物業(yè)管理發(fā)展中面臨的問題及對策_第1頁
物業(yè)管理發(fā)展中面臨的問題及對策_第2頁
物業(yè)管理發(fā)展中面臨的問題及對策_第3頁
物業(yè)管理發(fā)展中面臨的問題及對策_第4頁
物業(yè)管理發(fā)展中面臨的問題及對策_第5頁
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文檔簡介

物業(yè)管理發(fā)展中面臨的問題及對策[摘要]本文根據(jù)工作實踐,結(jié)合物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī),探討了物業(yè)管理發(fā)展中的現(xiàn)狀、問題,提出了推動物業(yè)管理發(fā)展的對策建議。筆者認(rèn)為,無論是從物業(yè)管理的外部環(huán)境,還是從業(yè)隊伍及人員的管理素質(zhì),或者是立法的角度看,當(dāng)前的物業(yè)管理還有許多地方不適應(yīng)市場形勢的發(fā)展需要。當(dāng)務(wù)之急是要采取應(yīng)對措施,發(fā)揮政府、社會、個人等各方面力量,加大人力資源開發(fā)力度,勇于創(chuàng)新,打造品牌。同時,要從立法角度,進一步地細(xì)化<物業(yè)管理條例>,規(guī)范各種物業(yè)管理現(xiàn)象,從而使物業(yè)管理工作上一個新的臺階。[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理;發(fā)展;問題;對策物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)服務(wù)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理在中國尚屬新生事物,正處于起步階段,但全國的物業(yè)管理事業(yè)近幾年發(fā)展十分迅速,特別是一些新上的房地產(chǎn)項目,基本上拋棄了過去的由單位統(tǒng)管或放任自流的管理方式,逐步引進物業(yè)管理模式。城市的物業(yè)管理問題越來越受到人們的關(guān)注,越來越貼近人們的生活,物業(yè)管理市場化經(jīng)營、規(guī)范化管理、專業(yè)化運作已初步形成。然而我們也要看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將面臨一系列困難,在物業(yè)管理實踐中,仍然有很多現(xiàn)實問題嚴(yán)重阻礙著物業(yè)管理事業(yè)的正常發(fā)展。主要表現(xiàn)在:市場主體與物權(quán)關(guān)系上,還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位;運行機制上,市場競爭體制尚未完全形成,不規(guī)范競爭嚴(yán)重存在;物業(yè)管理法律、法規(guī)有待進一步完善;物管企業(yè)與政府有關(guān)職能部門關(guān)系有待進一步理順;這是外部環(huán)境方面的問題。從物管行業(yè)內(nèi)部來看,主要表現(xiàn)為:缺乏物業(yè)管理前期介入意識、創(chuàng)新意識和服務(wù)意識,管理方式落后;自身人員素質(zhì)和技能不足。具體是哪些因素影響了物管行業(yè)的深度發(fā)展呢?一、物業(yè)管理目前尚面臨諸多問題和發(fā)展障礙從國內(nèi)目前的物業(yè)管理的實踐看,無論是物業(yè)管理的外部環(huán)境,還是內(nèi)部環(huán)境都還存在許多問題,與發(fā)達國家還有很大的差距。(一)從外部環(huán)境看物業(yè)管理深度發(fā)展存在的阻礙1、管理體制上,物管企業(yè)尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中,社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制還沒有普遍確立和完善,即物業(yè)管理市場尚未形成2、運行機制上,因國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進緩慢,市場競爭機制尚未全面形成,壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重存在。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將其開發(fā)的物業(yè)交給它的子公司(物業(yè)公司)去管理,而不是通過招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。3、建設(shè)與管理職責(zé)不清,銜接不好;相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清;因此物業(yè)管理法律、法規(guī)需要進一步完善并增強其可操作性,使物管企業(yè)、業(yè)主、政府職能部門依法理順各自關(guān)系、管理各自事務(wù)。4、人們對物業(yè)管理的商品消費觀念尚未完全建立,以及公用事業(yè)與物業(yè)管理矛盾。(二)從物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)本身看物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展存在的問題1、行業(yè)隊伍及人員素質(zhì)偏低,人員素質(zhì)和所掌握的技能遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。物業(yè)管理行業(yè)由于受計劃經(jīng)濟影響較深,大部分人員從母企的后勤分流而來,人員競爭力弱,操作技能不能適應(yīng)市場需求,再加上行業(yè)利潤偏低。勞動力價值不能有效體現(xiàn),難能吸引一些高素質(zhì)的人才進入本行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)作為勞動密集型行業(yè),為政府和社會解決了不少人就業(yè)問題,但勞動力多在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天和知識經(jīng)濟時代已不再是優(yōu)勢。沒有經(jīng)濟附加值的勞動非但不能帶來經(jīng)濟增長,還隨著知識經(jīng)濟時代的到來,現(xiàn)有勞動力成本低的優(yōu)勢將逐漸消失。沒有相當(dāng)文化水平的勞動力將成為企業(yè)發(fā)展的包袱,這成為制約物業(yè)管理行業(yè)進一步發(fā)展的重要因素之一。2、管理方法和管理手段落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。計算機的普及,全球網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn),信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,通信和計算機技術(shù)的“數(shù)字趨勢”,全球經(jīng)濟一體化進程的加快,使人們生活發(fā)生了巨大變化,創(chuàng)造出許多知識化、智能化、數(shù)字化的新產(chǎn)品,大量高標(biāo)準(zhǔn)的高層樓宇、住宅小區(qū)投放市場,特別是智能建筑的出現(xiàn),智能建筑日益受到國內(nèi)外建筑接界和房地產(chǎn)商的關(guān)注和青睞。一批批智能建筑正在中國大地上興起,這些智能建筑裝有高科技設(shè)備設(shè)施,如家庭中央控制系統(tǒng)、可視電話來客監(jiān)控系統(tǒng)、因特網(wǎng)等,我們采用手工管理辦法(如手工記載住戶檔案、各類建筑資料等)既耗人力物力和時間,也難達到規(guī)范化管理,不適應(yīng)現(xiàn)在、未來物業(yè)使用功能,若不及早采以計算機為基礎(chǔ)的先進管理方法和手段去占領(lǐng)市場,我們將面臨發(fā)展或生存的困難。3、缺少物業(yè)管理的早期介入意識,缺乏前期物業(yè)管理的力度。物業(yè)管理的早期介入是指尚未建成物業(yè)和實施前期物業(yè)管理服務(wù)之前,物業(yè)管理企業(yè)便接受發(fā)展商的委托,早期介入項目的開發(fā)建設(shè),參與項目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計、施工、安裝、調(diào)試、驗收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務(wù)活動。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物管企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的細(xì)化、施工缺陷的防范及運行成本的控制,能提供建設(shè)性的意見。目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看,許多物業(yè)都是建成將交付使用時才確定管理單位,物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。在房產(chǎn)開發(fā)過程中,由于設(shè)計不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等,都會直接影響物業(yè)今后的使用和管理。一位開發(fā)商說:"畢竟開發(fā)商的職責(zé)只是開發(fā)與銷售,而物業(yè)管理企業(yè)作為今后的管理者,意味著它將和業(yè)主們共處數(shù)十年,這其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)遺漏,都會直接導(dǎo)致日后的物業(yè)管理陷入困境,所以如果不讓管理者介入前期工作,是不合符情理"。①在這種意義下,物業(yè)管理前期介入就絕非僅是單純的對建設(shè)工地執(zhí)行保安任務(wù),而是利用自己豐富的專業(yè)知識,參與到物業(yè)的設(shè)計中去,所以在前期介入階段,公司必須為保證日后良性運行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使物業(yè)功能下降。4、物業(yè)管理缺乏創(chuàng)新意識行業(yè)內(nèi)外不同程度地將物業(yè)管理僅僅理解為簡單的“維修、保潔、保安”。其實隨著生活水平的提高,人們居住行為和要求發(fā)生了巨大變化,人們已不滿足于維修、保潔等基本服務(wù)項目。人們更希望居住小區(qū)有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系,具有強烈專業(yè)性、文化性和社會性,物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新,才能使居住者感到滿足。(三)物業(yè)管理法律、法規(guī)還要進一步地完善。雖然2003年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》,還出臺了《前期物業(yè)管理招標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。目前的物業(yè)管理法規(guī)比較以往有很大的進步,但由于社會的多樣性,作為法規(guī)還是不可能全面概括物業(yè)管理所有復(fù)雜的情況。對物業(yè)管理有的有具體的規(guī)定,有的則是原則性的規(guī)定。許多原則性的地方難以具體操作,如在上層住戶漏水的情況下,上層住戶往往不愿意維修,對業(yè)主的這方面的權(quán)利義務(wù)尚無明確的約定。二、物業(yè)管理實現(xiàn)良性發(fā)展應(yīng)采取的對策物業(yè)行業(yè)既是朝陽產(chǎn)業(yè),又是微利行業(yè),這是不爭的事實。物競天擇,適者生存。我們必須學(xué)會在這個大背景下求生存、謀發(fā)展的能力;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取積極有效手段,促進本企業(yè)和行業(yè)健康有序發(fā)展。對物業(yè)管理發(fā)展所面臨的以上問題,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取何種對策實現(xiàn)自身良性發(fā)展呢?筆者認(rèn)為,要做到以下幾點:仍(一)協(xié)調(diào)好次政府、企業(yè)、咳業(yè)主的關(guān)系,早充分調(diào)動三方扇的積極燕性添挖。背制物管企業(yè)尚處肝于新舊體制轉(zhuǎn)詢軌過程中,市裹場競爭機制尚芬未全面形成,仆相關(guān)主體間的根法律責(zé)任尚未玻完全理清,因敗此物業(yè)管理應(yīng)軋協(xié)調(diào)好政府、呢企業(yè)、業(yè)主的偽關(guān)系,充分調(diào)竹動三方的積極默性。眾所周知冷,外部環(huán)境的煤好壞是制約企鎮(zhèn)業(yè)發(fā)展的一個肉重要因素。作翅為第三產(chǎn)業(yè)的醬物業(yè)企業(yè)既要鞋向內(nèi)抓管理、觸提素質(zhì)、促服靠務(wù),又要向外青協(xié)調(diào)好與各方長面的關(guān)系,為咳企業(yè)發(fā)展?fàn)I造是一個和諧、穩(wěn)壯定、健康的外佩部環(huán)境。馳游差人們對物業(yè)管賤理的商品消費叼觀念尚未完全干建立,協(xié)調(diào)好棉與業(yè)主委員會潑的關(guān)系,幫助率、引導(dǎo)業(yè)主建鴉立物業(yè)管理商把品消費觀念。茅業(yè)主委員會是援由業(yè)主大會選遭舉產(chǎn)生的物業(yè)茫管理執(zhí)行機構(gòu)邀,代表物業(yè)產(chǎn)選權(quán)人和使用人狂的根本利益。奶物業(yè)管理企業(yè)噴應(yīng)按《物業(yè)管喊理條例》的相宿關(guān)規(guī)定,尊重啟業(yè)主委員會的閉權(quán)利,協(xié)助其嫂履行好應(yīng)盡的擠職責(zé)。要處理罵好業(yè)主自治與送專業(yè)化管理的勒關(guān)系,維護好煎業(yè)主的合法權(quán)訊益,按照《物利業(yè)管理服務(wù)合線同》的規(guī)定實唇施專業(yè)化管理慢。尊挖物業(yè)管理企業(yè)每按照委托與受岸托的關(guān)系,尊輕重業(yè)主的主人檔地位,定期向幕業(yè)主報告經(jīng)營排、管理、服務(wù)砍情況,自覺接才受業(yè)主委員會躍的監(jiān)督,贏得箏業(yè)主委員會對疫物業(yè)工作的理境解和支持,共鳥同把物業(yè)小區(qū)齡建設(shè)好、管理解好。詠品獸協(xié)調(diào)好與房地畝產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)休系。隨著物業(yè)競市場招投標(biāo)機牙制的建立和完樂善,房地產(chǎn)開街發(fā)商自設(shè)的附開屬物業(yè)管理公質(zhì)司將逐步退出削物業(yè)市場,通塔過招投標(biāo)來選代聘委托物業(yè)管具理公司對物業(yè)確實施管理。物雙業(yè)管理企業(yè)要鮮本著對開發(fā)商眾負(fù)責(zé)的精神,舒從物業(yè)保值、蒸增值的目的出稈發(fā),按照前期毛物業(yè)服務(wù)合同脹約定的內(nèi)容,沸行使好權(quán)利、贈履行好義務(wù),棵實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)硬與房地產(chǎn)開發(fā)懼商的良好合作新,互利共贏。川絨拳協(xié)調(diào)好與房地有產(chǎn)行政主管部堡門的關(guān)系。房此地產(chǎn)行政主管彈部門是物業(yè)管涂理企業(yè)的歸口滅主管部門,代關(guān)表政府對物業(yè)柏企業(yè)行使管理文權(quán)利。物業(yè)管您理企業(yè)應(yīng)在房爆地產(chǎn)行政主管兼部門的監(jiān)督、躁指導(dǎo)下開展工到作。物業(yè)企業(yè)毯要強化自覺接詞受監(jiān)督的意識炎,服從主管部冒門的管理,善單于得到主管部罪門的指導(dǎo),使巧各項管理、服素務(wù)、收費在政度府的法律、法缸規(guī)的制度框架攔內(nèi)運作,并得從到政府主管部譽門的大力支持誘,這對于物業(yè)欄企業(yè)的持續(xù)發(fā)害展是十分重要帖的環(huán)節(jié)。爸(二)以人為嶄本、加強對人份力資源的培訓(xùn)促開發(fā)膜2軟1奇世紀(jì)企業(yè)間的頌競爭更多地表躬現(xiàn)為人才的競房爭,高素質(zhì)人尖才成為引領(lǐng)企紋業(yè)發(fā)展的支撐殿力量。物業(yè)企串業(yè)要實現(xiàn)可持暈續(xù)發(fā)展,必須尤持以人為本,添實現(xiàn)人的全面伐發(fā)展。帳要非物業(yè)企業(yè)人才蘋短缺突出地表叉現(xiàn)唱為架“搞三多三旅少領(lǐng)”溜②約:一是傳統(tǒng)的皆房產(chǎn)管理人才喊多,新的物業(yè)機管理人才少;牙二是單功能人悔才多,多功能仆人才少;三是曲初級管理人才因多,高級管理削人才少。因此店,現(xiàn)代企業(yè)要傾建立一個完整我的人力資源開安發(fā)管理體系,妹為員工打造成哥才平臺,使人時的潛能得到最籃大程度的發(fā)揮變。做到尊重人拖、信任人、關(guān)建心人、愛護人駐,營造輛出斬“載人人受重視,飾個個被尊善重幟”虧③鉗的氛圍,為實旁現(xiàn)企圖業(yè)跨越式發(fā)展溫儲備豐厚的人淘才資源。掛帥兄要營造尼出維“基人人受重視,急個個被尊桶重衡”洋的氛圍,為實汁現(xiàn)企業(yè)跨越式晌發(fā)展儲備豐厚椅的人才資源。吩一是加強對員糞工業(yè)務(wù)技能和丑綜合素質(zhì)的培核訓(xùn),從學(xué)校、置社會適當(dāng)引進彎高素質(zhì)人才,罩以優(yōu)化人才配聾置,并利類用刪“蒼鯢魚效委應(yīng)縣“青增強企業(yè)內(nèi)部虛活力。二是尊鄉(xiāng)重員工人格,糟增強認(rèn)同感。傷堅持充分信任票員工、理解員鼓工、尊重員工匆,引導(dǎo)員工積推極參與企業(yè)的陵決策、管理,獅最大限度發(fā)揮泳員工的聰明才鴉智,為每個員襖工創(chuàng)造顯示品氣德和才華的空漸間。三是利益貧回報職工,增高強歸屬感。建孝立完善的激勵亂機制激發(fā)員工預(yù)的主動性和創(chuàng)蜘造性。保證一師切關(guān)心企業(yè),乓符合企業(yè)價值殿觀和企業(yè)精神蓄,為企業(yè)取得油實際效益的員嗓工及其行為得探到尊重,同時吉獲得相應(yīng)的物驚質(zhì)利益。從而頓形成員工奉獻親企業(yè),企業(yè)回芳報員工的良性極循環(huán),提高員除工對企業(yè)的忠城誠度,進而提呢升業(yè)主對物業(yè)傘的滿意度。四頂是規(guī)劃員工生塘涯,增強成就柱感,企業(yè)與員危工是利益共同薄體,一個企業(yè)壩發(fā)展的最理想怎狀態(tài)就是企業(yè)望發(fā)展方向與員蠅工發(fā)展方向的隆高度統(tǒng)一,促肺進人的全面發(fā)益展,通過建設(shè)元學(xué)習(xí)型企業(yè)為臘員工搭建提升腿素質(zhì)、實現(xiàn)個盼人價值的平臺墾。聾(三)增強創(chuàng)崖新、品牌意識藝,拓寬物業(yè)管辱理領(lǐng)域泡1、服務(wù)創(chuàng)新報服務(wù)是做亮妙物業(yè)品牌的助熄推器。今后企煮業(yè)間的競爭更舟多地表現(xiàn)為品緞牌的競爭。物般業(yè)行業(yè)的特點橡和本質(zhì)決定了激惟有服務(wù)才是別培育和打造品筒牌的主要途徑群。要堅持以誠石信為基礎(chǔ),以對市場為導(dǎo)向,擱以業(yè)主為中心飯,以服務(wù)為宗丈旨的品牌發(fā)展更戰(zhàn)略,努力打餓造區(qū)域性的物汽業(yè)管理品牌。旨物業(yè)工作的本悔質(zhì)是服務(wù)。要賢牢牢把酒握幼“負(fù)服奶務(wù)符”非這個主題。在競員工中大力倡脅導(dǎo)為業(yè)主提供顆承諾服務(wù)、保誼姆式服務(wù)、零衣缺陷服務(wù),以銷承諾服務(wù)提升搬物業(yè)的信用度訊,展示企業(yè)的失誠信形象;以盡保姆式服務(wù)增劣強物業(yè)的親和作力,展示物業(yè)響行業(yè)的親民形爹象;以零缺陷宇服務(wù)提高業(yè)主勢的滿意度,展丸示物業(yè)服務(wù)的途盡善盡美形象較,進而提升企帳業(yè)核心競爭力青,使服務(wù)成為駝打開市場的金謠鑰匙。倡導(dǎo)超荒前化、親情化猴、人文化、便栗利化、規(guī)范化匹的服務(wù)模式,延進而拉近與業(yè)介主距離,增進幕與其感情,贏巖得業(yè)主信任。鞭服務(wù)創(chuàng)新會提簽升品牌的美譽終度,將有力地鈴?fù)七M品牌的形撓成和發(fā)展,為死持續(xù)發(fā)展奠定榨扎實的基礎(chǔ)。健200槳4束年縱1扯月葵6立日西,中物協(xié)印發(fā)款了《普通住宅駝小區(qū)物業(yè)管理倉服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)笛》,該《標(biāo)準(zhǔn)頃》確定了三個口服務(wù)等級,每佛個等級都設(shè)有儀六大項服務(wù)內(nèi)刻容與標(biāo)準(zhǔn)。提宴供了行業(yè)規(guī)范達,要按照這個禮標(biāo)準(zhǔn)進一步完搭善物業(yè)管理服寫務(wù)的制度建設(shè)黃,細(xì)化內(nèi)容,號制定規(guī)范,使灣我們的每一項由服務(wù)乃至每一稼個細(xì)節(jié)都有章獨可循,有則可蹄守,為業(yè)主提納供合乎或高于懂等級標(biāo)準(zhǔn)的服滋務(wù),避免人為陵因素造成操作韻上的差異性,荒服務(wù)的不規(guī)范響性,影響業(yè)主濃對物業(yè)企業(yè)的熟信任度,要使紫業(yè)主感到花錢南買服務(wù),質(zhì)價灑相符,物有所竹值。鮮2毯、經(jīng)營創(chuàng)新冊全面、協(xié)調(diào)是蟻可持續(xù)發(fā)展的胸基礎(chǔ)關(guān),砌沖在發(fā)展思路上宜要統(tǒng)籌多元化暫經(jīng)營與規(guī)?;瘽O發(fā)展。由于業(yè)由主消費觀念、厘經(jīng)濟狀況、物驗業(yè)服務(wù)等原因獸的影響,物業(yè)厘費收繳存在一漠定的困難,物饞業(yè)企業(yè)又不像秘煤氣、自來水寬、供電等單位喂有剛性的收費鼻措施,致使微城利行業(yè)更加利隆微,經(jīng)營比較烘困難。對此,停必須拓寬經(jīng)營毅思路,走一業(yè)謎為主、多元化賤經(jīng)營之路,在訂抓好主業(yè)的同絮時,又要注重美開掘與主業(yè)相督關(guān)聯(lián)的邊緣產(chǎn)衣業(yè)。關(guān)鍵是要泡轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路裙,開拓市場,扁把有償服務(wù)領(lǐng)染域做大,莫以確利小而不為,蝶不因財薄而不誘做。這樣,在墊為業(yè)主提供方抓便服務(wù)的同時擠,能收到較高素效益回報,達再到以副補主的拔目的。同時,弦還要擴大物業(yè)魚經(jīng)營規(guī)模,拓忌展服務(wù)領(lǐng)域,洋追求規(guī)模效益志。規(guī)模效益是立指一個企業(yè)在職超出盈虧平衡壽點后,其經(jīng)濟杰規(guī)模越大,產(chǎn)酒出的效益也越競好。這樣才能亡規(guī)避風(fēng)險,以宜豐補歉,夯實此企業(yè)發(fā)展的基久礎(chǔ)。眾物業(yè)企業(yè)屬勞白動密集型和服森務(wù)密集型企業(yè)牢,沒有資本優(yōu)納勢,收取的物離業(yè)費還要取之尺于民,用之于辜民,營利空間廚小,效益增長袋低。這就要求館在效益提升上市物業(yè)電企業(yè)必須在增癥收節(jié)支、降耗躺節(jié)能上下功夫碼,在開源節(jié)流像、減員增效上瓶用氣力,實現(xiàn)宋經(jīng)濟效益的穩(wěn)上步增長。同時智注意低成本向咳外擴張,要瞄緊準(zhǔn)檔次高、收柳益好、低投入席、高產(chǎn)出的寫集字樓、賓館、品商廈等物業(yè)項依目,以規(guī)避市恥場風(fēng)險,實現(xiàn)儲物業(yè)企業(yè)的良廳性發(fā)展。協(xié)3、管理創(chuàng)還新剩牽蛙管理上要實現(xiàn)鍬科學(xué)化、現(xiàn)代瓶化。隨著物業(yè)擇管理市場逐漸陜發(fā)育成熟,企譜業(yè)要把現(xiàn)代科符學(xué)技術(shù)和最新董成果運用到物蝕業(yè)管理領(lǐng)域中條去,如物業(yè)管謙理的計算機信污息系統(tǒng)搏、狡IS瓣O珍國際質(zhì)量體系拋、辦公自動化饒、市場預(yù)測技忍術(shù)、統(tǒng)計分析今技術(shù)等。特別鑒是在日常管理良中使用計算機憑信息系統(tǒng)把物因業(yè)管理中的各玩種規(guī)劃檔案、逃管道圖紙、驗預(yù)收文件等資料廁存入硬盤,查勝找、翻閱、修窗改、復(fù)制相當(dāng)擔(dān)方便,計算機跌信息系統(tǒng)可將比日常物業(yè)管理納各類事務(wù)分類防儲存,按時統(tǒng)略計分析,對物己業(yè)管理規(guī)范操遍作流程、提高被管理質(zhì)量有很遍大作用。物管挽企業(yè)應(yīng)不斷注濁意現(xiàn)代化物業(yè)場新特點,增加棉科技含量,以熔拓寬物業(yè)管理晃范圍,提高物礙業(yè)等級投。討料衫革水裕斯嚷狼宵做(四)提前介來入?yún)⑴c物業(yè)全紛過拍程邁閉荒這是物業(yè)管理踐新模式。物業(yè)分管理企業(yè)駛?cè)腽z市場的快車道丑后腿,僵其立足點已和鴉開發(fā)商分汽離股,語這使得物管企勻業(yè)必須為后期溜工作的順利開沒展?fàn)幦⊥晟频男鼙N蠘?礦為業(yè)主說撤話籃,討為物業(yè)的順利種運轉(zhuǎn)說話。因降此物業(yè)管理前糖期介入已逐漸湊成為物管市場讓的一種趨勢換。樣“伶這是物業(yè)后期認(rèn)管理是否能夠鋼順利運行的關(guān)繩鍵所劣在橋”計④似,價位越來越多的物潑業(yè)管理企業(yè)在系物業(yè)管理實踐臣中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了絹這個問題,并謀積極實踐把物暮業(yè)管理延伸到嘆物業(yè)開發(fā)的全紀(jì)過程。貴陽中搜天集團的中天山星園、中天世毀紀(jì)新城等品牌雕項目建設(shè)均實識行了物管的前跌期介電入閑,越同胞時躺,戒眾多地產(chǎn)界新諷銳如貴陽天恒豎、鐵五建、三全力仔等當(dāng),長也都紛紛認(rèn)識改到物管前期介腦入的重要秀性展,社陸續(xù)在項目中童引進物管的前斬期介備入至,尤以確保項目的體后期良性運轉(zhuǎn)鄙。作為物業(yè)管于理前期介入的服資深人興士鍬,壺添貴陽中天物業(yè)驗朱敬華經(jīng)理認(rèn)淺為:開發(fā)商主樂要注重建房經(jīng)裂濟指狗標(biāo)刻,我物管前期介入些后翻,狹會根據(jù)人文習(xí)流慣以及使用效險率妙等服,既針對物業(yè)設(shè)計禍注意和提高其際在工程、功能迎、環(huán)境、管理機四個方面的質(zhì)頃量惕,耕使物業(yè)使用更采為合理、有效備、經(jīng)索濟啞,掉以便充分發(fā)揮豐物業(yè)價值。比蓄如在規(guī)劃設(shè)計踢一項償上絮,開專業(yè)的物管企盼業(yè)就會針對配咽套設(shè)施的合理營設(shè)置、水電供暑應(yīng)容量、安全罷保衛(wèi)系統(tǒng)、垃辟圾處理的方式膚、消防設(shè)備的飛處理、建筑材父料的使用狀況兔等多方面提供館專業(yè)的參考意棍見脫,俊提請設(shè)計單位察注痰意蒸,碼從而將一些隱嫌患避免在初始搜階段。并有效眠降低以后的維扯護運行成本。伍而開發(fā)商和設(shè)犯計者因所站角腥度不同,他們飽在物業(yè)的規(guī)劃診設(shè)計和建造過棚程中只考慮了角房屋和配套設(shè)劑施建設(shè)時的質(zhì)受量、進度和投步資,較少花精封力在房屋建設(shè)療后的日常管理銳上,造成建成抬后的物業(yè)在管趙理和使用上存透在許多矛盾和料漏洞,比如施決工中管線走向濫、滲漏部位、撐設(shè)備安裝等常艘見質(zhì)量問題。假產(chǎn)生這些問題咽后,物業(yè)公司冶往往很難解決辯,而使這些缺揪陷長期陪伴住殃戶,影響其正良常生活。因此禿購房者也越來杰越希望能有人鎮(zhèn)在房屋規(guī)劃設(shè)燦計和建造階段局幫他們把好關(guān)療,使缺陷和漏鵝洞降低到最低頁限度。長沙的沿維一星城住宅吩小區(qū)可算是物另業(yè)管理提前介灶入的典范,維膝一物業(yè)公司一川開始就參與到出物業(yè)壇的擊"啄規(guī)刪劃沾-污設(shè)對計捷-酬施訂工滔-種安遵裝村-譯銷旁售采-去管麗理法"重全過程,在維繭一星城的建設(shè)待階段,就建筑瞧、給排水、智葉能化系統(tǒng)、電盜氣、電梯、消翁防、設(shè)備選型餡、園林綠化方披面向開發(fā)商和介設(shè)計方提出了瞎一百條建議。疏使物業(yè)功能充棟分發(fā)揮,為后職來的物業(yè)管理甜和消費者的合莫理使用帶來了臭莫大好處。在年2003年,洽長沙維一星城剃住宅小區(qū)被評窄為全國物業(yè)管渣理示范住宅小瀉區(qū)。這與它的殖前期介入鋪墊汽是分不開的。咐可見,物業(yè)管語理提前介入這綢種物業(yè)管理的夾新模式顯得十壺分重要??ㄎ澹?gòu)筑物獎業(yè)管理和公用按事業(yè)的新型關(guān)摘系晉。列縱公共事業(yè)主要見指在物業(yè)管理常區(qū)域內(nèi),與物擔(dān)業(yè)管理企業(yè)有兼一定關(guān)系的供投水、供電、供蒙氣、環(huán)衛(wèi)、通名訊等單位。在陷物業(yè)管理區(qū)域筆中,公用事業(yè)惜與物業(yè)管理有難著千絲萬縷的賺關(guān)系。在物業(yè)覽管理的諸壇多矛盾中,有匯相當(dāng)一部分是公因它們的職責(zé)侮不清、權(quán)利和教義務(wù)不對等所哲造成的。秀200琴3臂年統(tǒng)9銳月慈1五日濾國務(wù)院頒布、毒實施的中國《恐物業(yè)管理條例醫(yī)》(下稱《條塘例》)第四十旁五條規(guī)浴定蒜“比業(yè)管理區(qū)域內(nèi)爹,供水、供電溉、供氣、供熱鍛、通訊、有線片電視等單位應(yīng)胸當(dāng)向最終用戶腐收取有關(guān)費喘用氏”教⑤艦。第五十二條暑規(guī)揪定包“折供水、供電、仔供氣、供熱、授通訊、有線電堤視等單位,應(yīng)扭當(dāng)依法承擔(dān)物悲業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全相關(guān)管線和設(shè)甘施設(shè)備維修、抬養(yǎng)護的責(zé)舌任捎”伶⑥卸,這為構(gòu)筑物讓業(yè)管理和公用映事業(yè)的新型關(guān)朗系提供了法律終依據(jù)及操作思層路。坡我國的公用事煩業(yè)與物業(yè)管理慢的關(guān)系就像一份根水管,大水跡管是公用事業(yè)積,小水管是物然業(yè)管理。大水鏈管通過小水管稱流入百姓家中沾。在同一個小賺區(qū)中,許多公壩用事業(yè)項目要次通過物業(yè)管理剃企業(yè)進行管理坊、實施。目前樓物業(yè)管理公司銷處于有責(zé)無權(quán)促窘境。按照《席條例》,供水架、供電、供氣爹、環(huán)衛(wèi)、通訊蓬等公用事業(yè)在五本質(zhì)上與物業(yè)欲管理并沒有關(guān)個系,但由于歷勢史的原因,物洞業(yè)管理公司要烏無償承擔(dān)代收擱代付代抄表,警以及相關(guān)管線刑、設(shè)施的管理蕩職能。事實上霉,不少業(yè)主及蒸有關(guān)方面也認(rèn)拜為這是物業(yè)管聽理公司的份內(nèi)鋤事,誤把物業(yè)升管理公司當(dāng)作住一個無所不裝塞的大筐躬子訓(xùn)”潛⑦館。所以一旦業(yè)股主與公用事業(yè)番發(fā)生糾紛,業(yè)閥主(包括社會殖輿論)就會責(zé)陜怪物業(yè)暢的憶"桑不作手為孔"考,似乎與公用堡事業(yè)單位沒有滿多大的關(guān)系漁。媽麥據(jù)上海陸家嘴膊物業(yè)管理有限偵公司對公用事貪業(yè)的有關(guān)行規(guī)城進行調(diào)查,發(fā)速現(xiàn)在違約責(zé)任滴的條款中,公輔用事業(yè)都是要賓求對方承擔(dān),雙找不到他們自匆己承擔(dān)的責(zé)蹲任旦,棕在實際操作中血也是如此。當(dāng)隱公用事業(yè)與物雅業(yè)管理公司發(fā)顆生矛盾時,往文往是公用事業(yè)恐說了算。據(jù)上臨海陸家嘴物業(yè)閱管理有限公司跳對上海浦東花夕木和東陸地區(qū)岔的調(diào)查,不少莖物業(yè)管理公司輔虧損的一個重接要因素是由于決承擔(dān)公用事業(yè)扇的選"腔責(zé)搶任倒"對造成的。這些恐責(zé)任包括代收撥代付(差額)遣的支出、環(huán)衛(wèi)艘清運費、保安飼員管理費、各析類設(shè)施設(shè)備檢吊測費等,以管傾理面積為二十排萬平米為例,屢物業(yè)管理公司計每年負(fù)擔(dān)的費和用:環(huán)衛(wèi)清運晉費(指環(huán)衛(wèi)部牧門向物業(yè)管理俯公司收取的垃耀圾清運費魄)謀4.奔7隱萬拘元敘,虛墊付公共能耗伯費(公共照明炎)澡1卵2嫂萬床元渠,譜檢測費(包括欠電梯、水箱、革消防系統(tǒng)、避購雷系統(tǒng)、環(huán)保濁等檢測費欣)逼4緞萬鋤元裳,花代收代付支潛出所2.甜6爛萬旋元掩,黎其它負(fù)區(qū)擔(dān)騾0.6求6款萬元,合計2妥3.96萬元撲/年。這些負(fù)嘩擔(dān)致使在這些必被調(diào)查的企業(yè)野中案,筐70奸%秀處于虧損或潛側(cè)虧狀態(tài)。那么格如何構(gòu)筑公用勸事業(yè)與物業(yè)管怠理的新型關(guān)核系寫傭?臉通過《條例》聲的實施確立公恰用事業(yè)與物業(yè)苗管理的關(guān)系是治供求關(guān)系或委起托關(guān)系。根據(jù)四《條例》第四僅十五條和第五臥十二條,物業(yè)績管理無需承擔(dān)球代收代付及管蹄理等職能,更鍋不用承擔(dān)難以溫承擔(dān)的責(zé)任。廈換一句話說,內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)將鑼這些原本不屬排于自己的職能項還給

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