奧特萊斯業(yè)態(tài)分析報告

奧特萊斯業(yè)態(tài)分析報告國際上奧特萊斯發(fā)呈現(xiàn)狀國際上奧特萊斯的演進奧特萊斯（英文Outlet）最早誕生于美國，迄今已有100多年的歷史。其雛形是最早的“廠家直銷店”（Factory

Outlet

Store），即有的工廠為了處理商品庫存，將一些庫存余量商品和殘損商品發(fā)給雇員，并打開倉庫就地銷售。廠家直銷店（factoryoutlet）通常設(shè)在生產(chǎn)地旁邊，甚至就在生產(chǎn)地內(nèi)，其實惠的價格吸引了眾多的消費者。后來這類廠家直銷店漸漸匯合，漸漸形成類似ShoppingMall的大型奧特萊斯購物中心，并漸漸發(fā)展成為一種獨立的零售業(yè)態(tài)，經(jīng)營品牌的下架商品、過季商品和斷碼商品，從高檔專賣店或商場下架以后轉(zhuǎn)到奧特萊斯銷售的，所以價格折扣通常很高。雖然Factory奧特萊斯這種業(yè)態(tài)在美國已有100多年的歷史，但真正大規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右起先的，至二十世紀(jì)九十年頭發(fā)展到高峰期。1995年，全美奧特萊斯折扣商店銷售收入為1380億美元，占全美百貨業(yè)銷售的57%。進入二十一世紀(jì)，美國已有325個以上的大型奧特萊斯中心。在日本，奧特萊斯在經(jīng)濟不景氣的狀況下更是逆勢上揚，顯示出強勁的爆發(fā)力；在歐洲及東南亞，這種業(yè)態(tài)均已出現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。另一方面，新的直銷中心功能更加齊全，實行休閑購物一體化，工廠直銷中心與購物中心產(chǎn)業(yè)邊緣模糊。很多中心已突破該業(yè)態(tài)原有剛性化的數(shù)量指標(biāo)，即必需半數(shù)以上的租戶是工廠直銷零售商的界線。2005年國際購物中心協(xié)會(ICSC)新修改的購物中心分類中已正式將直銷中心（Outlet

Center）列為購物中心類型之一。國際上奧特萊斯的發(fā)展?fàn)顩r1、規(guī)模增長下降資料表明，目前美國的工廠直銷零售業(yè)出現(xiàn)步履艱難的局面，奧特萊斯零售業(yè)務(wù)遇到很多困難以至于不少工廠直銷中心關(guān)閉和出局。圖3-1反映了美國奧特萊斯中心數(shù)量及增長呈下降趨勢的狀況。美國奧特萊斯中心歷年數(shù)量表

2、經(jīng)營公司漸趨集中從整體上看，美國奧特萊斯的優(yōu)勝劣汰的過程中促進了經(jīng)營公司的集中。如世界上經(jīng)營奧特萊斯規(guī)模最大的業(yè)主和運營商Chelsea

Property

Group于2004年10月14日被美國最大的商業(yè)房地產(chǎn)商Simon

Property

Group,

Inc.

收購。至2004年底，公司在國內(nèi)的31個奧特萊斯中心出租率達99%，每平方英尺平均可比銷售達412美元；在日本的4個中心出租爆滿，每平方英尺平均銷售超過820美元。截至2005年4月Chelsea在美國、日本和墨西哥擁有全產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的奧特萊斯中心Premium

Outlet?

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奧特萊斯經(jīng)營上的兩極分化促進了產(chǎn)業(yè)并購步伐的加快。在美國，奧特萊斯經(jīng)營的集中度在加大。

下表是美國排名前五位經(jīng)營奧特萊斯的公司，他們經(jīng)營的奧特萊斯中心共有139個，出租面積有3291萬多平方英尺。分別占美國奧特萊斯中心總數(shù)的61.8%和59.9%。

美國排名前五位的奧特萊斯

發(fā)展商奧特萊斯中心數(shù)量面積（GLA）(平方英尺)每平方英尺平均銷售每平方英尺基本租金出租率%ChelseaPropertyGroup5312,138,096$379*$20.38（額外）98（其它）91PrimeRetail4211,943,531$241$13.2790.3TangerFactoryOutletCenters295,141,744$294$14.2296HorizonGroupProperties91,791,383-3.2%$9.5776NewPlanExcelRealtyTrust61,899,000NA$16.4886Total13932,913,7563、業(yè)態(tài)異化更加明顯由于經(jīng)營困難，奧特萊斯中心的一些商店撤出，余下的商店不足以支撐奧特萊斯中心的經(jīng)營，迫使中心的業(yè)主調(diào)整安排。某些業(yè)主為了精選承租人，只能縮小奧特萊斯中心的規(guī)模。他們選擇的承租人希望是自己中心所獨有的且具特色的商店。其次只能是足價零售商、推動時尚的連鎖店和餐館，具有強勢品牌的地區(qū)性零售商也被選擇。于是工廠直銷零售商的比重被削減，奧特萊斯中心的第一元素就被弱化。調(diào)整后的“奧特萊斯”更接近于一般的購物中心，功能更加齊全，休閑消遣等元素增加。（三）國際上奧特萊斯的特點和閱歷1、超乎想象的低價奧特萊斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美價廉。除了商品本身的因素，這主要是通過在地價較低的城市外環(huán)選址，采納簡潔的設(shè)備和簡潔的銷售方式等降低成原來實現(xiàn)的。2、頗具吸引力的品牌組合“名牌+實惠”是奧特萊斯的核心理念。品牌純正，質(zhì)量上乘，奧特萊斯的商品都是國際國內(nèi)聞名品牌的下架、過季與斷碼商品，甚至有品牌廠商采納過去的面料和款式特地為奧特萊斯生產(chǎn)商品。3、選址更為重要奧特萊斯的選址基本遵循著比較統(tǒng)一的規(guī)律，以歐洲為例，它的選址有以下一些條件：選在郊外的省際交通交會點處，一般都是多條高速馬路的交叉點上，有利于最大限度地吸引客流；距離大都市中心的距離為45～90分鐘車程，滿意各種交通工具通行；最好是自然風(fēng)景比較美麗的地段，有利于顧客放松心情；最好也是旅游線路的必經(jīng)之地。4、良好的購物環(huán)境購物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購娛為一體，迎合多種愛好和多年齡層次的消費者偏好，與大型摩爾（Mall）相像。這樣在滿意消費這多方面需求和愛好的同時，也有助于延長消費者在店內(nèi)的停留時間。5、管理分工明確管理分工是比較明確，商店外全部由開發(fā)商管理，商店內(nèi)全部由經(jīng)營者管理，每個商店全部自主經(jīng)營。物業(yè)管理實行統(tǒng)一管理，包括修理、保潔、保安、停車場的管理、公共設(shè)施的維護、公用商業(yè)用具管理等。（四）國際上主要奧特萊斯介紹1.美國美國作為奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)源地，是目前全球最為發(fā)達的奧特萊斯經(jīng)營寶地。從奧特萊斯的形式來看，賣場式的已經(jīng)特別少見，主要SHOPPINGMALL式和奧特萊斯村式為主，且各具特色。以FashionOutlet為例，這是美國特別有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展示完備結(jié)合。FashionOutlet位于美國拉斯維加斯，擁有100多個一流設(shè)計師推出的最新款式時裝精品，號稱精品時尚總匯，折扣達到75%。環(huán)境舒適，主題多元化，與大型摩爾相像。品牌組合以中高檔品牌商品為主，其中眾多一線品牌多采納廠家直銷（FactoryOutlet）的經(jīng)營方式，如Burberry,Coach,Converse,GAP,Guess,Versace,PoloRalphLauren,Reebok,Nike,HugoBoss等。店內(nèi)經(jīng)營商品和項目多樣，包括：男女服裝、珠寶飾品、箱包、飾品、鐘表眼鏡、家居用品，化妝品，保健品以及餐飲、休閑消遣項目等。櫥窗設(shè)計各具特色，主題突出，在很好的展示出商品的品牌商業(yè)形象的同時，也為營造多彩的店內(nèi)櫥窗文化做出了重要貢獻。美國奧特萊斯還有一個特點是很多位于風(fēng)情美麗的旅游區(qū)，環(huán)境美麗，商業(yè)布局留意園林環(huán)境，營造休閑氣氛。坐落于美國洛杉磯的DesertHillsPremium奧特萊斯就擁有120家店。2.歐洲歐洲的奧特萊斯分為兩種不同形式，一種是在城市中的會員制品牌俱樂部，另一類是在郊外的花園式奧特萊斯村。這兩種形式都以環(huán)境美麗、購物舒適為特色。如：德國的SNB是一家特價俱樂部，在德國有兩家店，一家在市中心，另一家分店在距市區(qū)100公里英國的BICESTERVILLAGEOUTLETSHOPPING（據(jù)倫敦大約100公里），開車大約一個多小時。庭院花園式的歐式建筑風(fēng)格。以國際一線品牌為主，經(jīng)營200瑞士的FOXTOWN也是奧特萊斯的一個品牌。位于瑞士與意大利邊界。經(jīng)營狀況不詳，有很多瑞士人都不知道。3.日本奧特萊斯進入日本是在20世紀(jì)90年頭中后期，美國最大的outlets連鎖公司premiumoutlets分別與日本大型企業(yè)如三井不動產(chǎn)等合資開發(fā)奧特萊斯。目前日本共有奧特萊斯50余家，分別位于東京、千葉、橫濱、長野、北海道、大阪、長崎、靜岡、福岡等地。聞名的日本御殿場premiumOUTLET（見表3-2）位于風(fēng)光美麗的靜岡縣富士山風(fēng)景區(qū)旁邊，距離東京２個小時車程，風(fēng)光秀美的御殿場擁有自然河道，旅游觀光和OUTLET購物休閑相互結(jié)合，能夠有效延長顧客停留時間。日本御殿場奧特萊斯主要是一層的歐式建筑，吸引170家品牌名店入駐，其中35家第一次入住日本，商品銷售主要是歐美名牌（例如美國GAP）和日本及中國服飾，其中沒有品牌的優(yōu)良商品以價格低廉也吸引相應(yīng)顧客群。表3-2日本御殿場Gotembapremiumoutletcenter占地面積170000平方米營業(yè)面積22200平方米停車位1700個投資額50億日元營業(yè)額150億日元ChelseaJapanCo.，LTD狀況股份比例美國GCA40%，日商巖井30%，三菱地所30%成立日期1999實際資本額24.9億日元日本橫濱神奈川縣的海灣瑪麗娜（YokohamaBaysideMarina）是日本目前最大的“奧特萊斯”中心，1998年9月開業(yè)，擁有77余家品牌店鋪，在經(jīng)濟不景氣的狀況下逆勢上揚，顯示出強勁的爆發(fā)力，培育了一大批“奧特萊斯”的忠實消費者。開發(fā)商三井不動產(chǎn)在橫濱奧特萊斯勝利的鼓舞下，先后開發(fā)了五家奧特萊斯購物中心。在經(jīng)營管理方面將租金和促銷費用合在一起以銷售額扣點方式經(jīng)營，嚴(yán)格限制廠商業(yè)態(tài)，維護統(tǒng)一的經(jīng)營形象。開業(yè)后不到半年超過450萬人，年營業(yè)額207億日元以上。依據(jù)日本奧特萊斯發(fā)展須要，日本服飾廠商起先設(shè)計奧特萊斯專業(yè)商品，例如Nextdoor等開發(fā)17家奧特萊斯店，紳士男裝品牌brooksbrother負(fù)責(zé)奧特萊斯的主管認(rèn)為，位于御殿場premiumOUTLET的銷售金額不比東京青山總店的金額少。4、韓國韓國奧特萊斯：（1）嗎理由（MARIO），距市中心30---40公里的古魯貢丹地區(qū)原是工業(yè)區(qū)產(chǎn)品加工基地，因不景氣後改為奧特萊斯。形成樓多、規(guī)模大，很有購物氣氛。開車1—2小時，經(jīng)常堵車。如坐地鐵須要40（2）澳戴澳奧特萊斯街，就在首爾市中心，街的兩邊均是名品折扣店，特別繁華，喧鬧。經(jīng)營較好。（3）美式奧特萊斯，是三星集團經(jīng)營的。今年二季度已開業(yè)，在首爾外的小城市，距金普老機場很近，從首爾開車須要兩小時。世界一線品牌全部買斷經(jīng)營。奧特萊斯在中國的發(fā)展（一）國內(nèi)奧特萊斯的引入奧特萊斯在國際上已經(jīng)是一種相當(dāng)成熟的業(yè)態(tài)，中國奧特萊斯處于起步和發(fā)展階段。奧特萊斯業(yè)態(tài)進入中國市場是在2002年。原燕莎友情商城總經(jīng)理、現(xiàn)任北京世紀(jì)英華商業(yè)管理有限公司董事長萬文英女士將其引進中國，并在北京勝利開辦了首家“燕莎奧特萊斯”。歷經(jīng)4-5的經(jīng)營，自2003年至2006年，其銷售額每年以平均25%以上的速度遞增，2006年實現(xiàn)銷售9.4億元；今年銷售預(yù)料可達11億元，取得了巨大的勝利。由于燕莎奧特萊斯的勝利帶來的示范效應(yīng)，之后京城及全國各地引發(fā)了奧特萊斯開發(fā)熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的奧特萊斯店、名品折扣店近200余家，單在北京以“奧特萊斯”命名的商場就有11家之多（見表3-4），各類折扣店更是不計其數(shù)。（二）國內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展概況到目前為止，我國引進奧特萊斯業(yè)態(tài)有4-5年時間，由于對奧特萊斯業(yè)態(tài)的經(jīng)營理念、運作方式、管理模式等方面的相識和理解參差不齊；更主要的是我國在市場環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營流程等方面與國外有較大的差異，導(dǎo)致國內(nèi)奧特萊斯雖發(fā)展快速，但大多數(shù)均不勝利，僅北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯的開辦與運營取得了勝利。國內(nèi)部分奧特萊斯?fàn)顩r店名經(jīng)營面積m2開業(yè)時間經(jīng)營狀況北京燕莎奧特萊斯3500020022006年銷售9.4億元燕莎哈爾濱奧特萊斯370002005年6月一般北京愛家奧特萊斯20000不志向北京上品折扣廣場160004家門店年銷億元王府井工美店3000石景山店5000西直門店3000亞運村店5000北京愛普奧特萊斯四季青店20000一般北京迪斯康特折扣店25000一般北京萬霖奧特萊斯20000一般上海青浦奧特萊斯8000020062007年上半年銷4億元上海新浜東方狐貍城60000較差北京燕莎奧特萊斯和上海青浦奧特萊斯可以說是兩種奧特萊斯——廠房式和花園式奧特萊斯的典型代表。從廠房式奧特萊斯到花園式奧特萊斯購物中心，美國用了30年才完成其演化過程，在我國僅用3-4年就實現(xiàn)了，并且兩種模式的奧特萊斯在中國表現(xiàn)出驚人的發(fā)展?jié)摿?。分析緣由，一是中國?jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，國外品牌大舉進入中國，提高了國民對品牌的認(rèn)知和推崇；二是我國人均GDP還較低，中產(chǎn)階層對品牌的追逐尚未達到購買正價品牌的經(jīng)濟實力。三是奧特萊斯作為一種新型業(yè)態(tài)填補了我國商業(yè)業(yè)態(tài)須要創(chuàng)新的空白，無論對開發(fā)商還是消費者都具有很大的吸引力。據(jù)調(diào)研了解，目前正在北京及周邊城市規(guī)劃的大型奧特萊斯項目有：賽特安排在朝陽區(qū)香江北路（馬泉營村西側(cè)、距市區(qū)約20公里）開辦規(guī)模約15美國及國內(nèi)投資集團安排在順義楊林大道（距市區(qū)約20公里）開辦具有肯定規(guī)模（占地約500中關(guān)村國際商城有限公司安排在昌平區(qū)沙河?xùn)|半壁店（占地約1000畝）開辦10萬平米奧特萊斯。珠江房地產(chǎn)集團已投資68億在河北寶坻縣建成京津新城（據(jù)北京79公里、距天津50公里），其中（三）上海奧特萊斯購物中心項目發(fā)展背景分析區(qū)位上海奧特萊斯位于上海市青浦區(qū)。項目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達，緊臨滬寧高速、滬青平馬路及上海郊區(qū)環(huán)線。項目距離市中心約30KM，距離虹橋機場約25KM。有多條公交線路干脆到達項目。從項目乘坐公交車約60分鐘可到達上海人民廣場、上海南站、上?；疖囌?、南京西路、淮海路等商業(yè)發(fā)達中心區(qū)。通過滬寧高速、滬杭高速可快速到達湖州、無錫、常州、蘇州、杭州等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。分析認(rèn)為：上海青浦奧特萊斯在區(qū)位上具備了較大的區(qū)域輻射實力以及較強的區(qū)域消費潛力的支持。規(guī)模從規(guī)模上看，上海奧特萊斯是目前國內(nèi)同類業(yè)態(tài)中規(guī)模較大的項目。14萬平方米的建筑規(guī)模中絕大部分是經(jīng)營性物業(yè)。物流配套、休閑配套、旅游配套等建筑設(shè)施相對缺乏。分析認(rèn)為：如此巨大規(guī)模的奧特萊斯業(yè)態(tài)項目，缺乏了休閑配套、旅游配套等多元化業(yè)種組合，對于營造多元化的消費人流具有較大的限制。投資管理組合項目由上海百聯(lián)集團和九龍倉集團共同投資建設(shè)。項目地塊是由上海百聯(lián)集團供應(yīng)，九龍倉集團在資金及國際品牌招商方面供應(yīng)支持，雙方共同控股上海奧特萊品牌直銷廣場有限公司，由上海百聯(lián)集團負(fù)責(zé)日常運營。尤其留意的是，上海百聯(lián)集團和九龍倉集團同屬于大型貿(mào)易流通型企業(yè)。其中：上海百聯(lián)集團是國內(nèi)最大的流通產(chǎn)業(yè)集團；位列中國企業(yè)500強第17位；擁有5家上市公司；遍布全國25省市共計7118家營業(yè)網(wǎng)點；幾乎涵蓋了國際商貿(mào)流通現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)，如百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、大賣場、便利店、購物中心；涉及金屬、燃料、機電、木材、化工原料、汽車貿(mào)易等生產(chǎn)資料流通貿(mào)易的眾多業(yè)務(wù)。九龍倉集團綜合資產(chǎn)總值逾港幣1,700億元；旗下的香港核心物業(yè)─海港城剛好代廣場的綜合營業(yè)額港幣54.34億元；在珠三角、長三角及中國其它沿海地區(qū)主動拓展貨箱碼頭業(yè)務(wù)。分析認(rèn)為：上海奧特萊斯在產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、運用權(quán)方面劃分清楚。從商業(yè)運營的角度上看有利于管理的同時，又能充分發(fā)揮各個領(lǐng)域的優(yōu)勢，這對項目的可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)價值的提升供應(yīng)了較好的模式基礎(chǔ)。.作為貿(mào)易流通企業(yè)經(jīng)營奧特萊斯業(yè)態(tài)具有先天的優(yōu)勢。主要有：物流、招商、管理等方面。這對促進項目的良好發(fā)展起到了重要作用。項目經(jīng)營狀況分析業(yè)態(tài)組合分析數(shù)據(jù)顯示：上海奧特萊斯購物中心主要以服裝類為主，占比達到73％；其次是鞋帽及箱包，分別為11％及7％；上述三類占比超過90％。精品、床上用品及文體數(shù)碼明顯占比偏小，消遣配套沒有在項目中體現(xiàn)。分析認(rèn)為：上海奧特萊斯購物中心在業(yè)種構(gòu)成方面相對單一。其他業(yè)種的補充作用不明顯。從三方面理解為：一方面體現(xiàn)專業(yè)性，在服裝、鞋帽及箱包業(yè)種中形成較大的規(guī)模，可以增加消費的目的性；另一方面隨機消費吸引力不強，對商品的折扣水平及品牌的豐富性提出更高的要求，對于保障人氣支持不足；第三方面，鑒于上述業(yè)種的重復(fù)消費水平有限，對項目的區(qū)域輻射實力和區(qū)域消費群體結(jié)構(gòu)提出更高的挑戰(zhàn)。品牌構(gòu)成分析數(shù)據(jù)顯示：上海奧特萊斯購物中心國際品牌占整個項目品牌數(shù)量的17％，品牌肯定數(shù)量為46個。國際品牌折扣在4－6折。分析認(rèn)為：從占比上看，國際品牌比例偏小，與項目的定位存在較大程度上的差距，這對于提升和維護項目的形象有肯定的阻礙作用。從肯定數(shù)上看，46個國際品牌基本上占了已經(jīng)進入國內(nèi)市場的同類品牌的50％左右。入駐項目的品牌肯定數(shù)量的不足很大程度上受國際品牌進入國內(nèi)市場及其發(fā)展戰(zhàn)略影響。某種程度上認(rèn)為國際品牌對國內(nèi)奧特萊斯的業(yè)態(tài)形式未能取得高度認(rèn)同。（四）北京奧特萊斯購物中心項目發(fā)展背景分析區(qū)位北京奧特萊斯位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)南路9號，東四環(huán)與東三環(huán)之間。項目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達，通過東四環(huán)可快速到達京沈高速、機場高速、京開高速、京石高速。項目距離市中心約10KM，距離北京首都國際機場約35KM。通過京沈高速、機場高速、京開高速、京石高速可快速到達沈陽、北戴河、天津、石家莊等地。有多條公交線路干脆到達項目。從項目乘坐公交車約20分鐘可到北京國貿(mào)廣場；乘車約40分鐘可到達天安門及王府井；乘坐地鐵可到達項目周邊（10＃線勁松站）分析認(rèn)為：北京奧特萊斯在區(qū)位上具備了優(yōu)越的便利性優(yōu)勢。規(guī)模從規(guī)模上看，北京奧特萊斯是目前國內(nèi)同類業(yè)態(tài)中規(guī)模較大的項目。14萬平方米的建筑規(guī)模中絕大部分是經(jīng)營性物業(yè)。物流配套、休閑配套、旅游配套幾乎沒有，單一的購物功能尤其明顯。分析認(rèn)為：從調(diào)查狀況看，北京奧特萊斯“提袋率”較高，單一的購物功能較大程度上提升了購物的目的性。投資管理組合項目由北京燕莎控股集團投資建設(shè)。由燕莎友情商城負(fù)責(zé)日常運營。北京燕莎控股集團是首旅集團成員企業(yè)。是從事商業(yè)的主要專業(yè)運營管理企業(yè)集團。目前，擁有燕莎友情商城、燕莎中心（凱賓斯基飯店）、貴友大廈、新燕莎銅鑼灣商業(yè)公司、北京市印章藝術(shù)公司等13家子公司。燕莎集團在北京地區(qū)以及國內(nèi)大區(qū)域中心城市和聞名旅游景區(qū)，發(fā)展以服務(wù)國內(nèi)外旅游者、商務(wù)客人及本地高端客戶為主的高檔都市百貨店、品牌折扣店和大型購物中心以及大型高檔旅游商務(wù)接待中心的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。分析認(rèn)為：北京奧特萊斯在產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)方面高度統(tǒng)一，通過統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的方法運營項目，是目前大型商業(yè)MALL的主要經(jīng)營方式，此模式是保障項目經(jīng)營勝利重要前提條件。.此外，北京燕莎控股集團是大型的貿(mào)易流通企業(yè)。在經(jīng)營高檔消費品方面具有優(yōu)勢，對于經(jīng)營、招商國際品牌具有優(yōu)越的資源和豐富的閱歷，這對項目的勝利經(jīng)營創(chuàng)建了良好的先天優(yōu)勢。項目經(jīng)營狀況分析業(yè)態(tài)組合分析北京奧特萊斯購物中心是調(diào)查的三個項目中唯一具有文體數(shù)碼業(yè)種的項目。在業(yè)種構(gòu)成方面較為豐富，但主