年長沙市商業(yè)地產(chǎn)市場

恐2006華年度長沙商業(yè)逐地產(chǎn)分析仰本報告轉(zhuǎn)載：遮《金牌房產(chǎn)》律特別出品的《斃2006專長沙房地產(chǎn)年欣鑒》。本報告香由合富輝煌房啞地產(chǎn)（湖南）鎖提供。咽2006宋年，長沙市商愛業(yè)地產(chǎn)向品牌鈴化、規(guī)?；?、枯郊區(qū)化、開放胸型、人防型發(fā)記展，不斷更新瀉換代，趨向規(guī)辦范與成熟。曠2005舊年攀7蒸月《長沙市商耍業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)捕劃》定案，令喚長沙商業(yè)未來撇15嫁年的發(fā)展有了郊更明晰的發(fā)展才方向，基本形釋成與長沙市社焦會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和培對外開放水平艙相適應(yīng)、區(qū)域揚布局合理、業(yè)才態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、秀服務(wù)功能齊全卸的市區(qū)網(wǎng)點三風(fēng)級體系，板塊央效應(yīng)日趨明顯乒。乏數(shù)據(jù)顯示，嫂2004浩年至啟2006摘年炒9詞月，長沙市商趁業(yè)用房新開工尖面積共計像654支．如78盾萬平方米，竣請工面積伐452.尼2探萬平方米撇，銷售量刻161.87崗萬平方米，呈拜現(xiàn)出明顯的供折過于求的狀況抹。由于零售業(yè)前競爭加劇，導(dǎo)舊致數(shù)個管理不春善的紡(吉或是定位不準(zhǔn)爐的步)酒大型商場、寫伍字樓暫時停業(yè)芒以重新定位或援裝修，也有部違分商場、寫字站樓縮減零售樓凈面，改做其他輩用途。叼綜合市場調(diào)研矮可了解到，從衫2006挨年開始的往后少三年之內(nèi)，長輕沙市商業(yè)物業(yè)灌將歷經(jīng)一個放材量的高潮期。獸一、長沙商業(yè)侍地產(chǎn)現(xiàn)狀吵

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北1湖、長沙市商業(yè)嘗格局；冊根據(jù)二替OO厭五年七月通過魄我省專家評審含會的《長沙市誤商業(yè)網(wǎng)點布局咱規(guī)劃》，確定溝了長沙未來頭15杯年城市商業(yè)發(fā)球展總體目標(biāo)：艘到皇2020圖年，建設(shè)完善販1字個市級商業(yè)中挨心、鴿2賀個市級商業(yè)副廟中心、糧10座個區(qū)域性商業(yè)橫中心、牧30比個社區(qū)級商業(yè)恥中心和狀18菠條主要商業(yè)街記，并就長沙城路市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)瘦略與發(fā)展目標(biāo)釘、城市商業(yè)中每心布局以及特爺色商業(yè)街、商豎品批發(fā)市場、照商業(yè)零售業(yè)態(tài)棉、物流配送業(yè)閣等方面的建設(shè)撇進(jìn)行了專項規(guī)魯劃。病品根據(jù)專家的看肝法，此次規(guī)劃林遵循三個方面可：觀（公1鞋）隨著需求的色變化，對商業(yè)孔網(wǎng)點布局會提葵出新要求。汗（谷2時）觀朽規(guī)劃要進(jìn)一步問與長株潭融城繞及長沙一小時麗經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略額相結(jié)合，提高約輻射能力。商頓業(yè)今后的布點顫不一定集中在欄核心城區(qū)，而淡要向交通便捷鑰，輻射力強的皮城市外環(huán)、城歸郊接合部分布植。曬（問3證）三是規(guī)劃要談將整合控制現(xiàn)頭有城區(qū)網(wǎng)點與狹規(guī)劃引導(dǎo)新城轎區(qū)網(wǎng)點相結(jié)合趟。胳長沙傳統(tǒng)商圈錢分析拐五一廣場商業(yè)史中心炒——搶地位穩(wěn)固的市摘級商圈滲區(qū)域范圍：絲以五一大道與凝黃興路交匯立扔交為圓心，步棄行在堡30搬分鐘的范圍連簡介：五一商年圈有頑2000螺多年歷史，最堆初由居民聚居圖形成原始商業(yè)塌發(fā)展而成。位吊于長沙核心地妖帶，高度集中循的商務(wù)與金融瀉配套奠定了其驗商業(yè)主導(dǎo)地位菠，是各路商家胡必爭之地。匯土聚百貨、大型翼連鎖超市、步紫行街、專賣店恰等，商業(yè)營業(yè)畝面積達(dá)師50肉萬以上。南北狠、東西兩大城脫市主干道的匯濁集，每日人流傷量達(dá)揪30-50導(dǎo)萬。卵主要商業(yè)物業(yè)奏：

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稼特點及發(fā)展前腫景分析：死1縮、歷史悠久，粘是歷來長沙商放業(yè)中心，城市童中唯一市級商麥圈；門五一商圈脅2000輔多年來一直是衰城市商業(yè)的集針中地，有著深猶厚的湖湘文化庸沉淀和商業(yè)根題基。東西主干憶道五一路與南色北主干道黃興椒路、湘江中路原在此交匯，聯(lián)耽接河?xùn)|與河西觸的橘子洲大橋霧亦聯(lián)接了五一做商圈，政府對狂防洪工程建設(shè)哲及旅游資源開摩發(fā)的大力投入名而成就的湘江失風(fēng)光帶近在咫道尺，眾多金融徹、辦公場所入港駐，交通的便綠利性、城市的歪中心位置、豐油富的旅游資源冰、人口的集中斗、消費的慣性碎，這些都奠定申了五一商圈成怖為城市唯一市姑級商圈的霸主側(cè)地位。目前商虎圈內(nèi)匯聚了耐6000挖多家商業(yè)品牌劇，年消費額逾盞千億。偵2左、業(yè)態(tài)齊全，丟以中高檔次為繞主，經(jīng)營狀態(tài)紗良好薄圈內(nèi)匯集了平束和堂、春天百伶貨、王府井百包貨、新世界百摩貨、百聯(lián)東方張商廈、萬達(dá)購鈔物廣場、百盛秩購物廣場等大沾型購物場所，舌黃興路步行街且、金滿地商業(yè)摘步行街、坡子援街民俗商業(yè)街槍共三條商業(yè)步漠行街，蘇寧、侵國美電器專業(yè)筐賣場，沃樂瑪笑、家樂福、好落又多等大型生集活超市，友誼跟賓館、萬代大協(xié)酒店、國貿(mào)大樸酒店等酒店，進(jìn)麥當(dāng)勞、肯得匠基、火宮殿、挺楊裕興、黃春市和、東北餃子稅館、蒙娜麗莎障中西餐廳等知臟名餐飲，建行滋、商行、工行喇、人壽保險、咸中信銀行、中桌國銀行等金融貓機構(gòu)，金色年刻華、挪威森林翻、鉆石錢柜、雜星光燦爛、魅揭力四射等休娛涉休閑場所，是振一個集購物、絞休閑、娛樂、依餐飲、辦公、毒旅游于一體大儉型商業(yè)中心，辯商圈內(nèi)以中高匆檔次業(yè)態(tài)為主所。泉省內(nèi)單店營業(yè)怎額最高的平和鳴堂年均營業(yè)額丟達(dá)愚6宿億，王府井百接貨圍2006紗年銷售額接近宏5屬個億，黃興路浮步行街療2005統(tǒng)年營業(yè)額達(dá)舟11美億元，沃爾瑪鴿年銷售額逾急3娃億，整體經(jīng)營賞狀況良好。窮3扭、百貨業(yè)趨向捷飽和，競爭異做常激烈，百聯(lián)墾東方與新世界然百貨走差異化飽路線參商圈內(nèi)有庸9貌家大型百貨及價購物中心，密疏集分布在以五雁一路與黃興路去交匯的周邊，母多為自主經(jīng)營引，主要采取保柜底扣點經(jīng)營模柜式，功能分區(qū)泛基本為一層珠腿寶、化妝品，余二層女裝，三身層休閑裝，四只層男裝，五層延以上為休閑娛廉樂、餐飲，所撤針對的消費群中體主要是中、虹高層消費者，蜓同質(zhì)化競爭激垃烈。伏在商圈內(nèi)百貨莊趨向飽和的情初況下，被2006委年新開業(yè)的新夏世界百貨與百販聯(lián)東方商廈開書始走差異化路滋線，均開辟奢膀侈品專柜來提品升價值，吸引略消費，設(shè)有枝CERRUT后I1881遷、石GIEVES伴＆錢HAWKES卸、哨DANIEL叫CREMI定EUX奔、鵝PIOMB冰O雖、否MRPHIS照TO局、仍O(shè)HUI遇、丈MOMO潮、恭AGATHA庸、揪OMEGA粗等世界名品?？鸸瘛Ｏ?何、輻射全市及臺外來游客，人真流旺碌五一商圈的消叛費輻射全市，作也吸引了很多呆外來游客來此振消費，是湖南筆人流、物流、祥資金流、信息退流的中心，日脾客流量達(dá)呀30-50拌萬人次。黃興東路步行街成為線外來游客必游挑之地但,蜜日均客流量恭8冊萬余人次，雙威休、節(jié)假日達(dá)螺15-18緩萬人次。狡5訊、以五一路為烘界，南盛北衰狹，百聯(lián)東方的還進(jìn)駐有望復(fù)興麥以北區(qū)域埋黃興南路與解旨放西路集中了畝大量的人流，液五一路上集中線更多的是車流覽，受五一路立薦交橋及人們消醋費習(xí)慣的影響情，五一商圈出站現(xiàn)以五一路為啊界，南盛北衰康的商業(yè)狀況。攤北片區(qū)的長沙構(gòu)東漢名店廣場唇（現(xiàn)更名為新絞世界大廈），脂原規(guī)劃有母460說多個鋪位，由奮于立交橋的影升響及定位偏差螺，目前僅有一法層臨街鋪位還罰在經(jīng)營，新大抗新百貨經(jīng)營狀趨況也遠(yuǎn)不及南屠片區(qū)的百貨。去梅百聯(lián)東方所走嘆高端差異化路學(xué)線使得北片區(qū)奪有了高檔百貨勞，有希望能帶賤旺北片區(qū)，但很與晚幾個月開每業(yè)的新世界百全貨相比，人氣餃有所不及。飼南區(qū)域基本飽絕和，以北區(qū)域陸還存在較大量削的在開發(fā)與待崗開發(fā)用地，在幅開發(fā)的項目有采金都商業(yè)中心阻21000秋多平方的商業(yè)鉤體量，待開發(fā)信項目已知的有裳中環(huán)一世界和荷萬代大酒店以存北地塊，北區(qū)掘域的復(fù)興需要子各項目的對話窩與聯(lián)動。舟榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副課中心圓——舅河西唯一商圈渠區(qū)域范圍：河喪西通程商業(yè)廣揉場為中心，步洞行便5-8胳分鐘范圍內(nèi)。倡商圈簡介：旱榮灣鎮(zhèn)是岳麓呼區(qū)由來已久的竹商貿(mào)重鎮(zhèn)，通親過湘江一橋與技河?xùn)|相連，是淺該區(qū)最重要的逃交通樞紐，人陶流旺。蒙見隨著楓林路拓纏改、岳麓時尚團(tuán)購物中心罵便、新外灘商業(yè)寒中心廣場等大坑型商業(yè)的落成艱，溁灣鎮(zhèn)的商幟業(yè)價值急速上騙升。目前商業(yè)代營業(yè)面積約競6.月5鞠萬平方米蒸，日人流量達(dá)擇15防萬，消費層面學(xué)主要是來自河村西高教區(qū)的教麥職工及學(xué)生、畏長沙高新區(qū)、槍麓谷的白領(lǐng)人汽群。錦主要商業(yè)物業(yè)莊：傳商圈特點及發(fā)戲展前景分析：默1狂、商圈現(xiàn)有商愧業(yè)面積與河西趕消費力不相稱爭，后續(xù)發(fā)展空普間大；繁岳麓區(qū)有近勺40脖萬人口，非農(nóng)染人口債31尾萬，往2005哄年，城市居民住人均可支配收謠入為精12522紋元，比長沙市巧整體水平略高返，商圈商業(yè)面攏積約挨6.僻5惰萬平方米注，后續(xù)發(fā)展空雀間大。艙在建或規(guī)劃中野的的部分項目短如下：暈2弄、業(yè)態(tài)基本齊煩全，以中、低遠(yuǎn)檔為主，高檔耍消費市場空白銳；刮商圈內(nèi)業(yè)態(tài)基保本齊全：大型友購物中心有通棕程商業(yè)廣場和耀新外灘購物中全心，餐飲有東灶鍋中西餐廳、闊荷香樓湘菜館謠、晶珠國際美涼食城、必勝客批、麥當(dāng)勞、肯蒜德基、桂林人脾、臺北豆?jié){等泡；金融配套有蔑中國銀行、招凈商銀行、中信孤銀行、中國農(nóng)謠村信用合作社藥；酒店有麓山趣賓館、楓林賓失館；大型生活膀超市有新一佳唯、步步高，較天為零散低檔的脆娛樂休閑場所壽較多，上檔次朵的少?？傮w來違看業(yè)態(tài)以中低悅檔為主，高檔肝消費市場空白從。改3方、消費群以河燈西教師、學(xué)生襪、高新區(qū)麓谷返的白領(lǐng)人群為耍主，集中在通隊程商業(yè)廣場消誼費；鷹長沙教育事業(yè)謠歷來比較發(fā)達(dá)扶，駐區(qū)有以中大南大學(xué)、湖南穩(wěn)大學(xué)、湖南師焰范大學(xué)為代表限的法30肥多所高等院校叔、科研院所，然在校大學(xué)生達(dá)喝16費萬人，各類科泳技人員奸10槐萬余人，國家賢級長沙高新技仇術(shù)開發(fā)區(qū)、岳蠅麓區(qū)國家大學(xué)踐科技園位于中然心區(qū)域，堪稱殊全省典型的文弱化區(qū)、科教區(qū)危。機麓谷科技新城旺是長沙高新技?xì)炐g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)禁從業(yè)2000患年起集中開發(fā)強建設(shè)的科技新捕城區(qū)聰,俯科技新城的發(fā)樣展定位為以高而新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為筋主導(dǎo)、生態(tài)環(huán)吳境為特色、兼辟具城市功能。從截至目前，麓傅谷園區(qū)已聚集俯400米多家高新技術(shù)浙企業(yè)。

禮河西具規(guī)模、楚上檔次的商業(yè)找目前集中在榮緒灣鎮(zhèn)商圈，高挨校教師、學(xué)生臂及高新區(qū)的白舅領(lǐng)人群消費也視集中在了榮灣繪鎮(zhèn)商圈的通程壞商業(yè)廣場。稱4晃、岳麓山、湘普江風(fēng)光帶等旅躺游資源利于商診圈發(fā)展；第岳麓山為國家摘4A沖級風(fēng)景名勝區(qū)都，蹦2004皂年接待游客侄100每多萬人次，毗東鄰榮灣鎮(zhèn)商圈安的岳麓山風(fēng)景堆名勝區(qū)提升了籮商圈對區(qū)外游舍客的消費吸納辱能力。未來提3-5后年，岳麓區(qū)計名劃投入菠120勒億將瀟湘大道陣北段打造為最項美的湘江風(fēng)光弟帶。政府對于幟旅游資源開發(fā)傳與基礎(chǔ)設(shè)施建律設(shè)有利于商圈辰發(fā)展。觀5鄉(xiāng)、岳麓區(qū)政府昆、長沙市政府基的搬遷對榮灣稀鎮(zhèn)商圈價值有癢所提升，長遠(yuǎn)蓄來看有可能削帝弱商圈輻射力拼區(qū)政府與市政始府搬至岳麓區(qū)墓北部，周邊起免來了很多高檔駁住宅小區(qū)，當(dāng)冠人氣提升到一懇定程度，將會跪形成一個新的何商業(yè)中心，對刷于榮灣鎮(zhèn)商圈同來講會削弱其騙輻射能力。在茶目前區(qū)北人氣另不旺的情況下卷對此商圈的價毯值有所提升。花東塘商業(yè)中心埋——傻快速更新?lián)Q代讓中的傳統(tǒng)商圈草區(qū)域范圍：以燃東塘立交為圓裹心，步行在圍15-20到分鐘的范圍振商圈簡介：喘東塘商圈是城睜市南拓的門戶汽，南部居民傳組統(tǒng)的商業(yè)聚集請地，商業(yè)營業(yè)指面積約恩15皺萬平方米，每塞日人流量約臺10萬萬人次，消費櫻群以東塘立交尼橋為圓心的南芽部家庭為主。著東塘是湖南電桌信、湖南聯(lián)通美的大本營，移捉動公司最大的股營業(yè)廳也在這滲里，加上易佰程通訊、迪信通鈔等手機銷售商鋸，東塘已成為蹤長沙通訊產(chǎn)品構(gòu)最前沿最迅捷釀的發(fā)布平臺。晴主要商業(yè)物業(yè)棍：

耕商圈特點及發(fā)塌展前景分析：叫1蘆、業(yè)態(tài)齊全，這檔次拉差大，于大眾化專業(yè)賣穴場與超市受歡嘗迎權(quán)東塘商圈有廁2凍家知名百貨公歪司，宴2乖家綜合賣場，緣8群家專業(yè)賣場，汽步步高、家潤籌多共絞3痕家大型生活超關(guān)市，屈臣氏精警品超市，大都忌市商業(yè)街。川餐飲：新華樓洽、麥當(dāng)勞（瞎2不家）、桂林人培、肯德基、火齊宮殿、哈特波懇波巴西燒烤餐疊廳、北京餃子我館、綠茵閣咖擴啡廳、上島咖緩啡、米蘿咖啡轉(zhuǎn)、金牛角王中太西餐廳撐金融：中國銀率行、建設(shè)銀行牲、交通銀行、六中國農(nóng)業(yè)銀行睜文化：東塘恒感遠(yuǎn)圖書城、東鍵塘圖書城滔酒店：波月賓偷館、神禹大酒執(zhí)店迷休閑娛樂：浣迫溪保健休閑中給心、音樂房子仁KTV亮大型藥店：楚擁仁堂大藥房、至星城大藥房、柜芝林大藥房等玻。野以上數(shù)據(jù)可看舊出，東塘商圈通業(yè)態(tài)齊全，大鳥眾化的專業(yè)賣技場與超市占了駛很大比例設(shè),墳也是最受到消純費者歡迎的。丙金色家族定位控成縫“暫頂級名品樣”痕，擁有特LACOST逝E藝、掛BWM眼、襖KLOSS謙、楊ECACA舍、嗓PORTS耗、毯ELLE某、純RADO小、資AutaSo澤n荷、笨BOSS膠、忠RAYMON摸DWEIL況等近非50鉛多種世界名品啄，目的在于走儉差異化的路線箏，在周邊中低逢檔的商業(yè)中脫齊穎而出，但周贈邊消費力有限傳，場內(nèi)顯冷清肉。沿線有不少隱臨街的小商鋪拾，商品低檔，經(jīng)形象差，有待勉更新?lián)Q代。輸2寧、目前消費主淹要以南城消費降者為主晚東塘立交橋落一公里虜范圍內(nèi)有迫10亂萬人口左右，禾人口密集，是爽長沙傳統(tǒng)商業(yè)振聚集地，腳2004陵年后開始進(jìn)駐算國美電器、通反程電器、步步途高超市等眾多時規(guī)模大眾化商晨業(yè)，東塘商圈垃正式步入更新創(chuàng)換代時期。由士于目前主要以瞎中低檔商業(yè)占顛較大比例，且凈東塘立交橋與跑交通的過于擁樂擠在一定程度烈上制約了中高廁檔商業(yè)的發(fā)展綱，目前主要以夸南城消費者為姐主。冒3吊、作為南拓的偉門戶，東塘商直圈發(fā)展空間大篇，東塘商圈往式南部延伸，大軌東塘商圈逐漸傳形成。宴南北主干道韶荒山路拓改成功終，交通便利性底更佳，南城已傻最適宜居住地傭之一。加之長軍株潭化進(jìn)程加返快松,娛往來于此的經(jīng)躲商者越來越多稅，商圈快速的陣更新?lián)Q代，令時東塘商圈的發(fā)屈展空間巨大。蝦2005眼年條11采月，深國投購牽物廣場落戶雨對花亭，共四層示，每層面積逾臘一萬平方米，岸首層為精品購數(shù)物場所，含屈愉臣氏，沃爾瑪禁超市（世界猜500帽強企業(yè)）占據(jù)羽二、三層，第堤四層由時代華盈納（世界合500愉強企業(yè)）斥資仁2滋億元作影視。濕在世界盯500他強推動下，東攏塘商圈順應(yīng)城旱市南拓進(jìn)程，遵逐漸形成大東為塘商圈，在雨乏花亭附近形成獵中高檔商業(yè)，尾將輻射更多的彼南部消費者，本甚至吸引其他泉區(qū)的消費。妹火車站商業(yè)中衫心攤——題湖南省最大電腿腦及電子產(chǎn)品倒集散地窩區(qū)域范圍：以偷長沙火車站為刷輻射中心，沿剛車站路與五一練大道（東段）很向四周延伸，終北到八一路、喇南至人民中路重。

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飲商圈級別：傳稈統(tǒng)商圈幣商圈簡介：垂IT擱產(chǎn)品市場經(jīng)過首近十年的發(fā)展?jié)?，目前已形成刺了湖南省最大夾的電腦及電子驢產(chǎn)品集散地，籌輻射面甚廣。嗎眾多的抓IT果賣場林立，已津形成傳統(tǒng)消費懲習(xí)慣氛圍，引精導(dǎo)人流消費走散向。由于火車肆站與長株潭汽驟車站的影響，把人流量大而雜牧，交通路網(wǎng)發(fā)法達(dá)但阻塞。商宮業(yè)營業(yè)面積約運10摟萬平方，日人墓流量約吹20讀萬。鵲主要商業(yè)物業(yè)厚及商業(yè)配套：聚商圈特點及發(fā)備展前景分析：粥1候、業(yè)態(tài)齊全，南以電腦及電子氧數(shù)碼產(chǎn)品銷售穿為主，交通優(yōu)深勢明顯，酒店菠業(yè)發(fā)達(dá)。襯火站商圈業(yè)態(tài)抵齊全，尤其以堂電腦及電子數(shù)淚碼產(chǎn)品銷售為惱主，有工9找家大型帆I(xiàn)T煎專業(yè)賣場，蘇邀寧、國美、通繞程電器、家潤產(chǎn)多家電超市內(nèi)承也有大量爬IT觀產(chǎn)品銷售，已風(fēng)形成湖南省最草大的電腦及電怖子產(chǎn)品集散地排，輻射面廣。伍由于火車站、業(yè)長株潭汽車站溫、民航大酒店獨的影響，火車凳站商圈交通優(yōu)侮勢明顯，同時謝帶旺周邊酒店三業(yè)、娛樂休閑苗。蘭餐飲：金至尊故酒樓、兄弟海邪鮮酒樓、麥當(dāng)失勞（楚2盼家）、楊裕興皆（使2盜家）、秦皇食田府、咖啡語茶扶中西餐廳、芙飾蓉人家、福樓友酒家沈酒店：芙蓉華午天酒店、長島沙飯店、民航大窗酒店、銀河大或酒店、金泓大丟酒店、三九楚截云酒店、銀河齊大酒店、東方蛇大酒店、凱旋撈大酒店、藍(lán)天巧大酒店、金港短酒店、海程大套酒店和金融：中國農(nóng)覺業(yè)銀行、中國胖農(nóng)村信用合作慕社、交通銀行寒、長沙市商業(yè)粥銀行趁娛樂休閑：海全東青健身俱樂豈部、敦煌千子余蓮足道、美度張概念生活館染2遍、人口密度高學(xué)，消費人群偏策向年輕化的商圈中心區(qū)域杰人口總數(shù)接近良35謎萬，分別為尿IT涼人士、寫字樓政白領(lǐng)、企事業(yè)憤單位以及原有肉居民群，其中插以墾IT賢人士為主，約壘占脂60%首的份額，而這按群父IT鍛人士的年齡大孩多在萌25-35大歲之間，個人行年薪普遍在浮5-10帽萬元左右，人僑均年收入高于終長沙城區(qū)整體中人均收入水平泡甚多。另外，蘆南來北往的旅艘客占有相當(dāng)?shù)年P(guān)消費比例，金秘蘋果大市場吸祖引了全市中低扒收入群客戶。石3閃、整體商業(yè)形花象欠佳，中高最檔購物場所不四成主流諷火車站人流很勉雜，眾多不法嫁商販橫行，商環(huán)圈整體商業(yè)形潮象不佳。傳統(tǒng)超百貨商廈曉園裙倒閉，國儲轉(zhuǎn)債型，目前僅有歪阿波羅商業(yè)廣你場在持續(xù)經(jīng)營奪，中低檔次。笛在政府的扶持望下，刻意引進(jìn)百品牌商家，努嘩力改變火車站鋪形象，整改經(jīng)玻營環(huán)境，發(fā)展孔前景好。潛伍家?guī)X商業(yè)中飼心等——怪北部唯一商圈巧，發(fā)展前景好表區(qū)域范圍：以脈伍家?guī)X立交為倍核心、步行在有15享分鐘的范圍。刻商圈簡介：伍嚴(yán)家?guī)X商圈一直饒以來就是長沙輪北部唯一的一泳個商業(yè)區(qū)，以覽麗臣路和芙蓉袍路交叉處為核低心，泰陽商城基、北斗星商廈任雄踞此地多年哨，隨著芙蓉路恥的修建，世界豎著名零售企業(yè)云通程電器也相拌繼進(jìn)駐，但由繁于柏2002藝年波隆立交橋糕的修建，削弱哲了該商圈本身已就不夠濃厚的斗商業(yè)氛圍，加程上該地區(qū)客戶拋的消費能力不北強，導(dǎo)致普爾猾斯瑪特、北斗仙星商廈被迫關(guān)肥門或經(jīng)營轉(zhuǎn)向融。商業(yè)營業(yè)面禽積約拉4煎萬，日人流量遭7-8暫萬。奮主要商業(yè)物業(yè)壟：宋商圈特點及發(fā)素展前景分析：號1扭、業(yè)態(tài)不豐富荷，商業(yè)檔次不晶高，整體經(jīng)營鄉(xiāng)狀況不佳猜伍家?guī)X商圈，學(xué)業(yè)態(tài)不豐富，健主要是滿足人銜的基本生活要嶄求。整體商業(yè)而形象較為破敗自，檔次不高。啟維多利購物中喪心（原北半星抽商廈）、泰陽究商城由傳統(tǒng)百羊貨轉(zhuǎn)營，現(xiàn)在戀百貨功能已不難復(fù)存在，重裝和后以批發(fā)和家繁電賣場為主，懲檔次不高，伍喇家?guī)X機電市場呼與地板城是兩禿個較為破敗規(guī)蹄模也不大的專終業(yè)市場。懇相對而言，新浪一佳超市及附真近的娛樂、餐啄飲相對較旺。康金融：中國農(nóng)學(xué)業(yè)銀行、中國蘆工商銀行肥娛樂休閑：百喂度慢搖會所、深諾亞方舟娛樂論港、伊甸園洗型浴廣場、殿酒店：諾亞方脆舟大酒店、華蟲悅大酒店絮餐飲：麥當(dāng)勞殃、銀苑海鮮酒擇樓、銀星酒樓錯2陶、消費以周邊什居民為主哈。萬3支、交通便利，讓但發(fā)展受制于從立交橋。赴商圈以芙蓉路還與三一大道交席界，波隆立交捆橋為中心，南唇北有足夠的延場伸條件，尤其眼是向南的芙蓉通路周邊匯集了坐眾多的寫字樓眼與金融大廈。調(diào)但波隆立交橋恩影響了商業(yè)的藍(lán)扎堆效應(yīng)，東叼西延伸更加受鼠到制約，使得芒商圈的覆蓋面免受到限制。伸4袍、隨著新河三尋角洲的整改，遮及地鐵線的設(shè)適定，發(fā)展前景型較好筍新河三角洲規(guī)缺劃范圍南起持319貫國道，北至瀏淺陽河，西臨湘撇江，東到芙蓉私北路，計劃三臥年內(nèi)完成簡陋艦房屋與棚戶區(qū)蘇等拆遷，解決呢由于造紙廠、赴化工廠等停40階多家企業(yè)的生微產(chǎn)污染問題，讓建成一個總面眉積鐵2072光畝，以濱江文扭化園（含兩館閱一廳）為龍頭墾的文化娛樂區(qū)洋，以湘江大道就為依托的商業(yè)訂金融區(qū)，以文憑化為內(nèi)核的人軌文居住區(qū)，這跳對于提質(zhì)整個園北城區(qū)具有極鋤重要的意義擾根據(jù)地鐵建設(shè)證規(guī)劃，屋2014枝年前建設(shè)完成掘1區(qū)號、參2知號線一期，總咱長偉52.275邪公里撓，燭43證座車站，砍1繳號線站口就設(shè)窗在伍家?guī)X。根甲據(jù)廣州、北京雷等城市經(jīng)驗，賊地鐵站口商業(yè)等具有極大的發(fā)令展?jié)摿?。蘆同時通過伍家倘嶺商圈的重塑福與地鐵線的設(shè)妄定，將加速城友北與主城區(qū)的附融合，發(fā)展前窯景較好。劈發(fā)展中商圈肥星沙商業(yè)副中健心：腹規(guī)劃：以北到幕瀟湘路，南至戰(zhàn)涼塘路，西至儀天華路，東至裳東二線地區(qū)為賞核心，是政府妹重點發(fā)展的區(qū)庸域新商圈之一辟，設(shè)置業(yè)態(tài)結(jié)返構(gòu)，形成與長削沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開粒發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)恢綜合性新城相澤協(xié)調(diào)，配套齊晝?nèi)?、功能完備瘦的現(xiàn)代都市商鼻業(yè)中心。六星沙是長沙市犬從抱96更年開始規(guī)劃建販設(shè)的物業(yè)新城漆（即長沙市衛(wèi)濾星城），星沙慨目前城鎮(zhèn)人口局為孔15矮萬人，流動人頂口：隊6匯萬人，目前已梁建城區(qū)面積有的22咽平方公里。慚星沙是湖南省夠著名的汽車銷父售及汽車零部犁件銷售集散地演（包括其中機念電產(chǎn)品市場）稿，數(shù)萬家中小惠企業(yè)積聚了強繞勁的消費力。閱餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，甘但檔次較低，折中高檔酒樓數(shù)沈量較少。休閑觸業(yè)頗為發(fā)達(dá)，踢但規(guī)模小，經(jīng)遮營手段單一，志經(jīng)營地域零散擾。冊正在建設(shè)的專綢業(yè)市場有星沙宗湘繡城、山水岡茗園（茶葉市潔場），星沙商禾業(yè)步行街招商配順利，星沙目歉前唯一大型購鼻物中心為星沙曠通程商業(yè)廣場罪，其主力賣場雷為中國生活超堪市連鎖巨頭新蘭一佳超市和通俘程電器超市。宣全球商業(yè)連鎖取機構(gòu)一泰國正捉大集團(tuán)旗下的粱“醫(yī)易初蓮花購物腎廣場誰”秤于雷2006灶年暗4烈月中旬開業(yè)。租星沙未來一段奮時間期內(nèi)需圍博繞政務(wù)、公務(wù)丟、會務(wù)、商務(wù)湊、業(yè)務(wù)類消費骨以及外資港資脊，投資開發(fā)商腿人員休閑與夜燈生活消費需求溪，進(jìn)行消費趨歌向定位與對接鳥。恩紅星商業(yè)中心近：掌規(guī)劃：將以湘式府路與韶山南臨路交匯處為核隊心，構(gòu)建以金亮融信息為先導(dǎo)導(dǎo)、商貿(mào)流通為推主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為辦支撐的內(nèi)供與匯外向結(jié)合，財粘富與人氣齊聚拳的南長沙復(fù)合脹型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)流濟(jì)圈?；t星商圈是借幸農(nóng)博會之機而屬迅速崛起的南摟部商圈，會展第業(yè)帶來了巨大窗的人流、資金閘流。商圈內(nèi)匯福聚了多個專業(yè)學(xué)批發(fā)市場，如匙電動車城、漁紋具城、體育用識品城，燈飾城簡、太陽能批發(fā)雀城、紅星糖酒旗批發(fā)城、紅星直通訊器材批發(fā)宰城、紅星家用餓電器批發(fā)城、洽紅星農(nóng)副產(chǎn)品鳥大市場、紅星敵建材市場、蓮供湖汽配市場、門紅星花卉市場謹(jǐn)?shù)?，受區(qū)域整持體市場消費水朋平以及消費意士識限制，商業(yè)拖氛圍不夠成熟財，業(yè)態(tài)單一，起消費場所檔次編不高茫,員目前許多專業(yè)奔市場難以維濟(jì)須，部分商家經(jīng)延營回報率低。估商業(yè)營業(yè)面積膚約林34到萬平米，消費梅以周邊區(qū)域人綠口為主，以及痰會展業(yè)所帶來疫的其它區(qū)域及稍外地人員。婦撈霞商業(yè)中心遲：職規(guī)劃：撈霞商辦業(yè)中心位于開袍福區(qū)霞凝新港劇城內(nèi)，是開福價區(qū)現(xiàn)代新城，顆也是長沙市未到來發(fā)展重心。喬其主要功能是團(tuán)服務(wù)于依托霞至凝新港和長沙瞞火車貨運北站柿為中心的物流賠園，以及沿長卻沙經(jīng)開區(qū)外圍咸的青竹湖外商相城工業(yè)小區(qū)和溉大明工業(yè)園為叛對象的商業(yè)活襯動，輻射范圍格包括長沙縣和紙望城縣廣大區(qū)今域。喘馬坡嶺商業(yè)中嚇心：行規(guī)劃：馬坡嶺固商業(yè)中心位于畢芙蓉區(qū)東部隆衰平高科技園內(nèi)哥，與長沙縣縣塊城星沙鎮(zhèn)共同怕組成長沙市的三副中心城市惱—借星馬新城。構(gòu)宿建以服務(wù)于長頑沙縣、瀏陽市齒為主要對象的屈區(qū)域性商業(yè)中饑心；以大型超乳市和倉儲店為現(xiàn)骨干，鼓勵發(fā)錫展倉儲超市、現(xiàn)大賣場、配套避完善餐飲、押生活服務(wù)、休汁閑娛樂和其它燙服務(wù)設(shè)施；發(fā)遼展科技市場。爆合理配置資源愛，優(yōu)化商業(yè)布抹局，按照城市晌發(fā)展規(guī)劃和區(qū)戴域發(fā)展要求，潛發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)鑒，形成新型的競現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)荷。愉黎托商業(yè)中心棍：矩規(guī)劃：以武廣歷高速鐵路黎托囑客運站的建設(shè)渣為契機，建設(shè)鈔完善配套商業(yè)航設(shè)施，構(gòu)建商界貿(mào)、文化、健拜身休閑、高檔摩住宅為一體的稠新商業(yè)中心。匹大托商業(yè)中心文：戴規(guī)劃：依托長駕株潭三市經(jīng)濟(jì)告一體化和大托腰機場口的區(qū)位門優(yōu)勢，以及以巷中信新城購物得中心為代表的哥商家落戶于此桑，結(jié)合天心生肯態(tài)新城的建設(shè)悲，逐步發(fā)展形疏成一個新的區(qū)漏級商業(yè)中心。瓜望城坡商業(yè)中池心：喊規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)征劃建設(shè)引導(dǎo)性昨商業(yè)中心。其薯主要功能服務(wù)鈔于以岳麓山風(fēng)共景名城區(qū)旅游盒、休憩為主題缺的商業(yè)活動，瘋輻射范圍包括漂寧鄉(xiāng)縣和望城畏縣廣大區(qū)域。嫌商業(yè)中心的所就有設(shè)施不僅應(yīng)蔑方便、滿足居織民、旅客的生吐活和購物需求洲，同時應(yīng)與自漂然景觀融合，君與文物建筑協(xié)融調(diào)，有利于環(huán)詠境保護(hù)和可持仁續(xù)發(fā)展?？秤^沙嶺商業(yè)中灶心：鏟規(guī)劃：隨著市廣政府西遷，市熊府周邊地區(qū)逐芝漸形成了一個行新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)淺展增長極，帶敲來了眾多的發(fā)棕展商機。依托出岳麓大道、金揪星路、銀杉路養(yǎng)、杜鵑路和北路大橋橋頭，重怕點發(fā)展商務(wù)、最會展、商貿(mào)餐重飲和高檔房產(chǎn)圣等行業(yè)，建設(shè)論商務(wù)樓宇，發(fā)心展慮“賞總部經(jīng)濟(jì)變”封，構(gòu)建岳麓新重城樓宇經(jīng)濟(jì)核允心發(fā)展區(qū)。建圈設(shè)好遠(yuǎn)大城市蹲文化購物廣場猴、府東商業(yè)大莖廈、新區(qū)治商指務(wù)酒店等項目援?？h商業(yè)格局特點籠總結(jié)：買1封、現(xiàn)有商圈集拐中在城市的中觀心位置，圍繞秒唯一市級商圈前——胞五一商圈向外北擴散。被2丸、隨著城市的臉不斷擴張，外冠來大發(fā)展商與午大品牌商家的治入駐，逐漸形越成外圍商圈。械3騎、商業(yè)消費主裳要集中在五一膛商圈，旺盛的捷人流與消費習(xí)趴慣支撐起此商侍圈的龐大商業(yè)旗體量；炊4宵、現(xiàn)有商圈自宵成特色：脖1嘩）五一商圈業(yè)絲態(tài)豐富，百貨株業(yè)趨向飽和，闊同質(zhì)化競爭激該烈；捏2訪）河西消費主俘要集中在榮灣飽鎮(zhèn)商圈，岳麓纖山風(fēng)景區(qū)與沿盯江風(fēng)光帶打造平等旅游資源成典為商圈發(fā)展契隱機，發(fā)展空間陶大；

贊3冒）東塘商圈不究斷的更新?lián)Q代徒，但發(fā)展受到袖立交橋制約，屋由于深國投、親沃樂瑪進(jìn)駐雨既花亭，范圍向球南延升；渣4碗）火車站商圈箏已形成湖南省現(xiàn)最大的電腦、拘電子產(chǎn)品集散驚地，交通優(yōu)勢牙明顯，人流旺津而雜；敲5烘）伍家?guī)X商圈俯由于新河三角造洲規(guī)劃及地鐵溜站口設(shè)點，未蜓來前景廣闊；糾6選）紅星商圈專亦業(yè)市場云集，礙業(yè)態(tài)單一，后紙續(xù)商業(yè)量大；岔業(yè)態(tài)特征：核1杯）各業(yè)態(tài)發(fā)展土不平衡：大型男超市、家電賣燥場分布密集，麥社區(qū)型商業(yè)的關(guān)發(fā)展滯后；情約2卻）傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)膜向購物中心：梳傳統(tǒng)百貨都是撕在舊商圈中人說流密集的地方兔，但因為業(yè)態(tài)撥單一逐漸退出不競爭，被復(fù)合防型的商業(yè)中心誕取代；粱3支）步行商業(yè)街依對人流要求高斑：步行商業(yè)街姐必須布置在較尼高等級的商圈六中，需要有一購定人流保證，損長沙最成功的秒商業(yè)街是黃興紫路步行街，其遺它的經(jīng)營狀況庸一般；雖4奉）超市相對是東最普遍適合的繩業(yè)態(tài)：基本上魯各個商圈每個賢超市的經(jīng)營狀腔況都很好，超舞市在長沙仍有受發(fā)展空間；螺5包）電器等專業(yè)勞賣場吸引力大忘：在對商圈的歇人氣要求不敏蚊感，只要有品性質(zhì)，可以吸引辛較遠(yuǎn)的人群；纏6醬）批發(fā)市場需迅要長時間的培艙育，形成消費槳慣性，對交通萍及基礎(chǔ)配套的蹤要求較高，且削檔次一般，容采易使區(qū)域形象汽受損，目前長霉沙批發(fā)市場經(jīng)漂營狀況有好有筍差。殘二、趣2006揚年至旬2007仍年重點純商業(yè)禽物業(yè)面市情況

三從調(diào)查數(shù)據(jù)中笑可看出，長沙石市純商業(yè)物業(yè)項近兩年推向市因場的貨量有所政增長，但漲幅久較為平緩。作魯為投資物業(yè)風(fēng)田險較高的商業(yè)雪物業(yè)來講，開腿發(fā)商對市場也往相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡度管如此，這兩亂年推向市場的解典型純商業(yè)項帆目體量至少達(dá)全到睬973203原平米以上，市悉場競爭激烈。

賓

碗從圖表中可看胡出：芝1店、五一商圈仍賠然是最熱商圈揪，混2006夜年至依2007斑年推出與即將構(gòu)推出市場的商惜業(yè)項目達(dá)到始6季個，商業(yè)體量欄達(dá)捉21.7肅萬平方米以上錦，穩(wěn)居第一位列，成為各路商安家必爭之地；從2衰、城東區(qū)域近辦兩年推出量排液在五一商圈之醋后，所推厘4乞個項目中有一丑個倍受關(guān)注的掀超大型削shoppi妥ngmal匹l排項目，也是長裹沙市第一個鵲Shoppi丸ngmal趣l獨——鳥上河國際商業(yè)罷廣場，商業(yè)面娘積達(dá)輕15鍵萬平米，侍06憲年年中開盤銷端售火爆。表明喘城東商業(yè)的迅耽速崛起已經(jīng)得瞞到市場認(rèn)可；蒙3沉、從數(shù)據(jù)上看皇星沙的商業(yè)量暖較大，但受人墳氣影響，商業(yè)腸起來還需要較諒長時間的培育爐；避4述、依托融城及起、省府南遷、糧農(nóng)博會展作為挑契機而發(fā)展迅鍛速的紅星商圈染目前進(jìn)駐大量斷高尚住宅樓盤書，人氣漸旺，耐大量商業(yè)也即瘡將應(yīng)勢而起，寄2007飽年表現(xiàn)會很明否顯；南部的兩取大商圈之一越——棕大托商圈，也穴即將有一大型恨商業(yè)項目獨——斃中信新城推向禿市場；振5獄、相對而言，左河西的商業(yè)推快出較為分散，普分布在榮灣鎮(zhèn)歉商圈、市府片腸區(qū)、麓谷片區(qū)建，其中榮灣鎮(zhèn)男商圈的整體價紙值將有所提升喊；隱三、貫2006陜年長沙商業(yè)地本產(chǎn)亮點吳1卵、投資首選恥——膏商鋪陳在長沙城市未鎮(zhèn)來息15懸年的城市遠(yuǎn)景池規(guī)劃中，一小后時經(jīng)濟(jì)圈的中功南商業(yè)現(xiàn)代化互城市中心格局搭在皺2006澤年開始真正的頸發(fā)力。對于其廉所帶得影響無離疑在深層次上絨影響著長沙的準(zhǔn)商業(yè)格局和發(fā)肉展，商業(yè)地產(chǎn)既的整體提升在瑞這場大變革中障變得尤為重要閱。

攀伴隨著城市發(fā)瓜展和住宅商品口化的腳步，商鮮業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)富展在其中占據(jù)西著舉重輕重的寸作用，這就是拾作為房地產(chǎn)開鄰發(fā)商或地方政紀(jì)府主導(dǎo)開發(fā)的披商業(yè)街、健SHOPPI碗NGMAL翻L葛、社區(qū)底商等妨商業(yè)房地產(chǎn)物癥業(yè)隨著城市發(fā)享展的步伐不斷槽上演著跳躍的堅音符。其中有拖一部份商業(yè)地鞋產(chǎn)項目在長沙皇城市新老城商曾業(yè)城區(qū)間演繹餅著了自己與眾掏不同的魅力，究也正是他們讓奸我們看到了商蛙業(yè)地產(chǎn)所不斷卵綻放出來價值帝，在推動著一偶個城市脈動的賄血液。就讓我始們一起回顧一訴下章2006膊年長沙城市商棗業(yè)地產(chǎn)中的新惡興力量，看看對他們給長沙這驅(qū)座城市帶來的賢商業(yè)價值和他犁們所具有的閃百光點。杏首先看看五一柿商圈，這一號顆稱湖南第一商電圈的黃金區(qū)，萌這擁有匠6000念余商家，每年聲消費額達(dá)數(shù)十海億元，日均客摩流量高達(dá)熄30-50潑萬人次以上，待這里所產(chǎn)出的捐零售額達(dá)長沙榜市零售總額的想近一半以上。蹄正是在這里，賢平和堂、春天孝百貨、萬府井剝、香港新世界罰、長沙百聯(lián)東粥方商廈、電器包巨頭蘇寧等各杯路商業(yè)諸侯紛絹紛亮劍，攪得影2006油年五一商業(yè)只魯能用沸來形容核。有業(yè)內(nèi)人士強指出，現(xiàn)在五傷一商圈正經(jīng)歷異著擴容和升級味、這里掀起的丈是長沙最火的表“忽淘金熱潮霜”絕！諸其中三大零售北、百貨的加盟籌，令這一商圈艷“鍵商業(yè)巨鱷猛”孤更加壯大。而擔(dān)作為其中的香騎港新世界百貨祝與長沙百聯(lián)東霉方商廈的強勢吸入市，憑借其篩已有的招商渠攤道和商家資源間，很快就在長蘭沙市五一商圈槍中鼎立了自己料的一方霸圖。看他們帶來的不戴僅僅是奢侈品跑后的消費文化秋，更多地它們蓋在給長沙百貨店業(yè)增添一種新組的前沿、時代丈感、時尚文化紛購物的西化海濫派風(fēng)尚。作為買一個城市寸土計寸金的黃金商營圈，他擁有著頃的是無與倫比撥的聚集效應(yīng)，職其商鋪保值、算增值能力通過照一組數(shù)據(jù)可以塘看得出，其店周鋪租金與售價杰在近積5站年內(nèi)已經(jīng)上漲怪了頓200%近。而位于其中角的香港新世界挎百貨、長沙百呢聯(lián)東方商廈，農(nóng)不光帶來了獨導(dǎo)一無二的中庭作式購物空間，慧世界級、國內(nèi)泉一線的商業(yè)品渠牌、讓人留戀畏忘返的購物環(huán)執(zhí)境，更多的是配他們改變以往橡長沙商業(yè)地產(chǎn)粒低端化格局，瞞現(xiàn)在正在創(chuàng)造投的是一種輕松雨的理財模式，巧由專業(yè)商家的癢統(tǒng)一經(jīng)營管理國，穩(wěn)健的、低稀風(fēng)險的投資平卻臺讓長沙的投栗資市場開始步各入正軌，而城月市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)思發(fā)展為投資者羅們留下了無限序商業(yè)價值增值吊的空間。微2智、投資次選府——因產(chǎn)權(quán)式酒店奏。補作為一種新型同的房地產(chǎn)投資店和消費模式，交其所具有的投跨入輕松、風(fēng)險世低、收益穩(wěn)定破、投資省心、密省力等優(yōu)勢，勾在這近年來被菊越來越多的人執(zhí)士所青睞。長悄沙酒店行業(yè)的借整體發(fā)展態(tài)勢立良好，酒店的類整體開放率近蜂80%川，五星級以上昌酒店的開房率鍵更高，這與長識沙的消費習(xí)慣心分不開。歇長沙人喜歡在塘酒店休閑娛樂沖，喜歡在酒店仔聚會，喜歡在碰酒店談生意，賠酒店消費空前束火爆；產(chǎn)權(quán)式慶酒店這種投資彼方式在這幾年味已經(jīng)被市場所瘦廣為接受，近蹄年的時代帝景距到華雅華天都閉是較為成功的席典范，當(dāng)然作共為一個想成為押國際化大都市長的長沙，國際衫化的高品質(zhì)酒用店就成為其必罷需的，而目前躍長沙知名的國喚際酒店品牌只攜有同屬于世界尤500臘強的喜來登和財豪廷，從狂05樓年的喜來登到垂06師年的豪廷，他極們都有一個最局大的優(yōu)勢禽——危即顯赫的國際殊化品牌和先進(jìn)窄的配房系統(tǒng)，虧顯然這些白金慰級五星級品牌繪已經(jīng)成為至尊較榮耀，至尊享賤受的象征。在西國際酒店品牌貿(mào)的市場號召下安，加之產(chǎn)權(quán)式鐵酒店區(qū)別于商超鋪這種投資產(chǎn)常品更為穩(wěn)健、寬風(fēng)險更低的產(chǎn)鄉(xiāng)品，產(chǎn)權(quán)式酒軋店在邁2006相年的商業(yè)舞臺贈上也實實在在繁火了一把。站從在城市發(fā)展的革角度，國際品愉牌知名酒店集乎團(tuán)的進(jìn)駐，帶滋來的行業(yè)更高幟標(biāo)準(zhǔn)和管理系尊統(tǒng)，無論對目案前的芙蓉國獨-碌豪廷大酒店，執(zhí)還是對整個長惡沙酒店業(yè)的發(fā)映展而言都是一簽種推動。蛇2006籍年品牌商業(yè)，塊是長沙商業(yè)的陪最大亮點似……趣四、熱點投資薦個案（上河國股際商業(yè)廣場）乓分析：秤上河國際商業(yè)化廣場作為那2006錄年大東城首個項最具規(guī)模的商滑業(yè)大盤、超大梁型驗SHOPPI漫NGMALL踩，在面對帶2006見年新政下的市接場，面對國家辮宏觀政策不斷硬的調(diào)控，國八遲條、新八條、披國六條相繼出孕臺的情況下，翼整個長沙市商墨業(yè)地產(chǎn)市場不濟(jì)被看好，尤其掉投資市場整體疑低迷的狀況下塵，作為一個城俘東城郊結(jié)合處錘的大體量商業(yè)弦體量項目，它墻取得讓市場為板之一亮的驕人耽成績。歸該項目由香港擋上市公司背景夏的合富輝煌房華地產(chǎn)（湖南）悅分公司全程策站劃代理，在燥2006蠢年齒5盼月停21壇日賺上午，上河國壟際商業(yè)廣場僅風(fēng)在開盤當(dāng)日，愁就創(chuàng)下了商鋪漠銷售逾剖430泳多套，公寓銷漂售宴260盜套，當(dāng)日銷售訴總額逾踏2掙億元的銷售奇桌跡，而且成為廟2006維年長沙樓市房癢地產(chǎn)銷售界一困座暫時無人超劈越的里程碑。習(xí)

雅“改上河國際商業(yè)周廣場互”棗，在眾多的疑瞇惑、眾多的問遮號、眾多的不尚解中，絢麗地每火熱地盛開在崖長沙樓市，成素為長沙樓市一術(shù)段長久談?wù)摰亩阌嘘P(guān)商業(yè)投資鞋價值的話題。忙該項目的東家東，為天潤五江喪置業(yè)有限公司勿，是由企業(yè)界鏟赫赫有名的湖涌南五江集團(tuán)、攜長沙城建開發(fā)圖公司和湖南天悶潤房地產(chǎn)開發(fā)演有限公司共同謎組建。前者創(chuàng)摟立于康1996煤年，是中國最保大的保溫瓶生腿產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)焰國內(nèi)保溫瓶市龜場軋40%脅的份額，系全槽國民營企業(yè)第騙200水強，資金后盾逆強大。違而湖南天潤房勿地產(chǎn)開發(fā)有限田公司，也是一基家頗有經(jīng)驗的輸開發(fā)商，曾先拋后成功開發(fā)了怪天潤花園、家救潤新城等項目爹。燕長沙市城建開舊發(fā)有限公司具羞有一級房地產(chǎn)濟(jì)開發(fā)資質(zhì)，先祥后承擔(dān)了火車丑新站、五一路越、芙蓉路、解慶放路、二環(huán)線惡、火星大道等差10篩余項重點市政扔工程開發(fā)建設(shè)次。并在婁底成認(rèn)功開發(fā)了中南驗地區(qū)規(guī)模最大才的，是中南地方區(qū)規(guī)模最大的資商業(yè)步行街奉——射春園商業(yè)步行召街和五江建材薯家居城。薯憑借雄厚的資表金實力和婁底站兩個商業(yè)項目帽的成功開發(fā)經(jīng)姜驗以及由此而嫂帶來的戰(zhàn)略合宗作伙伴買——僵沃爾瑪，天潤烏五江集團(tuán)再次窄雄心勃勃，準(zhǔn)萍備打造大東城拘首個超大型窄SHOPPI稼NGMALL宇。容盡管在資金實穩(wěn)力上、開發(fā)經(jīng)于驗上幾家公司西都具有相當(dāng)?shù)姆▋?yōu)勢，但畢竟誦操作一個巨無井霸商業(yè)項目也稅并非容易事，故因此，營銷策麗劃板塊的工作對，天潤五江集汁團(tuán)選擇了中國僑唯一一家在香千港主板上市、伐全國著名的專翻業(yè)營銷代理機中構(gòu)浮——喘合富輝煌房地領(lǐng)產(chǎn)。雷追溯合富輝煌閉以往的業(yè)績，豈并不難發(fā)現(xiàn)這黨次上河商業(yè)廣孟場成功的痕跡恐。合富輝煌擁墳有十五年的專汽業(yè)房地產(chǎn)操作霉經(jīng)驗，在國內(nèi)友，均與知名的膨大財團(tuán)、大型僅開發(fā)商合作，驟已經(jīng)形成了非康常成熟的、系嫩統(tǒng)的、專業(yè)的失營銷運作模式巷。正是憑借多渾年積累商業(yè)地落產(chǎn)操作經(jīng)驗，灌作為服務(wù)方的顏合富輝煌房地浩產(chǎn)邀——用這家專業(yè)地產(chǎn)拿公司，成功實棗現(xiàn)了項目大商岸業(yè)體態(tài)的長沙抹東城順利登陸消。犬在上河國際商歌業(yè)廣場的整體惠營銷戰(zhàn)略中，匆合富輝煌的操圖作空間非常廣唱闊，項目的規(guī)煎劃調(diào)整、全程專營銷策劃、客失戶經(jīng)營拓展、學(xué)銷售組織管理筒、推廣效果監(jiān)目控的工作全面斜由合富輝煌負(fù)寸責(zé)，合富輝煌輔憑借豐富的商槍業(yè)地產(chǎn)前期運漢營經(jīng)驗，為上注河開創(chuàng)了一條昆為政府、消費闖者、商家、投漠資者泡“驢四贏垮”泡的成功模式，擔(dān)確保了上河國流際商業(yè)廣場的敏開發(fā)和商業(yè)營喉銷操作中成功變的規(guī)避了一系擋列風(fēng)險因素。趟毫無疑問，上舒河的成功不僅葡僅在于商業(yè)策妖劃定位，成功犬的招商令品牌為商家的進(jìn)入也閃是一大成功，姓國際大鱷頓——欲沃爾瑪、名品來家具歐亞達(dá)，圣餐飲品牌必勝蜂客、肯德基，監(jiān)折扣品牌服飾隙狐貍城、化妝旦品品牌折扣店衰、屈臣士等一繼系列知名商家補的紛紛入住，測也為上河國際插商業(yè)廣場營造喇了濃厚的商業(yè)循氛圍。通過這雕些實力商家的賊加盟，也為上差河國際商業(yè)廣惠場的投資者大量大增強了投資慧信心。流項目為處于高紡橋商業(yè)的主要霉商業(yè)核心?？诱晃逡?guī)焦劃里明確提出魂“蠢高橋商圈如”尿為長沙新商業(yè)便的代表，并把館上河國際商業(yè)菠廣場列為省重哀點工程。期間駝，政府將投入農(nóng)上千億資金為神之護(hù)航發(fā)展護(hù)激航。周邊相對鉤已經(jīng)頗具成熟遼的高橋大市場氏所輻射出的商撕業(yè)效應(yīng)，不光榮為項目鎖定了族商業(yè)價值，配瘋合政府規(guī)劃的誘“瞞西文東市形”鑼發(fā)展格局，加咐上根據(jù)長沙市俗政府的遠(yuǎn)景規(guī)毀劃，鹽2010服年大東城城市暴人口將達(dá)金100府萬以上。裁所有一切，顯滑出了東城新城填區(qū)急待新商業(yè)宋的明顯優(yōu)勢。洋對于芙蓉區(qū)政怒府和雨花區(qū)政星府相繼落戶萬朋家麗路，更加屢充分顯示了政錯府對東區(qū)發(fā)展債的重視。天時翻地理人和，令不上河國際商業(yè)柳廣場的區(qū)域商場業(yè)定位及所體釘現(xiàn)出來的投資忘價值格外讓人資關(guān)注?；以诤细惠x煌的易營銷策劃中，錦重點抓住了上件河國際商業(yè)廣如場的前瞻性、昏國際性和未來富發(fā)展市場高度梯，針對區(qū)域市掛場的中高端商增業(yè)空白點，上紅河商業(yè)廣場的議市場定位在功茂能及業(yè)態(tài)組合耍上予以了有效渴的補充。街上河國際商業(yè)奸廣場體現(xiàn)的是南長沙市未來現(xiàn)置代商業(yè)生活的幸模式。涌投資超過蘆20述億元，總建筑匹面積超過德50售萬㎡，總用地宜15.2喚公頃湯，由綢3職條主題商業(yè)街努、歸2濁大休閑廣場、腹約虜1500衛(wèi)個車位的超大芬停車場、高級釣住宅、時尚公揮寓、商務(wù)辦公約、百貨店、超導(dǎo)市、美食館、死電影城、兒童化樂園、酒吧等今業(yè)態(tài)構(gòu)筑而成斬，是集購物、袍娛樂、休閑、購居住、商務(wù)、段餐飲、參觀等叼多功能的大型礎(chǔ)商業(yè)廣場。宿其超前的定位米，令得上河國羞際商業(yè)廣場在綁本土品牌中脫底穎而出，成為粱本地具備塘“括唯一性顏”劈的國際品牌項慚目，上河國際決商業(yè)廣場毫無弓疑問將會成為海東城新商業(yè)的慌龍頭項目。浴案例策劃紀(jì)事量：幫一、合富輝煌棉策劃本項目的事亮點：漠1羨、以前瞻性視協(xié)覺挖掘區(qū)域價痰值潛力，把握貨項目發(fā)展的成轟長性噴對比分析區(qū)域乖價值和市場格恰局，充分挖掘碧、準(zhǔn)確預(yù)判區(qū)晨域未來價值提子升潛力，以此膚為基礎(chǔ)確定具撐有成長性的項蕉目發(fā)展總策略痰。受2妥、多角度評估兇各功能開發(fā)強齒度的合理性緒對于原規(guī)劃設(shè)威定的辦公、公縱寓和酒店等功晴能，合富輝煌姻對比分析國內(nèi)黃外城市可參照綱項目實際開發(fā)籮案例，結(jié)合長讀沙市場需求現(xiàn)視狀和發(fā)展趨勢客，區(qū)域自身的級發(fā)展定位等因宏素，綜合確定淺各功能最科學(xué)志合理、符合市丘場規(guī)律的開發(fā)穩(wěn)強度。肆3腎、前瞻性的產(chǎn)籌品定位策略映通過項目發(fā)展果的持續(xù)性和產(chǎn)艦品的前瞻性，竄塑造項目品牌鉤，從而培育企年業(yè)品牌，據(jù)此估策略，項目順獄應(yīng)區(qū)域發(fā)展方券向和區(qū)域消費厲趨勢，合富輝鐵煌將其定位為拾“蝴中南最大體驗堡式國際風(fēng)情主它題商業(yè)廣場遞”械并根據(jù)市場供毀需兩面的動態(tài)嘗把握，構(gòu)建與順項目檔次相匹衛(wèi)配的產(chǎn)品體系占。披4東、定位與招商豐、經(jīng)營緊密結(jié)灶合纏前期定位指引努后期招商和經(jīng)襯營管理，為商夢場尋找更多的輕優(yōu)質(zhì)商家，同中時吸引消費者纏和投資者，實芳現(xiàn)旺場，帶動圣商場的整體運嗎營。黨5疤、準(zhǔn)確所定目宿標(biāo)客戶，高效套公關(guān)策略制勝扁經(jīng)過深入的投綁資者調(diào)查，將廟目標(biāo)客戶鎖定胃為周邊眾多專麻業(yè)市場老板、恩當(dāng)?shù)卣笆聜z業(yè)單位等領(lǐng)域猜的中高收入人爪士，成功通過猶產(chǎn)品推介會等純公關(guān)活動引起文潛在客戶及獲冶取客戶信息，朱鎖定數(shù)百名有值明確購買意向堂的客戶，成功響通過社會輿論距把區(qū)域發(fā)展前哭景和項目價值掛準(zhǔn)確傳遞給客嬌戶。蜂二、策劃工作洽階段實錄：膨第一階段工作蜘：發(fā)展策劃調(diào)碧整及營銷策劃古時間：時2005額年鬧11被月至啊2006甩年浪4慕月遭工作重點：渴1.爆調(diào)查長沙市零嶄售商業(yè)、辦公偵、公寓等發(fā)展惱現(xiàn)狀及前景，挨分析其對項目鄙的影響；色2.睜分析國內(nèi)外相嗽應(yīng)綜合功能項摩目的成功與失居敗的典型案例綢，總結(jié)項目開曉發(fā)經(jīng)驗和借鑒壯；驕3.鄉(xiāng)項目周邊或區(qū)方域性、競爭性篇物業(yè)的開發(fā)及明其對本項目的圣影響；腫4.理以市場需求為丑依據(jù)，結(jié)合本篇項目特點，提殖出最具競爭優(yōu)須勢的發(fā)展定位棚和進(jìn)行定位深械化；陳市場定位：中纏南商業(yè)第一極餡主題定位：中莫南最大體驗式害國際風(fēng)情主題帽商業(yè)廣場竹功能定位：登1開、首期商業(yè)業(yè)滴態(tài)調(diào)整：雀A虛區(qū)：社區(qū)生活既館任負(fù)一層：美食納廣場康首層：香港長鞋江百貨（主力嬌店）陡二層：沃爾瑪姓超市（主力店狗）宇三層：沃爾瑪巾超市（主力店斤）明四層：大型餐欠飲竹G3漫區(qū)：慚FOXTOW核N少（狐貍城百貨晴——齊名品折扣店）暫一層：蹄南面：女人世雨界（女性時尚忍服飾、服裝飾倍品、化妝用品柿、屈臣氏個人菊護(hù)理品等）很北面：皮FOXTOW杯N慶（國際名品折王扣店）押二層：蒼南面：女人世窩界（女性時尚櫻服飾、服裝、徐飾品、化妝用念品、必勝客等幕）診北面：國際名酬品折扣店（溉FOXTOW嗚N課）氧三層：餐飲、秘休閑除四層：餐飲、護(hù)休閑福五層：餐飲、岸休閑租G1冬區(qū)：運動休閑玻館旗一層：運動休堂閑服飾（品牌傾運動服裝、休摘閑服飾、運動祝用品）侄二層：運動休油閑服飾（品牌視運動服裝、休飾閑服飾、運動剖用品）館三層：休閑、教娛樂（網(wǎng)吧、廉健身房、足浴累、電玩）史四層：休閑、爺娛樂（網(wǎng)吧、量健身房、足浴侮、電玩）暴5.福在以上分析基腸礎(chǔ)上，本項目音的規(guī)劃設(shè)計指淘引建議；闊調(diào)整前圖示：華調(diào)整后圖示：寬6.錄項目如何降低扛成本風(fēng)險，找戚出盈虧平衡點小；痰7.尸就項目發(fā)展提濾供開發(fā)經(jīng)營模卵式建議；防8已．蠟趨制訂項目首期播商業(yè)及公寓營攪銷策劃方案；炎9喬．厚謙部署項目首期員商業(yè)及公寓營溉銷推廣工作。疑服務(wù)成果：暫1鎮(zhèn)、成功將原設(shè)部計規(guī)劃的棗23耽萬商業(yè)面積調(diào)萄整到合理的艇MALL論面積約隆16盒萬平方米左右置，底2懲、從占2006婚年弱4選月允9井日培起，至祝5功月困20太日險，短時間以合墨富輝煌的輝“置泛營銷模式?！兵B蓄客達(dá)到情1200躁組，其中商業(yè)猶800慧個，公寓膜400覺個。贏3再、招商工作取孩得突破，招進(jìn)毒狐貍城百貨、形百安居、肯德榮基、批薩克等背大型主力商家讀。爸第二階段工作膨：銷售代理壟時間：嶺2006印年崗5耗月亂21失日掃業(yè)績：攝2006植年幼5皆月框21拐日痰當(dāng)天，銷售商嚇鋪密439慧間，公寓猛268肌間，短時間實裳現(xiàn)銷售井噴，夾萬人矚目，盛送況空前。端五、長沙商業(yè)報地產(chǎn)發(fā)展中存濾在的問題；

漏

極2006拌年，長沙商業(yè)朽地產(chǎn)的發(fā)展越熟來越規(guī)范，盡喜管未完全突破托困局，但已經(jīng)宏較幾年前開始糖向進(jìn)程化邁進(jìn)碎。但長沙商業(yè)丹地產(chǎn)發(fā)展所暴泰露并表現(xiàn)出來童的問題，仍然步發(fā)人深思。在赴此，我們總結(jié)哭了目前長沙，益也即國內(nèi)商業(yè)這地產(chǎn)發(fā)展中存直在的普遍同一路問題：語1.書長沙市商業(yè)地輔產(chǎn)項目開發(fā)盲養(yǎng)目化攜總多商業(yè)地產(chǎn)握開發(fā)商出于自帥身利益的需要捧，盲目追求新鉗的投資盈利模瓜式，單純認(rèn)為漠商業(yè)地產(chǎn)的價只值高于住宅地混產(chǎn)，打著政府做發(fā)展的旗號紛傅紛搞大型商業(yè)弊網(wǎng)點建設(shè)，但掘是由于大多數(shù)協(xié)項目商業(yè)缺乏醫(yī)市場論證，或暈是沒有得到充蓄分考究，就紛親紛上馬，導(dǎo)致既建設(shè)開發(fā)中存杠在盲目無序。鋤目前長沙仍然什有很多商業(yè)地帆產(chǎn)項目采取框“波先開發(fā)后招商嶼”騙的方式，最終貫造成件“淹項目無用徹”許的現(xiàn)狀，引發(fā)斤開發(fā)商、經(jīng)營床商、物業(yè)管理川商三方的矛盾滿，這是目前商覺業(yè)的投訴熱點播，也是長沙當(dāng)彈商業(yè)不足曝光盲的焦點內(nèi)容。澇有的項目還導(dǎo)卻致了就業(yè)、擾摔民、影響交通退、破壞環(huán)境等敞一系列社會問或題，常常見報倚的高曝光率也眉讓市場缺乏信煮任危機。域項目開發(fā)的盲握目化開發(fā)還是進(jìn)近年來長沙市鼻商業(yè)地產(chǎn)空置擠率急升的一個我重要原因。倘文2.扒開發(fā)的模塊化充思維影響整體遮商業(yè)運作剛現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)德是與各種零售欣業(yè)形態(tài)充分結(jié)資合的高專業(yè)化仗產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)撥該是多功能相凈協(xié)調(diào)的。就長我沙城市東城的誕上河國際商業(yè)找廣場而言，它擴在開發(fā)規(guī)劃中榆綜合了商業(yè)地妻產(chǎn)的購物、休抬閑、運動、餐擴飲、商住、辦英公、酒店、高叉尚住宅等九大縱功能，實現(xiàn)了光多功能之間的切優(yōu)勢互補。加詢上本身商業(yè)和愚周邊豪華公寓放、酒店式公寓撫、商務(wù)公寓、膊五星級酒店匯背聚的白領(lǐng)群體雀和上流階層形板成龐大的消費夢市場，為其商巨業(yè)部分今后將篩帶來巨大商機鉤，商務(wù)公寓內(nèi)耕公司之間的商箏務(wù)往來又為酒腰店帶來強大的污銷售能力和客級房超低空置率煮，這種強勢聯(lián)隊盟正在塑造了帝長沙城市東城見上河國際商業(yè)障廣場的整體優(yōu)抱勢。迫但是，目前長膨沙市絕大多數(shù)始大型商業(yè)地產(chǎn)假項目仍然采用幫的是所謂濕“沈模塊化征”偵的運作模式，漏即簡單地把整垮個項目分割成租若干模塊再進(jìn)晌行疊加。在實凱際操作中由于輛一些客觀的原點因，開發(fā)商放給棄了統(tǒng)一規(guī)劃書和專業(yè)化的開愚發(fā)操作程序，寇結(jié)果導(dǎo)致模塊悼之間、商業(yè)項征目與零售業(yè)態(tài)大接口出現(xiàn)偏差骨，削弱了整個茶商業(yè)項目規(guī)劃浴的合理性，嚴(yán)勤重制約了商業(yè)財?shù)禺a(chǎn)的正常發(fā)面展。比較普遍辯的情況是，在毒同一區(qū)域內(nèi)的餃幾個項目相隔慈距離較遠(yuǎn)，無餓法形成整體規(guī)趨模，反倒削弱訂了項目的總體鞭競爭優(yōu)勢。掘3.傍忽視后續(xù)經(jīng)營鞏而導(dǎo)致的后續(xù)驗經(jīng)營管理失控另很多地產(chǎn)開發(fā)賊商都抱著侮“滅賣完就走燦”切的經(jīng)營思路，炊只注重前期開味發(fā)并盡量縮短閥開發(fā)周期，項夏目建成后能租濱則租、能賣則