8場(chǎng)地實(shí)景照片及現(xiàn)狀描述現(xiàn)場(chǎng)照片2現(xiàn)場(chǎng)照片4現(xiàn)場(chǎng)照片1現(xiàn)場(chǎng)照片3場(chǎng)地現(xiàn)狀描述及分析：地塊位于觀溪片區(qū)，東大路北側(cè)，東側(cè)為政府待出讓2018-24地塊，南側(cè)為雙向8車道東大路，西側(cè)和北側(cè)為林地；地塊為坡地存在大量土方和林木，還有待拆遷建筑；地塊東側(cè)：2018拍-24號(hào)地塊地塊西側(cè)：農(nóng)田地塊北側(cè)：農(nóng)田、林地地塊南側(cè)：東大路地塊內(nèi)部1、商業(yè)配套完善：3公里范圍內(nèi)有三大商圈，包含萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪、裕榮匯繁華商業(yè)體；2、交通較為通達(dá)：項(xiàng)目地處東大路北側(cè)，雙向8車道，交通較為便利；地塊北側(cè)規(guī)劃了正在施工；3、公共交通未開(kāi)通：項(xiàng)目周邊交通未開(kāi)通，北側(cè)規(guī)劃路正在施工；4、學(xué)區(qū)資源優(yōu)良：規(guī)劃修建福清一中初中部，濱江小學(xué)第三校區(qū)；5、醫(yī)療配套便利：項(xiàng)目距福清婦幼醫(yī)院5km，距福清醫(yī)院6.5km；6、生態(tài)資源充足：項(xiàng)目毗鄰龍江法制公園、龍江生態(tài)公園、龍江體育公園、五馬山棧道等；環(huán)城路清榮大道大真線清昌大道沈海高速福昆線5km生活圈動(dòng)車站沃爾瑪核心商圈老城區(qū)核心商圈本案?？?、城頭方向清盛大道萬(wàn)達(dá)核心商圈項(xiàng)目基本情況-周邊交通情況（工程部分）合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目總平面圖規(guī)劃指標(biāo)差異對(duì)照表單位：萬(wàn)平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目擬建指標(biāo)總用地面積4.94404.9440總建筑面積19.336719.3367?地上面積15.282015.2820?地下面積4.05474.0547其中贈(zèng)送面積00非贈(zèng)送面積4.05474.0547計(jì)容面積14.832014.8320容積率3.03.0住宅面積13.619613.6196商業(yè)面積≤總計(jì)容的7%0.9700商業(yè)配套面積--政府配套面積0.24240.2424建筑密度≤25%≤24.9%建筑限高無(wú)無(wú)綠地率≥30%≥30%人防面積1.03821.0382機(jī)動(dòng)車數(shù)量1379輛1379輛?地上車位150150?地下車位1229輛，33m2/車位1229輛，33m2/車位合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案業(yè)態(tài)分布地上業(yè)態(tài)指標(biāo)表單位：萬(wàn)平方米項(xiàng)目占地面積建筑面積建筑面積比例住宅面積0.547513.619689.12%銷售面積高層住宅0.34957.649650.05%回購(gòu)房住宅0.19805.970039.06%商業(yè)面積0.56930.97006.35%銷售面積回購(gòu)商業(yè)0.56930.97006.35%商業(yè)商鋪寫(xiě)字樓自持面積商業(yè)商鋪寫(xiě)字樓獨(dú)立商業(yè)酒店避難層面積架空層面積0.45002.93%配套面積0.11320.24241.59%合計(jì)1.230015.2820100%高層+回購(gòu)房高層商業(yè)商業(yè)商業(yè)+配套高層商業(yè)+配套高層+回購(gòu)房合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型配比類型面積段贈(zèng)送后(約）戶型(室/廳/衛(wèi))面積配比面積(營(yíng)銷要求)戶數(shù)戶數(shù)比戶數(shù)(營(yíng)銷要求)業(yè)態(tài)總戶數(shù)戶總占比高層25F/28F/31F/32F/33F4547.191/2/13.71%/639.35%/661100%110114.673/2/230.2%21031.77%120-125138.82/2/214.27%/9113.77%/130141.643.5/2/242.67%/24737.37%/140158.234.5/2/29.15%/507.56%/總計(jì)

100.0%812100.0%661100.0%商品房戶型配比類型面積段贈(zèng)送后(約）戶型(室/廳/衛(wèi))面積配比面積(營(yíng)銷要求)戶數(shù)戶數(shù)比戶數(shù)(營(yíng)銷要求)業(yè)態(tài)總戶數(shù)戶總占比高層28F/32F/33F45451/2/14.67%/6211.19%/554100%80802/2/116.75%/12522.56%/1101103/2/217.14%9316.79%1251253/2/223.45%/11220.22%/1401404/2/237.99%/16229.24%/總計(jì)

100.0%554100.0%554100.0%回購(gòu)房戶型配比合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型分布圖32F25F32F32F25F32F31F33F32F28F回購(gòu)房可售住宅45110120（復(fù)式）130回購(gòu)房130140戶型分布及配比標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（1#/2#/10#）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（5#/6#）奇數(shù)層平面圖（7#/8#/9#）偶數(shù)層平面圖（7#/8#/9#）45㎡戶型：戶型參數(shù)戶型分類1房2廳1衛(wèi)戶型面積44.58贈(zèng)送面積2.61公攤面積8.67實(shí)得面積47.19得房率80.55%套數(shù)63面積占比3.71%套數(shù)比9.53%戶型分析優(yōu)勢(shì)戶型方正，南北通透，廳堂大氣。劣勢(shì)無(wú)合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型產(chǎn)品贈(zèng)送1/2面積贈(zèng)送全面積

110㎡戶型：戶型參數(shù)戶型分類3房2廳2衛(wèi)戶型面積108.67贈(zèng)送面積6公攤面積21.15實(shí)得面積114.67得房率80.61%套數(shù)210面積占比30.2%套數(shù)比31.77%戶型分析優(yōu)勢(shì)戶型方正，南北通透，動(dòng)靜分離。劣勢(shì)無(wú)贈(zèng)送1/2面積贈(zèng)送全面積合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型產(chǎn)品

130㎡戶型：戶型參數(shù)戶型分類3.5房2廳2衛(wèi)戶型面積128.45贈(zèng)送面積13.19公攤面積24.95實(shí)得面積141.64得房率80.58%套數(shù)247面積占比42.67%套數(shù)比37.37%戶型分析優(yōu)勢(shì)戶型方正、南北通透、動(dòng)靜分離、超大景觀陽(yáng)臺(tái)、視野開(kāi)闊。劣勢(shì)無(wú)贈(zèng)送1/2面積贈(zèng)送全面積合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型產(chǎn)品

120㎡戶型：戶型參數(shù)戶型分類2房2廳2衛(wèi)戶型面積117.73贈(zèng)送面積21.5公攤面積27.23實(shí)得面積138.8得房率改造前76.87%，改造后77.5%套數(shù)91面積占比14.27%套數(shù)比13.77%戶型分析優(yōu)勢(shì)高贈(zèng)送、戶型方正、南北通透、主臥套間、廳堂正氣。劣勢(shì)無(wú)贈(zèng)送1/2面積贈(zèng)送全面積合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型產(chǎn)品

客廳上空搭建140㎡戶型：戶型參數(shù)戶型分類4.5房2廳2衛(wèi)戶型面積143.03贈(zèng)送面積15.2公攤面積32.53實(shí)得面積158.23得房率77.25%套數(shù)50面積占比9.15%套數(shù)比7.56%戶型分析優(yōu)勢(shì)戶型方正、南北通透、動(dòng)靜分離、超大景觀陽(yáng)臺(tái)、視野開(kāi)闊。劣勢(shì)無(wú)贈(zèng)送1/2面積贈(zèng)送全面積合規(guī)版項(xiàng)目概念規(guī)劃方案戶型產(chǎn)品

項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（一）立面概念方案（GB產(chǎn)品線項(xiàng)目）項(xiàng)目本項(xiàng)目立面概念方案立面風(fēng)格立面風(fēng)格按新亞洲風(fēng)格立面材質(zhì)比例(或簡(jiǎn)單描述)石材：涂料=0.0688:1.277（門(mén)頭部位5層石材，其余涂料）成本平米單價(jià)（元/㎡）石材650元/m2；真石漆80元/m2；質(zhì)感涂料55元/m2合規(guī)版項(xiàng)目案名確定內(nèi)部案名外部案名參考據(jù)【觀瀾云著小區(qū)】項(xiàng)目【觀瀾云著】項(xiàng)目延續(xù)公司云系列產(chǎn)品的服務(wù)體系與生活理念，基于項(xiàng)目臨靠三公園（玉融山公園、龍江濕地公園、溪下濕地公園），為福清打造更優(yōu)品質(zhì)住宅。合規(guī)版項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)公園里，名校旁，5C輕奢云生態(tài)生態(tài)居住中心?資源型剛改住區(qū)自然景觀資源玉融山公園龍江濕地公園溪下濕地公園名校資源濱江小學(xué)第三校區(qū)福清一中第二校區(qū)濱江小學(xué)第二校區(qū)核心價(jià)值點(diǎn)二級(jí)價(jià)值點(diǎn)5C輕奢云生態(tài)云城市云生活云健康云智能云服務(wù)26合規(guī)版項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏（住宅、商業(yè)）51#2#3#5#6#7#8#9#10#11#售樓處開(kāi)始施工時(shí)間：2018-12-25土建完工時(shí)間：2019-1-9裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：2019-1-10裝修（含軟裝）完成時(shí)間：2019-3-23室外景觀完成時(shí)間：2019-3-23對(duì)外開(kāi)放時(shí)間：2019-3-24售樓處1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#預(yù)售證辦理時(shí)間：2019年4月30日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2019年5月1日產(chǎn)品類型：高層銷售面積：47077.07㎡銷售套數(shù)：427套銷售均價(jià)：可售均價(jià)12475元/㎡銷售總價(jià)：58729萬(wàn)銷售目標(biāo)：58729萬(wàn)元總體貨值：131117萬(wàn)元-不含車位總體面積：145895.97㎡產(chǎn)品類型：高層、商業(yè)平均單價(jià)：8987元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2019年5月1日銷售周期：18個(gè)月7#、8#、9#預(yù)售證辦理：2019年6月08日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2019年6月09日產(chǎn)品類型：高層銷售面積：29418.9㎡銷售套數(shù)：234套銷售均價(jià)：12475元/㎡銷售總價(jià)：36700萬(wàn)元銷售目標(biāo)：36700萬(wàn)元商業(yè)預(yù)售證辦理：2020年10月31日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020年10月15日產(chǎn)品類型：商業(yè)（回購(gòu)）銷售面積：9700㎡銷售套數(shù)：194間銷售均價(jià)：7250元/㎡銷售總價(jià)：7033萬(wàn)元銷售目標(biāo)：7033萬(wàn)元142回購(gòu)房（1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#）預(yù)售證辦理：2019年4月30日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020年10月15日產(chǎn)品類型：住宅（回購(gòu)）銷售面積：59700㎡銷售套數(shù)：554套銷售均價(jià)：4800元/㎡銷售總價(jià)：28656萬(wàn)元銷售目標(biāo)：28656萬(wàn)元3注：二組團(tuán)開(kāi)工前向集團(tuán)申請(qǐng)，根據(jù)市場(chǎng)行情將做出調(diào)整。27合規(guī)版項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏（車位）總體貨值：12139萬(wàn)元（車位）總體個(gè)數(shù)：890個(gè)（可售679個(gè)，按50%去化340個(gè)；回購(gòu)550個(gè)）產(chǎn)品類型：車位平均單價(jià)：可售15萬(wàn)元/個(gè)，回購(gòu)128039元/個(gè)（含55個(gè)商業(yè)回購(gòu)車位）首開(kāi)時(shí)間：2019年10月1日銷售周期：10個(gè)月預(yù)售證辦理時(shí)間：2019年9月30日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2019年10月1日產(chǎn)品類型：車位銷售套數(shù)：350套（679個(gè)車位按52%去化）銷售均價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)銷售總價(jià)：5250萬(wàn)銷售目標(biāo)：5250萬(wàn)元預(yù)售證辦理時(shí)間：2019年9月30日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020年10月15日產(chǎn)品類型：車位（回購(gòu)）銷售套數(shù)：550套（其中55個(gè)商業(yè)車位）銷售