海南三亞某度假酒店策劃方案

項目概況項目名稱****度假酒店（暫定名）項目地址中國?海南省三亞市亞龍灣項目占地及四至“****度假酒店”項目總占地163畝，合10.87萬平米。項目位于亞龍灣中心廣場西北側，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西部及北部為亞龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路，三路圍合的一獨立地塊，地理位置優(yōu)越。項目規(guī)劃技術指標總建筑面積：7.82萬m2（其中：地上建筑面積：4.62萬平米，地下建筑面積：3.2萬平米）容積率：0.42密度：17.5%綠化率：80%項目開發(fā)建設單位情況介紹該項目開發(fā)建設單位為山西**集團有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民營企業(yè)。資產總額12億元，凈資產5億元。經營范圍涉及零售業(yè)、公路客運業(yè)、房地產開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領域。經過多年的穩(wěn)步發(fā)展，**集團公司在房地產開發(fā)經營與金融資本運作方面積累了豐富的經驗，多種經營也使其具有了強大的抗風險能力，同時也具備雄厚的經濟實力，為開發(fā)建設“*****國際會議中心”項目奠定了堅實的基礎。項目的提出1、海南省近年經濟發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟總體經濟增長幅度高于全國平均水平②建筑業(yè)和固定資產投資穩(wěn)定增長三亞市產業(yè)結構調整成績顯著，投資環(huán)境大為改變全市經濟發(fā)展連續(xù)保持強勁增長態(tài)勢伐旅游業(yè)發(fā)展勢標頭迅猛，旅游隱接待水平進一玉步提高蛇燭鍛令喇齊拒登海南旅游產業(yè)藝發(fā)展現(xiàn)狀筒國際、國內旅砍游業(yè)現(xiàn)狀限海南旅游市場達發(fā)展現(xiàn)狀推海南旅游資源象利用及旅游產沸品開發(fā)現(xiàn)狀筍4飄、海南旅游產錯業(yè)發(fā)展定位劣①煎貌海南發(fā)展旅游鑼產業(yè)資源優(yōu)勢合②臂蠟海南旅游產業(yè)雕發(fā)展定位怕5劈、三亞旅游圈齒在海南旅游產偶業(yè)中位置顯赫等派6沃、三亞旅游市掉場構成及發(fā)展子趨勢疫注：本捧章池1-齡6氧小點詳細內容磁見后附材料譽7卸、項目地提出拉及目標跟山西邁**南集團基于多年景的項目運作經丹驗及對海南三置亞旅游房地產娘市場的理解，燥在經過深入的罵區(qū)域及行業(yè)調旗研后，結合公旬司在三亞旅游奧房地產市場的貝發(fā)展戰(zhàn)略，確攏立在三亞市亞材龍灣地區(qū)啟動撿開發(fā)建設大規(guī)尖模、熱帶雨林遼特色的，集旅驚游休閑、晚會議、購物等妻功能為一體的宣綠色生態(tài)、海門景度假酒店項瘋目。雖翠組諸在三亞市當?shù)匕嫡闹С窒履?，?*封集團提出了利挖用三亞市亞龍粥灣地區(qū)獨有的萌自然景觀及旅啄游資源優(yōu)勢，熄開發(fā)建珍設饑“葬****折度假酒店憶”禮（暫定名）項暗目的建議。雙改方旨在通拋過瓶“例****翁度假酒店籃”炊項目的開發(fā)建滅設，加強亞龍潤灣地區(qū)在會議鹽及商業(yè)服務等沿方面的配套服媽務功能，完善駕亞龍灣地區(qū)的申旅游、休閑、龜度假功能，提款升亞龍灣地區(qū)榴的整體形象。明“廟****省度假酒店杠”廊項目將瞄準國件際級旅游目的腸地的建設標準粒，融獨特性、晨多樣化、生態(tài)嫩環(huán)保、度假休膝閑、觀光購物立等多種旅游居述住新概念于一額體，高標準地折建設一個大規(guī)圾模、綠色生態(tài)耕的各功能配套獄齊全的海景度盤假酒店，并應蟲與隔路相望的渡**讀集團另一酒店邪項家目兄——“頃**蜘度假酒悼店害”友在資源共享、值風格定位、經塌營多樣化及功靠能互補等方面揪遙相呼應、優(yōu)渠勢互補，形成金規(guī)?；洜I優(yōu)梁勢，降低經營魯成本，擴大偵**移房地產品牌的牙輻射力度。項目發(fā)展定位綠“蟻****愿度假酒招店難”遙項目將建設成勤為以熱帶雨林織景觀、娛樂購欺物服務、產權自式酒店接待為徒主題的綠色生伯態(tài)、海景度假槐酒店，項目建蹦成后一座設計毀風格獨特、洋瓶溢濃郁熱帶濱畝海度假特點、究功能配置齊全大的規(guī)?；燃傩劬频陮⒄宫F(xiàn)在袋世人面前，它羊高星級、高標勒準的軟硬件環(huán)雁境，必將吸引傅眾多來海南三石亞旅游度假的擺游客，使之成衡為他們的首選被下榻地。猾“濱****支度假酒鮮店扁”稅項目的投資及燥經營方式將采座用溝“急產權式酒弦店鞏”敏的方式，這種胃起源于歐薯洲既2箏0熄世匯紀建7撫0雹年代的一種新缸型酒店經營模廢式，風行于世膛界上著名的旅扛游城市和地區(qū)楊（如美國的夏桂威夷、加利福杜尼亞、佛羅里絮達、亞利桑那薄、澳大利亞黃睬金海岸等地尤兆為盛行）。此膚種酒店經營模甩式經陜過煙3黎0紐多年的發(fā)展已健被發(fā)達國家廣惑泛接受，許多總國家還為此專析門立法并成立情行業(yè)協(xié)會以規(guī)封范市場，約束雹市場參與者的兆行為。這種將兆房產與旅游投雞資相結合的投渠資模式在目前字國內形式下是鼓極具發(fā)展?jié)摿ΨQ的投資品種。紀“擠產權式酒籮店棉”會證經營模式是適般合海南尤其是坦三亞旅游房地舒產業(yè)發(fā)展的經釘營創(chuàng)新品種，乳此經營模式擴均大了游客入住誰休閑度假酒店突的需求，為游曠客提供了更多午選擇入住高檔盼次度假酒店的六機會，還解決岸了三亞高檔次就酒店市場供需糾不平衡、需求介相對短缺的問逗題；另外該模供式還可帶動三貝亞市房地產市換場的持續(xù)穩(wěn)步刷發(fā)展，賦予海烈南斃“結旅游房地柳產揮”父市場更多活力諒和發(fā)展空間，俱這種新型的旅標游房地產投資饑和消費方式，嚇符合現(xiàn)代經濟迫資源共享的基度本原則，是房販地產業(yè)和旅游攏酒店業(yè)的高效鴉結合，極具市何場潛力和生命什力；再者該模福式還使三亞市氏高端消費人士旗的保有量始終領保持在較高水狠平，為三亞市礦經濟及就業(yè)問矮題找到了出路添，為三亞市創(chuàng)較造著源源不斷瓜財富?；a權式酒店的脂投資客戶（也正即固定游客）畝的市場定位于菠中產階級家庭富、成功人士、師專業(yè)旅游房地擠產投資者及企吼業(yè)公司，據(jù)有沿關資料分析，過目前購買產權潮式酒店言的著60纖%示是個人購買，就其目的是保值干和分紅，同時占兼顧度假，采撫用的方式大多刊為銀行長期按陪揭；企業(yè)公司勢購買一方面用偉于投資，另一恰方面用于員工婦度假、年會及居業(yè)務會議專用劇。近年來一批談產權式酒店已雹在沿海發(fā)達地啞區(qū)及大城市逐獄步興起，相信有該旅游品種將歌成為適合海南棍三亞這座熱帶孟濱海旅游城市補的新型酒店房既地產經營模式孟。盲注：有桐關笨“肯產權式酒那店巨”奶見后附介紹材吉料項目規(guī)劃設想死1嘆、項目規(guī)劃設刑想指導思想斧根據(jù)項目的總向體規(guī)劃構思、資建設目標要求父及三亞市亞龍抗灣資源條件杠，船“屈****樸度假酒店束”槐項目的規(guī)劃設尼想指導思想是屬：今A處、酒店的規(guī)劃凳設計將充分體霞現(xiàn)梳“代建筑是空間藝伶術勝”桐的思想，使之炮成為亞龍灣地志區(qū)最具熱帶濱倚海特色的代表打性建筑；沿B游、酒店的規(guī)劃怒布局及功能分鄰區(qū)將最大限度圈的滿足業(yè)主追嫁求株“至自然、綠色、泰沙灘、海翻景錦”乓的向往，最大畫程度展現(xiàn)三亞健亞龍灣這座熱到帶海濱度假圣趴地獨一無二的鋒魄力；秤C傅、充分利用項火目周邊的旅游選資源優(yōu)勢，將痕酒店的建設工樸作與將三亞亞煙龍灣建設成國撤家級旅游度假罵區(qū)的目標緊密旅結合；列D弊、采用國際一揚流智能型最具吸有熱帶濱海特乏色的設計方案裝；昏E悶、酒店的配套咬設施全面而人野性化，將為游曉客提供休閑度鍵假、娛樂購物足、旅游休閑、值居住等全面服號務；溝F我、酒店將建設啦成風格獨特、還個性鮮明、融睬合自然風景及躬各國建筑文化唐及園林景觀的貴綠色生態(tài)的旅鬼游度假勝地；撈H墓、成為亞龍灣淹地區(qū)的標志性理建筑，并對酒郊店經營模式的剛發(fā)展趨勢起到磚示范與引導效賣應；插根據(jù)上述規(guī)劃諸指導思想，對弓項目的建設從定規(guī)劃的角度進趣行了初步的設訂想，初步明晰祝了項目規(guī)劃的姜產品目標：慧細摸私頌酒店主樓公寓作區(qū)朗—籍—滴主力戶毯型瞞70-9紗0浩平米，配大衛(wèi)胳生間；滴別墅、會所掠區(qū)瞧—柏—棵無機動車行道禁，別墅周邊環(huán)掌繞風格各異的寺熱帶雨林景觀版；螞會議中張心郊—根—吳塌外觀設計籃成歪“另鸚鵡挑螺芳”漂形狀，成產為比專律標志性建筑；葬鮮鏈笨娛樂、休閑、撕購物一條棚街巡—村—嬌豐富亞龍灣地網(wǎng)區(qū)富有文化底歉蘊的、規(guī)?；嫉膴蕵?、休閑晉、購物場所，灰為亞龍灣地區(qū)口提供豐富多彩鈔的鳳“死夜生鉤活面”淺娛樂活動予酒店概念設計蛋規(guī)劃思路會議中心誦會議中心將臨保亞龍大道而建攀，外形將仿生征海南特有的、爸極富知名度牲的斜“廈鸚鵡雀螺恭”跪外形，洋溢著晶濃郁的海洋氣宮息，使之成為傅亞龍灣的標志春建筑。憑會議中心占固地貍1500申0質平米，總建筑偏面述積鼠1000招0依平米，地芽上墊500礎0館平米，地堵下式500再0模平米?？商峁┐度莳毤{它130盞0久人的大型會議差室塵1詞個及容乓納鑼200-50摘0硬人的中型會議善室底4沃個（或分割成拒容搬納危10窄0擾人左右的小型脹會議罩室壘1協(xié)0菜個）。會議中獨心在空間設計頂上應充分考慮文空間的自由組炊合性，在功能烘設計上將體現(xiàn)常多功能性，可例召開各種類型逐的商務會議、鄙國際研討會、靈新聞發(fā)布會、去產品推介會、揪大型宴會招待嚴等，還可用作灑電影節(jié)、演唱究會、選美比賽災場地等。會議斑中心將按國際晃標準建設，配塑有同聲翻譯系也統(tǒng)、貴賓休息女室、宴會廳、鼠展示廳等。酒店主樓嗚酒店主樓占碎地丘600霸0障平米，總建筑園面宋積禁2520觀0路平米，地姐上濟2020賤0堅平米，地藍下悅500攔0睡平米，層皇高豬3.墾5農層?？商嵘婀┽u30勸0裳套客房，戶型玻以穿7五0咸—茫9傘0裕平米為主，配射以部圾分種5穿0叮平米的小戶型盼和胃14乏0木平米的大戶型掃，戶型設計將俘充分體現(xiàn)休閑遺的特點，大臥嘉室、配大衛(wèi)生穴間（帶洗浴房怎），寬敞的客禽廳方便家人及咸親朋好友聚會鎖、溝通情感，斤給人以休閑、灘寬敞、舒適的植全新生活感受柔。別墅哲別墅區(qū)占怒地眠7000街0崖平米，總建筑賺面冷積棋2100贏0墾平米，地抗上倍1500惰0副平米，地認下宵600惹0拖平米，層弄高剃2.感5驟層，可提供單書體別閃墅廈5傘0想棟，面犬積肝360-60四0弓平米。定位為臂豪華別墅，別戀墅區(qū)內不設機遺動車道，僅有牧的步行道蜿蜒桿于別墅區(qū)內，約營造出曲徑通縣幽的世外桃園妙感覺；別墅區(qū)鄰內完全園林化融設計，貪送肚70犬0施—探100尿0江平米的風格各耽異的、熱帶雨塊林風格的私家燃園林；大型沙冷灘露天游泳池揭位于濃郁、高裂大的棕櫚樹的秧林蔭下，陽光嫩斜下、吊床小逼寢，嫻靜而舒鑄適；人工營造雙的假山滿目綠尸色，極富空間農感，將建筑作吼為空間的藝術向發(fā)揮的淋漓盡估致；區(qū)內水流熱孱孱，不時有淋魚兒映入眼簾忍，使人恍若置列身仙境；室內稠裝修極盡豪華高，每套別墅均愁配有古玩、瓷彈器、山水畫等晌，文化氛圍極贊濃；別墅區(qū)的坦家政服務人員虹均經過專業(yè)培遮訓，嚴格選拔緞，每套別墅配嫌有專門異域小緩女為業(yè)主提供州周到而專業(yè)的火服務；還贈送應每棟別墅業(yè)主貫價態(tài)值破5毫萬美元的亞龍賽灣高爾夫球場歉會員卡一張。商業(yè)一條街房商業(yè)一條街占膽地盾1500懂0咸平米，總建筑慢面惜積卸1500鳥0鴉平米，地揭上亡500箭0懇平米，地名下襖1000皆0藏平米。商業(yè)街書定位為規(guī)模化趙、高格調、多瘋樣化經營的特應色商業(yè)一條街顏，設有國內外詢知名酒吧間、溪咖啡屋、藝術過坊、夜總會、垃百老匯劇院、費民俗飾物店、暴各式小吃店、廉中醫(yī)療養(yǎng)院、近美容美發(fā)室、落美體健身房、喬特色餐飲、海筋鮮城等。酒店大堂點酒店大堂單獨樓設置，占柿地榨500遮0談平米，總建筑肢面帽積牽200最0跑平米，地久上尖100塌0福平米，地金下為100些0領平米。酒店大禁堂高大、氣派愉，設有中央共住享空間、大型累景觀屏、服務檔接待總臺、散喘座茶座、酒店偏管理辦公室等略。游客在大堂例經過簡單登記食后，即由服務晚小姐引至酒店辭特備的環(huán)保型計電動車送客處姐，由環(huán)保型電憑動車將客人送丹至客房。膀3衰、功技術經濟指標盜根據(jù)項目的發(fā)帥展目標及規(guī)劃摧設想，項目的芽規(guī)劃技術經濟忽指標初步設定簽見附表潮一窮“釘規(guī)劃技術經濟譯指標匯總調表寒”格。項目開發(fā)進度耳1革、項目關鍵工值序進度控制錢該項目建設周梨期壩1趨年，喊200芽2搜年暑7粥月擴2簽0裂日氣開工，穗200眼3堅年丘6兵月襯3材0收日怨竣工。謊序號反關鍵控制工序男開始如期禮結束日期飼備注砍1仗鑰談2廚項目規(guī)劃方案棵確定暗地基詳勘受該豐工序約束曾3螺規(guī)劃報建手續(xù)井4庸地基詳勘芒基礎處理及基絞礎施工圖受該梳工序約束論5總基礎及地下室?guī)攀┕?舌結構封頂，圍用護結構施工掉7丈室內裝修際8零室外景觀工程啞9剛園林工程帥10任工程竣工幣2瑞、項目總體進曉度計劃皆見附表責二竭“驅****解度假酒店項目殲工程進度計炕劃慕”項目投資估算屑1抓、溉免齒投資估算的依直據(jù)紛德曬本報告的投資便估算依據(jù)為：駐神1騎、三亞市城市由總體規(guī)劃確定律的區(qū)域市政設抄施規(guī)劃；楊緣2慢、項目規(guī)劃設摸想確定的技術畢經濟指標；斧3黨、三亞市同類嫁建設項目的投性資估算指標；策4虧、項目公司與培地方政府洽商奔的土地出讓價僑格意見；復5紫、國家及三亞襯市政府有關基啞建、房地產項寧目的各類收費捧文件；億2旗、一些具體費閥用的計算說明值（龜1揚）土地費用瓣柄寇鍋按鵲3朱8稻萬壟元念/初畝的價格計算惕。需（李3殘）前期工程費袍巨司逢項目前期工程豈費包括項目規(guī)慮劃、勘察、設程計、可行性研披究等費用，按裙國家有關規(guī)定胡及國際上專業(yè)陷機構的收費標挑準進行測算。摧（烏4劈）項目管理費導闊軍項目管理費為宗項目公司為開內發(fā)本項目而花址費的日常運作秤費用，按房地朗產行業(yè)的經驗倚為建安工程費恭的筒3裙%馳計。關千司（志5予）建安工程費跑不包括前期費舟用及室外管網(wǎng)罵、道路及綠化騙成本，建安成風本在估算時考鄙慮的價格為：鍋結構工程并：證80責0島元諸/M曉2鄉(xiāng)，含降水及地咸基處理；視安裝工程欄：溫40秀0值元傻/M充2秘，包括各種機祝電設備及安裝塑費；裝修工程：露公建部分泡：仗150卷0避元灰/M妹2難商業(yè)服務設施彩：予60虧0犯元響/M無2托別墅及酒店主偏樓：平均賽按增110末0監(jiān)元幼/M己2抓D筍、家具、櫥具匪及高檔床上用扣品：膀按特80將0尿元開/M巾2蝦容粒（書6兔）營銷費用似包括市場調研演、策劃、廣告番推廣、銷售代渡理、賣場等，鏈按目前海南三叨亞市的同業(yè)水筐平，大致以銷窮售總島額亂8狹%倘計算。農（叉7揭）不可預見費蔑不可預見費按灘項目總投可資蛛(逝含土地、建安閃工程、各類費箱用機)附的戚10疫%毀計。劇（棚8響）財務費用紛按全部投資，姓建設袍期菠1嬌年，年利率辨按唐6具.5熄%案計算。耍3抓、項目投資測嗽算結果片機筐根據(jù)初步測算土，本項目總投伏資額約偽為豐4416罷1煌萬狐元買枯(精約哀4.4度2洗億春元販)睡。詳見附表英三刷誦“虜項斑目投資測算劇表梢”鼓4諷、項目資金籌疾措計劃蜓?？字鶕?jù)項目總體晝規(guī)劃及開發(fā)進驅度計劃安排，樸項目開發(fā)所需鑼資金主要來源病于四部分：自漸有資金、銀行進貸款、項目建蹲筑商墊資及銷肝售回籠資金。洋改陣項目總投資額抹約怕為牛4.4厚2辰億元，預測項候目需投入啟動厚資金約老為番1.信5君億元人民幣。蒸項目公司以自凱有資金投捕入祖500潔0窗萬元人民幣，煎爭取向銀行貸披款人民斗幣罪800揉0拉萬元，再加上政項目建筑商墊用資以及項目后女期銷售回籠資邪金的再投入，惑基本可保證本膽項目的開發(fā)資志金投入需要震。冤項目營銷項目銷售策劃鮮前期項目概念折性宣傳僵：行A難、項目所在地漫：海脆南援·稠三陽亞匪·嘉亞龍班灣橋·輪廣場中心倆區(qū)隊B買、經營模式上椅：旅奉游條+蓄投資招型昆“要產權式酒奮店析”誘；腿C晉、產品上：別材墅的海景、園狐林、環(huán)保生態(tài)踏、服務特色、飛其他附加增值耽項目等，酒店小公寓的大客房翼、大衛(wèi)生間及追其他；芹賣場設立：在經北京、上海、蒸廣州、深圳、榆香港、哈爾濱愛、沈陽等城市并設立賣場，或提委托銷售。覺項目廣告宣傳碌：選擇營銷主崖題，有針對性竊宣傳。涌在?？诩叭齺喛驒C場設立銷售亂宣傳點，并設猶豪華大巴接送展游客參觀項目餃樣板間。腔組織全國范圍從內招聘、選拔榮高級家政服務蹲專業(yè)人員，制悄造聲勢，間接重為項目銷售做括宣傳。放在各賣場設立愿城市，組織商動務專機接送業(yè)票主參觀現(xiàn)場樣岡板間。項目銷售計劃奸事遷過規(guī)劃技術經濟逃指標匯總裹表永變啟誼附表一焰序號纖指標內容唐單位唱數(shù)值倘備注殿1綱總用地面積痕萬土M禿2細11凱.0溜16綢3倦畝奧2中總建筑面積記萬送M攏2亭7圈.賠82咬含地森下殲3.么2艘萬平米硬2.1駁酒店客房建筑喘面積犁萬凳M高2斧4椅.霸62熄含地傍下悄1.占1五萬平米仁酒店主樓諸萬弊M噴2漢2需.活52慰含地拿下偉0.溫5炭萬平米易別墅預萬掘M動2執(zhí)2徑.救1獵含地屈下戲0.臨6就萬平米缸2.2縫會議中心毒萬絲M琴2億1屑含地碌下牢0.零5堅萬平米爪2.銜3軟商業(yè)一條街往萬槐M啦2陸1.5器含地川下先1潮萬平米暢2.4錫酒店大堂啦M用2取2000慨含地鴉下鞭100染0票平米侍2.5講車庫爹M爭2螺50傳00乏地下猾3榜平均容積率繡0.4婚2矩4挪綠化率摩%留80轉5娛建筑密度伯%肝1李7后.某5停6彎建筑高度陡米辭15驅武仿項闊黑目夾青投精結資戰(zhàn)斜成刃國本侄俗估拒掀算太仍表搖片考書附表三單位:萬元堵湊元晚旦各鼓齒渴鬧局茄竊否當禿飾織碗診嗚權石懶元島竊孤版早表僻條東宵削市峰局依仗筆各落筆頓嬌計嘉代屯覽搶教參終寸蝕受聽嚴鳥隱巴疤爽悔韻繭察霸碑彎傍葛顆裝評銳始彎忽鐘售節(jié)擋干狗臘悔世拼鼓倘知翼肢購府宵破老愛燕們行閱詞縫槳爬龜喪儀騰嶺累移次呼造積丙爸忘娃么頃太綿架補蘿宇峽吐明謹弦肅蒙緊惰吊濾帆駛廈際欄冶屑汗勞羽寺瓣燈丟恒職坐貿辯配義耐渠釘清波泛朽魄藝系完錄誼辮踢駛吹嚷敘續(xù)膝墓絨簡威穗凱帆危惕鼠廊烈叫沙胖等道撇命顫熔糠容攝輔緊仙宣福密奧漲廟燈荷役趙筍長姨迷爐塌曲清汗乓遠奏替董叉獨爬頌嗚導祖慚司誕疏壟瓦爆瓣巾煤塑為奴臟幼政膨乳四簽灰浸脅竊沒授技幻穴豐鐵華味脅窄脾課紹域引親己腥門疊綁粱亭胳古劇單緒么鉆或弊初懂鴿喪盞鞠哈畜代等授覆怎裳愿抓匙匙系鍛宣賓貝刑們測喊準僑越丙臨拆撲匹貢限項目可銷售部場分價格敏感性趁分斷析爐團捐什早附表四挨項臭嚼目墾價辟拋格臥友變油例動錢備注嶼主咬樓懂價格心5000噴6000緞7000損8000材9000搬10000釋單鈴位薪:得元豈/盡平米拾收入旅1.26玉1.512我1.764益2.016旦2.268騰2.52唐單叮位晚:搏億元盛別固墅歐價格社8000壺12000翁16000穿20000急24000催28000慚單健位罵:碗元捉/亦平米鞠收入爭1.68睬2.52隔3.36溜4.2鉗5.04堪5.88傳單票位核:樣億元澇合計灘2.94首4.032何5.124腦6.216住7.308籃8.4催單抄位吸:遷億元齊銷售稅差金倘(結5.5%)柳0.162假0.222畜0.282鄙0.342惹0.402檔0.462笛單甩位漠:槳億元澡投資成本蒙4.42決4.42止4.42精4.42摟4.42緒4.42涼單衡位建:曬億元瞧稅前利潤脆-1.642誦-0.61駁0.422騰1.454拌2.486哄3.518針單借位犯:活億元斤投資利潤嗎率得(擁%)熊9.55犁32.90嗽56.24哲79.59織全部投資（含大會議中心、商衛(wèi)業(yè)街）噴凈投資利潤炒率遞(客%)考32.46扯111.85擋191.23共270.62哄按自有資恰金誤1.收3箱億元計附：背景資料一、項目提出瞞1洲、海南省近年駛經濟發(fā)展穩(wěn)健呆，投資條件成規(guī)熟遇總體經濟增長土幅度高于全國黨平均水平攤全省經濟增長星加快、綜合經門濟實力進一步總加強。全年共腰完他成蔬GDP56邊6.0靈5像億元，按可比亡價格計算，比右上年增模長測8.9棍%戶，增幅高于上盤年授0.進1鑄個百分點，經平濟增長高出全存國平均水平換1.1液個百分點。其鼓中：第一產業(yè)抗增加士值昏200.2主8綿億元，增夢長繼9.7胃%山，對經濟增長夸貢獻敏率壁41.4無%水；第二產業(yè)增思加堂值鮮131.1男8痕億元，增盼長療8.7錘%省，對經濟增長筋貢獻煤率筒19.3惜%內；第三產業(yè)增急加虎值蹦234.5軍9爆億元，增眉長籮8.3捏%澇，對經濟增長僅貢獻神率倍39.3罰%虎。遇表一：全省近鳳年為GD典P水總值（單位：奇億元）龜表源2搬：皮200休1臉年三產降在宴GD戰(zhàn)P孟中所占比重辣②籮建筑業(yè)和固定遲資產投資穩(wěn)定腎增長他建筑業(yè)保持增喚長爆全社會建筑業(yè)饑增加值完其成絨40.1藏3鵝億元，按可比逗價格計算，比男上年增營長餓6.2別%針。其中：房屋憲建筑施工面禾積芬453.濃5釋萬勻m伸2燈，增貓長汽4.2兼%我；房屋建筑竣末工面固積伯205.展5臟萬瑞m超2餡，增況長主5.3減%攔。上繳稅苗金撇1.9撓9穗億元，增砍長銹7.2襪%炎。溉固定資產投資心保持穩(wěn)定增長答全年全社會完鄭成固定資產投弊資夸20軟6陵億元，比上年宋增誤長籮6.5逃%憑。其中：基本繭建設完成投由資爸140.乓5而億元，增蟻長云6.4繞%畜；更新改造完犯成投量資失10.魚6脫億元，增療長業(yè)8.2爬%隨；房地產開發(fā)愉完成投恰資逝12.襪5臟億元，增斜長建21協(xié)%掃。笛表三：全社會遵固定資產投資刷總額（單位：黨億元）紗2傘、三亞市產業(yè)武結構調整成績跟顯著，投資環(huán)怪境大為改變削全市經濟發(fā)展較連續(xù)保持強勁號增長態(tài)勢失扶200摘1互年三亞市以調好整經濟、擴大扯投資、刺激消誤費和提高效益事為重點，著力身解決經濟發(fā)展躁深層次的矛盾料和問題，全市筐經濟在新世紀保呈現(xiàn)出新氣象虜，各項主要經土濟指標保持快染速增長勢頭。原據(jù)三亞市官方裹統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示淺：逐全市經濟快速墳、健康發(fā)展，俘經濟運行質量燃明顯提掘高豎販200療1奇年全敏市米GD靜P中總岔值鋒32.7片3惰億元，比上年別增浪長置11.7底%拼，實現(xiàn)值了破199統(tǒng)8爹年以來連續(xù)四裝年經濟增長凡超甚10膽%晝，超過全國、誤全省的平均水閃平，三大產業(yè)飼同時超克過嶼10祥%音的增幅。其中嚼：第一產業(yè)增建加強值擱13.6機4建億元，增蓋長真10俊%辟；對經濟增長壓貢獻俊率姻37.2棍%地；第二產業(yè)增怎加往值塔6.9芽0祥億元，增侵長推12趁%違；對經濟增長烏貢獻顯率死21.05鍬%看；第三產業(yè)增津加多值慢12.1冠9忽億元，增貝長辜13.4稈%期；對經濟增長壞貢獻謝率兵41.3末%納。接投資需求出現(xiàn)壟高速增長勢頭仿投資結構進一溫步向優(yōu)勢產業(yè)帖傾斜，全市固尋定資產投資完固成箱18.5雨6途億元，同比增教長淘33.1搭%糊，。其中：第依一產業(yè)投資完推成鑄1.8因1習億元，增路長目59.3扣%為；第二產業(yè)投分資完李成耽1.3脅3霞億元，增洋長占54.7三%澡；矩第三產業(yè)投資波完截成舉15.破4框億元，增譜長雖29益%眾。輩盤活積壓房地刃產工作取得新占進展熟全市房地產投裁入佛2.6勇1毒億元，增歉長晃1星4簽倍。消化和盤愁活積壓商品鬧房攻73.9迅%爹，收回和盤活撿閑置用盜地憑1300診0蜜多畝，占可處惡置凈量塞89容%摔。見200腰2伏年有望將全市字積壓商品房和控閑置土地問題穗基本解決。漲②疲新旅游業(yè)發(fā)展勢臉頭迅猛，旅游基接待水平進一貴步提高痰200蜻1演年三亞市通過腥規(guī)范和整頓旅燒游市場，加大品宣傳促銷力度茫，擴展客源市扭場，大大增強唇了三亞的知名技度，成功的舉蘭辦疊了倒“禁全球化論初壇棕”析等大型國際會鏈議和旅游活動赤不斷完善景區(qū)弟景點建設，狠三抓濾“吵假日旅余游鬼”裳旅游服務質量拌和形象空前良附好，有力地促婦進了旅游業(yè)的煮發(fā)展。腹限鑄旦竟炕扯畫A肉、政府各部門精減免辦事程序虛，改善投資軟花環(huán)境，工作力倒度大，辦公效爸率顯著提高，品一切工作服務騰于三亞建設。租B猶、下大決心改疏變三亞市整體搏形象。處衡置充“指閑置地、爛尾渾樓穗”議力度大，成績童顯著，三亞市充容有了極大改產變，向國際性珍的熱帶海濱城樹市發(fā)展。邁C遲、有計劃的進沈行市政配套建愈設。高速公路霜的聯(lián)通，市區(qū)峽交通道路的高姜標準規(guī)劃設計夾，使旅游觀光薪十分方便，鳳法凰機場的修建典，三亞客運碼洞頭的建設，尤領其是可罵為境外旅客提鍵供落地簽證服廚務，使三亞具小有擠身國際旅招游城市的條件抬。蒜D惹、水、電、通臘訊方面建設變謹化巨大。赤田庸水庫的完工使蓄用，新建電廠肚的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)嗎可滿足今后一檢個時期的需要溪，程控電話、懷移動、微波、搜光纖通訊等通進信設施齊全與介全牛國巷90息0衰個城市、全世婦界房19穴5打個國家地區(qū)開斷通，使三亞向隆智能化數(shù)字化胡城市又邁近了宇一大步。謊E饅、投巨資改造籮三亞市容環(huán)境牧。三亞靜灣撇“們椰夢長辛廊牽”捷的建成、大東蜜海廣場改建、根體育廣場、名捎花公園、藝術伍廣場及城市史的啦“險綠化美基化窮”樹工程，使三亞鳳逐步成為一個磚熱帶海濱花園薪城市。兄海南旅游產業(yè)導發(fā)展現(xiàn)狀邁國際、國內旅訪游業(yè)現(xiàn)狀劫國際旅游業(yè)陶在垮2煮0界世紀開始蓬勃貞發(fā)展。世界旅鎖游組織的有關根統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示鋸：團200莫0榜年全球跨國旅有游狡達誤6.9減8射億人次，準比鈴199胸9孤年增長施了墾7.4冬%佩。預測分析，蒜到蛇202什0敲年，全球接待泡跨國旅游者將暮達蹲到畜1恭6鏈億人次，國際皆旅游消費將禍達環(huán)2償萬億美元。秧從地200喪0貼年綿到若202多0因年間旅游年均瞎收入增長將頁達遠6.7膛%歉。這些數(shù)據(jù)顯費示出了旅游業(yè)南在全球和各國這經濟發(fā)展中的車潛力。講我國旅游業(yè)調在杰200捏0導年旅游總收入摘達堵451蓄9竭億元人民幣（友約財合貞55由0禿億美元），比遮上年增寄長宜12.9歸%享，入境游人數(shù)達達駁834陵4酸萬人次，比上腐年增輪長對14.6遍%佛，旅游外匯收茫入故達巧16筆2鳳億美元，比上奧年增盒長識15.1跪%家，相當于當年罷全國外貿出口彼創(chuàng)匯盞的更6.5奇%迷。國內旅游人堤數(shù)學達夠7.4擠4啟億人，比上年顆增無長萍3.5田%丈，旅游收入便達暮317膝5扯億元人民幣（杠約蜓合牢38噸0令億美元）比上床年增賀長王12.1賀%稀，為世界第五堂旅游大國。類據(jù)世界旅游組霞織最新的展望線報告稱：到算2020弱年，中國將成鉛為世界旅游的滋一個主要的目正的地和客源國租，接待境外游峰客由現(xiàn)在一年友5000戰(zhàn)萬人次增加到載1.73爹多億次，旅游背業(yè)收入增長的瞞幅度將極為可驗觀。柜我國已把旅游寬列為第三產業(yè)體中新興產業(yè)的筆首位。旅游撒業(yè)滋“佛十牌五研”窩計劃和底到布202巴0噸年遠景目標綱災要所提安的昂“盯十懷五萄”難總體目標為：挑到跨200勿5夏年入境游人討數(shù)幣850熊0斜萬人次，旅游陳外匯收址入撥22剝0魄億美元，國內吩游人數(shù)將端達低1錄1襯億人次，旅游滅收入嘗達涉500譽0悶億人民幣（約嫂合茫61僚0并億美元），總皺收入響為吹750較0董億元人民幣（裳約鮮合校91殊0姿億美元）相當水于全巖國摧GD盜P皆的敗5.8擴%縣。嗚海南旅游市場士發(fā)展現(xiàn)狀陪海南島作為旅訊游勝地在國內貢享有極高知名悲度，發(fā)展旅游贊產業(yè)潛力很大價。如今海南已弄成為備受國人驗青睞的旅游目縫的地，在國內裙已樹立起奇特側的熱帶海島目膏的地形象。其桌自然環(huán)境和熱雹帶氣候，為相寸對寒冷的華中站、華北、東北可、西北等地區(qū)刊游客提供避寒壯休閑好去處逼，朝200邀1柱年來海南旅游注人數(shù)已跑達槐112艇4貞萬人次。海南蘿在港、澳及臺嬸灣的知名度也撞較高，但來游所人數(shù)近兩年有薦下降趨勢。漢在國際市場上小，海南在亞洲庭范圍內享有一流定的知名度，有尤其是日本、范韓國及馬來西飛亞池的孩“博利欠基罰”富市場（指面對才少數(shù)人的專門細市場），不過黨來訪人次仍然壞很少否，寧200恩1駛年潑為禁45.富7政萬人次。旗海南旅游資源么利用及旅游產攝品開發(fā)現(xiàn)狀非海南在地理面設積較小的島嶼巾上聚集了豐富傻的旅游資源，害已被證階明這些資源對罷國際游客是頗弦有吸引力的，飼并已早在過去乒的規(guī)劃研究中設就得到了認證功。但海南與有寒著相似旅游資凳源并已得到成莖功開發(fā)的旅游貧目的地來比較貍，如美國的佛源羅里達、歐洲氣的地中海地區(qū)唐、夏威夷等地消。海南的單個責旅游產品尚不播具備足夠的獨枕特性與之相匹際配。顧海南旅游資源聯(lián)的利用與旅游申產品的開發(fā)從縣質量來講喜憂忙參半。一方面想海南有紐達到國際水準飼的高品位旅游搜產品，如南山景佛教文化苑，化它們恰到好處輝地增加了自身列的歷史、文化亮旅游價值，在毛周邊也不盲目礦興建一些大規(guī)孝模輔助性旅游認吸引物，對今姜后發(fā)展新旅游寨產品很有借鑒方。同時海南也分有質量低下的潔旅游產品，主州要集中在旅游眼路線周邊地區(qū)淋（即東部走廊辦），許多景區(qū)鳳每況愈下，因夠年久失修而顯甚現(xiàn)出破敗的景隊象，這些酒店態(tài)等住宿設施原咸本就是頭腦發(fā)艙熱開發(fā)商手下院敗筆，加上設綿計不新穎，保捐養(yǎng)不到位，故爆難以維系運作炕，徒留些刺眼厚建筑。值得慶返幸的是，這種董低水準旅游產御品只是散布在棍東部旅游線路役的幾個地點，刊尚未泛濫成災米。更重要的是肝，海南未受到追現(xiàn)今盛行的城經市盲目擴展（糖在較為發(fā)達的說內陸地區(qū)相當濫普遍）的負面故影響沖擊，除汁海口市外，其曲它城鎮(zhèn)，特別津是三亞在很大浴程序上保留了還一種內縮型的破城市結構，仍拉保存有廣大的蓮未開發(fā)的后備創(chuàng)區(qū)域（山丘或唇開闊的鄉(xiāng)野）獲，而給游客提勁供了賞心悅目搖的田園風光和頂熱帶景觀，使廚游客有一種屬室地感和親切感葬。姻4警、海南旅游產螞業(yè)發(fā)展定位草①晚洪海南發(fā)展旅游鑰產業(yè)資源優(yōu)勢蓋海南島總面枝積繼3.位5陳萬平方公里。諒島礁及其海域鑰，貝約盒20克0葬多萬平方公里妻，約占南海海漏域面的三分之招二。其靠近港鴿、澳與珠江三摟角洲，該地區(qū)財經濟增長速度葉居全國首位，忠將會也成為海擋南重要的客源運市場。鍬海南的氣候宜螺人（能為氣候談寒冷地區(qū)的游魔客提供理想的冠避寒勝地），箭生態(tài)環(huán)境趣味終盎然，山區(qū)有檢茂密的熱帶雨勁林，海里有豐速富多彩的海洋脊資源，島上處職處呈現(xiàn)出別具載特色的熱帶海薯島景象。其獨播有的熱帶海島逝旅游資源，能故為游客提供一逮種少有的度假漢體驗。將能夠威在開發(fā)可持續(xù)嬌旅游方面發(fā)揮陰重要作用。勾②肆輕海南旅游產業(yè)遍發(fā)展定位董國家旅游局把懂全國分所為嶼7押大旅游發(fā)展區(qū)促域，海南獨占籃其一，足見國源家決策層對海像南旅游寄與的夕厚望，海南島鏟是國內最有條供件發(fā)展度假旅塌游的省份，它報肩負著中國旅嗚游業(yè)從觀光型垃向度假型戰(zhàn)略覆轉變的歷史重壘任。游“奇海南，中國與售西方在此相射會株”煎，晨作為亞洲首屈針一指的休閑目蹲的地，海南擁犁有獨具特色的迎、高品質的濱窯海度假設施，袖能提供許多與描眾不同的、多偷樣化的旅游吸賣引物和旅游活麗動。在此，游掌客可朝夕沐浴豬于椰風海韻之灰中，晝夜流連殊在雨林山川之付顛。銳5初、三亞旅游圈跪在海南旅游產徹業(yè)中位置顯赫巧海南省旅游產硬業(yè)總體規(guī)劃中壤劃出了?？?、值三亞、五指山濤、文昌、興隆押、棋子灣和博團鰲等七個主要蟲旅游圈。每個干旅游圈都擁有陪其獨特的旅游明吸引物和組合常式旅游產品，霞在游客類型和駝數(shù)量、旅游住伯宿及配套設施擇方面等具有極釘強的互補性。駝近年來三亞鳳串凰國際機場和婚環(huán)島高速公路蠶體系的建設極屈大的影響了海晶南旅游產品的盤分布。海南基福礎設施的根本各改善，使海南旋島相稻對晚“旬縮逃小碧”失，海口做為海防南旅游門戶的糞地位有所下降榜。三亞周邊地兵區(qū)近年來規(guī)劃欣興建的眾多旅示游、食宿等服踏務設施以及新錢建的旅游景點姿，極大地強化理了該地區(qū)作為從海南主要旅游瞧熱點地區(qū)的地洽位。三亞的形象宰作為中國首要慨的海濱旅游度筐假勝地，三亞洽因其得天獨厚貧的旅昂游優(yōu)勢而在國乞內享有盛譽。臉但要想在國際泛市場站穩(wěn)，就美需要進一步提衫高三亞作為旅策游度假勝地的繪檔次，開發(fā)具朵有國際水準的渣項目，尤其是孩具有中國和海肢南特色的旅游批產品。同時，底應興建更為多浸樣化、低密度疑、高規(guī)格的住擴宿設施，并對腦整個城區(qū)進行躍重要改造，使緞之成為一個名暴副其實亂的吹“伴旅游城腦市戀”綁，著名的國際榨旅游度假勝地結。聲三亞旅游產品充開發(fā)跨側重四個方面奇：揭①原開發(fā)多樣化的頓度假設施，包毒括面向外國游楚客和國內高消帝費游客的高檔紋次、低密度的傷度假酒店洞。貝②肚興建一批新艦的摟“滿必游不時可渾”碼的文化景點。記如中國海事博至物館等汁。灌③怎開發(fā)高檔次的上專項旅游項目作。如西島水上吸運動中心等肌。剝④壓徹底改變城市巧環(huán)境，樹立一種個地地道道的叉旅游城市形象積。以濱海為中靈心的三亞旅游許圈的范圍將從淡南山佛教文化屈苑向東擴展到叢亞龍灣以外地左區(qū)包括蜈支洲虜島。柏三亞旅游度假玩住宿設施發(fā)展辟目前三亞市約稼有客擦房雨975通6誕間。根據(jù)現(xiàn)有緩的規(guī)劃還將在充亞龍灣旅游度柔假區(qū)內新建客獵房吳770庸0旱間。海南新建揪的高星級酒店主客房大多數(shù)都配要集中在三亞莊旅游圈內。按東有關部門的預久測統(tǒng)計，職到跟202宴0量年三亞旅游圈須內高檔酒店客鋤房總數(shù)將達餅到稈2600陜0注間。渡6駁、三亞旅游市吸場構成及發(fā)展艇趨勢證隨著人們可支漏配收入的持續(xù)澤增長，旅游消搶費市場日漸膨沫大，旅游人群澡主要來自中國肥大中心城市的話中產階層，而嗚他們將形成三夜亞新旅游產品標的主要基礎市偶場（見下表）雞。三亞市旅游雙群體多樣化，懇并且有向高端納群體（即高收吉入、高學歷、笨高職務的社會史主流群體）發(fā)睡展的趨勢。到懼三亞旅游的客描流量以鑰年和17譽%吹的增長率在遞菜增，幾年之后岸將會有相當數(shù)惕量的高端人群餅來此生活、休爛閑度假，所以濃就必須有相應員的符合其身份共的居住場所，燙有滿足這個群疲體生活工作、牌通信、保健、排醫(yī)療、休閑、產娛樂等各方面疼需求的各類場育所、設施涉。畢內蹦憑旅游群體兩級旱分化現(xiàn)象在旅輔游市場由來已舉久，而社會主戶流群體的需求逮取向將代表并灣決定未來旅游帝市場的發(fā)展趨砍勢。三亞獨有富的熱帶旅游資槽源隨著每挨年蒼100溪0格萬登島人次親俱身感受與傳播硬，所產生的影本響力是任何宣忽傳媒體所不能細比擬的。只有按超前考慮即將瓜到來的海南度墾假旅游熱，建綢造規(guī)模化的符運合海南、三亞圖規(guī)劃及特點的路、達到國際水退準的大型或超峰大型高星級度枝假酒店，才能翅夠有足夠的聚臟向力來吸引到未三亞度假居住監(jiān)的社會主流群賭體。鞭北京、上海、億廣州在海南旅劉游市場構成情忍況（旱據(jù)附200藏0走年不完全統(tǒng)計甜）舅絞印斥私敗傷嚷象冬恒樹道北腿簡京絮916驗3兇元稿15-20%座70%源300兄0姨元薄白何纖印縫浪闖上散計海絮1000飄0預元則10%岡50%資250塘0攏元醫(yī)柜感蠅指貫擁悶廣葉租州灘912索6齒元磁14%千50%雅200潤0收元屑拴支刪灘文維殃二、項目經營嬌管理模炸式灘——咸“退產權式酒躬店盼”額1盆、分時度假基給本概述電（洪1街）分時度假含較義露分時度假襪（硬T嚇imesha即re約）是指投資者贊（游客）在度膨假地購買部分創(chuàng)時段酒店（度譽假村）產品的教使用權，并可韻通過交換系統(tǒng)襲對不同地點的薯同類酒店（度殿假村）產品使悄用權進行等值演交換。目前國降際上通行的慣蓬例是：將一處亮住宿設施（酒輩店、公寓、度絮假別墅等）的濕住宿單元每年郵的使用期分抹為文5秒2土周，錫將泳5冬2燙周中見的腫5既1囑周分時銷售給掏投資者游客，疏每位購買者在嶄約定的時段內蹄每年享有在這蘋一標準酒店住身宿單元中住宿而一周的權利?？荩ū?碑）分時度假的龍國際認定薯分時度假的實繁質是介于傳統(tǒng)酒房地產產品和敏傳統(tǒng)酒店產品嫂之間的一種中會間產品，一種樹旅游酒店產品雜新態(tài)勢，一種謊新的旅游產品溝。分時度假為不國際社會所廣譽泛接受的定義來是基于兩個法孫律規(guī)定的內容餐，一是美國佛尖羅里達州掘《分時度假房蓮產法案》文（以下簡不稱纏“灶法邊案筋”顯）；二是歐洲溝《歐盟分時度員假指令》判（以下簡追稱憲“貴指很令掩”戶）?？疲ㄠ?衡）分時度假的鍵法律內涵仙以上《法案》價與《指令》中很對分時度假的辭定義都從法律浴上做了具體規(guī)閘范，其定義的備核心要素包括乓：伸（滔1斜）對合同有效脹期做了具體規(guī)建定秧即續(xù)3勵年以上酒店產尸品的使用權；撓（電2猴）預付款的約若定，即：使用雁前一次性交付宅約定的款項，虹以取得約定時敬間與時段的使焦用權；剃（叼3涉）享有使用權風最低天數(shù)，如五《指令》規(guī)定環(huán)為不低亞于伙7隨天；竊2捆、產權式酒店慘的基本概述陽（碑1盲）產權酒店含昌義之產權式酒店作前為一種全球化場的旅游投資工府具及一種新的氏旅游產品，是鐮歐美中產階級租興起后的產物徑，由瑞士企業(yè)歪家亞力山做大坡·餐耐首先提出（蒜Timesh析areHo箱tel嶄）壞即輛“僻時權酒魔店情”擋的概念。產權捉酒店是分時度挽假產品的一種雙特殊模式，一和個分支演變的附，是指投資者鍬（游客）買斷防某一部分酒店未單位產品的所崇有權，除部分失時間自己使用膜外，統(tǒng)一將其若它時間的住宿限權委托酒店管怒理方經營，自襲己獲取經營利旗潤的經營模式粘。?。ㄩL2束）產權式酒店限的產品獲得紋產權式酒店產懲品獲得國際上唉通行的作法是攀按照房產品種騎操作，即：交踢付首期款購買啞一定單位的產仙權酒店產品，較同時確定自己糟的使用時段（船通常氣為楊2雷1澇天），其它時慕間則交酒店管薪理公司做為酒躁店統(tǒng)一經營，勒每年酒店的經任營收入，單位棒產品獲得的利猜潤則用于支付攝產權酒店的單箱位產品分期冊付款之費用，鍬一般綠在者10姓—父1帶5袍年后即可取得拖產權酒店單位驢產品的產權。怒（村3蓄）產權酒店產嗚品的法律內涵瞞由于產權酒店鍛是分時度假產遮品的一種特殊列形態(tài)，雖在《陷法案》和《指久令》中均未專隱門的明文規(guī)定混，但它已發(fā)展豬成為旅游發(fā)達說國家和地區(qū)最深受中產階級和茂企業(yè)集團青睞判的旅游產品投梯資方式之一。療它具有如下法這律特性：竄產權酒店產品戰(zhàn)具有產權概念房，每位業(yè)主（比投資者）擁有易固定的單位產特品所有權。骨業(yè)主與酒店經算營者是委托經誤營的法律關系無。巖在業(yè)主未付完機金融部門貸款盼之前，單位產嫩品所有權并不紛屬于業(yè)主而處寧于一種被抵押苦的法律關系。困3線、分時度假及屑產權式酒店的董國際發(fā)展軌跡洋及趨勢縱（嬌1匪）全球分時度們假地及會員總戶量分析召全球分時度假玩地及會員總量鷹比較與發(fā)展陰目前，全球約釘有察520專0距個分時度假地息分布在各地區(qū)笑，分時度假消棋費者大約也有型40旦0億萬孩—桿50招0旨萬人，共擁糊有鼠70套0耳萬個標準單位喇的分時度假產暗品諷。圣199客8妖年全球分時度紫假業(yè)的總銷售呈收入超禮過膜6萄0瓣億美元妹。料198沸5蜻年甚—誤199改8恭年間，分時度故假以年平被均射10篇—壁15等%極的速度迅速發(fā)車展，是旅游業(yè)爛當中增長速度慕最快領域之一騙。其中分時度嫩假地數(shù)量平均改年增巖長編14缺%色，會員數(shù)量年脅均增起長千15戲%甘，分時度假產按品數(shù)量的年均離增長率刻為勸15舒%棚，雖伶然塘199四4傅年以后分時度童假業(yè)的增長速新度有所放緩，鑰但仍保持較好羞的成長態(tài)勢，咬整體分時度假物業(yè)增律長速碰度遠遠高于旅鄰游業(yè)的整體年貌均增殲長沒4銹%蜻，和飯店吩業(yè)努2歉%歡的增長速度。表一飲全球分時度假荷業(yè)發(fā)展情況宗（螺1985撥—鑒199惜8喜年）遠凍察頭爛部數(shù)擦籃資刑耀雖漆遵續(xù)幣序守野使腿巴汁吧干沿牧題佛曠貸煙騾隆匹積坊物蛛嫌咬番剖州脆采區(qū)圈胸回近郊盲林嚷茶壤捆糊丙夸晴顏叫攝姨慢雀寨彩離啄愁館啦直勇呆廈啟肺壺玉洪灶鮮角哲贏齊抄籌姓換墨僑畝1985禾1774猜805倆245陶1225抬1.52同1580澤6449翠1987艱1822刺1125由280碰1745健1.55秋1940隸6929嫁1989餃2132閉1530叨395華2470斗1.61持2970崖7519撓1991泡2687疲2070巖440兆3315柔1.60愿3740鈔8500披1993偵3653犯2760齡530絮4345膏1.57技4505催8500互1995熱4355留3744謠683栗5283戲1.41扇5123趙7503史1997德4840肥4532刪710雙6669省1.47傘5710殼8046遞1998飛5156訂4998佛735蘿7404棕1.48縣6125貧8334摧資料來源釘：榴RCI衫,用美國經濟組衣織斃,TTI合分時度假發(fā)展爹速度變化及分幸析粒從上表的統(tǒng)計徐數(shù)據(jù)可看到，蹦隨著全球分時毛度假產業(yè)的日知趨成熟，在近介年來發(fā)展速度座有所放慢、減沙緩。特別講是殊199預4漏年以后，增長色速度明顯下降疫。如下表所示眠：表二扇分時度假業(yè)增拾長速度變化情宏況脊（溝1985摧—岔199冤8批年）狡年份搬項目香1985--屠1998徐1994--差1998默1997--撿1998際分時度假地社14火6根5殲會考致居員混15陣12庫8馳年銷售額爺15料13孟7其術容資料來源咽：及RC壤I狐、度AE訓G刃、害TTI賞分析：學雖眉然衣198娛5開年以來分時度惱假地的年均長抵速度末為季14泥%著，但竄是座199道4閃年以后增長速屠度大幅放緩，璃年均增長率僅貿為熔6回%餓。不過分時度收假地的平均規(guī)愧模據(jù)統(tǒng)計卻在聞不斷增大，這鞭主要是由于大評型開發(fā)商和經嗽營商進入這一迫領域并堅持發(fā)催展大型綜合度少假地的結果。資從全球范圍來數(shù)看，分時度假陪地的平均為擁賤有悄3應6狡套住宿單元軋，雞199濁8喪年新建設的分定時度假地平均站規(guī)模樣為常6驗2是個住宿單元，興最大怠的璃4濟0朝家開發(fā)商所開輛發(fā)的分時度假列地的平均規(guī)模畝則高左達曾11菜0懼個住宿單元。侄另外值得注意再的一個特征是據(jù)，每個消費者窗擁有的分時度椒假產品數(shù)量有汽所增長雨。抹199角4爸年，平均每個為會員擁禽有諸1.4蘇4壽個分時度假產渴品，編到童199慶8逮年這一數(shù)字增舟加喇到致1.4宇8椒個。主要原因拾是惜：衣①探新購買產品的莊用戶傾向于一希次購買多個產衣品夫；鬼②邪老客戶因對產鎖品較滿意增加砍購買新產品。蠟全球不同地區(qū)廊分時度假的發(fā)泊展情況描美國是分時度魚假業(yè)最發(fā)達的皂國家，禿到井199頸9屆年中期，美國牽境內共有鬼約熊167賓0研個分時度假地慨，占全球總量季的群32簽%耳；歐洲緊隨美好國之后，是分愉時度假業(yè)的第璃二大發(fā)達地區(qū)曉。截膠止縮199哥9偵年中期歐洲共孤有勝135芽5騾個分時度假地而，歐美兩地相冶加占有全球分僚時度假地總容量胖的朱60欄%耗。表三垮全球分時度假弊地情況宣（望199捕9爽年中期估算）羨國墳家跨/紅勤地區(qū)撤分時度假地數(shù)跟量困占總量比例茄（男%孫）雜美擠康直國酸1670樹32.1越歐薯性服洲房1355橋26.1堡南煤為喂美姿375科7.2感東南抄亞牛/食日本線350濾6.7處中深炎美燭懷洲昆340務6.5多加勒比地針區(qū)銹伴200肥3.8街南床捉晴非焦195隨3.8平加候城拿悅預大行125遮2.4剪中匙姑辦東初106瓦2.0背澳大利亞阻100誘1.9競其戶肝辭它青110笑2.1犧未加盟交換系祥統(tǒng)茂275拿5.3鞋合元脈紫計壩5200職100.0剩資料來源：美兇國度假地協(xié)會聚分時度假業(yè)新遭發(fā)展的情況予199助5箭年以來，分時泛度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)她定發(fā)展，如果眨按分時度假地物數(shù)量計算，絕犬對值增長數(shù)量煤最多的是美國滋、西班牙、墨格西哥和意大利咸。鉤到宅199鎮(zhèn)7端年南非發(fā)展速墊度超過了法國反，排名列在全耍球第五名。既在嗽199繪5藍年掙—壽199宵7饑年事的滾3櫻年間，這些國姥家的分時度假拘地以年母均爐3%--7惜%鑄的速度增長，蝦全餓球或199徹6好年懇和棍199嬌7捧年的平均增長喇率分別洗為趕5面%澆和認6滿%異。酒近年來，全球悼分時度假業(yè)領扭域有一批新興救市場發(fā)展迅速楊，如俄羅斯雖翅然其境內尚沒盟有分時度假地覽，但是卻已擁圾有腦2寫萬名以上的會奇員，會員所購暖買的分時度假喇產品多集中在饒西班牙一帶。表四著全球分時度假涌前五名發(fā)展情榜況結（粥1995冠—忙199初7喝年）援國守柳抗家勵哲誼柿郊膊氣筋晶貞鎮(zhèn)巧川美勒噸史國綢1468色1608擋8.7允西班牙鐮405曾445懷9.0甚墨西哥僑273屈294水7.1思意大利鋼157六172滅8.7禾南測庫撿非批136梳154街11.7方亞洲分時度假悠市場情況惕按現(xiàn)有統(tǒng)計資誼料顯示，目前憐亞洲共有分時裕度假剛地隆26六0爹處，擁有分時而度假產品的國邪家監(jiān)有追1廢2襯個，現(xiàn)有分時鳥度假住宿單辟元弱1.5敏2療萬個，潛在的陷分時度假住宿軌單齒元睬7笑9售萬個，已銷售渡分時度假產陳品枕53.輔2逐萬個單位，占密總量沿的儉67笑%炭，共擁有分時需度假會樹員脆2餐0暖萬人。表五悉亞洲分時度假電市場分布情況闊言語肝探孤日壤峽使本董96但66弄馬來西亞算71介38脆泰朝朽已國舍38場46薦印工忽榆尼撇25廣51陡韓亮頑愁國休18趴133行中轉慧奉國憑17盤41沃菲律賓酷11膝62彼中國臺灣魔6何43匹其它朽（序4投國）結8豈45起合溫咸謀計踩260毒525斃資料來源《未進來分時度假產源品的經濟影響事》置授?？梢钥吹絹喼尥舻姆謺r度假會布員雖然僅占世柳界分時度假市透場稅的嚼5抓%正左右，總量很艇小，但近年來姻發(fā)展速度較快蹤，且由于亞洲禿地區(qū)人口基數(shù)轎大，近年來經所濟復蘇，穩(wěn)定蓮增長，所以也股是具有很大發(fā)惠展分時度假業(yè)局的潛在市場，寒如泰國、印度凡尼西亞、馬來步西亞、中國等騙。心4蚊、分時度假對觀旅游目的地的戲經濟影響演為目的地創(chuàng)造蔬更多就業(yè)機會鳥由于分時度假箱地的建立，無坡論是在建設中夢、經營管理中耗及運營維護中帝，都將產生大惕量的直接就業(yè)灶機會，如據(jù)最剃新調查表明，象在感2掀0騙世蓄紀毀9數(shù)0偽年代中期，分陶時度假業(yè)在美乏國新創(chuàng)造出梁了旺3500訴0請個直接就業(yè)機朋會，在墨西哥慶創(chuàng)造出吹了縱1600面0奧個就業(yè)機會。聞分時度假產生廚了一批消費巨桐大的旅游者道調查表明，分遙時度假旅游者鹽的總體消費比里普通旅游者高秒出型20浸%細。伯分時度假的整餅體經濟貢獻可林觀送按照乘數(shù)效應稼，考慮到分時煮度假業(yè)在市場陽營銷、銷售收堂入、物業(yè)管理以、稅收等方面哪的綜合間接經探濟影響后，分雄時度假業(yè)的整笨體貢獻對經濟洽影響會進一步泡加大。如美國抖一個分時度假農住宿單元會產釀生賢1雨8警萬美元的直接殖貢獻，如果從采更廣泛的范圍秩進行測算，這支一影響會更大圈。胞分時度假使游盯客重游率增大插據(jù)調查顯示，法分時度假會員愁對某個目的地藥的重游率遠遠葡高于一般度假塞游客，美國分男時度假會員在運未苦來霧1克0隆年中計劃去分潮時度假購置恰地紋4.橡5竿次，而一般游毛客僅會專來弓1.飼8日次，這樣將產量生巨大的重復療消費，也節(jié)約筍了當?shù)芈糜尾匡曢T的大量宣傳柳促銷費用?？鐝囊陨锨闆r可供以得出結論：泉分時度假對旅慘游目的地的經看濟將產生多方拔面的積極影響留。脖5晃、我國分時度茂假業(yè)的現(xiàn)狀羨分時度假業(yè)處伍于概念宣傳啟鞏動階段，南北龍發(fā)展不均衡牙從國內分時度牧假實際來看，形目前已有了一玻批開展分時度莫假的企業(yè)，從蹲整體行業(yè)的規(guī)溝范性、影響性洽及在旅游業(yè)、戚房地產業(yè)中所繩占比例來看是近很小的，嚴格昏說還不能稱之夜為傷“笑分時度假嬌業(yè)伯”比。但是由于是導在仔9室0挎年代后期才在庸我國開始的，聞所以起步較高危，直接跨過了竟外國分時度假啟業(yè)較長的摸索預階段，進入到狡較高層次的發(fā)飼展階段。胳2核0艇世概紀衛(wèi)9傳0男年代末期，國于內酒店業(yè)對開饒展分時度假進華行了早期的探泄索，并加入國酒際最大的分時元度假交換公轟司膚RC注I垂網(wǎng)絡系統(tǒng)中。武在竟9傳7尾年版的服《衡RC檢I功度假地名錄》新中，康我國的杭州夢理湖度假村、北素京九華山莊、霜北京燕苑度假惹村名列其中，筆并注明開始使或用時間，其中妖在悅RC蕉I蜂度假地名錄中滿排序號最早的困是杭州夢湖度杏假村因（任395閃3飽號）和北京九搬華山莊金（雜395液4喬號）。表一禽已加入國際分連時度假網(wǎng)絡分著布卵網(wǎng)絡醫(yī)北京呼海南澆云南鉤青島釀無錫螞杭州照珠海俯天津棵武漢韻桂林激上海副廣州緣RCI謊3心3棗3砌1價1哪1飽1渠1勞1胳1簡1攜II巾1釣2虎199直8史年家8秀月邁2蜓8深日噸，泰慕賽爾休構閑產業(yè)網(wǎng)絡集淘團有限公司在柜人民大會堂召靜開新聞發(fā)布會縮，宣布推藏出辭“暮泰慕賽爾權時遭空共享網(wǎng)租絡頸”忽來自中國經濟跨休制改革研究纖會、國務院發(fā)跟展研究中心、挨中共中央改革駛研究會、國資班局、中旅飯店是協(xié)會、清華、秘北大等專家與遠知名人士組成著的酒店度假村冶資產重組專題紡研究組，對泰艷慕賽爾的經營點理念和經營模洪式給予肯定，竭并有北京前門順飯店、廣州華覆廈大酒店、成獻都錦江賓館、犁珠海度假村宜等延5玩0庫多家星級酒店夕簽約加盟。同界時，產生了中殘國第一批分時采度假產品的消駛費者。沾分時度假種類攏較多，規(guī)模較井小截國內目前專業(yè)傍從事分時度假秩的企業(yè)主要類孩別是：浸①送加盟國際交換祝網(wǎng)絡的公司或丹酒店度假村，桐其經營模式與平國際市場接軌串，采用銷影售藝20燦—永4單0經年的每年一周父的度假產品住溜宿權的方式。切②北獨立開發(fā)的度閉假俱樂部（如觸海南海航度假粥村）。這部分得企業(yè)依靠自有箭的酒店度假村蒼開發(fā)分時度假礦俱樂部產品，濱采用不同的方樓式：如點數(shù)制仍、會員制、加布入國際交換網(wǎng)擊絡等，度假俱局樂部是分時度圖假業(yè)中極有發(fā)馳展前途的一種趙分時度假產品季，可以成為適閣合市場需求的睡個性化發(fā)展的晴特色俱樂部品釀種，但由于其色大部分俱樂部孤實力不強，在弱操作運行的商雷業(yè)模式上還需躺很多完善的地齒方。而走聯(lián)盟津化是較佳的生衡存方式。燥③康分時度假銷售貧公司。目前，鷹國內已有數(shù)家匪專門經營分時渡度假產品銷售孕業(yè)務的專業(yè)公浙司成立，這類向分時度假企業(yè)板并不參與分時市度假房地產開大發(fā)，也不參與副分時度假酒店兄度假村的經營騎管理，只負責遍分時度假產品攀的銷售推廣，派所經營的產品痛基本為傳統(tǒng)類團型的分時度假干產品。如廣東鞏愛特樂度假服那務公司等。主東要是專業(yè)銷掌售咬RC眨I瞧和忘I唱I僅公司的分時度急假產品。這類潤公司多分布于維國內經濟發(fā)達還的地區(qū)。目前氧，國內還沒有亭出現(xiàn)一家大型齡的、全國性的畏專業(yè)分時度假殲銷售公司。主櫻要原因是因為浙分時度假的國好內消費市場尚輸未完全發(fā)育成事熟，而國內分圖時度假產品的蠻推出正處于一廈個啟蒙時間。目④喉自主開發(fā)的分存時度假產品國咸內網(wǎng)絡公司。萄自主開發(fā)具有喝中國特色分時榴度假網(wǎng)絡的企疾業(yè)是推動中國睛分時度假發(fā)展逢的主力軍之一冠。這類公司不躍多潑于澇1未0丟家，主要集中緞分布在北京、難廣州、深圳經跟濟發(fā)達地區(qū)和翠云南、海南等治分時度假目的鋪地。這些公司遞一般都以實力業(yè)雄厚的大集團通公司做后盾，近致力于分時度捆假產品的改革廁、設計，使之武成為中國市場乏能接受的新型量分時度假產品顯運行模式，并緞構建適應中國范市場的分時度正假產品和交換婦網(wǎng)絡。酷200悉0緞年慧1走1都月，由首創(chuàng)集摟團、中旅集團始、北京旅游集絹團沖等仰6疑家股東聯(lián)合發(fā)此起組建的專業(yè)嗽從事分時度假定和休閑度假產匠業(yè)的天倫度假滋發(fā)展有限公司舅在北京成立?；继靷惗燃俟久某闪酥局緡鴥却笮吐糜螌闷髽I(yè)第一次直紛接涉足分時度干假行業(yè)。專業(yè)失大型旅游企業(yè)容的介入對分時慌度假行業(yè)的發(fā)駛展提供了極好尚的推動力。因搜為專業(yè)旅游企犁業(yè)熟悉旅游市分場，擁有分時親度假發(fā)展必須接的大量可依靠復的資源。乎⑤津分時度假交換籌公司。分時度破假交換公司在襖分時度假產業(yè)都中有著舉足輕諸重的地位，他祥的服務水平高君低對于分時度逝假企業(yè)的發(fā)展壁生存有著直接掀的關系，他是快分時度假抄鏈中必不可少驕的一個中間環(huán)貍境、一個交換柄平臺。它是分父時度假業(yè)的發(fā)撿動機。如美國均的銅RC貪I頁和胸I國I禿公司。逢目前在國裳內腎“母海南華夏之旅革分時度假網(wǎng)絡芬有限公鴉司縣”隔是中國唯一的魯一家專業(yè)從事灘分時度假國內蠅交換業(yè)務的公裳司。它的商業(yè)唯模式與運行機蹄制，是根據(jù)國蟻外最大的兩家紋分時度假交換曬公驢司驕RC廈I快和緊I漁I堪的模式和體制圈進行了適當改奔造后建立的，允較適合中國的妄實情。雖然該粉公司對唐于原“仗如何實現(xiàn)使用軌權益保障的問磚題值”澆、啞“印銷售模式問壟題陣”刷存在著兩個實荒際操作方面的慣難題，但是該葉公司在對分時繩度假交換技術和的掌握理解和劍規(guī)范化方面是根處于領先地位年，其交換系統(tǒng)早有著較強的兼按容性，非常適位合中國國情的寬分時度假業(yè)的穩(wěn)發(fā)展。管⑥你相關創(chuàng)新概念誦企業(yè)。這是一揮批借用分時度盆假概念開發(fā)出篩類似產品的單悲體企業(yè)。如北站京新旅網(wǎng)度假翼村資源開發(fā)公于司。他們是將悔分時度假的點驗數(shù)制形式經過飾改造應用于中烤國市場的分時你營銷公司。他臺們通過與加盟顧飯店簽約獲得演合作保證，然蛛后再通過自己牌的銷售網(wǎng)絡以萌點數(shù)卡會（搶I窯C畜卡）的形式對方外銷售分時度份假產品，稱之修為少“癥房東座卡華”朱實質是含有一析定數(shù)額資金的躁消費卡。這種悔點數(shù)制適用于份一個企業(yè)控制類的飯店群，這顛樣才不會因權侮益分配問題各銳方產生異議，劇同時會努力保趕證顧客的使用廚權。表二懇中國分時度假頑產業(yè)分類踐類別票代表企業(yè)淹經營方式、內旁容痰截贏死參逮羅溪兇玻效圾唯直同脹桶郊季式摧漿益館巾潔爪哄泡蠅業(yè)加豈至根梅借蝴廚警孕少頭岔株吳晴施率主慰譯獎枝刪恭尋6道、我國產權式鐵酒店的發(fā)展現(xiàn)教狀相關背景介紹鉗產權式酒店亦圍稱喘“羊時權酒融店衣”迅（息Timesh恐areHo碎tel追）其概念本身彎即內含兩個概啞念，一皮是蛛“家時逗”終即蔥“鄭時間、時瓜段菊”縱，二蠅是琴“茂權圣”曲即圾“盯權踩力約”異可延誘申軟“啄產飽權兼”準等。很自趴197縮6到年，第一批真府正意義上的分從時度假酒店在腐法國阿爾卑斯止山地區(qū)興起后盛，即在瑞士和覆歐洲傳播開，激之炒后栽2罩0狀年逐漸向北美即、加勒比海地踏區(qū)以及太平洋醉地區(qū)發(fā)展。橋一個分支演變疏為現(xiàn)在的產權藍式酒店，成為傷旅游發(fā)達國家租和地區(qū)最受中通產階級和企業(yè)申集團歡迎的投宿資方式之一。類型：退休住宅型瑞退休前購樓，悄每年居住一定另時間，其余交鞏酒店管理公司眾出租，退休后匙完全自用。領有限自用投資軋型歉酒店將每個單醋位產品分割成泉獨立產權出售襪給投資者，投代資者一般不居常住，而是統(tǒng)一掩由酒店管理公布司經營出租以束獲取利潤回報縫，同時獲得酒痕店管理公司贈孔送的一定期限買免費入住權。公司自用型刺為集團公司購叼買后一方面用未于投資，另一考方面用于公司荷年會、職工度忠假。特征：剃產權式酒店具暴有明顯的地域帽特征，一般都妹集中坐落在山艇岳海濱旅游度頭假地和大城市抽附近。理產權式酒店的侍消費群體多集述中在城市的高扔收入階層中，掃且這些度假產博品購買者均南為動“摟二次置愿業(yè)葵”彼的家庭，其目歐的主要是為了搜投資。裹賣點相對集中靈。一是由于度西假產品的低房愿價及少量首付案其余按揭的購犁置方式，無須臉再投資即可取火得度假酒店房枯產權，且每年夏有一定的回報罵，對度假產品湖消費者有著極猜大吸引力。二淡是國內假日經駁濟的興起發(fā)展抵，帶動了一批杯人高品質生活陸的需求，特別啦是海景產權式瞞酒店消費時尚豪朝流。三是投皺資意識的增強采為產權式酒店臭發(fā)展提供了發(fā)敢展的基礎。特勉別是海景資源捆的有限，使海王景產權式酒店虧具有雙重投資辱色朋。四是銷廁售方式多采用燒在異地代理銷意售，這是由于明產權式酒店所倆處地域位置，聞與消費群體源餐地的特征所決鬧定的。辦產權式酒店的墊發(fā)展胸產權式酒店的慘未來發(fā)展一是擾由于度假旅游遞的逐年發(fā)展及擊產權式酒店的貨新概念的普及袍，使一批房地肺產商、大旅游列企業(yè)參與產權適式酒店的行列腫，競爭更趨于溫激烈，而且競凱爭優(yōu)勢也將向身實力雄厚的企轟業(yè)傾斜，向集頸中化發(fā)展。二欣是產權式酒店彈由于其特殊性妹，它的發(fā)展在錦由房地產嘆業(yè)向旅游產品響轉移發(fā)展的過攜程中，其產權沃式酒店的經營倉服務物業(yè)管理刺水平成為市場遭競爭的利器，艘管理服務的重級要性