某房地產(chǎn)項目存在問題和建議

xx項目部存在問題和建議一、設計階段：1、審查意見反饋不及時和設計單位不同意變更該如何處理？建議：項目部審查意見報總工辦匯總后，對不同意或不采納的內(nèi)容，應及時給予回復，不統(tǒng)一意見應同時上報分管領導處；對設計單位不同意變更的應說明相應的理由。2、地下室柱網(wǎng)尺寸最好是多大，地下室管道能否穿梁、風管尺寸大小等問題的考慮，以便減小地下室層高，從而減少成本？建議：柱網(wǎng)間考慮不小于7.5的凈距。荷塘雅居地下室風管普遍偏大，以至浪費地下室層高，這應在設計中對排風井進行合理設置，以便減少風管的截面積；在非人防區(qū)可加以考慮自然通風、采光的設置，其位置可與人行、消防通道相結合，但應結合車位的布置方案。頂板設計應盡量采用井字梁形式；梁柱交接處建議用較大直徑的鋼筋或Ⅲ級鋼筋等形式，減小用鋼量，便于施工和減少成本。3、地下室設計時，應注意盡量避免產(chǎn)生集中應力的情況，如名仕家園項目中地下室出口處的情況。4、地下室人防區(qū)的使用問題，該區(qū)塊為公共位置，根據(jù)《物權法》不易用于可售和有償使用（須經(jīng)同意才能短期使用），應進行綜合思考。是否可用于用戶的自行車、電動車的停放，相應考慮電氣插座。5、地下室頂板、地面排水問題，在頂板上須進行綠化時，建議采用暗溝與地漏相結合的形式，以便種植土的集水和排水，提高樹木的成活率。地面排水水溝深度和寬度只考慮清洗時的排水，如金色家園項目中水溝深度最大只有15cm，局部只有幾厘米，減少了成本，外觀效果并不差。坡度不用很大。6、針對后期小區(qū)內(nèi)的外圍管線布置，需從地下室引出時，建議采用管道井的形式在頂板進行預留，以便后期產(chǎn)生增加管道或電纜時有較大的空間。7、設計時建議考慮臥室的衣柜空間，以減小因客戶設柜后對強、弱電插座、開關的改動，并在施工圖完成前確定相應的位置。8、廚、衛(wèi)的管道、煙道等井道的細部節(jié)點應有統(tǒng)一的做法；對其它功能房、設備房的大小、規(guī)格等也應有統(tǒng)一要求，如配電房、發(fā)電機房等沒有直接通向車道的門，不便于維護和設備的更換。9、建議：景觀設計、鋁合金門窗、幕墻、泛光照明、大堂二次裝修的設計、小區(qū)市政道路的設計應與主體施工圖同步進行，并在建安工程招標前完成，減少施工過程中不確定因素和因二次設計而造成施工延期，便于統(tǒng)一考慮相互間制約因素。10、廚、衛(wèi)與樓地面高度應低70，在進行同層排水管道施工時，應低100；建議施工到防水層止；電梯門位置與電梯廳應高出30。11、管道交叉與標高的沖突，造成部分管線無法連接。12、消防門不能完全開啟，建議門垛的尺寸控制時應考慮抹灰層厚度和閉門器的尺寸。二、招投標過程1、工程量清單的核對不夠認真，造成漏項；建議對清單項目進行編制（不一定有工程量），并與咨詢單位出具的工程量清單進行校對。恩2輕、招標文件應把明確大宗材料容價格旁變化達到多少葬時（或達到多茶少價款以上時尤）進行調整，客調整的方式如料何等。聰3呼、投標文件對選明顯低于成本辰價時，評標時亞未發(fā)現(xiàn)的情況獲，詢標時應如岸何處理？建議屑采用允許調價瓦，但應將調價凳后的價差作為態(tài)讓利，以保證乎總價的不變的制方式處理。舞4蜂、對投標文件旨確定的人員勿、伍設備的烈數(shù)量器和配置帽，在施工時達該不到要求時，沉招標文件應有好相應的措施進壯行處理，在違側約金中應包括我相應的內(nèi)容。徹5角、梯采用讓利率濃投標時，括招標文件壓中對跌設施、設備渣的要求誓與工程量清單樹中曲相關攝內(nèi)容查要求濱不符該如何處腐理。熄6揉、脂招標文件中，扇質量標準應該鏈是合適的，能版確保施工單位擋達到并提高，晌而不應是業(yè)像斯荷塘項目中的斃具體要求，建沙議質量要求是紐在中標企業(yè)產(chǎn)萍品標準的前提賺下提高。參7梁、施工合同中喬對成品保護責喜任，建議由總社包負責。鴿8寄、隆招標文件的討反論應組織各部恐門進行討論，屆而不只是相關水部門進行討論溜，由此造成歐的，腫其他部門也應懇規(guī)定承擔相應理的責任。三、施工過程努1財、如何做好事根前準備，謠未能進行及時蔬的施工圖再審命查或看圖不仔陪細，有時是在溉施工現(xiàn)場檢查想或施工單位提丑出后才發(fā)現(xiàn)；間造成問題解決晶不及時。在以刺后工作中應做蟻好施工前的準弓備工作，此時遲對施工圖進搖行再審查是關回鍵的一步，忘審查時應特別傻關注錯漏碰缺族的問題。殘此過程誼不僅僅是項目唱部責任。剃慮2盟、進度和質量鋸控制的關系的結把握問題，是豎項目部管理中漢最困難的一點弊，特別是裝修頁階段；建議適甲當增加該階段健的施工時間，掠加大該階段的盈違約獎罰等方泉式，以便于提虎供更好的產(chǎn)品結；而不是只從肺節(jié)約成本這方遵面進行考慮。暴3幟、宴設計存在問題伯發(fā)現(xiàn)后，鵲項目部與總工若辦的溝通較困漁難，經(jīng)常是無具書面或未規(guī)定遺時間的，就不盒能明確或侵適時的進行回揪復，并且項目延部也存在未能宜進行及時的書老面跟進和督促探，欺而佳督促無結果或只否定答復時，遠未能進行再溝笨通，造成管理敗的困難，有時謀造成工程的返穴工，增加了建丈設成本。纏建議在監(jiān)管手浪冊中給予明確征回復逝時間規(guī)定。鄰4腎、不能發(fā)揮監(jiān)胞理單位的作用紫，對監(jiān)理不配狀合工作時，管飾理手段不多。吹5暈、施工單位在轉施工后期，對廈新增或變更的辮內(nèi)容，不能及鎖時落實，或這延后躺施工，往往想盲在驗收后進行黨，該如何解決戒。丹6拉、槳簽證價格的確墳定，如何與施跑工單位溝通，歲由誰進行溝通舍不明確。裂建議項目部相駁關管理人員也基能知道的價格踐信息，項目部某提出意見再經(jīng)妨總工辦確認。稅7釀、跟蹤落實不坊到位，造成質短量問題不能及維時處理儲；或相關書面暮通知未能及時衫跟上，引起返居工。樓在以后的管理窮中必須做好問遮題發(fā)現(xiàn)、整改拆、復查落實、泥總結提高的閉兔環(huán)原則，認真墊做好現(xiàn)場管理混工作。鉤8號、資料收集不役夠及時，對施蠶工單位的拒相關違約瞎證據(jù)收集不夠鐵充獵分劑和及時撈。宗9滋、檢查時，發(fā)搶現(xiàn)問題未能按斬規(guī)定及時以書條面形式跟上，撿或檢查過程不月夠認真，引起嬌多次檢查還有典新問題的發(fā)現(xiàn)沸。括1致0醫(yī)、對材料報驗?？刂撇粔蚣皶r穗，部分進場材材料未能及時對伐相應材料的品激牌、規(guī)格進行退核對，在以后鑒的工作中應注稠意，并在檢查車時也應對有不愁符合相關材料股進行仔細的核紗對，防止不符定合品牌用入到耐工程中。挨四、其他鍵1拾、步鋁合金的產(chǎn)品早要求應盡早明猴確，對配件與杏型材要相配套暫；汁2李、俊客戶在施工過腫程中或掃尾階辱段到現(xiàn)場看房憐，項目部人員扁陪同該如何介喪紹，樓層標記稈與設計樓層、零房號交底沒有須。共3吼、盆各項目間出現(xiàn)派的問題進行總廟結后如何反饋堆到各部門，進閉行資源共享，術以便消除重復墳出現(xiàn)相關問題建，促進各部