廣州城市更新稅收指引

PAGE1廣州城市更新稅收指引（征求意見稿）目錄第一類：城中村改造 5場景1：村企合作改造 51.1改造前期環(huán)節(jié) 51.2改造主體公司負擔前期費用環(huán)節(jié) 81.3土地出讓環(huán)節(jié) 111.4拆遷補償環(huán)節(jié) 131.5復建房屋建設環(huán)節(jié) 17路徑1：改造主體公司代建安置房 18路徑2：村集體經濟組織自建安置房 21路徑3：改造主體自建安置房 241.6復建安置房分配環(huán)節(jié) 291.7融資區(qū)房屋建設、銷售環(huán)節(jié) 32場景2：村集體經濟組織留用地轉讓 362.1補繳土地出讓金環(huán)節(jié) 372.2留用地轉讓、權屬變更環(huán)節(jié) 382.3分成物業(yè)移交環(huán)節(jié) 42路徑1：無償移交 43路徑2：成本價回購 45第二類：舊街區(qū)改造 47場景3：微改造 473.1工程施工環(huán)節(jié) 47場景4：全面改造 484.1拆遷補償環(huán)節(jié) 484.2土地出讓環(huán)節(jié) 524.3房地產開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 54第三類：舊廠房改造 57場景5：自行改造 575.1補繳土地出讓金環(huán)節(jié) 575.2自主改造環(huán)節(jié) 58場景6：收購改造 606.1收購環(huán)節(jié) 616.2改造環(huán)節(jié) 64場景7：合作改造 677.1改造主體公司成立環(huán)節(jié) 677.2增資擴股引入合作企業(yè)環(huán)節(jié) 707.3補繳土地出讓金環(huán)節(jié) 717.4拆遷補償環(huán)節(jié) 717.5復建物業(yè)過戶及股權退出環(huán)節(jié) 747.6物業(yè)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 77場景8:單一主體歸宗改造 808.1拆遷補償環(huán)節(jié) 808.2土地出讓環(huán)節(jié) 868.3房地產開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 87第四類：村級工業(yè)園轉型 90場景9：村集體經濟組織租賃改造 909.1拆遷補償環(huán)節(jié) 919.2土地租賃環(huán)節(jié) 939.3物業(yè)建設、運營環(huán)節(jié) 949.4物業(yè)收回環(huán)節(jié) 97第五類：物流園、專業(yè)批發(fā)市場轉型 98場景10：政府直接收儲 9810.1土地征收（收回）環(huán)節(jié) 9910.2建筑物拆除、平整環(huán)節(jié) 102場景11：政府收儲后“限地價、競配建、競自持”方式出讓土地 10311.1土地收儲環(huán)節(jié) 10311.2土地使用權出讓環(huán)節(jié) 10711.3配建房移交環(huán)節(jié) 108路徑1：直接移交方式 109路徑2：無償移交方式 110路徑3：政府回購方式 11311.4房地產開發(fā)、銷售環(huán)節(jié) 11411.5自持物業(yè)運營環(huán)節(jié) 117路徑1：經營租賃 117路徑2:長租或轉讓永久使用權 118第六類：違法建設、未達標河涌水環(huán)境、“散亂污”場所整治 120場景12：違法建設、河涌水整治 12012.1拆除、整治環(huán)節(jié) 120為貫徹市委市政府關于加快推進廣州范圍內“三舊”（城中村、舊街區(qū)、舊廠房）改造、“三園”（村級工業(yè)園、物流園、專業(yè)批發(fā)市場）轉型、“三亂”（違法建設、未達標河涌水環(huán)境、“散亂污”場所）整治等城市更新重點任務的要求，國家稅務總局廣州市稅務局、廣州市財政局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合編印廣州市城市更新稅收指引，用于指導廣州城市更新的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規(guī)及相關規(guī)定執(zhí)行，今后國家和省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。第一類：城中村改造場景1：村企合作改造村集體經濟組織根據批復的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，通過公共資源交易中心招標引進開發(fā)企業(yè)合作參與改造。改造范圍的土地一般分為復建安置區(qū)和融資區(qū)，改造主體公司負責拆遷補償及復建安置房建設、取得融資區(qū)房地產開發(fā)銷售的權益。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括改造前期、改造主體公司負擔前期費用、拆遷補償、復建安置房建設、復建安置房分配、融資區(qū)房屋銷售。1.1改造前期環(huán)節(jié)對納入更新改造范圍的舊村莊，由城市更新主管部門或村集體經濟組織組織開展基礎數(shù)據調查、基礎數(shù)據核查、片區(qū)策劃方案編制、項目實施方案編制、融資樓面地價評估、土地勘測定界等。這部分前期費用通常由合作意向企業(yè)（或平臺公司）墊付給村集體經濟組織。另外，合作意向企業(yè)（或平臺公司）向改造主體公司收取額外的服務費用。1.1.1村集體經濟組織一、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，城市更新主管部門、村集體經濟組織組織開展土地勘測定界簽訂的合同，應按照“建設工程勘察設計合同”征收印花稅。二、企業(yè)所得稅（一）根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，村集體經濟組織為開展改造前期工作發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。對于改造前期支出最終由改造主體公司承擔的，村集體經濟組織在應收到改造主體公司前期費用補償時確認收入。（二）對于村集體經濟組織引入合作意向企業(yè)（或平臺公司）共同開展改造前期工作的，雙方應根據合作協(xié)議明確支出責任和收益歸屬。對明確由村集體經濟組織支出、合作意向企業(yè)（或平臺公司）代墊款項的支出，屬于村集體經濟組織的支出，可憑合法憑證稅前扣除。改造主體最終承擔該支出的，視為改造主體代村集體經濟組織償還代墊款項，村集體經濟組織確認收入。（三）根據《國家稅務總局公告關于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告2018年第28號）,上述支出屬于增值稅應稅項目（以下簡稱“應稅項目”）的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務機關代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證；對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經營業(yè)務的個人，其支出以稅務機關代開的發(fā)票或者收款憑證及內部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。上述支出不屬于應稅項目的，對方為單位的，以對方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證；對方為個人的，以內部憑證作為稅前扣除憑證。（下同，憑證問題不再重復列示。）1.1.2提供前期服務的專業(yè)機構一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，專業(yè)機構受托開展基礎數(shù)據調查、基礎數(shù)據核查、片區(qū)策劃方案編制、項目實施方案編制、融資樓面地價評估、土地勘測定界，收取的相關費用，應按照“現(xiàn)代服務”稅目征收增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，專業(yè)機構提供土地勘測定界服務簽訂的合同，應按照“建設工程勘察設計合同”征收印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，專業(yè)機構從事基礎數(shù)據調查、基礎數(shù)據核查、片區(qū)策劃方案編制、項目實施方案編制、融資樓面地價評估、土地勘測定界業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。1.2改造主體公司負擔前期費用環(huán)節(jié)合作開發(fā)企業(yè)確定后，通過成立具體的改造主體公司來負責拆遷、安置、銷售等。改造主體公司返還合作意向企業(yè)（或平臺公司）代墊的前期費用。1.2.1合作意向企業(yè)（或平臺公司）一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，合作意向企業(yè)（或平臺公司）除收回墊付的前期費用外，向改造主體公司額外收取的服務費，應按照“現(xiàn)代服務業(yè)”征收增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、企業(yè)所得稅對于村集體經濟組織引入合作意向企業(yè)（或平臺公司）共同開展改造前期工作的，雙方應根據合作協(xié)議明確支出責任和收益歸屬。對明確由合作意向企業(yè)（或平臺公司）支出的，可憑合法憑證稅前扣除。改造主體最終承擔全部前期費用的，應依據合作協(xié)議明確為代村集體經濟組織償還墊款部分和支付本公司服務費部分，對于收到代村集體經濟組織償還墊款的，應及時通知村集體經濟組織確認收入；對于屬于本企業(yè)收到服務費的，應確認為本企業(yè)收入。1.2.2改造主體公司一、增值稅根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，合作意向企業(yè)（或平臺公司）墊付的與改造項目直接相關的前期費用，改造主體公司成立后由其直接承擔的，屬于土地前期開發(fā)費用。如果合作意向企業(yè)（平臺公司）直接開具抵扣憑證給改造主體公司，可以作為進項抵扣。如果已經開具發(fā)票給村集體，可以根據《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除。改造主體公司應提供：服務協(xié)議、發(fā)票、合作意向企業(yè)或平臺公司的付款憑證、能佐證前期費用承擔安排的招商文件及合作協(xié)議、改造主體公司返還代墊資金的付款憑證等能夠證明的資料。文件依據：《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（下同）二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，對合作意向企業(yè)（或平臺公司）墊付的與改造項目直接相關的前期費用，改造主體公司成立后由其直接承擔的，憑合法有效憑證計入改造主體公司的土地增值稅扣除項目。合法有效憑證包括：前期服務協(xié)議、發(fā)票、合作意向企業(yè)或（平臺公司）付款憑證、能佐證前期費用承擔安排的招商文件及合作協(xié)議、改造主體公司返還代墊資金的付款憑證等。文件依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（下同）三、企業(yè)所得稅合作意向企業(yè)（或平臺公司）墊付的與改造項目直接相關的前期費用，改造主體公司成立后由其直接承擔的，屬于《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定范圍的，計入改造主體公司開發(fā)產品計稅成本。1.3土地出讓環(huán)節(jié)改造主體公司以協(xié)議出讓方式取得融資地塊，支付土地出讓金。復建地塊暫不繳納土地出讓金。1.3.1規(guī)劃資源部門一、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”繳納印花稅。二、增值稅根據財稅〔2016〕36號文附件3第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權免征增值稅。1.3.2改造主體公司一、增值稅改造主體公司以出讓方式取得土地使用權，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發(fā)布＜房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，改造主體公司實際繳納的土地出讓金，計入土地增值稅扣除項目。三、契稅根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》（國稅函〔2009〕603號）、《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對改造主體公司以出讓方式取得土地使用權，應按土地成交總價款繳納契稅，土地前期開發(fā)成本不得扣除。文件依據：《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。（下同）四、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”、“權利、許可證照”繳納印花稅。五、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。1.4拆遷補償環(huán)節(jié)改造主體公司按照實施方案對村民、村集體經濟組織、集體物業(yè)承租方進行貨幣補償。1.4.1村民、村集體經濟組織、集體土地使用方一、增值稅根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，村民、村集體經濟組織收取的拆遷補償費、集體土地使用方收取的解除租約補償?shù)?，未提供增值稅應稅行為，不征收增值稅。二、企業(yè)所得稅集體土地使用方因農村集體經濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經濟利益以及集體經濟組織的建設用地被政府征收、并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造、取得縣級及以上批復文件，符合《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關規(guī)定進行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。三、個人所得稅（一）根據《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。（二）根據《中華人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第九號）和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國務院令第707號）規(guī)定，對個人取得的非拆遷補償費的勞務報酬，應按勞務報酬所得征收個人所得稅。文件依據：根據《中華人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第九號）和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國務院令第707號）規(guī)定，個人從事勞務取得的所得，包括從事設計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫(yī)療、法律、會計、咨詢、講學、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術服務、介紹服務、經紀服務、代辦服務以及其他勞務取得的所得，應征收個人所得稅。（下同）1.4.2改造主體公司一、增值稅改造主體公司按照改造實施方案向村民、村集體經濟組織、集體物業(yè)承租方支付的補償費用，屬于改造主體公司的拆遷補償費，根據《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，改造主體公司按照改造實施方案向村民、村集體經濟組織、集體土地使用方支付的拆遷補償費用，真實、合理的，憑合法有效憑證計入改造主體公司土地增值稅扣除項目。合法有效憑證包括：拆遷補償協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證、改造主體公司繳納契稅的完稅憑證等。文件依據及內容：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。（下同）三、契稅根據《中華人民共和國契稅契稅暫行條例》及其細則、《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，改造主體公司按照改造實施方案向村民、村集體經濟組織、集體物業(yè)土地使用方支付的拆遷補償費用，屬于取得土地使用權支付的經濟利益，應計入契稅計稅依據繳納契稅。四、企業(yè)所得稅企業(yè)發(fā)生的拆遷安置費用，屬于《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）款規(guī)定的土地征用費及拆遷補償費，計入開發(fā)產品計稅成本。五、其他規(guī)定對上述拆遷補償費，如由合作意向企業(yè)（或平臺公司）在改造前期階段先行墊付，改造主體公司成立后由其直接承擔的，屬于改造主體公司成本、費用，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅參考前期費用的處理方式處理。合法有效憑證包括：拆遷補償協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證、能佐證拆遷補償協(xié)議承擔安排的招商文件及合作協(xié)議、改造主體公司返還代墊資金的付款憑證、改造主體公司繳納契稅的完稅憑證1.5復建房屋建設環(huán)節(jié)改造主體公司除支付拆遷補償款以外，還要承擔復建地塊上的安置房建設，一般有三種路徑：路徑1，復建地塊確權在村集體經濟組織名下，由改造主體公司代建安置房。路徑2，村集體經濟組織自行負責安置房建設，改造主體公司支付建設資金給村集體經濟組織。路徑3，復建地塊與融資地塊均確權到改造主體公司名下，改造主體公司由合作開發(fā)企業(yè)單獨成立或村集體經濟組織、合作開發(fā)企業(yè)共同控股，復建安置房建設完成后，產權登記至村集體經濟組織名下，村集體經濟組織退出股權。路徑1：改造主體公司代建安置房1.5.1.1改造主體公司一、增值稅根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，改造主體公司屬于無償提供建筑服務，應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。文件依據：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。（下同）二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，對改造主體公司實際承擔的復建安置房建設支出，憑建安發(fā)票、契稅完稅憑證計入改造主體公司的土地增值稅扣除項目。三、契稅根據《中華人民共和國契稅契稅暫行條例》及其細則、《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，對改造主體公司實際承擔的復建安置房建設支出，屬于取得土地使用權支付的經濟利益，應計入契稅計稅依據繳納契稅。復建物業(yè)實際建設面積超過拆遷協(xié)議約定拆遷安置面積的部分（權益面積），村集體經濟組織、村民按標準向改造主體公司購買，對改造主體公司取得的收入，應沖減改造主體公司實際承擔的復建安置房建設支出。四、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，改造主體公司簽訂建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。五、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕31號）的規(guī)定，取得土地使用權所發(fā)生的支出（包括復建地塊相關支出）作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。1.5.1.2村集體經濟組織一、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定,應按照“權利、許可證照”繳納印花稅。二、企業(yè)所得稅視同自行建造的固定資產，以竣工結算前發(fā)生的支出為計稅基礎。同時視同接受捐贈確認收入。1.5.1.3工程施工企業(yè)一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務，應按建筑服務繳納增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。路徑2：村集體經濟組織自建安置房1.5.2.1村集體經濟組織一、增值稅村集體經濟組織取得的安置房建設資金，屬于拆遷補償費用，不征收增值稅。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，村集體經濟組織建設復建房簽訂的建筑安裝工程，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。復建安置房確權登記，應按照“權利、許可證照”繳納印花稅三、企業(yè)所得稅（一）根據合作改造協(xié)議與拆遷補償協(xié)議確認屬于村集體經濟組織的自建部分和代村民建設部分。自建部分和代村民建設但協(xié)議規(guī)定由村集體經濟組織支出的部分可以據實稅前扣除。協(xié)議規(guī)定由村民自籌資金建設部分成本不得在村集體經濟組織扣除。（二）根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條，自行建造的固定資產，以竣工結算前發(fā)生的支出為計稅基礎。1.5.2.2改造主體公司一、增值稅根據《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，改造主體公司支付的安置房建設資金，屬于拆遷補償費用，允許在計算銷售額時扣除。二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，對改造主體公司實際承擔的復建安置房建設支出，憑補償協(xié)議、資金付款憑證、契稅完稅憑證等計入改造主體公司的土地增值稅扣除項目。三、契稅根據《中華人民共和國契稅契稅暫行條例》及其細則、《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，對改造主體公司復建安置房建設支出，屬于取得土地使用權支付的經濟利益，應計入契稅計稅依據繳納契稅。四、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕31號）的規(guī)定，取得土地使用權所發(fā)生的支出（包括復建地塊相關支出）作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。1.5.2.3工程施工企業(yè)一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務，應按建筑服務繳納增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。路徑3：改造主體自建安置房1.5.3.1改造主體公司一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第十四條、第四十四條規(guī)定，改造主體公司將安置房無償轉移登記至村集體經濟組織，如果補償協(xié)議約定了補償價格，屬于銷售行為，按照補償協(xié)議約定的補償價格計稅；如果補償協(xié)議沒有約定補償價格，屬于無償轉讓不動產，應按照視同銷售的相關規(guī)定征收增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、土地增值稅根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條、第六條，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，改造主體公司將復建安置房產權轉移登記至村集體經濟組織名下，應視同銷售征收土地增值稅，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費，計入改造主體土地增值稅扣除項目。土地增值稅視同銷售的應稅收入按照按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或者由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認土地增值稅視同銷售應稅收入。文件依據及內容：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。三、契稅根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。改造主體公司將復建安置房產權轉移登記至村集體經濟組織名下，視同銷售征收相關稅費并等額計入土地成本的，屬于改造主體公司取得土地使用權支付的經濟利益，應計入契稅計稅依據繳納契稅。四、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，改造主體公司建設復建安置房簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。復建安置房產權轉移登記至村集體經濟組織名下的，應按照“產權轉移書據”繳納印花稅。五、企業(yè)所得稅改造主體公司取得土地成本按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定確定。根據合作開發(fā)協(xié)議及拆遷補償協(xié)議向村民及村集體經濟組織分出開發(fā)產品時，根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應視同銷售。六、其他規(guī)定（一）如復建安置房建成后，初始確權直接登記至村集體經濟組織名下，沒有發(fā)生復建安置房的產權轉移，參考路徑1作為改造主體公司代建復建安置房處理。（二）對村集體經濟組織不引入合作企業(yè)，按照政府部門批復的實施方案，自行成立全資子公司自主進行改造的，復建安置房稅務處理參照路徑1、路徑3的相關規(guī)定。1.5.3.2村集體經濟組織一、契稅根據《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，村集體經濟組織應按照“產權轉移書據”、“權利、許可證照”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十七條，村集體經濟組織以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條，非貨幣性資產交換取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。上述改造主體公司和村集體經濟組織確認的資產公允價值應保持一致。1.5.3.3工程施工企業(yè)一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務，應按建筑服務繳納增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。1.6復建安置房分配環(huán)節(jié)復建安置房建設完成后一般登記到村集體經濟組織名下，村集體經濟組織需按照拆遷補償協(xié)議分配至村民名下：1.6.1村集體經濟組織一、增值稅路徑1和路徑2屬于村集體經濟組織代村民個人報建并大確權，其實質為個人自建。個人自建房屋在自建環(huán)節(jié)不存在流通，不屬于增值稅征稅范圍。路徑3屬于共有產權分割，所有權并未轉移，不屬于增值稅征稅范圍。二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，如復建安置房用地為集體性質，分配環(huán)節(jié)不屬于土地增值稅范圍。如復建安置房用地為國有性質，路徑1和路徑2屬于村民自建房屋，不屬于土地增值稅征稅范圍。路徑3屬于共有產權分割，不屬于土地增值稅征稅范圍。文件依據：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。1.6.2村民一、契稅（一）根據《財政部國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，對村民按拆遷補償協(xié)議約定的補償標準取得復建安置房屋的，免征契稅；如超過拆遷補償協(xié)議約定的補償標準取得復建安置房屋的（包括通過村集體經濟組織購買其他村民“棄產”指標），按照支出的差價款繳納契稅。（二）經村集體經濟組織或主管部門確認，與被拆遷人屬于宅基地“一戶一宅”的共同成員，按照拆遷協(xié)議取得復建安置房，參照上款規(guī)定處理。如：提供改造主體公司、村集體經濟組織等村民自治組織聯(lián)合出具的書面材料（列明宅基地權屬登記人及一戶一宅共同成員關系、房屋份額分配等內容）。文件依據及內容：《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。（下同）二、增值稅根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，村民“棄產”取得的收入，屬于拆遷補償費，不征收增值稅。三、個人所得稅根據《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款（包括村民“棄產”取得的收入），免征個人所得稅。1.7融資區(qū)房屋建設、銷售環(huán)節(jié)改造主體公司取得融資地塊后，正常開發(fā)建設房屋、進行銷售。1.7.1改造主體公司一、增值稅及附加稅費改造主體公司銷售自行開發(fā)的房地產項目應繳納增值稅。采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、土地增值稅。（一）改造主體公司銷售融資區(qū)房屋，按季度先預繳土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后，按規(guī)定開展土地增值稅清算，補繳清算稅款。（二）對改造范圍大、改造時間長的連片改造項目，按照《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，并結合經城市更新主管部門批復的片區(qū)策劃方案、項目實施方案等確定土地增值稅清算單位。（三）在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補償費、公共配套設施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分攤。無須分攤到已清算的分期項目。（四）改造主體公司在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發(fā)生的支出，如能提供城市更新主管部門批復的片區(qū)策劃方案、項目實施方案，或者政府主管部門證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。（五）對改造主體公司為取得融資地塊所支出的前期費用、拆遷費用、復建費用等，超過《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市舊村莊改造成本核算辦法的通知》（穗建規(guī)字[2019]13號）列舉的范圍和標準的，但確屬于改造項目直接相關的支出，且真實、合理的，允許計入土地增值稅扣除項目，但最高不得超過與所取得融資地塊同級別、同時期、相同或相近地段的土地拍賣成交價。文件依據：根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。根據《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產主管部門審批、備案的房地產開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定。根據《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第二十九條，納稅人為取得土地使用權，按照出讓合同約定或政府文件要求，在項目規(guī)劃用地外建設的公共設施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合出讓合同約定或政府文件要求。三、城鎮(zhèn)土地使用稅根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，改造主體公司以出讓方式有償取得土地使用權，應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。文件依據：根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。《房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干業(yè)務問題的征稅指引（2010年第一期）》（穗地稅稅一函[2010]9號）第二條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)從事商品房開發(fā)，其開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截至時間為預售（銷售）許可證的核發(fā)時間的當月末。對于取得多個預售（銷售）許可證的開發(fā)項目，以預售（銷售）許可證記載的可銷售面積作為計算扣除應稅土地面積的依據，即：預售（銷售）許可證可扣除應稅土地面積＝開發(fā)項目總應稅土地面積×（預售（銷售）許可證可銷售面積／項目總可銷售面積）。對于房地產開發(fā)企業(yè)取得預售（銷售）許可證之后，將商品房轉為自用、出租或出借的房屋，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。（下同）四、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”、“權利、許可證照”繳納印花稅。五、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定處理。1.7.2工程施工企業(yè)一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務，應按建筑服務繳納增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。場景2：村集體經濟組織留用地轉讓村經濟聯(lián)社集體土地被征收后，取得按征地面積的15%計算的預留發(fā)展用地（以下簡稱“留用地”），登記在村經濟聯(lián)社名下，村經濟聯(lián)社補繳土地出讓金后變?yōu)閲行再|用地，通過公開拍賣方式轉讓給合作企業(yè)，按照拍賣協(xié)議約定，合作企業(yè)除支付部分貨幣外，還需無償移交給村經濟聯(lián)社、村民一定數(shù)量的分成物業(yè)。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括補繳土地出讓金、留用地轉讓、分成物業(yè)移交。2.1補繳土地出讓金環(huán)節(jié)村集體經濟組織按照一定的標準，補繳土地出讓金將留用地需調整為國有性質。按照最新的《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）規(guī)定，對農村集體經濟組織依法轉讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權的，不需補辦土地有償使用手續(xù)和補繳土地出讓金。2.1.1村集體經濟組織一、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，村集體經濟組織補繳的土地出讓金，屬于取得土地使用權所支付的金額，應計入土地增值稅扣除項目。二、契稅根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）、《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函〔2008〕662號）規(guī)定，村集體經濟組織補繳的土地出讓金，屬于取得土地使用權支付的經濟利益，應計入契稅計稅依據繳納契稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，村集體經濟組織補繳的土地出讓金，可增加土地使用權的計稅基礎。2.2留用地轉讓、權屬變更環(huán)節(jié)留用地轉為國有性質后可以轉讓給合作企業(yè)，村集體經濟組織可以收取貨幣收入，也可以約定換取物業(yè)，或者貨幣加物業(yè)。2.2.1村集體經濟組織一、增值稅及附加稅費

根據財稅[2016]36號文規(guī)定，村集體經濟組織按照轉讓土地使用權征收增值稅，計稅依據以留用地轉讓時點，村集體經濟組織收取的貨幣收入及分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）確定。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、土地增值稅（一）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定，對村集體經濟組織轉讓留用地，應按照取得的全部價款及有關的經濟利益作為轉讓收入繳納土地增值稅，具體按照留用地轉讓時點，村集體經濟組織收取的貨幣收入及分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）確定。（二）根據《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第四十一條、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第四條規(guī)定，對村集體經濟組織轉讓留用地，可按照留用地轉為國有用地性質的時點、同類型國有土地的基準地價，作為土地增值稅扣除成本，核定征收土地增值稅。核定征收率不得低于5%。（三）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文）第四條有關規(guī)定，對納入縣（區(qū)）級以上“三舊”改造規(guī)劃且能提供“三舊”改造方案批復（或等效文件）的，免征村集體經濟組織轉讓留用地的土地增值稅。文件依據及內容：《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第四十一條規(guī)定，符合土地增值稅核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產銷售價格等對項目情況進行評估計算，核定應納稅額。按照上述方式無法核定應納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。主管稅務機關會同項目清算審核組集體審議后，確定核定征收結論，發(fā)出清算審核結論通知書，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。核定征收情況應報上一級稅務機關備案?！秶叶悇湛偩株P于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律、法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第十一條規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。（下同）三、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”繳納印花稅。四、企業(yè)所得稅（一）根據《國家稅務總局關于企業(yè)取得財產轉讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第19號），村集體經濟組織取得土地使用權轉讓收入，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應一次性計入確認收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。（二）根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十七條的規(guī)定，村集體經濟組織以地換房的，應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。（三）根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條，企業(yè)的各項資產，以歷史成本為計稅基礎。五、其他規(guī)定如村集體經濟組織以自留地作價入股成立全資子公司，自行開發(fā)建設的，稅務處理參照場景7舊廠房合作方改造的相關規(guī)定。2.2.2合作企業(yè)一、契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條、《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第九條規(guī)定，對合作企業(yè)以購買方式取得的土地使用權，應按照成交價格繳納契稅。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”、“權利、許可證照”繳納印花稅。2.3分成物業(yè)移交環(huán)節(jié)分成物業(yè)建成后，按照拍賣或轉讓協(xié)議，合作企業(yè)將物業(yè)過戶到村集體經濟組織名下。一般有兩種實現(xiàn)路徑：路徑1，合作企業(yè)以“貨幣+物業(yè)”的方式購買村集體經濟組織留用地，按照拍賣或轉讓協(xié)議，分成物業(yè)建成后無償移交給村集體經濟組織。路徑2，合作企業(yè)以純貨幣形式購買留用地，但約定分成物業(yè)建成后，村集體經濟組織、村民可以按固定價格回購分成物業(yè)。路徑1：無償移交2.3.1.1合作企業(yè)一、增值稅及附加稅費合作企業(yè)按照拍賣或轉讓協(xié)議，將分成物業(yè)移交給村集體經濟組織的，應按照銷售不動產征收增值稅。計稅依據按照留用地轉讓時點分成物業(yè)的約定價值（或市場評估價值）。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、土地增值稅根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，合作企業(yè)按照拍賣或轉讓協(xié)議，將分成物業(yè)移交給村集體經濟組織的，應視同銷售征收土地增值稅。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認土地增值稅視同銷售應稅收入。三、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”繳納印花稅。四、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應視同銷售。確認視同銷售價格時，同類開發(fā)產品指代建村民安置房類產品。同時可按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定，確認為開發(fā)產品的土地成本。2.3.1.2村集體經濟組織、村民一、契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條、《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第九條規(guī)定，對村集體經濟組織、村民取得的分成物業(yè)，應按照成交價格繳納契稅。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”、“權利、許可證照”繳納印花稅。根據《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房免征印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十七條，村集體經濟組織以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條，非貨幣性資產交換取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。上述改造主體公司和村集體經濟組織確認的資產公允價值應保持一致。路徑2：成本價回購2.3.2.1合作企業(yè)一、增值稅及附加稅費如拍賣或轉讓協(xié)議約定物業(yè)建成后回購價格的，可按照回購價格（不低于成本價）確認增值稅收入。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、土地增值稅如拍賣或轉讓協(xié)議約定物業(yè)建成后回購價格的，可按照回購價格（不低于成本價）確認土地增值稅應稅收入。對已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認土地增值稅視同銷售應稅收入。三、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”繳納印花稅。四、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定取得的相關收入應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。2.3.2.2村集體經濟組織、村民一、契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條、《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第九條規(guī)定，對村集體經濟組織、村民取得的分成物業(yè)，應按照成交價格繳納契稅。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”、“權利、許可證照”繳納印花稅。根據《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房免征印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條，外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發(fā)生的其他支出為計稅基礎。第二類：舊街區(qū)改造場景3：微改造某街區(qū)為歷史文化景區(qū)，政府投資主導綜合整治，保留現(xiàn)有建筑主體結構和適用功能，完善道路鋪裝、綠化景觀等配套設施和古建筑修繕。該場景涉稅環(huán)節(jié)為工程施工。3.1工程施工環(huán)節(jié)3.1.1工程施工企業(yè)一、增值稅及附加稅費工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務，應按建筑服務繳納增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。場景4：全面改造政府通過招標等公開方式征選合作企業(yè)，承擔某街區(qū)的全面改造，合作企業(yè)負責具體拆遷工作、墊付征地拆遷補償款。完成拆遷后，合作企業(yè)以出讓方式直接取得改造街區(qū)的國有土地使用權，所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。該場景涉稅環(huán)節(jié)包括拆遷補償、土地出讓、房地產開發(fā)銷售。4.1拆遷補償環(huán)節(jié)4.1.1被征收單位或個人（原權屬人）一、增值稅（一）根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。被征收方的土地被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，取得貨幣或其他經濟利益，按規(guī)定可免征增值稅。（二）根據《財政部稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》（財政部稅務總局公告2020年第40號）三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用權者支付土地及相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（三十七）款規(guī)定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產的，免征其土地增值稅。三、契稅（一）根據《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。（二）根據《財政部國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。四、企業(yè)所得稅（一）被征收單位的房產、土地被政府直接征收，并取得貨幣補償，對納入政府城市更新改造，取得縣級以上（含縣級）批復文件的情況，符合《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關規(guī)定進行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。（二）若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。五、個人所得稅根據《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。4.1.2合作企業(yè)一、增值稅根據《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。合作企業(yè)按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。二、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，合作企業(yè)為取得土地使用權所發(fā)生的房屋拆除、土地平整等費用，允許計入土地在增值稅扣除項目。三、企業(yè)所得稅根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，合作企業(yè)為取得土地使用權所發(fā)生的房屋拆除、土地平整費用，作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。4.1.3工程施工企業(yè)一、增值稅及附加稅費根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，工程施工企業(yè)提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修繕等服務，應按建筑服務繳納增值稅。同時按相關規(guī)定繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。二、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，工程施工企業(yè)簽訂的建筑安裝合同，應按照“建筑安裝工程承包合同”繳納印花稅。三、企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。4.2土地出讓環(huán)節(jié)4.2.1規(guī)劃資源部門一、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，應按照“產權轉移書據”繳納印花稅。二、增值稅根據財稅〔2016〕36號文附件3第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權免征增值稅。4.2.2合作企業(yè)一、增值稅合作企業(yè)以出讓方式取