身邊的法律問題婚姻房屋工資

身邊的法律問題婚姻房屋工資第1頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二房子：如何簽訂房屋買賣合同？工作：你不知道的拖欠工資后果？家庭：老公老婆誰還賬？交流答疑01020304目錄CONTENTS第2頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二離婚案件第3頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二案情介紹離婚案件鄭某、應(yīng)某原系夫妻關(guān)系。2001年6月5日，二人辦理了結(jié)婚登記，2012年7月23日，辦理了離婚登記。2012年1月8日，鄭某向李某出具借條一份，該借條載明：“今借李某人民幣叁萬元整。借款人：鄭某。2012年1月8日”。當(dāng)日，李某在預(yù)扣750元利息后將借款本金29250元交付給鄭某。事后，鄭某未支付利息，也未歸還借款本金。李某于2014年12月4日以鄭某、應(yīng)某未還款為由，向原審法院起訴，請求判令：鄭某、應(yīng)某歸還借款29250元，并支付自起訴之日起至實際履行之日止按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率計算的利息損失。第4頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二法院裁判離婚案件一審中，鄭某未作答辯，應(yīng)某辯稱：其對該訟爭借款并不知情，即使該借款真實存在，也只是鄭某的個人借款，該借款并未用于夫妻共同生活，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同還款責(zé)任請求。一審法院審理后認為：雖然借款當(dāng)時鄭某、應(yīng)某系夫妻關(guān)系，但借條系鄭某以個人名義出具，且李某在庭審中陳述借款當(dāng)時應(yīng)某未在場，李某不能證明應(yīng)某對借款事實知情，亦不能證明借款實際用于夫妻共同生活，且李某也未就鄭某構(gòu)成家事代理承擔(dān)證明責(zé)任，故難以認定該筆借款構(gòu)成夫妻共同債務(wù)。而合法的借貸關(guān)系受法律保護，債務(wù)應(yīng)當(dāng)清償。鄭某作為借款人，理應(yīng)及時歸還借款，現(xiàn)鄭某拒不歸還，顯屬無理，故李某訴請鄭某歸還借款本金29250元并支付相應(yīng)利息損失，正當(dāng)合法，該院依法予以支持。對于李某要求應(yīng)某承擔(dān)共同還款責(zé)任的訴訟請求，于法無據(jù)，該院不予支持。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第206條、207條，《中華人民共和國婚姻法》第41條，《中華人民共和國民事訴訟法》第65條、第144條之規(guī)定，判決鄭某7日內(nèi)歸還李某借款本金29250元，并支付相應(yīng)的利息損失，駁回李某的其他訴訟請求。第5頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二法院裁判離婚案件一審判決后，李某不服提起上訴稱：訟爭款項系鄭某、應(yīng)某婚姻關(guān)系存續(xù)期間所欠債務(wù)，應(yīng)某、鄭某對該筆債務(wù)應(yīng)承擔(dān)連帶還款責(zé)任；一審法院認為該款項是否用于夫妻共同生活應(yīng)由李某舉證不當(dāng)，請求二審法院撤銷原審判決第二項，改判鄭某、應(yīng)某共同歸還借款29250元，并支付以借款本金為基數(shù)相應(yīng)的利息損失。二審法院經(jīng)審理認定的事實與一審認定的事實一致，鄭某、李某之間的民間借貸關(guān)系合法有效。李某主張訟爭借款系用于鄭某、應(yīng)某夫妻共同生活、經(jīng)營，應(yīng)系夫妻共同債務(wù)。因本案借款發(fā)生在鄭某、應(yīng)某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，而應(yīng)某未向本院提供證據(jù)證明涉案借款未用于夫妻共同生活或生產(chǎn)經(jīng)營，故涉案借款應(yīng)認定為鄭某、應(yīng)某夫妻共同債務(wù)，對李某要求應(yīng)某共同承擔(dān)責(zé)任的主張予以支持。綜上，原審認定事實清楚，但適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。依照最高法關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第24條，《中華人民民事訴訟法》第170條第一款第（二）項之規(guī)定，判決撤銷一審法院判決，由被上訴人應(yīng)某、原審被告鄭某于判決生效后10日內(nèi)歸還上訴人李某借款29250元，并支付相應(yīng)的利息損失。第6頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二簡要評析離婚案件本案雙方當(dāng)事人爭議的主要焦點問題是：訟爭債務(wù)是否為夫妻共同債務(wù)，即應(yīng)某對鄭某所負的債務(wù)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)歸還責(zé)任。第一審、二審法院關(guān)于本案適用不同的法律分析一審法院：《婚姻法》第41條，該條的適用范圍限于夫妻內(nèi)部就某項單方舉債之性質(zhì)發(fā)生爭議。二審法院：《婚姻法解釋(二)》第24條，該條是對夫妻單方所舉債務(wù)性質(zhì)的“司法推定”，其適用范圍限于夫妻單方非處理共同財產(chǎn)的舉債引發(fā)的外部債務(wù)糾紛，適用前提應(yīng)是債權(quán)人對涉訟債務(wù)的性質(zhì)不明。第7頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二簡要評析離婚案件適用《婚姻法解釋(二)》第24條調(diào)整的對象要同時滿足以下幾個條件。第一，須為意定債務(wù)之糾紛。第二，須為夫妻單方舉債引發(fā)的債務(wù)糾紛。

第三，須為發(fā)生在債權(quán)人與作為債務(wù)方的夫妻之間的債務(wù)糾紛。第四，不是夫妻共同財產(chǎn)行為引發(fā)的債務(wù)。第8頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二簡要評析離婚案件目前審判實踐中遇到債權(quán)人就夫妻單方舉債主張權(quán)利的案件，幾乎是不加甄別地援引《婚姻法解釋(二)》第24條進行判決。這無疑是不適當(dāng)?shù)財U大了其適用范圍。對于上述司法解釋，實踐中應(yīng)如何操作呢？涉及具體個案時，必須把握好兩個問題：（一）夫妻共同債務(wù)如何認定（二）夫妻共同債務(wù)的舉證責(zé)任分配第9頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二關(guān)于夫妻共同債務(wù)的認定離婚案件根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第四十一條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第四十三條的規(guī)定，我國關(guān)于夫妻共同債務(wù)的表述可以總結(jié)為：在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方或雙方為夫妻共同生活或為履行撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等義務(wù)或為夫妻共同利益而與第三人之間產(chǎn)生的一種債務(wù)。第10頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二關(guān)于夫妻共同債務(wù)的認定離婚案件因此，具體到司法實踐中，下列債務(wù)應(yīng)認定為夫妻共同債務(wù)：1、以夫妻雙方名義共同借款，不管該借款用于一方個人使用，還是用于雙方共同使用，均應(yīng)認定為夫妻共同債務(wù)；2、以夫妻一方個人名義借款，但所借款項確系用于共同生活或共同經(jīng)營，只要對方承認或債權(quán)人能夠證明即應(yīng)認定為夫妻共同債務(wù)；3、夫妻關(guān)系惡化雖然分居，但一方確因履行撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)老人義務(wù)所負的債務(wù)，應(yīng)認定為夫妻共同債務(wù)；4、因從事合法經(jīng)營活動，造成虧損所負債務(wù)，不管是夫妻一方經(jīng)營，還是夫妻雙方共同經(jīng)營，該債務(wù)均應(yīng)認定為夫妻共同債務(wù)；5、因從事非法經(jīng)營或禁止性經(jīng)營活動，造成虧損所負的債務(wù)，如果該活動由夫妻雙方共同參與經(jīng)營，或雖由夫妻一方進行，但另一方明知而不表示反對的，則此類債務(wù)亦應(yīng)作為夫妻共同債務(wù)認定。第11頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二夫妻共同債務(wù)的舉證責(zé)任分配離婚案件舉證責(zé)任，是指當(dāng)事人對自己主張的事實，有提出證據(jù)加以證明的責(zé)任。當(dāng)事人舉證責(zé)任的分配原則，一般情況下采用“誰主張，誰舉證”的原則。根據(jù)夫妻共同債務(wù)的構(gòu)成要件，債權(quán)人所需舉證的內(nèi)容包括：第一、該債務(wù)為夫妻關(guān)系存續(xù)期間所產(chǎn)生；第二、該債務(wù)為夫妻共同生活或為夫妻共同利益所產(chǎn)生的。第12頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二夫妻共同債務(wù)的舉證責(zé)任分配離婚案件實踐中難以把握的是第二點證明責(zé)任。一般認為，在日常家庭生活中，夫妻雙方均有家事代理權(quán)，均可以為了家庭生活而向他人舉債，只要借款人明確該筆債務(wù)系用于家庭生活或者為共同生產(chǎn)所需要，而不是為從事非法活動，一般就可以認為是夫妻共同債務(wù)，債權(quán)人對此無需再進行舉證。當(dāng)夫妻一方認為該債務(wù)為一方的個人債務(wù)而非夫妻共同債務(wù)時，根據(jù)舉證責(zé)任的一般原則，應(yīng)由夫妻一方進行證明。即根據(jù)婚姻法解釋(二)第二十四條的規(guī)定，證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定的該債務(wù)為個人債務(wù)，或者證明夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)或?qū)ν馑摰膫鶆?wù)明確約定為各自所有，且第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該約定。該舉證分配在2014年7月12日最高人民法院民一庭對江蘇省高院“關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)性質(zhì)如何認定的答復(fù)”中有所體現(xiàn)。第13頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二相關(guān)法條離婚案件1、《婚姻法》第四十一條離婚時，原為夫妻共同生活所負的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)共同償還。共同財產(chǎn)不足清償?shù)?，或財產(chǎn)歸各自所有的，由雙方協(xié)議清償；協(xié)議不成時，由人民法院判決。2、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十四條債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。第14頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二相關(guān)法條離婚案件3、《婚姻法》第十九條第三款：夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。4、

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第四十三條在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方從事個體經(jīng)營或承包經(jīng)營的，其收入為夫妻共同財產(chǎn)，債務(wù)亦應(yīng)以夫妻共同財產(chǎn)清償。第15頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二最高院答復(fù)原文離婚案件最高人民法院民一庭關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)性質(zhì)如何認定的答復(fù)（2014）民一他字第10號江蘇省高級人民法院：你院（2014）蘇民他字第2號《關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)的性質(zhì)如何認定問題的請示》收悉。經(jīng)研究，同意你院審判委員會的傾向性意見。在不涉及他人的離婚案件中，由以個人名義舉債的配偶一方負責(zé)舉證證明所借債務(wù)用于夫妻共同生活，如證據(jù)不足，則其配偶一方不承擔(dān)償還責(zé)任。在債權(quán)人以夫妻一方為被告起訴的債務(wù)糾紛中，對于案涉?zhèn)鶆?wù)是否屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定認定。如果舉債人的配偶舉證證明所借債務(wù)并非用于夫妻共同生活，則其不承擔(dān)償還責(zé)任。最高人民法院民事審判第一庭二〇一四年七月十二日第16頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二勞動法案件第17頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二

典型案例看企業(yè)拖欠克扣加班費巨大法律風(fēng)險勞動法問題案例：2010年8月30日，李某被聘至某包裝食品有限公司從事倉庫管理工作，雙方約定李某每月工資3200元，依法享受五險一金待遇。同時，雙方簽訂一份三年期的書面勞動合同。在李某工作期間，該公司經(jīng)常拖欠員工的工資，尤其是拖欠李某的延時加班費、雙休日加班費以及法定節(jié)假日加班費。李某為此多次找公司協(xié)商解決，但該公司認為，鑒于公司有慣例，需要待員工終止勞動關(guān)系時再一次性支付拖欠的加班工資，故在未解除勞動關(guān)系前存在拖欠員工工資的情況。在雙方協(xié)商無果的情形下，李某向勞動保障監(jiān)察舉報投訴，勞動保障監(jiān)察部門最終責(zé)令該公司向李某支付3萬元加班工資以及加付50%標(biāo)準(zhǔn)的賠償金1.5萬元第18頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二

典型案例看企業(yè)拖欠克扣加班費巨大法律風(fēng)險01合同解除方面02解約補償方面03工資補發(fā)方面0425％補償方面05賠償金方面06罰款方面勞動法問題第19頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二

典型案例看企業(yè)拖欠克扣加班費巨大法律風(fēng)險勞動法問題2015年11月5日，廣東省政府法制辦發(fā)布《關(guān)于修改<廣東省工資支付條例>的決定(送審稿)》，明確用人單位拖欠或克扣勞動者工資的，后果嚴重者最高可罰20萬元。送審稿中明確，用人單位存在拖欠或克扣工資行為，由人力資源社會保障行政部門責(zé)令改正;逾期未改正的，處以二萬元以上五萬元以下罰款，逾期未改正且后果嚴重的，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑事責(zé)任。根據(jù)送審稿內(nèi)容，欠薪者有可能遭遇最嚴懲罰的情形包括：拖欠或者克扣工資人數(shù)十人以上;連續(xù)拖欠或者克扣工資二個月以上;一年內(nèi)拖欠或者克扣工資數(shù)額累計十萬元以上;一年內(nèi)拖欠或者克扣工資累計三次以上;造成嚴重后果或者重大社會影響等。第20頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二違法加班的法律風(fēng)險加班費的計算及支付不符合法律規(guī)定的風(fēng)險員工可以辭職，因為是企業(yè)違法在先，員工可以申請賠償，一年工齡賠償一個月工資。（民事責(zé)任）企業(yè)可能受到勞務(wù)部門的行政處罰，如警告、通報批評、限期整改、罰款等，其中罰款通常按人數(shù)計算不支付加班費加班費給的少拖欠甚至克扣加班費

典型案例看企業(yè)拖欠克扣加班費巨大法律風(fēng)險勞動法問題第21頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二房地產(chǎn)法案件第22頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二典型案例一看房屋買賣合同中的法律風(fēng)險房地產(chǎn)法問題2005年7月26日，原告洪某在居間人紹興縣某房產(chǎn)中介有限公司的居間運作下，與被告簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）一份，約定由原告向被告胡某購買位于紹興縣柯橋一住宅。雙方在協(xié)議中對房屋的基本情況、房屋的總價款、付款方式、付款時間、交付使用日期、辦理權(quán)屬過戶的時間、違約責(zé)任等事項作出了明確的約定，并同時約定雙方在2005年9月6日前到柯橋某地簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議并于當(dāng)日到紹興縣行政審批中心辦理過戶手續(xù)，協(xié)議簽訂后，原告依約支付了首期房款人民幣五萬元，但被告在協(xié)議約定的時間內(nèi)卻未履行約定的義務(wù)，經(jīng)原告自行或委托他人多次催促，被告卻一直借故拒絕履行協(xié)議的義務(wù)。第23頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二原告認為，原、被告雙方及居間人簽訂的《協(xié)議》雖名為居間協(xié)議，但其協(xié)議條款具備了商品房買賣所需的全部實質(zhì)性條款，系一份內(nèi)容完備的房屋買賣協(xié)議，且原告已依約履行了支付首期房款的義務(wù)，被告應(yīng)依約履行協(xié)議約定的簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及辦理過戶手續(xù)等形式上的附隨義務(wù)。而對此被告存在異議，表示被告從未拒絕與原告訂立正式的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，只是由于居間協(xié)議中不涉及的陽臺花園、屋頂閣樓、屋頂花園，雙方需要在該居間協(xié)議的基礎(chǔ)上就部分轉(zhuǎn)讓問題進一步磋商后再簽訂相應(yīng)的正式購房協(xié)議。雙方遂發(fā)生爭議，原告洪某訴至紹興縣人民法院，請求法院依法判令被告立即履行合同約定的義務(wù)，與原告簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。第24頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二爭議焦點：房屋買賣案件原、被告之間簽訂的《房屋買賣居間協(xié)議》的性質(zhì)問題，是否存在房屋買賣預(yù)約合同，或者存在房屋買賣合同？第25頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二簡要評析房屋買賣案件

關(guān)于原、被告之間簽訂的《協(xié)議》的性質(zhì)問題，法院認為，《協(xié)議》首先是一份三方當(dāng)事人、兩個法律關(guān)系的合同，屬于合同聯(lián)立。從性質(zhì)上判斷，其一為居間關(guān)系，但另一法律關(guān)系是預(yù)約訂約關(guān)系還是買賣關(guān)系？預(yù)約合同相對于本合同而言，內(nèi)容主要是規(guī)定雙方當(dāng)事人應(yīng)談判締結(jié)主合同。對于預(yù)約合同的當(dāng)事人而言，承擔(dān)的只是盡量促成主合同的成立。而在本案中，在名為“房屋買賣居間協(xié)議”的合同中，約定了雙方當(dāng)事人的姓名、住所；房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；房地產(chǎn)坐落位置、面積、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；成交價格及支付方式；房地產(chǎn)交付使用的時間；違約責(zé)任及雙方約定的其他事項。參照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條所列舉的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同主要內(nèi)容，該協(xié)議已經(jīng)具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)該可認定房屋買賣合同性質(zhì)。第26頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二

典型案例二看房屋買賣合同中的法律風(fēng)險房地產(chǎn)法問題2009年4月，張小姐、紀家兩兄弟以及二手房中介公司三方簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定由紀家兄弟向張小姐出售名下所有的常德路某號29層（建筑面積為126余平方米）及地下車位一處，房價款450萬元（含車位價格27萬元），同時約定10天內(nèi)再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，在辦理買賣合同公證手續(xù)后，由張小姐分期支付房款。簽約當(dāng)日，紀家兄弟收下定金5萬元。第27頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二7月賣方紀家兄弟發(fā)函通知買家張小姐，解除雙方之前所簽協(xié)議，買家張小姐則堅持履行雙方所簽協(xié)議。2009年9月，張小姐起訴到法院，要求雙倍返還定金，賠償房屋差價40萬元，紀家兄弟辯稱，因他倆在印尼的父親生病，未能在約定的時間來滬簽署該房屋買賣合同，之后多次與張小姐協(xié)商退還定金未果。兄弟倆同意返還定金5萬元，但對張小姐其余訴訟并不認同。第28頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二簡要評析房屋買賣案件法院認為，雙方協(xié)議系房屋買賣的預(yù)約合同性質(zhì)，該協(xié)議表明在簽約后的10日內(nèi)正式簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，一方再履約支付購房款的義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)約合同未能促成本約，所產(chǎn)生的法律后果為締約過失責(zé)任?，F(xiàn)紀家兄弟未能按照協(xié)議在約定的期限與張小姐簽訂買賣合同，也無法提供違約的合理理由，主觀上具有過錯，在拖延3個月后才發(fā)函給張小姐不再履行涉訟協(xié)議，導(dǎo)致張小姐喪失了另行簽訂房屋買賣合同的機會，加之二手房價格從2009年4月至7月確實呈上漲態(tài)勢，張小姐產(chǎn)生損失是必然的。法院參考了雙方買賣合同簽訂及履行后的預(yù)期利益，考慮到紀家兄弟已承擔(dān)了雙倍返還定金責(zé)任的情況，遂判決紀家兄弟雙倍返還定金10萬元之外，另再賠償張小姐預(yù)期利益20萬元第29頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二

典型案例三看房屋買賣合同中的法律風(fēng)險房地產(chǎn)法問題徐某訴陳某房屋買賣糾紛案2007年5月8日，徐某、陳某及我愛我家公司簽訂《居間服務(wù)合同》，我愛我家公司為徐某、陳某就房屋買賣事宜提供居間服務(wù)。同日，徐某與陳某簽訂《北京市房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定：徐某購買陳某所有的涉案房屋，房屋價款（陳某凈得款）為625，000元；徐某支付購房定金20，000元；徐某為商業(yè)銀行貸款客戶，應(yīng)在評估報告出具后三個工作日內(nèi)，支付除徐某貸款申請額之外的剩余房款，徐某首付款應(yīng)為除其貸款額度之外的其他購房款項總和，銀行貸款部分的房款按銀行規(guī)定支付；雙方交易資金劃轉(zhuǎn)結(jié)算方式以雙方簽署的《居間服務(wù)合同》或補充協(xié)議約定為準(zhǔn)；雙方應(yīng)在貸款機構(gòu)簽發(fā)的徐某貸款審批通過之日起五個工作日內(nèi)共同配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；第30頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二陳某反悔應(yīng)當(dāng)雙倍返還徐某定金，徐某悔約定金不予返還；同時，雙方如未按照約定履行義務(wù)的，導(dǎo)致合同履行遲延或者無法履行，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償給他方造成的損失。當(dāng)天，徐某通過我愛我家公司向陳某支付購房定金20，000元。2007年5月21日，徐某委托房地產(chǎn)評估公司就房屋出具《房地產(chǎn)抵押評估報告》。2007年5月30日，我愛我家公司向中國銀行股份有限公司北京阜成門支行發(fā)出《交易結(jié)算資金子賬戶開戶通知》，載明徐某、陳某及我愛我家公司三方共同委托該行在我愛我家公司結(jié)算資金專用存款賬戶下為徐某開立子賬戶。2007年6月1日，徐某將115，000元房款存入上述子賬戶。第31頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二此后，我愛我家公司出具“存量房交易結(jié)算資金托管憑證”，載明涉案房屋總價款625，000元，其中115，000元已存入專用賬戶，定金20，000元已直接支付給陳某，其余490，000元中國銀行已出具批貸證明。2007年7月3日，中國銀行股份有限公司北京阜成門支行出具《貸款通知單》，載明：經(jīng)該行調(diào)查與評估，決定受理徐某的借款申請，給予其所購二手房產(chǎn)總價78.4%的貸款額，共計490，000元，貸款年限為20年，該行將在徐某辦理完畢相關(guān)手續(xù)后履行放款義務(wù)。2007年7月25日，陳某與案外人就房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并辦理完畢房屋過戶手續(xù)。第32頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二徐某向法院起訴稱：陳某將房屋出賣給案外人，嚴重違背誠實信用原則，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。故訴至本院，要求陳某賠償房屋差價損失415，100元（根據(jù)房屋現(xiàn)值與2007年5月18日評估報告書中房屋價值的差價計算所得）；雙倍返還徐某定金40，000元。陳某辯稱：徐某違反合同約定，沒有在評估報告出具后三個工作日內(nèi)及時交納房款并向銀行提交相關(guān)文件，導(dǎo)致銀行貸款拖延近二個月，因此徐某違約在先?，F(xiàn)我已將房屋過戶給案外人，不同意徐某全部訴訟請求。對于陳某陳述的意見，徐某則稱陳某委托我愛我家公司提供居間服務(wù)，我愛我家公司于2007年5月30日向中國銀行股份有限公司北京阜成門支行出具《交易結(jié)算資金子賬戶開戶通知書》后，于2007年5月31日通知其交納115，000元首付款，在未得到我愛我家公司通知前，其無法知曉首付款數(shù)額及應(yīng)支付至哪個賬戶。經(jīng)查明，我愛我家公司系陳某委托出售房屋的受托人。第33頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二簡要評析房屋買賣案件1.遲延支付首付款的行為不構(gòu)成根本違約，賣方不能據(jù)此解除房屋買賣合同；2.一房二賣，且房屋已過戶，構(gòu)成根本違約，買方可以據(jù)此解除房屋買賣合同，同時可以主張損害賠償；第34頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二房屋買賣案件

典型案例看房屋買賣合同中巨大法律風(fēng)險1.如何確定買賣雙方之間簽訂合同的法律性質(zhì)？2.《房屋買賣合同》違約后，如何賠償損失？3.房屋差價是否應(yīng)列入買方的損失，以及如何確定差價損失額？4.雙倍返還定金是否可以和房屋差價一并主張？第35頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二如何確定買賣雙方之間簽訂合同的法律性質(zhì)房屋買賣案件常見買賣雙方簽訂的合同名稱《房屋買賣居間合同》、《房屋預(yù)約買賣合同》、《房屋買賣合同》參見：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。第36頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項。第37頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（六）成交價格及支付方式；（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；（八）違約責(zé)任；（九）雙方約定的其他事項。第38頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二《房屋買賣合同》違約后，如何賠償損失？房屋買賣案件《合同法》第114條：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。第39頁，共44頁，2023年，2月20日，星期二

《最高人民法