年山東煙臺某集團房地產(chǎn)項目專項市場報告

**企業(yè)集團煙臺項目專項市場研究報告**地產(chǎn)（中國）有限公司二零零六年七月目錄TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc141014413"第一部分：市場調(diào)查概述4HYPERLINK\l"_Toc141014414"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014415"第二節(jié)：市場調(diào)查目的5HYPERLINK\l"_Toc141014416"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014417"第二部分：煙臺市城市宏觀環(huán)境8HYPERLINK\l"_Toc141014418"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014419"第二節(jié)：城市經(jīng)濟10HYPERLINK\l"_Toc141014420"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014421"第四節(jié)：煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析17HYPERLINK\l"_Toc141014422"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014423"第六節(jié)：本部分小結21HYPERLINK\l"_Toc141014424"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014425"第一節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)市場概況24HYPERLINK\l"_Toc141014426"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014427"蠟第三節(jié)：煙臺忍市房地產(chǎn)發(fā)展扒趨勢朝34HYPERLINK\l"_Toc141014428"究錯誤！超級鏈凳接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014429"食第一節(jié)：主要金在售項目分析政39HYPERLINK\l"_Toc141014430"相錯誤！超級鏈售接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014431"愧第三節(jié)：萊山敏區(qū)房地產(chǎn)市場忌潛在供應量分莊析亭49HYPERLINK\l"_Toc141014432"聾錯誤！超級鏈握接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014433"賓第一節(jié)：煙臺覺商業(yè)調(diào)查坑52HYPERLINK\l"_Toc141014434"簽錯誤！超級鏈亮接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014435"遣第三節(jié)：典型縱商業(yè)項目調(diào)查膜72HYPERLINK\l"_Toc141014436"克錯誤！超級鏈饞接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014437"沒第六部分：萊趣山區(qū)人口、項麥目周邊環(huán)境及在地塊分析蓮88HYPERLINK\l"_Toc141014438"總錯誤！超級鏈父接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014439"逢第二節(jié)：天合衰城項目區(qū)域周婚邊環(huán)境及地塊炊分析書90HYPERLINK\l"_Toc141014440"陰錯誤！超級鏈通接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014441"腔第七部分：目者標消費者調(diào)研視98HYPERLINK\l"_Toc141014442"屬錯誤！超級鏈巖接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014443"宅第二節(jié)：商業(yè)步消費者調(diào)研踏102HYPERLINK\l"_Toc141014444"幅錯誤！超級鏈高接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014445"位第九部分：市風場調(diào)查重要結貿(mào)論及項目建議蹤112HYPERLINK\l"_Toc141014446"爬錯誤！超級鏈闖接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014447"技第二節(jié)：天合輕城項目建議巧錯誤！未定義秤書簽。HYPERLINK\l"_Toc141014448"偵錯誤！超級鏈幅接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc141014449"結束語116HYPERLINK\l"_Toc141014450"狠錯誤！超級鏈怨接引用無效。壓第一部分：市芳場調(diào)查概述流第一節(jié)：斯市場調(diào)查序言底*砍*向公司市場調(diào)查振小組吊于云6罩月徹8瓣日惹—糠—泄1保4魚日對煙臺市主臂要城區(qū)房地產(chǎn)督市場進行全面切調(diào)研，對主要鞋在售項目、競寧爭對手作深入耗調(diào)查，同時與冬消費者、媒體厚、業(yè)界人士、碑銷售人員等進辱行多方面溝通示，并與發(fā)展商弓交流了對項目奏的看法。瓦天合城項目規(guī)朗劃已定，即將島步入開發(fā)階段倡，只對二期戶自型微調(diào)及對小速區(qū)景觀進行建益議，目前主要知工作側重市場望營銷方面；而候埠嵐項目地形謎復雜且商業(yè)體樣量較大，如何充規(guī)避風險，確鏟保存兩個項目成功紋開發(fā)，毯我們必須面對反如下課題：抖一、煙臺市城慮市宏觀環(huán)境；讓二、煙臺市、路萊山區(qū)城市規(guī)治劃；欺三、煙臺市、勉萊山區(qū)房地產(chǎn)達市場現(xiàn)狀及發(fā)茫展趨勢（住宅閣、商業(yè)）；段四、煙臺市、霧萊山區(qū)商業(yè)網(wǎng)波點規(guī)劃；為五、市場主要撲在售項目調(diào)查單（住宅、商業(yè)孟）；箏六、競爭對手晴及市場潛在供謎應量分析；嗓七、煙臺市已席經(jīng)營的大型商炎業(yè)網(wǎng)點、超市著、百貨等調(diào)查拍；射八、萊山區(qū)人調(diào)群分析；市九、項目區(qū)域泊環(huán)境及地塊調(diào)過研；惕十、主要目標伯消費者調(diào)查；洋十一、媒體調(diào)哪查。廁本調(diào)查報告旨稀在圍繞但不限陵于上述問題展換開，通過對數(shù)捷據(jù)、資料的整裂理、分析，得堂出市場調(diào)查重兆要結論，從而鞠提出對項目發(fā)呈展有建設性的栽建議。吳第二節(jié)：市場寇調(diào)查目的田本次對煙臺市件、萊山區(qū)進行勤房地產(chǎn)市場專黎項調(diào)查，最終貧目的是在充分賓搜集、了解煙彎臺市、萊山區(qū)沿房地產(chǎn)市場有獵關數(shù)據(jù)的基礎擁上，從動態(tài)角滾度分析煙臺市項及萊山區(qū)房地籍產(chǎn)市場現(xiàn)狀及葛發(fā)展趨勢，從儲而論定項目在碧本區(qū)域的發(fā)展銀及潛在機會，編為項目進行市嘩場定位、產(chǎn)品感力提升提供有永效支持，并為親項目制定合理園的產(chǎn)品力提升熊和營銷策略。麥為此，我司組弦成了專業(yè)調(diào)研寬小組對煙臺市腔及萊山區(qū)進行高細致而深入的鄰市場調(diào)研工作廟，通過對相關蹦調(diào)查數(shù)據(jù)及資傻料的收集整理毀，進行了多次描深度討論與專陜業(yè)分析，最終共形成本報告，牢力求對煙臺市殊與萊山區(qū)的房子地產(chǎn)市場做到液深刻、精確的百認識，為貴司丈項目開發(fā)運作文提供有效的指舅導建議。位第三節(jié)：市場創(chuàng)調(diào)查方法一、資料搜集忠（一）發(fā)展商躲協(xié)助提供笛主要內(nèi)容包括胃項目所在地塊等特點、項目遠塊景規(guī)劃及當?shù)胤庹块T相關兄信息及統(tǒng)計數(shù)叼據(jù)，包括房地閑產(chǎn)開發(fā)量、成垂交量、成交價推格、政府未來社規(guī)劃藍圖、地皂塊所在區(qū)域的隙規(guī)劃狀況。醬（二）文獻資遵料及網(wǎng)絡搜集型搜集有關煙臺坑市及萊山區(qū)宏門觀經(jīng)濟、城市睡規(guī)劃及房地產(chǎn)賤市場發(fā)展狀況把等有關資料。房二、實地走訪裙調(diào)查甚主要針對在售喂項目、競爭對頓手、市中心可尖參考項目、區(qū)績域環(huán)境、項目缺地塊進行調(diào)查譯，通過市場調(diào)宿查小組人員走濫訪獲取第一手期市場資料。在矛對項目區(qū)域周暫邊競爭項目、笛可參考性項目跳的調(diào)查中，通竟過市場調(diào)查小收組事先設定的達問題，以購房惕者身份向銷售備人員獲取資料刑。三、深度訪談需（一）與發(fā)展賞商領導、主管橋及市場部人員提座談沖由登*大*蠟公司市場調(diào)查課小組就預先準聽備的問題與發(fā)尿展商領導、主盤管及市場部人如員進行深度訪超談，初步了解攤項目情況。傾（二）與目標宏消費者座談跟采用訪談形式鼻，就目標人群邁的消費心態(tài)、扔生活習慣等方譜面進行雙向溝呼通、交流，提夫純出對項目的脈深度認識和理耕解，為確定項軟目目標消費群躲提供可參考依曲據(jù)。脊（三）與房地拿產(chǎn)同行、業(yè)內(nèi)睛人士、銷售人出員進行座談宣采用面談形式宗，就煙臺市、朱萊山區(qū)房地產(chǎn)濃市場情況及目練前市場認識進序行深度面談，道為項目的發(fā)展曉提供參考依據(jù)洋，同時也為項燭目的推廣提供變策略參考。塌（四）拜訪媒巷體行業(yè)人士荒通過拜訪媒體躍行業(yè)的專業(yè)人嚼士，深入了解塵煙臺市、萊山拔區(qū)房地產(chǎn)市場考現(xiàn)狀、趨勢及群樓盤推廣情況糧。駱第二部分：煙但臺市城市宏觀舅環(huán)境敵本章通過對煙弟臺市城市概況片、經(jīng)濟發(fā)展、往居民生活及城興市規(guī)劃等宏觀疏層面的闡述與角分析、預測，頌把握煙臺房地雁產(chǎn)市場所處的辨宏觀環(huán)境及未駐來發(fā)展趨勢。涼第一節(jié)：城市奸概況要點概述：查優(yōu)越的區(qū)位和碑交通優(yōu)勢使煙確臺市具備良好萍的發(fā)展?jié)摿?；撇從城區(qū)面積與咱人口規(guī)模看，瓜煙臺市已屬于泳山東省大城市筑行列；劈煙臺市風景秀結麗，旅游資源鎖豐富，是適宜豆人類居住、旅負游的海濱城市禾。一、地理位置判煙臺市地處山撈東半島中部，瀉東連威海，西華接濰坊，西南芹與青島毗鄰，雞北瀕渤海、黃皂海，與遼東半賠島對峙，并與種大連、韓國、攝日本隔海相望行，贈是國家重點開魚發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)勝濟圈中的重要燈城市和中國最愿具競爭力的城暗市之一。后全市海岸線曲趴長離702.吩5壓公里，海島曲味長途206.6罵2啦公里。閣二、行政區(qū)劃目及面積潑煙臺市轄芝罘嗓、福山、牟平箭、萊山、開發(fā)旅區(qū)意5塊個行政區(qū)及長屯島縣，代管龍神口、萊陽、萊談州、蓬萊、招淋遠、棲霞、海筆陽竭7垃個縣級市。全剃市設腰鎮(zhèn)親9皇4抽個，街道辦事碰處蘭4墾8流個，例鄉(xiāng)熔6類個，居委祥會鵝46汁7包個，村委托會須631均5沃個，自然鴉村備688筆0腹個。季煙臺市最大橫天距緒21尿4偵公里，最大縱白距致13頸0誕公里，土地面務積筋13745.慈9決5背平方公里，其泛中市區(qū)面悄積乞2643.6王0景平方公里。三、城市人口嚇年份淘城市人口背增長率倡200漫3香年（萬人）發(fā)170.83聚——豪200妨4歐年（萬人）型174.34壤2.42現(xiàn)%昏200逼5劫年（萬人）持176.26仗1.10雷%屋200年5破年倦末煙臺市戶籍頁數(shù)舞為悔225.0胡3布萬戶，人口戴為異647.7灣8獨萬人，人口比槳去年增唱長文0.115批%宰，其中非農(nóng)業(yè)藍人電口慣296.8助1重萬人，煙臺市默區(qū)人口達辭到擱176.2核6丙萬人，嬌城市人口持續(xù)蕩增長，但速度綢逐漸放緩峰。尚從城市人口規(guī)塵?？?，煙臺市想已位于山東省領大城市行列。誰四、城市交通潤便捷紙煙臺市具有良訊好的陸、海、蔽空全方位交通渡優(yōu)勢，為城市煎經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造爐良好條件。貪陸：你煙臺市擁有多疾條高速公路、賓國道、鐵路貫憐穿全境饑，彼200落5泡年末全市公路疫通車里留程芳6561.子3攏公里，其中一鵝級公路通車里外程趙634.牢3臥公里，高速公腎路通車里近程挑368.折9幣公里。濤海：梳煙臺沿策海標1臺0爆處港口中吸有天5者處是國家一類灰開放口岸，擁島有良好的深水等港口優(yōu)勢。其見中煙臺港是山哈東半島三大樞制紐港口之一，召是煙臺作為全假國重要港口城偶市的標志，是寇中國北方重要倚的對外貿(mào)易樞戰(zhàn)紐港，抵與鴨7劃0爬多個國家和地趨區(qū)胡的怪10句0械多個港口直接棗通航。招空：鍛航空業(yè)快速發(fā)浙展柱，役200布5例年紀煙臺空港已與記國內(nèi)帶外蚊4齊8乏個城市開通航穗線，國際航悔線允5悟條，每周航灘班自2障2誠個，亦200線5蘋年共執(zhí)行航贏線蜂6呆1害條，平均每周鍬有允14影3沫個航班。案五、優(yōu)越的地刊理位置造就煙陶臺成為優(yōu)秀旅群游城市曠煙臺市北、西跳北部瀕臨渤海藝，東北和南部熟臨黃海，有大遣小基巖島襲嶼欺6北3粒個，海岸與海伍島交相輝映，作海光山色秀麗戲，適宜人類居私住，煙臺市轄皇區(qū)內(nèi)自然、人芒文景觀豐富，頓是游覽避暑勝寺地。全市旅游習資源按點、區(qū)壩、帶科學組合蹤為貼“亡三區(qū)十景一條去帶，四城五園煎六條掏線絨”母，如：蓬萊風桌景旅游區(qū)、炮役臺山公園、芝毅罘島海濱美食來城等，吸引來饑自世界各地游杏客前往旅游觀怨光和定居攝。食200域5爛年租年共接待海內(nèi)傘外游沃客偶1454.5飄6須萬人次，其中黑，國際游嘗客煩18.5裝1景萬人次，國內(nèi)計游述客足1436.0幕5定萬人次。您煙臺已成為名句符其實斧的啦“復中國優(yōu)秀旅游缸城督市雙”噴。菜羊第二節(jié)：城市麥經(jīng)濟要點概述：踢煙臺市經(jīng)濟發(fā)茂展強勁并持續(xù)杏快速增長滴，珍200纏4廈年煙臺仗市累GD她P輩總量已超過濟使南，僅次于青巾島，居山東省隱第二位；齒三產(chǎn)比例更趨徑合理，進一步另奠定煙臺市沿注海工業(yè)城市的殊地位；窗財政實力與稅牙收進一步加強禿；守固定資產(chǎn)與房劫地產(chǎn)投資進一叮步加大；睛城市基礎配套您設施不斷完善排，給房地產(chǎn)發(fā)話展提供良好的番城市環(huán)境。夕一、國內(nèi)生產(chǎn)查總值與人握均床GD博P訪持續(xù)快速增長漸煙臺市是國家指首批沿海開放謙城市之一，賭是盤2虜1寶世紀中國重點全開發(fā)的環(huán)渤海賞經(jīng)濟圈內(nèi)的重管要生長點，近鋪幾年經(jīng)濟持續(xù)慚高速發(fā)展。慢（一）煙臺盈市判GDP管（資料來源：酷《煙臺市肉國民經(jīng)濟和社飄會發(fā)展統(tǒng)計公意報》便）膏“仿十廢五通”的期間，態(tài)煙臺市屈經(jīng)濟持續(xù)高速咐增長卸。借200丘5綁年故GD冶P宴達真到保2012.4怠6瞎億元，企高于全省和全助國首批十四個午沿海開放城市功平均增幅泊，憂在全國各大中徑城市國內(nèi)生產(chǎn)哨總值排名中列曲居前位。披（二）與山東照省其他經(jīng)濟發(fā)票達城市比較另（資料來源：覺當?shù)卣块T健統(tǒng)計公報）煎從上表可以看匙出，呀200像5腰年煙臺戀市雖GD責P頃總量頸與山東其他發(fā)俊達城市相比，誤僅次于青島，歡居山東省第二恩位。它200群6勺年第一季笑度才GD秀P盤總量頑為參489.1洋3榆億元，總量居析全省第二，經(jīng)仇濟發(fā)展速度進悟一步加快。頌（三）人補均祖GDP繳——弊GDP沒煙臺市戀381超0抽（美元）智全葡擴捕國惱170姥0六（美元）便（資料來源：墨政府統(tǒng)計公報熄）頁200恭5愧年煙臺市人弄均沒GDP308醉9你9枕元，按美元對端人民幣匯率比違為挺8.11:悼1躲來算客為播381錫0疫美元，民而叫200耐5恰全國年人浪均島GD谷P檢為駕170缸0柄美元，煙臺市輩人錫均負GD岔P取是全國計的縫2.2且4引倍。體根據(jù)世界銀親行梯199線9卸年的劃分標準此：低收入國家津為那76茶0播美元以下，下膝中等收入國家就為晉760-30殺3敗0有美元，上中等亦收入國家邀為嫂3031-9瑞36仿0隨美元，高收入腥國家港為癥936責1污美元以上。按餅這個標準，喂煙臺市的人遮均探GD利P余已達到上中等洗收入國家水平這。溫二、三產(chǎn)業(yè)比搞例更趨合理，懲各產(chǎn)業(yè)總值增膏長速度迅速撓（資料來源：立《煙臺冬市桂200爪4欣、鋤200經(jīng)5堂年國民經(jīng)濟和歷社會發(fā)展統(tǒng)計曲公報聰》）奪經(jīng)過不斷調(diào)整麥，痛200介5雕年煙臺市第一鉗產(chǎn)業(yè)比例有所咽下降，第二產(chǎn)粒業(yè)比例增長牢近城7霉個百分點，第奶二產(chǎn)業(yè)比例的搜提高更掙進一步奠定煙家臺市沿海工業(yè)桿城市的地位。涌第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)烏增加舉值皆193.4斥8艷億元，比上年爬增辯長曲5.6驚%吹；第二產(chǎn)業(yè)實揪現(xiàn)增加兵值輔1228.4春3甩億元，比上年督增灘長根21.3豐%團；第三產(chǎn)業(yè)實殃現(xiàn)增加柜值穗590.5克5劣億元，比上年蹦增牙長杠14.4促%和。本第三產(chǎn)業(yè)比例零的優(yōu)化、合理只及各產(chǎn)業(yè)總值通不斷增加，煙時臺市必將進入曬一個新的發(fā)展鐵階段。柿三、財政實力線增強，生全市稅收進一革步增加型（資料來源：載《煙臺奇市突200獄4敵、慨200野5詢年國民經(jīng)濟和鍋社會發(fā)展統(tǒng)計料公報奏》）區(qū)200蒜5我年幕，稻煙臺市與地方旬財政收入大幅信度提升，實力現(xiàn)進一步增強。輝全市境內(nèi)財政臥總收入達爺?shù)胶?93.購5芬億元，實現(xiàn)地逼方財政收芬入奇87.0隸4惱億元，分別鵝在灶200揮4綢年的基礎上增丹加姓24.8浩%崗、腎36.0倡%舅。午在城市經(jīng)濟強王勁發(fā)展的同時視，全市稅收進筍一步增加，減200訂5昌年達價到毛189.1紐7狹億元?；潘摹⒐潭ㄙY產(chǎn)回投資與房地產(chǎn)及投資進一步加誰大敵（一）煙臺市詠固定資產(chǎn)投資嚷與房地產(chǎn)投資谷額斥（資料來源：莊煙臺市歷年政判府部分統(tǒng)計公然報）辟200朗5向年煙臺市全年葵全社會完成固陷定資產(chǎn)投有資桿1460.3撞8租億元，斗占雜GD贏P伶總額皇的貸72.57欺%誕，遠遠超過國嫌家遇的趕48.6營%目平均水平，填固定資產(chǎn)投資陳繼續(xù)保持健康令、穩(wěn)定的增長匆態(tài)勢刻。弦全年房地產(chǎn)開余發(fā)投想資蘇109.8弱8揪億元，項比版200族4趨年增臥長貨15.5%套%維，盯房地產(chǎn)開發(fā)投繭資力度加大彩，其中住宅投洋資罩80.1寄3你億元，增未長效15.1投%范，占整個房地混產(chǎn)開發(fā)投資比的畜72.9保%篇。邪（二）與山東環(huán)發(fā)達城市比較減（資料來源：多各城市政府部守門統(tǒng)計公報）通從固定資產(chǎn)投暗資額看，煙臺網(wǎng)市已位居山東丙省前列；想（資料來源：凍各城市政府部挺門統(tǒng)計公報）興從房地產(chǎn)投資誓額與觸占朝GD抖P北比重看，煙臺色市次于青島和該濟南，這說明腳房地產(chǎn)仍有一異定發(fā)展空間。抵五、進出口總雄額迅速加大田200川5致年，煙臺市實頓現(xiàn)進出口總叉額兼114.室8辟億美元，進出示口貿(mào)易迅速加辣大，進一步融遭入世界經(jīng)濟貿(mào)像易體系。其中付出彼口攀64.8詠3蘿億美元，增秩長鞋44.2涼%例；進昂口閃49.9厲7低億美元，增級長揚42.8報%夾。小結：賤近幾年，煙臺鋒市經(jīng)濟發(fā)展迅葡速，三產(chǎn)比例架日趨合理看，磁200臥5恩年國內(nèi)生產(chǎn)總秧值已位于山東聰省和全國前列撞，經(jīng)濟實力的盆增強促使固定見資產(chǎn)投資和房碰地產(chǎn)投資持續(xù)叔加大，為房地耳產(chǎn)的發(fā)展提供怨穩(wěn)定的經(jīng)濟基佩礎。蒼第三節(jié)：居民符生活要點概述：龜居民收入與支云出都有一定幅賭度提升，消費鬧能力增強；州社會消費品零蟻售總額增長幅教度較大，市場極交易繁榮，居但民購買力比較塘旺盛；嚷城鎮(zhèn)居民人均飲住房面積相對瓜較少，房地產(chǎn)貴市場還有較大祥的需求空間；抱居民存款繼續(xù)猾增長，伴市場消費需求禽未充分釋放朽。貞一、居民收入駐與支出均有提鋼升扛經(jīng)濟指標類型腰2003破200表4疲年賣200柿5僑年佳城鎮(zhèn)竭居民秋人均可支配收箭入（元）圖9785毒10803逐12452貧人均消費支出炮（元）晴7479痰8054禽9035功居住消費支出艇比重報6.48%相6.22%吸6.37%彩恩格爾系數(shù)阻——匠37.3鞭%丹。津37.2%帳農(nóng)村欣居民異人均純收入（濾元）寫4120速4660省5347刊人均生活支出遺（元）注——滲2809積3138坡居住消費支出螺比重就10.97%單7.54%孫7.57%籃恩格爾系數(shù)頓2494變39.95%尸39.29%嚇（資料來源：烈煙臺市政府部青門統(tǒng)計公報、迎年鑒）旅200男5場年，城鎮(zhèn)、農(nóng)撐村綢居民戰(zhàn)收入與支出臘比鑄200鉆4重年均有較大幅搖度提升卸，居住消費支捆出占消費支出堆的比例較小且棋浮動不大，可錯以看出住房支記出并未給居民擾帶來較大經(jīng)濟雹負擔瞧。定杠恩格爾系數(shù)在濾一定程度上衡蓋量可以一個國誓家和地區(qū)人民籠生活水平的狀什況。根據(jù)聯(lián)合卸國糧農(nóng)組織提某出的標準，恩調(diào)格爾系數(shù)聚在綁59鍬%追以上為貧困歐，守50-59抬%爬為溫飽膛，扇40-50親%折為小康揭，遵30-40唐%孟為富裕，低殊于驢30慮%怠為最富裕。目蹄前煙臺市城鎮(zhèn)犧、農(nóng)村恩格爾爽系數(shù)均焦在皮3位0蹤—懼40窄%潛之內(nèi)，說明斷煙臺居民已步狗入富裕行列，窄消費能力逐漸語增強，對住房踩面積和居住質姑量的需求也隨秒之增強。擴二、社會消費螺品零售總額增種長幅度較大償200減3任年妄200讀4勾年術200碎5殺年豆366.1些1沿億元對516.4累3劑億元骨599.5盯8鴉億元炸（資料來源：周煙臺市歷年政裂府部門統(tǒng)計公幕報）議200訊5妖年煙臺市社會副消費品零售總畢額接韻近租60遭0超億，肅在忘200才4卡年的基礎上增睛長挑16.1聯(lián)%糠，這表明確消費品市場交功易繁榮，居民欠購買力比較旺精盛。恒三去、濱200饒5置年城市居民人猶均住房面積蔑城市居民人均翠現(xiàn)房面積瓣煙臺市性18.67普㎡石山東省殲21.9標㎡過全國拘26拆㎡宣（資料來源：洽政府部門統(tǒng)計悉公報、網(wǎng)站）冷從上表可以看哪出價，鞠200他5錘年煙臺市城市武居民人均住房壓面積揀為胳18.67m銅2膝，與山東省平傾均水平尚有一下定距離，和全痰國相比差距更鍛大，一方面說煮明煙臺市房地塘產(chǎn)市場發(fā)展相茫對緩慢，另一波方面也預示著宵煙臺賽房地產(chǎn)市場還夏有很大的需求討空間。請四、銀行存款詳繼續(xù)增加底200滅3訓年他200聞4清年光200產(chǎn)5料年際1296.5泄8擋億元于1463.5鷹5腐億元辱1683.2的0府億元裳（資料來源：鼠煙臺市歷年政嬌府部門統(tǒng)計公肌報、年鑒）撒200勇5擋年，煙臺市居謠民存款額達扭到漂1683.2株0愁億元。這一方全面說明驅居民收入不斷選提高穴，另一方面也性說明煙臺市民攪投資渠道少，稈市場消費需求毛未充分釋放延，而房地產(chǎn)作食為一項重要投讓資并未被當?shù)貒W居民充分利用萍，如加以引導煌，消費者可能洋將存款轉向房松地產(chǎn)市場，用停作投資或自用勵。小結：術煙臺市城鎮(zhèn)居服民人均可支配筆收入持續(xù)增加為標志著城鎮(zhèn)居假民收入進入快短速增長階段。扎而收入的持續(xù)慌增加促使家庭漫支出逐步轉向筋享受型和發(fā)展駕型，進而為房辛地產(chǎn)快速發(fā)展悶在消費力層面浪上形成強有力寸的拉動；大量簽閑散資金苦于局無合適的投資辛渠道，如加以情科學的投資引步導，必定能吸宵引部分客戶投寫資房產(chǎn)。味第四節(jié)：煙臺鮮市城市規(guī)劃及多各區(qū)功能分析要點概述：意煙臺市城市向蛾東西兩翼拓展之，在城市規(guī)劃擦大局的指引下陸，萊山區(qū)具有展更強勁的發(fā)展大潛力。核一、震城市建設辯現(xiàn)狀紙近幾年，煙臺貼市內(nèi)加快城市化可勇持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略翠。服200托5宗年，城市對舊摘居民區(qū)環(huán)境綜婆合整治扎實推撞進：對市腎區(qū)罩1扶4釋個社區(qū)隆、喜7.罰1旋平方公里范圍罪進行了全方位婚、立體化綜合碗整治，城市形舒象大大提升。勇200悉6涉年是煙臺市城趴市建設主要包偷括賢“奉六路、四片、俱三廠、兩臣場抹”裙共勿計伍3已0虎多項重點工程槐，總投資薦達脹7沾4站億元，年度投鄉(xiāng)資超真過膠5凍1飼億元。二、城市規(guī)劃逮（一）城市發(fā)眠展戰(zhàn)略部署原丙則屋1府、壯大中心城牛市，發(fā)展八大食組團矛加強城市基礎懼設施建設和環(huán)塞境綜合整治，禮壯大中心城市哭，加快五區(qū)融圖合，膨脹中心架區(qū)規(guī)模和實力柜。丙充分發(fā)揮資源應和區(qū)位優(yōu)勢，制繼續(xù)按照城市禍總體規(guī)劃，拓館展東西兩翼，頓貫通南北山海怎，發(fā)展八大組艱團，形成組團魯式濱海城市格宗局。逐2在、膨脹發(fā)展萊斜山區(qū)、完善提滴高芝罘區(qū)、壯等大開發(fā)區(qū)恩膨脹發(fā)展萊山域區(qū)，完善提高賭芝罘區(qū)，加快殃建設福山現(xiàn)代治化工業(yè)城區(qū)，錫強化牟平綜合酒發(fā)展區(qū)，壯大仇煙臺經(jīng)濟技術鞋開發(fā)區(qū)，完善藝城市功能，規(guī)嫌范城市管理，般提升城市形象遭。步（二）規(guī)劃年教限兇自煎200滴3孫—督202花0運年。權（三）價城市規(guī)模盡規(guī)劃煙臺中心首城去區(qū)校201想0長年城市人口規(guī)堆模肉為風17賞0云萬人，城市建也設用地縮為替20平0喉平方公里置。戲202膨0某年城市人口規(guī)德模歡為蠻23柱0卻萬人，城市建奏設用地趴為村25攏5蠻平方公里。睛（四）救規(guī)劃范圍效萊山機場東西虹方向以北至海邀濱，東到牟平千沁水河和養(yǎng)馬江島，西至福山掙區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬色萊市大季家鎮(zhèn)剩，總面貍積防47葬0砍平方公里。位（五）具體規(guī)豆劃負1考、山海結合，扔組成煙臺濱海斬組團式大城市乞的空間結構余以芝罘濱海地千帶為中心，以層煙威、煙青、兔煙福一級干線涼公路為軸線，捐拓展東西兩翼玻，貫通南北山費海，形成山聳似城中，城隨山惹轉，海圍城繞槍，城島相映，死融山、城、海尤島與一體的城醉市格局。子2曾、以天然河流促、山體和永久配性綠帶分隔，近組成濱海組團傘式大城市的空堵間結構，八大孟組團及自然隔蝕離帶分布如下恥：法劃分為芝罘、三福山、開發(fā)區(qū)醫(yī)、黃務、萊山擺、初家、牟平葬、八角八個組按團。，建設各急組團自然隔離捆帶，有機聯(lián)系牌；漠辛安河、魚鳥冤河之間綠化帶株，分隔牟平與懼初家組團；岱悄王山、歸岱山例，分隔初家與豎芝罘組團；岱絹王山南麓山脈倒，分隔初家與祝黃務組團；外愚夾河分隔黃務粘與萊山組團；伸夾河及其沿河牽綠帶芝罘與福屆山、開發(fā)區(qū)組垮團：黃金河、招柳林河之間綠?；瘞?，分隔開淘發(fā)區(qū)與八角組開團。胡（六）城市性格質與各區(qū)功能蒜定位音1吉、城市性質定防位魚煙臺市城市性炎質是以高新技偷術產(chǎn)業(yè)、商業(yè)家、旅游為主導汁的現(xiàn)代化、國浩際性港口城市紅。施2蹈、各區(qū)功能定韻位俱區(qū)域嶄功能地位歉芝罘區(qū)矩商業(yè)、居住中影心海福山區(qū)思工業(yè)中心鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)擔外向型、現(xiàn)代英化工業(yè)中心拳萊山區(qū)勾行政、居住、陜文化、教育中監(jiān)心疏牟平區(qū)德休閑、娛樂、竊度假中心小結：放隨著城市基礎灶設施、配套不拿斷完善、城市緣規(guī)模不斷擴大萬、懸功能進一步增每強，瞧房地產(chǎn)必將進湯入新的發(fā)展階竟段。畢第五節(jié)：萊山蘭區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃邪及發(fā)展一、城市現(xiàn)狀均萊山區(qū)地形呈酸狹長型，區(qū)域馳擁有兩條主干旅道，即濱海路宋和觀海路，觀型海路的延伸路既段為迎春路，蘭是目前萊山區(qū)振主要城市干道腸。整個區(qū)域擁不有很好的海景雄資源優(yōu)勢。態(tài)2溝0渡世甚紀餓9武0貿(mào)年代以前的萊市山區(qū)人煙稀少爸，經(jīng)濟落后盤，暮2善0盜世肆紀設9潑0緊年代后進入快絕速發(fā)展期。蠟自肆200炭0棵年市政府搬遷蒼，萊山區(qū)已逐尖漸成為朱煙臺市行政、旦居住、文化、偉教育篩中心。緣由于萊山區(qū)建解區(qū)時間較短，手政府對該區(qū)域功的規(guī)劃要求起壁點高，力求把斥萊山區(qū)建設成桿煙臺城市展示既面。戚在政府高起點墻規(guī)劃及優(yōu)越的乓居住環(huán)境等眾陶多因素共同影牽響下，萊山區(qū)碌發(fā)展?jié)摿薮髴n，俱備受開發(fā)商與昌購房者的關注創(chuàng)，已成為煙臺貞市房地產(chǎn)開發(fā)哄熱土搜。厚二、城市規(guī)劃堂及未來發(fā)展咳（一）城市定獵位及規(guī)劃原則堤根據(jù)煙臺絮市烤“征十一五規(guī)驗劃散”會，按萊山區(qū)將被定殼位咬于五“除行政、文教科摟研、高新技術昆功能膛區(qū)虧”改組團。侄規(guī)劃依托高校潔云集的大學城荷為背景，將城普建工程穿插其俯中，既提升了精城區(qū)文化內(nèi)涵掛，又以高?？泼奂纪苿赢a(chǎn)業(yè)建驅設，實現(xiàn)城懸建挖“褲雙局贏幼”渾。侮（二）具體規(guī)凱劃破1弊、萊山區(qū)中心灑城區(qū)棉萊山行政中心尖位于體育公園毀西側，北接煙毛臺大學和工商誼學院，由區(qū)政授府辦公樓、行酸政審批中心樓蘇為規(guī)劃軸線主渴體，沿東西兩堤翼建筑高度由勢低到高逐漸變山化。腦以濱海路為背膀景、在煙臺大療學、工商學院店、濱州醫(yī)學院帥和中國農(nóng)業(yè)大席學等高校環(huán)繞獨下，萊山行政膏中心、世貿(mào)中蹤心和體育公園訓等建設讓未來望萊山中心區(qū)充桶滿了現(xiàn)代、文鉛化氣息。填2禾、觀海路、迎悲春大街大道區(qū)絞域規(guī)劃富沿觀海路和迎介春大街建筑高秩低錯落，形成急富有節(jié)奏的空燦間序列。東側豐緊鄰體育公園盞建設煙臺新城泊市中心標宵志記——飄—揪世貿(mào)中心，南新臨煙大三期、戀三?？萍紙@和冶濱州醫(yī)學院，泡直面黃海和鳳娃凰山，輔以濱蛙海路、觀海路禮和銀海路三條者交通干道，交寨通便利。世貿(mào)哥中心規(guī)劃５星站級酒店一座，攀超高層寫字樓崖和高級住宅公故寓２樓，并擬蠢建煙臺會展中叮心和商業(yè)娛樂耍設施。芝3冤、中心居住區(qū)買規(guī)劃餅為避免萊山區(qū)尺現(xiàn)論有辨“富狹賞長族”社地貌造成的人嚼口密集度不高蹈，并疏散芝罘送區(qū)過高的人口憤密度，萊山區(qū)炕中部將規(guī)劃建乘設一處占也地親602.句7常公頃的中心居漠住區(qū)，預計容茂納人口８萬，光從而實現(xiàn)對區(qū)鋪域內(nèi)的商業(yè)輻損射和拉動消費焦，尤其是大學致城。兆第六節(jié)：本部辨分小結串三產(chǎn)比例日趨鄙合理，投資、耕消費、出口三看大需求全方位蝦拉動煙臺市經(jīng)滋濟持續(xù)快速增章長，促使固定紅資產(chǎn)投資和房糖地產(chǎn)投資進一涂步加大、居民竟收入水平不斷情提高，進一步柴奠定了房地產(chǎn)金發(fā)展的經(jīng)濟基收礎。跪在城市化進程殃加快、城市規(guī)冠模擴大等諸種公因素共同作用愛下，而萊山區(qū)辮房地產(chǎn)正處于某快速上升時期傾。如此，整個蹤煙臺市及萊山狐區(qū)房地產(chǎn)必將邁迎來新的發(fā)展廣契機。外來投資進一步加大外來投資進一步加大居民消費能力提高進出口貿(mào)易迅速擴大經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展居民收入增加，購買力強房地產(chǎn)投資進一步加大城市規(guī)模進一步擴大城市化進程速度加快對住房要求增加為房地產(chǎn)市場繁榮創(chuàng)造良好環(huán)境外來人口繼續(xù)增加哀第三部分：煙途臺市房地產(chǎn)市值場概況及發(fā)展沒趨勢蝴本章試圖通過辛對煙臺市及主攪要城區(qū)房地產(chǎn)皇市場現(xiàn)狀及未頂來走勢等分析輛，了解房地產(chǎn)華的過去，把握向現(xiàn)狀并預測未憂來。暫第一節(jié)：煙臺餓市房地產(chǎn)市場屈概況要點概述：勾近幾年煙臺市顏房地產(chǎn)各項指破標總量穩(wěn)步上裳揚，市場交易各比較活躍，鋤總體疫運行豈態(tài)勢良好；退二手房交易與謊租賃市場處于運快速成長階段停，雖不成熟，呢但為住宅投資壘打下良好基礎課；肚商品房價格持纖續(xù)上揚；司商業(yè)地產(chǎn)總體索供應量較大，萄市場逐漸接近董飽和；朵外地消費者購券房比例較高，拉成為房地產(chǎn)市興場一個重要消抽費力量；記市場物業(yè)檔次知、價格差異化怨較大，整體銷鼻售情況不錯；究市場整體開發(fā)望及營銷水平不煉一，隨著品牌胃企業(yè)的進入，陰開發(fā)理念逐步傲提高尋；霸損目前整個房地酒產(chǎn)市場有樣板救展示單位的樓踏盤較少。莖土地交易面積踢總建筑面積借249.跨5重萬平方米外420.汽9豎萬平方米一、土地供應鑄（資料來源：毫煙臺市土地局編網(wǎng)站信息）磨200殃5豐年煙臺市共掛況牌（拍賣）出夕讓土地面辟積全249.絨5柔萬平方米，總培建筑面故積扇420.悼9攪萬平方米，土嘩地供應量充足蘋。除了住宅用港地外，商業(yè)用捧地增幅不減，兇酒店和寫字樓毫用地則比重加次大，這兩者比及例接近土地供振用總量醉的撈30牲%趙。津二、熄房地產(chǎn)市場顫各項指標逐步禽上揚斤——幻200積4渾年驗200怖5憤年遞房地產(chǎn)開發(fā)完且成投資服5秤2獄億元漸85.格7朱億元伴施工面積撥81騎5侵萬平方米衛(wèi)105誤0洋萬平方米尚竣工面積匹39魚5相萬平方米矮50政0課萬平方米籠銷售面積燭40旱0土萬平方米臺44拼0蒜萬平方米碰住宅銷售面積囑——潮39障9段萬平方米處（資料來源：跑煙臺市統(tǒng)計局給網(wǎng)站、忠煙臺市建設信域息網(wǎng)黎、音山東省招遠市棟信息網(wǎng)絡中心削）昂（一瓦）蘭200豪5快年雖房地產(chǎn)開發(fā)完渾成投資癥達旨85.宏7躲億元，收在互200壽4疫年基礎上增幅私上收漲拳64.8瘋%博，磚開發(fā)投資額快御速增長。香（二）達商品房施工、野竣工面積大幅粘提升欄，像200痰5妖年分別達到甘105筒0稿萬㎡照、詠50塵0民萬㎡旋。成（三晚）訴200抵4灶年商品房銷售迫首次超過竣工悄面積欲；研200擊5梳年銷售面積達胳到世44她0刷萬籌㎡間，其中住宅面交積煙39率9躺萬筍㎡柱，整個房地產(chǎn)運市場需求兩旺腔，交易活躍餓。三三、二手市場附處于快速發(fā)展脫階段卡煙臺市區(qū)已存原在較多二手房妄交易、租賃中種介機構，萊山侄區(qū)埠嵐附近就欺有三家，有些添中介機構已經(jīng)逝達到比較專業(yè)廉的水平。這說必明二手房交易涌、租賃市場處穗于快速成長階閘段，雖尚未成膏熟，但也為住經(jīng)宅投資打下良渣好基礎；零四、商品房價兔格持續(xù)上升庭——求200室4散年慚200稍5舌年慣商品房銷售均塵價（塘元版/m杠2壞）除2365不2649麗住宅銷售均價液（銹元陶/m喬2闖）孫2253旗2523乒從近兩年商品封房銷售均價看短，每年都有較仆大幅度上漲牲。肝200現(xiàn)5抗年全市商品房減平均售價達每半平方籌米灶264橫9售元，同比增怎長帽12帝%怖，其中住扯宅無252霉3騙元轟/煙平方米，增駝長豆16蝦%窯。寫字物業(yè)價聚格也同步攀升皇，平均每平方輪米達圣到螞451澡8畝元，增京長農(nóng)28身%兩。遍據(jù)統(tǒng)計備，漁200進6型年萍5喜月份煙臺房屋呀銷售價格杜比迅4牙月份增壘長謹1兔％淋。魯5浮月份新建商品牧房價格同比增圾長添6.渡9謙％，比上月增賽長舉1.佛1禽％；二手住房燃價格同比增鈴長純4.睬8嗽％，商品房價飄格持續(xù)上升。閃五、商業(yè)地產(chǎn)虧總體供應量較萍大，市場逐漸碧接近飽和。托據(jù)不完全統(tǒng)計欠，管200土5墾年煙臺市各類噴商業(yè)地產(chǎn)的總戶供應量大貧于沈5割5書萬平米，唐比臉200弊4曉年上升了染近衫20即%誰。由此可見，債近兩年煙臺市鞋商業(yè)地產(chǎn)市場冊供應量已超燥過妥10什0奇萬方，加上已泥營業(yè)的商業(yè)場標所及尚待開發(fā)諒的土地，不難禽發(fā)現(xiàn)，煙臺商蔽業(yè)地產(chǎn)總體供頭應量較大，市賣場逐漸飽和。更六、外地消費栽者購房比例較普高，成為煙臺售市房地產(chǎn)市場紋一個重要消費徹力量。斥隨著改革開放業(yè)的深入發(fā)展，逐膠東半島加工拜基地已經(jīng)形成頓。開發(fā)區(qū)、萊辜山區(qū)仍是招商磨引資的熱土，軍吸引大量企業(yè)瑞與大量人流，健形成一個巨大蘭的消費市場。喊近幾年外地客筍戶在煙臺市購刻房比例較大并判持續(xù)上升（外派來人口包括煙滅臺市下屬縣市化、鎮(zhèn)區(qū)居民、匙外市、外省、貨華僑及部分外電國人等），主瓜要集中地是開偵發(fā)區(qū)和萊山區(qū)刷。尾從對萊山區(qū)等瑞樓盤實地走訪省中了解到，外增地人購房比例阻較高，有些樓推盤甚至達贊到寨30雨%手以上。巴七、市場物業(yè)兄檔次、價格差革異化較大，兩遣極分化嚴重，即整體銷售情況順不錯。沈目前市場物業(yè)鍋形態(tài)兼顧多層倡、別墅、小高窗層、高層等，準存在多種檔次朱、價位的產(chǎn)品方，其中一線海上景房、市中心晨區(qū)域的樓價均飄價達日到謊800繼0氧元腰/什平方米，有些蝶區(qū)域均價只有險約荷300標0袋元砍/煎平方米，兩極械分化嚴重。釘通過對各種檔儉次樓盤的實地椒走訪發(fā)現(xiàn)，由桌于產(chǎn)品所針對布的消費群體各損有不同，目前息整體銷售情況過良好。漠八、煙臺房地歉產(chǎn)開發(fā)、營銷服水平不一，隨窩著品牌企業(yè)的子進入，開發(fā)理蝶念逐步提高。小煙臺市整個房渣地產(chǎn)開發(fā)、營速銷水平不一，色有些本地開發(fā)仗商開發(fā)水平較龍高，搶如革*社*腔集團開發(fā)的海良天名人廣場、暑南山集團開發(fā)到的南山世紀城傅成為當?shù)卮淼谛詷潜P；但有肝的開發(fā)商還停檢留在較低級開晴發(fā)層面上，對歉市場營銷不太繳重視且樓盤推暫廣途徑有限，柳從而制約項目棗銷售。藍隨著陽隔光檢10鏟0訓、北京天鴻集堤團等外來品牌統(tǒng)或實力雄厚的那集團強勢進駐望，他們帶來先假進的昆開發(fā)理念、營狐銷手段、產(chǎn)品兵開發(fā)等都直接鳴刺激本地開發(fā)思商水平提高。蒸九、市場有樣殊板房和樣板景廣觀的樓盤較少教。跑樣板展示單位胞在一定程度可墨以營造很好的難營銷氛圍，尤看其是對目前普賭遍存在賣樓花欲或期房的煙臺隆市具有非常大疊的促進作用?；j目前市場上有脫樣板房和樣板檔景觀的樓盤并北不多，很多項兔目在建筑主體鳴封頂后或二期喚才開始選擇不晌同戶型做樣板出展示單位；如州目前在售的樂木天國際公寓只廚有一套樣板展臭示單位；嶺秀凝閣、海天名人退廣場到了第二畫期才有樣板房炊。而一些大盤繼如陽躬光紙10荒0勉、南山世紀城縱目前并沒有樣績板展示單位，即更不要說樣板越景觀了。小結：濟從近兩年房地縣產(chǎn)市場宏觀數(shù)歡據(jù)來看，各項踐經(jīng)濟指標數(shù)量乞均有較大幅度身上升，市場發(fā)姓展勢頭強勁、寨交易活躍，整找體市場銷售情郊況良好，呈現(xiàn)笛供需兩旺態(tài)勢堤，但樓盤開發(fā)壘、營銷水平等謊方面有待進一串步提高。造第二節(jié)：主要小城區(qū)及板塊分豆析封芝罘區(qū)、萊山辟區(qū)、開發(fā)區(qū)是易煙臺市城區(qū)主泰要組成部分，阻是煙臺市房地葛產(chǎn)市場的代表演。下面就這三灰個主要區(qū)域房膊地產(chǎn)市場概況紡及板塊進行分財析。殼一、萊山區(qū)房依地產(chǎn)市場情況職受區(qū)域發(fā)展、嘉居住環(huán)境等因未素影響，怠萊山區(qū)房地產(chǎn)買已成為開發(fā)熱株土，房價每年桐都水漲船高莊。也萊山區(qū)閣近尋1氣0柜年商品房價格凳一覽表如下：胖年份劑199頌4軌—訴199粘6委年旱199區(qū)7栽—隸199徹9扁年勞200酸0投—束200護2筑年妙200滿3冬—吊200賣5涉年誕銷售均價湊約任100勒0燦元嶄/m辣2蝕約寶180賴0互元裕/m頂2停約夏260善0灣元桃/m造2掛約竭380委0廚元養(yǎng)/m羊2易（資料來源：碧政府部門網(wǎng)站服）凳短腰短邀1紛0蜘年，萊山區(qū)房句價已肌由磨100什0倡元址/港平方米上升到仆數(shù)千甚至上萬鳳元，全市房價鬼最高就在萊山驅區(qū)產(chǎn)生。該區(qū)長房價高差很大剛，價高者如?？程烀思包S海棒城市花園等，牌小區(qū)每平方米奴已達萬元左右嚼，而在初家附宗近區(qū)域的樓盤取就只能賣輕到念300掃0扔元左右。獸萊山區(qū)房價突仙漲，主要是居根住環(huán)境好、市殺政府的遷入、緞體育公園、高屠校云集有重要蹦關系，同時大玩量投資者對萊愧山區(qū)非常關注三。在這些因素浸共同影響下，榨萊山房價自然緒而然坐上煙臺宗市頭把交椅。拼（一）板塊劃灶分原則各根據(jù)區(qū)域樓盤汗集中區(qū)域位置咱、檔次、價格師等，將萊山區(qū)恒分為觀海路以犬東、觀海路以譽西兩個板塊較渾為合理。代（二）抹觀海路以東板懷塊1、板塊范圍訓紅旗路以南，垮觀海路以東至習濱海路以西范語圍，樓盤集中沒分布在濱海中題路地段。2、板塊現(xiàn)狀催該板塊濱海中醫(yī)路沿線是煙臺槽提升城市景觀瓦建設的重要工兇程之一。作為擦依山傍海發(fā)展弟起來的大型聚以居區(qū)，目前已忙經(jīng)形成一個具省有功能聚集性長（住宅、商業(yè)段和服務）、文誦化包容性和國豐際化生活交匯鬧共生的社區(qū)空傘間。擾該板塊主要以瞇海景房為主，鳴盡管項目較多滲，但都定位于掀高檔海景住宅制，高層、多層添、別墅等多種哲物業(yè)形態(tài)并存竭，該板塊在項喂目開發(fā)、設計虜、營銷、物業(yè)蕉管理等各個方泊面在煙臺市來腫說做的比較到濤位。擔在眾開發(fā)商的舌共同努力，該右板塊房價在短昌短闊1斜0昌年內(nèi)上漲權了鎖500拼%輕以上，目前該和板塊大多數(shù)樓敢盤均價牲在敵600休0疾—撲800鼓0知元秀/亞平方米，觀區(qū)域也成為煙陣臺市公認電的非“柔富人概區(qū)仆”源，但目前該板身塊樓盤普遍存事在周邊生活配裳套不足，購物思不便、空置率猜高等問題糞。3、客戶構成傍該板塊客戶是照煙臺市高收入陡人群代表，他盒們當中有的是勵私企老總，有搶的是開發(fā)區(qū)企斗業(yè)高層管理人巧員，也有外國良人和華僑在這意里居住，如石抹溝屯一帶是煙永臺市韓國人居笑住比較集中的使地方。這些客旋戶大都擁有私偷家車，而所居工住的小區(qū)離市忽區(qū)僅有扁約態(tài)2寄0息分鐘車程。所塑以，他們一般匹喜歡開車去市姻中心購物。4、代表樓盤倉圾海天名人廣場領、東上海賦、聞黃海城市花園渡、銀和怡海山勝莊、金海岸花境園、南山世紀斥城等。5、發(fā)展趨勢熔由于一線海景刃屬稀缺產(chǎn)品，完經(jīng)過多年的開染發(fā)，目前一線羨海景長可供開發(fā)的土叉地所剩無幾，講該板塊發(fā)展受平到限制獵，浙預計今明兩年密高端市場的供務應量撲在策2鼠0挑萬平方米左右囑。而分期開發(fā)槍的南山世紀城常，后續(xù)房源將鵝陸續(xù)面市。螞（三）曾觀海路以西板甲塊1、板塊范圍駝紅旗路以南，害觀海路以西至鎖塔山路以東范井圍。2、板塊現(xiàn)狀上該板塊背從痰200慎1渠年開始開發(fā)嚇，溪200薯4成年進入快速發(fā)則展階段，樓盤呈數(shù)量不多，有衣中高檔、中低騙檔產(chǎn)品，市場漆均價糖在泊330鍋0勢—秘500警0咽元盈/午平方米不等。蓮該板塊北面由獻于山景等原因凳，居住環(huán)境相棚對較好，小區(qū)葛規(guī)劃、建筑、司園林景觀設計接水平較高，整醬體銷售情況比辦較理想；板塊租南面區(qū)念域慣200圣2涌年房地產(chǎn)開發(fā)刪處于起步階段客，由于區(qū)域配友套、環(huán)境等原徑因而使項目銷芬售遇到阻力，疲隨著區(qū)域與小熔區(qū)配套等不斷藍成熟，該區(qū)域睬樓盤銷售情況猜逐漸轉好，目奶前整體銷售都寧接近尾聲，已春交樓的小區(qū)入辮住率比較高。載目前該板塊生室活配套尚不完彈善，在一定程書度上影響項目跟銷售。3、客戶構成撫該板塊客戶構三成比較復雜，托有煙臺市本地洲居民，也有來舊自下屬縣市、壞市外居民、外勉省、外國人，綁其中以韓國人種和東北人為多陡。4、代表樓盤匹該板塊北面以助臺灣村、響水副灣山莊、佳隆頓花園為代表；托南面以綠色家槐園、鑫龍旺源震小區(qū)為代表。5、發(fā)展趨勢咸由于市政府的割南遷、廣電中嘗心、科技大廈恐、體育公園等辦在建企事業(yè)單庫位緊隨市政府及，且市政功能逼配套、居住環(huán)撥境不斷改善，撥該板塊具有明拉顯的區(qū)位優(yōu)勢張和發(fā)展前景，皮其中以市政府沿周邊區(qū)域為開序發(fā)熱土，價格庭呈現(xiàn)較快的增翻長趨勢。作目前沿迎春大否街土地已基本節(jié)批完隙，析200偽6斬年已批土地預案計總建筑面積模達伍到昨10解0演萬平方米，該卡板塊忍即將進入激烈恨的市場競爭階錢段，也可以說冬是一個新的居葵住板塊即將全鷹面建設。玻二、芝罘區(qū)房價地產(chǎn)市場情況襪200性5全年芝罘區(qū)商品痛房均護價省300約0壞元榮/m屈2早，目前已突歌破哨350窄0元元嘩/m漿2蜜。作為煙臺市謠最繁華的傳統(tǒng)叛商業(yè)中心，該牢區(qū)的房地產(chǎn)市籌場開發(fā)比較火充熱，商業(yè)地產(chǎn)極開發(fā)依舊火熱軍。極由于多年綜合盆開發(fā)，目前已扯無地可批，以凳舊城改造和周登邊區(qū)域興起為封主。層（一）板塊劃蓮分原則孤以市中心為基碑點，形成市中辱心與周邊區(qū)域盈兩大板塊。弓（二）浪市中心板塊1、板塊范圍干青年路以東、觸北馬路以南、絹勝利路以西、遍紅旗路以北區(qū)飄域用。眉2、板塊現(xiàn)狀脫該板塊歷來是溜煙臺市繁華地驗段，商業(yè)氣氛擺濃厚、配套成均熟、交通便利堤，正但凱200走4萄年以前由于拆訂遷難度大、運廳作費用高、規(guī)值劃要求高等原刷因，房地產(chǎn)開論發(fā)比較沉寂，郵開工數(shù)量減少深。卻200雨5鉛年，在政府高差起點規(guī)劃與房弄地產(chǎn)開發(fā)商共腥同打造下，房輩地產(chǎn)開發(fā)如火慣如荼，逐步形晌成天菊鴻讀·施凱旋城、陽怎光瞧10龜0佩及勝利小浴區(qū)陣“跌三足鼎魔立庫”披的局面，規(guī)模父小的房地產(chǎn)項帖目只能以配角指的角色出現(xiàn)在吵中心區(qū)地產(chǎn)舞芝臺上?？s由于配套成熟表、地價昂貴，單加上城市規(guī)劃尊及較優(yōu)秀的產(chǎn)懲品，所以市中孟心樓盤價格在聚這該板塊也是需最高的，如陽虛光疲10按0始、凱旋城均價犁都聲在那800歇0價元玻/m悟2蛙以上。木市中心商業(yè)地平產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火雙熱，在建的項猶目有陽兇光決10辜0岡城市廣場、第岸一大道、剛營刺業(yè)不久的陽光雖國際以及即將立推出的凱旋城晨商業(yè)廣場等，禍商業(yè)網(wǎng)點售價嗽持續(xù)高升，化售價在煙臺市否處于前列，最漆高單價達帆到占5份萬嬌元足/m熱2征。噴由于地段、配柏套、交通等史差異，該板塊駝也存在一些價傍位較低的樓盤籍。簽如位于建設路類與南大街交界朋的陽光麗景、趴雪玉花園、陽沒光御景等以多介層、小高層為景主；環(huán)山路的霸今日花園、華鍵僑新城等高層波住宅，樓盤均志價約嫂為放380究0考—迫500本0釣元慨/m捷2鞭。3、客戶構成蜓由于配套的成扇熟，該板塊是會煙臺市很多中鹽層以上收入市紋民的購房首選廟。隨著經(jīng)濟快肌速發(fā)展、城市炮向心力及影響雜力不斷增強，餃越來越吸引各討地的客戶前往煌，故該板塊客匠戶構成比較復射雜。4、代表樓盤灰陽戴光貝10雖0裹、凱旋城、陽私光麗景、雪玉告花園、陽光御附景、今日花園磚、華僑新城。5、發(fā)展趨勢船市中心經(jīng)過多紗年的綜合開發(fā)袋，已基本無地廊可批，日后該券板塊主要以舊羨城、舊村改造腎及拆遷安置小殲區(qū)為主。同時患受開發(fā)成本高獸、拆遷難度大鬼等因素影響，乓因而市中心區(qū)俗房地產(chǎn)開發(fā)主桂要指標總體呈秧逐年下降的趨忘勢。由于該板淺塊人口密度大概，交通日益擁鷹擠，居住環(huán)境至不如萊山區(qū)好退，很多中等收能入的市民考慮喊去萊山區(qū)購房嬸。頸同時，凝商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)朱向著單一化、冰專業(yè)化的方向耕發(fā)展，開發(fā)范營圍突破傳統(tǒng)區(qū)屆域，向芝罘周脖邊區(qū)域擴散。亦由于可供開發(fā)脅的土地日趨稀徒缺，市中心供寒應量明顯不足駁，軌該區(qū)域樓價仍蠢有一定上升空效間。嫁（三）周邊區(qū)洞域板塊1、板塊范圍遲市中心板塊其號他區(qū)域統(tǒng)稱為嬌周邊區(qū)域板塊沈。2、板塊現(xiàn)狀炊由于前幾年市框中心開發(fā)力度麥不大，周邊地芒區(qū)借勢興起、萄發(fā)展，主要表誦現(xiàn)為幸福區(qū)域饒、城南區(qū)域，賠大多以低檔次附樓盤為主。幟幸福區(qū)域伍屬舊城改造區(qū)蒸域，居住地段腔成熟，配套完衰備，但周圍環(huán)權境整體較差，芳待整個幸福片尾區(qū)改造完成后尾可望得到解決償，價格有較大臘的上升空間。震如萬光幸福家鑰園、金暉花園仆。攝而只楚路附近研的樓盤由于居胳住環(huán)境、交通風、生活配套、腥回遷等原因，絲大部分小區(qū)以降多層建筑為主資，所以價位也謊比較低，均價參約痛為雹320浙0膝元筍/m齡2細。嗓世秀小區(qū)、富懇順西苑等樓盤喘區(qū)域屬興起區(qū)催域，因距市中禽心相對較近，冊價格相對較低桌，得到市民普心遍關注，價格除上漲較快。3、客戶構成弊該板塊客戶以優(yōu)項目附近區(qū)域球居民及回遷戶材為主。4、代表樓盤城萬光幸福家園團、金暉花園、城世秀小區(qū)、富何順西苑區(qū)。5、發(fā)展趨勢紡隨著環(huán)境、配康套不斷得到改租善，該區(qū)域仍挽有一定的發(fā)展甜空間。由于城勇市發(fā)展、區(qū)域仰成熟和小區(qū)品卡質等原因，樓驗價會有不同程號度的上浮。三、開發(fā)區(qū)晃（一）區(qū)域概底況爆煙臺經(jīng)濟技術著開發(fā)區(qū)是中國肢政府批準設立醋的首批國家級懂開發(fā)區(qū)之一，巷引進包括ＬＧ融、富士康、大蹈宇等企業(yè)入駐命，灣200腸5嗎年開創(chuàng)經(jīng)濟社脊會發(fā)展新局面摟，證區(qū)筋GD戴P特達役到絕270.0賠4免億元。棍經(jīng)濟持續(xù)高速誰增長及外來人曉口的增加帶動吹房地產(chǎn)快速發(fā)泥展。豐（二）房地產(chǎn)奔市場現(xiàn)狀棗200妹4北年開發(fā)區(qū)房地棉產(chǎn)投資總額雹為低15.2梢4哄億元，占煙臺名市區(qū)總投資桃的癥25.45辮%達，商品房均價選達且到壁242背1本元沫/m逝2禾，可見其開發(fā)貼火熱程度。運200駛5雪年勝開發(fā)區(qū)地價則挺較往年有較大蹲的增幅，樓面閱地價增長幅度宇達當?shù)睫I50谷%技以上，御隨著開發(fā)區(qū)企擴業(yè)的增加，此兵區(qū)域的發(fā)展也段加速，是成長系最快的區(qū)域之股一，目前開發(fā)軟區(qū)內(nèi)在售的樓京盤票均價約落3500古元潤/妙m扭2泳。泡而海景房的稀音缺性將使該區(qū)葵域房產(chǎn)價格進宮一步提升，如欄怡海翠庭、碧言海云天等一線用海景樓盤，均冶價已超烘過忘4500稼元脆/沸m敲2滔。易目前開發(fā)區(qū)在錄售項目螞約粉2摸0汪多個，整個市醉場銷售形勢良京好，物業(yè)升值僅速度快，市場亦供需兩旺，其銅中投資比例較仇大。羽（三）客戶構統(tǒng)成踢由于區(qū)域的特踐殊性，棒目前居住在開定發(fā)區(qū)的人群主款要有開發(fā)區(qū)本范地居民、工人座、政府公務員增，企業(yè)的中層許管理人員、外未企高級管理人飯員，私營企業(yè)伍主等，其中外兔來人口購房比硬例接掏近旱40勸%濃。載（四）發(fā)展趨疼勢真醫(yī)隙開發(fā)區(qū)經(jīng)濟持麻續(xù)高速發(fā)展、名入駐企業(yè)、外猶來不斷增加，融房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摽土Υ螅S著土鍵地價格增加，奇物業(yè)價格將會肌有較大程度上堆漲，投資前景浸看好。腐第三節(jié)：煙臺禮市房地產(chǎn)發(fā)展穗趨勢感經(jīng)濟的蓬勃發(fā)珍展促使城市化音進程加快、城候市外沿不斷延隱伸，諸多因素印直接或間接促螺進房地產(chǎn)加快兼發(fā)展。趨未來幾年內(nèi)，烏煙臺市房地產(chǎn)化市場將繼續(xù)沿摔著健康發(fā)展的脾道路繼續(xù)走下戲去。要點概述：煤煙臺市房地產(chǎn)騰市場持續(xù)快速搬發(fā)展的宏觀環(huán)誤境良好；經(jīng)濟警快速增長，固偷定資產(chǎn)投資與殃房地產(chǎn)投資加掉大；話土地供應充足里，進一步加劇賠市場競爭；斗房價將繼續(xù)保崇持平穩(wěn)上升態(tài)態(tài)勢，局部價格直上漲較快，制主約部分消費群舅體購買力；內(nèi)煙臺市房地產(chǎn)愈市場庭呈東西兩翼發(fā)慮展趨勢，幣近幾年萊山區(qū)贈房地產(chǎn)開發(fā)速莫度較快，區(qū)域咳價值悟普遍被歐消費者看好；憤區(qū)域板塊已初草步形成，由項鍬目競爭轉變?yōu)榛鍓K競爭，競員爭進一步加劇米；撓商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)栗多樣化，開發(fā)跡方向逐步向市所中心周邊區(qū)域丹擴張且專業(yè)化綱進一步提高；妙樓盤開發(fā)水平仇、營銷手法進財一步提升；武城市規(guī)模的擴被大和城市化進后程進一步加大息，造成居民對談住房要求增加鄉(xiāng)；島外地消費者在晨煙臺置業(yè)比例貧仍有小幅上升剖；畏新政對煙臺市老房地產(chǎn)市場產(chǎn)弦生一定影響，略造成部分消費汪者持幣現(xiàn)望，霉一定程度制約賴市場銷售。煩一、經(jīng)濟持續(xù)晚快速發(fā)展促使奧房地產(chǎn)進一步悄發(fā)展。沫經(jīng)濟的快速增辟長，固定資產(chǎn)輕投資與房地產(chǎn)訪投資加大，居熟民收入不斷提忘高、消費能力紫進一步增強，欠這一切有利因潮素都將促進房拐地產(chǎn)市場發(fā)展捧。悟目前煙臺市人板均貫GD椒P奴在廟381蹤0礦美元左右，城專市人均住房面愁積不哥足遞2建0酬平方米。以今客后每年人均住得房面積增護長虜1器平方米計，偵煙臺市住房至瞎少還有較長一島段時間的上漲赴空間。浪二、土地供應軟充足進一步加事劇市場競爭。索土地供應童總建筑面積狂17岸6逐萬襖m巾2控29夢4您萬蹦m裕2這200關6陷年碗3黃月頃1兩5坦日煙臺市土地藝掛拍總面秘積倚17穴6燕平米，總建筑老面積旺達跑29川4寨萬平米。提僅以目前土地后成交的面積計金算展，何200棍6仰年底冊至春200鞏7吸年，有風約密10及0獄萬平米的新建樹項目面世。稈從整個市場看醫(yī)，土地及市場許供應充足，導桑致競爭進一步比加劇跨。臺辱三、房價將繼么續(xù)上升，局部例上漲速度較快亞。構（一）城市向頃心力及城市化臂進程加快導致郵房價進一步上嫌升。禮（二）建筑、櫻財務等成本繼島續(xù)增長，銀行繼利率上調(diào)都將電直接影響商品歇房價格繼續(xù)上負升。失（三）由于區(qū)像域土地成本不尊同，藝如劃200享5河年芝罘、牟平看樓面地價偏低足，萊山穩(wěn)步增辭長，開發(fā)區(qū)增飼幅大，故局部誰房價上漲速度斥較快。滅四、城市呈東尼西兩翼發(fā)展，社萊山區(qū)普遍被泊消費者看好。沙在城市規(guī)劃的反指引和發(fā)展下頃，煙臺市洞呈東西兩翼發(fā)渠展。膏開發(fā)區(qū)發(fā)展速皺度快，而萊山欺區(qū)是煙臺市行敗政所在地，被孩定位為行政、半居住、文化、非教育中心，近逮幾年房地產(chǎn)開暑發(fā)速度較快，針發(fā)展普遍被兔消費者看好。局五、區(qū)域板塊冷初步形成，由奸項目競爭轉變慮為區(qū)域與板塊步競爭。琴目前煙臺市各蜂區(qū)域板塊已初疑步形成，以前伸項目與項目之閃間的競爭正逐誠漸轉化成區(qū)域錦與區(qū)域之間的帶競爭，消費者倘在選擇住房時毅，也將更多考疾慮區(qū)域板塊的少特性。傳區(qū)域板塊的成豐形，加劇了瓜溝分市場份額競口爭的激烈性。勤六、商業(yè)地產(chǎn)是形態(tài)多樣化，瘡開發(fā)方向逐步褲向市中心周邊珠區(qū)域擴張且專淹業(yè)化進一步提虜高。曾商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)句逐漸向市中心稀周邊區(qū)域擴張緞，如萊山區(qū)等哨，并朝著專業(yè)惑化、單一化的繼方向發(fā)展，開鉆發(fā)理念更加趨澇于成熟和理性星。列七、市場競爭童促使開發(fā)水平債、項目品質及暢營銷得以提升斯。棒區(qū)域板塊的形絞成和擴張，造椅成激烈的競爭掛，除產(chǎn)品之外衰，更多的應該攜是服務的競爭躲、營銷的競爭權和操作手法的專競爭。開發(fā)商隊從取得土地開類始，就必須投燃入大量精力，火進行產(chǎn)品設計匙、創(chuàng)新，最終獎拿出個性化的你產(chǎn)品以滿足消頁費者的需求，抖并在營銷上樹滔立鮮明旗幟?；拾恕⒊鞘幸?guī)模狼的擴大和城市買化進程進一步謠加大，造成居潛民對住房要求適增加。爺200柜6游年政府預計城最市化率達蹦到飽53磚%蝶，城市人口的稼不斷增加，為哄住房提供了極維大倘的叮“展主動需建求舌”踩空間；大規(guī)模私的城建拆遷改略造，也客觀上碼造成大謠量壩“取被動需淺求豪”村。如此，房地腐產(chǎn)仍有較大的植開發(fā)前景刑。潑漢九、外地消費繩者在煙臺置業(yè)盾比例仍會上升刃，但上升幅度戶不大。餡經(jīng)濟快速增長宏、城市化進程凡加快和旅游業(yè)陶發(fā)展，這些都蜓將導致外來人俱口增加，外地樸消費者在煙臺良置業(yè)的比例必公將逐漸上升，角但上升幅度不橋大。術十、新政將對爹煙臺市房地產(chǎn)鉗市場產(chǎn)生一定類影響。攀今年的新政對趕煙臺市房地產(chǎn)列會造成怎樣影旱響？據(jù)了解，覺在煙臺市地方押政策尚未出臺華之前會造成部繭分消費者持幣區(qū)現(xiàn)望，認為新督政策對商品房校價格造成一定維影響，一定程訴度制約銷售。小結：看200殖6徒年，煙臺市房吸地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)鹽保持快速增長攝的態(tài)勢，房地段產(chǎn)價格穩(wěn)步攀約升的格局不會拉有太大改變，廈但漲勢相對比父較平穩(wěn)。勝在政府加大城瞞市建設的同時隸，煙臺市更具浴良好的投資、痕居住環(huán)境，而戀城市的向心力紹及城市化進程補的加快，促使歇房屋需求量進近一步增加。伴遠隨著住房二、忙三級市場的放殘開，為人們買案房提供了更廣肌闊的余地，也播為今后房地產(chǎn)沒業(yè)的發(fā)展提供陶了巨大的空間劣。逮同時，由于市巨場供應比較充類足，區(qū)域板塊糊初步形成、新塊興區(qū)域逐漸興頌起等造成市場鍋競爭激烈，新勿政對房地產(chǎn)市蹦場造成或多或勾少影響。盡綜合來看，煙嗎臺市房地產(chǎn)市階場機會與風險綿并存，這就要捏求開發(fā)商必須觸從產(chǎn)秒品雜—獵—詠營蔬銷欺—蜂—吸服貢務仿—昆—臉整套操作體系甩領先于市場，蹄才能在激烈的陷競爭中擁有屬蜘于自己的市場計份額。乎第四部分：住促宅市場分析及竟區(qū)域潛在市場對供應量預測嫁通過對市場主述要在售項目及者競爭對手等橫她向對比分析，賣了解煙臺市整朱體房地產(chǎn)開發(fā)終水平，為本項春目提供很好的列借鑒，并對項級目所處區(qū)域房船地產(chǎn)市場潛在宴供應量進行預碗測。怎第一節(jié)：主要欣在售項目分析缸高檔樓盤以均戀價慮600辰0怠—象800縫0柔元含/瞎平方米為界定滅，主要項目有減陽枯光占10著0幣、凱旋城、銀狀和怡海山莊、膠海天名人廣場銷、金海岸花園巡等。凳中高檔樓盤以躍均貧價襪500娃0肌元薄/朋平方米左右為形界定，代表樓亮盤有黃海城市畫花園、臺灣村剪、響水灣、今慧日花園、佳隆秋花園、華僑新俊城?？缦旅嬷饕躁栔酃怅J10過0覆、銀和怡海山約莊、海天名人暫廣場、黃海城法市花園、臺灣柄村、今日花園欄、華僑新城為貼代表進行詳細兔對比分析。筆一、經(jīng)濟技術呀指標對比分析作項目名稱熱占地面積低建筑面積慌容積率葵陽刻光啄100純約晚1循0典萬方餃5焦5拳萬方勇5.25往銀和怡海山莊植4笨萬方耕4餓萬方葛1.0絮海天名人廣場鴿3.6茄4閃萬方劇9.聽3葛萬方逐2.6損臺灣村騰26.騰7聞萬方之2栽0因萬方柿0.75妻黃海城市花園夏5朋5焦萬方鑼41.傾7換萬方瘋0.75帖今日花園銷1帥4象萬方扶27.亞8新萬方叨1.72協(xié)華僑新城墻——膊2.冒8性萬方加——分析：蒼煙臺市中高檔此樓盤總建面積敬不一，如陽丙光構10膛0瑞城市廣場總建籌筑面積達懷到聞5給5峽萬方，而華僑蘿新城只罵有送2.漫8腰萬方，其余大楚多甜在辮1遙0條—清4只0畜萬方之間。狗容積率集中稅在四1.撥5擱左右，由于地僵段、環(huán)境、規(guī)競劃等因素影響旨，有的樓盤容綁積率突筋破追5.譯0襲。您二、整體規(guī)劃段對比分析鮮項目名稱歲整體規(guī)劃郵陽越光訊100關圍合式規(guī)劃襯銀和怡海山莊物依地勢而建，需多層、別墅享突有一線海景色撐，小高層在后誼，有些也能享謎有較好海景膝海天名人廣場噸并列式餐臺灣村羽并列式排布勞黃海城市花園朵以中心廣場為勿中心，分三大巖組團開發(fā)，各筋組團之間建筑坊形態(tài)區(qū)分明顯碎今日花園聾并列式排布拼華僑新城紡并列式分析：鐵中高檔樓盤規(guī)組劃形式多樣，停有組團式、也鳥有依地形地勢舞而建，但采用裹并列式排布規(guī)施劃的樓盤較多桌，以中心廣場炮的設計形式開克始受到歡迎。扎三、建筑風格閑、建筑形態(tài)對新比分析鋪項目名稱績建筑風格殲建筑形態(tài)躲陽極光洪10宣0遷（一期）醫(yī)現(xiàn)代嘩高層鵝銀和怡海山莊佳歐陸風格立別墅、多層、救小高層伴海天名厭人丑5鐵號器現(xiàn)代頸高層窩臺灣村（二期噸）伍北歐風格略多層、小高層并黃海城市花園崗歐陸風格錫小高層、高層寇為主，部分多邊層和別墅辨今日花園縣現(xiàn)代喂小高層、高層扒、聯(lián)排別墅愚華僑新城秩現(xiàn)代瓣別墅、小高層分析：撫市場中高檔以蘿上樓盤大多以字現(xiàn)代、歐陸風父格為主，但大晌多數(shù)樓盤只是妨表現(xiàn)在外立面捉形式上，對建畝材并沒有太大辛的創(chuàng)新。酸以小高層、高瘋層建筑為主，稠這表明煙臺市替市民對高層建苗筑接受度比較分高。啞四、樓盤檔次乒對比分析組項目名稱悲檔次定位億陽卡光匠10周0虧（一期）選高檔飽銀和怡海山莊蓬高檔覆海天名禍人銀5叛號長高檔彩臺灣村（二期喚）據(jù)中高檔巧黃海城市花園膝中高檔哨今日花園澆中高檔融華僑新城沒中高檔分析：丙市場上在售的挨中高檔住宅項鴨目主要分布在阿萊山區(qū)濱海中壇路及市中心附秀近，由于市中昨心地價及一線毯海景優(yōu)勢，市鹿場上中高檔樓協(xié)盤數(shù)量較多，周這也表明煙臺滿市房地產(chǎn)市場崇購買力較強。騰五、主力戶型扇、面積對比分麥析房項目名稱響主力戶型千主力戶型面積猴陽起光清10否0體（一期）缸三房格10低4刺—翁119m秧2艙銀和怡海山莊爺三房象16垃1青—課188m焰2卷海天名人廣場嚼三房銹219.1皮6賣—資262.70慢m愈2變臺灣村（二期燭）濫三房扔131.海3餐—犁182.7m街2慘黃海城市花園財三房凱88.8師6塊—輛156.61沉m澇2爽今日花園棗三房精101.9有1塑—幻166.97畢㎡赤華僑新城烤三房抽151.4動7罰—尸186.08給㎡分析：耗市場在售的中充高檔樓盤都以泄三房為主力戶分型，面積隱在徹10響0叉—友26妖0妻平方米不等，壇開發(fā)商充分考棋慮消費者對居屠住舒適度的要竿求，全面覆蓋掩市場中高層收傾入人員。夏雖然同為三房添戶型但面積相魚差很大，消費勿者在購買時根匆據(jù)自己的經(jīng)濟點實力選擇，主誤要面積還是韻在韻16壤0慈平方米以下較蝴為熱銷。邪六、銷售均價奴及銷售率緊項目名稱育均價棟銷售率聞陽猜光均10竄0女（一期）葉800立0顛元租/m墾2諸約憐15%內(nèi)銀和怡海山莊堅720姜0搞元慶/m不2勻90羽%即以上摧海天名人廣場年800雜0推元柿/m哀2合約墨95%細臺灣村（二期蕉）念510推0濕元吼/m浸2準約蜘70%沖黃海城市花園六490最0儀元煉/m暑2音基本售完娃今日花園且約頓485胳0惰元派/m秤2即基本售完收華僑新城夜約肯560從0續(xù)元勢/禮m法2浮基本售完分析：漠由于地段、居自住環(huán)境、景觀侮等因素，市場扶中高檔樓盤價招格差距比較大符，價格區(qū)間大市概史為孩500信0萍—券800刷0愉元返/m盟2祥，整體銷售情竄況都不錯。遭由于陽笛光罷10舒0毫一期是公寓樓害，但并未按公支寓標準來做，頁和傳統(tǒng)住宅無盒本質區(qū)別且價嚼格高，故銷售談緩慢，這也說紛明煙臺市消費邊者對高層公寓義尚有一定心理視抗性。競七、園林景觀錫對比分析黑項目名稱朱園林景觀奔陽紅光治10婚0燭（一期）暑中心園林廣場瘦銀和怡海山莊劍濱海綠化、中末心廣場、水中遙心系、園景陪海天名人廣場臺濱海綠化、小稿區(qū)綠化砌臺灣村二期過休閑廣場、小滴區(qū)綠化給黃海城市花園吉中心廣場、小倡品、小區(qū)綠化惱今日花園姑6為0暢米隔離綠化帶腎、樓與樓之間旺綠化景觀挽華僑新城夏別墅以山景為華主、小高層基以本小區(qū)綠化分析：師中高檔樓盤尤焰其是規(guī)模較大賞的項目考慮消程費者對居住環(huán)挑境、品質比較府高的需求，一近般建有大型休仰閑廣場，提高婚整個小區(qū)的居撈住環(huán)境和品質棒，使樓盤更具簽有特色，以吸曬引客戶購買。扎有些樓盤由于處受地塊形狀、雜規(guī)模等因素限屢制，只在樓與劫樓之見做些基眉本綠化，無太傻多特色。籍八、社區(qū)配套炮對比裝項目名稱盲社區(qū)配套綠陽爐光站10溝0照（一期）沿商業(yè)街、百貨至、超市、會所字銀和怡海山莊救會所、兒童游斤樂城晚海天名人廣場暑會所、診所、之超市、車庫美臺灣村雅會所、健身房榜、游泳池、臺脾球室、圖書館獻、洗浴室、兒鞭童活動中心、墊幼兒園等散黃海城市花園蛛會所、商業(yè)街近、主題博物館活、學校等識今日花園典會所、商業(yè)區(qū)卷、超市惹華僑新城博商業(yè)網(wǎng)點分析：若位處市中心的乳中高檔樓盤周秘邊配套都比較秤齊全，生活比掏較便利，但綜滋合地段、商業(yè)米價值等多方面乖考慮，有些建撤有大型商業(yè)網(wǎng)堵點、超市等，稼如陽淋光劑10睜0穿、今日花園、跟華僑新城等。緒位于萊山區(qū)濱斃海中路的一線決海景房及臺灣裁村由于項目周簽邊配套并不完阿善，小區(qū)業(yè)主豪生活不太便利池，小區(qū)根據(jù)自把身需要，選擇模建設不同的社緣區(qū)配套設施，摸滿足小區(qū)居民宵需求。奧九、營銷對比客分析痕項目名稱搜主題廣告語即主打賣點昨陽陵光蛛10讓0還（一期）多更簡樸、更自孔由、更青春糠地段、品牌網(wǎng)銀和怡海山莊業(yè)天人合一，上參流社區(qū)褲一線海景煩海天名人廣場述首席海景豪邸耕一線海景壁臺灣村（二期剃）或美麗之城、浪如漫之城、生活格之城娘電梯洋房內(nèi)黃海城市花園刺好房子，就是息黃海城市花園褲擁有海景、總無價低訓今日花園椒市中心區(qū)最后岸的黃金地段錄市中心地段、逢現(xiàn)房縱華僑新城油打造煙臺地產(chǎn)僚界的勞斯萊斯散山景分析：阻目前煙臺市中該高檔樓盤廣告岸語各有特色，酬但大多數(shù)還停否留在強調(diào)自身乞地段和景觀資暈源上，對項目加內(nèi)涵挖掘不夠塘深。爭整體市場營銷郵水平較高，但狠有些樓盤銷售餃手段單一，包謝裝呆板，廣告漫推廣途徑相對飲有限且不太注查重。如果在項壤目的營銷上多鉛增加點專業(yè)技趙術含量，那將順對項目銷售起敏到重要作用。攪樓盤個案見附透件鬧第二節(jié)：競爭秤對手橫向比較黃分析祖競爭對手以項駛目區(qū)域范圍內(nèi)靈的樓盤及市區(qū)殃均價嚇在賊400凡0埋元糕/制平方米左右的然樓盤為界定。湯主要代表樓盤兄有南山世紀城辜、綠色家園、薪雪玉花苑、秀怨閣。夠一、經(jīng)濟技術陰指標對比分析探項目名稱欲占地面積攪建筑面積獎容積率喉南山世紀城病7魄7煩公頃屆15柄0轟萬方剛2.0墨綠色家園最1善2慨萬方組3派5并萬方艙2.9歡雪玉花苑遞約柱5峽萬方篩1醋1戀萬方壽2.2分析：坦樓盤規(guī)模都比闊較大，建筑面侮積一般域在捏1屯0呀萬方以上，南宿山世紀城則達里到貸15姑0驅萬方，是煙臺抵市目前體量最淘大的。倚樓盤容積率一駁般留在姜2.薦0騙以上，以小高面層、高層建筑愛為主。己二、整體規(guī)劃時對比分析音項目名稱千整體規(guī)劃超南山世紀城統(tǒng)分四個組團將旱體育公園包圍榴在內(nèi)跟綠色家園銷分三期開發(fā)違雪玉花苑甘一期完成凈嶺秀閣放分三期開發(fā)滲，萄分析：傅由于供應量較批大，進一步加倉劇市場競爭，票每個項目根據(jù)英自身的規(guī)模，近普遍進行分期舅開發(fā)。父三、建筑風格定、建筑形態(tài)對臟比分析系項目名稱簡建筑風格晃建筑形態(tài)菌南山世紀城歲新古典主義差高層瞎綠色家園愉簡約時尚否高層葬雪玉花苑便現(xiàn)代椒小高層損嶺秀閣觀現(xiàn)代余多層、小高層分析：庭樓盤建筑風格汽各異，運用現(xiàn)羊代風格相對較石多，很多樓盤層以歐陸風格對噴外宣傳，但只晴是在外立面做嫩了一點文章，范有的建筑外立洲面色彩搭配并映沒有很好的突叫出樓盤的建筑他風格，更不要沈說在建材上下撒功夫。衫區(qū)域主要競爭頑對手及市區(qū)可王參考性樓盤建壁筑形態(tài)大多為薦小高層和高層工。申四、樓盤檔次朽對比分析鞏項目名稱矮檔次定位瑞南山世紀城游中高檔偏綠色家園矛中檔枕雪玉花苑勒中檔勝嶺秀閣摧中低分析憑區(qū)域主要競爭椒對手及芝罘區(qū)由中等價位的樓勻盤普遍以中檔屠為主，嶺秀閣奧由于是南堯舊階村改造，拆遷憶戶較多，目前摘居住環(huán)境不是材很好，所以樓憲盤檔次為中低究檔。斑五、主力戶型供、面積對比分述析廟項目名稱篇主力戶型無主力戶型面積格南山世紀城發(fā)三房戒11鑄4蛾—粘170m奪2損綠色家園欠兩房掀6別0快—幅100m騾2插雪玉花苑鞭三房惱11娘3臂—柱140m該2叨嶺秀閣江三房孫118.漫6忘—廳161.28蒜m墾2分析：喝三房是主力戶形型，面積集在頌11騙3缺—渴161.2斑8今平方米不等。交由此可見煙臺父房地產(chǎn)市場中叮等收入的消費筑者普遍喜歡三敏房戶型，面積揮在魯12刮0尿平方米左右市糠場銷售情況看贊好。接綠色家園由于腦區(qū)域位置及所衣針對的客戶群摘體經(jīng)濟收入等鄭原因，以兩房驟為主力戶型，吵面積氣在默6漸0畝—徐10吳0語平方米。比六、銷售均價口及銷售率斥項目名稱辜均價謎銷售率駱南山世紀城辟一期隨460站0鞏元財/m豪2蹲約喜60%械綠色家園點360襖0倉元賽/m布2生尾盤，銷售率爽接載近紹90%茫雪玉花苑矮開盤速約膜400侮0峽元溝/m河2肆未開盤施嶺秀閣乏360仿0蝶元迫/m免2拍約豬75%分析：掩整體均價禽在點400泡0編元般/天平方米左右，購由于區(qū)位、居癢住環(huán)境、景觀投等因素，樓盤埋價格相差比較再大。如南山世壘紀城由于具有遷較好的區(qū)位優(yōu)李勢和景觀環(huán)境挺，整個小區(qū)定蜘位中偏高檔，憶故一期銷售均則價達跪到碌460回0獵元挽/槳平方米，隨著阻小區(qū)的成熟，勿物業(yè)仍有一定余的升值空間。霸七、園林景觀百對比分析線項目名稱兼園林景觀非南山世紀城娃入口廣場、水朗系、樹陣等墳綠色家園粥中心主題園林描、小區(qū)綠化么雪玉花苑信一般小區(qū)綠化郵，沒多大特色紡嶺秀閣編主題休閑園林壘廣場分析：鋤從整體來說，臺這些樓盤的小弊區(qū)園林景觀不套錯，居住環(huán)境卷也比較好，隨大多建有大型他休閑廣場或主傲題園林，只有把極個別樓盤受哲狹長型地塊限怨制，只在樓與耽樓之間做些普桐通的小區(qū)綠化恐，但樓與樓卻就留足了空間，帥整體環(huán)境看起定來還不錯。圍八、社區(qū)配套隨對比物項目名稱促社區(qū)配套與南山世紀城卵商業(yè)街、超市輪、會所、小學撥、幼兒園等按綠色家園方會所、幼兒園盡、易美居商場禍等暗雪玉花苑斗會所困嶺秀閣船商業(yè)廣場分析：卵大多數(shù)小區(qū)設殃有會所，社區(qū)孔商業(yè)網(wǎng)點，滿勿足小區(qū)業(yè)主日果常生活需要。覽有些樓盤規(guī)模疊較大，都考慮禮在小區(qū)里建學報校，如幼兒園標、小學等，解承決小區(qū)業(yè)主小里孩上學不便等課問題。父同時有些樓盤壺考慮項目區(qū)域澇、小區(qū)業(yè)主需碎要建有較大面樂積商業(yè)：如超膨市、商業(yè)廣場章等，滿足項目路區(qū)域居民及小廊區(qū)業(yè)主要求。頃九、營銷對比盈分析規(guī)項目名稱矛主題廣告語葬主打賣點于南山世紀城蜘15寸0因萬平米，未來牌城市中心承景觀、地段價輪值濫綠色家園三期鐵自在、簡約、汗美學主義效小戶型骨雪玉花苑捷——生價格鹽嶺秀閣陷南城中心生活災區(qū)、人文住宅塞教育分析：槽由于規(guī)模、區(qū)蔥位、開發(fā)實力春等原因而造成擊營銷水平距離案較大，如南山窮世紀城具有絕膀對的規(guī)模優(yōu)勢切且與知名的策健劃公司聯(lián)合，鉛故該樓盤營銷涼達到較高水平淺。息大多數(shù)樓盤廣靜告語側重于項糾目區(qū)位優(yōu)勢，到對項目內(nèi)涵挖心掘尚不夠透徹先。因此項目若喪想在激烈的市撇場競爭中取得院勝利，必須在租營銷推廣下足明工夫。送樓盤個案見附無件察第三節(jié)：萊山鄉(xiāng)區(qū)房地產(chǎn)市場騾潛在供應量分蒜析納一、土地供應冤及規(guī)劃建筑總討面積罪——醋土地面積聾規(guī)劃總建筑面滋積藥煙臺市茶17預6歇萬方促29雄4識萬方餐萊山區(qū)煎50.7炮6蝴萬方便81.5俗9省萬方予（資料來源：銅政府部門網(wǎng)站種）需200眉6拳年相3豎月趨1靠5船日，煙臺市土猶地拍蹈賣沖17印6校萬方，規(guī)劃總女建筑面貸積克29麥4贏萬。其中屈萊山區(qū)土地拍紡賣踩50.7