年烏魯木齊別墅市場(chǎng)報(bào)告

目錄前言第一部分宏觀環(huán)境調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析……………………52006年房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運(yùn)行情況…………………102006-2007房地產(chǎn)政策回顧……………112007年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)測(cè)…………………16房地產(chǎn)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)…………20第二部分市場(chǎng)環(huán)境研究烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經(jīng)濟(jì)概況………………23烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造………………………30烏魯木齊北擴(kuò)新區(qū)規(guī)劃………………31烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………37烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析………………………43高端樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)…………………………44第三部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研…………………………55項(xiàng)目SWOT分析…………………59第四部分項(xiàng)目客戶(hù)群分析熟調(diào)研組織實(shí)化施販散筐………………御………………泄………………忽………………術(shù)………………黃……詳…姐64盆調(diào)研資料分異析電鬼?yè)p………………血………………穗………………溪………………課………………奮……詠…續(xù)66氏重點(diǎn)樓盤(pán)客戶(hù)跡群對(duì)比分國(guó)析素榆污………………范………………筐………………嗽………………脊……乏…判84興目標(biāo)客戶(hù)定跑位頭譜贈(zèng)………………螞………………掠………………彼………………柳………………揉……定…珍88膝第五部?jī)煞纸┻^(guò)隔市調(diào)綜合評(píng)析結(jié)束語(yǔ)聲前歐利才言硬項(xiàng)目研究背景闖及說(shuō)明衣市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研素，是房地產(chǎn)項(xiàng)坊目開(kāi)發(fā)建設(shè)的喚重要依據(jù)。因集此，本次市場(chǎng)那調(diào)研活動(dòng)是在距充分了解居民批居住條件、居炭住環(huán)境需求的杠基礎(chǔ)上社，本著提高居謝民生活質(zhì)量，淺更好的把本項(xiàng)刻目建設(shè)成為本交區(qū)域地標(biāo)建筑齊原則下展開(kāi)，拾本次調(diào)研準(zhǔn)備露充分，調(diào)研內(nèi)源容全面、科學(xué)喜，調(diào)研數(shù)據(jù)真奔實(shí)、有效。調(diào)研目的兵1無(wú)．通過(guò)客觀深蝦入的市場(chǎng)調(diào)查源和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁M(fèi)統(tǒng)計(jì)分析，歐充分了解烏魯變木齊市房地產(chǎn)懸市場(chǎng)維供需空間和價(jià)喇格趨勢(shì)貝，掠確定目標(biāo)客戶(hù)罵群及其對(duì)產(chǎn)品著和價(jià)格的取向線，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)胸有規(guī)劃提出建財(cái)設(shè)性建議，然合理規(guī)劃項(xiàng)目雜地塊，明確項(xiàng)包目定位，較準(zhǔn)統(tǒng)確的發(fā)揮地塊源環(huán)境特質(zhì)，槽開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)委所接受的產(chǎn)品掉，軋實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資某效益回報(bào)的最員大化。腔2拍．根據(jù)對(duì)項(xiàng)目用的定位、規(guī)劃鐵、市場(chǎng)前景、倚投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)土查研究分析，淹對(duì)后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)推持廣策略提供有鵝力支持。石調(diào)研范圍與調(diào)揀查方法壺本次調(diào)研主要色通過(guò)對(duì)宏觀層勁面（國(guó)家宏觀樂(lè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房連地產(chǎn)政策趨勢(shì)連、項(xiàng)目所在地息烏魯木齊市經(jīng)顆濟(jì)文化、人口且交通、商業(yè)環(huán)通境等）和微觀丘層面（項(xiàng)目所零在區(qū)域的消費(fèi)罵特征、市場(chǎng)特頑征、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僵等垂）悄影響因素的分物析研究，并在杯此基礎(chǔ)上運(yùn)井用準(zhǔn)SWO禽T駕分析模型，做窄出項(xiàng)目所面臨謀威脅和機(jī)遇的站綜合評(píng)價(jià)、調(diào)鼻研總結(jié)以及規(guī)醬劃建議。棍本次研究以全送面調(diào)查與典型半調(diào)查相結(jié)合，塘采用行業(yè)訪談昨法、問(wèn)卷法、鋪現(xiàn)場(chǎng)觀察法、降政府公告、政撈策法規(guī)查詢(xún)等壓方式獲得調(diào)查梨資料。飛我們希望，此棍次專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研可搞做為項(xiàng)目前期磨開(kāi)發(fā)及后期銷(xiāo)嘗售的重要決策劇依據(jù)，并為貴附公司后續(xù)開(kāi)發(fā)慌項(xiàng)目提供具可辛參考價(jià)值的數(shù)蘆據(jù)資料。君第一部搶分來(lái)厭篩宏觀環(huán)境調(diào)查忌一．房地產(chǎn)宏充觀環(huán)境及運(yùn)行洽情況填200雅6哄年，全國(guó)房地送產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持拜續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，袋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投起資穿12902.仁4辱億元，同比增輝長(zhǎng)裂24.3恭%線，增幅上駐升擠2.棕1窗個(gè)百分點(diǎn)。住皂宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)棒投資溫占咐70.3帆%樂(lè)，其中，遙低密度脾房曠地產(chǎn)針開(kāi)發(fā)投資果占悄3.2卷%掘。東、中、西岔部地區(qū)商品住樓宅開(kāi)發(fā)完成投拼資同比增長(zhǎng)分姓別趨為鉆22.7勢(shì)%蓄、賄53.0款%計(jì)、濤33.6某%滑，其中，賣(mài)西煙部地區(qū)商品住時(shí)宅開(kāi)發(fā)投資增旅幅低于中史部地區(qū)，低于唐西部地區(qū)。茅200總6授年，全國(guó)完成筑購(gòu)置土地面傾積筑24054.塑2罵3燦萬(wàn)平米，同比子下爆降拍3.0臘%咳，同比去年增致幅回落然了膏6.桶1皇個(gè)百分點(diǎn)，低虜于商品房施工趣面積漲幅疫的爐21.糟9沈個(gè)百分點(diǎn)、新陜開(kāi)工面還積笑21.境0屑個(gè)百分點(diǎn)。驟總體來(lái)看，當(dāng)孩前房地產(chǎn)市場(chǎng)偽正在朝著宏觀砌調(diào)控的目標(biāo)方錘向發(fā)展：住宅播為主的房地產(chǎn)踩開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)搜增長(zhǎng)；商品房宇施工、竣工和此新開(kāi)工面積均豬大幅上升；房惡地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)州本年土地購(gòu)置路面積有所減少妙，完成土地開(kāi)胃發(fā)面積上升；短商品住房?jī)r(jià)格降漲幅總體放緩您。但各項(xiàng)細(xì)調(diào)控政策落實(shí)朋還有一個(gè)過(guò)程滋，還面臨一些量問(wèn)題：一是住則房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性匙矛盾依然突出小，調(diào)控任務(wù)還托十分艱巨；二淘是部分城市房乘價(jià)上漲仍然偏奔快，離預(yù)期目丘標(biāo)還有差距；垮三是部分中心屬城市異地購(gòu)房孔占比較大；四五是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)挑、交易、中介乓等環(huán)節(jié)行為不咐規(guī)范問(wèn)題仍較哭突出。煙三雹．價(jià)2006-2勝00咐7徐房地產(chǎn)政策回凱顧頸政策出臺(tái)時(shí)間語(yǔ)200優(yōu)6浙—咐200鏟7客房地產(chǎn)政策年媽相關(guān)政策回顧叨200碌7示年猾3飾月趟1掠8喂日董利率再次鷹上伶0.27%彎中國(guó)人民銀行纏決定：自具200掉7登年早3寒月貫1皺8咱日起揪上調(diào)金融機(jī)構(gòu)詠人民幣存貸款場(chǎng)基準(zhǔn)利率。金陰融機(jī)構(gòu)一年期查存款基準(zhǔn)利率錘上到調(diào)孟0.2奮7肥個(gè)百分點(diǎn)，由塘現(xiàn)行鄰的啞2.52樸%蛙提高狗到塑2.79祖%邀；一年期貸款歐基準(zhǔn)利率上舌調(diào)遙0.2哄7秤個(gè)百分點(diǎn)，由羞現(xiàn)行淋的與6.12車(chē)%梳提高心到弊6.39婦%爪。檢200薄6瘋年緞1兇2悲月遇1撥2瘦日磚限、禁目錄汪國(guó)家發(fā)改委和掃國(guó)土資源部掩12腸月鏟12洞日奇發(fā)布《限制用欺地項(xiàng)目目錄》阻和《禁止用地酬項(xiàng)目目錄》。剛與拋1999篩年禁止目錄相努比，新目錄增莖加了絲別墅類(lèi)房地產(chǎn)絹開(kāi)發(fā)，高爾夫貢球場(chǎng)，賽馬場(chǎng)按，世黨政機(jī)關(guān)、國(guó)射有企事業(yè)單位克新建培訓(xùn)中心干，未依法取得壺探礦權(quán)的礦產(chǎn)織資源勘查，未勁依法取得采礦仙權(quán)的礦產(chǎn)資源鵲開(kāi)采等六個(gè)項(xiàng)慶目。

障新進(jìn)入限制用濾地的項(xiàng)目包括組，機(jī)動(dòng)車(chē)交易芹市場(chǎng)、家具城演、建材城等大瓦型商業(yè)設(shè)施，陸大型游樂(lè)設(shè)施槳、主題公園（既影視城）、仿辦古城蜘，低密度、大謊套型住宅項(xiàng)目素（指住宅小區(qū)期建筑容積率低矛于冠1寄、單套住房建晚筑面積超過(guò)憲144梨平方米陶的住宅項(xiàng)目）刑，賽車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目奶，公墓項(xiàng)目，骨機(jī)動(dòng)車(chē)訓(xùn)練場(chǎng)擠項(xiàng)目等。征200癥6伙年眨1錄1王月著2代0態(tài)日頃土地有償使用儀費(fèi)虹1徒1砌月工2備0魂日飯，財(cái)政部、國(guó)邪土資源部、中徒國(guó)人民銀行聯(lián)察合發(fā)布《關(guān)于含調(diào)整新增建設(shè)渡用地土地有償諒使用費(fèi)政策等憤問(wèn)題的通知》項(xiàng)，規(guī)定牌200姨7應(yīng)年千1揚(yáng)月臉1劈日獎(jiǎng)起，新增建設(shè)鄙用地土地有償屢使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將趴提高一倍，同掠時(shí)繼續(xù)實(shí)行中縮央與地方三七扁分成體制，地圣方糊7抽0放％的費(fèi)用分成茶將上繳至省級(jí)攤后下?lián)?。相關(guān)段收入專(zhuān)項(xiàng)用于批基本農(nóng)田建設(shè)批和保護(hù)、土地訂整理、耕地開(kāi)孝發(fā)。晶200祖6勞年燈9溪月怪5搖日板土地調(diào)控央9灣月諒5泄日香，國(guó)務(wù)院發(fā)布廳《國(guó)務(wù)院關(guān)于勻加強(qiáng)土地調(diào)控艷有關(guān)問(wèn)題的通椒知》，對(duì)各地馬和各部委提出戶(hù)了八大方面的廢要求，嚴(yán)把土家地散“壇閘護(hù)門(mén)敗”泡。我國(guó)政府在扣土地管理和調(diào)牢控政策上再度脆進(jìn)行重大調(diào)整趟。訓(xùn)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了圈土地管理問(wèn)責(zé)鄙制、制定工業(yè)秒用地出讓最低痰價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、提高泡建設(shè)用地相關(guān)褲稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。弄200盒6俘年閱9腸月抱4用日膨外資購(gòu)房布9易月隊(duì)4姿日怖，國(guó)家外匯管芒理局、建設(shè)部柜聯(lián)合發(fā)布《關(guān)捷于規(guī)范房地產(chǎn)半市場(chǎng)外匯管理狡有關(guān)問(wèn)題的通香知》，規(guī)定境榨外主體辦理購(gòu)芳房結(jié)匯時(shí)，結(jié)辭匯資金直接劃廚入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)楚企業(yè)的人民幣侵賬戶(hù)，所購(gòu)房共產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的劃人民幣資金須旋經(jīng)審核方可購(gòu)伏匯匯出。境外騙主體并購(gòu)或收瑞購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)厲企業(yè)未能以自柏有資金一次性盞支付全部轉(zhuǎn)讓巧款的，不辦理礦轉(zhuǎn)股收匯外資債外匯登記；外唐國(guó)投資者專(zhuān)用六外匯賬戶(hù)內(nèi)的期資金不得用于抄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和懲經(jīng)營(yíng)。礦200俗6點(diǎn)年迅7債月貍2畝4麥日幸外資限炒令狡7胖月樹(shù)2飄4聯(lián)日種，建設(shè)部聯(lián)合亡其滴他舌5慢部委下巾發(fā)旗17濃1突號(hào)文件《關(guān)于忘規(guī)范房地產(chǎn)市靈場(chǎng)外資準(zhǔn)入和礎(chǔ)管理的意見(jiàn)》叢，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)建為想“魔外資限炒度令西”哥，加強(qiáng)了對(duì)外熔商投資企業(yè)房何地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)禁以及境外機(jī)構(gòu)蛛和個(gè)人購(gòu)房的中管理。濤200營(yíng)6鍵年慎7宣月沃1飼2雞日慚9淘0屢平方米誠(chéng)7基月姥1存2臨日菜，建設(shè)部頒小發(fā)息16芝5霞號(hào)文件《關(guān)于哪落實(shí)新建住房物結(jié)構(gòu)比例要求廚的若干意見(jiàn)》冊(cè)，進(jìn)一步明確雜了炎3秒7派號(hào)文件悔中布9軟0辯平方米標(biāo)準(zhǔn)為值單套住房建筑糕面積，并提出漆要加強(qiáng)監(jiān)督檢收查，落實(shí)責(zé)任施追究制度，地煎方政府要負(fù)起壤切實(shí)責(zé)任。何200縮6何年宅7菠月解6辱日傅規(guī)范房產(chǎn)交易定秩序化7載月厚6兼日酒，建設(shè)部聯(lián)合基國(guó)家發(fā)展和改稅革委員會(huì)、國(guó)薪家工商行政管排理總局下聚發(fā)咸16李6奇號(hào)文件《關(guān)于摩進(jìn)一步整頓規(guī)閉范房地產(chǎn)交易頸秩序的通知》絕，要求加大房膀地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)限違法違規(guī)行為賠整治力度。具猜體為：加強(qiáng)商焰品房預(yù)售許可遙管理。房地產(chǎn)版開(kāi)發(fā)企業(yè)取得健預(yù)售許可證后緒，應(yīng)當(dāng)呢在忘1嫁0棚日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售館商品房。列未取得商品房噴預(yù)售許可證的蓬項(xiàng)目，房地產(chǎn)遞開(kāi)發(fā)企業(yè)不得毒非法預(yù)售商品延房，也不得以罵認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)林定款等各種形晶式變相預(yù)售商勇品房。苗200特6推年皺5蝴月房2喪9犧日生九部格委季“鹽十五病條艱”劃5粒月葡2印9易日武，國(guó)務(wù)院辦公書(shū)廳出臺(tái)《關(guān)于夠調(diào)整住房供應(yīng)呀結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房押價(jià)格的意見(jiàn)》尺（國(guó)辦發(fā)稠（匆200竊6腥）柴3模7漿號(hào)），人稱(chēng)九捆部卡委鮮“顛十五勺條砍”式，暫對(duì)抽“嘉國(guó)六贈(zèng)條議”陶進(jìn)一步細(xì)化，嘗而且在套型面熔積、小戶(hù)型所半占比率、新房?jī)?chǔ)首付款等方面絹?zhàn)鞒隽肆炕?guī)絡(luò)定，提餅出教9亂0鄭平方米、磁雙泄7刮0謊％的標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)200宴6請(qǐng)年拍5害月軌1梁7剃日晶國(guó)六條彩5梢月養(yǎng)1酬7瞞日策，國(guó)務(wù)院總理便溫家寶主持召雞開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)逢會(huì)議。會(huì)上提率出了促進(jìn)房地著產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展筐的六項(xiàng)措施，稼包括住房供應(yīng)提結(jié)構(gòu)、稅收、蔑信貸、土地、張廉租房和經(jīng)濟(jì)種適用房建設(shè)等蘆方面。主要內(nèi)瘦容有：切實(shí)調(diào)轎整住房供應(yīng)結(jié)鏡構(gòu)；重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)中低價(jià)位、中取小套型普通商刻品住房、經(jīng)濟(jì)渣適用住房和廉肝租住房；各地控都要制定和實(shí)無(wú)施住房建設(shè)規(guī)織劃，對(duì)新建住萬(wàn)房結(jié)構(gòu)提出具登體比例要求；足進(jìn)一步發(fā)揮稅樓收、信貸、土旺地政策的調(diào)節(jié)怕作用；嚴(yán)格執(zhí)六行住房開(kāi)發(fā)、小銷(xiāo)售有關(guān)政策飯，完善住房轉(zhuǎn)廈讓環(huán)節(jié)稅收政摩策，有區(qū)別地鴨適度調(diào)整信貸風(fēng)政策，引導(dǎo)和堆調(diào)節(jié)住房需求垃；科學(xué)確定房臂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地經(jīng)供應(yīng)規(guī)模，加忠強(qiáng)土地使用監(jiān)快管，制止囤積額土地行為。唉200趟6幟年介4策月房2柳8妖日付上調(diào)房貸利率睡4偽月慰2漏8挪日宜，央行全面上哀調(diào)各檔次貸款灰利剝率患0.2席7跪個(gè)百分點(diǎn)，其潮中抹，歇5逆年期以上的銀掃行房貸基準(zhǔn)利偵率永由胞6.1鳳2飼％上調(diào)料至夾6.3眼9椅％。這是央行壘在加息后短短互一年多時(shí)間里萬(wàn)再次上調(diào)利率滅，此次加息主吵要是為了抑制瓣投資需求，進(jìn)夏一步穩(wěn)定房地哭產(chǎn)價(jià)格。卵表盒6棟—癥房地產(chǎn)政策匯卻總表【結(jié)論】建200優(yōu)6龜—屬200疲7使年榮房地產(chǎn)新政策賣(mài)頒布時(shí)間更加已密集，整治力堵度不斷加大，摟200沾6衛(wèi)年的房地產(chǎn)無(wú)啞疑是一個(gè)政策課調(diào)控年畜，秧200痛7頂年的房地產(chǎn)行炭業(yè)將是政策導(dǎo)錄向下的執(zhí)行年觀，桿其帆房地產(chǎn)政策特岸點(diǎn)表現(xiàn)在以下絲幾點(diǎn)：一、聯(lián)加強(qiáng)調(diào)地方政深府職能，憑通過(guò)土地政策虎和金融信貸政窗策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行治手段化調(diào)控咬,境促進(jìn)房地產(chǎn)行懸業(yè)的健康發(fā)展衛(wèi)，如瘡《限制用地項(xiàng)耀目目錄》和《亮禁止用地項(xiàng)目熱目錄》每將直接導(dǎo)致別裳墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的藍(lán)唯一性，以及省別墅項(xiàng)目在市知場(chǎng)上的稀缺性迎；二、洽通過(guò)政策調(diào)控匙，抑制對(duì)房地位產(chǎn)投機(jī)炒作和最暴利行為。份如房貸利率上粥調(diào)、外資購(gòu)房縣設(shè)限等政策，辮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連的買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)揚(yáng)行限制，抑制色房?jī)r(jià)非理性上雄漲。三、通過(guò)窩在住房供應(yīng)結(jié)遷構(gòu)聰調(diào)整、控制房嶄價(jià)、加強(qiáng)土地位調(diào)控、加強(qiáng)保暗障性住房建設(shè)歲等等政策導(dǎo)向邪下，房地產(chǎn)行掩業(yè)將逐漸告別孩高利潤(rùn)時(shí)代，沖強(qiáng)化公司治理疑、掛市場(chǎng)規(guī)范化、斯注重品牌建設(shè)弱、提升經(jīng)營(yíng)效珠率和定位市場(chǎng)盼的賓真實(shí)需求將成撥為謀求長(zhǎng)期發(fā)河展的房地產(chǎn)企漏業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)戲。萌對(duì)于本項(xiàng)目而告言，以上政策攪規(guī)定儉利好大過(guò)風(fēng)險(xiǎn)浪。在大環(huán)境別來(lái)墅批地受限的折情況下，本項(xiàng)蔽目的稀缺性以宜及增值空間得魄以凸顯；從銷(xiāo)亭售角度來(lái)看，該本項(xiàng)目客戶(hù)群稍為社會(huì)高收入丈群體，房貸上焰漲并不能造成須直接購(gòu)買(mǎi)阻力撥。唐四北．?dāng)?shù)200杠7非年房地產(chǎn)市場(chǎng)跨發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)乳測(cè)：位1咬、認(rèn)政策調(diào)控執(zhí)行洪力度將繼續(xù)加沙大。秧面對(duì)主要大中興城市不斷上漲默的住房?jī)r(jià)格，偏在央0株5評(píng)年政府出臺(tái)一掠系列調(diào)控政策奸的基礎(chǔ)上澇，晉0零6替年國(guó)務(wù)院、建暑設(shè)部等多部委法于歇5會(huì)月出臺(tái)國(guó)六條述及府其漂1養(yǎng)5塊條細(xì)則調(diào)控住服房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)星、房?jī)r(jià)和投資謙投機(jī)性需求，許此后并針對(duì)外始資準(zhǔn)入、土地駐控制等出臺(tái)諸宅多相關(guān)政策，鵝政府對(duì)房地產(chǎn)府行業(yè)調(diào)控的力威度明顯加大。蕉從當(dāng)前房地產(chǎn)母形勢(shì)來(lái)看，政域府的調(diào)控效應(yīng)謙雖然有所體現(xiàn)呢，但房?jī)r(jià)上漲城趨勢(shì)以及房地架產(chǎn)行業(yè)諸多不種合理問(wèn)題并沒(méi)晌有得到有效控祝制，國(guó)務(wù)院更回是組織多部委塊赴全國(guó)檢查房賠地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)禽情況和調(diào)控效怎果，相辯信乎0森7左年將進(jìn)一步加罪大政策調(diào)控的度執(zhí)行力度，如雖果房?jī)r(jià)上漲的炎勢(shì)頭不能得到災(zāi)有效遏制，則比進(jìn)一步的調(diào)控柜政策出臺(tái)可能傷性就比較大。搞2論、啄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投閥資增速將放緩失。海在政府控制房望價(jià)、調(diào)整住房沖結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土巷地控制、信貸腐控制的影響下腳，惕200鋼7挪年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)碌投資的增速將鈔受到影響，特貍別是在當(dāng)前中案國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)猶略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型傲（將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帳動(dòng)力從投資和腰出口向個(gè)人消耍費(fèi)方面傾斜）助的背景下，對(duì)漁其他諸多重點(diǎn)棄行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)殿明顯的房地產(chǎn)塘投資將受到政喪府的嚴(yán)密控制河?？刂品康禺a(chǎn)勵(lì)信貸規(guī)模、提敵高房地產(chǎn)信貸婦門(mén)檻、提高貸信款利率等將是執(zhí)政府可能采取禮的措施，而房強(qiáng)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積夾增速的放緩以很及從嚴(yán)的政策造調(diào)控將使得不液少?gòu)钠渌袠I(yè)錫進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商申以及部分資金旺鏈緊張的開(kāi)發(fā)催商逐漸退出或封收縮戰(zhàn)線。在鋼這種背景下，角匯海東方折預(yù)冊(cè)計(jì)諸200天7鼻年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)溉投資增速可能擇會(huì)放緩凝到即1眉5宴％左右逐。版3蜂、蹤住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)次繼續(xù)調(diào)整，普孟通住房和經(jīng)濟(jì)少適用房供應(yīng)將條增多。渾200護(hù)6訪年的房地產(chǎn)調(diào)崗控中對(duì)住房供絲應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了仿具體蹤的妙90/7簡(jiǎn)0帶標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條亡和國(guó)十五條的能導(dǎo)向就是重點(diǎn)步發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)氐渚用褡宰⌒枨髣俚闹械蛢r(jià)位、褲中小套型普通杰商品住房，繼饅續(xù)抑制房地產(chǎn)翁的投資和投機(jī)許性需求愈。閱200夢(mèng)7巡年的住房供應(yīng)物結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)岸整，普通住房婚和經(jīng)濟(jì)適用房估供應(yīng)將增多，惠別墅等高端住現(xiàn)房的投資和供準(zhǔn)給將受到限制闊。頂4興、麥土地管理更加聰嚴(yán)格，土地增漫量供應(yīng)控制更紛嚴(yán)，這也將加透劇對(duì)于存量土戚地的競(jìng)爭(zhēng)。傭200賠6京年以來(lái)國(guó)家對(duì)減土地的調(diào)控政頓策之多為近年庸少有。不僅是膠在頁(yè)200膛6命年慘5買(mǎi)月出臺(tái)休的笑"禮國(guó)十五是條么"對(duì)中對(duì)加大閑置縣土地的處置力致度進(jìn)行具體標(biāo)張準(zhǔn)制定品，組200州6箏年產(chǎn)9醋月初，國(guó)務(wù)院斬更是專(zhuān)門(mén)下發(fā)尸《關(guān)于加強(qiáng)土呀地調(diào)控有關(guān)問(wèn)青題的通知銳》退,體主要針對(duì)當(dāng)前爪各地區(qū)在土地號(hào)審批、用地集戶(hù)約管理、土地棄執(zhí)法等方面存葉在的問(wèn)題進(jìn)行逃有效治理及嚴(yán)猜格調(diào)控。陽(yáng)5巡、萌政府繼續(xù)執(zhí)行太緊縮銀根的政科策短期內(nèi)不會(huì)帖變化，房地產(chǎn)記企業(yè)資金壓力喚不容小視。照200抖6拌年寺1婆－控8騎月，全國(guó)房地播產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到鉆位資乳金鋤1628敵5浙億元，相比去持年同期增歪長(zhǎng)敞28.處1抗％，其中國(guó)內(nèi)嫁貸奉款咐358吩4獅億元，增醉長(zhǎng)僚5瞞1哀％，國(guó)內(nèi)貸款喂在資金來(lái)源中副占比擱由卸200體5粥年塵的壟1致8脅％上升囑到姨2正2水％以上，而來(lái)守自于定金和預(yù)甚收款的比重則漫開(kāi)始大幅降低盲，從過(guò)多去捧4甜年來(lái)小的脹4蜓0避％左右下降倍到影200液6抗年的焦約笨2舊7遲％。更值得注窯意的是景，夸200計(jì)6拍以來(lái)，定金及級(jí)預(yù)收款首現(xiàn)負(fù)惑增長(zhǎng)，這反映苦出的現(xiàn)實(shí)是房則地產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售同背比開(kāi)始出現(xiàn)下劉降，房地產(chǎn)企漠業(yè)未來(lái)資金回歡籠的壓力在加首大。預(yù)計(jì)妥，漢200省7坡年房地產(chǎn)企業(yè)被面臨的資金壓下力風(fēng)險(xiǎn)加大。針一方面，從房含地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金監(jiān)來(lái)源構(gòu)成方面渣來(lái)看，房地產(chǎn)善開(kāi)發(fā)投資中對(duì)剩于貸款的依賴(lài)厚程度在加大；貍另一方面，從盼經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)修看，投資和信玉貸增長(zhǎng)過(guò)快匪是塘200隨6殊年中國(guó)經(jīng)濟(jì)再阻度呈現(xiàn)過(guò)熱局證面的直接原因愿。也因此控制皂項(xiàng)目投資和緊未縮信貸成為宏齊觀調(diào)控的著力瘦點(diǎn)。從激前唉8均個(gè)月的固定資翁產(chǎn)投資增速和輝信貸增速來(lái)看由，雖然增速有核所放緩，但依抓然維持在高位悠，政府繼續(xù)執(zhí)鑼行緊縮銀根的棄政策短期內(nèi)不辣會(huì)變化。在這心種背景下，預(yù)歐計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主企業(yè)未來(lái)面臨駕的資金壓力不鏡容小視。格中國(guó)引進(jìn)外資鄰進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)膝行業(yè)的比例已住高有達(dá)可11.9廢%類(lèi)，外資概念地蹲產(chǎn)將成為中國(guó)犧的一個(gè)重要力擺量。鍋6壽、尊200仁7慘年住房供求差似距將縮小，價(jià)寧格成為關(guān)鍵因茫素。求適從當(dāng)前的各類(lèi)纏調(diào)控政策來(lái)看而，改善住房供慮應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定蓄房?jī)r(jià)是核心要莖點(diǎn)，改善供求件關(guān)系和住房?jī)r(jià)斜格將仍糞是奸200姐7挖年政府宏觀調(diào)串控的主要目標(biāo)脖之一。迷房地產(chǎn)供給指牛標(biāo)糾：泊200踩7咐年的實(shí)際供應(yīng)羅量增長(zhǎng)將有所舞加快，但是，呈在政府宏觀調(diào)利控下，房地產(chǎn)閃供應(yīng)增速將逐術(shù)漸出現(xiàn)放緩趨臉勢(shì)；房地產(chǎn)需扁求指標(biāo)，經(jīng)過(guò)紅幾年快速釋放彈的自住性需求佩在高房?jī)r(jià)的影沈響下將有所減拿弱；挺住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)疤的調(diào)整垂：后將在一定程度慢上增加有效住槐房供應(yīng)量，預(yù)脅計(jì)撇200跳7出年住房供求差遵距將進(jìn)一步縮生小，而房地產(chǎn)獵價(jià)格將成為影傭響供求關(guān)系的怕關(guān)鍵因素。裳房地產(chǎn)價(jià)格走淺勢(shì)問(wèn)題跨：仗由于政府行政伙干預(yù)的力度較戒大，在當(dāng)前階述段房地產(chǎn)開(kāi)始衰從過(guò)于趨向商抬品屬性開(kāi)始向拳社會(huì)保障屬性泡傾斜，她匯海煌認(rèn)為，政策在襖二者之間的傾晴斜情況，將對(duì)陳短期內(nèi)的房地工產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)槳生較大的影響隆，如果政策向嶼社會(huì)保障屬性瓜的傾斜是漸進(jìn)鄙的，溫和的，匪則袍200置7復(fù)年房地產(chǎn)價(jià)格殖增幅將穩(wěn)中放鉗緩，如果政策債向社會(huì)保障屬疤性的傾斜是急石進(jìn)的，變革性魯?shù)?，則房地產(chǎn)劃價(jià)格的短期波艇動(dòng)將加大。桃五．集房地產(chǎn)價(jià)格分恨析及走勢(shì)預(yù)測(cè)銹1摧、跡房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)斤格的基本情況姓商品房?jī)r(jià)格持宗續(xù)上漲，但漲漏幅有回落跡象賺；存量房?jī)r(jià)格滿(mǎn)小幅下降。脖06玉年上半年商品伙房集中成交價(jià)妖同比上漢漲連9.18集%才，環(huán)比累計(jì)比語(yǔ)上年末上局漲遠(yuǎn)5.88求%哄。伯各類(lèi)住宅價(jià)格然上漲較快，低粗價(jià)位住宅價(jià)格剝漲幅較大。理上半年，商品笛住宅價(jià)格同比豪上縫漲位8.84烏%命，二季度同比獅上詳漲塞9.87痰%恰。其中，經(jīng)濟(jì)疑適用房招漲筍10.14%兆,嗓高于普通商品債住天宅球7.92筐%僚。從城市不同藍(lán)地段價(jià)格走勢(shì)頭看，中低價(jià)位冬的二、三類(lèi)地儲(chǔ)段普通商品住攔宅價(jià)格同比分主別上禮漲蹦9.24案%厲和穗9.10變%峽，也高于高價(jià)唇位的一類(lèi)地段負(fù)普通商品住宅范價(jià)格同姨比醉6.05仰%紫的上漲幅度，裂存量房住宅價(jià)苗格同比上獲漲妥11.94激%許。巡各地區(qū)房?jī)r(jià)均音呈上漲態(tài)勢(shì)，剪部分城市房?jī)r(jià)僚漲幅較高。榮上半年，東、拉中、西部地區(qū)托商品房?jī)r(jià)格同煌比分別上剃漲柔8.33艱%宜、刮11.44趨%咸和沈9.54獻(xiàn)%豪，與去年同期國(guó)相比，東部地階區(qū)房?jī)r(jià)漲幅略漏回貞落男0.6尖5旬個(gè)百分點(diǎn)，中論、西部地區(qū)房架價(jià)漲幅分別島高您0.8緊9埋和績(jī)4.5衣8某個(gè)百分點(diǎn)。全面國(guó)伍十個(gè)贈(zèng)主要城市房?jī)r(jià)丈同比分別上漲南最低成都（滴10.24%鮮）到最高深圳峽（糕24.74%榆）啞，胃僅眾上海房?jī)r(jià)同比仿下碰降披6.42驅(qū)%撤。2、價(jià)格走勢(shì)噸著國(guó)家調(diào)整住房蘇供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)肉定住房?jī)r(jià)格政臘策效果將逐步功顯現(xiàn)義。若斑房屋供給量增旦加和空置面積票的增長(zhǎng)將抑制票房?jī)r(jià)大幅上漲控。房屋供給量當(dāng)和空置面積的閣增加都將對(duì)抑桂制房?jī)r(jià)大幅上減漲起到積極作祝用。房屋供求慨結(jié)構(gòu)矛盾在短筍期內(nèi)無(wú)法得到蘋(píng)根本解決。阿貫徹落實(shí)中央磨調(diào)控政策的積鐵極性不高逐，鈴一些地方仍然嶄存在片面追求貨房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)泉濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題拳。牢翠貨幣流動(dòng)性過(guò)冬剩的局面不會(huì)加在短期內(nèi)得到忽改變，房?jī)r(jià)仍伐將獲得一定支霧撐。域在其他投資渠回道不暢的條件架情況下，大量搖資本仍將集中娃于房地產(chǎn)市場(chǎng)烤，并在一定條熄件下，有可能脖將房?jī)r(jià)進(jìn)一步卷推高。饅第二部淹分狐些萄市場(chǎng)環(huán)境研究腔一．烏魯木齊憶的區(qū)域特征和椒城市經(jīng)濟(jì)概況地理概況擾1脈．地理區(qū)位：劉烏魯木齊市位濾于天山北麓、譽(yù)準(zhǔn)噶爾盆地南遙緣。三面環(huán)山鮮，地勢(shì)東南高心，西北低，海來(lái)拔質(zhì)680城-92惑0旅米岸，屬于中溫帶肌大陸干旱氣候錦。毯烏魯木齊是新鋼疆維吾爾自治繩區(qū)的首府，是嘗全疆政治、經(jīng)依濟(jì)、文化、科左技的中心，南杠北疆交通的樞澇紐，也是第二著座歐亞大陸橋恢中國(guó)西段的橋糞頭堡，我國(guó)西萬(wàn)部對(duì)外開(kāi)放的攀重要門(mén)戶(hù)。是潮世界上離海洋象最遠(yuǎn)的城市。2．行政區(qū)劃顧烏魯木齊市組轄腥7捧區(qū)青1?？h，即天山區(qū)憂(yōu)、沙依巴克區(qū)賽、新市區(qū)、水桿磨溝區(qū)、頭屯養(yǎng)河區(qū)、東山區(qū)薪、達(dá)板城區(qū)和蹲烏魯木齊縣，欠還有兩個(gè)國(guó)家裂級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：即躺烏魯木齊高新己技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)擾區(qū)和烏魯木齊茫經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)殖區(qū)；六個(gè)國(guó)營(yíng)文農(nóng)墾團(tuán)場(chǎng)，即眾五一農(nóng)場(chǎng)、三計(jì)坪農(nóng)場(chǎng)、頭屯則河農(nóng)場(chǎng)、西山椅農(nóng)場(chǎng)姓、數(shù)10膽4那團(tuán)場(chǎng)、養(yǎng)禽場(chǎng)授。全市行政區(qū)屑劃面積奏達(dá)妹1.譽(yù)2妻萬(wàn)平方公里砍。3．歷史沿革屋烏魯木齊歷史刃上曾速是叉“雙絲綢之頓路濃”屠新北道上的重券鎮(zhèn)，自古以來(lái)尼就是眾多游牧鈔民族聚居的地揉方，同量也是斤兵家必爭(zhēng)的戰(zhàn)膽略要沖。早在砍明朝時(shí)厄魯特胃蒙古族就在烏螺魯木齊修筑了檔城堡。厘175假8痰年，清政府駐悼烏魯木齊的軍獲事官員，在烏步魯木齊河以東群地區(qū)修筑土城混，作為駐地官政兵的正式營(yíng)堡誓。土城周?chē)A里，是烏魯碧木齊的基礎(chǔ)。診翌年，清朝政通府設(shè)置烏魯木隙齊提督，掌握盼地方軍事。忌176守0融年，清政府把野烏魯木齊同所糠管轄的烏魯木驢齊以東地區(qū)劃正歸甘肅安要道索隸屬。識(shí)176堵5肚年改名蜂為座“穗迪抄化殊”慢。鄉(xiāng)177舊3沙年，清政府正磁式設(shè)置迪化直格隸州，由甘肅衫省巡府直接管過(guò)轄。傅188概4消年，新疆建省潔，新疆軍政管足理中心由伊犁輸轉(zhuǎn)到迪化，迪層化直隸州改為巧迪化府，為新險(xiǎn)疆省會(huì)。飲191霉3畏年撤迪化府，厭保留迪化縣。悄193信4屬年成立迪化市匹政府。注194計(jì)9抽年陶9效月玻2窮5糠日局宣布和平起義語(yǔ)，并于當(dāng)天組達(dá)成新疆省臨時(shí)星人民政府，候1灶0給月衰2碗0銷(xiāo)日舞，中國(guó)人民解盯放軍進(jìn)駐迪化現(xiàn)，從此，迪化典回到了人民手版中。脅194切9呀年接1求2終月傭7脆日落省、市政府同綿時(shí)宣告成立。貌195祝5鼻年釀1沙0返月沫1攏日炒正式成立新疆律維吾爾自治區(qū)朵，首府為今天虎的烏魯木齊市嫩。城市規(guī)模1．人口概況翅烏魯木齊仙現(xiàn)甲轄陶7錄區(qū)尚1蒼縣，總面榜積秒1200僻0碧平方公里，其仿中規(guī)劃區(qū)面季積叼160步0征平方公里，建毯成區(qū)面饒積花139.侄5魔平方公里。居運(yùn)住著漢、維吾怠爾、回、哈薩莖克、蒙古飛等傳4攏9耐個(gè)民族?？?cè)烁目诿?08.腰2憑萬(wàn)人（第五次橫人口普查口徑抹），其中少數(shù)杰民族人口童占紀(jì)24.顧6繳％，市區(qū)人口膝占名83.栗5捧％。2．交通狀況現(xiàn)航空瀉：攝區(qū)內(nèi)現(xiàn)疏有源1河2番個(gè)航空港，有編至北京、上海販、廣州、成都拼、敦煌、蘭州矮、西安、哈爾量濱、青島瞞等減2逝4秘條國(guó)內(nèi)航線以僻及到阿拉木圖蠟、塔什干、莫論斯科、新西伯忘利亞、伊斯蘭松堡等國(guó)際航線盾。針躲鐵路醉：債蘭新鐵路及西妹段攔—天—西向東通往內(nèi)地運(yùn)中樞北京、上精海等城市；向窩西可到達(dá)阿拉殺山口。亞歐大狂陸橋橫穿境內(nèi)衫，不僅使內(nèi)地竭與歐洲商貿(mào)得艦到了飛速的發(fā)寒展，而且極大夜的推動(dòng)了新疆揭快速增長(zhǎng)。倍公路輕：財(cái)新疆區(qū)內(nèi)完整態(tài)的公路網(wǎng)絡(luò)已盜基本形成，以膝烏魯木齊為中麗心向四面八方肢輻射，建設(shè)國(guó)伶道鼻21殘6廚線撤、帳21速7童線和國(guó)惠道豎31旋2喘、夏31覽4港、襲31蒼5爛線兩縱三橫骨酷架公路?；径纬韶灤┻B接稿新疆所有地區(qū)跨、市、縣、團(tuán)腰場(chǎng)、口岸，東肥聯(lián)內(nèi)地西出周凝邊國(guó)家的公路蘆網(wǎng)。城市經(jīng)濟(jì)狀況剩1以．還國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持晶較快增長(zhǎng)秀，摸產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)寫(xiě)優(yōu)化兄調(diào)整。香200蛛6允年烏魯木齡齊聯(lián)GD素P澆總米量激65買(mǎi)4杯億元，增班長(zhǎng)券1挖4孤‰及。其中第一產(chǎn)圓業(yè)蠅8.7餅8貨億元，增殺長(zhǎng)袍10臥%壯；第二產(chǎn)別業(yè)湯248.7屢2見(jiàn)億元，增討長(zhǎng)悠14.4豐%律；第三產(chǎn)負(fù)業(yè)趁396.斑5文億元，增今長(zhǎng)抄13.8覺(jué)%謙。一、二、三拐產(chǎn)業(yè)比例窄為遭1.買(mǎi)5鈔∶判3艘7霸∶柏61.棵5斬。犧2倒．烏魯木齊近取年財(cái)政收撕入科/吧固定資產(chǎn)投產(chǎn)榆投紛資互/惹進(jìn)出口貿(mào)遷易建/繡利用外資情況腦較雄200盈5未年穩(wěn)步增長(zhǎng)歷紙200邪6旨年烏魯木齊實(shí)宮現(xiàn)全口徑孕財(cái)政收入斧147.治1庫(kù)億元，其中地劍方財(cái)政收蠟入商62.5傍4企億元，按可比缺口徑增圖長(zhǎng)抹12.24翁%中；哥200菜6餡年烏魯木齊臥固定資產(chǎn)投資云總額測(cè)達(dá)般248.3牢6大億元，增林長(zhǎng)贈(zèng)9.63有%墨；榴200敢6意年烏魯木齊融進(jìn)出口貿(mào)易朋總額柄達(dá)請(qǐng)4壯5朵億美元，增五長(zhǎng)作15乓%麗；界200嚇6卡年烏魯木齊剪利用外資木519徒8輛萬(wàn)美元，完成席年度目標(biāo)任務(wù)賤的侍186戀%果，占自治區(qū)實(shí)舊際利用外資總頂額導(dǎo)的浙51敗%跟；仗3托．城鎮(zhèn)居民可我支配收入穩(wěn)步幣增長(zhǎng)，酸消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格桿保持基本穩(wěn)定小。時(shí)全年居民消費(fèi)所價(jià)格總水平比蠅上年上回漲退1.7攔%艙，其中居住類(lèi)陵價(jià)格上礙漲題6.3松%浩。習(xí)全市城鎮(zhèn)可支羨配收入達(dá)鋸到伶1043寶8丘元，比上一年恭增長(zhǎng)葉近價(jià)8.6捎%搖。強(qiáng)大的可支胃配收入是各項(xiàng)嚷滿(mǎn)足各項(xiàng)消費(fèi)和的重要支撐。嚼4姜．烏魯木齊旅躲游產(chǎn)業(yè)旺盛發(fā)復(fù)展姻200絮6番年烏魯木齊接款待游修客檔78莊0熟萬(wàn)人次，增意長(zhǎng)具11.75柱%規(guī)；實(shí)現(xiàn)旅游及尋購(gòu)物總收咽入造76.1染8托億元，增怒長(zhǎng)勢(shì)12.86喂%蔥；旅游業(yè)的旺嗓盛發(fā)展，對(duì)烏葉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將震是良好的支持討，而對(duì)低密度炸住宅的銷(xiāo)售前記景也有一定積灣極意義。其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展昨目標(biāo)絡(luò)在姐200楊7奴年雅1珍月森3狗0轎日窩，烏魯木齊市其委副書(shū)記、市友長(zhǎng)乃依括木扔·羅亞森在烏市十涌三屆人大五次盼會(huì)議上作出的阿《政府工作報(bào)抱告》中提出李：協(xié)200棗6屯年實(shí)前現(xiàn)涌GD互P膠總派量水65籮4污億元、增趙長(zhǎng)宣14門(mén)%買(mǎi)的基礎(chǔ)上古，軟200未7爭(zhēng)年烏魯木齊的柱目標(biāo)是：捉GD撲P船總量達(dá)旺到剛76惡8白億元，增為長(zhǎng)諷15%課。租《政府工作報(bào)晌告》用偶了英2/彼3集的篇幅勞對(duì)疊200蹈7可年的工作做了縮詳細(xì)安排，提霸出了預(yù)期目標(biāo)喇：地方財(cái)政收醫(yī)入限69.假8突億元，增疤長(zhǎng)酸12張%拴；固定資產(chǎn)投柄資找28瘡5眼億元，增它長(zhǎng)貪15羞%瞇；社會(huì)消費(fèi)品支零售總甘額之31擾3鼻億元，增勢(shì)長(zhǎng)葵15唉%災(zāi)；居民消費(fèi)價(jià)扁格漲幅控制吳在那3寄%瓶以?xún)?nèi)；城鎮(zhèn)居英民人均可支配歐收入增加長(zhǎng)獄9鹽%匠；農(nóng)牧民人均距純收入增萍長(zhǎng)烈10睬%而；實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人枕員就熄業(yè)金4.拆3般萬(wàn)人，登記失鍛業(yè)率控制孔在弦3.7悅%腦以?xún)?nèi)；人口自炕然增長(zhǎng)率控制懷在奶7忍‰銳以?xún)?nèi)?！窘Y(jié)論】構(gòu)由烏市產(chǎn)業(yè)構(gòu)黨成結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)可踐以看出，較國(guó)霉內(nèi)其它城市二對(duì)三線城市第三礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比重兔增長(zhǎng)迅速，烏風(fēng)市消費(fèi)水平大歉幅度提高，市償場(chǎng)宏觀環(huán)境看路好。同時(shí)，大壤量的引進(jìn)外資予辦企在解決了徑當(dāng)時(shí)居民就業(yè)屯的同時(shí)也促進(jìn)屬了居民年收入秧增長(zhǎng)及外地移蜓民人口的增加例，這種種因素脖促進(jìn)了房地產(chǎn)匪市場(chǎng)的有效需學(xué)求。按國(guó)際經(jīng)踐濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表什明，當(dāng)一個(gè)地嚷區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加可速度大找于西5嘆%具的時(shí)候，當(dāng)?shù)剞o的房地產(chǎn)的發(fā)慣展存在者極為扎廣闊的前途。抱烏魯木齊各項(xiàng)醬經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯紗示社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)宇行良好，加上式政府對(duì)烏魯木童齊市房地產(chǎn)業(yè)泡健康發(fā)展提供泄了一系列優(yōu)惠江條件，和城市牲規(guī)劃的有力支土持，房地產(chǎn)正袍存在廣闊的市美場(chǎng)，鵲進(jìn)入烏魯木齊蠅市場(chǎng)正當(dāng)其時(shí)澤。惡二．烏魯木齊味城市規(guī)劃與區(qū)種域改造馳1途、南控北擴(kuò)，首東延西進(jìn)，構(gòu)逼建唯“序一城兩送軸噸”溉新格局踢首府中心城區(qū)射不再安排工業(yè)剪項(xiàng)目，建設(shè)重見(jiàn)點(diǎn)轉(zhuǎn)向改善城誕市基礎(chǔ)設(shè)施和血生態(tài)環(huán)境，健跨全社區(qū)服務(wù)功尤能上來(lái)，部分伴商住密集區(qū)原急則上實(shí)行只拆狀不建。引導(dǎo)城奮市開(kāi)發(fā)建設(shè)沿食東、西、北三太個(gè)方向全面展水開(kāi)，逐步緩解捧中心城區(qū)人口候密度過(guò)高壓力北。然按照烏昌經(jīng)濟(jì)者一體化的發(fā)展蕩要求，烏魯木挖齊將以米東新丘區(qū)、頭屯河城嬌市副中心為依崇托，組以蓬31急2嗚國(guó)道點(diǎn)、飯21剝6慣國(guó)道為產(chǎn)業(yè)發(fā)坦展軸，逐步形制成以烏魯木齊膝為中心輝的侍“平一城兩業(yè)軸奸”助的空間發(fā)展格反局。童2劇、烏昌經(jīng)濟(jì)一啄體化，精心打幸造城市經(jīng)濟(jì)圈勞。謝200迷4五年邁1玉2園月，自治區(qū)黨純委、人民政府祖作出了在不涉蠢及烏魯木齊市小、昌吉州行政采區(qū)劃調(diào)整的前哈提下，成立烏焰昌黨委、加快生推進(jìn)烏昌經(jīng)濟(jì)舉一體化的重大卸戰(zhàn)略決策。炊烏昌經(jīng)濟(jì)一體毀化的范圍包括蒙烏魯木齊市、食昌吉州及阜康零市、米泉市、螺五家渠市等五拾個(gè)地州、市。檔財(cái)政統(tǒng)一、市技場(chǎng)統(tǒng)一、規(guī)劃道統(tǒng)一，是烏昌恨經(jīng)濟(jì)一體化的良基本原則。叫200父5強(qiáng)年帳1嗓0輩月黨1碰9功日車(chē)，烏魯木齊市錢(qián)昌吉州財(cái)政局繪（烏昌財(cái)政局消）掛牌成立，艙標(biāo)志著烏昌一繪體化進(jìn)入了實(shí)贏質(zhì)階段。坐根據(jù)烏昌兩地習(xí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)電際，烏昌黨委越確定了烏昌經(jīng)呈濟(jì)一體避化晶“妹三步勁走木”駁的戰(zhàn)略目標(biāo)。輔第一步，抓好婆米東新區(qū)的建朽設(shè)發(fā)展，先行套取得突破，積簽累成功經(jīng)驗(yàn)，膛發(fā)揮示范效應(yīng)馬，帶動(dòng)烏昌經(jīng)狹濟(jì)的整體推進(jìn)矮。頌第二步，推動(dòng)偏烏魯木齊兩個(gè)輔國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)蟲(chóng)在昌吉、阜康彈、米泉、五家都渠市建立工業(yè)語(yǔ)園區(qū)，充分利作用國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)責(zé)區(qū)的體制和政導(dǎo)策優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)晌整個(gè)烏昌地區(qū)揪工業(yè)特別是高伐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的位快速發(fā)展。加第三步，依托往八鋼和昌吉工系業(yè)帶，加快昌閃吉市和頭屯河螞區(qū)的融合發(fā)展統(tǒng)，推動(dòng)烏昌地雀區(qū)制造業(yè)的大增發(fā)展，并進(jìn)一猶步統(tǒng)一這個(gè)地島區(qū)的規(guī)劃建設(shè)寸，使頭屯河成應(yīng)為烏昌地區(qū)的喚城肚市由“凱中心宏河遍”隱。邁三、烏魯木齊燈北擴(kuò)新區(qū)規(guī)劃杠1啄．北新區(qū)定位亂為城市中心區(qū)回的一級(jí)輻射區(qū)芳項(xiàng)目地塊緊鄰殊的北新區(qū)，將圾依托鐵路局商你圈的發(fā)展，形矮成為以居住、華生態(tài)農(nóng)業(yè)、高盞科技、物流為盟特點(diǎn)的區(qū)域性攔產(chǎn)業(yè)帶，并成農(nóng)為以鐵路局商戚圈為核心的城盤(pán)市北部中心的品一級(jí)輻射區(qū)。喬2擦．北新區(qū)在區(qū)犯位上位于城市胃大三角的中心父位置。乏從城市北擴(kuò)新脈區(qū)規(guī)劃思路上國(guó)看，北新區(qū)規(guī)局劃出多元化多街功能的區(qū)域發(fā)惑展目標(biāo)：北京野路北延、北外券環(huán)路、烏奎路繼等區(qū)域主干道生的規(guī)劃建設(shè)，辟打通了北新區(qū)墾與市中心、頭喚屯河區(qū)和東山在區(qū)兩個(gè)城市副校中心區(qū)的流通樣渠道，直接意鐵義在于從時(shí)間鋼和空間上拉近洋了北新區(qū)與三哥個(gè)城市中心的超距離，并成為罵北部城市發(fā)展盼重未心票—稱(chēng)—困鐵路局片區(qū)的抬有機(jī)組成部分便。停在規(guī)劃中可以餓看到，北新區(qū)扎的倉(cāng)儲(chǔ)物流、碗高新科技園、戴生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)欣經(jīng)濟(jì)將與大三績(jī)角完成有效承顫接，多元化的傳城市功能和優(yōu)生越的自然環(huán)境癥必將吸引大量茄的常住人口。夜3愛(ài)．北新區(qū)未來(lái)糖城市功能定位它必然呈現(xiàn)多元強(qiáng)化布局。秧規(guī)劃中對(duì)于北茂新區(qū)的功能分挪布進(jìn)行了詳實(shí)櫻的定位：北部經(jīng)的高新農(nóng)業(yè)基駝地和生態(tài)旅游僻農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、唱東北部的高新劑科技產(chǎn)業(yè)帶、量東部的工業(yè)區(qū)厘、東南部的文徒廣鐵路貨運(yùn)站用、西部的安寧蝦渠路兩側(cè)的倉(cāng)塑儲(chǔ)物流園區(qū)與農(nóng)機(jī)場(chǎng)物流區(qū)對(duì)膊接、中部以商擋住混合、行政樂(lè)辦公、教育、乞城市公園以及恒多點(diǎn)分布的市流政設(shè)施。數(shù)這種區(qū)域性的累功能分布已經(jīng)腿將北新區(qū)規(guī)劃醋成為烏魯木齊皇市城市發(fā)展中奧，采取南北兩益?zhèn)葏f(xié)同發(fā)展弦的優(yōu)“腳扁擔(dān)初形渴”垂角格局的重要組差成部分，擔(dān)負(fù)商了城市重心北嶼移有效疏散城麥?zhǔn)泄δ艿淖饔镁汀Ｒ?禍．北新區(qū)仍需扇要加快完善各亮項(xiàng)市政配套設(shè)伶施。淺北新區(qū)由于過(guò)晚去對(duì)其定位的撞制約，各項(xiàng)市喘政配套設(shè)施極崇度匱乏，無(wú)論仇在道路建設(shè)、未醫(yī)療保健、教齊育科技、商務(wù)尤功能等都存在屑很大的空白，潑在此條件下，隆大規(guī)模開(kāi)發(fā)住鍛宅項(xiàng)目面臨的脆直接問(wèn)題就是左生活不便利。蜓5羞．城市輕軌建炮設(shè)已經(jīng)提上日弊程拿烏魯木齊未來(lái)硬將發(fā)展以軌道樸交通、快速地疑面公交系統(tǒng)為補(bǔ)主的城市公共止交通。遠(yuǎn)蜂期虛202抓0勤年首府應(yīng)建成礙5愚0毫公里贊左右的城市軌陳道交通網(wǎng)絡(luò)，州并形與成盛2禮—峰3忠條市域和市際燃軌道交通線；救還要在城市內(nèi)徐部建隸設(shè)犧1輪0煎條左右的快速讀地面公交走廊脂，組成城市快蕩速地面公交系份統(tǒng)；在此基礎(chǔ)樂(lè)上，優(yōu)化完善節(jié)地面常規(guī)公共院交通系統(tǒng)，形呈成城市客內(nèi)咱15厘0騰條左右的地面慘常規(guī)公交線路佳，使公交服務(wù)阿能覆蓋整個(gè)城滿(mǎn)市。段初步的規(guī)劃方秒案設(shè)計(jì)，首府青的輕軌將走過(guò)責(zé)市區(qū)、穿行城女鄉(xiāng)結(jié)合部，與德烏魯木齊周邊潑城市相接。方柴案設(shè)想，市區(qū)訴輕軌設(shè)計(jì)為地扭下穿越式，城述鄉(xiāng)結(jié)合部輕軌挨設(shè)計(jì)為地面高演架，郊區(qū)與烏典魯木齊周邊城貴市相接將設(shè)計(jì)綠為地面軌道。棍５０公里團(tuán)輻射圈范圍內(nèi)丸包括周邊昌吉拘、五家渠、米她泉、阜康等城壯市的烏魯木齊殼都市圈在不遠(yuǎn)愿的將來(lái)逐步形捏成。狹至?xí)r，乘輕軌化從烏市城區(qū)到揀昌吉僅斬需屋3撐0瓣分鐘。壘悅敗【果結(jié)論墻】歸本項(xiàng)目位于烏嫁市和昌吉中間宿，緊鄰北擴(kuò)新財(cái)區(qū)，受益于烏船昌經(jīng)濟(jì)一體化燙和城市北擴(kuò)政月策，而且承借騙一級(jí)輻射區(qū)的搜力度，直接潛榮在客戶(hù)層面也濁放大到了三個(gè)吩城市中心的高減層次的消費(fèi)群黃體。另一方面韻配合北部生態(tài)漲居住生活區(qū)的黃形成，以郊居濤化生活理念和策國(guó)際化生態(tài)化爐的居住環(huán)境來(lái)量刺激中心區(qū)居當(dāng)民對(duì)于健康的掘高尚生活區(qū)的些渴求。址針對(duì)烏市目前雄狀況，如能合澤理地利用烏市卻現(xiàn)有以及未來(lái)鑰城市的道路建烘設(shè)、片區(qū)規(guī)劃慰為本項(xiàng)目創(chuàng)造牢直接亮點(diǎn)，提掩升片區(qū)形象，餡對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)罷值提升空間具秀有重要的意義適。送四．烏魯木齊旨房地產(chǎn)市場(chǎng)分光析察1鉆.都房地產(chǎn)政策紀(jì)與內(nèi)地眾多城鏈?zhǔn)蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)昏迅速升溫，泡等沫明顯不同，料烏市房地產(chǎn)開(kāi)嗎發(fā)投資連續(xù)幾西年呈下滑趨勢(shì)跪，供需均降。啦因此，盈200諸5寺年扎1里1化月算2販日川，烏魯木市召弊開(kāi)了房地產(chǎn)工戒作會(huì)議，并在因會(huì)上公布了《陸烏魯木齊市促打進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持棒續(xù)健康發(fā)展的曉意見(jiàn)》，妙對(duì)熔略“妨十一以五彩”升期間的烏市房棵地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)擊展提供一系列汽支持和優(yōu)惠政卵策，具體包括度：浮1攏．投資木在窗500嗎0川萬(wàn)元以上的房筑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目裳或關(guān)系到城市除建設(shè)重大發(fā)展察的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)請(qǐng)項(xiàng)目列入烏魯杠木齊市年度重踩點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目范萄圍，享受市級(jí)番重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目軍的優(yōu)惠政策。踐2醫(yī)．在今后的房乏地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中竿，將進(jìn)一步配答合魂“礙城市北擴(kuò)、東油延、西浪進(jìn)純”頭的發(fā)展戰(zhàn)略，菊在城市新區(qū)特立別是房地產(chǎn)開(kāi)你發(fā)項(xiàng)目周邊，百將優(yōu)先安排道六路、給排水、芳燃?xì)?、熱力、股公共交通等配蝴套基礎(chǔ)設(shè)施建犯設(shè)計(jì)劃。在城伶市新區(qū)房產(chǎn)開(kāi)狗發(fā)建設(shè)中，對(duì)硬一次性投寬資硬500恐0練萬(wàn)元以上或開(kāi)果發(fā)面積兆在佩5案萬(wàn)平方米以上片的企業(yè)，將給幣予土地出讓金材和城市配套費(fèi)逐部分返還的優(yōu)換惠，并可以分曬期繳納。租3究．在房地產(chǎn)建綢設(shè)當(dāng)中，各項(xiàng)獲目審查、審批拜單位在現(xiàn)有審維批程序的基礎(chǔ)售上提高辦事效果率，縮短辦事漆時(shí)限，進(jìn)一步齒縮減收費(fèi)項(xiàng)目再，降低收費(fèi)標(biāo)若準(zhǔn)，實(shí)行事前趙一次性收費(fèi)。神所有審批項(xiàng)目陜、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必饅須在烏魯木齊去建設(shè)工程政務(wù)渠中心大廳公示微。今后，各有傾關(guān)部門(mén)要藝在傭200堪6嶺年杏1遣月底以前精簡(jiǎn)硬、壓縮、清表理伏1/回3仿以上的審批事捆項(xiàng)。列4迫．對(duì)一次性在輸首府購(gòu)買(mǎi)商品堅(jiān)房（不含二手表房）面積孟在烈12老0呀平方米以上或亞購(gòu)房金額屠在司3護(hù)0置萬(wàn)元以上的，跑可以申請(qǐng)辦理牧本人、配偶吳及排1可名未婚子女瓜共屈3飾人的烏魯木齊局市戶(hù)口并減免州城市增容費(fèi)。冷對(duì)一次性購(gòu)買(mǎi)饒商品房（不含虛二手房）面積低在毯6婦0元平方米以上或映購(gòu)房金額煙在顯1暈5海萬(wàn)元以上的，股可申請(qǐng)辦木理桌1鑄人（本人或配址偶或未婚子女筑）的烏魯木齊擋市戶(hù)口并減免鴉城市增容費(fèi)。噴購(gòu)買(mǎi)兩套以上侵住房的，可合古并計(jì)算。外地籌單位購(gòu)買(mǎi)商品椅用房、辦公用托房、工業(yè)用房瘋及其他用房，手購(gòu)房金額間在謠3魄0率萬(wàn)元以上且在友首府有實(shí)際住私所，符合入（返立）戶(hù)條件摘的嚴(yán),銹可申請(qǐng)減精免基1轎人的城市增容陡費(fèi)。濾5燕．進(jìn)一步搞活亂住房二級(jí)市場(chǎng)舞。房屋購(gòu)規(guī)置升1陽(yáng)年后上市交易言的，減諒免控1瞎人的城市增容慈費(fèi)。鼓勵(lì)居民偶為改善居住條惱件而進(jìn)行的小嗚房換大房、舊船房換新房搬，鄉(xiāng)1棵年內(nèi)換購(gòu)住房蔑的視同房屋產(chǎn)癢權(quán)對(duì)換，只繳吉納房屋差價(jià)增脅值部分契稅。風(fēng)200行6特年護(hù)1勇2闖月親3玩1坦日尸前已購(gòu)房改房鵝上市交易的，那暫不收取土地胡出讓金。浪6紅．停止單位性學(xué)質(zhì)的集資建房聞。駐烏魯木齊騙各單位職工的柏住房需求應(yīng)通券過(guò)房產(chǎn)交易實(shí)萍現(xiàn)。提高住房盼公積金的貸款康額度和延長(zhǎng)還異貸期限，貸款箱期限可以放寬團(tuán)至躲3袍0梯年，貸款額度畝可以放寬為到鍬3課0住萬(wàn)元。捆7澇．預(yù)售及按揭校政策：不烏魯木齊預(yù)售挨管理依據(jù)的是毅《城市商品房蓄預(yù)售管理辦法困》，但在別墅省的預(yù)售條件上抖，原則上要求誕主體封頂晶方可辦理《預(yù)時(shí)售許可證》。良但從早期與各闖大商業(yè)銀行的咐接觸來(lái)看，如嫁國(guó)家政策不發(fā)摸生大的變化，頌按揭辦理應(yīng)無(wú)販問(wèn)題，只是首式付估計(jì)在四成仙以上?！窘Y(jié)論】盛與內(nèi)地眾多城譯市房地產(chǎn)市場(chǎng)凝迅速升溫，市海場(chǎng)呈現(xiàn)泡沫情影況明顯不同，富烏市房地產(chǎn)開(kāi)蠻發(fā)投資建設(shè)早蚊在耗0擁3潤(rùn)年就出現(xiàn)上漲難趨勢(shì)，而錢(qián)后羊0跡4大、俱0肥5趣年急劇下滑，稠供需均降。因黨此先，護(hù)0吹5責(zé)年底烏魯木齊鬧政府針對(duì)房地偷產(chǎn)市場(chǎng)推出一塌系列政策，這野一系列政策的忍出臺(tái)對(duì)供需雙雄方給予扶持及陜優(yōu)惠，因此，妹對(duì)烏市房地產(chǎn)結(jié)市場(chǎng)起到了積退極的拉動(dòng)作用危，造成里200越6窩年烏市房地產(chǎn)炒呈現(xiàn)爆炸式的皆增長(zhǎng)，供需兩框旺，預(yù)喇計(jì)桃0陣7醉年房地產(chǎn)市場(chǎng)嬸仍將保持持續(xù)歉增長(zhǎng)勢(shì)頭。您2.2003撐-200庫(kù)6勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)則發(fā)恨/遲銷(xiāo)售情況淹200因3違年矩200杏4貪年電200廟5棒年且200賀6懲年摘施工面積晨1013.0碧4河萬(wàn)㎡餡979.0視9殲萬(wàn)劇㎡籠935.2漿3摟萬(wàn)㎡督97淺0恨萬(wàn)呼㎡哀竣工面積越488.4林1貞萬(wàn)㎡裙463.9聞9響萬(wàn)眾㎡翼423.8垂5鳴萬(wàn)㎡嗽40瓜6午萬(wàn)解㎡舅完成投資額膠46.1旦6戶(hù)億元鈴4猛0隱億元盛33.葛8梨億元撿52.7處4紹億陡元駝商品房銷(xiāo)售額闊69.屢8受億元告56.3佛4倦億元脹35.六1情億元退85.4艷5魚(yú)億監(jiān)元掩商品房銷(xiāo)售面析積癥295.8命1頃萬(wàn)㎡悅256.5慚6摸萬(wàn)㎡烤229.璃7序萬(wàn)㎡柔399.0始5碧萬(wàn)邁㎡正住宅銷(xiāo)售額弦49.2倉(cāng)6俱億元鞠42.8鼻9坐億元房41.0示4蟲(chóng)億元才73.6夾6課億羨元菠住宅銷(xiāo)售面積后263.9乖9瓦萬(wàn)㎡樂(lè)227.4質(zhì)5孔萬(wàn)㎡景214.3眾8腎萬(wàn)㎡蘭369.0欺1就萬(wàn)郵㎡熄住宅銷(xiāo)售均價(jià)安186蠻6昌元罵/決㎡訴188毅6既元提/穗㎡熟191悶4洋元虜/臭㎡逗199浪6造元米/毯㎡庫(kù)商品房空置面路積勻239.4騙3器萬(wàn)㎡薦193.3移5歪萬(wàn)㎡政173.6冰6吼萬(wàn)㎡辭153.0扶5鍵萬(wàn)肉㎡擠從上表可以看罩出，不從匯2003-2淹00輕6搜年以來(lái)，銷(xiāo)售寇面積逐年增長(zhǎng)霉，與竣工面積購(gòu)漸呈反比，流到來(lái)200吃6蕩年銷(xiāo)售面積與柏竣工面積桃比例逐漸趨近擦于部1巖，由此可見(jiàn)，撞房地產(chǎn)市場(chǎng)已癥經(jīng)出現(xiàn)了產(chǎn)銷(xiāo)典兩旺的市場(chǎng)局攻面。奔3譯、南200舞7猶年供儲(chǔ)用地情宰況子天山區(qū)（聰共遍483.5眨7熄畝）算第一宗地炭后泉街型7.8督6單畝木辦公居住用地給第二宗地世大灣路書(shū)15.6糟7級(jí)畝赤商業(yè)住用地扛第三宗地辦團(tuán)結(jié)戶(hù)八戶(hù)梁彎林地膽28膽0灘畝獵正在規(guī)劃設(shè)計(jì)欺中角第四宗地?fù)?dān)中環(huán)路塘180.0雄4譯畝省正在規(guī)劃設(shè)計(jì)豎中廁水磨溝區(qū)（板共友41鬧2攔畝）宰第一宗地遣河灘路備東請(qǐng)7疲巷五7澤0漢畝滾居住用地瓶第二宗地伴東八家戶(hù)河灘曠路東側(cè)互20把0邊畝垂商住用地回第三宗地始東八家戶(hù)南湖澡北路均2巧5摩畝漸商住用地鉗第四宗地江河南路潮11門(mén)7秧畝怒商住用地偶沙依巴克區(qū)（消共爭(zhēng)1171.5諒8束畝）姻第一宗地嘩克拉瑪依西路木68.調(diào)7填畝炊商住用地甩第二宗地懼克拉瑪依西路石24.7翁1善畝日商住用地通第三宗地型九家灣大慶路狼東側(cè)詢(xún)74.3爭(zhēng)8汁畝暈商住用地佳第四宗地括九家灣大慶路況東側(cè)馳34.7戶(hù)6糧畝皂商住用地們第五宗地拾馬料地籃27袖0削畝敵正在規(guī)劃設(shè)計(jì)節(jié)中府第六宗地眉九家灣克拉瑪懇依西路踏269.2哈9將畝鑒用于商業(yè)或工五業(yè)規(guī)第七宗地臺(tái)九家灣五、六忽隊(duì)滴429.2肉9活畝洪正在規(guī)劃設(shè)計(jì)爸中棄新市區(qū)（哲共聽(tīng)1428.3以6荒畝）政第一宗地民長(zhǎng)春路厘9喇0索畝繩商住用地紡第二宗地酒阿勒泰路消7.8仿6療畝才商住用地屈第三宗地箱四八家戶(hù)六、療七隊(duì)菠60逗0鼠畝面正在規(guī)劃中換第四宗地皇長(zhǎng)春路蔥730.勾5箭畝閣輕軌用地食今年烏魯木齊書(shū)市擬供儲(chǔ)備土梨地懸1盲9蒜宗，共決計(jì)銳3495.5陸1讀畝步?？?興9掛宗土地中，天通山區(qū)默共摘4槍宗，合菠計(jì)褲483.5洋7煮畝；沙依巴克金區(qū)雁公轉(zhuǎn)7林宗，合旅計(jì)蓋1171.5敘8侵畝；水磨溝區(qū)爸共時(shí)4傾宗，合蜻計(jì)稼41累2毛畝；新市困區(qū)遵4跑宗，合巴計(jì)臥1428.3歲6晴畝。乒4撕、順200棕7鈔年前兩月住房釋銷(xiāo)售情況欄根據(jù)烏魯木齊液市房產(chǎn)局房屋落產(chǎn)權(quán)交易管理椒中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)怒顯示禾：戴200歷7遞年前兩月首府稈房地產(chǎn)銷(xiāo)堤售慣422膛9才套住房，其中舞新建住房吼有教295竟2扔套，比去年同偉期增長(zhǎng)師了儲(chǔ)170懂%竄，其靜中國(guó)60移-9近0擔(dān)平方米滅的房屋最受青旁睞，共銷(xiāo)熔售廈110綁7戚套。另外根據(jù)奸房屋產(chǎn)權(quán)交易償管理中心《商士品住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)膏象分類(lèi)表》統(tǒng)痕計(jì)，前兩月房閣地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)止，刊外來(lái)人口購(gòu)房析占膠到它5赤成，其中新疆鏈其他地區(qū)爬占怖83盈%槽，內(nèi)地扛占棄17%洗。程根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)乓局新疆調(diào)查歡隊(duì)參2愁月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)容顯示舟：固2志月份首府新建予商品房銷(xiāo)售價(jià)揚(yáng)格水平喘與途200棄6憂(yōu)年孤2卵月份相比上漲殺1.9內(nèi)%顧，平均價(jià)格達(dá)梅到飯251鴉4揀元導(dǎo)/袖平方米。其中知，解高檔住宅上漲呀了牧1.8雅%收，平均價(jià)格獻(xiàn)在們306皮6令元嘩/勁平方米。關(guān)并依然呈小幅復(fù)連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)鏡。姥五、烏魯木齊匯房地產(chǎn)總體發(fā)摔展趨勢(shì)分析咐1屆．借烏市作為首府達(dá)城市在吸引疆爐內(nèi)人員的購(gòu)房士?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸磨顯磨200賢6同年，烏市房地府產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)零有了突破性的買(mǎi)增長(zhǎng)惠，轎目前市場(chǎng)銷(xiāo)售窯狀況呈良性運(yùn)悼轉(zhuǎn)，宵可以說(shuō)是供銷(xiāo)赴兩旺，銷(xiāo)售價(jià)買(mǎi)格也有了較大襪提升。此外，年由購(gòu)房客戶(hù)區(qū)井域來(lái)看，猶在字前咬9看個(gè)月烏市銷(xiāo)售椅的商品房中，耐外來(lái)人口占了綱相當(dāng)大的比例孕，數(shù)據(jù)顯示已越售商品房植外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)野比例達(dá)領(lǐng)到像56.6早%獵。由引可見(jiàn)厲烏市作為首府辦城市在吸引疆耍內(nèi)人員的購(gòu)房渣優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸鏈顯，戶(hù)而本地居民隨止著住宅的更新已換代，二次置柿業(yè)需求量需要命得到有效激發(fā)堪，因此此部分省客戶(hù)群尚存在驢較大挖掘空間耍。漿由化0花7新年秤1梁、深2駁月官方網(wǎng)站統(tǒng)緞?dòng)?jì)銷(xiāo)售情況來(lái)絕看，烏市銷(xiāo)售謊價(jià)格也有了較清大的提升；須受學(xué)9譜0士平米政策影響擠，枝鐘大戶(hù)型商品房蝶有望成為市場(chǎng)額新寵委，大多數(shù)樓盤(pán)慕都調(diào)整了原有追規(guī)劃，主力戶(hù)察型都集中證在備70-9燃0怖平米之間。截倘止你200全7涉年岡4維月，烏魯木齊蠻樓市正待上市邀的解開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，避中小戶(hù)型比例上逐漸增加，大土戶(hù)型嚴(yán)重縮水叔，顧因此，在市場(chǎng)站供應(yīng)量減少的誓情況下，大戶(hù)潑型或有可能成亮為稀有產(chǎn)品，鵲可吸引大部分員二次置業(yè)或投罵資客戶(hù)群。爪六．高端樓盤(pán)揮市場(chǎng)調(diào)查雀高端樓盤(pán)區(qū)位遼判斷西南片區(qū)怕東片區(qū)：嘉依托水磨溝公洪園、水塔山以轟及南湖廣場(chǎng)良?xì)Ш玫木G化環(huán)境贈(zèng)，完善的周邊拼配套，居住氛烘圍成熟，但由瘋于處于城市下今風(fēng)區(qū)域，空氣斧質(zhì)量不佳，以志及離東山公墓象較近，一部分瀉居民對(duì)此并無(wú)是好感。東山片扭區(qū)擁有包括：殘玫瑰園、雪蓮鄰山高爾夫、水扔塔山莊、降優(yōu)詩(shī)美地、汗水清木華等高稀檔樓盤(pán)。西南片區(qū)嶼西南片區(qū)：桑倚靠雅瑪里克亂山優(yōu)美的自然蒜環(huán)境，周邊較竟為便捷的生活愚配套，同時(shí)也飲處于城市下風(fēng)兇區(qū)域，空氣質(zhì)掉量一般。西南瓶片區(qū)擁有包括楊：半半山灣畔、御搜墅臨峰等高檔輔樓盤(pán)。偉西北片區(qū)：帳處于城市北部揮平原地帶，綠艘化植被豐富，蒼度假休閑場(chǎng)所輔居多，而生活膊配套設(shè)施并不般完善。城市上渡風(fēng)處，空氣質(zhì)奇量相對(duì)較好，肚西北片區(qū)擁有辛包括：蔬香格里拉美泉弱、大德豪庭、端麗景江山等高馬檔樓盤(pán)。輝2真、主要項(xiàng)目調(diào)溝查方刃綠蔽城累·幸玫瑰園圓半山灣畔臉雪蓮山高爾夫繞香格里影拉苦·倆美泉膛麗景江山您優(yōu)詩(shī)美地鄉(xiāng)水清木華均水塔山移莊那牛占地面積豬約潔30面0芳畝酬約羞24錄0害畝雖一棋期蠢21惠7物畝刪15短0巴畝啊42春0注畝算約壘24伶0望畝抱1800乎0盆㎡霧20蠟0卷畝陵建筑形式肝聯(lián)排別墅禁獨(dú)立別墅棄獨(dú)立別墅鍛?yīng)毩e墅武TOWNHO猾USE翻疊加別墅誰(shuí)TOWNHO拉USE泛高層住宅鄰聯(lián)排別墅舌主力戶(hù)型畏聯(lián)既排修25嫩0辰㎡左右頸獨(dú)秤立挖35傳0皇㎡左右高25元0恨㎡左右懇和葛31咱0民㎡左右為主船40馬0枝㎡以上提17央0這㎡科、更20賀0俘㎡成、獎(jiǎng)27梯0壤㎡三種戶(hù)型寫(xiě)160-20點(diǎn)0表㎡搭23濱4編㎡襖和個(gè)28擦2拍㎡狡14予0隸㎡三房吊20喝0驚㎡以上四房谷20茄8萌㎡慰-22聯(lián)5先㎡誤套數(shù)請(qǐng)14返0弊多套，其中第氏一咐期降3憲5伏套覆13首8行套代18義0架套，第一非批懇3廣0噴多套式7骨萬(wàn)平方米衰2哲8蝴萬(wàn)㎡雪21肥6丈套偶37申1注套奏18享0紙?zhí)自率蹆r(jià)鮮獨(dú)便立濤650壘0朝元聰/蠅㎡踢550疫0派元利/蘭㎡高踢均投價(jià)鑄400貴0硬元格420辱0嗎元嫂/鴨㎡狡350到0融元錄/疊㎡勇420有0搞元撕/燈㎡籍410鹽0船元仙/婆㎡搬400哪0勇元轎/凱㎡坦工程進(jìn)度主一期現(xiàn)樓賤現(xiàn)樓終現(xiàn)樓摔現(xiàn)樓遮現(xiàn)樓狀現(xiàn)樓侮現(xiàn)樓昌現(xiàn)樓量入伙時(shí)間團(tuán)200繼6達(dá)年愚9嶺月直3滔0逗日救200遠(yuǎn)6僻年券6鬧月伏3帶0視日謊現(xiàn)樓鍋200返6鹿年袖1完2上月破3護(hù)0李日浪3貼、高檔樓盤(pán)市郊場(chǎng)調(diào)查分析而銷(xiāo)售價(jià)格呈上孟升趨宮勢(shì)舒,岡但總體水平仍摩舊偏低岔200恐6丙年突雙破滋300艷0坡元聽(tīng)/毛㎡的樓盤(pán)數(shù)呈軌增加趨勢(shì)，如出優(yōu)詩(shī)美地二期裝（脾290爐0鬼元悲/獅㎡）、紅十月俯（擇290則0英元腥/凳㎡）、金康麗拒景苑井（耍280膚0墻元炕/夾㎡）、金福苑糖（撫288疏0粒元樸/癥㎡）、新洲城額市花園販（朗290療0砍元飲/甚㎡）；銷(xiāo)售均第價(jià)接天近曉350償0誠(chéng)元活/名㎡的中高檔項(xiàng)蟲(chóng)目也逐漸被市碑民所接受，如世空中花園、象唐牙城等；而繼聽(tīng)天安名門(mén)之后廢，水清木華成批為又一個(gè)銷(xiāo)售什均價(jià)突限破侮400謝0悲元叛/鐘㎡的非別墅住搖宅項(xiàng)目。配套建設(shè)滯后窗由在售的幾大鳥(niǎo)別墅項(xiàng)目來(lái)看鄉(xiāng)，均存在較嚴(yán)遭重的配套建設(shè)悉滯后問(wèn)題，除奪綠城玫瑰園因亦與市區(qū)較接近搬，而且位處水僅磨溝公園和東飄山之間，生活紡配套和居住環(huán)縮境都具有較大絨優(yōu)勢(shì)以外，半揉山灣畔和雪蓮程山高爾夫的銷(xiāo)耽售均已遭遇了針瓶頸，僅售出比十幾套，制約艙銷(xiāo)售的主要原煮因之一就是配巾套。園林建設(shè)鼠的不到位以及幕生活配套的匱最乏使得兩項(xiàng)目勉舉步維艱。桂建筑品質(zhì)開(kāi)始丟提升，但仍較務(wù)為落后困在售別墅項(xiàng)目趕在平面規(guī)劃、例建筑風(fēng)格、園蛾林建設(shè)上都有馬了一定的進(jìn)步俊，但即使目前康代表新疆別墅覽最高水平的綠昂城玫瑰園項(xiàng)目脾，在開(kāi)發(fā)理念倍、現(xiàn)場(chǎng)管理、制環(huán)境營(yíng)造等方至面與北京、深黎圳等地的別墅臟項(xiàng)目仍有較大番的差距。購(gòu)銷(xiāo)售價(jià)格呈上局升趨勢(shì)瞎銷(xiāo)售價(jià)格相比吉前兩年有了大漏幅度的上揚(yáng)。泊此前大德豪庭誼的銷(xiāo)售價(jià)格不倘過(guò)艦300撫0仇元倚/纏㎡左右，如今父的別墅銷(xiāo)售價(jià)績(jī)格已全面超過(guò)斯此價(jià)位，綠城套玫瑰園的銷(xiāo)售祖價(jià)格更是已超政過(guò)韻650麥0敞元秩/弓㎡，據(jù)了解近妨期價(jià)格仍會(huì)上雖調(diào)。綱銷(xiāo)售狀況開(kāi)始咱好轉(zhuǎn)撐進(jìn)份入滋200炊7斃年著3崖月以來(lái)，烏市株高檔住宅產(chǎn)品桿均出現(xiàn)了良好軋的銷(xiāo)售勢(shì)頭，算玫瑰灣、水塔郵山莊、香格里宿拉愧?戒美泉等大量別匪墅緞自倍3趴月底開(kāi)始大量跑銷(xiāo)售，表明烏擱市在高檔住宅轉(zhuǎn)的消費(fèi)潛力值虜?shù)闷诖?，只是何市?chǎng)上缺乏具伍有足夠號(hào)召力虎的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。蝴4狼、近期市場(chǎng)走胳勢(shì)預(yù)測(cè)工由于本項(xiàng)目總星體規(guī)劃已基本喜確定，品質(zhì)與泛價(jià)格處于烏魯趕木齊市上等水篇平。由于土地工價(jià)格的不斷攀園升，直接提高設(shè)了房地產(chǎn)項(xiàng)目問(wèn)的開(kāi)發(fā)成本。竟綜觀今年內(nèi)下搞半年和明年即咬將推出來(lái)與本西項(xiàng)目銷(xiāo)售檔期允有所沖突的新州盤(pán)，具有以下宮幾個(gè)特點(diǎn)：碰市場(chǎng)供應(yīng)量呈廚快速增長(zhǎng)趨勢(shì)遠(yuǎn)由于以廣匯為琴代表開(kāi)發(fā)的中伐低檔樓盤(pán)長(zhǎng)期伐占據(jù)了烏市的詠?zhàn)≌袌?chǎng)，使戀烏市的高端住驅(qū)宅市場(chǎng)尤其是式別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)惜長(zhǎng)期的真空狀真態(tài)蹈。矮200淹3獄年大德豪庭項(xiàng)煤目推出后在烏味市銷(xiāo)售大獲成占功，其后昌吉盆世紀(jì)花園也在案烏市高端住宅且市場(chǎng)中分得一瘡杯羹，烏市發(fā)舟展商看到了新劣的機(jī)遇，一時(shí)單間烏市別墅市講場(chǎng)開(kāi)始熱鬧起刷來(lái)，綠城玫瑰敢園、半山灣畔隨、雪蓮山高爾健夫別墅、優(yōu)詩(shī)裁美地、香格里侍拉美泉?jiǎng)e墅、腹麗景江山等項(xiàng)樓目紛紛上馬，哈別墅供應(yīng)量大屆增。繼建筑品質(zhì)有所昨提升元與大德豪庭相雅比，如今的別福墅項(xiàng)目在平面澡規(guī)劃、建筑風(fēng)粘格、園林建設(shè)誓上都有了一定劈的進(jìn)步，尤其駛是綠城籮?懂玫瑰園項(xiàng)目，寫(xiě)秉承綠進(jìn)城地產(chǎn)公司在烏內(nèi)地多年的別噴墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，蓬項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)理謝念、現(xiàn)場(chǎng)管理工、環(huán)境營(yíng)造等頸方面均遠(yuǎn)超其燃他別墅項(xiàng)目，冬成為了新疆高楚檔別墅的標(biāo)志呼性項(xiàng)目萌。初甚銷(xiāo)售價(jià)格大幅俊上漲飽銷(xiāo)售價(jià)格相比首前兩年有了大包幅度的上揚(yáng)。功此前大德豪庭題的銷(xiāo)售價(jià)格不盤(pán)過(guò)光300錫0鞠元洪/跌㎡左右，如今秋的別墅銷(xiāo)售價(jià)做格已全面超過(guò)焦此價(jià)位，綠城牧?鄭玫瑰園二期的僅銷(xiāo)售價(jià)格已突墨破所800吳0牙元幻/托㎡。象銷(xiāo)售狀況開(kāi)始楊好轉(zhuǎn)睜200雞5宴年所有高檔樓索盤(pán)的銷(xiāo)售均不彎理踐想剝,斃銷(xiāo)售率多軟在奏30節(jié)%扔左騎右饑,逮固然有各樓盤(pán)金自身的原雜因演,戒如綠城豈?蓋玫瑰園受東山鋒公墓及開(kāi)盤(pán)過(guò)千急的影響、優(yōu)惰詩(shī)美地的發(fā)展螞商品牌美譽(yù)度晃不高且戶(hù)型設(shè)薄置不合理、半救山灣畔建筑檔幕次偏低且環(huán)境浙建設(shè)一般、雪忠蓮山配套匱乏松和戶(hù)型過(guò)大等滔等忽,票但也令人對(duì)烏竟市的高檔樓盤(pán)詞市場(chǎng)承接能力暑產(chǎn)生顧慮。棟進(jìn)呀入退200紐6口年以怕來(lái)泄,饒烏市高檔住宅形產(chǎn)品市場(chǎng)迅速監(jiān)升蹈溫階,川綠城五?守玫瑰園、雪蓮咐山高爾夫均完賽成一期的銷(xiāo)肯售柱,盜開(kāi)始建設(shè)二傭期泡,疏且價(jià)格均有突壇破邊(另綠城妻?討玫瑰園二期銷(xiāo)坡售價(jià)格已超混過(guò)熟800領(lǐng)0裁元姓/鋒㎡戶(hù);佩雪蓮山高爾夫題也由一期然的抓350許0皆元唱/扎㎡上漲鑄至闊400極0綢元匯/輔㎡沖);200痰6叼年新推出的水各清木華高層項(xiàng)廳目也迅速取得身了張80鍛%余以上的銷(xiāo)售業(yè)湖績(jī)腦(監(jiān)銷(xiāo)售均澡價(jià)歌420臭0暫元五/時(shí)㎡，單套總價(jià)雁在災(zāi)8辦0臺(tái)萬(wàn)元左助右客)璃,溝烏陵市吊200頁(yè)6舍年的高檔住宅酷煥發(fā)出了空前衡的消費(fèi)潛力。呼已售及在售典炒型項(xiàng)目戶(hù)型分眠布表熔纏綠恭城毒·舉玫瑰園擠半山灣畔儉雪蓮山高爾夫隱香格里絮拉慰·述美泉咐麗景江山戚優(yōu)詩(shī)美地禁水清木華軌水塔山挪莊控止占地聞約盛30磁0桶畝斤約劉24貢0塊畝求一詞期裂21堪7言畝正15冊(cè)0緊畝唯42軌0好畝濱約銀24穿0富畝巖1800蹲0玉㎡洋20店0慢畝呢建筑形式辟聯(lián)排別墅綁獨(dú)立別墅肉獨(dú)立別墅逢獨(dú)立別墅轉(zhuǎn)TOWNHO氣USE寫(xiě)疊加別墅現(xiàn)TOWNHO憐USE坊高層住宅鬧聯(lián)排別墅酬主力戶(hù)型秧聯(lián)屑排屋25庸0眾㎡、說(shuō)獨(dú)賓立逢35你0件㎡煉25脊0也㎡擦、牲31即0率㎡棍40凍0槐㎡以上腔17廚0黎㎡惕、結(jié)20恩0蟲(chóng)㎡桿、蒙27模0胞㎡三種戶(hù)型繼160-20項(xiàng)0鉤㎡有23落4懼㎡擁和蝕28全2竊㎡典14輔0福㎡三房此20塌0循㎡四房撒20故8舅㎡省-22若5憶㎡倚套數(shù)貿(mào)14暈0勺多套，其中第迷一坦期照3我5昌套悉13跨8弱套巡18鞏0魂套，第一批推政出策3蒙0吹多套修7奴萬(wàn)平方米抄2罷8澇萬(wàn)㎡窮21波6鬼套詢(xún)37律1研套和18滾0看套客售價(jià)沈獨(dú)頂立禽6500亦550粘0遇元迅/窮㎡，警均起價(jià)槳4000裝/材㎡倦描420轟0雖元透/擇㎡仁350宿0糊元揮/事㎡冊(cè)420墾0楊元纏/版㎡距410果0器元閉/斥㎡膊400綁0網(wǎng)元牲/手㎡泳工程侄一期現(xiàn)樓抽現(xiàn)樓匹現(xiàn)樓使現(xiàn)樓周現(xiàn)樓零現(xiàn)樓遍現(xiàn)樓層現(xiàn)樓存入伙樂(lè)0歷6坑、尖9賽、腥30絞0沃6需、吵6趕、塘30許現(xiàn)樓踏0樓6療、摸1欠2煉、申30偵終6貌．個(gè)案對(duì)比肚1話(huà)、綠蜻城研·惰玫瑰園潛案名澇綠所城漆·朽玫瑰園敘物業(yè)類(lèi)別撲聯(lián)排、獨(dú)立旗開(kāi)發(fā)商學(xué)新疆陽(yáng)光綠城麥建筑設(shè)計(jì)年浙江綠城長(zhǎng)建筑單位幸福建惠五建設(shè)密工程有限公司乘綠化率閉35%蜻占地面積嫂約剖30疲0群畝閉面積范圍拆250侵-350m還2恒總戶(hù)數(shù)診約奔14磨0配戶(hù)姓主力戶(hù)型橡250悉-350m刃2予銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)懂二期尾盤(pán)愿平均價(jià)格翁均墳價(jià)怪650緊0宅元葬物業(yè)管理暗浙江綠城佩物管費(fèi)用握1.帳5瞞元處/久平米榴付款方式閑一次性、按揭柔、分期葛公開(kāi)日期丑200奏4腰年惑5刷月加售樓中心頁(yè)烏魯木齊市南落湖幼路礎(chǔ)2付6歌號(hào)現(xiàn)銷(xiāo)售熱線近465788賭8用綜合點(diǎn)評(píng)：害項(xiàng)目位于水磨午溝公園和東山西之間，自然景修觀資源在目前峽在售別墅項(xiàng)目西中首屈一指。峽項(xiàng)目由浙江綠歸城集團(tuán)開(kāi)發(fā)，系憑借沿海城市逆別墅開(kāi)發(fā)的先撤進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，綠城章玫瑰園項(xiàng)目在睛規(guī)劃設(shè)計(jì)、立命面風(fēng)格、園林鹽建設(shè)等方面的領(lǐng)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)均高席于其他項(xiàng)目，垮使得項(xiàng)目毗鄰紡東山公墓的劣共勢(shì)得到有效弱販化，銷(xiāo)售價(jià)格泄為烏市最高，拋銷(xiāo)售形勢(shì)也最錄被看好。此項(xiàng)把目也將會(huì)是我忍司華新地塊項(xiàng)毫目在高端客戶(hù)伴市場(chǎng)上的主要旁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。階就樓盤(pán)本身質(zhì)以素而言，綠圣城撤·光玫瑰園的先天倚資源、配套條舅件和建設(shè)水平肚堪稱(chēng)目前烏市婆最高，由于緊問(wèn)鄰項(xiàng)目的東山完公墓對(duì)項(xiàng)目造象成了一定影響臘，而且項(xiàng)目整暈體銷(xiāo)售條件尚蔥不具備的情況艷下急于開(kāi)盤(pán)，燥項(xiàng)目飲在乖200放5碧年銷(xiāo)售情況一商般（僅鄉(xiāng)售嶺1棄2娛套），但隨婆著純200叛6所年項(xiàng)目園林的纖完善，銷(xiāo)售狀國(guó)況已有明顯改丑善，一期基本嗚售并磬獅,犧二期已預(yù)基訂社1梅3旱套。驗(yàn)2俯、半山灣畔原案名沖綠姨城塑·勢(shì)玫瑰園膚物業(yè)類(lèi)別程聯(lián)排、獨(dú)立貢開(kāi)發(fā)商提新疆陽(yáng)光綠城衛(wèi)建筑設(shè)計(jì)蜘浙江綠城污建筑單位招福建惠五建設(shè)裙工程有限公司豐綠化率襲35%今占地面積茂約始30檔0減畝擊面積范圍亂250戀-350m井2屆總戶(hù)數(shù)困約枝14洪0權(quán)戶(hù)黎主力戶(hù)型得250沈-350m恰2葛銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)醋二期尾盤(pán)乎平均價(jià)格狠均丸價(jià)攻650恩0勺元閥物業(yè)管理似浙江綠城魯物管費(fèi)用困1.鞏5宋元僅/只平米世付款方式笑一次性、按揭其、分期許公開(kāi)日期即200住4忌年迷5轟月謊售樓中心念烏魯木齊市南心湖疤路錦2冷6利號(hào)滿(mǎn)銷(xiāo)售熱線屋465788扣8議綜合點(diǎn)評(píng)：才項(xiàng)目位于水磨膠溝公園和東山毫之間，自然景稼觀資源在目前編在售別墅項(xiàng)目圈中首屈一指。焰項(xiàng)目由浙江綠遞城集團(tuán)開(kāi)發(fā)，嗚憑借沿海城市憑別墅開(kāi)發(fā)的先冊(cè)進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，綠城鍬玫瑰園項(xiàng)目在貍規(guī)劃設(shè)計(jì)、立齊面風(fēng)格、園林嘆建設(shè)等方面的油開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)均高割于其他項(xiàng)目，彼使得項(xiàng)目毗鄰肌東山公墓的劣剩勢(shì)得到有效弱攤化，銷(xiāo)售價(jià)格穿為烏市最高，懲銷(xiāo)售形勢(shì)也最房被看好。此項(xiàng)知目也將會(huì)是我機(jī)司華新地塊項(xiàng)水目在高端客戶(hù)賄市場(chǎng)上的主要甘競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。蟲(chóng)就樓盤(pán)本身質(zhì)挑素而言，綠賢城冊(cè)·相玫瑰園的先天霜資源、配套條季件和建設(shè)水平滲堪稱(chēng)目前烏市舉最高，由于緊宅鄰項(xiàng)目的東山掏公墓對(duì)項(xiàng)目造河成了一定影響這，而且項(xiàng)目整攔體銷(xiāo)售條件尚期不具備的情況誕下急于開(kāi)盤(pán)，靈項(xiàng)目婆在喂200威5限年銷(xiāo)售情況一刺般（僅噴售暖1房2憑套），但隨朽著蕩200拼6鞠年項(xiàng)目園林的逆完善，銷(xiāo)售狀欺況已有明顯改串善，一期基本婦售瓦磬部,斗二期已預(yù)獸訂蠅1污3挎套。希3絮、雪蓮拆山通·組高爾夫買(mǎi)案名冠綠映城桐·往玫瑰園蓄物業(yè)類(lèi)別游聯(lián)排、獨(dú)立容開(kāi)發(fā)商掉新疆陽(yáng)光綠城辯建筑設(shè)計(jì)肢浙江綠城壯建筑單位席福建惠五建設(shè)括工程有限公司雷綠化率蛇35%弊占地面積挑約述30仙0裙畝聾面積范圍釀250劣-350m由2抽總戶(hù)數(shù)壤約異14齒0疤戶(hù)逼主力戶(hù)型比250滔-350m思2貢銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)底二期尾盤(pán)添平均價(jià)格嗓均具價(jià)饞650榆0鍋元擊物業(yè)管理狐浙江綠城曉物管費(fèi)用掛1.壺5袋元流/序平米狡付款方式杜一次性、按揭濕、分期脈公開(kāi)日期盈200城4初年須5脾月聲售樓中心縫烏魯木齊市南設(shè)湖探路殃2峽6或號(hào)言銷(xiāo)售熱線詢(xún)465788潑8收綜合點(diǎn)評(píng)：往項(xiàng)目位于水磨治溝公園和東山齡之間，自然景貼觀資源在目前疲在售別墅項(xiàng)目吩中首屈一指。忌項(xiàng)目由浙江綠市城集團(tuán)開(kāi)發(fā)，圈憑借沿海城市違別墅開(kāi)發(fā)的先忽進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，綠城郵玫瑰園項(xiàng)目在題規(guī)劃設(shè)計(jì)、立罰面風(fēng)格、園林婚建設(shè)等方面的斯開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)均高賭于其他項(xiàng)目，襪使得項(xiàng)目毗鄰癥東山公墓的劣語(yǔ)勢(shì)得到有效弱萍化，銷(xiāo)售價(jià)格槳為烏市最高，頑銷(xiāo)售形勢(shì)也最鞠被看好。此項(xiàng)徹目也將會(huì)是我糖司華新地塊項(xiàng)召目在高端客戶(hù)顏市場(chǎng)上的主要嘗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。生就樓盤(pán)本身質(zhì)汽素而言，綠冤城須·隸玫瑰園的先天皺資源、配套條填件和建設(shè)水平竿堪稱(chēng)目前烏市亂最高，由于緊舌鄰項(xiàng)目的東山皮公墓對(duì)項(xiàng)目造辜成了一定影響刺，而且項(xiàng)目整賴(lài)體銷(xiāo)售條件尚諸不具備的情況季下急于開(kāi)盤(pán)，蛇項(xiàng)目觀在毀200宵5連年銷(xiāo)售情況一羽般（僅略售崖1津2結(jié)套），但隨愿著塑200喚6睛年項(xiàng)目園林的秀完善，銷(xiāo)售狀姜況已有明顯改毅善，一期基本塌售郊磬盼,它二期已預(yù)譯訂縣1大3萍套。烈犁吃【宜結(jié)論嚷】棟通過(guò)以上樓盤(pán)壽介紹及分析，尾我們得出以下交結(jié)論：詢(xún)與本項(xiàng)目所處植區(qū)位、特質(zhì)相碌近的可競(jìng)爭(zhēng)樓已盤(pán)較少，抓住門(mén)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，映積累有效客戶(hù)頸。瘦本市房地產(chǎn)市輛場(chǎng)尚處在持續(xù)筒發(fā)展階段，整渾體營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力不物強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)粗留的發(fā)展、發(fā)都揮空間較大。震本地開(kāi)發(fā)企業(yè)鴨對(duì)于項(xiàng)目品牌案營(yíng)造力度不夠喉，產(chǎn)品附加值且較低。衫根據(jù)銷(xiāo)售速度飼可以看到現(xiàn)市炭場(chǎng)的房?jī)r(jià)與市禁民的承受價(jià)位犧相當(dāng)，據(jù)調(diào)查許，市民對(duì)本區(qū)蹈域高檔住宅的勝預(yù)期價(jià)位認(rèn)同屆感較強(qiáng)，為本冬項(xiàng)目打入市場(chǎng)直奠定了良好的宰基礎(chǔ)。流第三部蔬分忍纏項(xiàng)目分析次第四部能分往洞即項(xiàng)目客戶(hù)群分洞析俯一．調(diào)研羨組織實(shí)施預(yù)為獲取車(chē)烏魯木齊市食消費(fèi)者購(gòu)房需鳳求方面的第一宵手資擴(kuò)料，扁使本項(xiàng)目在市斬場(chǎng)定位、產(chǎn)品莫定位和銷(xiāo)售策裹略的制定過(guò)程摔具有市場(chǎng)和客去戶(hù)依據(jù)，我咳們?cè)\組織了驕烏魯木齊市塑潛在消費(fèi)者的驕調(diào)查工作。目的:糧在分析降烏魯木齊市秤區(qū)消費(fèi)者信息樓的基礎(chǔ)上，了思解本地區(qū)消費(fèi)很者的購(gòu)買(mǎi)力、咬消費(fèi)特征，對(duì)狀物業(yè)的需求及坑期望，獲得臣烏魯木齊住宅追市場(chǎng)客戶(hù)的一誤手資料，為本庫(kù)項(xiàng)目歸納出符寄合產(chǎn)品要求的盆目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體胸特征和需求，槽提供準(zhǔn)確的市妻場(chǎng)定位及產(chǎn)品代定位，尋求高綁效的營(yíng)銷(xiāo)手段朵。地點(diǎn)埋烏魯木齊市賞城區(qū)主要繁華芒路段：慨人民路、解放厚北中山路北京路阿勒泰路邊疆賓館綢大西門(mén)、小西繞門(mén)商貿(mào)城華凌市場(chǎng)方法蓋采用問(wèn)卷調(diào)查健形式，問(wèn)卷為待封閉式，以客匙觀題為主，主追觀題為輔，并掌通過(guò)調(diào)查員的罵現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)詢(xún)，了蹲解調(diào)查對(duì)象的饞真實(shí)需求。日期糧200守7妄年候3勸月可9固日喝——泥200聞6級(jí)年襖3方月坐23造日條。資料分析方法庭采用被調(diào)查客越戶(hù)資料統(tǒng)計(jì)、介數(shù)據(jù)歸納分析植相結(jié)合的方法罷。調(diào)查對(duì)象握調(diào)查員首先對(duì)瘡被調(diào)查著進(jìn)行翁高端客戶(hù)斟選唯，以選擇性街打坊和預(yù)約式訪燦談圈定調(diào)查對(duì)僚象，混總世24出6愁人。調(diào)研資料分析搭調(diào)查對(duì)象基本楚情況分析奇1帳．年齡構(gòu)成分馳析陡數(shù)據(jù)顯示：在熔本次調(diào)查中，邀調(diào)查對(duì)象中年攜齡為婦30-4譯0竄歲的比例最高危，達(dá)輔68棟%弊；俱25-3納0陰歲的占儉19魚(yú)%抗左右搞；柿4嗽0源歲以上的調(diào)查漠對(duì)象究為策1馳3虛%卸。各個(gè)年齡段品的購(gòu)房意向如請(qǐng)何，以及他們份對(duì)所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)腸的需求差異，蠅我們將結(jié)合其非它各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)版行綜合分析。老2織．受教育程度杜分析資數(shù)據(jù)顯示：本怎次調(diào)查對(duì)象的歪總體受教育程筋度中等，其中土大專(zhuān)及大專(zhuān)以館上學(xué)歷示超曲過(guò)謊7傅0襖%小；高中及高中武以下學(xué)歷所占監(jiān)比例為貓28筐%揉，眨在調(diào)查過(guò)程中假，我們發(fā)現(xiàn)，僅學(xué)歷較高的被晉訪者對(duì)于新型狼住宅持比較贊抗同意見(jiàn)，更樂(lè)昌于改變生活品段質(zhì)。些3泉．家庭狀況分軍析轉(zhuǎn)●昌調(diào)查對(duì)象婚姻憤狀況雷數(shù)據(jù)顯示，調(diào)企查對(duì)象中已婚感人口較多，占呼總數(shù)的松96拜%課；虛3殺口之家所占比沫例較高，占總問(wèn)數(shù)的任82綱%尋；但也不排除戴三代同堂的現(xiàn)吳象，這對(duì)我們括在后面的產(chǎn)品遙面積、房型需推求、戶(hù)型配比揮方面提供現(xiàn)實(shí)漠的參考依據(jù)和役關(guān)聯(lián)度倒。數(shù)●捷調(diào)查對(duì)象動(dòng)現(xiàn)居住類(lèi)型溫?cái)?shù)據(jù)顯示：調(diào)跑查對(duì)象中自購(gòu)煉商品房的占到鼠總調(diào)查對(duì)象的益54域%益，比例較高，磨但該數(shù)據(jù)中不必排除城鎮(zhèn)居民幻原公有住宅貨面幣化的可能；襯現(xiàn)有住房類(lèi)型準(zhǔn)為公房的和和自建的各突為魚(yú)12覆%餡。萬(wàn)調(diào)查對(duì)象中現(xiàn)頁(yè)有家庭住房面所積在孤3徹房等2煉廳盒2蒼衛(wèi)以上跟的合計(jì)為項(xiàng)64劈%理；折而未來(lái)兩年內(nèi)殖居住人口超儉過(guò)騾3負(fù)的預(yù)占仇65雞%形，廢根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)訪談公員的問(wèn)詢(xún)，該捆部分大都為自西購(gòu)商品房怒。餅胳4說(shuō)．職業(yè)分析她數(shù)據(jù)顯示：調(diào)缸查對(duì)象中從工閑人隨/烤普通職機(jī)員浩/裳企事業(yè)單位中過(guò)層干部和技術(shù)正人蛾員份/怖教續(xù)師羽/位醫(yī)調(diào)生吊/碰律淹師附/平司機(jī)等尾，個(gè)共麥占崇48潮%繩，其次分別為抽私營(yíng)業(yè)主耗占音22呆%稿，撥銷(xiāo)售業(yè)務(wù)更占閉1轎9堆%擁，數(shù)據(jù)說(shuō)明晝?yōu)豸斈君R仍然珠是固定企事業(yè)零單位固定收入和人群占高端消跟費(fèi)的主導(dǎo)訴。井調(diào)查對(duì)象購(gòu)買(mǎi)填力分析荷1園．傲家庭堡年福收入分析矩?cái)?shù)據(jù)顯示：礎(chǔ)調(diào)查對(duì)象中家搬庭科年產(chǎn)收入囑在挪200攝0縣0粥至腿29999頭元之間的所占核比例最高，達(dá)告31脫%草；刊其次為家庭割年議收入在刻3000經(jīng)0南至知39999遺元模間星的，所占比例糕為蘋(píng)22尸%爭(zhēng)；家庭授年釋收入在耕40000初元以上的合計(jì)熱為沃38勁%磁。曾2易．單價(jià)承受能灣力比數(shù)據(jù)顯示：點(diǎn)70暑%軍的調(diào)查對(duì)象惰認(rèn)為別墅的折奧實(shí)價(jià)格應(yīng)該捏是宇3000-4散00患0套之間飼，況19仇%鴨的調(diào)查對(duì)象膝認(rèn)惹為慧2000-3肅00啟0天較為合適稠；偽甚遮至慨11敲%欄的調(diào)查對(duì)象認(rèn)唯為拆1000-2繞000攤。搖說(shuō)明盡管在高獸端客戶(hù)的范圍奪內(nèi)調(diào)查，其別定墅價(jià)格的市場(chǎng)采平均水平?jīng)Q定巷了被調(diào)查者的流認(rèn)知水平，另火一方面，由于沙目前烏魯木齊之別墅市場(chǎng)形象巧，品質(zhì)都沒(méi)有醋較好的展現(xiàn)，清因此市民心理盼價(jià)位水平偏低掙。灌效3垮．總價(jià)承受范禽圍檢數(shù)據(jù)顯示：調(diào)軌查對(duì)象能夠承烘受總價(jià)的峰值乎出現(xiàn)在站25夾萬(wàn)元以下，占百42棍%同；總價(jià)承受在伴25斬-藍(lán)30偵萬(wàn)的占椒26貼%置；司總價(jià)承受在感30停-僅35扔萬(wàn)的占耽18舉%鉆，承受總價(jià)在溪35源萬(wàn)以上的為地14合%屯。驅(qū)由于購(gòu)房者都驢希望購(gòu)脫買(mǎi)題“攝物美價(jià)嚇廉略”西的住房，因此勾報(bào)價(jià)時(shí)的心理逼價(jià)位都偏低。欣根據(jù)本司的操當(dāng)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，客戶(hù)昨?qū)嶋H的價(jià)格承遇受力要比調(diào)查漁結(jié)果高出趣2椅0搖%好左右攝?；谡{(diào)查對(duì)象購(gòu)買(mǎi)接需求分析依1儀．購(gòu)買(mǎi)決定因膝素掘調(diào)查顯示，烏泛魯木齊市民在贏購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)主卡要傾向于選擇己房屋壇的絕“品地理位克置驅(qū)”萌、存“向交通條號(hào)件碑”謠、赤“辭空氣、綠化及券周邊自然環(huán)黎境銹”每。說(shuō)明烏魯木螺齊市民對(duì)于房中屋的需求選擇困還處于初級(jí)階摸段。曾2杯．?dāng)M購(gòu)房區(qū)域知分析峽數(shù)據(jù)顯示：被始訪客戶(hù)在選擇征購(gòu)房區(qū)域時(shí)的倘最大峰值為齊天山區(qū)絕，占總數(shù)的睬34蹈%忌，選說(shuō)明天山區(qū)的吵地理、交通、酒環(huán)境等質(zhì)素得就到市民廣泛認(rèn)捏可。而新市區(qū)催和水磨溝區(qū)同缸樣成為少部分繩市民的購(gòu)房首順選。本項(xiàng)目座瓜落于北郊外，沾其交通與然環(huán)斑境還需進(jìn)一步兩改善方能達(dá)到訪市民的進(jìn)一步億認(rèn)可。憤3似．購(gòu)買(mǎi)用途分爛析格數(shù)據(jù)顯示：超烏魯木齊高端繞消費(fèi)者欲購(gòu)商章品房物業(yè)中，碧用于純自住的廁比例為街68膊%脊，純投資比例丙為預(yù)2立0鉆%元。歇烏魯木齊鹽房地產(chǎn)價(jià)格大艙幅攀升，住宅挎投資性上升，起商品房呈現(xiàn)居盛住功能和投資兇需求兩旺之勢(shì)雜。銷(xiāo)4傅．局購(gòu)買(mǎi)控商品住宅類(lèi)型矩?cái)?shù)據(jù)顯示：被導(dǎo)調(diào)查者中愿意籌購(gòu)買(mǎi)別墅的占梳到背23僑%申，其次是帶電觀梯的多層，占西到規(guī)22雄%笨，多層不帶電攔梯和高層、小每高層基本持平盯。說(shuō)明烏魯木求齊高端客戶(hù)中寄有相當(dāng)一部分堪人愿意購(gòu)買(mǎi)和狼與自己身份相拒匹配的高檔住傳宅。5．房型選擇雷數(shù)據(jù)顯示：潛搖在客戶(hù)中希望體購(gòu)買(mǎi)吳三典房二廳的比例背最高，達(dá)高43禍%盲；對(duì)詠四哥房的需求比例甘為賄10暑%挽；二房二廳的叼需求為繞21萌%穿。紋6筋．建筑風(fēng)格要貫求爛數(shù)據(jù)顯示：大趴多數(shù)潛在消費(fèi)桿群體對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)難潔風(fēng)格情有獨(dú)繩鐘，占衛(wèi)到窩43運(yùn)%厭，而對(duì)北美風(fēng)斜格建筑接受程庸度排在第二，貸達(dá)絕到狐25具%率。宇在調(diào)查過(guò)程中席，多數(shù)人并不撓能適應(yīng)居住環(huán)壯境不倫不類(lèi)描的左“閥萬(wàn)國(guó)風(fēng)透格青”俯，所以只求簡(jiǎn)房潔，但驟對(duì)具有很強(qiáng)烈矛主題性的居住飽氛圍表思示洗“董可遇不可不求匹”址。伶7遺．對(duì)車(chē)庫(kù)的要引求拐數(shù)據(jù)顯示而：壁97季%省的潛在消費(fèi)者預(yù)對(duì)車(chē)庫(kù)有要求亞。恭8創(chuàng)．滋關(guān)注的置業(yè)因擺素篇從調(diào)查的問(wèn)卷唇統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度價(jià)來(lái)看，超過(guò)一貍半以上的置業(yè)篇者認(rèn)為地理位像置、價(jià)格、環(huán)錘境景觀、戶(hù)型沖結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注姓；其次近一半注的受訪者認(rèn)為鞠物業(yè)管理、工谷程質(zhì)量、交通急、周邊配套等胖因素也很重要次；大約不欣到射30穿%分的受訪者認(rèn)為乳其他因素、智離能化設(shè)施、小蓬區(qū)規(guī)模、升值育潛力、發(fā)展商回信譽(yù)是考慮賣(mài)縫房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的伯因素。關(guān)注度屠排序?yàn)榈乩砦贿z置、價(jià)格、環(huán)辛境景觀、戶(hù)型耍結(jié)構(gòu)、交通、效工程質(zhì)量、物蒸業(yè)管理、周邊損配套、升值潛拿力、發(fā)展商信蛛譽(yù)、小區(qū)規(guī)模妹、智能化設(shè)施理。騰9債．悄置業(yè)重要因素欠排序男置業(yè)者購(gòu)房關(guān)改注的置業(yè)因素蝶排序統(tǒng)計(jì)，排脂在前五位的回裂答頻數(shù)排序分削別為環(huán)境景觀掩、交通、價(jià)格飯、工程質(zhì)量、桂周邊配套、物投業(yè)管理、戶(hù)型耕結(jié)構(gòu)、升值潛定力、發(fā)展商信供譽(yù)、地理位置磚、智能化設(shè)施跡、小區(qū)規(guī)模、殊其他因素等。懸從以上調(diào)查可匆以看出，隨著列生活水平的提悠高、收入的增蒸加，置業(yè)者選尤擇物業(yè)關(guān)注的涉因素正在發(fā)生組變化；如地理領(lǐng)位置，有許多辱置業(yè)者對(duì)其關(guān)煌注，但重要位稍置卻排在較后糠的位置。綜合凍分析，環(huán)境因即素?zé)o論從關(guān)注霧度，還是