2022-2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理考前沖刺試卷A卷含答案

2022-2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理考前沖刺試卷A卷含答案

單選題（共55題）1、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B2、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B3、新城區(qū)開發(fā)房地產具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設計條件苛刻D.市政配套設施缺乏【答案】D4、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B5、房地產開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發(fā)企業(yè)D.產品質量監(jiān)督部門【答案】C6、通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，不需要房地產開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設項目用地預審與選址意見書B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設工程規(guī)劃許可證【答案】A7、從金融角度理解，（）是購買金融資產以期獲得未來收益或資產增值后將其以更高價格賣出的行為。A.投資B.投機C.信托D.儲蓄【答案】A8、某房地產投資項目的目標收益率為10%，內部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C9、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【答案】B10、當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經營【答案】D11、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C12、某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B13、長期利率下調、預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定【答案】A14、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D15、某房地產開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C16、盈虧平衡分析結果顯示：甲項目售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20%、成本上升50%時，開發(fā)利潤（稅前）為0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面，（）。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強【答案】A17、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析【答案】C18、下列建筑安裝工程費用的構成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。A.養(yǎng)老保險費B.失業(yè)保險費C.醫(yī)療保險費D.勞動保險費【答案】D19、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.變現(xiàn)風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A20、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報【答案】D21、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B22、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C23、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B24、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數(shù)為0.5。那么，當前房地產投資的折現(xiàn)率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C25、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A26、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B27、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B28、某企業(yè)總資產為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B29、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準則D.國家統(tǒng)一的會計制度【答案】A30、下列有關房地產開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A31、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C32、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B33、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B34、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權益融資B.債務融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資【答案】B35、當可供比較方案的開發(fā)經營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現(xiàn)值法【答案】B36、下列選項中，不屬于解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發(fā)展房地產估價等專業(yè)服務B.政府加強房地產市場信息的發(fā)布工作C.加強開發(fā)商的管理體制D.提高房地產市場的透明度【答案】C37、麥門冬湯的主治證是A.虛熱肺痿、胃陰不足證B.溫燥傷肺，氣陰兩傷證C.肺腎陰虧證D.外感溫燥證【答案】A38、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。A.規(guī)劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益【答案】C39、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。A.接受委托B.調查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報告【答案】C40、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C41、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B42、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D43、房地產開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預期收益率C.出租、出售或經營狀態(tài)D.資金流通方式與對策【答案】A44、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學習B.經濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機【答案】B45、（）是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。A.市場定位B.市場調查C.市場細分D.市場選擇【答案】B46、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B47、判定房地產投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策【答案】A48、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％【答案】D49、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計()時的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關系【答案】B50、為降低房地產開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其權益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C51、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動由（）負責實施。A.開發(fā)商B.土地儲備機構C.建筑商D.土地一級開發(fā)企業(yè)【答案】B52、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B53、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤為1500萬元，資產平均總額為6000萬元，負債為2000萬元。則該企業(yè)的資產報酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B54、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權取得的土地【答案】A55、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D多選題（共20題）1、M書法家將自己創(chuàng)作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經M書法家的許可將這幅書法作品作為商標注冊，并取得商標權。以下說法正確的是()。A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權C.L公司的行為侵犯M書法家的商標權D.L公司與M書法家共同享有該書法作品的著作權【答案】A2、以下屬于會計假設的是（）。A.會計目標假設B.會計主體假設C.持續(xù)經營假設D.貨幣計量假設E.會計分期假設【答案】BCD3、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC4、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD5、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC6、關于FIRR（財務內部收益率）的說法，正確的有（）。A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標B.FIRR可以通過內插法求得C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率【答案】BC7、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。A.導致房地產實際價值下降B.導致房地產實際價值上升C.加大投資者債務負擔D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求【答案】ACD8、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD9、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數(shù)C.平均建設周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD10、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD11、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的()標準劃分的。A.按地域細分B.按房地產用途細分C.按存量增量細分D.按交易形式細分E按目標市場細分【答案】ACD12、宏觀經濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復蘇E.重生【答案】AD13、新設項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成B.新