廣藥星群藥業(yè)第四批

01廣藥南洲路星群藥廠地塊

海珠湖公園本次改造地塊，約6.72公頃大夫山森林公園珠江1、地塊概況01（1）區(qū)位地塊位于海珠區(qū)南部南洲路段，總用地面積約6.72公頃交通條件優(yōu)越①地鐵上蓋，毗鄰海珠交通樞紐。地鐵2號線與廣佛線（在建）換乘站——南洲站站口位于地塊內(nèi)，地塊與海珠交通樞紐也僅一路之隔，地塊與城市內(nèi)外聯(lián)系便捷。②周邊城市主干路網(wǎng)發(fā)達。地塊周邊已建成工業(yè)大道、廣州大道、東曉路等城市主干路，與城市快速路——東曉南高架、南環(huán)高速出入口也近在咫尺。社區(qū)居住人口密集、中高檔零售商業(yè)設施缺乏地塊周邊大部分為早年建成的居住社區(qū)，如金碧花園、曉港灣、芳草軒、合生頤景花園等。區(qū)域居住人口密集，配套商業(yè)以零散的沿街商鋪為主，集中的大型中高檔零售商業(yè)較為缺乏。上涌果樹公園新滘西路新滘中路東曉南路工業(yè)大道南環(huán)高速路星光快速南環(huán)高速路廣州大道南地鐵2號線東曉南站海珠交通樞紐地鐵3號線瀝滘站地鐵3號線大塘站地鐵廣佛線地鐵2號線線地鐵3號線線曉港灣金碧花園合生頤景華苑芳草軒星暉園南洲花苑①地塊權屬情況地塊屬于廣藥集團下屬星群公司所有，用地手續(xù)完善，國有土地使用證號為。。。②地塊周邊權屬情況地塊權屬邊界與規(guī)劃路網(wǎng)契合，無需整合周邊地塊，可以獨立開發(fā)。地塊周邊用地以居住和城市市政開發(fā)為主，具體權屬情況見右圖。（2）土地權屬4156237891011121314141、本地塊2、廣州市第四建筑工程公司地塊3、三窖村地塊4、廣州俊怡經(jīng)濟發(fā)展公司地塊5、廣州濤景企業(yè)發(fā)展有限公司地塊6、廣州俊怡經(jīng)濟發(fā)展公司地塊7、廣州市財貿(mào)建設開發(fā)公司地塊8、廣州南方制漆廠地塊9、海珠區(qū)城市建設開發(fā)公司地塊10、廣州市市政管理局市園林局11、市交通委員會、市公用事業(yè)管理局地塊12、市第一公共汽車公司地塊13、市住房保障辦公室、市土地開發(fā)中心地塊14、廣州市交通委員會地塊01（3）現(xiàn)狀建設①土地使用狀態(tài)現(xiàn)為星群公司制藥工廠，目前正常生產(chǎn)。據(jù)企業(yè)訪談，待廣藥鐘落潭基地落實后，即可整體搬遷。②空間環(huán)境質(zhì)量廠區(qū)現(xiàn)封閉式管理，園內(nèi)整體建設質(zhì)量較好——建筑以多層廠房及辦公為主，并建有一棟九層宿舍樓。路網(wǎng)規(guī)整，路面整潔，綠化豐富。01（4）現(xiàn)行規(guī)劃①現(xiàn)行控規(guī)一類工業(yè)用地為主，容積率控制為1.0，其他為生產(chǎn)防護綠地和道路用地2013版控規(guī)導則土地利用規(guī)劃圖②現(xiàn)行土規(guī)全部為建設用地。③“三規(guī)合一”三上成果全部為建設用地?，F(xiàn)行土規(guī)“三規(guī)合一”三上成果012、規(guī)劃優(yōu)化思路依托海珠交通樞紐與周邊成熟的社區(qū)開發(fā)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展意愿，集約建設高品質(zhì)商住綜合體。改造地塊具體有以下3點特質(zhì)：（1）交通條件優(yōu)越，毗鄰海珠交通樞紐、雙地鐵上蓋且城市主干路網(wǎng)密集。（2）周邊多為早年連片開發(fā)的中檔樓盤，經(jīng)多年發(fā)展，該區(qū)域匯聚了大量穩(wěn)定的居住人口，消費能力較強、社區(qū)氛圍成熟。但是，由于樓盤多為早期建設，中高端商業(yè)設施配套相對落后，服務缺失。（3）企業(yè)改造意愿明確：遵循集團構(gòu)建大健康產(chǎn)業(yè)體系的整體發(fā)展思路，希望依托其優(yōu)越的區(qū)位，建設大商業(yè)總部。基于上述三點特質(zhì)，本次規(guī)劃擬待生產(chǎn)功能外遷后，將其建設為高品質(zhì)商住綜合體，提升土地使用強度，充分發(fā)揮其土地經(jīng)濟效益。金碧花園，容積率2.5金碧花園，容積率3.0-3.12南洲花園，容積率2.5-3.0商業(yè)，容積率3.5合生頤景華苑，容積率2.762013版控規(guī)導則英豪花園，容積率2.901曉港灣，容積率2.5-3.3芳草軒，容積率3.01錦繡新城，容積率4.3013、規(guī)劃優(yōu)化方案02（1）用地調(diào)整經(jīng)營性用地：約3.5公頃，約占總用地52.08%。非經(jīng)營性用地：保留原控規(guī)確定的防護綠地不變，約0.97公頃。道路用地約2.25公頃。2013版控規(guī)導則土地利用規(guī)劃圖用地類別序號用地性質(zhì)用地面積（ha）用地比例(%)經(jīng)營性用地1CR商住混合用地3.5052.08%52.08%非經(jīng)營性用地2G2防護綠地0.9714.43%47.92%3S1道路用地2.2533.48%規(guī)劃區(qū)總用地面積6.72100.00%優(yōu)化方案土地利用規(guī)劃圖一類工業(yè)用地一類工業(yè)用地商住混合用地規(guī)劃用地平衡表（2）道路調(diào)整維持原控規(guī)道路網(wǎng)絡不變，為便于打造大型商業(yè)綜合體，以商業(yè)裙樓上蓋地塊中部的城市支路。2013版控規(guī)導則土地利用規(guī)劃圖優(yōu)化方案土地利用規(guī)劃圖一類工業(yè)用地一類工業(yè)用地商住混合用地（3）開發(fā)總量02地塊內(nèi)建筑總量約17.5萬平方米，均為經(jīng)營性建筑，較現(xiàn)行控規(guī)提高14.34萬平方米。調(diào)整前后指標對比1.0用地屬性調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整前后對比用地性質(zhì)用地面積計容建筑面積用地性質(zhì)用地面積（萬平方米）計容建筑面積（平方米）計容建筑面積（萬平方米）（萬平方米）（萬平方米）經(jīng)營性用地商住用地3.517.5一類工業(yè)用地3.163.16增加14.34萬平方米小計3.517.5小計3.163.16非經(jīng)營性用地防護綠地0.97-防護綠地0.97--道路2.25-道路2.59-小計3.22-小計3.56-合計6.7217.5

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6.723.16增加14.34萬平方米1.05.0（3）總平面方案星級酒店商務辦公中心商務公寓Shoppingmall空中花園室外泳池室外休閑茶座區(qū)主入口廣場海珠客運站1234587691659278433775經(jīng)濟技術指標總用地面積：