最全面的房地產(chǎn)營銷操作手冊

最全面的房地產(chǎn)營銷操作指導(dǎo)大綱前

言

為更好標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)我們目前的營銷工作，使之按照現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場籌劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程籌劃營銷方案"，他從工程用地的初始階段就導(dǎo)入籌劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

１、工程投資籌劃營銷；

２、工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷；

３、工程質(zhì)量工期籌劃營銷；

４、工程形象籌劃營銷；

５、工程營銷推廣籌劃；

６、工程參謀、銷售、代理的籌劃營銷；

７、工程效勞籌劃營銷；

８、工程二次籌劃營銷；

第一章

工程投資籌劃營銷

工程投資籌劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了開展商選擇開發(fā)工程的過程，這個過程是考驗(yàn)和衡量開展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著工程成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

工程投資籌劃營銷可對工程進(jìn)展定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就躲避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)展策略提示，還對工程開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一

工程用地周邊環(huán)境分析

１、工程土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

２、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

３、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.工程的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

４、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融效勞

.郵政效勞

.娛樂、餐飲、運(yùn)動

.生活效勞

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對工程不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二

區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

１、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及工程所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

２、工程所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.工程所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃

３、工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

４、工程所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

５、工程所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

６、商品住宅客戶構(gòu)成及購置實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購置行為分析

三

土地SWOT〔深層次〕分析

１、工程地塊的優(yōu)勢

２、工程地塊的劣勢

３、工程地塊的時機(jī)點(diǎn)

４、工程地塊的威脅及困難點(diǎn)

四

工程市場定位

１、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤根本資料

.工程戶型構(gòu)造詳析

.工程規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判

２、工程定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五

工程價值分析

１、商品住宅工程價值分析的根本方法和概念

.商品住宅價值分析法〔類比可實(shí)現(xiàn)價值分析法〕：

選擇可類比工程

確定該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比工程價值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

比照并量化本工程同各類比工程諸價值實(shí)現(xiàn)要素的比照值

根據(jù)價值要素比照值判斷本工程可實(shí)現(xiàn)的均價

.類比可實(shí)現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A

市政交通及直入交通的便利性的差異

B

工程周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C

周邊市政配套便利性的差異

工程可提升價值判斷

A

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B

單體戶型設(shè)計

C

建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

D

小區(qū)配套和物業(yè)管理

E

形象包裝和營銷籌劃

F

開展商品牌和實(shí)力

價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A

經(jīng)濟(jì)因素

B

政策因素

２、工程可實(shí)現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.工程價值類比分析：

價值提升和實(shí)現(xiàn)要素比照分析

工程類比價值計算

六

工程定價模擬

１、均價確實(shí)定

.住宅工程均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求本錢加價法

A

分析有效市場價格范圍

B

確保合理利潤率，追加有效需求價格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價

２、工程中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法〔日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)〕

.各種差異性價格系數(shù)確實(shí)定：

確定根底均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七

工程投入產(chǎn)出分析

１、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

２、工程首期本錢模擬

.本錢模擬表及其說明

３、工程收益局部模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變本錢變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八

投資風(fēng)險分析及其躲避方式提示

１、工程風(fēng)險性評價

.價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性：

工程的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升工程同周

邊工程的類比價值

工程形象包裝和營銷推廣是否成功

２、資金運(yùn)作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)本錢

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)展良好的把握，以盡量少的資金占用啟開工程，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

３、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建立

九

開發(fā)節(jié)奏建議

１、影響工程開發(fā)節(jié)奏的根本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.開展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

２、工程開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.工程開發(fā)步驟

.工程投入產(chǎn)出評估

.結(jié)論

工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷

通過完整科學(xué)的投資籌劃營銷分析，開展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的開展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求開展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷是以工程的市場定位為根底，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對工程地塊進(jìn)展總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩方案，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對工程的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)展充分提示。

一

總體規(guī)劃

１、工程地塊概述

.工程所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.工程臨界四周狀況

.工程地貌狀況

２、工程地塊情況分析

.開展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響工程總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和躲避

.工程市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

３、建筑空間布局

.工程總體平面規(guī)劃及其說明

.工程功能分區(qū)示意及其說明

４、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊根本路網(wǎng)

工程所屬區(qū)域道路建立及未來開展?fàn)顩r

.工程道路設(shè)置及其說明：

工程主要出入口設(shè)置

工程主要干道設(shè)置

工程車輛分流情況說明

工程停車場布置

５、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

工程所屬地域市政規(guī)劃布局及未來開展方向

.工程環(huán)藝規(guī)劃及說明：

工程綠化景觀系統(tǒng)分析工程主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

６、公建與配套系統(tǒng)

.工程所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.工程配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示

其他公建〔如巴士站、圍墻〕外立面設(shè)計提示

.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示

工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

７、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

８、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二

建筑風(fēng)格定位

１、工程總體建筑風(fēng)格及色彩方案

.工程總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩方案

２、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示

其他特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三

主力戶型選擇

１、工程所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

２、工程業(yè)態(tài)分析及工程戶型配置比例

３、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

４、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四

室內(nèi)空間布局裝修概念提示

１、室內(nèi)空間布局提示

２、公共空間主題選擇

３、庭院景觀提示

五

環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

１、工程周邊環(huán)境調(diào)查和分析

２、工程總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格設(shè)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.工程人文環(huán)境的營造

３、工程各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

４、工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.工程主入口環(huán)境概念設(shè)計

.工程營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.工程會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.工程營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計

.針對本工程的其他公共環(huán)境概念設(shè)計

-

六

公共家具概念設(shè)計提示

１、工程周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

２、本工程公共家具概念設(shè)計提示

七

公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

１、工程周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

２、本工程公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

３、工程營銷示范單位裝修概念設(shè)計

.客廳裝修概念設(shè)計

.廚房裝修概念設(shè)計

.主人房裝修概念設(shè)計

.兒童房裝修概念設(shè)計

.客房裝修概念設(shè)計

.室內(nèi)其他〔如陽臺、玄關(guān)、門窗〕裝修提示

４、工程營銷中心裝修風(fēng)格提示

５、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

房地產(chǎn)前期籌劃中的幾個應(yīng)注意的問題一本厚厚的籌劃報告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真正的“武裝了內(nèi)褲〞，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個星期長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開場深思這個行業(yè)！在我看來，誰真正做到專業(yè)化，誰就生存！光憑文采動人、創(chuàng)意絕倫打天下的籌劃時代終將過去，技術(shù)籌劃終會將“撮把子〞這一稱呼送入歷史！

目前籌劃公司所做的前期籌劃實(shí)在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期籌劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川〞嗎！后代品種好不好找朋友時就得看好了。

一、

說本錢估算

本錢估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，

是工程根本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的根底上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的方法來，這時候經(jīng)歷將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)籌劃公司都有工程可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好本錢估算是一個籌劃公司最起碼的技術(shù)。

目前業(yè)界〔就我所知道的長沙大多數(shù)籌劃公司〕的房地產(chǎn)開發(fā)本錢算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標(biāo)，然后算本錢，一頁A４紙全部搞定，操作這種方法的籌劃人大多不理解建筑專業(yè)知識，對價格構(gòu)成，根本價格水平?jīng)]有一個全面的了解，以往做過的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個算法的根底，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)歷做估算的“拍腦殼〞做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派〞做法，計算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個關(guān)于上海房地產(chǎn)本錢估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的本錢分為開發(fā)本錢，開發(fā)費(fèi)用兩類，是一種靜態(tài)的計算方法，與實(shí)際開發(fā)過程的本錢構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對籌建開辦費(fèi)的理解、計算是不合實(shí)情的，開發(fā)本錢對開發(fā)間接本錢計算那么是忽略了，加之開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒有分清直接本錢、間接本錢，開發(fā)商一方的經(jīng)營管理等間接費(fèi)計算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。

目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)前期估算并沒有制定一個標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)歷辦事，加之房地產(chǎn)估價公司、設(shè)計公司這方面的專業(yè)公司在工程前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，籌劃公司對本錢的估算顯得尤為重要。可惜的是目前籌劃公司構(gòu)成過于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項(xiàng)根本技術(shù)。料想一下，一個投資幾千萬上億的開發(fā)工程，號稱開發(fā)商智囊團(tuán)的籌劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！

二、

說經(jīng)濟(jì)分析

為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為工程本錢控制出謀劃策是房

地產(chǎn)籌劃的一項(xiàng)重要功能。假設(shè)把房地產(chǎn)籌劃分個大小，我覺得有三個層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)工程的營銷籌劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢效勞，這就不是單純的中介公司了，等同于開發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系〞；第三層那么是將房地產(chǎn)歸之于一個城市的運(yùn)營，包括一個中小城市的經(jīng)營定位，旅游地產(chǎn)籌劃等等，這在西安有過成功的案例了。

目前的籌劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上〔在長沙〕都難有全面為開發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能效勞，房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財務(wù)分析、風(fēng)險分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開發(fā)公司高度機(jī)密，“可見度〞太低，在根本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這局部內(nèi)容是開發(fā)公司內(nèi)部由會計部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發(fā)商開發(fā)工作經(jīng)歷，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)時機(jī)，卻是難以得到提高；而籌劃公司呢，可以見識很多的開發(fā)工程，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)時機(jī)，于是根本放棄了！這也許就是一個產(chǎn)業(yè)開展初級階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)籌劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的籌劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能〞的技巧，誰就是將來的強(qiáng)者！

三、

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計

以前提過這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品籌劃就是“一層門面就是五米九〞，“窗戶要是飄的〞，

“小區(qū)一定要有會所、泳池〞這類話語，連個根本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡單的戶型設(shè)計動線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無怪乎設(shè)計師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么〞噎得你一句話也說不出?；I劃人，至少你得有與設(shè)計師對話的水平，參透設(shè)計的本質(zhì)，將設(shè)計技術(shù)上的事情讓設(shè)計師去做，你去把握根本思想，提供設(shè)計理念！深挖商業(yè)價值！

認(rèn)識產(chǎn)品設(shè)計首先要做的就是理解設(shè)計，做到說話不“匡瓢〞，房子的進(jìn)深、開間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類構(gòu)造的優(yōu)劣、造價，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是根本的，有了這個你才有與設(shè)計師交流的話語，有了溝通的條件。

籌劃師不是設(shè)計師，我們不管如何設(shè)計產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計一個什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計要求，做到真正的“定單式〞營銷。目前大局部籌劃公司所謂“定單式營銷〞明顯是撮人的，設(shè)計師籌劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人〔營銷，設(shè)計、開發(fā)商〕都知道房型要三房二廳好，可是做為一個籌劃人，這句話是不應(yīng)該只說說而已的，人們對產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實(shí)的、將來的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本領(lǐng)。

值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計一塊，籌劃的最重要任務(wù)是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。設(shè)計師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而籌劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實(shí)現(xiàn)開發(fā)價值最大化的根底上的。

招商引資工程的辦理程序

一、國家對外商投資的產(chǎn)業(yè)政策

〔一〕計委辦理工程的立項(xiàng)審批

１、審批立項(xiàng)

工程建立單位〔或代外商辦理工程審批手續(xù)的部門〕需提交材料：

〔１〕申請立項(xiàng)的請示；〔２〕工程建議書〔一式三份〕；〔３〕合營各方簽署的合資〔或合作〕意向書；〔４〕合營各方的法人資格證明；〔５〕銀行或會計事務(wù)所對投資各方別出具的資金證明文件。

２、審批可行性研究報告

需提交材料：

〔１〕批準(zhǔn)可行性研究報告的請示；〔２〕工程可行性研究報告〔一式三份〕，〔３〕城市規(guī)劃部門意見書；〔４〕環(huán)境保護(hù)部門意見書；〔５〕合營雙方簽署的合資〔或合作〕意向書；〔６〕外方及中方資信證明文件〔主要是會計事務(wù)所出具的驗(yàn)資報告，銀行出具的資金證明等〕；〔７〕全營各方之營業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。

說明：凡所建工程不需國家平衡資金，那么以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報告，凡屬需報國家審批的工程仍要進(jìn)展兩次審批。

３、工商名稱登記

需提交材料：

〔１〕委托書及委托人的身份證明；〔２〕投資人的合法開業(yè)證明或身份證明；〔３〕可行性研究報告或工程建議書及批復(fù)，或企業(yè)股東〔發(fā)起人〕簽署的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書。

４、外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書

需提交材料：

〔１〕申請批準(zhǔn)合營企業(yè)合同、章程的報告；〔２〕工商部門出具的？名稱核通知書？；〔３〕企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；〔４〕投資各方的營業(yè)執(zhí)照及資信證明；〔５〕企業(yè)董事會及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；〔６〕董事委派書；〔８〕進(jìn)口設(shè)備清單；〔９〕可行性研究報告批復(fù)；〔１０〕投資各方簽訂的意向〔協(xié)議〕書；〔１１〕其它有關(guān)必要文件

５、技術(shù)監(jiān)視局企業(yè)碼

〔１〕技術(shù)監(jiān)視局企業(yè)代碼賦碼，需提供外貿(mào)局批復(fù)文件；〔２〕技術(shù)監(jiān)視局辦理企業(yè)代碼證書，需提供材料：[１]、單位申請；[２]營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件或單位成立批文及復(fù)印件；[３]法人代表或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；[４]經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；[５]單位公章。

６、工商局辦理營業(yè)執(zhí)照

需提供材料：

〔１〕由企業(yè)正副董事長簽署的？外商投資企業(yè)申請登記表？；〔２〕工商局的？名稱預(yù)核通知書？；〔３〕可行性研究報告及批復(fù)；〔４〕公司章程、合同及外貿(mào)局對章程、合同的批復(fù)，批準(zhǔn)證書；〔５〕委托書及委托人的身份證明；〔６〕投資方的合法開業(yè)證明或自然人股東的身份證明；〔７〕外方銀行資信證在明；〔８〕董事會成員的委派書〔含董事長〕；〔９〕董事會成員名單〔親筆簽名〕及簡歷、身份證明；〔１０〕國有資產(chǎn)管理部門對中方國有資產(chǎn)評估確實(shí)認(rèn)書；〔１１〕企業(yè)住所使用證明；〔１２〕企業(yè)用水、用電、環(huán)保等部門意見；〔１３〕需進(jìn)展前置審批的工程需提交相關(guān)的許可證或資質(zhì)證。

７、稅務(wù)部門

國稅、地稅部門辦理稅務(wù)登記證，需提供材料：

〔１〕有關(guān)部門批準(zhǔn)證書復(fù)印件；〔２〕工商部門營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；〔３〕已批準(zhǔn)的可行性研究報告、章程復(fù)印件；〔４〕已批準(zhǔn)的合同書復(fù)印件〔外國獨(dú)資企業(yè)除外〕；〔５〕組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼；〔６〕稅務(wù)部門需要的其他資料；〔７〕法人代表身份證復(fù)印件；〔８〕銀行賬號許可證。

８、土管部門辦理建立規(guī)劃許可證

需提供材料：

〔１〕原用地批件〔政府批文〕或土地證書〔土地來源證明〕；〔２〕計委立項(xiàng)或可研批復(fù)；〔３〕成建規(guī)劃選址意見和規(guī)劃紅線圖；〔４〕工程資金來源及證明；〔５〕環(huán)保意見〔有環(huán)境影響的〕；〔６〕宗地平面圖；〔７〕其他附件。

９、城建部門辦理建立規(guī)劃許可證

辦理程序：

〔１〕提交建筑方案〔含總平面圖、透視圖〕；〔２〕填報？城市建立規(guī)劃審批表？；〔３〕實(shí)地勘察，確定征地范圍和建筑紅線圖；〔４〕市建筑藝術(shù)委員會會議審查；〔５〕繳納城市規(guī)劃設(shè)施技術(shù)開發(fā)費(fèi)：〔６〕辦理？城市建立規(guī)劃許可證？。

申

辦

程

序一、工程審批

〔一〕審批權(quán)限

屬國家鼓勵開展的外商投資工程，只要資金、外匯、生產(chǎn)和建立的外部條件自求平衡，產(chǎn)品出口不涉及配額、許可證的，縣可審批總投資３０００萬美元以下工程，并報省、市有關(guān)部門備案。

建立條件需要省、市平衡的鼓勵類工程和允許類、限制類〔甲〕工程，由縣有關(guān)部門審批或報省、市有關(guān)部門審批。限制類〔乙〕工程，工程建議書逐級轉(zhuǎn)報國務(wù)院行業(yè)歸口管理部門審批，可行性研究報告和企業(yè)的合同、章程由省有關(guān)部門審批。

總投資３０００萬美元以上工程由國務(wù)院有關(guān)部門審批。

各類開發(fā)區(qū)工程由縣人民政府轉(zhuǎn)報市、省人民政府或國務(wù)院審批。

〔二〕報批立項(xiàng)

工作時限７天

主辦單位：縣計經(jīng)局、外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在中外雙方簽訂了合作意向或協(xié)議后，應(yīng)在簽訂之日起２-３個月內(nèi)到縣計經(jīng)局報批立項(xiàng)。

報批立項(xiàng)應(yīng)提供以下材料：

〔１〕工程建議書〔或獨(dú)資企業(yè)早請表〕及可行性研究報告；

〔２〕合資、合作協(xié)議書；

〔３〕工商局出具的？企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書？；

〔４〕中方國有企業(yè)以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入的，應(yīng)有同級國有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)的資產(chǎn)評估報告；

〔５〕投資者的身份、資信證明；

〔６〕廠房租賃合約或土地預(yù)約書；

〔７〕行業(yè)主管部門意見〔指特種行業(yè)〕。

〔三〕報審環(huán)境影響報告書

工作時限７天

主辦單位：縣環(huán)保局

外商投資企業(yè)在報批立項(xiàng)的同時，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向環(huán)境管理部門編報環(huán)境影響報告書〔表〕，無污染或輕污染工程的環(huán)境影響報告書〔表〕，無污染或輕污染工程的環(huán)境影響報告書〔表〕的報審與同步進(jìn)展。

報審環(huán)境影響報告書〔表〕應(yīng)提供以下材料：

〔１〕工程建議書〔可行性研究報告〕；

〔２〕環(huán)保技術(shù)資料；

〔３〕擬建廠址地形圖及有關(guān)材料。

〔四〕報批合同、章程

工作時限５天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在立項(xiàng)批準(zhǔn)后，應(yīng)在３０天內(nèi)到縣外經(jīng)局報批合同、章程〔獨(dú)資企業(yè)免報合同)。

報批企業(yè)合同、章程〔獨(dú)資企業(yè)免報合同〕。應(yīng)提供以下材料：

〔１〕報批立項(xiàng)的整套材料及政府審批部門批復(fù)文件〔正本〕；

〔２〕合同、章程〔由法定代表人或法定代表人委托簽字〕；

〔３〕董事會名單或管理機(jī)構(gòu)名單〔并出具法定代表人簽署的委派書〕，進(jìn)口設(shè)備清單。

〔五〕申領(lǐng)批準(zhǔn)證書

工作時限５天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在合同、章程獲準(zhǔn)后１５天內(nèi)，應(yīng)將所有文件〔同報批合同、章程〕報縣外經(jīng)局轉(zhuǎn)讓級外經(jīng)委、廳統(tǒng)一編號后頒發(fā)批準(zhǔn)證書。

二、注冊登記

〔一〕工商注冊登記

工作時限１天

主辦單位：縣工商局

外商企業(yè)在工程批準(zhǔn)證書頒發(fā)后３０天內(nèi)，應(yīng)到登記主管機(jī)關(guān)辦理登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

外商投資企業(yè)法人申請登記注冊應(yīng)提供報批立項(xiàng)和報批合同、章程的整套材料及政府審批部門的批復(fù)文件一式三份。

〔二〕稅務(wù)登記

工作時限１天

主辦單位：縣稅務(wù)局

外商投資企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后３０天內(nèi)，持合同、章程、營業(yè)執(zhí)照到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

〔三〕海關(guān)注冊登記

工作時限１天

主辦單位：海關(guān)

外商投資企業(yè)在取得營業(yè)執(zhí)照后３０天內(nèi)，應(yīng)持以下證件一式三份到海關(guān)辦理注冊登記；

〔１〕企業(yè)批準(zhǔn)證書副本或復(fù)印件；

〔２〕企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本或影印件〔應(yīng)加蓋原核發(fā)單位的印章〕；

〔３〕企業(yè)合同、章程；

〔４〕銀行出具的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保書和開戶證明〔海關(guān)認(rèn)為必要時提交〕；

〔５〕注冊登記申請書。

〔四〕外匯注冊登記

工作時限２天

主辦單位：國家外匯管理局永春支局

外商投資企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后３０天內(nèi)，應(yīng)持以下文件到外匯管理部門辦理注冊登記：

〔１〕立項(xiàng)、合同、章程批復(fù)文件；

〔２〕營業(yè)執(zhí)照；

〔３〕董事會名單。

〔五〕銀行開戶

工作時限１天

外商投資企業(yè)賃當(dāng)?shù)赝夤芫值拈_戶證到當(dāng)?shù)劂y行辦理外匯開戶手續(xù)。憑企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，代碼證到當(dāng)?shù)劂y行辦理人民幣戶頭一手續(xù)。

三、用地審批

工作時限７天

主辦單位：縣土地局

〔一〕審批權(quán)限

外商投資企業(yè)因建立需要征用土地，使用耕地３畝〔不含３畝〕以下，其他土地３００畝〔不含３００畝〕以下，由泉州市人民政府審批；使用耕地１０００畝〔不含１０００畝〕以下，其他土地２０００畝〔不含２０００畝〕以下，由福建省人民政府審批；使用耕地１０００畝以上，其他土地２０００畝以上，由國務(wù)院審批。

〔二〕審批程序

１.有價出讓土地使用權(quán)--縣土地管理部門以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式出讓國有土地使用權(quán)，外商投資企業(yè)作為受讓人，取得土地使用權(quán)。

〔１〕出讓人與受讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；

〔２〕受讓人按合同規(guī)定支付出讓金后，出讓人交付土地，辦理土地登記，核發(fā)土地使用證書；

〔３〕受讓人按有關(guān)規(guī)定成立并辦理注冊登記，按出讓合同規(guī)定開發(fā)，經(jīng)營土地。

２、舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，利用企事業(yè)單位原有場地。

〔１〕中方合營者或合作者持以下文件向縣土地局提出用地申請：

①建立工程批復(fù)文件；

②企業(yè)批準(zhǔn)證書；

③企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

④規(guī)劃設(shè)計條件，總平面布置圖；

⑤建立用地規(guī)劃許可證。

〔２〕中外合營者簽訂土地使用合同；

〔３〕辦理土地變更登記手續(xù)，換發(fā)或更改土地使用權(quán)證書。

３、開發(fā)經(jīng)營成片土地報批程序。

〔１〕由縣人民政府組織編制工程建議書報泉州市人民政府轉(zhuǎn)報省人民政府或國務(wù)院審批；

〔２〕投資者按規(guī)定成立開發(fā)企業(yè)；

〔３〕縣土地局負(fù)責(zé)征地及編制安置方案，并按審批權(quán)限報批？出讓國有土地使用權(quán)合同〔草案〕？；

〔４〕縣土地局與開發(fā)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

〔５〕開發(fā)企業(yè)按土地出讓合同規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，縣土地局辦理土地使用權(quán)登記，核發(fā)土地使用權(quán)證書；

〔６〕開發(fā)企業(yè)組織編制開發(fā)規(guī)劃，可行性研究報告和環(huán)境影響報告，經(jīng)縣人民政府審核后，報市人民政府轉(zhuǎn)報省人民政府審批；

〔７〕開發(fā)企業(yè)按批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施開發(fā)，到達(dá)合同規(guī)定條件的，經(jīng)土地局批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四、規(guī)劃建立報批程序

〔一〕選址定點(diǎn)

工作時限１５天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.申請選址定點(diǎn)報告；

２.批準(zhǔn)建立的有關(guān)文件；

３.環(huán)境影響報告。

主辦單位辦理：

確定建立地點(diǎn)和用地范圍，填發(fā)選址定點(diǎn)意見通知書；標(biāo)劃藍(lán)線圖；提出規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。

〔二〕申辦建立用地規(guī)劃許可證

工作時限１５天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：１.測繪地形圖〔１：５００〕；２.總平面設(shè)計圖。

主辦單位辦理：１.組織有關(guān)部門審查建立工程總平圖；

２.劃定建立用地紅線并加蓋專用章；３.核發(fā)建立用地許可證。

〔三〕申請?jiān)O(shè)計審批

工作時限１５天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.設(shè)計審批報告；

２.工程可行性研究報告批件；

３.環(huán)境影響報告；

４.建立用地規(guī)劃許可證〔包括工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，紅線圖〕；

５.資質(zhì)相稱的設(shè)計單位編制的設(shè)計文件。

主辦單位辦理：

組織初設(shè)會審；修改設(shè)計后辦理設(shè)計審批手續(xù)。

〔四〕申辦建立工程規(guī)劃許可證

工作時限１５天

建立單位提供：

１.申請建立工程規(guī)劃許可證報告；

２.建立規(guī)劃用地許可證；

３.初設(shè)審批文件；

４.完整的施工設(shè)計圖紙。

主辦單位辦理：

１.審核報送的施工圖件并簽署意見；

２.放樣驗(yàn)線；

３.核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證。

〔五〕申請施工許可證

工作時限３天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.完整的施工設(shè)計圖件；

２.建立工程規(guī)劃許可證；

３.方案與經(jīng)濟(jì)局頒發(fā)的建立工程投資許可證；

４.施工隊(duì)伍資質(zhì)證明確定并經(jīng)工商部門簽證的施工合同；申報平安和質(zhì)量監(jiān)視有關(guān)證明；施工圖紙技術(shù)交底記錄。

主辦單位辦理：核發(fā)施工許可證。

〔六〕申報竣工驗(yàn)收

工作時限１０天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.竣工驗(yàn)收申請報告；

２.施工單位自檢報告；

３.質(zhì)監(jiān)單位的工程質(zhì)量核定報告；

４.試產(chǎn)情況〔工業(yè)〕報告；

５.完成竣工檔案證明。

主辦單位組織有關(guān)部門驗(yàn)收，會簽竣工驗(yàn)收表，核定質(zhì)量等級。

南東大

發(fā)貼：

２０４

２００４-０８-２１

１０：０２

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