某市房地產(chǎn)發(fā)展概述

東莞中央生活區(qū)研究東莞，一個(gè)比肩世界的現(xiàn)代制造業(yè)名城，擁有諸多為之驕傲的城市美譽(yù)。●最正確中國魅力城市●中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市●中國２５大典范品牌城市●中國衛(wèi)生城市●國際花園城市●世界玩具之都●世界鞋業(yè)之都●世界IT之都●南派服裝之城——虎門●東方家具之都——大嶺山●中國毛織名鎮(zhèn)——大朗鎮(zhèn)……在邁向國際化大都市的進(jìn)程中，東莞城市化建立的重要性日益凸顯。東莞城市化進(jìn)程的開展呼喚東莞城市核心的出現(xiàn)，中央生活區(qū)是東莞城市國際化建立的重點(diǎn)，隨著東莞南城區(qū)政府對(duì)中央生活區(qū)內(nèi)２３００多畝土地的征回，中央生活區(qū)的開發(fā)建立開場浮出水面，成為房地產(chǎn)業(yè)界、東莞市民乃至東莞整個(gè)城市關(guān)注的焦點(diǎn)?！瓰榇?，我們對(duì)東莞城市規(guī)劃、東莞房地產(chǎn)開展及中央生活區(qū)的未來建立及開展變化進(jìn)展了相關(guān)研究，借以希望能為東莞房地產(chǎn)行業(yè)及各位大家提供一定的參考和借鑒?！揪壠稹繐?jù)有關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)說明，全國有１/５的服裝是東莞制造，而全世界有每十雙運(yùn)動(dòng)鞋就有一雙產(chǎn)自東莞，超過２０％的玩具在東莞生產(chǎn)，每５部電腦就有１部來自東莞！東莞和世界上４０多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系，擁有外資企業(yè)近１.５萬家，其中在東莞落戶的世界５００強(qiáng)企業(yè)有４３家，國內(nèi)外上市公司有８００多家。此外，東莞還遍布了２萬家私營企業(yè)和２２萬個(gè)個(gè)體經(jīng)營戶……２０多年來，東莞國民經(jīng)濟(jì)以年均２０%以上的速度持續(xù)增長，增幅連續(xù)多年居廣東省第一位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國大中城市前３０強(qiáng)行列?！皷|莞制造〞世界聞名，東莞已成為世界知名的國際加工制造業(yè)基地，我國重要的外貿(mào)出口基地和創(chuàng)匯基地。勿容置疑，在經(jīng)濟(jì)開展上，東莞有著為之矚目的輝煌成就。比較而言，東莞在城市開展的進(jìn)程中，城市建立遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的開展。作為世界級(jí)的國際城市，東莞缺乏國際化大都市的城市面貌。東莞城市未來的開展不僅僅是經(jīng)濟(jì)上同國際接軌，更重要的是城市的建立同國際的接軌，真正建立成為南中國的國際化大都市！日前，東莞市對(duì)？東莞市城市總體規(guī)劃〔２０００—２０２１〕？城鎮(zhèn)體系規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)展了深化，獨(dú)立編制了？東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃〔２００５—２０２１〕？。并于２００６年８月啟動(dòng)了中央生活區(qū)２３２４畝土地征回工作，９月東莞市在廣東省建立廳的組織下召開了？東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃〔２００５—２０２１〕？評(píng)審會(huì)，由此可見，東莞的城市建立即將進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代，東莞與國際化大都市的接軌工作正式啟動(dòng)并全面鋪開！城市的崛起，呼喚中央生活區(qū)的建立一、東莞城市規(guī)劃及進(jìn)程１、遠(yuǎn)景目標(biāo)，２０２１年東莞城市化程度到達(dá)８５％？東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃〔２００５—２０２１〕？〔以下簡稱？規(guī)劃？〕確定，東莞２０２１年人口規(guī)模為８００萬人，城市化水平到達(dá)８０%；２０２１年人口規(guī)模為１０００萬人，城市化水平到達(dá)８５%左右；２０３０年人口規(guī)模在１０００萬～１２００萬人之間浮動(dòng)。同時(shí)，確定２０２１年城市建立用地規(guī)?？偭考s為９５０平方公里；２０２１年的城市建立用地規(guī)?？偭考s為１０００平方公里；２０２１年后，用地以構(gòu)造調(diào)整為主；到２０３０年，城市建立用地規(guī)?？刂圃冢保埃担捌椒焦镆詢?nèi)。？規(guī)劃？明確提出，東莞市未來開展定位為現(xiàn)代制造業(yè)名城、珠三角核心地區(qū)的重要城市、可持續(xù)開展的和諧城市。今后將大力開展以電子信息、輕工紡織業(yè)和臨港產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)，重點(diǎn)培育專業(yè)性技術(shù)創(chuàng)新與信息效勞、職業(yè)教育培訓(xùn)中心、商貿(mào)流通、專業(yè)會(huì)展、休閑旅游等效勞職能。２、空間開展形成四大復(fù)合中心按照？規(guī)劃？要求，東莞將形成“復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型〞的空間開展構(gòu)造。按照城市功能確立具有區(qū)域性的四大專業(yè)中心，以“城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常平一樟木頭〞形成復(fù)合型的中心，共同承擔(dān)區(qū)域與市域的效勞職能。此外，按照區(qū)位、開展條件、自然條件和歷史傳統(tǒng)，將市域劃為“西北部片區(qū)、中部片區(qū)、西南部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南部片區(qū)〞，五大片區(qū)，片區(qū)內(nèi)部突出功能整合，片區(qū)之間由生態(tài)綠地相分隔，片區(qū)中心之間由軌道交通相連?！矆D一為東莞市主城區(qū)近期建立規(guī)劃〕３、東莞市內(nèi)交通路網(wǎng)初具形態(tài)東莞市目前已經(jīng)形成了環(huán)形放射式的路網(wǎng)格局，根本骨架是以舊城區(qū)為中心，沿莞太大道、莞龍路、莞樟路、莞深高速路等主要對(duì)外道路呈放射形開展。根據(jù)市區(qū)總體規(guī)劃，東莞市確定了十項(xiàng)道路改造工程工程，貫穿東江大道、鴻福路改造東城中路，與在建的東莞大道共同形成新的城市中外環(huán)線；拓寬、改善運(yùn)河路、二環(huán)路，形成城市中心內(nèi)線；整治莞龍路、莞樟路、旗峰路和四環(huán)路，以改善市四大出入口的城市景觀。目前二環(huán)路、四環(huán)路、旗峰路、莞太路、莞樟路、紅川路、東城中路的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)敲定，正在加緊施工設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)莞樟路、二環(huán)路的施工設(shè)計(jì)圖將于九月完成。東江大道、鴻福路、運(yùn)河路設(shè)計(jì)方案將于九月中旬完成，并盡快進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。４、城建重點(diǎn)：轉(zhuǎn)向市域２００６年９月？規(guī)劃？評(píng)審會(huì)上，梁國英副市長簡要介紹了近年來東莞市城市建立的根本情況，并指出編制市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃對(duì)健全區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制、統(tǒng)籌安排城市空間布局和開展時(shí)序具有重要意義。他表示，今后東莞市將從由財(cái)政直接投入向公共政策引導(dǎo)轉(zhuǎn)變、城建重點(diǎn)地區(qū)由市區(qū)向市域統(tǒng)籌轉(zhuǎn)變、城建內(nèi)容由搭建框架向功能整合轉(zhuǎn)變、新區(qū)建立向舊區(qū)改造轉(zhuǎn)變等四個(gè)方面積極轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃建立思路。５、中心區(qū)漸成“聚寶盆〞２００４年６月，東莞市行政辦事中心落成；２００５年９月２８日，圖書館開館、青少年活動(dòng)中心落成啟用；２００５年１２月２８日，玉蘭大劇院竣工，科學(xué)技術(shù)博物館對(duì)外開放。不僅僅是中心廣場，從２００１年開場，五年來，東莞市按照“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌〞戰(zhàn)略思路，主要在市區(qū)推進(jìn)市屬重點(diǎn)工程建立，五年累計(jì)完成工程投資約１２０多億元，建立了中心廣場、玉蘭大劇院、濱江體育公園、環(huán)城路等數(shù)十個(gè)重點(diǎn)工程，為提升東莞形象、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮、提高市民生活質(zhì)量作出了積極奉獻(xiàn)，也保證了“一年一大步，五年見新城〞目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這些重點(diǎn)工程的建立，也帶動(dòng)了各類社會(huì)資源往中心區(qū)和主城區(qū)集中，使新城市中心發(fā)揮越來越強(qiáng)有力的聚集和輻射作用，更發(fā)揮強(qiáng)有力的聚才作用，吸引中產(chǎn)和白領(lǐng)這支城市重要的建立隊(duì)伍來東莞置業(yè)扎根?？傊行膮^(qū)成為帶動(dòng)?xùn)|莞城市開展的“聚寶盆〞。６、綜述：東莞向國際化大都市邁進(jìn)中，規(guī)劃先行，政府引導(dǎo)，初步架構(gòu)及路網(wǎng)格局已顯成效，核心區(qū)域——中央生活區(qū)的建立將會(huì)全面展開。二、東莞市房地產(chǎn)開展概述２００３年是東莞房地產(chǎn)市場高速開展的元年，商品房銷售面積比２００２年有了跳躍式的增長，增幅為１５３%左右。２００４年在２００３年的市場瀉洪之后出現(xiàn)了１２%降幅，但相對(duì)于２００２年仍有１２３%左右的增長，２００５年與２００４年根本持平。而２００６年僅上半年的商品房銷售面積就到達(dá)了２００５年全年的５８%。從２００３以來，東莞市商品房銷售根本維持在一個(gè)較高的平臺(tái)。１、近年東莞市房地產(chǎn)投資情況年份１９９６１９９７１９９８１９９９２０００２００１２００２２００３２００４２００５２００６上投資額〔數(shù)據(jù)來源：東莞房管局〕結(jié)論：從圖表分析來看，東莞市房地產(chǎn)投資從２００２年開場飛速增長，投資幅度增長明顯，時(shí)間上與東莞市城市開展進(jìn)程保持一致。２、近年東莞整體施工面積及竣工面積比較〔１９９８-２００５年〕竣工面積/施工面積４１%３９%３４%３４%３２%３７%１６%９%單位：萬M２結(jié)論：施工面積增速明顯，竣工面積與施工面積之比逐年下降，施工面積大幅上升，竣工面積大幅下降。３、東莞市歷年商品房銷售面積分析年度類別２００２年２００３年２００４年２００５年２００６年上半年面積〔萬平方米〕增長幅度——１５３.４４%—１２.２０%—１.３５%同比增１１.２４%〔數(shù)據(jù)來源：南方都市報(bào)〕結(jié)論：市場需求量呈小幅下降，需求特征未發(fā)生明顯變化，顯示出整體需求旺盛。４、近年東莞全市房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)結(jié)論：銷售金額及均價(jià)整體呈上升趨勢(shì)；價(jià)格仍是珠三角城市的洼地；雖然相對(duì)價(jià)格上漲不明顯，但上漲幅度仍然達(dá)７%以上；最新資料說明，截止到２００６年８月，東莞市商品房住宅的均價(jià)已突破３６００元/平方米。５、綜述：●東莞房地產(chǎn)市場隨著東莞市城市化進(jìn)程的步伐快速開展；●東莞房地產(chǎn)市場需求旺盛，整個(gè)市場安康有序的開展；●相比較珠三角其他經(jīng)濟(jì)興旺城市，東莞的房地產(chǎn)開展從量和價(jià)上都處于較低水平?！駯|莞房地產(chǎn)市場未來開展將隨著城市化進(jìn)程的推動(dòng)出現(xiàn)一個(gè)高速開展的局面。整體開展將接近或到達(dá)珠三角其他同等經(jīng)濟(jì)興旺城市水平。三、東莞城市建立大事記〔２００１－２００６〕２００１年，東莞市委、市政府提出“一年一大步，五年見新城〞的目標(biāo)；２００１年９月，東莞大道建成通車,有效地提高了城市形象，促進(jìn)了城市新區(qū)的開展；２００３年９月，鴻福西路、東江大道建成通車，東莞主城區(qū)東西框架拉開；２００４年１月，東莞提出加快城中村改造步伐，建立中央生活區(qū)等十大成熟社區(qū)，完善社區(qū)公共設(shè)施；２００４年１月，東莞中心廣場建成開放；２００４年６月，東莞市行政辦事中心落成；２００４年，華凱大廈、鴻福廣場、金盈大廈、聯(lián)通大廈、第一國際等高尚寫字樓(住宅樓)拔地而起；２００４年，以體育路、四環(huán)路、東莞大道為界，以行政文化中心區(qū)(龍頭)為中心，東南西北全面開花，東向新世紀(jì)豪園、景湖春天等樓盤相繼開發(fā)，西向“江南世家〞、濱江體育公園初步建成，，南向海關(guān)大廈、石竹新花園等先后拔地而起，北向那么通過拆遷重建，降低民居對(duì)周邊景觀的破壞性；２００５年９月，圖書館開館、青少年活動(dòng)中心落成啟用；２００５年１２月，玉蘭大劇院竣工，科學(xué)技術(shù)博物館對(duì)外開放；２００６年，東莞市政府確定將用５年左右的時(shí)間建立中央生活區(qū)，這一建立規(guī)劃將寫入２００６年東莞的政府工作報(bào)告，截止２００６年３月份，位于南城區(qū)辦事處內(nèi)的“中央生活區(qū)建立協(xié)調(diào)小組〞辦公室已經(jīng)收拾妥當(dāng)，抽調(diào)自城建規(guī)劃局、國土資源局、土地儲(chǔ)藏中心等部門的工作人員將于近日內(nèi)正式到崗；２００６年８月份，南城區(qū)打算征回中央生活區(qū)內(nèi)２３００多畝土地，并或?qū)?duì)其中約２０９５畝土地進(jìn)行整體拍賣。２００６年９月份，？東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃〔２００５—２０２１〕？評(píng)審會(huì)在省建立廳的組織下召開，開場了東莞市城市建立新的篇章。四、東莞中央生活區(qū)〔CLD〕概況平方米；中央生活區(qū)詳細(xì)規(guī)劃由深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)編制，自２００１年１１月開場，２００２年９月完成并上報(bào)市政府審批，１０月獲市人民政府審批通過。中央生活區(qū)位于東莞市南城區(qū)內(nèi)，東臨東莞大道，西臨宏圖路〔原南城科技路〕，北臨三元路〔原四環(huán)路〕，南臨環(huán)城路〔原五環(huán)路〕，總面積２.１平方公里。在納入規(guī)劃的２１４.２８公頃范圍內(nèi)，平均容積率到達(dá)１.２，總建筑面積２６４.６４萬平方米。其中，外圍城市道路及區(qū)域內(nèi)非居住區(qū)用地面積約５６公頃，居住區(qū)用地約１５８.２８公頃，純住宅用地大約為７７.１３公頃，平均容積率為２.４，總建筑面積約１８５.５０萬平方米，１.５５萬戶(１２０平方米／戶)，４.６５萬人(３人／戶)。中央生活區(qū)將在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建立教育、體育文化、商業(yè)、環(huán)衛(wèi)等配套設(shè)施，同時(shí)建有５大不同主題公園。在景觀建立方面，將以中央休閑綠化帶為主體，建筑高度將從中間向兩側(cè)逐步升高。根據(jù)規(guī)劃，中央生活區(qū)是東莞城市新區(qū)的重要組成局部，將規(guī)劃建立成一個(gè)為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)效勞的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場所及開放度較高的新型社區(qū)。２、中央生活區(qū)道路交通體系規(guī)劃高起點(diǎn)，公共交通便利快捷，能夠快速通達(dá)市區(qū)及市外，凸顯東莞城市作為珠三角商務(wù)中心的地位；★與四環(huán)路和五環(huán)路接駁，承接市內(nèi)市外的便利中央生活區(qū)正位于四環(huán)路與五環(huán)路之間，從而和市域內(nèi)的各條主干道形成銜接，方便到達(dá)市域和市外的任何地方；★未來輕軌線的開通將會(huì)使中央生活區(qū)實(shí)現(xiàn)珠三角一小時(shí)生活圈的便利未來輕軌線的開通和第一國際站的建成，將使中央生活區(qū)的對(duì)外交通更為便利，加強(qiáng)東莞同深圳、廣州、惠州的聯(lián)系，為廣深人士來莞投資或自住提供了更為優(yōu)越的交通條件。★城建１號(hào)——５號(hào)路實(shí)現(xiàn)中心區(qū)內(nèi)的通暢迅捷中央生活區(qū)內(nèi)城建１號(hào)——４號(hào)路東西橫穿，實(shí)現(xiàn)和東莞大道和科技大道的銜接，通過城建５號(hào)路的南北貫穿，使１號(hào)——４號(hào)路又實(shí)現(xiàn)有效銜接，通過城建１號(hào)——５號(hào)路有效的縱橫穿插，從而實(shí)現(xiàn)中心區(qū)內(nèi)的道路通暢便利?！步刂梗玻埃埃赌辏冈?，規(guī)劃１路和規(guī)劃２路正在進(jìn)展施工，預(yù)計(jì)年底完工，３路、４路和５路施工尚未開場〕★增設(shè)多條公交線路實(shí)現(xiàn)中心區(qū)公共交通的便利快捷中央生活區(qū)及附近地區(qū)將設(shè)置３個(gè)公交始末站，１０個(gè)公共停車場，２個(gè)公共加油站，一個(gè)位于四環(huán)路，一個(gè)位于雅園路與五環(huán)路接口處，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)公共交通的便利快捷；３、中央生活區(qū)公建配套設(shè)施齊備，全力打造東莞城市名片核心區(qū)★實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中的教學(xué)配套，優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的教育環(huán)境中央生活區(qū)內(nèi)未來將開辦高、初中別離的中學(xué)１所，完全小學(xué)２所，新石竹花園附設(shè)不完全小學(xué)１所，各居住街坊根據(jù)規(guī)模設(shè)置幼兒園?！锿晟频捏w育文化設(shè)施，營造區(qū)域內(nèi)良好的生活環(huán)境和和諧的氣氛中央生活區(qū)內(nèi)將來除利用中、小學(xué)運(yùn)動(dòng)場地外，還規(guī)劃了專門的體育公園，包括公共游泳池、室內(nèi)健身室、羽毛球館、網(wǎng)球場、籃球場等。同時(shí)，利用中央公園良好的濱水環(huán)境，設(shè)置文化娛樂中心、露天劇場、雕塑廣場等文化娛樂設(shè)施?！锿晟频纳虡I(yè)配套，在滿足社區(qū)內(nèi)生活需求的同時(shí)增強(qiáng)區(qū)域的商業(yè)氣氛小區(qū)規(guī)劃了集中、多功能的購物廣場、購物公園，在林蔭大道西側(cè)設(shè)置西餐、酒吧街，購物公園內(nèi)部設(shè)置美食街，在居住街坊附近設(shè)置菜場等便利性商業(yè)效勞設(shè)施?！锃h(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善，保持整個(gè)區(qū)域環(huán)境的清潔整齊結(jié)合菜場等便利性商業(yè)效勞設(shè)施設(shè)置垃圾收集站、公共廁所等。４、中央生活區(qū)主體公共空間與景觀設(shè)計(jì)相互交融，引入五大主題公園，營造社區(qū)整體舒適宜居環(huán)境和和諧溫馨氣氛★公共空間延續(xù)北部行政、文化中心區(qū)的中軸綠地，引入五大主題公園；中央生活區(qū)延續(xù)北部行政、文化中心區(qū)的中軸綠地，南部充分考慮與東南部生態(tài)型用地的銜接，形成平行于東莞大道的中央綠化休閑帶，構(gòu)筑該地區(qū)構(gòu)造性的主體公共空間，促進(jìn)中央生活區(qū)與周圍地區(qū)的空間、景觀溝通和聯(lián)系，成為城市級(jí)別的南北向空間通廊。將社區(qū)化效勞的概念引入主體公共空間，使中央綠化休閑帶成為社區(qū)的“大會(huì)所〞，安排一系列的居住區(qū)效勞功能和大尺度的園林綠地景觀，沿線安排林蔭公園、體育公園、文化公園、雕塑公園、生態(tài)公園５個(gè)不同主題的公園，強(qiáng)調(diào)社區(qū)效勞的公共性，增加社區(qū)居民之間的交流空間；利用大規(guī)模的主體公共空間作為構(gòu)造的骨架系統(tǒng)，將居住組團(tuán)或街坊規(guī)?；⑼ㄟ^設(shè)置街坊內(nèi)的視覺通廊，與主體公共空間相聯(lián)系，使整個(gè)地區(qū)成為一個(gè)完整的城市生活區(qū)?！锿ㄟ^建筑實(shí)現(xiàn)圍合中央休閑景觀帶，展示東莞城市形象中央生活區(qū)以構(gòu)造性的中央休閑綠化帶為主體，以規(guī)?；木幼〗址粸閷?shí)體兩側(cè)圍合，建筑高度從中間向兩側(cè)逐步升高，這是宏觀的景觀思路。同時(shí)，通過中央休閑綠化帶向五環(huán)路—東莞大道路口的開敞，通過該開口北側(cè)建筑景觀的塑造，為人們?cè)趶哪舷虮边M(jìn)入東莞新城區(qū)的過程中提供一個(gè)對(duì)景景觀，展示東莞城市形象。★道路景觀豐富，富有韻律，使每個(gè)建筑都有較好的展示空間中央生活區(qū)通過東西向綠地公共空間的設(shè)置，中央生活區(qū)沿東莞大道的總體輪廓被分為三段；在此根底上，結(jié)合各街坊布局，通過對(duì)建筑密度和高度的局部調(diào)整，重復(fù)表現(xiàn)“高—低—開敞綠地—低—高〞的起伏韻律。四環(huán)路作為行政文化中心區(qū)與中央生活區(qū)之間的一條重要道路，也是東西向景觀大道。在設(shè)計(jì)中，將東莞日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)大廈、外經(jīng)貿(mào)大廈、工商大廈、東莞海關(guān)等高層建筑盡量沿街布置，為創(chuàng)造具有一定高度的沿街公建帶創(chuàng)造條件；結(jié)合道路和中央綠化休閑帶的設(shè)置，將沿街建筑分化為三組，使每個(gè)建筑都有較好的展示空間。對(duì)于南城科技路和五環(huán)路，主要通過各街坊沿街建筑高度和密度的變化，表達(dá)一定的上下起伏和節(jié)奏變化。５、中央生活區(qū)板塊土地現(xiàn)狀分類及規(guī)劃總指標(biāo)土地種類 面積規(guī)劃總指標(biāo)外圍城市道路及區(qū)域內(nèi)非居住區(qū)用地面積〔包括北部商業(yè)辦公區(qū)、中部山體和賓館及南部辦居住相關(guān)指標(biāo)居住戶數(shù) １５４９６戶居住人數(shù) ４６４８７人東莞市中央生活區(qū)位置示意圖東莞中央生活區(qū)整體規(guī)劃效果圖■中央生活區(qū)浮出水面，困惑和機(jī)遇都是挑戰(zhàn)２００６年９月底，東莞市出臺(tái)的？東莞市住房建立規(guī)劃(２００６-２０２１)？(以下簡稱？住房規(guī)劃？)，對(duì)中央生活區(qū)的開發(fā)建立排出了時(shí)間表，２００６年、２００７年東莞市住房建立的重點(diǎn)區(qū)域——中央生活區(qū)。至此，中央生活區(qū)浮出水面，可以看到的是，面臨的挑戰(zhàn)還是很大的，不管是困惑還是機(jī)遇?！糸_發(fā)模式的困惑——一枝獨(dú)秀還是群芳爭艷中央生活區(qū)的啟動(dòng)，首先給人一個(gè)懸念，有消息報(bào)道說中央生活區(qū)的土地或?qū)⒄w出讓，整片開發(fā)！中央生活區(qū)總規(guī)劃建筑面積約２６４萬平方米，這樣一個(gè)體量，無論在過去、現(xiàn)在還是未來都是東莞超級(jí)體量的大盤，中央生活區(qū)地段的價(jià)值不同一般地段，故而整體出讓的價(jià)格初步估計(jì)至少超過３０個(gè)億，即使是采用滾動(dòng)開發(fā)的模式，開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)的資金量保守估計(jì)也要超過５０億！這樣的超大額土地交易及開發(fā)，在整個(gè)國內(nèi)都是引人矚目?；貞涍^去，東莞的城市進(jìn)程及房地產(chǎn)開展過程中有兩個(gè)工程很值得深味的，一個(gè)在南城中心區(qū)，一個(gè)在旗峰山下，規(guī)模都接近百萬，占有絕好的城市及自然資源，歷經(jīng)多年開發(fā)，到如今，依然是不溫不火。雖然這個(gè)結(jié)果有著多方面原因，很顯然，中央生活區(qū)的開發(fā)建立是不能重蹈覆轍的。對(duì)于企業(yè)而言，年開發(fā)規(guī)模是有限的，特別是在區(qū)域市場的開發(fā)上，會(huì)受到政策扶持力度、企業(yè)開發(fā)能力、開發(fā)團(tuán)隊(duì)資源及市場消化力的多重因素的制約，對(duì)于類似中央生活區(qū)這樣的超級(jí)大盤，５年時(shí)間開發(fā)建立周期，能否順利實(shí)現(xiàn)，可以說，整個(gè)國內(nèi)鮮有成功的典范。當(dāng)然，無容置疑的是，整個(gè)地塊歸攏一個(gè)或幾個(gè)企業(yè)來開發(fā)，相關(guān)配套資源的統(tǒng)籌安排、中央生活區(qū)的整體統(tǒng)一性必將大大優(yōu)于群芳斗艷的局面。而且，在政府相關(guān)調(diào)度管理上也更具有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，也可以利用相關(guān)土地開發(fā)獲取最大限度的政府支持，從而獲取最優(yōu)惠的政策扶持。對(duì)于中央生活區(qū)的開發(fā)模式，終究是一枝獨(dú)秀，還是群芳爭艷，最后還是看政府如何協(xié)同開發(fā)企業(yè)共同完成區(qū)域的開發(fā)和建立?！魰r(shí)間進(jìn)程的困惑——五年時(shí)間，給東莞城市圓一個(gè)夢(mèng)中央生活區(qū)的開發(fā)時(shí)間表是五年，按照東莞三年出規(guī)模，五年出新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，中央生活區(qū)要在五年內(nèi)開發(fā)建立完畢，五年的時(shí)間進(jìn)程，中央生活區(qū)能如愿嗎？東莞的的一大社區(qū)東泰花園的開發(fā)時(shí)間１９９３年－２００３年，歷經(jīng)十年時(shí)間，中央生活區(qū)體量遠(yuǎn)超東泰，時(shí)間上縮短一半，從開發(fā)建立層面來講，五年時(shí)間建立２６４萬平米的建筑不是大問題。但是，住宅的開發(fā)是以銷售、居住為終結(jié)點(diǎn)，五年的時(shí)間東莞市場能消化這么大的體量嗎？２００５年全年東莞市的成交住宅面積僅為２０８.６５萬平方米，主城區(qū)所占比例不超過六成，其中南城區(qū)所占份額僅是主城區(qū)的三成不到。中央生活區(qū)如此規(guī)模體量上市，５年內(nèi)市場恐難消化，這將在客觀上制約中央生活區(qū)開發(fā)的進(jìn)程。東莞的房地產(chǎn)開展時(shí)間相對(duì)較短，年成交總量過低也與東莞的城市規(guī)模不相匹配。與東莞毗鄰的深圳，近三年成交總量近千萬平方米，一方面得益于城市的經(jīng)濟(jì)開展，同時(shí)也與深圳近幾年進(jìn)展福田中心區(qū)、深圳西岸的建立不無關(guān)系。即使是與東莞同一城市級(jí)別的中山市，年成交總量也在四百萬平方米以上。用開展的眼光來看，東莞城市的住宅市場年成交總量將會(huì)在幾年內(nèi)突破五百萬平方米。屆時(shí)市場強(qiáng)大的消化能力，將會(huì)在五年時(shí)間，給東莞城市圓一個(gè)夢(mèng)?！舭鍓K競爭的困惑——有限的市場容量，無限的開展前景最新公布的？東莞市住宅建立規(guī)劃？明確提出“十一五〞期間東莞市主城區(qū)居住用地規(guī)劃構(gòu)造調(diào)整為“二帶、二區(qū)、三片、多點(diǎn)〞的模式。而２００６年、２００７年住宅建立規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也集中在輕軌沿線居住帶、中央生活區(qū)、萬江中心區(qū)和松山湖商務(wù)居住區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)?xùn)|莞水道沿線居住帶。東莞樓市的開展進(jìn)程也從單盤競爭的局面上升板塊競爭的態(tài)勢(shì)上，可以認(rèn)為，中央生活區(qū)的啟動(dòng)，將拉開東莞房地產(chǎn)板塊競爭的全新格局。在未來的板塊競爭格局下，中央生活區(qū)具有明顯的優(yōu)勢(shì)。中央生活區(qū)周邊的擁有整個(gè)城市最成熟、最完善的市政配套資源，圖書館、少年宮、科技館、玉蘭大劇院等自然成了中央生活區(qū)的配套，板塊優(yōu)勢(shì)無與倫比。在交通方面，中央生活區(qū)南北相鄰東莞市的四環(huán)路和五環(huán)路，東面是東莞大道，都是城市的主要快速干道，便利中央生活區(qū)往來鎮(zhèn)區(qū)和其它城市。在內(nèi)部環(huán)境營造上，規(guī)劃了五個(gè)主題公園和大型購物廣場，整體的競爭力顯而易見。就板塊的綜合優(yōu)勢(shì)而言，松山湖商務(wù)區(qū)、東莞水道沿線濱江居住帶會(huì)對(duì)中央生活區(qū)形成競爭。輕軌沿線居住帶板塊除交通便利優(yōu)勢(shì)外，綜合優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，故而不在競爭范疇內(nèi)，萬江中心區(qū)板塊成熟度與中央生活區(qū)差距較大，短期內(nèi)不會(huì)有明顯競爭。而松山湖商務(wù)區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃低密度高檔住宅，對(duì)高端住宅的客戶群體有較強(qiáng)的吸引力，對(duì)中央生活區(qū)的高端客戶會(huì)存在直接的競爭；東莞水道沿線濱江居住帶借江景資源、大規(guī)模社區(qū)等綜合優(yōu)勢(shì)，會(huì)受到城市中有著親水情節(jié)的中高端客戶的青睞，對(duì)中央生活區(qū)的中高端客戶群體會(huì)產(chǎn)生一定的分流。板塊的競爭，在有限的市場容量下，演繹無限美好的開展前景?！粽咦兓睦Щ蟆姓帜芊裢衅鹞磥淼摹靶抹曋醒肷顓^(qū)是整個(gè)城市的重點(diǎn)，除了要考慮市場的因素，政策及政府行為的影響也是至關(guān)重要的。未來，中央生活區(qū)內(nèi)居住的人群是城市中高端階層，在住宅需求上，面積會(huì)適度放