某機(jī)械制造有限公司估價報告在建工程

房產(chǎn)估價報告估價項目名稱:某機(jī)械制造有限公司房產(chǎn)估價報告委托方:某機(jī)械制造有限公司估價方:某某房地產(chǎn)評估有限公司估價人員:張某高某估價作業(yè)日期:二00八年三月十五日估價報告編號:目錄致委托方函---------------------------------2估價師聲明---------------------------------3估價的假設(shè)和限制條件------------------4估價結(jié)果報告------------------------------5估價技術(shù)報告------------------------------8致委托估價方函某機(jī)械制造有限公司：受貴公司的委托，我所對貴公司委托的在建工程【座落于某市臨港工業(yè)園，北二環(huán)路北、青島路東側(cè)的在建工程，該工程所在土地使用權(quán)面積58529.0平方米。廠房3206.4平方米；辦公樓3289.22平方米；宿舍樓3206.4平方米；車間11031.5平方米；總建筑面積20733.52平方米，其中本次評估的在建面積為20733.52平方米?！窟M(jìn)行了現(xiàn)場勘估，現(xiàn)將現(xiàn)場勘估日2008年3月15日定為評估基準(zhǔn)日，評估目的：評估房屋市場現(xiàn)值，作為抵押貸款的參考依據(jù)。經(jīng)過客觀公正的評估，得出以下結(jié)論：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序采用科學(xué)適用的估價方法，經(jīng)過分析和測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，確定估價對象在估價基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣2640萬元（大寫：人民幣貳仟陸佰肆拾萬元整）。論琴窯評估的詳細(xì)過調(diào)程及有關(guān)說明斬，請見附后的冶（慨200棒8恥）房估字職第敢2劫2躺號至《房屋評估報茅告》。此致刻某某房地產(chǎn)評賠估有限公司卷二以0香0汗八年長三月十五日估價師聲明偏我們鄭重說明饑：悼我們在本估價由報告中陳述的曬事實是真實的付和準(zhǔn)確的。餃本評估報告中販的分析、意見乞和結(jié)論是我們腳自己公正的專適業(yè)分析、意見厭和結(jié)論，但受顏到本評估報告狀中已說明的假熱設(shè)和限制條件肌的限制。翼我們與本估價絕報告中的估價倚對象沒有利害給關(guān)系，也與有倘關(guān)當(dāng)事人沒有桿個人利害關(guān)系都或偏見。摩我們依照中華貨人民共和國國閣家標(biāo)準(zhǔn)《房地暴產(chǎn)估價規(guī)范》示進(jìn)行分析，形沒成意見和結(jié)論辟，撰寫本估價膊報告。什我們已對本估腐價報告中的估朵價對象進(jìn)行了笨實地查勘。圓沒有人對本估乒價報告提供了列重要專業(yè)幫助時。聲明人：犧估價的假設(shè)和普限制條件餡1恰、委托估價方棕必須如實提供俘估價對象房地暗產(chǎn)踢的殃情況和資料，毀若封由于委托估價并方提供虛假牛的傭情況和資料致洋使房地產(chǎn)估價爸結(jié)果失實的，丈委托方應(yīng)負(fù)完你全責(zé)任。老2潮、本評估報告晴中所確定的估拐價對象建筑面襯積為委托方提三供，最終建筑濱面積由房地產(chǎn)方產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理折部門確定，因培此而產(chǎn)生的價晶值差異，可在營本報告的基礎(chǔ)任上予以調(diào)整。飽3當(dāng)、本報告所評剩估的房地產(chǎn)現(xiàn)砍時價值，是在邀估價時點的正貿(mào)常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境侵下，在正常的因市場價格的基弱礎(chǔ)上的評估價窩格。本報告未久考慮未來市場撇變化風(fēng)險和交疾易情況等因素獎對房地產(chǎn)價值鑼的不利影響。吹市場價格水平閱發(fā)生重大變化飽時，估價對象鈴的現(xiàn)時價值可柔在本報告的基味礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整橡。實際交易時雄，可根據(jù)具體拿交易情況對房房地產(chǎn)價值進(jìn)行質(zhì)調(diào)整?，F(xiàn)4貢、呆本評估報告有嫩效期一年，即幼本報告作業(yè)日斧期的一年汁內(nèi)遠(yuǎn)有效。宗5雀、本報告僅適鏈用于所述之估襖價目的；本報勿告為委托人所堤使用，除按規(guī)老定報送有關(guān)部激門外，未經(jīng)本艱評估機(jī)構(gòu)同意既，本報告叼的全部或部分取內(nèi)容皆不得轉(zhuǎn)勿載于任何公開胖媒體。霉6鄭、乘房地產(chǎn)市場行殃情及工程造價粉水平發(fā)生重大燒變化時，估價挨結(jié)論可在本報翼告的基礎(chǔ)上適覆當(dāng)調(diào)整。粉堡襪（小200匙8迎）房估字芽第胡2團(tuán)2綁號獻(xiàn)一、委托方：過某機(jī)械制造有婦限公司執(zhí)二、估價方：敢某某房地產(chǎn)評捷估有限公司野受理有關(guān)房地懼產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃曬、交換、抵押災(zāi)、贈與、兼并室、作價入股、備拆遷等評估；奶受理訴訟、公晴證、仲裁活動萄中涉及房地產(chǎn)喪價值的評估；佛市場調(diào)查分析學(xué)；經(jīng)濟(jì)、技術(shù)戒、政策、法律昏咨詢；專業(yè)培音訓(xùn)；其他項目償房地產(chǎn)評估。匆法定代表人：禮高某鞭聯(lián)系電話：垮123456急7秋三、慈房地產(chǎn)逆概況悶：險（一恢）諷房屋產(chǎn)權(quán)狀況坑：趟根據(jù)委托人提貌供的房屋類清單釋載明納，協(xié)勘估標(biāo)的物沙為鬼某機(jī)械制造有邁限公司惱所有妻。灣（雨二）房屋賢座落及周圍環(huán)碗境忍：籠所勘估房屋座秋落于攀某市奏臨港工業(yè)園，壓北二環(huán)路北、規(guī)青島路東側(cè)兆，替東臨：茂翠食天品；南臨：北竿二環(huán)路；西臨榴：昱方圓汽配泊；北臨：薛家泥嶺村土地廊。腳（三）勘估房去屋狀況：勝安奸四、估價目的超為委托方辦理您在建工程抵押由貸款提供價值激參考。五、估價時點裹200擴(kuò)8在年箱3絨月模1炭5鋪日劇。六、價值定義身本次評估采用口公開市場價值聲標(biāo)準(zhǔn)，即估價西結(jié)果為估價對漆象在公開市場績上于估價時點雙最可能形成的州價格。七、估價依據(jù)香1京、《中華人民敘共和國城市房至地產(chǎn)管理法》垂的有關(guān)規(guī)定；蠻2豎、虹《中華人民共夠和國土地管理醉法》寇3詠、《中華人民粥共和國土地管絹理法實施條例訓(xùn)》凡4出、商《中華人民共旁和國擔(dān)保法》之；厭5踏、細(xì)中華人民共和智國很第山5關(guān)6形號令《城市房紀(jì)地產(chǎn)抵押管理訓(xùn)辦法》；熊6透、呆中華人民共和羊國國家標(biāo)準(zhǔn)《默房地產(chǎn)估價規(guī)較范》；付7型、彈青島市人民政搏府頒布的《青齊島市城市房屋侄估價暫行辦法走》；然8叼、揮《青島市房地藝產(chǎn)抵押管理辦頁法》；店9證、液評估人員現(xiàn)場縱勘估情況。偉壤加八、估價原則施訴根據(jù)《中華人當(dāng)民共和國城市糟房地產(chǎn)管理法脹》，遵循公開者、公平、公正瘦的原則進(jìn)行評份估。九、估價方法優(yōu)本次估價目的石是對在建工程臺進(jìn)行抵押價值懇估價，通過實告地勘察和對周但邊區(qū)域的市場壘調(diào)查、分析有肝關(guān)資料后，根喝據(jù)估價對象的剩特點和實際情深況，蚊本次評估計算秋采用有成本重置材法構(gòu)計算。十、估價結(jié)果累估價人員根據(jù)安估價目的，遵穗循估價原則，廉按照估價程序個采用科學(xué)適用蕩的估價方法，禾經(jīng)過分析和測湯算，并結(jié)合估想價經(jīng)驗婦與對影響房地慨產(chǎn)價格因素的撫分析，確定估扣價對象在估價戴基準(zhǔn)日的抵押誕價值繪為：醬人民譽幣寇:榴2640樹萬元擺大惰寫云:趟人民幣泉貳仟陸佰肆拾且萬炭元整暴。父十一貼、評估人員清：華評估報告撰寫蓄人：任張某載（房地產(chǎn)估價蠻師）批準(zhǔn)人：儉高某紋（房地產(chǎn)估價色師）龜十二、估價作比業(yè)日期陡200牧8閑年疊3蜓月良1急5妨日謎十三、估價報噴告應(yīng)用有效期任200湊8歲年泊3恩月擠1千5幟日筋至近200俯9群年歉3錢月希1創(chuàng)4販日墾某某房地產(chǎn)評健估有限公司健二睛0崗0罷八年灶三月十五日薄某機(jī)械制造有煩限公司虛房屋評估技術(shù)惑報告書覽一、獸個別因素毛分析兇影響房地產(chǎn)的架價格水平個別秀因素主要是土漿地最佳用途、墳臨街寬度、面數(shù)積、形狀、建勒筑結(jié)構(gòu)、建筑域成新、建筑工湊程質(zhì)量、朝向撤、設(shè)施設(shè)備等阿因素。積某機(jī)械制造有循限公司脊總死建筑面積懇20733.你52聽平方米周，其中栽廠房晉3206.玻4局平方米斜；辦公樓候3289.2樓2烏平方米溪；宿舍樓允3206.雁4固平方米羽；車間撈11031.柔5豬平方米究，均已建成繁。蜜辦公樓為框架憤結(jié)構(gòu)，職工宿歪舍樓為脫磚混結(jié)構(gòu)，車睬間及廠房為鋼儉混結(jié)構(gòu)。辦公懸樓內(nèi)部已進(jìn)行新精裝修：地面右鋪全瓷地面磚花，內(nèi)墻刮膩子磁，樓梯面鋪大式理石，樓梯扶膝手及欄桿墨均粉為不銹鋼尿，奴塑鋼推拉窗等豈。獨現(xiàn)土地開發(fā)程土度已達(dá)到宗地婆紅線托內(nèi)色“遞五通一舅平摧”蒸，因其所處位位置優(yōu)越，具有談較大的開發(fā)價掠值。呢二、壘區(qū)域因素聯(lián)分析森某機(jī)械制造有嶄限公司績位于充某市或臨港工業(yè)園，宇北二環(huán)路北、伏青島路東側(cè)升。麥本規(guī)劃地段交弓通條件極為優(yōu)窩越。青島臨港大經(jīng)濟(jì)區(qū)虹毗鄰青島經(jīng)濟(jì)鍵技術(shù)開發(fā)區(qū)、淹保稅區(qū)、前灣鐘港，處于以疏屑港高速公路辱與攤20蘿4盈國道交叉點為挺中心的交通金俊三角密集區(qū)密，臺“霸同惜三君”丟高速公路、疏峰港高速公路優(yōu)和棟20喜4磁國道貫通整個趨園區(qū)，東北環(huán)仔膠州灣高速公僵路，東南環(huán)青宋島濱海交通大無道，東距青島繁前灣港流2夏0艘公里封，北距膠濟(jì)鐵差路、濟(jì)青高速樓公路分別為獸3開0姑公里喂和限4踏0旋公里仔，距青島流亭舌國際機(jī)場抹4理0索公里厲，經(jīng)青島海灣伐大橋去青島市宋區(qū)幻僅爐3創(chuàng)0榮分鐘車程。尤嶺其是區(qū)內(nèi)有膠雷州灣高速公路均、疏港高速公塞路、泰薛高速爺路、海濱大道泛等外7襖條道路通往前顧灣港。泡三、筒市場背景分析搭我國國民經(jīng)濟(jì)赴近幾年仍處于毀舉世矚目的持到續(xù)發(fā)展時期，畏作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)候和主要經(jīng)濟(jì)增紹長點之一的房協(xié)地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)膛模也在穩(wěn)步增日長。同時也能帝看到，熄某市搜近幾年來對房梁地產(chǎn)的開發(fā)也添日新月異，越卵來越多的體機(jī)現(xiàn)益“禽以人為景本序”擁的設(shè)計理念，豆對景觀、智能費、親水、環(huán)保索的要求越來越艙高，這些進(jìn)步植也推進(jìn)了房地灰產(chǎn)價格的進(jìn)一陳步提高。朝某市接屬溫帶季風(fēng)氣目候區(qū)，濕潤溫古涼，四季分明兵，年平均氣溫盜11.鉛9透攝氏度窩，平均氣溫緣23.掌5挽攝氏度牧，無霜拖期醬21榜2樸天，年平均降杯水量樓763.挑1腥毫米臥。廢整個城市依山光傍水，景色宜借人。以某市姓區(qū)位優(yōu)勢十分粥明顯，據(jù)青島攤國際機(jī)場落5佩0洽公里陜，經(jīng)港口專用劃高速公路到青誓島港僅程1類5芬公里球，青島跨海大糖橋建成后，經(jīng)旨過寬傷10免0拼米絡(luò)的海濱大道，鏟到青島老市區(qū)示僅誤需胞2晚5狀分鐘。已投入鹿使用的國家重高點項插目站“架同慮三移”胸線高速公路在馬經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)設(shè)競有出口，國家治一級公罪路糞20殲4努國道橫貫境內(nèi)承，涂與讀25柔條高標(biāo)準(zhǔn)的市量區(qū)公路構(gòu)成四襪通八達(dá)的勵交通網(wǎng)，規(guī)劃嗎中的黃（島）份－常石（臼）鐵路旬穿越開發(fā)拾區(qū)。下隨著城市化建式設(shè)步伐的加快案，城市居民收瑞入水平不斷提促高，改善居住呼環(huán)境和住房質(zhì)主量已成為城市奇居民生活消費侵的主流；城市閱居民用于居住廈支出的增長速興度明顯高出其券他生活費用的刺支出；膠南作宰為青島市人口殲密集和流動的償中心城市，近壘年來市政府制掌定出的一系列淘優(yōu)惠政策，吸銀引了大批外地翅人員在幼某市勿購買住房和農(nóng)禾村居民的流入肥，從而促進(jìn)了俊房地產(chǎn)開發(fā)的餃發(fā)展，擴(kuò)展了備房地產(chǎn)開發(fā)的予容量。諸多的傾有利因素使本絮市房地產(chǎn)市場打呈現(xiàn)出良好的心發(fā)展態(tài)勢。段四、最高最佳潤使用分析謹(jǐn)房地產(chǎn)估價應(yīng)尋當(dāng)以估價對象吩的最高最佳使尺用為前提進(jìn)行核估價。最高最蠢佳使用是指法朋律上允許、技還術(shù)上可能、經(jīng)腰濟(jì)上可行，經(jīng)劣充分合理論證怕，能使估價對公象產(chǎn)生最高價繞值的使用，根器據(jù)估價對象所以處的自然地理蜂位置和社會經(jīng)浸濟(jì)位置，以及偷城市規(guī)劃的要塔求，決定了評錢估對象的最高夾最佳使用。由坊于評估對象的檔主體工程施工雄都已成規(guī)模，梨其市場定位已費明確，暑其地理位置、騎公用設(shè)施便利掛度、基礎(chǔ)設(shè)施竄狀況、交通便色利度等條件都?xì)垱Q定了該估價棋對象最高最佳務(wù)使用為現(xiàn)狀用浮途曉。柳五、估價方法倘的選擇霸本次估價目的燦是對在建工程尚進(jìn)行抵押價值戶估價，通過實鏟地勘察和對周狀邊區(qū)域的市場葛調(diào)查、分析有紋關(guān)資料后，根狼據(jù)估價對象的醋特點和實際情魂況，本次評估五計算采用慘成本重置駱法后進(jìn)行評估陣。芒假設(shè)開發(fā)法是叢預(yù)計估價對象姥開發(fā)完成后的載價值，扣除預(yù)吸計的正常開發(fā)疤成本和利潤等拔以此估算估價周對象的客觀合舉理價格或價值浸的方法。其中膛預(yù)計估價對象量開發(fā)完成后的偵價值，采用市奸場比較法進(jìn)行櫻評估，續(xù)建成互本需扣除的項文目包括續(xù)建的廊建安成本、管覺理費用、銷售域費用、銷售稅惱金、投資利息倒、利潤等。鞏六、日估價測算過程（一）辦公樓戶辦公樓建筑面浩積為孩3289.2秤2百平方米當(dāng)，框架結(jié)構(gòu)，欲內(nèi)部已進(jìn)行精歸裝修：地面鋪扭全瓷地面磚，潤內(nèi)墻留刮膩子，樓梯引面鋪大理石，局樓梯扶手及欄料桿均為不銹鋼蘋，塑鋼推拉窗前等秧。制因辦公樓已經(jīng)立建成，所以無宜續(xù)建的建設(shè)成鉛本。叢1庸、工程建設(shè)成纏本：按照委估黨房產(chǎn)的現(xiàn)場勘諸查情況，并與吸《青島仍市陶200杰6被年建筑工程結(jié)橡算資料匯編》攏公布類似建筑遮工程造價標(biāo)準(zhǔn)怠進(jìn)行比較，考須慮到該房產(chǎn)的牲特性及已進(jìn)行辟精裝修，確定減該工程建設(shè)成棉本定纏為諷95黎0服元裁/贊平方米穗。扒2爸、前期工程費挽：咬3詳0孤元弦/政平方米想3刷、林專業(yè)人員費用海：按照建安造凝價若的撓6?。ィ壶f950×設(shè)6油％團(tuán)＝祥5回7此元網(wǎng)/載平方米衛(wèi)4補、管理費用：姐指開發(fā)商為組橋織和管理房地趁產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活掙動以及房地產(chǎn)令開發(fā)提供各種汽服務(wù)而發(fā)生的俯費用。主要包枕括管理人員工掠資及附加費、基辦公費用、差倦旅費、固定資遣產(chǎn)使用費、業(yè)紙務(wù)招待費等。矩一般為建筑費老用榴的屆2紋％忠～炭5寇％，根據(jù)開發(fā)碑項目的規(guī)模、浴復(fù)雜程度、開酬發(fā)周期的長短欣等綜合確定。拘本次評估按續(xù)纏建工程費用特的置5條％計算，即：盾（慢950+30檔+5硬7垃）殘×幻5君％伐＝攪51.8副5運元瞞/材平方米鈔5欄、投資利息：吧中國人民銀盈行室2笛1慌日決定：從棍200掩7屠年滿1凱2遷月答2廣1蘋日非起上調(diào)金融機(jī)搶構(gòu)存貸款基準(zhǔn)批利率。金融機(jī)典構(gòu)一年期貸款芒基準(zhǔn)利率上皆調(diào)棟0.1封8節(jié)個百分點，由犯現(xiàn)行腐的嚴(yán)7.2健9燥％提高覺到栗7.4落7捉％，潔假設(shè)建設(shè)期的滋資金投入是均沖勻投入，投資犬利息劫為猛7.47估％：耳投資利息＝到（告950+30物+57+51再.8世5恰）棍×7.4乓7?。ッ郊?1.34關(guān)6鴉、投資利潤：澡投資利潤指房嚷地產(chǎn)開發(fā)商投池資房地產(chǎn)開發(fā)餃項目應(yīng)取得資怠金報酬及承擔(dān)抓風(fēng)險的補償。飾房地產(chǎn)項目的愉投資利潤一般紗為投資成本棉的菜1寶0誠％敏－臘3疏0球％。本次評估山取利潤率亮為滔1的0盼％：遠(yuǎn)（臟950+30退+57+51記.8硬5授）縮×1掌0頑％予＝套108.89陰7漂、建筑物重置油價格為：繡950+30輔+57+51星.85+81偵.34+10裹8.8頸9助＝插1279.0癥8泄元嗓/洗平方米機(jī)待故房產(chǎn)評估仰價格＝斷3289.2稅2×1279聚.08穩(wěn)＝笛420717撇6選元（二）廠房丟廠房塵建筑面積為妨3206.4膠平方米瓦，鋼混結(jié)構(gòu)。罪因車間已經(jīng)建六成，所以無續(xù)遼建的建設(shè)成本撞。掘1容、工程建設(shè)成孤本：聲廠房壇內(nèi)建有航車軌詠道，確定該工棋程建設(shè)成本定座為專100習(xí)0標(biāo)元組/務(wù)平方米。刮測算步驟同籃上搜2余－他7仔步，得：卵待故房產(chǎn)評估坊價格修＝悠3206.4泉×1344.腫44隱＝賢43