玉林某機器集團物流園區(qū)規(guī)劃及設計

物流園區(qū)規(guī)劃及設計研究――以**物流集團的**物流園區(qū)項目為例〔摘要〕物流園區(qū)的合理規(guī)劃是實現(xiàn)現(xiàn)代物流的必要條件。對物流園區(qū)規(guī)劃設計的目的，是滿足不同層次的物流需求，從空間上對現(xiàn)有物流資源進行有效整合，從而實現(xiàn)物流的社會、經(jīng)濟和生態(tài)環(huán)境效益最大化。筆者以**物流集團的**物流園區(qū)項目為例，運用MSFLB物流園區(qū)規(guī)劃方法論，從市場分析、戰(zhàn)略定位、功能設計、布局設計和商業(yè)計劃共五個方面，對物流園區(qū)的建設進行了系統(tǒng)的規(guī)劃和詳細的論證?！碴P鍵詞]物流園區(qū)規(guī)劃設計管理一、物流園區(qū)規(guī)劃定義物流園區(qū)規(guī)劃，指的是對物流園區(qū)進行比較全面的長遠的發(fā)展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。物流園區(qū)規(guī)劃有別于國家與區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，又不同于工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃。物流園區(qū)規(guī)劃更偏重于在較大規(guī)模的地域范圍內(nèi)，土地布局與功能布局結(jié)合的科學性，更偏重于園區(qū)建設發(fā)展的基礎條件規(guī)劃，更突出物流產(chǎn)業(yè)的特點以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)等要素規(guī)劃。二、市場分析為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市場需求、基礎設施、服務競爭等情況，必須對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長遠和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設規(guī)模。（一）物流市場和競爭策略研究內(nèi)容（1）分析中國物流行業(yè)概況（政策、資本、運作、購并）。（2）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)在所在地第三方物流市場中可能占有的容量，及其各細分市場的容量和成長率。（3）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)的經(jīng)營網(wǎng)絡、所在地及相關地區(qū)的現(xiàn)實和潛在的物流客戶群狀況。（4）結(jié)合具體情況，分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)在有效的物流半徑內(nèi)所提供服務和產(chǎn)品的類型及其發(fā)展方向和潛力。（5）分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)的客戶能力、運作成本及對進駐企業(yè)的整合價值。（6）結(jié)合所規(guī)劃的物流園區(qū)的優(yōu)勢和物流市場競爭情況，分析并確定所規(guī)劃的物流園區(qū)未來可能的業(yè)務目標。（7）評估所規(guī)劃的物流園區(qū)潛在的商業(yè)風險：業(yè)務風險，技術風險，財務風險和資源風險，及其相應對策。（二）****物流園區(qū)項目市場分析近年來，**已經(jīng)成為中國西南大部分省市向東盟出口、東盟向中國出口的中轉(zhuǎn)站，**市作為區(qū)域性物流中心的地位已經(jīng)顯現(xiàn)，未來幾年將著力建設成為服務東盟各國及其他國家和地區(qū)的國際性區(qū)域現(xiàn)代物流中心，**逐漸成為區(qū)域性的交通樞紐、物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心。然而，**市的土地隨著經(jīng)濟發(fā)展越發(fā)“吃緊”，貨運物流場站更是成為制約**物流信息流和運力流發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解，目前全區(qū)擁有道路貨物運輸戶61723戶，道路運輸資質(zhì)企業(yè)135家，但從目前**市擁有的貨運物流場站看，已經(jīng)無法解決整合社會運力的需求，也無法滿足市場運力的資源調(diào)配和使用，更無法有效溝通貨主和司機之間的市場供求信息。因此，**市大型物流綜合場站的需求非常強烈。廳**沫市目前主要的勸貨運市場有厘**帽貨運北站（照**階運德物流公司建）、貨運西站纖（已確定年內(nèi)疼搬遷）、現(xiàn)代支貨運市場（大忍學路）、快材蔑建材貨運市場傍（北湖與快速史環(huán)道立交旁）飽以及安吉吉運艇物流。目前貨灌運汽車都集中染在泰達停車場鋒（簡單的物流放場站）。目前拉運營的場站均論存在規(guī)模較小閘、管理不規(guī)范霧、缺乏信息平巾臺、缺少大型陣倉庫、發(fā)展后導勁不足等缺點打。爛**疊物流集團公司躺的核心業(yè)務重唐心近年來已逐澇步轉(zhuǎn)移到努**膜市，急需在竹**波市建設大型場架站，以實現(xiàn)公缺司覺“卵打造大型跨國逼商貿(mào)物流企業(yè)規(guī)集團幻”哨的戰(zhàn)略構想。億經(jīng)多方調(diào)研、衛(wèi)論證，源公司租賃西鄉(xiāng)絡塘區(qū)邕武路二懷塘坡經(jīng)280遍畝土地傲，君該位置位于確**枕快速環(huán)道泄秀廂大道邊上紀，毗鄰環(huán)城高擁速公路，靠近嚷交通主干道的瓶出入口中，有天通暢的物流通衣道網(wǎng)絡。周邊尋有成熟的建材寸批發(fā)市場、五撕金器材批發(fā)市依場、汽車交易外中心等，同時百，驅(qū)結(jié)合狗**押市產(chǎn)業(yè)空間布辱局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構錘調(diào)整要求，裹充分考慮現(xiàn)有搏基礎設施和地崖價情況，里物流基礎等條奉件，該位置的智地位最為突出正，物流發(fā)展的復潛力較大，所但以，可確立為患物流基地，實饑施重點建設大毅型物流綜合場橋站。三、戰(zhàn)略定位趣在完成詳實的把定性和定量市秋場分析和研究差之后，規(guī)劃者聰必須對物流園月區(qū)整體優(yōu)勢、垃劣勢、機會、緒威脅進行分析逆(罪即色SWOT烘分析咱)沸。這些分析主吧要作用是幫助最園區(qū)的高層經(jīng)趨營決策者明晰周內(nèi)外部環(huán)境，寧提出發(fā)展物流慚園區(qū)的使命、京遠景目標和制蜂勝策略，從而譜進行準確的戰(zhàn)礦略定位，幫助知實現(xiàn)其戰(zhàn)略目叮標。這里的制束勝策略，是指婆擊敗現(xiàn)有及潛閃在競爭者的計簡劃，包括一系惜列舉措以提高巧物流服務的水留平，物流園區(qū)未戰(zhàn)略選擇的侍“愉價值方案必”骨及其實施步驟甘。這些策略應緣該嚴格限制在醫(yī)內(nèi)部使用。紗****懇物流園區(qū)蒸冒剖得友(開一診)判把營泡哥1環(huán)、偷品牌：品牌在描**淘市鉤及周邊地區(qū)影夸響力大；督2騰、融資：與同霜區(qū)域同行企業(yè)桐相比具有較大箱優(yōu)勢；陶3腐、第網(wǎng)絡：擁有區(qū)騙內(nèi)外謙1百0池多居家賣物流營業(yè)昂網(wǎng)點；貼4匆、開發(fā)：炸市場開發(fā)和策貍劃導向能力相禮對較強；嶺5每、管理：相對悠較好、更規(guī)范謝；艙6促、鵲風險：抗風險置能力較強。藏(疾二次)鋪妥陳憤白1逃、蹈機制：國有制糊企業(yè)，機制不驢如同行鞭(株民營公司燙)夾靈活；躬2則、皮成本：公司管金理成本遠比同厘行匆(妖民營公司挪)撓高；臭3拌、開發(fā)：助物源開發(fā)能力漁處于相對劣勢羨。碑(辭三樣)悠項目的機遇（蒙Opport丸unity么）蒜1瘋、棚國家對恢**公市及周邊地區(qū)草基礎建設投入洽大，開發(fā)力度鞋加大，拉動歸**誼物流業(yè)務需求升增加；份2券、險**練及周邊交通條蜘件持續(xù)改善，似物流發(fā)展迅速壞；岡3筑、獸**廉擬建設成為區(qū)些域性中心城市妄，并矛承接東部產(chǎn)業(yè)字轉(zhuǎn)移，物流運枯輸需求增加；巧4饅、膜**吸及西鄉(xiāng)塘區(qū)花對運輸敬市場券進一步規(guī)范，芽快環(huán)路之內(nèi)禁徒止大型貨車進鬧入，并對快環(huán)串路兩邊的停車蕩場等物流場站辨進行整頓捎；柱5要、框**襲市任、西鄉(xiāng)塘區(qū)、屯蘇寶友躲與綱公司慨的良好合作關稱系；州6擔、藍現(xiàn)有泰達停車悼場的租期明年械到期，停車場臣的前景不明朗盈。英(結(jié)四貴)定項目的威脅（銜Threat麥）浩1帝、國家或地方寨政策調(diào)整、領配導變動等對項柄目的不利影響腸；與2化、廁該地區(qū)存在安盾吉、泰達等較圾強競爭對手送；市場競爭愈李加激烈，市場財管理不規(guī)范攔；疑3肚、菠資金不能及時蹲到位，瘡09燥年下半年不能析投產(chǎn)和實現(xiàn)收消益崖；餅4巡、若干年后城嫩市發(fā)展不允許仆貨車進入快速樹環(huán)道，將對該冠項目造成致命虹打擊；坊5挺、土地性質(zhì)為織租賃，所有投升入無法計為固盆定資產(chǎn)，從而斗影響融資辱。四、功能設計構物流園區(qū)的功片能設計主要采鑰用自頂向下的目方法，即在確節(jié)定物流園區(qū)的修規(guī)劃原則以后產(chǎn)，對物流功能狀規(guī)劃所涉及的餃核心因素進行噸列舉和分析，趕然后通過收集峰整理一系列國擁際最先進的物馳流園區(qū)案例，匠總結(jié)出對物流疑園區(qū)最適合的慶經(jīng)驗。諷（一）雕物流園區(qū)的內(nèi)研部功能可概括害為汗8恥個方面闖即綜合功能、匹集約功能、信杜息交易功能、鳴集中倉儲功能袍、配送加工功委能、多式聯(lián)運殖功能、輔助服乳務功能、停車辦場功能。其中伏，綜合功能的組內(nèi)容為：具有坐綜合各種物流損方式和物流形土態(tài)的作用，可惰以全面處理儲某存、包裝、裝洽卸、流通加工及、配送等作業(yè)太方式以及不同紡作業(yè)方式之間判的相互轉(zhuǎn)換。企（門二立）貫****灰物流園區(qū)挑禁主要功能悟建成廣西最大姓、功能最全的蜻大型物流綜合離場站，在物流克、車輛調(diào)配等鉆方面與全國主島要物流樞紐城繡市及物流中心跌聯(lián)成信息網(wǎng)絡貝，提供實時動殊態(tài)的綜合信息補服務，并發(fā)展韻成為以物流信肆息服務為主，旋集倉儲配送、婦車輛調(diào)度、維績修配件、停車棉、后勤服務為噸一體的物流集歪散基地。釘主要功能包括候：昌1娛、信息交易中饒心；順2址、釘大型璃停車場；腎3經(jīng)、拉大型厲倉庫軋(意含裝卸平臺測)抵；鎮(zhèn)4劇、零擔專線門哪店；坡5宮、汽車輔調(diào)助服務奏區(qū)終(壺配件銷售觸、汽車修配零區(qū)刷)個；聰6蘇、即招待所、餐飲姿、綠化、道路形等生活配套設屋施；功能定位：子1炕、支以區(qū)域分撥和姓城市配送為主象的分撥配送型別園區(qū)模式，是爛園區(qū)近期建設罰與經(jīng)營的核心腳模式；婆2冷、以批發(fā)市場痕和倉儲超市為億主的交易型模羅式，是園區(qū)的喚防御型模式；挪3厭、以國際分撥潤和保稅區(qū)為基地礎的國際采購穴分撥模式，是僻園區(qū)的戰(zhàn)略性懂模式。愛該場站燙以上功能設計癢提供集貨運、獨貨運代理、貨況運信息、停車考場、倉儲、零熟擔托運、貨物杜配載、裝卸服振務、汽修汽配陡、餐飲住宿等炮多種業(yè)務于一皆體的綜合物流器服務。色達到時間節(jié)省碼、等待時間的可減少、流量的銜平衡、運輸鏈計中各種設備設陵施的最優(yōu)利用霧；同時，達到漢制造、銷售企斃業(yè)對園區(qū)建設啄的要求：貨物師處理能力（按灌產(chǎn)品分類）；蚊聯(lián)合運輸能力溝；運輸服務質(zhì)月量；時間、成歸本、安全、貨嬸損、快速與可刊靠性。達到第店三方物流公司浴對園區(qū)建設的企要求，即：信主息系統(tǒng)；聯(lián)合致運輸協(xié)調(diào)；裝喊載與中轉(zhuǎn)設備贈；庫存管理。五、布局設計便物流園區(qū)的設疏施規(guī)劃與布局懂設計是指根據(jù)風物流園區(qū)的戰(zhàn)注略定位和經(jīng)營卸目標，在已確拘認的空間場所后內(nèi)，按照從貨史物的進入、組絮裝、加工等到字貨物運出的全饒過程，力爭將碑人員、設備和江物料所需要的盡空間作最適當算的分配和最有崗效的組合，以彩獲得最大的經(jīng)崗濟效益。對物飾流園區(qū)中的各要建筑設施的選廈址和規(guī)劃應采鄉(xiāng)用科學的定量獅方法，如：運秀籌學中的一些蠻最優(yōu)選址方法情、最短路徑法理、最小費用最掙大流法、一些箱有效的物料進灶出表法、搬運屬系統(tǒng)分析法、瞞模糊理論中的川模糊綜合評價例法、一些最優(yōu)但決策方法等。采（一）硬國內(nèi)物流園區(qū)嗓在布局方面可蘭以吸取的經(jīng)驗朗有：巴校園化的設計評理匙念您/初分割不同的功猛能區(qū)域；沫按照物流與空千港體/舅海港，以及與容陸路運輸?shù)拿軇⑶谐潭葋戆才偶枷嚓P產(chǎn)業(yè)；劣地塊規(guī)劃面積汗能滿足柔性需示求并有可選的雀擴展空間；蛾多式聯(lián)運的設型施規(guī)劃，如水浮路，鐵路，公城路和航空；壽保持產(chǎn)業(yè)加工襯和高附加值物伸流企業(yè)之間合國理的分配比例冷；憂充分考慮地理景和生態(tài)環(huán)境，宋有吸引力地設多計并考慮環(huán)保憲預留用地。孝（仿二皆）溪****盡物流園區(qū)督演布局憑規(guī)劃準1西、功能區(qū)規(guī)劃交交易區(qū)面積公6衡萬平方米首工業(yè)區(qū)面積單6太萬平方米俱交易市場壽生活區(qū)及預留傳區(qū)憤責生活區(qū)及預留能區(qū)痰工業(yè)區(qū)神倉儲超市蛇東盟貿(mào)易區(qū)蟲苗蝴綜合服務區(qū)祝配送區(qū)亞配載區(qū)蓬腰配載及綜合服耳務區(qū)面積蟲3慨萬平方米創(chuàng)配送區(qū)面滿積知3.蘋7濤萬平方米掛2很、平面布局規(guī)辟劃詳見附后圖表粉3券、交通導向規(guī)蘇劃詳見附后圖表凍交通流組織方澡法：飼（飯1絡）單向行駛、已分門出入。車友輛進出園區(qū)采釀取右近右出方聯(lián)式，避免在出醒入口出現(xiàn)交叉喉車流；閣（坊2燃）園區(qū)內(nèi)車道偶必須為繼承環(huán)自狀，不應出現(xiàn)盆盡端式回車場染，并結(jié)合消防節(jié)道路布置；愁（柴3感）園區(qū)的主要像道路應見為度4失車道以上，考汪慮到大型卡車樹和集裝箱車輛賽進出，最小轉(zhuǎn)帶彎半徑不小于敘1叔5塊米案；姿（駁4植）車道設置有希導向標識。六、商業(yè)計劃傾商業(yè)機會主要緒是讓園區(qū)投資尼和經(jīng)營管理者苗如何按照公司妻體制設計業(yè)務褲模式和管理模離式，主要包括女物流園區(qū)管理眠公司的組織架秘構和職責、物協(xié)流園區(qū)業(yè)務模蜂式、收益預測山、客戶分析、稿園區(qū)銷售漁/販市場推廣策略逗、投資收益等回財務概要分析頌。們物流園區(qū)的開蘭發(fā)一般分階段圈進行。分階段纖進行將比整個綿一步到位式開傘發(fā)容易實施，響而且，后一個痕階段可以吸取額前一個階段中逗的經(jīng)驗，同時疊進一步調(diào)整和閱優(yōu)化下一步的時營銷策略和其首他細節(jié)。物流岔園區(qū)典型的業(yè)練務模式有：物開業(yè)支持、建設能支持、財務支洗持、人力資源退支持、環(huán)境支輛持、安全支持赴、質(zhì)量支持、覺設備支持等服原務。掠（掀一卡）奪****瞎物流園區(qū)歡璃營運方式長1薦、方案一：公污司租賃已租土族地昏280散畝，全部由公彎司投資及運營帶；悶2椒、方案二：公肆司和度租賃土地使用零權人脫共同成立開發(fā)北管理公司參與桃園區(qū)的開發(fā)和梁經(jīng)營，趟租賃土地使用恨權人恭以租賃的場地壟作為投入，敞占股份為肯49%型，錫公司投入資金怕2500魔萬元，占股份察為騙51%秩，由盟公司派烏人員擔任開發(fā)民管理公司的董踢事長及主要管使理人員，雙方唉按股份比例參鉛與經(jīng)營的贏利挨分紅，后續(xù)園漏區(qū)投資則由雙古方從凈利潤中湖投入；存3役、整體規(guī)模投萍資：預計枕3753擋萬元人民幣；亮4獨、資金籌措計滋劃：第一期啟節(jié)動資金投入約買2500央萬元；第二期謠資金投入約男1253津萬元（以凈利鐘潤滾動投入）復；尿5勉、項目進度計帖劃：油（取1們）好2008轎年生9瓶月首10專日前道提交項目報告警給西鄉(xiāng)塘區(qū)政洪府，同時做具財體的項目預決夢算方案及基建悄、工程招投標滋等相關工作；猶（份2叫）慚2008拿年撤10孩月千10劍日起撫開始建設，頑2009悼年繡6淋月藥30盜日處完成第一期建我設，賴7騾月深1因日妨起哨試運營；飯（朱3嗚）預計東2010跡年致6炕月起開始第二顛期建設，明2010琴年走9壇月碧30始日斷前奶完成第二期建愁設，聽10件月痰1黎日削起陳試運營。光（二）煙****樣物流園區(qū)框貫投資稼概算殼1贊、土地租賃費那用（租金）：曠預計租期宋18霸年，其中：悔2009拖年租金漆450膠萬元，捎2010骨年演—帖2011群年每年租金哄600挺萬元，跪2012早年至期滿每年哀租金悅800睜萬元。慰2更、工程項目規(guī)朗劃及投資恭估價（所有工柱程項目均按臨蠢時建筑報建，導全部外墻均為回普通涂料，全開部需鋪設的地另板磚均采用最撈便宜的普通材朱料）：片（扒1簽）信息大廳：拖28m喪×撲18m飽=插500m見2赤功能：全國物倦流信息平臺及須大型屏幕顯示比、滾動公布信悟息；鞋土建：鋼結(jié)構劍單層，估價：罵500m合2藥×700刺元宋/m奏2際=35瞎萬元；福信息系統(tǒng)及大辟屏幕：擬向政狀府申請扶持資究金建設；或由攜物流業(yè)務板塊丑投入。佛（賀2喘）信息交易主辜樓（三層），擁含溝74元間信息部桶+37旱間住宿或辦事端處用房共鄭70m惡×洲18m便×3閉（層）靜=駁3780m舞2醉，估價：瘦3780m徹2眉×700滔元窄/m板2臘=265呼萬元。列（華3鐵）信息交易付歷樓（二層），賤磚混結(jié)構，含乞40挑間信息部典一期：榮42m界×治10m勺×2即（層）作=吐840m房2枕，估價：追840m牛2炎×700攏元黎/m兆2違=59譯萬元；鑼二期：同上，遠59內(nèi)萬元；舞（番4汽）零擔專線門廁店，第一期獻100盈間，第二期信86左間比一期：告500m每×室12m高×2嫌（層）蔬=帝12000害m愧2值，估價：赴12000怖m(xù)坡2陰×750介元深/m常2塑=900鴉萬元；等二期：告430m蝕×挺12m親×2鄙（層）恥=攻10320糾m蹄2鳥，估價：積10320患m劫2秀×750瞞元埋/m懇2比=774澆萬元；抽（蜻5較）大型倉庫（鞏防水、防潮、咐防鼠、防火、晝防盜），防12cm獸混凝土，凈高夕6m末,叫頂蓋隔熱瓦占一期：縮300m挺×停40m畜×=賣12000喂m傾2餐，估價：殖12000掌m協(xié)2卻×220奏元飼/m雄2比=264嘆萬元；叼二期：催250m朝×菌40m孕×=蘭10000煌m炕2版，估價：鮮10000鄉(xiāng)m鴉2播×220挺元土/m不2諷=220肺萬元；寶（管6謝）場內(nèi)混凝土辱硬化道路，央1600m窮×豬7m違×今0.2m宜（厚）禮=蟻11200外m誼2皂，估價：背11200富m殘2假×90紋元初/m毒2燈=100姑萬元；高（隨7統(tǒng)）停車場及空永地（沙石夯實?。?，齡160觸0昏—婚1800訴個停車位識約意130000港m齒2買，估價：思130000啊m濃2努×20錦元代/m資2婚=260己萬元；僵（嫌8認）汽車旅館、嘩餐廳氏一期：設蝕80漿間客房，躺40m默×擇14m儀×4倘（層）俗=細2240m劃2暴，土建估價：卡2240m因2慮×700篩元沸/m乎2賴=157牽萬元；設施估示價：空調(diào)、生斜活設施等約敗43蹈萬元；餐廳、說廚房：螺500m登2刑+100泄元悄/m白2謠=刺600m寫2丟，估價：熟600m劈2逝×400苗元娃/m灌2夫=24何萬元；共計桃224便萬元（廚房設賭施由承包人投鐘入）。廈二期：擴汽車澇旅館腔80級間客房，估計烏：矩200呆萬元；肆（虜9格）車輛維修服夕務，占地疫10000犬m硬2伍，維修工位宴50瞇個，規(guī)格：朋16m巨×上6m乖，零配件門店偉11自個，規(guī)格：否12m黃×活5m墨，擬采取轉(zhuǎn)包洲土地，由承包墳人投資方式建獅設，租金每平利米皇6邊元；到（遣10絨）主大門至快夾速環(huán)道臨時道想路和600m伍，混凝土展20cm缸厚，估價：頓1600m頸×概8m襪=4800語m頃2汁×100扯元仍/m嚇2蝦=48遺萬元；輔大門商至邕武路道路疲50m柔,宴估價：艘50m技×臟8m聾=換400m止2稍×100仰元哥/m遙2策=4鏡萬元；小計御52娘萬元；錘（省11芒）主大門玲瓏迅塔（革“平物流基地基”標廣告塔）餐108m綁高，估價攀80壺萬元；錢（狼12啦）水電設施估暗價廚96飲萬元；勻（即13蠟）消防設施估奮價牽100睬萬元；閃（褲14是）綠化等，估區(qū)價嘆5項萬元；峽（坊15股）其它不可預綿見投入灌60聞萬元?；I綜上扯15移項合計，工程沉項目投資總額族3753削萬元；其中：甩第一期投入：刪2500寶萬元；第二期婚投入：本1253哥萬元。掘（洞三蘇）諸經(jīng)濟效益判分析宵1刮、活主要收益來源膽：停車場、倉梅庫、零擔專線浪門店、信息部丈、住宿、其它潑。斥2鐵、喚經(jīng)營收入預測棟（登1絡）絲2009魚年班（微下半年式）是經(jīng)營收入預測峰：柴收入項目奮單價怎數(shù)量脈滿租率監(jiān)月收入需(葬元筐)府年收入（元）攜停車費疲平均渣25隸元皂/叔天魚1800召個善40%位540000讓324000踢0銷倉庫租金慎每月夾12頑元嬌/m生2夾12000m六2宿50%孫72000別432000貝零擔專線門店何租金康每月貪25猴元若/m步2劫12000m膏2庸60%駱180000董108000菊0頓信息大廳租金散每月鋼20玩元房/m俊500m伯2匯10000熊60000紫信息主樓一二刊樓租金暗每月均價陷1000凳元熔/兵間欄74碰間閱90%悔66600外399600腫信息主樓三樓與租金叢每月均價上400懷元紗/套間獵37蘋間例60%里8880廟53280葛信息付樓租金帖每月均價素700翅元銜/顛間械40秒間抹90因%醒26600甚159600微轉(zhuǎn)租維修場地厲租金飲每月呼5尺元允/m赴2堵10000少m酷2辱50000車300000得餐廳轉(zhuǎn)包租金告每月鐘10000齊元注10000摟60000找汽車旅館收入飄每天薄6優(yōu)0想元誦/萄間遲80弟間冊90%膛1296則00著7776槽00怪廣告塔收入劣10000兩60000券合計條1瓦1036珠80犯6巖62幸2冊0和80睬尚有亦其他收入忙（如當場站內(nèi)重要區(qū)暖域的廣告牌位欲租金綿、車輛出入收絞費茶、水電費收入吩等）未計入諷。目（暫2頑）采2010肯年紋經(jīng)營收入預測翼：爸收入項目萄單價零數(shù)量朋滿租率貨月收入燦(勵元跪)匯年收入（元）序停車費記平均省25獵元壇/濱天孔1800摟個劉70%越945000猛567000世0滾倉庫租金萌每月叫12騾元耽/m借2謙1儉2000m貨2轎80%抖115200信691200翅零擔專線門店勸租金暮每月坊25慕元誠/m作2校1200逝0m描2百80%時240000弱144000木0令信息大廳租金愿每月縱20泉元鍛/m災500m繪2物10000嘩60000憂信息主樓一二軋樓租金跟每月均價墻1000墾元雅/挑間據(jù)74作間捧90%崇66600調(diào)399600緣信息主樓三樓錦租金周每月均價摸400蝶元蟲/昆間表37遷間咳80%析11840酷71040怕信息付樓租金能每月均價洗700魔元荒/致間夢4麥0容間訓90%米25200亞151200駛轉(zhuǎn)租維修場地覽租金拼每月攔6爽元煮/m釣2大10000青m統(tǒng)2找60000龍360000蟲餐廳轉(zhuǎn)包租金累每月僵15000向元謹15000拒90000似汽車旅館收入震每天的60前元暴/套間嗓80柏間臉90%丸129600待155520女0贈廣告塔收入握10000袖120000蒼合計送162844預0倘195412骨80欣二期工程鑰經(jīng)營收入剝（逮2010魚年第四季度）濃：查收入項目鞭單價見數(shù)量攪滿租率欣月收入受(注元喚)塌年收入（元）乖二期信息付樓凳每月均價嘩700陳元題/甜間騾負40逐間憶90%怕96000玩288000循二期倉庫租金車每月筐12祖元貫/m曬2酷10000注m垮2缸80%毒25200護75600汪合計逮121200多363600紅注：二期工程逮只計均3桿個月，即掏10-12誼月。神尚有其他收入韻（如場站內(nèi)重押要區(qū)域的廣告拌牌位租金、車斃輛出入收費、焦水電費收入等厭）未計入。宗（亭3便）鵝2011淘年在經(jīng)營收入預測架收入項目決單價鍛數(shù)量潛滿租率固月收入木(目元趕)即年收入（元）末停車費斗平均右25焰元種/如天省1800痕個厲80%病108000附0恩129600飾00蒼倉庫租金歉每月慰12縮元爬/m輝2湊22000系m錯2刃90%腳237600午285120堤0叉零擔專線門店鷹租金步每月噴25楊元屬/m生2罵22320m奪2租90%恒502200析602640缺0樓信息大廳租金澡每月歲20遵元屠/m椅500m幼2瞞霉10000厭120000爹信息主樓一二配樓租金莖每月均價無1000思元仙/尼間趨74充間幻90%貝66600勸799200采信息主樓三樓移租金鴉每月均價網(wǎng)400裙元術/嚴間次37滲間裕90%枝13320戀159840左信息付樓租金鈴每月均價手700惡元納/擴間央80蹈間仁90%傻50400儉604800鞏轉(zhuǎn)租維修場地抓租金組每月吃6奴元繩/m眼2遲10000祝m搜2幅化60000桃720000蜻餐廳轉(zhuǎn)包租金臟每月飲15000撇元鈔馳霉15000滲180000虹汽車旅館牢收入劣每天宿70移元味/飛間伐160北90%飄302400痛362880井0愁廣告塔收入及增成10000忽120000具合計鴨悼裂234752可0腸281702直40壓若申各項妖滿租率羽提升皺為證100%猴，說則權從趣2011練年布起每綿月收入為閣260.38雀萬元，年收入柳為云3124.5毛6晌萬元。灌由此可知，劍2012堤年起至期滿每件年營業(yè)收入基筆本穩(wěn)定在坊3000艱萬元左右。夠3杯、悟經(jīng)營羅成本預測翁（見下表）丑（告1還）按方案一：韻單位：萬元號內(nèi)容寬2009欲年直2010朽年黨2011昌年旗2012渡年寇說明料固定資產(chǎn)投資管折舊探250沾375.3盲375.3秤按溝10夜年折舊覽租金到450葵600抄600輔800摧工資僵100死120殲140厭140就設管理及財務尸人員斥6燥人，經(jīng)理角1情人；計劃當?shù)赝抡衅缚?0桑名保安，紅5錢名清潔工偏電費尚有余額池水費痰有余額厭維護費用叼5改10茶10霜10踩網(wǎng)絡費用級1歪1樹1抽汽車旅館費用擦31.1矩62.2雷145.15扎145.15母汽車旅館費用盡按營業(yè)收入的行40%悼測算。殃稅金嚴37.8館124.2軋168.7刷180瀉按經(jīng)營收入總存額漏6%鬼計算際合計角623.9棕1167.4耀1440.1悼5擁1651.4顧5痛（悟2跡）按方案二：傳單位：萬元捕內(nèi)容宴2009饞年釘2010控年卷2011沖年赤2012淋年羊說明價租金兵450法600熟600奔800編工資逢100喚120像140墨140捎設管理及財務能人員宇6灘人，經(jīng)理誤1肆人；計劃當?shù)仞堈衅负?0宰名保安，心5份名清潔工辮電費煤有余額襖水費柄有余額鍬維護費用劍5脈10概10憂10痛網(wǎng)絡費用糟1蓬1連1畫汽車旅館費用掩31.1豬62.2指145.15鎮(zhèn)145.15議汽車旅館費用曲按營業(yè)收入的年40%弦測算。席稅金任37.8獄124.2仿168.7獻180俘按經(jīng)營收入總臟額炕6%旬計算姨合計宮623.9秧917.4呢1064.8各5脈1276.1蒸5鷹注：由于本方梯案是與炮租賃土地使用花權人粉合作開發(fā)和按膽股權分紅方案證，因此不計提拍固定資產(chǎn)折舊艇費。堵4喝、經(jīng)營堂利潤臣預測準（蜂1脊）且按方案一納（叉由踐公司自主經(jīng)營托）菊：蕉單位：萬元詳年份執(zhí)2009廁年緊2010粘年負2011西年屆2012階年渣物流場站經(jīng)營咸收入老630.5縮1990.4閃9堪2817閥3000罪物流場站經(jīng)營孟成本低623.9貧1167.4拳1續(xù)4撒40.15咸1651.4板5宵利潤披6.6貫823.09愛13拔76.85拐1行348.55律注：脫2012忌年以后年經(jīng)營溝成本相對固定聚為遭1瞇65含0砌萬元左右，營艷業(yè)收入相對穩(wěn)訴定在睜3000縮萬元左右。高按本方案測算幫2009-2除012歸年利潤合計勇3555.0揚9露萬元。請軟鑄肯掠凳租賃土地使用講權人耽戒死伶在租賃土地使用誘權人趣倉染踢杏霧年份恢2009熄年匹2010葉年獄2011沾年穗2012很年斷物流場站經(jīng)營玩收入閘630.5辛1990.4事9逆2817盈3000習物流場站經(jīng)營雄成本興623.9補917.4趴1064.8鳥5宵1276.1艷5廈場地租金增加聾利潤療450漫600鑄600粘800錫經(jīng)營所得利潤喇6.6怨1073.0啟9舟1752.1釘5掏1723.8泄5香利潤總額飛4