房地產(chǎn)開發(fā)過程中的注意事項(xiàng) - 建筑工程

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的注意事項(xiàng)-建筑工程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程管理工作貫通于建筑項(xiàng)目開發(fā)的始末，作為一項(xiàng)高度注重綜合性、系統(tǒng)性、過程性和時(shí)效性的管理伎倆，工程管理與傳統(tǒng)條塊管理的形勢(shì)存在一定沖突，同時(shí)也與各種約定俗成的管理習(xí)慣存在一定的矛盾，因此，要在工程開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)推動(dòng)工程管理工作的全面落實(shí)，那么必須對(duì)工程開發(fā)過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)加以關(guān)注，以便于為工程管理工作的發(fā)展提供保障。下列主要從工程論證、立項(xiàng)、投招標(biāo)、工程實(shí)施以及工程營銷這幾個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程的考前須知進(jìn)行分析和論述。

一、工程論證階段

近年來，隨著我國宏觀調(diào)控在經(jīng)濟(jì)政策、銀行貸款政策以及土地政策等方面的調(diào)整，使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的開展受到一定影響?；谛袠I(yè)門檻的提高，房地產(chǎn)工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也日益提升，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)每一項(xiàng)建筑項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)之前，必須對(duì)工程的可行性進(jìn)行科學(xué)、全面的論證。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要成立相應(yīng)的工程小組，從工程的一般時(shí)機(jī)入手，對(duì)工程投資時(shí)機(jī)和投資意向進(jìn)行鑒別，并對(duì)資源、政策、部門與區(qū)域等要素進(jìn)行相應(yīng)的分析；在此根底上確定工程的根本方向，對(duì)相同領(lǐng)域和方向的工程進(jìn)行篩選，結(jié)合市場(chǎng)研究、環(huán)境分析、優(yōu)勢(shì)分析和論證評(píng)估等方式進(jìn)行可行投資工程的選擇。

完成以上論證操作與選擇之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)相應(yīng)的計(jì)劃策動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程具體的實(shí)施計(jì)劃的可行性進(jìn)行論證。在初步論證階段，需要對(duì)工程的開展前景、技術(shù)需求、管理及制度水平等工作進(jìn)行相應(yīng)的研究，對(duì)時(shí)間周期、資金籌集以及資源需求等因素進(jìn)行根本確實(shí)認(rèn)，保證工程規(guī)劃、設(shè)備、工藝、技術(shù)、土建、投資額、本錢等各方面的需求都可以得到保證。

二、立項(xiàng)階段

工程論證工作完成，認(rèn)定工程投資的可行性之后，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入到立項(xiàng)階段。該階段，工程負(fù)責(zé)人在獲得土地審批證書之后，那么開始著手進(jìn)行工程建設(shè)，根據(jù)工程可行性報(bào)告中工程概況、投資環(huán)境分析評(píng)價(jià)、建設(shè)條件、市場(chǎng)供需分析、開發(fā)計(jì)劃分析與選擇等內(nèi)容，對(duì)工程進(jìn)行整體的策動(dòng)，確認(rèn)工程開發(fā)的開竣工日期和進(jìn)度安頓，根據(jù)評(píng)估報(bào)告的相關(guān)信息進(jìn)行開發(fā)本錢以及工程投資的整體估算，出具詳細(xì)具體的預(yù)算編制計(jì)劃，并對(duì)資源供應(yīng)、物業(yè)管理、工程組織等問題進(jìn)行統(tǒng)籌的安頓。

三、投招標(biāo)階段

投招標(biāo)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并需秉承公開、公平、公道的根本原那么進(jìn)行公開招標(biāo)。在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要對(duì)參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)和篩選，保證每一個(gè)參與到競(jìng)標(biāo)當(dāng)中的企業(yè)都是經(jīng)過市建設(shè)委員會(huì)或者是相關(guān)部門審查合格、且具備承當(dāng)工程施工能力的企業(yè)。而后，對(duì)于不同的競(jìng)標(biāo)標(biāo)書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要組織專業(yè)的評(píng)標(biāo)小組，從施工水平、發(fā)包價(jià)格、企業(yè)品牌口碑等多個(gè)監(jiān)督對(duì)標(biāo)書進(jìn)行綜合考評(píng)，選出性價(jià)比最高的企業(yè)來進(jìn)行施工的發(fā)包與合作。需要注意的是，在放標(biāo)的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將所有的競(jìng)標(biāo)企業(yè)組織到一起，將競(jìng)標(biāo)經(jīng)過進(jìn)行公開性的宣布，以便于切實(shí)保證投招標(biāo)工作的公平性。

四、工程實(shí)施階段

從工程實(shí)施階段來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理工作必須對(duì)項(xiàng)目工程的平安問題、質(zhì)量問題、進(jìn)度問題和本錢問題加以重視，并通過行之有效的伎倆進(jìn)行控制。

平安控制

平安控制是房地產(chǎn)工程開發(fā)的根底保障，只有從基本上保證工程實(shí)施的平安性，才能為質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和本錢控制工作的發(fā)展提供保障。具體來看，要在工程實(shí)施的實(shí)踐中做好工程實(shí)施的平安控制工作，企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的項(xiàng)目工程建立起系統(tǒng)、全面、細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠桨藏?zé)任機(jī)制，將平安責(zé)任與經(jīng)濟(jì)責(zé)任結(jié)合，使工程實(shí)施過程中每一名參與的人員都承當(dāng)起相應(yīng)的平安責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。與此同時(shí)，平安控制工作的有效發(fā)展離不開各種平安設(shè)施的根底保障，因此工程部門需要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，在保證平安設(shè)施投資充足的根底上，做好平安班組、平安設(shè)備及制度標(biāo)準(zhǔn)等平安設(shè)施的建設(shè)工作。

質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，質(zhì)量控制的優(yōu)劣不僅影響著建筑項(xiàng)目的使用，同時(shí)也將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和開展形成不可無視的沖擊。工程實(shí)施階段，管理人員需要根據(jù)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)制定對(duì)應(yīng)的驗(yàn)收規(guī)范，盡量保證企業(yè)驗(yàn)收規(guī)范高于國家的統(tǒng)一規(guī)范，其次，施工人員應(yīng)注意各種細(xì)節(jié)的施工，在保證關(guān)鍵部位施工質(zhì)量的根底上有所創(chuàng)新，突出特色；另外，施工階段應(yīng)積極采用新材料與新技術(shù)，利用材料和技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)來提升質(zhì)量控制水平；最后，要切實(shí)加強(qiáng)工程實(shí)施階段的質(zhì)量控制，還必須在加強(qiáng)培訓(xùn)的根底上不斷提升管理人員

、業(yè)務(wù)人員及施工人員的整體素質(zhì)。進(jìn)度控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)度的控制與平安控制、質(zhì)量控制和本錢控制之間存在著密不可分的關(guān)聯(lián)性。進(jìn)度控制出現(xiàn)問題，那么將直接對(duì)其他三項(xiàng)控制工作形成影響。因此，在工程實(shí)施的過程中，項(xiàng)目人員必須在工程實(shí)施之前完成工程實(shí)施的進(jìn)度方案編制，并保證該方案的前瞻性和預(yù)見性，使其可以與具體的實(shí)施過程相適應(yīng)。另外，在工程實(shí)施的過程中，企業(yè)應(yīng)采用動(dòng)態(tài)化的控制伎倆，根據(jù)施工方案的調(diào)整，在保證工程實(shí)施總進(jìn)度規(guī)劃的條件下，對(duì)方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修正。除此之外，企業(yè)還必須保障工程實(shí)施過程中資金鏈的連續(xù)性，及時(shí)完成各種項(xiàng)目進(jìn)度款項(xiàng)的支付，防止因資金不到位而影響工程的整體進(jìn)度。

本錢控制

工程本錢控制是指在本錢發(fā)生的過程當(dāng)中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)耗費(fèi)的所有人力、物力和財(cái)力的支出進(jìn)行相應(yīng)的指導(dǎo)、調(diào)節(jié)、監(jiān)督和限制，進(jìn)而保證工程實(shí)施本錢目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。要在工程實(shí)施的過程中對(duì)本錢問題進(jìn)行有效控制，首先應(yīng)當(dāng)充人力本錢和材料本錢兩個(gè)方面進(jìn)行管理，根據(jù)項(xiàng)目量進(jìn)行人工量的科學(xué)計(jì)算，防止勞動(dòng)力過?；蛘呤莿趧?dòng)力缺乏而影響工程進(jìn)度，進(jìn)而對(duì)本錢投入形成影響；而材料方面，那么應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)場(chǎng)管理入手，在嚴(yán)格用料制度的根底上提升材料的整體利用率。在此根底上，相關(guān)的工程管理部門還必須對(duì)合同管理問題進(jìn)行重視，防止因各種合同索賠問題的發(fā)生而使企業(yè)工程本錢有所增加。

五、工程營銷階段

工程營銷環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行建筑的銷售和資金的回收。該環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的重要階段，可以說銷售工作的成與敗那么直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要辦理銷售許可證、建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證、商品房產(chǎn)權(quán)屬性證明書等相應(yīng)的證件，保證相關(guān)手續(xù)和證件辦理妥當(dāng)之后才能進(jìn)行物業(yè)的移交和建筑的銷售。因此相關(guān)人員必須處理好各項(xiàng)手續(xù)與證件的辦理，防止因手續(xù)不完備或者是合同處理不到位而使企業(yè)承受不必要的損失。

結(jié)論：

總之對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工程開發(fā)的整個(gè)過程是相對(duì)復(fù)雜的，每一個(gè)環(huán)節(jié)中都存在不同的管理要點(diǎn)和難點(diǎn)。因此，要保證工程開發(fā)工作的有序推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把握好各個(gè)環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作，并做好各階段管理工作的有效銜接。通過系統(tǒng)性的管理為工程開發(fā)的穩(wěn)定推進(jìn)提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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