田野北大資源集團(tuán)昆山地塊定位思路

田野北大資源集團(tuán)昆山地塊定位思路第1頁(yè)/共68頁(yè)定義：開放、包容、發(fā)達(dá)的

三線城市（本市人口與外來人口對(duì)比）城市印象昆山—上海后花園，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣名列前茅。外來人口的比重超過本市人口，淘金者的樂園。開放而穩(wěn)定的城市，多元的文化交織融合。像其他開放城市一樣，文化的包容性強(qiáng)，新興的居住理念容易被人們接受。是本案產(chǎn)品定位的一個(gè)先決條件。第2頁(yè)/共68頁(yè)樹欲靜而風(fēng)不止

歲末年初之際，回顧2011年昆山樓市，從“金九銀十”的先后淪陷，再到“金秋十一月”的再度失守，多少坎坷與曲折，在超6萬(wàn)套庫(kù)存的重壓下，昆山房?jī)r(jià)終于低下了高昂的頭顱；展望2012年昆山樓市，房貸利率調(diào)整，地方限購(gòu)政策變動(dòng)，多少機(jī)遇與挑戰(zhàn)，上半年是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)的聲音不絕于耳；而靜觀當(dāng)下樓市，優(yōu)惠讓利不斷升級(jí)，房?jī)r(jià)在“羞澀”中下行，多少堅(jiān)持與觀望。此時(shí)，樹欲靜而風(fēng)不止。兩點(diǎn)市場(chǎng)啟示：低價(jià)新盤受追捧觀望仍是主流情緒庫(kù)存超6萬(wàn)套有房無(wú)市（正常年份兩年半的消化量）市場(chǎng)背景第3頁(yè)/共68頁(yè)地理位置（巴城東部，臨近置業(yè)青睞的玉山鎮(zhèn)〕本主流市場(chǎng)非主流市場(chǎng)市郊交匯非主流市場(chǎng)非主流市場(chǎng)

投資直覺：中心城市的邊緣，低密度生態(tài)保留用地。我認(rèn)為本案的大體量賦予了更多的城市包容性，產(chǎn)品建筑多元化，我們希望寄托產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)，在這座城市“鶴立雞群”。在這里第4頁(yè)/共68頁(yè)土地成本與開發(fā)模式現(xiàn)金值拿地階段建設(shè)未開盤階段開盤熱銷階段提價(jià)階段尾盤利潤(rùn)階段時(shí)間？拿地階段建設(shè)未開盤階段開盤熱銷階段提價(jià)階段尾盤利潤(rùn)階段8100元/平的產(chǎn)品售價(jià)對(duì)比42.4萬(wàn)/畝的土地陳本。產(chǎn)品利潤(rùn)空間非常高。只要以合理市場(chǎng)售價(jià)去化大部分物業(yè)，本項(xiàng)目就算成功。因此，本項(xiàng)目操盤應(yīng)把最終利潤(rùn)放在第二位，縮短凈現(xiàn)值歸零時(shí)間，從而增加啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)是項(xiàng)目健康發(fā)展的核心。要求項(xiàng)目產(chǎn)品具有靈活清盤的可行性，入市產(chǎn)品合理選型以保證足夠快的消化速度，從而縮短凈現(xiàn)值歸零時(shí)間。第5頁(yè)/共68頁(yè)不深潛市場(chǎng)，不知市場(chǎng)深淺序第6頁(yè)/共68頁(yè)TOP1國(guó)基城邦 參考均價(jià)高層均價(jià)9000元/平米，物業(yè)類別高層別墅開發(fā)商昆山天泓置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址花橋鎮(zhèn)國(guó)際商務(wù)城金中路89號(hào)項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤銷售動(dòng)態(tài)國(guó)基城邦9月17已開盤，推出約336套面積60-90㎡的高層房源和165-200㎡聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅均價(jià)14000-15000元/平米，目前正在辦理會(huì)員卡，可享受總價(jià)88折優(yōu)惠，全額付款再享98折。1、交通：項(xiàng)目是花橋區(qū)域純新盤，位于昆山花橋核心區(qū)域，近綠地大道交通便利。2、定位：產(chǎn)品定位面對(duì)剛需客群，定價(jià)為區(qū)域內(nèi)中低端，但產(chǎn)品規(guī)劃較好。3、折扣：折扣較大辦理會(huì)員卡可享受88折，全額再享受98折，吸引消費(fèi)。4、渠道：積極拓營(yíng)銷寬渠道，啟用一二手聯(lián)動(dòng)。2010年秋季房展熱銷樓盤給我們的市場(chǎng)啟示第7頁(yè)/共68頁(yè)TOP2綠地世紀(jì)家園

參考均價(jià)7700元/平方米物業(yè)類別住宅、別墅、商業(yè)開發(fā)商上海綠地集團(tuán)(昆山)東城置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤銷售動(dòng)態(tài)綠地21新城目前在售一期8#、9#、15#、18#高層房源，面積58㎡-163㎡，現(xiàn)買70、88㎡的送入戶花園，一次性付款97折，分期付款的，在3個(gè)月內(nèi)全部付清的享受98折優(yōu)惠。1、品牌方面：國(guó)內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)企業(yè)，品牌形象影響力強(qiáng)。2、產(chǎn)品方面：匯聚高層、別墅、辦公、商業(yè)、公園于一體的多元化業(yè)態(tài)，產(chǎn)品線完備，177萬(wàn)方國(guó)際生活大體量。3、價(jià)格優(yōu)惠：定價(jià)低、品質(zhì)高，折扣大，贈(zèng)送空間大，性價(jià)比較高。第8頁(yè)/共68頁(yè)1、品牌力：國(guó)內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)企業(yè)打造，體量大，品質(zhì)好，產(chǎn)品線齊全，品牌具有號(hào)召力。2、價(jià)格優(yōu)惠：6800元/㎡起價(jià)，購(gòu)房一次性付款享受95折，貸款享受97折優(yōu)惠，國(guó)慶節(jié)期間推出8套特價(jià)房，最低優(yōu)惠達(dá)6802元/平米。TOP3世茂東一號(hào)

參考均價(jià)8000元/平方米物業(yè)類別住宅、別墅開發(fā)商昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路233號(hào)項(xiàng)目特色品牌地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤銷售動(dòng)態(tài)三期共800套房源，目前500套在售，95㎡兩房，117-133㎡三房，147㎡四房，6800元/㎡起價(jià)，均價(jià)8000元/㎡。二期高層房源還剩30多套，面積為100㎡-158㎡，均價(jià)8100元/㎡。第9頁(yè)/共68頁(yè)1、國(guó)內(nèi)著名品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚，產(chǎn)品線符合市場(chǎng)需求。2、地段優(yōu)勢(shì)絕佳，位于花橋綠地大道入口處，交通便捷，近高鐵，滬寧高速等。3、折扣方面：一次性付款享97折，貸款98折優(yōu)惠，一次性付款享受總房款5%的優(yōu)惠，分期付款享受總房款4%的優(yōu)惠，按揭客戶也可享受3%的優(yōu)惠。4、與啟用一二手聯(lián)動(dòng)，直接促進(jìn)銷售。TOP4鑫苑國(guó)際花園

參考均價(jià)均價(jià)10302元/平方米物業(yè)類別高層住宅開發(fā)商昆山鑫苑置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址花橋鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)綠地大道南側(cè)項(xiàng)目特色品牌開發(fā)商，投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤銷售動(dòng)態(tài)9月24日新推21#一線江景房，總計(jì)254套房源，戶型89㎡兩房140㎡三房，另外還有150多套17#、27#、28#的房源，88、89、140平三房，價(jià)格9700-10600元/㎡。第10頁(yè)/共68頁(yè)1、價(jià)格方面：總價(jià)低50萬(wàn)左右，均價(jià)只有5500元/平米，吸引上海周邊養(yǎng)老客戶前來置業(yè)。2、區(qū)域位置：該項(xiàng)目距離上海青浦較近，周邊環(huán)境靜溢，往來滬昆方便快捷。3、營(yíng)銷渠道：?jiǎn)⒂靡欢致?lián)動(dòng)，效果顯著；交房時(shí)間短，預(yù)計(jì)今年年底交房。TOP5浦園參考均價(jià)5500元/平方米物業(yè)類別多層住宅開發(fā)商昆山市杭州灣置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址千燈鎮(zhèn)石浦(原機(jī)場(chǎng)路)項(xiàng)目特色養(yǎng)老,剛需盤,打折優(yōu)惠樓盤銷售動(dòng)態(tài)目前在售四期多層房源和五期花園洋房，其中多層房源還有100多套在售，面積為85、89、102、106平米的二房和三房，均價(jià)5800元/㎡，預(yù)計(jì)今年年底交房?；▓@洋房還有200多套在售，戶型面積為112—155平米的花園洋房，均價(jià)7000元/平米，預(yù)計(jì)明年10月下旬交房。

第11頁(yè)/共68頁(yè)市調(diào)市場(chǎng)把脈熱銷關(guān)鍵詞1.新盤2.核心區(qū)域3.面向剛性需求4.中低價(jià)位5.良好產(chǎn)品規(guī)劃6.多元物業(yè)組合7.大體量8.營(yíng)銷第12頁(yè)/共68頁(yè)智者見智論客群第13頁(yè)/共68頁(yè)不適合本案的客群分析方法經(jīng)商群體政府及行政事業(yè)單位公務(wù)員群體重點(diǎn)大企業(yè)職工群體客群定位原則立場(chǎng)因?yàn)榇蟊P，需要更多的消化量生存，所以不能挑肥揀瘦。應(yīng)依靠不同人群、不同職業(yè)、不同性格、不同年齡性別支撐大體量。在這座城市更具廣泛性、包容性、求同存異。第14頁(yè)/共68頁(yè)二人世界小太陽(yáng)之家城市新銳城市精英頤養(yǎng)天年25-34歲33-42歲38-50歲28-45歲60歲以上

剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價(jià)格重視首付，小戶型是其置業(yè)首選。事業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展期，剛剛成立的三口之家，以子女為家庭核心，對(duì)產(chǎn)品的功能性有了初步的認(rèn)識(shí)，重視周邊配套仍然較為關(guān)心價(jià)格大部分首次置業(yè)小部分為二次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型和舒適型兩居是其置業(yè)首選。在事業(yè)上得到一定成功，講究社區(qū)配套完善性、產(chǎn)品功能性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定認(rèn)識(shí)，有追求品牌的行為，對(duì)生活有很高的期望值，重視投資，均以再次置業(yè)提升生后品質(zhì)為主，購(gòu)房目的性強(qiáng)在事業(yè)上獲得成功重視物業(yè)綜合服務(wù)性、產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)識(shí)深刻重視產(chǎn)品園林、周邊環(huán)境、醫(yī)療配套服務(wù)等適合本案的客群分析方法第15頁(yè)/共68頁(yè)各大網(wǎng)絡(luò)2010年購(gòu)房者八點(diǎn)重要調(diào)查結(jié)論一二第16頁(yè)/共68頁(yè)三四第17頁(yè)/共68頁(yè)五六第18頁(yè)/共68頁(yè)七八對(duì)2012年房?jī)r(jià)的看法第19頁(yè)/共68頁(yè)仁者見仁議開發(fā)第20頁(yè)/共68頁(yè)開發(fā)對(duì)北大資源理城項(xiàng)目開發(fā)的三點(diǎn)不同看法第一點(diǎn)：在昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的背景下，選擇總價(jià)300-500萬(wàn)元的聯(lián)排別墅入市不合時(shí)宜，項(xiàng)目開發(fā)初期策略應(yīng)為活下來，快速實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值歸零，提高啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。因此，宜選擇總價(jià)60萬(wàn)左右適合大眾需求的產(chǎn)品入市。第二點(diǎn)：別墅類物業(yè)在昆山市客戶總體需求中只占5%的市場(chǎng)份額，而縱觀昆山房地產(chǎn)供給市場(chǎng)，大部分項(xiàng)目中都有別墅類物業(yè)，因此判定：別墅類物業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)最激烈物業(yè)形式，不宜大體量開發(fā)。第三點(diǎn)：本案對(duì)北大資源的嫁接可以進(jìn)一步深化，不僅在產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、營(yíng)銷領(lǐng)域，在產(chǎn)品領(lǐng)域也可嘗試嫁接北大理念，使以北大營(yíng)銷的理念能夠充分落地。第21頁(yè)/共68頁(yè)開發(fā)開始發(fā)展開始地塊如同切蛋糕一樣，我們先切那、切幾刀、怎么切？第22頁(yè)/共68頁(yè)開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)中經(jīng)?？吹椒制陂_發(fā)，尤其本案數(shù)十萬(wàn)平米以上，就是萬(wàn)科也要分期開發(fā)建設(shè)。這樣可以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)、循序漸進(jìn)、穩(wěn)中求勝。首先我們根據(jù)地宗整體分析研究，對(duì)五幅地塊整體評(píng)估，有利于后續(xù)項(xiàng)目整體定位規(guī)劃。N七一西路地塊一：地塊規(guī)整，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，北側(cè)臨路東側(cè)臨河，優(yōu)劣抵消。由于臨城市干道，地塊東北側(cè)可設(shè)立營(yíng)銷展示中心，場(chǎng)地位置方便施工組織，場(chǎng)地適宜的產(chǎn)品力打分為良，適合開發(fā)首期啟動(dòng)產(chǎn)品。地塊二：場(chǎng)地東側(cè)臨河、西側(cè)臨湖，還有1/4的用地屬于半島式環(huán)境，私密性極佳，適合開發(fā)高檔利潤(rùn)型產(chǎn)品。地塊三：規(guī)整好用，與地塊一的用地條件相同，可以整合開發(fā)相同類型產(chǎn)品，形成統(tǒng)一性完整性。但應(yīng)著重考慮地塊三的入市時(shí)間較晚，市場(chǎng)背景可能發(fā)生較大變化，產(chǎn)品定位要有所調(diào)整。地塊四：地塊小且極不規(guī)整，臨近城市道路，不適合開發(fā)住宅類產(chǎn)品。適合開發(fā)寫字樓、酒店等商用物業(yè)。地塊五：與其他四幅土地缺乏聯(lián)系，可以作為獨(dú)立的一幅土地來考慮，在建筑形態(tài)上與其形成差異化，在功能定位上形成互補(bǔ)性。優(yōu)良良中良地塊評(píng)析第23頁(yè)/共68頁(yè)N七一西路住宅一區(qū)住宅四區(qū)住宅三區(qū)住宅二區(qū)住宅五區(qū)教育區(qū)商業(yè)區(qū)、商住區(qū)環(huán)湖綜合帶（健身、休閑、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)、幼兒園）開發(fā)總體策略第24頁(yè)/共68頁(yè)住宅一區(qū)涵蓋地塊一90%用地面積，擬建物業(yè)形態(tài)為小高層，容積率1.3決策目的：入生門，活下來產(chǎn)品策略：區(qū)域中低端價(jià)位，優(yōu)秀產(chǎn)品規(guī)劃，較高產(chǎn)品品質(zhì)，極高產(chǎn)品性價(jià)比，縮短凈現(xiàn)值歸零時(shí)間。產(chǎn)品售價(jià)：總價(jià)40-80萬(wàn)，60萬(wàn)以內(nèi)占七成，單價(jià)7000元/平戶型面積：60-80平占5%80-100平占60%100-120平占15%120-140平占15%產(chǎn)品描述：以11層為主小高層規(guī)劃，一梯兩戶，薄板中小戶型。小高層規(guī)劃容積率通?？勺龅?.0-2.2，容積率只做到1.3，使得規(guī)劃自由度極高，樓宇排布、間距都有很高靈活性，可以空余更多土地，用以社區(qū)環(huán)境營(yíng)造。用地東北角結(jié)合濱河綠化帶設(shè)計(jì)為樣板展示區(qū)及營(yíng)銷中心。N七一西路開發(fā)分期策略第25頁(yè)/共68頁(yè)決策目的：開發(fā)高端產(chǎn)品，提升項(xiàng)目形象、檔次。產(chǎn)品策略：充分發(fā)揮土地價(jià)值，需求細(xì)分化，產(chǎn)品個(gè)性化，檔次高端化產(chǎn)品售價(jià)：別墅總價(jià)240-350萬(wàn)，單價(jià)12000元/平；戶型面積：聯(lián)排別墅190-230平（不含地下室面積）占60%

組院別墅240-270平（不含地下室面積）占30%

雙拼別墅250平（不含地下室面積）占10%產(chǎn)品描述：昆山市別墅類物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而客戶群體只占總購(gòu)房群體的5%左右，因此產(chǎn)品注重多樣化，產(chǎn)品形式靈活化，方便去化。住宅二區(qū)約占地塊二50%左右用地面積，擬建物業(yè)形態(tài)為綜合別墅區(qū)，包含聯(lián)排、雙拼、組院別墅。綜合容積率0.5N七一西路第26頁(yè)/共68頁(yè)住宅三區(qū)涵蓋地塊二40%以上用地面積擬建物業(yè)形態(tài)有兩種方案方案一：獨(dú)棟別墅容積率0.15方案二：觀湖高層容積率3.0方案一：決策目的：開發(fā)頂級(jí)產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目頂級(jí)物業(yè)形象產(chǎn)品策略：頂級(jí)別墅產(chǎn)品，環(huán)湖建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目口碑，增加炒作元素產(chǎn)品售價(jià)：底價(jià)500萬(wàn)元起拍；戶型面積：不限制產(chǎn)品描述：邀請(qǐng)北大、清華、天大、同濟(jì)建筑系師生自由設(shè)計(jì)（按每棟別墅占地3畝），約20棟。產(chǎn)品開發(fā)理念和長(zhǎng)城腳下的公社相同。面向市場(chǎng)公開拍賣。方案二：決策目的：地塊二的產(chǎn)品形式容積率偏低，以高層建筑補(bǔ)足容積率產(chǎn)品策略：環(huán)湖高層，增加產(chǎn)品差異化，提高產(chǎn)品靈活度產(chǎn)品售價(jià)：總價(jià)50-150萬(wàn)，單價(jià)9000元/平（精裝）戶型面積：50-160平產(chǎn)品描述：半島南段建設(shè)兩棟觀湖豪宅，120-160平。半島北段建設(shè)兩棟酒店式公寓，50-60平（一棟酒店式戶型、一棟loft戶型）。N七一西路第27頁(yè)/共68頁(yè)住宅四區(qū)涵蓋地塊三90%以上用地面積擬建物業(yè)形態(tài)為小高層容積率1.3（暫時(shí)沒有規(guī)劃要求，預(yù)估與地塊一相近）決策目的：通過一二兩塊土地的銷售，地塊三以后的土地均為利潤(rùn)型土地，要實(shí)現(xiàn)活的滋潤(rùn)的目的產(chǎn)品策略：與地塊一搭配，形成統(tǒng)一性、完整性、規(guī)模性、管理性。有了地塊一二的展示性效應(yīng)（現(xiàn)房、環(huán)境）地塊三在保持大眾化產(chǎn)品定位基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)率。產(chǎn)品售價(jià)：總價(jià)60-140萬(wàn)，單價(jià)10000元/平戶型面積：

60-80平占5%80-100平占60%100-120平占15%120-140平占15%產(chǎn)品描述：以11層為主的小高層規(guī)劃，一梯兩戶，薄板中小戶型。小高層為主的規(guī)劃容積率通?？梢宰龅?.0-2.2，容積率只做到1.3，使得規(guī)劃的自由度極高，樓宇排布、間距都有很高的靈活性，可以空余更多土地，用以社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造。N七一西路第28頁(yè)/共68頁(yè)環(huán)湖綜合帶涵蓋地塊一二三四的少量土地，環(huán)湖而建N七一西路決策目的：環(huán)湖是最好的景觀帶，通常會(huì)作為高端物業(yè)設(shè)計(jì)，比如別墅。但一旦如此環(huán)湖的價(jià)值地帶則只能為少數(shù)物業(yè)服務(wù)。在這里體現(xiàn)共享性，把環(huán)湖最好的環(huán)境帶用來做配套，方便整個(gè)西岸社區(qū)共享，成為所有住戶休閑、健身的好去處。功能設(shè)計(jì)：室外健身功能：半場(chǎng)籃球場(chǎng)三個(gè)、網(wǎng)球場(chǎng)一個(gè)、戶外乒乓球臺(tái)5張、老年綜合活動(dòng)場(chǎng)地一處、兒童綜合活動(dòng)場(chǎng)地一處，環(huán)湖步徑醫(yī)療保健功能：怡健殿健康管理中心會(huì)所功能：社區(qū)配套健身休閑會(huì)所兩處教育功能：北大附屬幼兒園商業(yè)功能：環(huán)湖商街，餐飲、零售、美容美發(fā)等第29頁(yè)/共68頁(yè)N七一西路商業(yè)區(qū)，商住區(qū)涵蓋地塊二、四、五全部或部分土地?cái)M建物業(yè)形態(tài)包括方正集團(tuán)產(chǎn)業(yè)用地、寫字樓、商場(chǎng)、酒店、酒店式公寓。綜合容積率：1.7決策目的：主要商業(yè)、商住集中地帶功能設(shè)計(jì)：方正集團(tuán)產(chǎn)業(yè)用地：包括數(shù)字產(chǎn)業(yè)、影視后期制作、計(jì)算機(jī)、金融等其他功能：大型商場(chǎng)和品牌超市、寫字樓、酒店等酒店式公寓：如住宅三區(qū)建設(shè)別墅，則可以建設(shè)兩棟酒店式公寓。如住宅三區(qū)建設(shè)高層包含了酒店式公寓，此處不再重復(fù)建設(shè)。商業(yè)、商住部分容積率很可能超出規(guī)劃要求，需要與其他土地整合設(shè)計(jì)。構(gòu)建起社區(qū)住戶五分鐘生活圈，滿足部分城市功能要求第30頁(yè)/共68頁(yè)N七一西路住宅五區(qū)涵蓋地塊五40%用地面積，擬建物業(yè)形態(tài)為高層容積率1.7（暫時(shí)沒有規(guī)劃要求，預(yù)估1.3-1.5）住宅五區(qū)為獨(dú)立地塊，整體設(shè)計(jì)理念和風(fēng)格上和西岸住宅相對(duì)獨(dú)立。建議為高層住宅區(qū)，和商業(yè)、商住區(qū)整體氛圍匹配，住宅兼顧商住辦公功能。產(chǎn)品售價(jià)：總價(jià)70-170萬(wàn)，單價(jià)12000元/平戶型面積：

60-80平占5%80-100平占60%100-120平占15%120-140平占15%產(chǎn)品描述：高層商住公寓第31頁(yè)/共68頁(yè)N七一西路教育配套區(qū)涵蓋地塊五30%左右的用地面積北大附屬小學(xué)、北大附屬中心用地北大教育資源引入，使整個(gè)地塊功能完美收官，有自然風(fēng)光、生態(tài)環(huán)境，有北大醫(yī)療保障、有大型綜合配套功能、有強(qiáng)大教育資源。完善區(qū)域配套，帶動(dòng)整體物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)良好口碑第32頁(yè)/共68頁(yè)仁者不憂講產(chǎn)品第33頁(yè)/共68頁(yè)北大資源.學(xué)府學(xué)院風(fēng)貌民族精神案名第34頁(yè)/共68頁(yè)多年前曾到北大校園一游，古色古香的建筑，開闊疏朗的環(huán)境，濃厚的學(xué)院氛圍，無(wú)不留下深刻的印象。當(dāng)我看到昆山項(xiàng)目的資料和北大資源集團(tuán)的背景時(shí)，一個(gè)想法油然而生：“能否在昆山項(xiàng)目地塊上開發(fā)一個(gè)社區(qū)，完全模仿北大的規(guī)劃布局、建筑外觀、環(huán)境綠化，并在這些表象之后，向精神層面更深層次的靠攏”而后，我意識(shí)到：如果這些在技術(shù)層面予以解決，那么這樣一個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是居住的環(huán)境還是文化、精神領(lǐng)域都能深刻吸引購(gòu)房者。產(chǎn)品理念俯瞰北大第35頁(yè)/共68頁(yè)產(chǎn)品規(guī)劃理念借鑒在建筑的空間形態(tài)上，北大傳統(tǒng)建筑群多采用“┗┛”半圍合結(jié)構(gòu)，沿空間架構(gòu)的幾條控制線縱深發(fā)展，形成校園整體結(jié)構(gòu)?？v橫交錯(cuò)的控制線中心被未名湖和燕南園兩處主要的景觀占據(jù)，建筑群落則環(huán)繞在兩處景觀的周圍。我們需要借鑒的規(guī)劃思路有兩條第一：縱橫軸線位置的確定，此軸線貫穿張家港河西岸四塊用地，軸線有延續(xù)性，后期地塊的開發(fā)依然強(qiáng)化軸線。第二：中心景觀的設(shè)置思路，軸線外側(cè)建筑密度大，軸線向心一側(cè)建筑密度小，并形成中心景觀，使整體建筑群落規(guī)整的圍繞在中心景觀四周。北大的規(guī)劃理念對(duì)于低密度、低建筑覆蓋率社區(qū)是完全可以借鑒的第36頁(yè)/共68頁(yè)N七一西路開發(fā)用地整體上形成四橫四縱八條建筑控制線，圖中綠色圈代表中心景觀的設(shè)置位置。其中地塊一、三為低容積率（1.3）的小高層住宅，建筑密度小，中心景觀面積大，建成后可以比擬北大校園的開闊疏朗的空間感受；地塊二、四分別為別墅區(qū)和商住區(qū)，建筑覆蓋率高，沒有條件做大的景觀。選擇地塊二與地塊一、三的交接地帶設(shè)置兩處小型中心景觀。地塊五與西岸地塊的聯(lián)系依靠商住區(qū)的橫軸線，商住物業(yè)的排布起到強(qiáng)化軸線的作用。建筑形態(tài)“┗┛”半圍合結(jié)構(gòu)，通過配套建筑功能形式表達(dá)。在小高層區(qū)域，東西向建筑設(shè)計(jì)為二層建筑，作為社區(qū)圖書室使用，眾多圖書室分散開來，每個(gè)收藏不同書籍，可作為學(xué)府社區(qū)炒作的賣點(diǎn)，成本上可控。在聯(lián)排區(qū)域，設(shè)計(jì)東西向建筑分配到聯(lián)排邊戶型使用，并不浪費(fèi)。產(chǎn)品規(guī)劃理念應(yīng)用第37頁(yè)/共68頁(yè)2008年崇禮門被焚，韓國(guó)國(guó)民痛心疾首。2009年元宵節(jié)北京的大火，燒毀了外國(guó)大師尚未完工的巨廈，可是在驚天動(dòng)地的現(xiàn)場(chǎng)之外，圍觀者大多帶著看熱鬧的輕松笑容。面對(duì)不斷挑戰(zhàn)人類想象力極限的現(xiàn)代建筑，驚嘆者有之，羨慕者有之，卻鮮有人將其當(dāng)作民族情感的寄托，對(duì)其抱有血脈骨肉之同情。產(chǎn)品建筑理念篇我們到底要借鑒什么樣的北大建筑？第38頁(yè)/共68頁(yè)北大百年紀(jì)念講堂逸夫樓北大師生素來崇尚自由開放，對(duì)新事物新思想抱有包容心態(tài)?？蓪?duì)于近些年校園內(nèi)花樣不斷翻新的現(xiàn)代建筑，卻有頗多不滿?；蛸H其外部造型單調(diào)乏味，或斥其內(nèi)部空間不合實(shí)用。曾有人在校內(nèi)進(jìn)行的調(diào)查顯示，絕大部分同學(xué)喜歡的是過去燕園的傳統(tǒng)式建筑。第39頁(yè)/共68頁(yè)北大新宿舍樓北大研究生宿舍樓每當(dāng)北大的一棟老樓要被拆除時(shí)，都會(huì)在社會(huì)上引起一陣熱議，甚至政府介入以保護(hù)文化遺產(chǎn)的姿態(tài)停止新工程的上馬。再看看北大的一批新樓，已然失去了北大的獨(dú)特韻味，取而代之的是隨處可見建筑形態(tài)，這樣的建筑不能代表北大。第40頁(yè)/共68頁(yè)北大餐飲中心第二教學(xué)樓是東施效顰的模仿贗品？是繼續(xù)缺乏創(chuàng)新的平庸之作？還是選擇真正蘊(yùn)含民族精神的時(shí)代創(chuàng)作？第41頁(yè)/共68頁(yè)2010年4月，在北大生命科學(xué)學(xué)院新樓的設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)中，一個(gè)模仿90年前燕園復(fù)古風(fēng)格的方案受到了學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)和教師的熱烈歡迎。在校園規(guī)劃委員會(huì)上，當(dāng)其它幾個(gè)現(xiàn)代風(fēng)格的方案被審視之后，多數(shù)委員亦傾向于選擇復(fù)古風(fēng)格的方案。更有人進(jìn)一步建議按照傳統(tǒng)樣式，對(duì)北大東區(qū)建筑的外立面進(jìn)行全面改造。其實(shí)這個(gè)方案僅僅是對(duì)1920年墨菲主筆的燕園建筑的簡(jiǎn)單復(fù)制，既無(wú)造型的創(chuàng)新，更無(wú)時(shí)代精神可言?？蓛H僅如此就已獲得了一致的好評(píng)。其實(shí)北大人已經(jīng)做出了選擇！第42頁(yè)/共68頁(yè)博雅塔、未名湖，一個(gè)代表了北大的建筑，一個(gè)代表了北大的環(huán)境第43頁(yè)/共68頁(yè)35齋，60年代的女生宿舍80年代建成的勺園，現(xiàn)為接待賓館建筑除了使用功能，還是歷史記憶的重要載體第44頁(yè)/共68頁(yè)未名湖北岸的外國(guó)專家公寓餐廳學(xué)三食堂而歷史記憶對(duì)于民族文化的傳承至關(guān)重要，個(gè)人未必依靠符號(hào)進(jìn)行記憶，但作為集體的民族記憶卻須借助符號(hào)性的建筑來保持，如果這些符號(hào)消失了，民族就會(huì)失憶。因?yàn)閭鹘y(tǒng)符號(hào)對(duì)民族文化的延續(xù)具有重要意義。第45頁(yè)/共68頁(yè)哲學(xué)樓物理樓當(dāng)今時(shí)代，設(shè)計(jì)復(fù)古的建筑是不是一種倒退，這其實(shí)是一個(gè)哲學(xué)問題?！凹热槐贝蠖嗄甑氖聦?shí)表明現(xiàn)代建筑的創(chuàng)新嘗試無(wú)法成功，那么為什么不能回歸過去的正確道路？”

第46頁(yè)/共68頁(yè)新圖書館老圖書館我國(guó)投資最大的建筑項(xiàng)目為何常常落入外國(guó)建筑師之手—既然現(xiàn)代建筑的根本目標(biāo)就是全盤西化，那么由西方建筑師操刀設(shè)計(jì)，風(fēng)格當(dāng)然更純正更高明。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的建筑作品莫不唯西方馬首是瞻。正如某位大師坦陳他的成功秘訣，“率先模仿(西方建筑)”。第47頁(yè)/共68頁(yè)第一體育館體健二齋中國(guó)現(xiàn)代建筑之路—現(xiàn)代融合傳統(tǒng)傳統(tǒng)當(dāng)然也要有時(shí)代特點(diǎn)，用藝術(shù)家的話說，就是筆墨當(dāng)隨時(shí)代，你可能還是畫中國(guó)畫，但是筆墨要有新意。”

第48頁(yè)/共68頁(yè)辦公樓南北閣我們近鄰的日本建筑界，關(guān)于傳統(tǒng)形式如何與現(xiàn)代材料、技術(shù)和功能結(jié)合的問題似乎已被解決；“移植”西方的日本建筑，從一開始就確立了建筑師的創(chuàng)作環(huán)境，始終是以日本人為主導(dǎo)發(fā)展的。近代西方建筑師在日本的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于中國(guó)，但他們卻在培養(yǎng)日本建筑師方面發(fā)揮了重要作用，這是日本近代建筑迅速接近國(guó)際水準(zhǔn)的一個(gè)重要原因第49頁(yè)/共68頁(yè)考古博物館四院中日之間的差別一直延續(xù)到今天，西方建筑師在日本市場(chǎng)上難得一顯身手，在中國(guó)卻依然占有相當(dāng)大的份額。中國(guó)大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，往往仍以西方建筑師為主導(dǎo)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)部門僅起到配合作用。我們無(wú)意中錯(cuò)過了不少機(jī)會(huì)，包括奧運(yùn)會(huì)的場(chǎng)館設(shè)計(jì)。在鳥巢落成以后不久，日本建筑界不無(wú)驚訝地問道：當(dāng)年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)將丹下健三等日本建筑師推向了世界高峰，北京為什么不能借助奧運(yùn)會(huì)使中國(guó)建筑師走出國(guó)門呢？第50頁(yè)/共68頁(yè)外文樓鳴鶴園如今，日本的現(xiàn)代建筑早已走過了簡(jiǎn)單引用傳統(tǒng)符號(hào)的階段，轉(zhuǎn)向?qū)ι顚游幕奶剿?，尋求傳統(tǒng)形式背后隱藏的哲學(xué)觀念。日本建筑師在積極吸收西方現(xiàn)代建筑的思想與技術(shù)之后，以美學(xué)和哲學(xué)內(nèi)涵上富有東方韻味的獨(dú)特表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代建筑中民族身份的確立，進(jìn)而獲得建筑界的普遍贊賞并在國(guó)際建筑市場(chǎng)上占有一定份額。第51頁(yè)/共68頁(yè)西校門南校門一新一老兩座校門，一處代表北大每年前來拍照留影的絡(luò)繹不絕，另一處卻顯得平庸。其實(shí)，人們已經(jīng)做出了選擇，民族的才是最好的。在中國(guó)的民族文化日漸彰顯的今天，中國(guó)的現(xiàn)代建筑，也必將從傳統(tǒng)中吸取營(yíng)養(yǎng)，同時(shí)發(fā)揮時(shí)代的創(chuàng)造性，進(jìn)而對(duì)世界文化產(chǎn)生積極的影響。第52頁(yè)/共68頁(yè)至此，對(duì)于借鑒北大建筑形式，已經(jīng)有了清晰的思路：不要那些新建筑，風(fēng)格靠近傳統(tǒng)，材料和手法上體現(xiàn)時(shí)代特點(diǎn)。灰色調(diào)、歇山頂、斗拱、一個(gè)屋頂一個(gè)方塊的建筑體態(tài)。產(chǎn)品建筑理念應(yīng)用第53頁(yè)/共68頁(yè)產(chǎn)品園林借鑒篇在北大人對(duì)校園整體感受進(jìn)行描述時(shí)，北大人更喜歡用一種浪漫、詩(shī)意的詞匯來表述他們對(duì)環(huán)境的認(rèn)識(shí)。這體現(xiàn)出即社會(huì)文化因素對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)的影響，一種超越功能的對(duì)共同價(jià)值的追求。有調(diào)查顯示，北大公共空間在北大人心中按重要性排序是：三角地、未名湖、圖書館、靜園草坪、紀(jì)念堂。三角地明顯成為所有北大人心理地圖的原點(diǎn)。其尺度之小、分量之重，出乎人的意料。其實(shí)就像建筑一樣，三角地的背后代表的是文化，是記憶，因?yàn)槿堑匦畔⒐δ艿膶?shí)用性，北大師生把大部分課余時(shí)間用在三角地查詢信息、發(fā)表觀點(diǎn)。這成為我們借鑒北大園林的一個(gè)原點(diǎn)。北大三角地觀點(diǎn)一三角