某物業(yè)管理工作手冊

物業(yè)管理篇一、××××物業(yè)管理效勞內容××××的物業(yè)管理效勞由××物業(yè)管理公司提供，在工程交付使用后至工程業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理效勞的主要內容如下：１、房屋建立共用部位的維修，養(yǎng)護和管理。共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重構造、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。２、共同設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。共同設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱〔房〕、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報箱及其他共用設施設備。３、公共綠化(１〕及時修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養(yǎng)護,促使花草樹木正常生長；〔２〕清理公共綠地，保持公共綠地整潔；(３〕必要的補種,保持綠化的完整；〔４〕保護和改善生態(tài)環(huán)境。４、屬配套建筑和設施的養(yǎng)護和管理，包括游泳池、網球場、健身綠地、垃圾轉運站、公共停車場。５、公共環(huán)境衛(wèi)生〔１〕公共場所清掃、道路的保潔；〔２〕公共設施設備的保潔；(３)生活及裝修垃圾的收集、清運。６、保安〔１〕協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序，進展平安防范；(２〕門崗值勤；(３)物業(yè)區(qū)域內巡查；(４)報警監(jiān)控。７、交通秩序與車輛停放〔１〕外來車輛進出管理；〔２)停車泊位管理；〔３)維護交通平安；(４〕車輛行駛，停放有序；(５)退速、限重、禁鳴,保持小區(qū)安靜。８、房屋裝修管理根據國家建立部？住宅室內裝飾裝修管理方法？和？長沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理方法？，對物業(yè)區(qū)域內的房屋裝修行為進展管理。９、消防管理〔１〕消防器材管理,確保消防器材無缺少，不失效；(２〕確保消防通道暢通；(３〕加強易然、易爆品的管理；〔４)加強消防常識的宣傳，開展義務消防；〔５〕發(fā)生火災及時報警，并積極組織來災火。１０、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、業(yè)務(使用人)檔案與竣工驗收資料。１１、負責向業(yè)務(使用人〕收取物業(yè)管理效勞費。１２、業(yè)務和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,物業(yè)管理公司須承受委托并合理收費。二、××××物業(yè)管理根本思路考慮到××××配套設施標準較高,又包含多種物業(yè)類型,作為該工程的物業(yè)管理商,除了需要具備專業(yè)細致的工作態(tài)度外,更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開發(fā)商對物業(yè)的遠景規(guī)劃根底上,盡可能地從××××業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路：１、采用酒店式效勞管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機結合?！痢痢痢潦羌鄬印⑿「邔蛹案黝惿探虋蕵吩O施為一體的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū)，在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶群體需求上，都有其特定的效勞與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都·德加公寓、南都·江濱花園有許多相似之外。在長期的物業(yè)管理工作中,××物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專業(yè)人才，積累了豐富的管理經歷。南都物業(yè)從接盤管理的第一個工程起至今,始終將星級酒店的效勞理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機地結合起來,通過不斷地加強員工培訓和現場質量控制,將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛崗的行動中。與業(yè)主、業(yè)主委員會保持經常性的溝通、聯系，進展開放式的民主化管理，形成了特有的“南都物業(yè)管理模式〞,得到了業(yè)主、業(yè)主委員會、政府主管部門的認可和社會的廣泛好評,也引起了業(yè)界的關注?！痢廖飿I(yè)管理公司將借鑒以往成功的經歷,并針對長沙市物業(yè)管理的特點,對××××實施“親情化〞的居家型酒店效勞管理模式。２、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū),提高××××美譽度,確保房產保值增值。介入物業(yè)管理行業(yè)以來,南都物業(yè)以“專業(yè)＋真誠〞贏得了業(yè)主的信任和市場,成為行業(yè)內少數幾家具有杭州市一級物業(yè)管理資質的企業(yè)之一。目前，在××物業(yè)管理公司管理的樓盤中,已有相當規(guī)模的樓盤榮獲國家和省、市級的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽稱號〔詳見榮譽一覽表〕。根據××××的現有條件，南都物業(yè)方案從接收之日起，制定詳細的工作目標,明確工程前期的具體工作人員,負責對××××物業(yè)管理工作的籌劃和落實。公司人事行政部、品質管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專業(yè)部門將進展分工合作，對派駐管理員、當地員工進展質量管理、保安管理、設備管理、保潔綠化管理等專業(yè)化方面的培訓、管理、優(yōu)化組合人力資源，提高工作績效，通過公司和管理處全體員工的共同努力,力爭在交房后三年內(依據入住戶數〕使××××被評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),或者相應類更高的榮譽稱號，使××××的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意。３、與在建工程聯片管理，做到區(qū)域資料共享，確保平安無憂。由于××××工程分三期建立，分批交付使用,無形中給物業(yè)管理中心帶來了一定的難度，南都物業(yè)已在這方面積累了豐富的管理經歷。如南都·江濱花園分三期建立，以以完全借鑒其分區(qū)管理經歷,實現區(qū)域聯片管理,確保小區(qū)平安無憂。例如人流、車流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項配套設施、社區(qū)活動等各項管理和效勞都是需要我們認真加以分類管理的方面。為了做好××××的物業(yè)管理工作,根據××××物業(yè)類別多、機電設備、智能化設施技術要求高的特點，××物業(yè)管理公司除了派駐專業(yè)人員進展日常管理外,還將充分發(fā)揮公司各專業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和設備優(yōu)勢進展全方位的支持。４、結合各類專業(yè)經營公司,豐富物業(yè)管理內容，為業(yè)主提供各類優(yōu)質效勞。長沙××××以其良好的居住品質吸引了來自不同城市的購置力。據了解,××××一期預售異?；鸨?，除本地購置自住客戶以外，也有不少的購置客戶來自于浙江及其它周邊城市?？紤]到客戶的不同購置用途，南都物業(yè)將提供多種特約效勞，例如與浙江省公眾房網聯手從事小區(qū)代租代售效勞；由南都酒店效勞公司提供會所效勞；由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修效勞等，不僅使本地業(yè)主感受到星級管家效勞，也使異地的投資客戶放心購置。三、物業(yè)管理實施細那么及品質保障措施××物業(yè)管理公司將首先組建××××工程管理小組，配備各部門專業(yè)工作人員，全面負責完成××××的前期物業(yè)管理工作,打造一個具有××××自身特點的物業(yè)管理模式：１、保安管理在南都物業(yè)日常管理工作中，“人防＋技防〞始終是保安工作的重中之重。根據開發(fā)商提供的資料顯示，××××具備一定的技防設備設施，這為今后確保小區(qū)平安提供了技術保險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴格的人防平安防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事件的應急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等,將責任落實到每一位工作人員，確保治安事件發(fā)生率為零。根據××××分期建立、分批交付的特點，A、Ｂ、C三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建立群體的存在,這給平安防范工作帶來了一定的難度?！痢廖飿I(yè)管理公司考慮采取內緊外松的平安管理模式，警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時，內部保安特別注意對重要部位及平安死角做好平安防范工作,盡力把平安隱患降低到最低程度。２、裝修管理××××簡約通透的空間造型充分表達了設計者所追求的建筑風格，其淺色外墻、明亮通透的落地窗構成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為××××前期物業(yè)管理中的難點。對此，我們將根據以往的裝修管理經歷：〔１〕在介入前期物業(yè)管理之時，根據樓盤的特點和開發(fā)商的要求，制訂相應的可操作性的裝修管理文本，在與業(yè)主、裝飾公司三方進展交流和溝通的根底上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的構造不受破壞。(２)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經常性聯系,依靠政府職能部門的力量,按照？湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例？及？長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例？來標準業(yè)主的房屋裝修行為,對違反？裝修管理方法？的行為及時作出處理。(３)在業(yè)主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責任。〔４)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進展巡查,及時了解裝修進度,發(fā)現聲音及時控制,迅速整改，把違章裝修的影響控制在最小范圍?！痢廖飿I(yè)管理公司將嚴格遵循“有章可循、違章必糾〞的裝修管理方法，靈活各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐心細致的思想工作確保××××的建筑整體美觀,符合原設計要求。３、智能化設施管理××××是智能化程度相比照較高的小區(qū),涉及監(jiān)〔消〕控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設施一方面提高了業(yè)主的生活質量，另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術水準。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機電設備設施和智能化系統(tǒng)維護，如：電梯、空調、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫〕管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經歷。針對××××智能化設施的功能，××物業(yè)管理公司將制定出科學標準的運行方案、養(yǎng)護和維修方案以及功能開發(fā)方案。４、開展××××物業(yè)管理的六項品質保證措施〔１)運用現代化科學手段，“三防〞結合，確保小區(qū)平安。雖然××××智能化程度比較高，安保設施設備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結合仍然是我們治安管理的根底。“人防〞由××物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調度，強調多種結合，即流動崗與固定崗結合、全面防范與重點防范相結合、工裝與便裝相結合，在小區(qū)周邊圍墻上,設置紅外對射裝置以提高預警防范能力；充分利用技防的優(yōu)勢，運用××××已有的智能化保安設施，如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)〔消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等，結合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換?！玻病逞b修管理上經濟、行政、法律、情理四法并用。為了確?！痢痢痢翢o違章裝修，××物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內綜合布線多和戶型多的特點，以預防為主，有錯必糾，對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答“裝修管理條例〞，在裝修審批上嚴格把關,并明確雙方的契約關系,加強追蹤監(jiān)管,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情，運用情理關系手段解決。解決不了的，通過行政執(zhí)法部門予以處分,保證各種矛盾就地解決?！玻场臣訌妶@區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建立。針對××××的綠化布局和環(huán)保要求，××物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護等工作細那么，并對小區(qū)噪音、水質、空氣等要素進展監(jiān)測，全面加強小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建立。還將在此根底上做好以下各項工作。①維護好已有的園林綠化,實施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者；②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),保護生態(tài)環(huán)境，實施藍天碧山工程,進一步提升居住品質；③注重小區(qū)環(huán)境形象(ＥI〕，開展小區(qū)環(huán)境文化建立，統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。××物業(yè)管理公司將制定VI識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。④成立智能化設施管理小組：××物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調、強電、弱電等方面的專業(yè)技術人員,公司擬抽調部門人員組成智能化設備管理小組,在充分掌握××××智能化系統(tǒng)運用根底上,制定出詳細的智能化詳細運行、維護方案。公司強調“三個到位〞，既專業(yè)技術人員操作到位，管理人員培訓到位，住戶設備使用到位(住戶能否使用智能化設備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關鍵)?！痢廖飿I(yè)管理公司將根據××××的智能化設施,編制？××××智能化使用手冊？,讓業(yè)主感受到智能化設施給生活帶來的方便、平安和快捷。針對不同居住類型住戶的特點，××物業(yè)管理公司將制定開展××××智能化系統(tǒng)的３年規(guī)劃，提倡網上遠程效勞,在條件成熟時建立小區(qū)局域網,讓小區(qū)的業(yè)主在網上交流溝通，享受效勞，享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣?！玻础抽_展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)造良好的社會效益和安康的社會氣氛?！痢廖飿I(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內容列入每年各小區(qū)的年度考核目標。為了卓有成效地開展社會文化活動，公司主辦了？南都生活？雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣；××物業(yè)管理公司將適時地在××××舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯歡、暑期的兒童游泳、書法培訓、社會實踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動,建立一種安康向上的環(huán)境文化、網絡文化和精神文化?！玻怠硨崿F人力、制度、技術的全面保證各項制度的充分保證,是確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理工作正常運行的根底?！痢廖飿I(yè)管理公司在長期的管理工作中，培養(yǎng)和引進了一大批知識構造全面、業(yè)務技能精湛、具有奉獻精神的各類專業(yè)管理技術人才，積累了豐富的物業(yè)管理經歷，建立了一套科學、標準的管理制度、各工種的培訓制度、品質管理制度和各專業(yè)的管理制度。２００３年初,公司通過了ＩS０９００１：２０００版國際質量管理體系的第三方認證，使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術以及日常管理效勞等各方面,得到了科學有效的全方位品質保證?！玻丁吃鰪姳惧X意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。①對員工進展勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)的教育,增強本錢意識。在日常管理效勞中，自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理本錢。②隨著××××開發(fā)建立交付使用的進展和業(yè)主入庫率的提高，從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質量出發(fā)，大力開展多種經營〔如汽車美容店、家用電器安裝維修，２４小時便利店,植物配送及各類代辦效勞等〕，以增加收入，彌補管理經理的缺乏；③加強管理本錢控制，在確保效勞質量的前提下，引進現代化的管理設備和手段,減少人力投入,減少人工開支；④加強各類消耗物料的管理和控制做到方案采購，專人保管，合理領用,杜絕積壓、流失和浪費；⑤嚴格控制費用支取出,××××的每一項費用支出實行一支筆審批制；⑥小區(qū)內路燈、樓道燈、草坪燈等采用節(jié)能型、可控型光源開關裝置，減少公共電費的支出。四、××××物業(yè)管理構架?五、××××管理制度１、業(yè)務公眾管理○××××？業(yè)主公約？○××××？公共設施管理制度？○××××？精神文明建立公約？○××××？環(huán)境、衛(wèi)生、綠化管理制度？○××××？商業(yè)網點管理制度？○××××？人員及車輛進出管理制度？○××××？車輛管理制度？○××××？停車場管理制度？○××××？貯藏室使用管理制度？○××××？治安管理制度？○××××？電梯使用管理制度？○××××？裝修管理制度？○××××？管理處裝修管理巡視制度？○××××？消防管理制度？○××××？空調等大型設施安裝管理制度？２、內部動作(１)管理處日常管理○××××？管理處主任崗位職責？○××××？會計崗位職責？○××××？出納崗位職責？○××××？管理處收費員崗位職責？○××××？管理處行政管理制度？○××××？文員崗位職責？○××××？采購員崗位職責？○××××？員工守那么？○××××？值班制度？○××××？回訪制度？○××××？樓宇〔房屋〕檔案管理制度？○××××？住戶檔案管理規(guī)定？○××××？告示欄及各類標識的管理制度？○××××？開展社會文化活動管理制度？○××××？效勞意見征詢、處理規(guī)定？○××××？投訴處理流程圖？○××××？效勞質量考評與處理規(guī)定？○××××？住宅家中發(fā)生刑事和治安災害事故的處理規(guī)定？○××××？強熱帶風暴襲擊前后的本卷須知？○××××？管理處裝修管理巡視制度？(２〕維修日常管理○××××？維修主管崗位職責？○××××？維修工崗位職責？○××××？高配值班人員職責？○××××？弱電維修人員崗位職責？○××××？電梯管理人員崗位職責？○××××？夜間值班制度？○××××？維修材料、工具管理制度？○××××？配電房及系統(tǒng)管理值班制度？○××××？水泵房巡查、維護、保養(yǎng)制度？○××××？電梯監(jiān)視管理制度？○××××？公共設備巡視維護保養(yǎng)制度？○××××？電工平安操作規(guī)程？○××××？用戶報修工作程序？○××××？維修效勞、投訴處理工作程序？○××××？維修工作程序？○××××？戶內停電處理程序？○××××？小區(qū)停電處理程序？○××××？小區(qū)停水處理程序？○××××？戶內浸水處理程序？○××××？公共場所水浸處理程序？○××××？二次供水管理規(guī)程？(３〕保安日常管理○××××？保安隊長職責、權限？○××××？保安班長職責、權限？○××××？保安員職責、權限？○××××？保安員紀律？○××××？保安員儀容儀表的規(guī)定？○××××？保安員備勤制度？○××××？夜間查崗制度？○××××？保安宿舍管理規(guī)定？○××××？保安門崗崗位操作規(guī)程？○××××？巡邏崗位操作規(guī)程？○××××？監(jiān)控中心崗位操作規(guī)程？○××××？交接班操作規(guī)程？○××××？警械警具的使用、管理制度？○××××？保安執(zhí)勤管理規(guī)定？○××××？保安處理問題的原那么和方法？○××××？業(yè)主〔住戶〕發(fā)生刑事和災害事故處理流程圖？〔４)消防日常管理○××××？消防組織及其職責？○××××？指揮員消防工作職責？○××××？消防隊紀律規(guī)定？○××××？消防管理制度？○××××？臨時動火作業(yè)平安規(guī)定？○××××？消防設施養(yǎng)護及使用標準？○××××？火警處理程序？○××××？消防應急處理流程？(５)保潔日常管理○××××？保潔主管崗位職責？○××××？保潔員崗位職責？○××××？保潔員的紀律規(guī)定？○××××？保潔員禮儀規(guī)定？○××××？保潔員的平安操作規(guī)定？○××××？閑置樓宇〔空房〕的保潔養(yǎng)護標準？○××××？“災四害〞操作規(guī)定？○××××？環(huán)衛(wèi)設施管理規(guī)定？○××××？常見異常情況報告與處理方法？○××××？樓道保潔員工電梯廳操作程序？○××××？處圍保潔清掃操作程序？○××××？地下室保潔操作程序？○××××？小區(qū)垃圾清運操作程序？○××××？公共樓道保潔操作程序？○××××？綠化帶保潔操作程序？○××××？保潔工作品質保障程序？○××××？保潔作業(yè)標準？(６〕家政效勞日常管理制度○××××？家政人員工作職責？○××××？家政操作平安制度？○××××？家政人員禮儀效勞標準？○××××？家政效勞地毯保養(yǎng)維護程序？○××××？家政效勞玻璃及各種墻面的保養(yǎng)維護程序？○××××？家政效勞植物的簡單養(yǎng)護程序？○××××？家政效勞銅器的保養(yǎng)維護程序？○××××？家政效勞客廳的家政操作程序？○××××？家政效勞臥室的家政操作程序？○××××？家政效勞廚房清潔程序？○××××？家政效勞衛(wèi)生間清潔程序？○××××？家政效勞杯子的消毒程序？○××××？家政效勞地面打蠟操作程序？○××××？家政效勞廚房清潔程序？○××××？家政效勞吸塵器的操作程序？○××××？家政過程中抹布使用程序？(７〕綠化日常管理○××××？綠化組的職責？○××××？綠化班長職責？○××××？綠化員職責？○××××？綠化設備、工具控制制度？○××××？花木養(yǎng)護操作規(guī)程？○××××？澆水操作規(guī)程？○××××？草坪養(yǎng)護的操作規(guī)程？○××××？喬木、灌木、綠蘺及花型的修剪規(guī)程？○××××？松木、除草的操作規(guī)程？○××××？防治病蟲害規(guī)程？○××××？綠化養(yǎng)護標準？所列規(guī)章制度,因章節(jié)太多,未編入產品說明書，詳細內容可到物業(yè)管理公司進展查閱及交房時參閱？業(yè)主手冊？?六、××××物業(yè)管理承諾與措施目標名稱目標管理措施房屋配套設施完好率９９%采用專人管理和工程部控制相結合的工作方法,分區(qū)負責,責任到人，建立完善的巡查制度，嚴格裝修審批管理，健全檔案紀錄。房屋急修零修及時率９９%建立嚴格的修繕制度,急修、搶修接報后一小時內到現場修理；一般維修接報后２４小時內到現場處理。以優(yōu)質效勞為本，實行２４小時值班制度。維修工程質量合格率１００％建立維修回訪制度，及時征求住戶意見,保證反響渠道暢通，以確保維修效勞質量。清潔保潔率９９%實施保潔區(qū)域定崗定位，進展８小時保潔工作,巡查記錄完善，監(jiān)視檢查得力,嚴格考核制度道路及停車場完好率９８%落實責任到人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進展日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)。并建立健全檔案記錄,完善規(guī)章制度，確保公共設施完好并正常使用。公共配套設施完好率９９%小區(qū)治安案件發(fā)生率因管理原因造成治安案件發(fā)生率為０實行２４小時保安執(zhí)勤、巡邏制度。由監(jiān)控中心２４小時值班，承受報警及實施調度。根據實際情況明確每個保安隊員的責任范圍,以確保小區(qū)居民人身財產平安。違章處理率１００％建立穿插巡視制度，跟蹤管理,及時發(fā)現及時處理，加強宣傳工作，杜絕發(fā)生并建立相應的回訪記錄。物業(yè)管理滿意率９６%采取現代化的科學管理手段，開展溫馨效勞、親情效勞、助殘效勞，完善社會效勞，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流,以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。消防設施設備完好率１００%設立專職消防小組，確保專職消防員，定時定期巡查。工程管理中心按方案守時維護，確保設施完好。投訴處理率１００％按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施,加強與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見,強化效勞意識，提高員工素質,及時為住戶排擾解難。投訴處理有結果、有記錄和回訪。綠化完好率９６%建立專業(yè)化管理養(yǎng)護隊伍,責任到人，片區(qū)負責與巡查制度相結合,發(fā)現問題,及時修復，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土祼露附一：入伙裝修管理１、裝修違章發(fā)生率不超過１%；２、裝修違章處理率１００%，及時率９８%；３、裝修對外立面破壞率為０；４、裝修糾紛處理率１００%５、圖紙收集、歸檔率１００%；６、裝修期間公共設施妥善保護，裝修期過后，公共設備、設施完好率９８%；７、裝修垃圾定點堆放，不影響小區(qū)環(huán)境；８、對裝修民工嚴格管理，不影響已入住業(yè)主的正常生活；９、對各崗位員工進展職能培訓，明確分工；嚴格審核裝修施工圖、設計圖，裝修專管員每天巡視交作好記錄。附二：商鋪店面的標準化管理１、裝修設計○確定商鋪店面招牌的整體設計思路○門面招牌的款型、風格與環(huán)境和諧，充分表達時代感；○重點對水施、電施等公共管線圖進展嚴格審查,作好記錄；○裝修前須告知業(yè)主辦理工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等方面的報批手續(xù)；２、日常管理○晝液不連續(xù)巡視；○加強對消防、環(huán)保的管理；○協(xié)調商鋪與居民之間產生的矛盾,如：聲、氣、水、光等；○適時幫助商鋪進展宣傳推廣工作。附三：全民效勞工程１、公共效勞內容〔無償效勞〕○不定期舉辦各類公益性義務活動；○提供各類信息查詢：戶口、醫(yī)療、餐飲、裝飾、交通、保險、就業(yè)等；○在小區(qū)內設置全民箱：常用五金工具、打氣筒、針線等；○代辦銀行/煤氣/電信/有線電視開戶、代叫出租車；○利用小區(qū)宣傳煤體,長期進展各類居家常識介紹，倡導文明科學的生活方式；○提供每日氣象報告,代送桶裝水，清洗飲水機；○調節(jié)電視節(jié)目、代訂各類報刊、留言效勞；○向在小區(qū)舉辦婚禮的新人贈送鮮花，以示祝賀。２、特約效勞(有償效勞)○業(yè)主及租戶室內、外委托清潔效勞；○業(yè)主及租戶的自用電器設備維修保養(yǎng)效勞；○住戶的、復印、長途電訊效勞；○報刊、書籍代理訂閱效勞；○文字打印效勞；○住戶室內二次裝修效勞；○住戶特殊用品聯系采購效勞；○住戶指定臨時設保安效勞；○租戶搬家委托效勞；○辦公室內花卉擺放效勞；○住戶重要特殊物品轉送效勞；○聘請醫(yī)療專家效勞；○委托房屋租賃效勞；○委托房屋轉讓效勞。七、××××平安防范系統(tǒng)一個現代的、環(huán)境靜謐的住宅小區(qū)，是人們心中夢寐以求、安居樂業(yè)的理想境地。南都·××××除了在居住區(qū)內標準消防設施與通道，實行人車分流與人員車輛出入管制確保平安外，還設置了２４小時保安值班巡邏、周界防越報警系統(tǒng)、區(qū)內戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇單元可視對講系統(tǒng)以及室內報警防盜系統(tǒng)〔用戶自行選購〕等五級平安防范報警系統(tǒng),住戶已無須加裝既影響室內生活品質,又降低小區(qū)整體風格的防鋼網,可真正實現人與自然無拘的融通。１、２４小時保安值班巡邏××××物業(yè)管理區(qū)實行２４小時保安執(zhí)勤、巡邏制度,由監(jiān)控中心２４小時值班,承受報警及實施調度,并根據實際情況明確每個保安隊員的責任范圍，進展嚴密巡邏、執(zhí)勤，以確保小區(qū)居民人身財產平安。２、周界防越報警系統(tǒng)功能介紹××××周界防越報警系統(tǒng)有如下特點：(１〕通過在小區(qū)的周邊圍墻上安裝該系統(tǒng),一旦有人非法翻墻進入，遠紅外線自動觸發(fā)保安值班室中心的控制主機自動報警提示,并同時顯示非法闖入區(qū)域,以便使小區(qū)保安值班人員準確及時趕到被闖區(qū)域。(２〕探頭采用四紅外光檢索,能準確區(qū)分被闖入物體的大小,如貓、老鼠等不報警，如小孩、大人那么立即報警?！玻场硤缶筋^采用直線對射型，如小區(qū)住戶在其邊緣行走，此探頭不報警。(４〕如遇有人觸摸周邊圍墻上的探頭或非法撤除，該探頭自動觸發(fā)報警。３、區(qū)內戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)××××戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)采用２４小時實時監(jiān)控，合理布點,消除小區(qū)戶外的保安平安防范死角，其特點有(１)系統(tǒng)配有自動巡檢攝像機,２４小時不連續(xù)監(jiān)視小區(qū)的重要區(qū)域，從而使保安中心值班人員隨時了解整個小區(qū)情況，一旦中心監(jiān)視器上出現可疑人員,立即派員趕到?！玻?為保證夜間正常工作,并能顯示清晰的圖像,小區(qū)所有攝像機均采用高清晰度的攝像探頭。(３〕配置２４小時長時記錄,不停記錄被監(jiān)控的圖像,以便事后隨時準確查閱。４、樓宇單元可視對講系統(tǒng)××××的樓宇單元可視對講機作為平安防范設施,在給用戶帶來平安感的同時，也帶來了通訊的便利。訪客在進入單元門之前，可首先和住戶取得聯