吉林省某國際會議中心項(xiàng)目建議書代可研-

吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建議書**設(shè)計研究院北京**工程項(xiàng)目管理有限公司二零一零年六月吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建議書項(xiàng)目名稱：吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建議書委托編制方：北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受托編制方：北京市**研究院北京**工程項(xiàng)目管理有限公司編制日期：2010年6月12日編制單位 北京市**研究院工程咨詢證書編號：**北京**工程項(xiàng)目管理有限公司 工程造價證書編號：**編制負(fù)責(zé)人 ** 注冊咨詢工程師審定人 ** 注冊造價工程師審核人**捷編制人蔥討籌欄洋嗎**幅目晶圓薯錄HYPERLINKHYPERLINK\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc264131957"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc264131958"阻一、項(xiàng)目概況匪1HYPERLINK\l"_Toc264131959"撫第二章項(xiàng)目開母發(fā)前景分析竿6HYPERLINK\l"_Toc264131960"概一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展挨現(xiàn)狀洋6HYPERLINK\l"_Toc264131961"招二、旅游業(yè)現(xiàn)港狀沾10HYPERLINK\l"_Toc264131962"哀三、城市規(guī)劃艷與發(fā)展目標(biāo)山11HYPERLINK\l"_Toc264131963"屠四、項(xiàng)目市場獲前景分析執(zhí)13HYPERLINK\l"_Toc264131964"呆第三章建設(shè)條敬件填31HYPERLINK\l"_Toc264131965"走一、本項(xiàng)目的就基本情況娃31HYPERLINK\l"_Toc264131966"瓦二、項(xiàng)目區(qū)位輕條件插31HYPERLINK\l"_Toc264131967"綿三、區(qū)域工程薪地質(zhì)條件省33HYPERLINK\l"_Toc264131968"彈四、項(xiàng)目用地嘆現(xiàn)狀謀36HYPERLINK\l"_Toc264131969"浩第四章建設(shè)方驟案棵37HYPERLINK\l"_Toc264131970"米一、開發(fā)建設(shè)符方案理念灌37HYPERLINK\l"_Toc264131971"館二、項(xiàng)目開發(fā)察宗旨業(yè)38HYPERLINK\l"_Toc264131972"清三、項(xiàng)目開發(fā)羅內(nèi)容胡40HYPERLINK\l"_Toc264131973"數(shù)第五章實(shí)施進(jìn)煉度計劃臘41HYPERLINK\l"_Toc264131974"陰一、項(xiàng)目實(shí)施戴進(jìn)度計劃乖41HYPERLINK\l"_Toc264131975"痛第六章環(huán)境保絲護(hù)算42HYPERLINK\l"_Toc264131976"剪第七章投資估串算與資金籌措孩45HYPERLINK\l"_Toc264131977"領(lǐng)一、投資估算仗45HYPERLINK\l"_Toc264131978"慶二、資金籌措酒45HYPERLINK\l"_Toc264131979"立第八章財務(wù)分鉗析擊48HYPERLINK\l"_Toc264131980"漁一、測算說明涂48HYPERLINK\l"_Toc264131981"損二、財務(wù)測算聲的假設(shè)條件鹽48HYPERLINK\l"_Toc264131982"擴(kuò)三、收益預(yù)測概49HYPERLINK\l"_Toc264131983"埋四、財務(wù)指標(biāo)感49HYPERLINK\l"_Toc264131984"饒第九章風(fēng)險分慨析欺51HYPERLINK\l"_Toc264131985"砍一、交通風(fēng)險冬51HYPERLINK\l"_Toc264131986"漏二、經(jīng)營物業(yè)增招商風(fēng)險哄51HYPERLINK\l"_Toc264131987"繁三、未來市場閃競爭的風(fēng)險成52HYPERLINK\l"_Toc264131988"額四、房地產(chǎn)市羨場回調(diào)風(fēng)險耗52HYPERLINK\l"_Toc264131989"清五、各物業(yè)策材劃及管理風(fēng)險鮮52HYPERLINK\l"_Toc264131990"驟六、政策變動墻風(fēng)險誓52HYPERLINK\l"_Toc264131991"跨第十章社會效滔益評價活54HYPERLINK\l"_Toc264131992"唯第十一章結(jié)論腎及建議掃55HYPERLINK\l"_Toc264131993"一、結(jié)論55HYPERLINK\l"_Toc264131994"二、建議56總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱陳吉林省別**嚼國際會議中心項(xiàng)目建設(shè)單位蓄**須控股集團(tuán)頂有限公司此**差控股集團(tuán)的前炕身為創(chuàng)建遞于木198戰(zhàn)8現(xiàn)年欄**羞合成化工廠，院現(xiàn)有總資矩產(chǎn)紙6乘0坑多億元，凈資簡產(chǎn)箏5敘0境多億元，下蒸轄艇2拒0窮余家分子公司漿，在醫(yī)藥、化套工、教育、投訪資、貿(mào)易、房譜地產(chǎn)等領(lǐng)域已航初具規(guī)模。集星團(tuán)形成了極具克特色朽的監(jiān)“堡老師文衰化梳”趴，確立謊了婆“脅創(chuàng)造財富、造德福社跳會手”照的宗旨抄，醉“湖創(chuàng)新、人和、翻競站成惹”然的價值觀以恢及倡“德求實(shí)、求新、長求質(zhì)、求甜效葡”值的企業(yè)精神。畝集團(tuán)房地產(chǎn)事歲業(yè)部目前在北毛京、海南、浙糟江、江蘇等地碼致力于住宅及旺旅游度假地產(chǎn)茅的開發(fā)。志（三）帥項(xiàng)目建設(shè)的必號要性扮1宰.蠅本項(xiàng)目的實(shí)施揀，連響應(yīng)了吉林省蛙旅游業(yè)發(fā)展輔“剛十一五叔”驅(qū)規(guī)劃牲政策釣的要求。語對促進(jìn)吉林省榜旅游業(yè)持續(xù)、乒快速、健康發(fā)伐展，使其成為煮支柱產(chǎn)業(yè)哪將起到反十分重要的作幸用。拘是樹立和落實(shí)叼科學(xué)發(fā)展觀，我努力實(shí)現(xiàn)跨越輸式發(fā)展，使旅遮游業(yè)成為國民稠經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)鳳的需要尸。鼠“流十一是五越”蹄是我國全面建榮設(shè)小康社會的外重要時期，也踐是把吉林省旅盤游求業(yè)培育成為國嗚民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)怨業(yè)的重要時期嘉，在這種形勢節(jié)下實(shí)施本項(xiàng)目濟(jì)意義重大，是盆樹立和落實(shí)科之學(xué)發(fā)展觀的具神體舉措，必將癥促進(jìn)吉林省旅淋游業(yè)快速發(fā)展臣，提高旅游經(jīng)則濟(jì)總量，使其尼成為國民經(jīng)濟(jì)守的支柱產(chǎn)業(yè)。蹲2講.津本項(xiàng)目的實(shí)施巾，符合國家振者興東北老工業(yè)煌基地的有關(guān)政謎策嚷。柄國家實(shí)施振興袋東北戰(zhàn)略，出葡臺了一系列支熊持重大基礎(chǔ)設(shè)瞇施建設(shè)、改革予、發(fā)展、開放蹄等政策，旅游維業(yè)由于自身的稍產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對東外開放的靈活稅性和適應(yīng)性，多將成為國家產(chǎn)燈業(yè)政策扶持的茅重點(diǎn)行業(yè)。目孤前，輸**逃旅游市場呈現(xiàn)征出逐漸擴(kuò)大的昨趨勢，特別是濁冰雪旅游倍受煮我國南方地區(qū)形和東南亞游客勻的青睞，其發(fā)亂展前景十分廣棕闊。卡3奇.燕本項(xiàng)目的實(shí)施巾，可帶動其它把相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步粒、協(xié)調(diào)、快速辮發(fā)展，促進(jìn)地有方經(jīng)濟(jì)繁榮徹。耗吉林省呀**獄國際會議中心番建設(shè)項(xiàng)目，慧將從當(dāng)?shù)孛袼灼L(fēng)情、自然風(fēng)雀光、城市特色拖及文化要素融兇入酒店風(fēng)格、煌室內(nèi)裝飾、餐皆飲全方位整合滅，以提升酒店息文化的吸引力役，以此飄帶動其它相關(guān)不產(chǎn)業(yè)同步、協(xié)婦調(diào)、快速發(fā)展每，促進(jìn)地方經(jīng)場濟(jì)繁榮。路4姨.勿做大做強(qiáng)訊**臂旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)標(biāo)，槐多元化開發(fā)旅棄游產(chǎn)品，打造疼國際化旅游品鋼牌，提高旅游放產(chǎn)品的檔次和逃品位寇，可全面提升莖**虹整體形象，滿謝足游客消費(fèi)需快求過。碗依托掙**系博大豐厚的旅碰游資源，充分辜發(fā)閑揮逼“抄中華名沾山繩”梨的效應(yīng)，全面磁提高接待服務(wù)爪能力，塑造優(yōu)縱質(zhì)的耗**奪旅游服務(wù)業(yè)形展象，以滿足游鑼客消費(fèi)需求，星吸引各國游客胸到持**蛇觀光、游覽、稀購物、休閑健棵身。原5中.污本項(xiàng)目的實(shí)施毒，具有良好的夸社會效益銷**旦地區(qū)享有原始隔的自然環(huán)境，沈令人嘆為觀止論的自然景觀形陸成了良好的旅遍游資源，具有購強(qiáng)大的旅游開勝發(fā)潛力。個目前，客源市斯場已趁從拘200欺0月年的周邊?。ㄖ鲄^(qū)）市擴(kuò)展到捕全國各地和韓您國、俄羅斯、拴日本和港澳臺丘等世界十幾個熊國家和地區(qū)。債本項(xiàng)目的建設(shè)案，慮勢必物在經(jīng)濟(jì)上窄提高當(dāng)?shù)氐娜瞬司杖胨?，搞同時春可以發(fā)展進(jìn)出猜口旅游，增加趟外匯收入；魚更揉可以擴(kuò)大就業(yè)烈，促進(jìn)國民經(jīng)蘋濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目選址幸本項(xiàng)目位于霞**蹄保護(hù)開發(fā)區(qū)管浮理委員會濃池西區(qū)松山林薄場內(nèi)，坐擁之松花江之源頭節(jié)，背靠盤龍之抗群山。地塊距熄離債**巾森林岔機(jī)場賀1竊5端公里倒，距長松高速悠公路萍5敬公里待，家距西山門纖3羊0蔑公里掃，養(yǎng)距天池半小時眉車程。覽項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃服情況濃本項(xiàng)目開發(fā)總秀用地面積款280手0手畝爛（雀173.3h員a渾）境，其中總建設(shè)展用地面積映180乘0玉畝想（登120ha鋤）礎(chǔ)，摸項(xiàng)目總建筑面防積吧55保萬期m桐2淡，平均容積率雄為險0.薄4稀6株。詳見慣項(xiàng)目用地規(guī)劃目表：太序怪號塞法開發(fā)內(nèi)容乖占地面擔(dān)積瑞灣建筑面母積榮星備黨比注炕（畝）鉛（萬平米）煉一級土地開發(fā)嘗宗土地開發(fā)整理豐1800身私棚戶區(qū)居懶民灘24墨4邀戶拆遷、七通紗一平餅二級土地開發(fā)舞1戚精品度假酒店秧350拿4畜不超犯過晝25駕0網(wǎng)間客房帖2拌五星級度假酒憐店及國際會議張中心區(qū)物450漁6結(jié)如萬豪、喜來累登、希爾頓等虜，些35慘0祥間客房亡3瀉產(chǎn)權(quán)式酒店像300執(zhí)10弦分揚(yáng)3柄家，魄共蠅80晨0息間客房顧4拾度假別墅及度鑄假公寓區(qū)逮650須30士住企宅行200膛0妨套，度假別算墅眾15錯0進(jìn)棟梅5煎風(fēng)情商業(yè)街泰50駁4.5胳商業(yè)街、酒吧陡、咖啡吧、醫(yī)形療所等退6截生態(tài)食品加工踏廠沉領(lǐng)0.5盾剃7創(chuàng)其他配套（溫頌泉、野外運(yùn)動領(lǐng)等）忙醫(yī)艇溫泉游樂、運(yùn)嗓動設(shè)施施鍛合計燥1800份55串可提供客倚房典140短0膜間，住宅單扣元償200縣0氏套，度假別墅針及企業(yè)會棵所闖15盼0穿棟建設(shè)內(nèi)容侄本項(xiàng)目臣擬投資藝63喬億，意在打造術(shù)國際一流的多附功能森林旅游父度假區(qū)，建設(shè)伐內(nèi)容包括中國際醒會議中心、五譽(yù)星級酒店、產(chǎn)劫權(quán)式酒店、風(fēng)洞情商業(yè)街、度編假別墅及度假倍公寓區(qū)、生態(tài)織食品加工廠及游其他溫泉、野浪外運(yùn)動等配套夸、基礎(chǔ)設(shè)施。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)飄項(xiàng)目投資及資進(jìn)金來源客本項(xiàng)目總投資圣63箱億元，因項(xiàng)目瘡?fù)顿Y金額巨大街，將引入蛇除寇自有資金以外天的其他資金，岔如銀行信貸、絕信托或私募股分權(quán)投資資金、寒項(xiàng)目預(yù)售款以注及合作開發(fā)或爆者合資開發(fā)等董。項(xiàng)目總收入泛依據(jù)財務(wù)測算都，本項(xiàng)目開發(fā)殊完成后總投資限收入為宵76.05典億元，核毛月利潤忽13.05靜億；項(xiàng)目總投亡資回報率側(cè)25.48貍%撕，年化投資回選報率為窯3.92%座；自有啟動資追金投資回報率蛇267.5%惰，自有啟動資苦金年化投資回灌報率為州41.15伏%子。買項(xiàng)目開發(fā)前景位分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀逮199油6遼年，吉林省旅詳游業(yè)總產(chǎn)出占否其國民生產(chǎn)總勇值的比例僅槳為撲0.8銅%租，素200夏0稠年提高隆到貨3.12豎%姓，蜓200率5燭年達(dá)疲到傾6.34架%叨。攪200種5古年皮比置199憑5撒的碰3.12邪%逆提宅高央3.2站2貢個百分點(diǎn)，實(shí)皂現(xiàn)了歷史性跨則越。尿省政府把旅游潑業(yè)作為全省經(jīng)慌濟(jì)發(fā)展的五大原特色產(chǎn)業(yè)之一憐，作為國民經(jīng)洋濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)榆來培育。各級吸黨委、政府更默加重視旅游業(yè)腎的發(fā)展，進(jìn)一亂步加強(qiáng)宏觀指急導(dǎo)，加大資金品和政策扶持力筐度，各部門支請持旅游業(yè)發(fā)展茄的積極性更加局高漲，形成發(fā)退展旅游的強(qiáng)勁羞合力。依駛托唱“肌亞冬雁會面”怕、嬌“艙電影誼節(jié)飛”盆、涂“全冰雪沉節(jié)盼”傘等文體活動和子商務(wù)活動，必德將促進(jìn)同其束旅游業(yè)的快速汁發(fā)展。己據(jù)吉林省第**贊保護(hù)開發(fā)管理擴(kuò)委員會辦公室岔文件（長管辦痰發(fā)饅[2009]押7錄號）內(nèi)容，東**怕地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持丸較快增長，發(fā)妥展質(zhì)量穩(wěn)步提該高。全區(qū)地區(qū)侮生產(chǎn)總值完獲成組10.河2破億元，增臂長麻24.4腿%啊。其中一、二滅、三產(chǎn)業(yè)增加洪值分別完呢成新2.古5利億元曲、頂3.慢0具億元更和鴿4.迷7座億元，分別增鋪長械2.0摘%譜、引24.6壽%深和象41.2北%惱。對經(jīng)濟(jì)增長帶的貢獻(xiàn)率分別少為偏2.5嘩%和、鄭29.6刮%健和粗67.9吳%秤。全口徑財政膜收入實(shí)躺現(xiàn)銷851睡2迫萬元，按可比翁口徑，增釋長至30.6丘%鋒。其中地方級齡財政收洞入遲371摘3散萬元，增蹦長固32.9旺%腦；城鎮(zhèn)居民人疏均可支配收探入柿1019勢5爽元，增蜜長留9.5揉%劣；農(nóng)村居民人旦均純收挺入仇524顧6巴元，增漂長第6.1臨%福。仙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一樓步優(yōu)化。以旅洽游經(jīng)濟(jì)為支柱圣的服務(wù)業(yè)加快印發(fā)展，三次產(chǎn)典業(yè)權(quán)占鏡GD壟P跳的比重調(diào)整傻為務(wù)25.0:2沾9.4:45白.于6劃萬漆元欲GD呀P送能耗比上年下雨降遵4.1阻%犬，主要污染物計（侄CO泛D者、醋SO攔2責(zé)）排放總量比尖上年均有減少浩。全社會固定祝資產(chǎn)投資完亦成勇1膛8耍億元，增杯長倉42.9磚%尸，發(fā)展基礎(chǔ)不腫斷增強(qiáng)。辨攀1討、宏觀經(jīng)濟(jì)的瘦積極向好為本騎項(xiàng)目奠定了良殃好的市場前景啞國家統(tǒng)計局公方布數(shù)據(jù)顯示彼，工200之9被年前三季度國驗(yàn)內(nèi)生產(chǎn)總進(jìn)值招21781下7忍億元，按可比患價格計算，同哥比增賤長賀7.7諷%張，宏觀經(jīng)濟(jì)起鼻穩(wěn)回升勢頭逐伙步增強(qiáng)，總體防形勢積極向上衣；城鎮(zhèn)居民人浸均可支配收記入?yún)?297任3凳元，同比增倘長紐9.3款%路，社會消費(fèi)品遣零售總政額科8967蜜6畝億元，同比增鮮長農(nóng)15.1衡%辯，其中住宿和城餐飲業(yè)增利長娃17.4劃%叨，國內(nèi)居民收盈入逐步提高，然消費(fèi)需求進(jìn)一炸步釋放，旅游乘、住宿和餐營帽業(yè)實(shí)現(xiàn)了更快漆的發(fā)展。特別陷是國務(wù)院近期詢出臺的《關(guān)于銅加快發(fā)展旅游著業(yè)的意見》更需加直接地刺激慣和推動了國內(nèi)避旅游市場的持捏續(xù)發(fā)展。雜2景、長吉圖規(guī)劃竊綱要極大地提腸升了本項(xiàng)目區(qū)盡域開發(fā)的關(guān)注辯度風(fēng)200伏9膊年震8席月，國務(wù)院批勇準(zhǔn)了長吉圖規(guī)屋劃綱要，將本暖地區(qū)的開發(fā)開而放規(guī)劃上升為棚國家戰(zhàn)略，將尚吸引全國、甚賞至全世界的資侄本涌入該區(qū)域霸，對本區(qū)域的通基礎(chǔ)設(shè)施、商文貿(mào)旅游以及現(xiàn)凍代物流進(jìn)行升心級改造，從而侄自然地為本項(xiàng)哪目的開發(fā)奠定膨了一個良好的芒外部環(huán)境，也讀使得樣**鐮度假旅游得到看持續(xù)的關(guān)注。攜3笑、困**剝管委會開展的灰多層次的對外沸營銷將直接提途升捷**描旅游的知名度徑通過各種招商撥引資活動、旅篇游娛樂活動以昏及國際性論壇倍會議，向世界游各個地區(qū)、各謝個層次的度假不旅游參與者宣衣傳父**干、重塑種**正，王使須“貪南有亞龍灣、痰北有寸**媽”問的旅游度假格戶局深入人心。陪綜上各種因素陪，再加上怠**某自身獨(dú)一無二孔的冰雪旅游資似源，將促使粗**肆度假旅游持續(xù)婦發(fā)展。在目前川的旅游接待人絮次、旅游總收用入的基礎(chǔ)上，損保持每摔年踢20翁%咸的增長，逐步桌實(shí)現(xiàn)喝**扁管委會制定的河短期目標(biāo)、中通期目標(biāo)以及萄長期目標(biāo)。如虹此，在本項(xiàng)目寒所有開發(fā)項(xiàng)目新完成后宮即猾2016-2閉01屑8條期間，斧**侄管委會所轄區(qū)鄭域全年將接待休旅災(zāi)游萬100盞0請萬次，實(shí)現(xiàn)旅憲游總收討入汁12恨0廁億。保守估計蕩，到時擾**泄度假旅游將達(dá)每到犁200彈8殊年底三亞市的挽旅游業(yè)發(fā)展水泉平（具體見下依表展3焰）。三亞市除糊度假酒店群以統(tǒng)外，還建有高弓爾夫球銜場距3隔個、潛水基瞎地粘7虜處、大型演藝層場勁所辨2爺處，初步形談成貪“方吃、住、行、雜游、購、改娛顆”北等六大要素比逃較配套、功能悄比較齊全的產(chǎn)仁業(yè)體系。腰表逝格蜻忌1動才三亞市旅游業(yè)肝狀況父項(xiàng)量逝目輕200測7緩年叔200野8朝年葛旅游接待人次夸（萬次譯）挑鮮538.43宋604.15換旅游總收入（融億旨）妄因80.11袖91.05挖酒店數(shù)量（列且入統(tǒng)計哨全爸市巾18從0槐家，五星常級搭5忽三亞市自灣2002依年以來，旅游兄度假、住宿餐蘋飲土地地價飆盼升。佛2002濟(jì)年中國土地市床場網(wǎng)資料顯示闊，商服類用地曠平均價格每畝杰28.55征萬；寫2009正年，商服類用獸地則漲到絕330票萬感/浩畝。前后鏡8版年時間漲了怨10.5第倍具體見圖掩三亞市旅游住宮宿餐飲地價趨灰勢圖（單位：虧萬女/顆畝）恨數(shù)據(jù)來源：中啟國土地市場網(wǎng)微三亞亞龍灣的飲別墅價格也漲臭勢兇猛（參見栗圖懼1校0讀）江。隙200牌6貪年論1夕月開盤的申亞將翡翠谷，公寓蟻起步價獎才膝300級0碗元快/震平米，均價紐為腐950憤0脅元漠/打平米，別墅起玩步價權(quán)為嗽900企0難元所/刊平米，均價擺為斯1600墳0嶺元乓/烈平米眨；銜200焦8粒年受1蒜月開盤的亞龍伶灣稍會仗·私公主郡，公寓句均價堡為梢1650損0掉元添/勿平米，別墅均褲價醉為疊3100慶0達(dá)元碧/朗平米盈；趨200倉8猶年拉3撈月開盤的華宇擱皇冠會館別墅以起步價就豐是絡(luò)3900樓0衰元斗/壁平米繼；臥2009銷年開盤的亞龍縣灣高爾夫別墅巷更是根據(jù)不同牛的戶型，單價格漲彩到擋4200始0析元齊/棗平翻米弦~6400亦0先元柜/昌平米，平睬均盤5300允0陣元打/六平米。喜綜上所述，隨須著短**誘度假旅游的持戰(zhàn)續(xù)火熱并且逐羅步領(lǐng)跑冰雪旅混游度假市場，散從而跟三亞熱亞帶海灘旅游度爭假形成南北互烤補(bǔ)之格局，本習(xí)項(xiàng)目也將逐步設(shè)實(shí)現(xiàn)其投資價俱值。旅游業(yè)現(xiàn)狀惰國家實(shí)施振興鴿東北戰(zhàn)略，出燭臺了一系列支煮持重大基礎(chǔ)設(shè)常施建設(shè)、改革脅、發(fā)展、開放雄等政策。旅游怠業(yè)由于其自身緞的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及匆對外開茅放的靈活性和承適應(yīng)性，將成涌為國家產(chǎn)業(yè)政走策扶持的重點(diǎn)喝行業(yè)。東北地嗎區(qū)旅游市場呈罵現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大煙的趨勢，特別凳是冰雪旅游倍滅受我國南方地尚區(qū)和東南亞游牢客的青睞。各興方面研究表明勾，隨著東北老枕工業(yè)基地振興識和東北亞地區(qū)眼經(jīng)濟(jì)一體化的育推進(jìn)，東北旅瞞游將呈現(xiàn)出十腳分廣闊的發(fā)展問前景。債**襖管委會頂自青200緞5除年成立以罷來痰,究桶實(shí)施了一系列瓦環(huán)境綜合整治震年主題活動。唐突出整治保護(hù)搜環(huán)境、建設(shè)環(huán)冠境、旅游環(huán)境是、交通環(huán)境、鑰市容環(huán)境、經(jīng)橫濟(jì)發(fā)展環(huán)境、沿治安環(huán)境等七慰個方面的內(nèi)容以。積極推進(jìn)轄刃區(qū)美化、綠化遼、亮化工程，蜻衛(wèi)生、交通環(huán)有境煥然一新，隨服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一警步提高，廣大冤游客及轄區(qū)百馳姓比較滿意。顯加大旅游基礎(chǔ)中設(shè)施投入力度戶，購入環(huán)保中想巴、大巴及越部野黎車害30垂0蕉余輛，實(shí)行山刪門封閉運(yùn)營管宣理仿.避肢經(jīng)過幾年的改蚊造恭,閘**懶旅游業(yè)發(fā)展較劑快壁：低200鵲7須年景區(qū)全年接戶待旅貫游勝87.7換6纖萬人次勒；伴200吉8他年超88.1跨1驗(yàn)萬人次詞；秤200腎9健年會1-1送1痕月態(tài)105.南8面萬人次，預(yù)計炎全撈年轎10表8造萬人次；全區(qū)底接待旅游人蜂數(shù)叫200春8葉年豈為范16調(diào)8址萬人次身，芒200米9包年預(yù)證計象18丈0盞萬人次。目前晝?nèi)珔^(qū)擁有準(zhǔn)星糖級賓遭館守1遇9蓄家，客房響共襯420雨0乞間。元目前墻**土管委會所轄區(qū)守只有準(zhǔn)星級賓圣館塑1威9拘家，客房在共那420蠟0垂間，高端休閑拜、度假旅游設(shè)涌施嚴(yán)重不足，坐無法滿足現(xiàn)代把旅游業(yè)不斷升炎級換代的需求玩，也從客觀上戶限制了貧**省休閑、度假旅露游的進(jìn)一步發(fā)捐展、產(chǎn)業(yè)鏈的礙進(jìn)一步延伸。決城市規(guī)劃與發(fā)述展目標(biāo)城市規(guī)劃末保護(hù)與利用相紐結(jié)合依更好地突出和培體現(xiàn)保護(hù)第一寶的原則，制定垂具體保護(hù)措施克，在滿足區(qū)域?qū)毉h(huán)境容量的前汁提下，發(fā)展生雖態(tài)經(jīng)濟(jì)、旅游泡經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)底濟(jì)，適度開發(fā)盡，控制企業(yè)數(shù)炒量和人口規(guī)模匪，禁止引入有晃污染的工業(yè)項(xiàng)儲目，避免對生璃態(tài)環(huán)境和水資趙源造成破壞。穩(wěn)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)麥代科學(xué)相并用蠟深度挖掘心**革傳統(tǒng)民俗文化表，展示人文和僵地域風(fēng)情，突聽出地方特色，渠保護(hù)歷史和自紅然文化遺產(chǎn)，壓樹立特色旅游邀品牌。同時，朗運(yùn)用先進(jìn)的科榆學(xué)技術(shù)，創(chuàng)建姑和諧、文明、參科技的降**擺，將吉林風(fēng)貌姜、誕**泥風(fēng)情展現(xiàn)給世薪界。脫局部與整體同熟協(xié)調(diào)浮從全省經(jīng)濟(jì)發(fā)賣展大局出發(fā)，秀加強(qiáng)西**烤與周邊區(qū)域空塊間資源、旅游逗資源和文化資釋源等多方面、舅全方位的整合罵，建立區(qū)域協(xié)昂調(diào)管理機(jī)制，屬加強(qiáng)規(guī)劃的指悉導(dǎo)性和約束力跌。貧當(dāng)前與長遠(yuǎn)同天關(guān)注究**擊規(guī)劃力爭做到店準(zhǔn)確定位，明臂確目標(biāo)棚。辭根據(jù)資源品質(zhì)罰明確膏**寨世界級旅游品斃位的定位，進(jìn)券一步明確撤**三遠(yuǎn)、近期發(fā)展取目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)挎、高起點(diǎn)編制飯專項(xiàng)規(guī)劃和詳賊細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)冠三個旅游服務(wù)趣基地和五個主倆題功能區(qū)的環(huán)掩境設(shè)計和檢**積。今后要提高縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)項(xiàng)目稿建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)弟入門檻，在設(shè)押施建設(shè)上，把麗保護(hù)天然資源冬原生態(tài)與優(yōu)質(zhì)法的現(xiàn)代服務(wù)相燃結(jié)合；在環(huán)境弱設(shè)計上，建筑溪風(fēng)格、色彩和斬體量要與自然織環(huán)境相協(xié)調(diào)。癢分階段的逐步直提高和完善服鏡務(wù)接待能力，成打造世界一流各旅游服務(wù)基地膝。發(fā)展目標(biāo)安進(jìn)一步樹立整流體發(fā)展、統(tǒng)籌衛(wèi)發(fā)展、可持續(xù)蒼發(fā)展的理念，租充分發(fā)揮規(guī)劃姥的指導(dǎo)性，立忌足全區(qū)實(shí)際，澇著眼長遠(yuǎn)發(fā)展舌，力爭做好規(guī)干劃工作。認(rèn)真荒做好已有規(guī)劃廚的修正和升級守，力求高標(biāo)準(zhǔn)疼、突出科學(xué)性灰、增強(qiáng)指導(dǎo)性氣。堅持高起點(diǎn)州、大發(fā)展，研炕究編制全區(qū)項(xiàng)誘目詳規(guī)，努力編做到項(xiàng)目空間薯布局合理，各泉資源要素配置珍科學(xué)。深入實(shí)寇際、調(diào)查研究會，提前做好《殘全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)膚和社會發(fā)展龜“霉十二五轉(zhuǎn)”半規(guī)劃》調(diào)研工良作，為科學(xué)編尺制季“轎十二五嚴(yán)”戰(zhàn)規(guī)劃提供數(shù)據(jù)睜支持。同時結(jié)披合區(qū)域、行業(yè)仇和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需冬要，加快訴《隔**擇生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范辮區(qū)建設(shè)規(guī)劃缸》房和《障**鵝綠色能源體系柏發(fā)展規(guī)劃》的便編制步伐。裁項(xiàng)目市場槍前景俯分析市場需求分析吸旅游休閑相關(guān)宅需求記**攻是自然保護(hù)區(qū)耍，擬建度假區(qū)還酒店未來所獲母得的所有客源黨至少都將在某派種程度上與旅見游休閑活動相扯關(guān)。項(xiàng)目地塊聯(lián)位置相對偏遠(yuǎn)狠、獨(dú)立，無法叔獲得任何周邊紙區(qū)域設(shè)施的支森持，因此擬建鹿度假區(qū)酒店自賽身必須完全滿擺足客人的娛樂湖、住宿和餐飲額需求。張**設(shè)保護(hù)區(qū)內(nèi)、甚立至周邊地區(qū)以遍外都分布著許免多景點(diǎn)，但是決通往這些景點(diǎn)踩的交通依賴于斥不同的道路狀參況。當(dāng)?shù)卣徍臀?*竿保護(hù)開發(fā)區(qū)管吹理委員會在過幸去幾年內(nèi)積極奮努力，促進(jìn)該解地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施兩的開發(fā)、修建者新公路、開發(fā)橡必要的旅游設(shè)親施、改善地方恰和區(qū)域交通網(wǎng)須絡(luò)。生a裹.巧垮項(xiàng)目地塊頗具楊戰(zhàn)略意義的地駱理位速置唯職—丑鳳靠近新機(jī)場及垃**稍西門入口；煎b咱.嶄售公園西門入口蓋處有一個新的籃交通樞紐和游少客服務(wù)中心，永這將成為擺渡泉巴士的換乘站斧點(diǎn)，游客的換匆乘巴士從西門著（鄰近項(xiàng)目地趕點(diǎn)）進(jìn)入公園歡，游覽各個景踢點(diǎn)；會議相關(guān)需求壇最直接的會議餃相關(guān)需求將來貨自擬建度假村穴內(nèi)部的會議設(shè)獨(dú)施。我們認(rèn)為屯，擬建度假區(qū)舉酒店相對充裕江的客房數(shù)量、憐廣泛的娛樂休捷閑設(shè)施、再加朱上高品質(zhì)的會枯議設(shè)施有望為士該地區(qū)引入大宅量會議相關(guān)需春求。延吉市是罷備受東北地區(qū)胸許多政府和商鈴務(wù)會議歡迎的鷹目的地，從延嘉吉驅(qū)車前往距斜離喂**瀉最近的北門大殃約珠3育小時車程。在桃更多的區(qū)域性跨城市中，會議災(zāi)組織者選擇該擊市的理由是其蝴毗鄰腰**旺景區(qū)，因此時則常將其納入會敲議活動路線中模。例如，一個浩在延吉舉辦的卻、為埋期甩3-妙4伸天的會議活動順通常包括府**扒一日游或者含菊1蒼天膨1述晚住宿的旅游奉活動。盡管會輪議線路內(nèi)包括散部分旅游休閑霸活動十分受市籠場歡迎，但是史未選擇離貞**參更近的地方舉區(qū)辦會議的原因蘋僅僅是因?yàn)檫@電里沒有足夠的共接待設(shè)施，因強(qiáng)此延吉市部分?jǐn)D酒店的會議設(shè)截施必須能夠接占待所有此類客墳源。盡管在延吃吉大多數(shù)酒店克中，會議相關(guān)行需求僅占其總?cè)囿w需求中的一遭小部分，但旅雕游設(shè)施的開發(fā)乳以及擬建度假翻區(qū)酒店高品質(zhì)航客房和會議設(shè)鍋施的供給應(yīng)有熊助于為該地區(qū)慨誘導(dǎo)會議需求復(fù)。誤在中國各主要鮮會議市場中，吐會議日程中時浙常納入針對團(tuán)悠隊和個人提供梅一系列娛樂休院閑活動的自由抬時間，且這樣負(fù)的發(fā)展趨勢愈遇發(fā)凸顯。我們?nèi)跒槎燃俅逄峁虻母黜?xiàng)建議（態(tài)包括各酒店開裂發(fā)項(xiàng)目集中在辭一個區(qū)域內(nèi)、既功能性會議空輝間、餐飲設(shè)施辱、以及度假地煎內(nèi)集中設(shè)置的仙各種被動性體欄驗(yàn)與主動性體腰驗(yàn)的娛樂設(shè)施院和項(xiàng)目）將非杯常適合各種規(guī)寫模的團(tuán)隊活動酒。系**商機(jī)場距離項(xiàng)目漠地點(diǎn)非常近，歲會議團(tuán)隊往來獸于機(jī)場與擬建品度假區(qū)酒店之月間非慮常方便，這對膝于潛在的會議閃組織者更具吸夜引力，這些組渾織者正在為他桶們的會議活動螺尋覓有趣且交暈通便捷的地點(diǎn)亞。我們預(yù)計，羨對上述針對會飼議團(tuán)隊提供的砍設(shè)施進(jìn)行良好鄉(xiāng)管理和服務(wù)有悶望極大地推動街?jǐn)M建度假區(qū)酒永店發(fā)展成為一岸個國家級的會膏議目的地。政府相關(guān)需求迷政府相關(guān)需求槐在目前酒店市每場中的需求比侍例較小。重要嶄的省級政府所靈在地距離項(xiàng)目障地點(diǎn)較遠(yuǎn)，其敵中，項(xiàng)目地點(diǎn)唉距離吉林省政幣府宴38求6踩公里謠，與長春、沈剝陽和哈爾濱的甜距離分別為噸36狹9叫公里個、寺47禁8琴公里橡和碼62徒1安公里柄。盡管項(xiàng)目地竭點(diǎn)緊鄰周邊區(qū)真域產(chǎn)生的政府并相關(guān)需求較小趕，但邀**趣還是吸引到了胞一些區(qū)域性政耍府團(tuán)隊需求，吼此類客源希望爭在行程中安排均**隔觀光旅游。鑒淘于需求特征的寫相似性和選擇儀**獨(dú)作為會議活動調(diào)舉辦地的理由慢，我們對會議窩相關(guān)客源的研樸究發(fā)現(xiàn)同樣適慕用于政府客源皺。換言之，公竊園景區(qū)和其景偵致是這兩類需砌求的主要驅(qū)動森力，但是市場覽中目前缺乏必日要的設(shè)施大大披制約了此類需胖求的增長。鎖美商務(wù)相關(guān)需求抵項(xiàng)目地點(diǎn)周邊雕區(qū)域基本上沒貞有商務(wù)需求來璃源地，此類需清求不會成為擬燥建度假區(qū)酒店襪的主要客源，晶該地區(qū)的整體惱商業(yè)開發(fā)大多膀集中于旅游產(chǎn)唯業(yè)。據(jù)悉，二騎道白河鎮(zhèn)上（盜靠近螺**克北門入口處）梁的部分酒店有做少量商務(wù)需求柴。據(jù)我們了解折，此類需求主演要來自當(dāng)?shù)仄蟀貥I(yè)，在一定程襲度上與該地區(qū)篇的旅游和基礎(chǔ)字設(shè)施開發(fā)相關(guān)韻。項(xiàng)目定位分析觸本地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有陡酒店分析畢表中的酒店分允成兩類市場。啞一類包括位于渡二道白河鎮(zhèn)（籃離爛**摘北門入口最近旺的鎮(zhèn)）的酒店舍、以及位于爽**唉西門入口的藍(lán)隔景戴斯酒店。摩另一類市場是汁位于延吉市的吹酒店，延吉是緒大多數(shù)前往株**叛游客的必經(jīng)城羞市。盡管這兩魚類酒店市場都載十分依賴于灑**狐的旅游業(yè)，但數(shù)它們彼此之間疏還存在微小差無異，本章中我艙們將詳細(xì)介紹阻。一直以來，兇二道白河鎮(zhèn)與縫**依旅游市場的關(guān)鞠系最為緊密，月這主要是緣于霞該鎮(zhèn)在地理位示置上靠近景區(qū)濟(jì)北門入口，而楚北門是供游客撲進(jìn)入償**挺旅游景區(qū)經(jīng)營干歷史最久遠(yuǎn)的恢入口?？拷眰汩T入口處有一艙些其它當(dāng)?shù)剡\(yùn)偵營的酒店，但社實(shí)際上許多這慧樣的酒店在冬疲天淡季到來時粘就開始歇業(yè)。殿而擬建度假區(qū)擾酒店將會在全義年都處于營業(yè)燦狀態(tài)中。考慮抽到這些酒店一論年中都會停業(yè)纖數(shù)月，因此，柴我們認(rèn)為，對杯于表現(xiàn)市場全濱年的季節(jié)性特夢征方面，這些融酒店不具備代聚表性。歷史業(yè)績分析約盡管酒店市場妨的歷史業(yè)績數(shù)南據(jù)十分有限，秒可用數(shù)據(jù)較少鉗，但還是可以串得出一些重要謹(jǐn)結(jié)論。最明顯心的兩個指標(biāo)是持整體市場的住歇宿率以及平均需房價業(yè)績水平僅尤為慘淡。在似上述我們所調(diào)敬查的酒店中，黎平均房價業(yè)績裳水平剛剛達(dá)到去人民池幣次30散0使元。市場中業(yè)齒績表現(xiàn)最好的椒酒店是湊**局地區(qū)的長白大貧廈和延吉市的獸延邊國際飯店耐。后者是該區(qū)揚(yáng)域品質(zhì)最高的府酒店。整體市反場的住宿率也付非常低，位于傲延吉的酒店擁粱有更加多元化庫的客源市場結(jié)像構(gòu)以及一部分奔會議和商務(wù)客式源，從而有助羅于輕微提高和狐平衡全年的住苦宿率水平。一錄直以來，全年及住宿率水平最乏高的酒店是延用吉的白山大廈備。盡管與許多營其他酒店相比前，該酒店設(shè)施繼相對陳舊，但所據(jù)管理人員透歡露，酒店與市馬政府的關(guān)系良稼好，從而提供弟了全年范圍內(nèi)市穩(wěn)定的客源，哪其中相當(dāng)一部訪分需求與酒店跑內(nèi)舉辦的會議敵和活動有關(guān)。慰位于離**李地區(qū)的酒店主思要迎合與旅游巷有關(guān)的客源，顆此類需求大多之集中于當(dāng)?shù)氐拇盒枨笸酒陂g墓（妙6疾月遲到免8壽月）。四除了上述酒店冶以外洪，災(zāi)200浩8江年騙1鋪月開業(yè)、位于堂**爽景區(qū)西門的藍(lán)砌景戴斯酒店是懸市場中的一個往重要新增供給牙。自開業(yè)以來擋，該酒店就與組市場中其它酒牛店一樣歷經(jīng)了非顯著的需求季山節(jié)性波動。但蔥是，該酒店簡缺潔舒適的客房架、臨近西門入震口的優(yōu)越地理蒜位置都有助于翻其實(shí)現(xiàn)高于二婆道白河鎮(zhèn)競爭袖對手酒店的房你價水平。該酒技店是整個地區(qū)純中平均房價業(yè)妨績表現(xiàn)最為強(qiáng)危勁的一個酒店曲。貴200凍9毯年旺季期間，葡藍(lán)景戴斯酒店種對旅游散客和絡(luò)旅游團(tuán)隊的客去房報價約為人蝴民肌幣爺1,00裁0商元，這樣的房信價水平在旺季貌以外的任何時屈期內(nèi)都難以維風(fēng)持。較少的客壯房數(shù)量以及西壇門附近其它任姻何區(qū)域都沒有勿與之相比較的宵設(shè)施配備充分近解釋了該酒店凱可以實(shí)現(xiàn)高昂們房價的原因。紗盡管酒店規(guī)?；筝^小，但迄今批為止，藍(lán)景戴我斯酒店是銹**贊酒店市場上最睬新、設(shè)施品質(zhì)省水準(zhǔn)最高的酒婦店。市場需求構(gòu)成膛以下餅圖顯示譽(yù)了串**蛾地區(qū)和延吉市餃酒店的客源市雁場構(gòu)成：旅游團(tuán)隊需求乏旅游團(tuán)體客源褲是匪**張地區(qū)酒店市場嚼中最大的需求雄市場，此類客蒙源在延吉市酒留店市場中位居器第二。在狗**或地區(qū)酒店中，雹旅游團(tuán)體客源硬占房晚住宿總狹需求縱的部75敲%暴；而延吉市酒散店的客源構(gòu)成網(wǎng)相對更加均衡容，旅游團(tuán)體客虹源占總需求怕的民27墻%輝左右?？紤]到枯旅游團(tuán)隊客源錄在匯**公地區(qū)酒店房晚呼需求中的主導(dǎo)龜性地位，以及績該地區(qū)旅游市窩場極為明顯的捏季節(jié)性差異，暈因此這些酒民店旺季和淡季超之間的住宿率烤差異非常顯著象。媽在蔑7播月醒和干8腹月旺季期間，越延吉市和茂**中地區(qū)酒店的住域宿率都芬在切90遙%弦至板100倘%挺，但是淡季來繼臨時，許多酒世店的住宿率可閱降亭至允20誘%裳至嶺30事%嬸。旅游團(tuán)隊在姥旺季期間（竄5態(tài)月?lián)?伍日螺至襪9恐月魔3樂1攤?cè)眨┖偷酒谛坶g（凝1幫0醒月哈1浙日懂至次斜年秤4庭月變3潑0撐日）的季節(jié)性駝特征表現(xiàn)的更算為顯著。春節(jié)槳期間，時常出飾現(xiàn)一個游客到董訪小高峰，之聚后迅速回落到幣冬季的極低水善平。旅游團(tuán)隊雅一般都來自中雹國東北的主要羽城市，如：長際春、吉林市、亮沈陽或延吉。蘋通過旅行社組導(dǎo)織的航空包機(jī)敢旅行團(tuán)一般都信要在前往熊**猛途中的其他城匹市停留，而不脅是直接抵達(dá)出**顫。包機(jī)旅游的況線路通常都會璃高度壓縮，因慨為在往返樹**躺的路途上不得許不花費(fèi)大量時再間，導(dǎo)致游客頌實(shí)際在公園內(nèi)敢的平均停留時尖間非常短。旺槐季期間，涂**尚周邊區(qū)域酒店添的接待能力十向分有限，迫使瘋旅游團(tuán)體不得猜不選擇在更遠(yuǎn)場的城市或鎮(zhèn)上園住宿。這些接溜待溢出客源的餐城市有延吉、梨安圖和敦化，錘距離拖**司北門入口處的裹距離分別為蔑23清5蟲公里嶼、姨16智0嘆公里庫和依18柔7訴公里剖。某些情況下殺，由于住宿地右距離公園太遠(yuǎn)蘿，一些旅行團(tuán)遍只能在公園內(nèi)模停留一日。舉羊例來說，旅游愧大巴凌政晨場5懇時點(diǎn)從延吉市酒失店出發(fā)，大約罪在株3陣階個小時后抵達(dá)刪公園，游客在浴公園內(nèi)游覽一殃整天后，于夜頁里主10再點(diǎn)左右返回延佛吉市的酒店。艇浩華搜集到點(diǎn)了懇200幸9雪年令**螞旅游團(tuán)隊的客怖源地統(tǒng)計數(shù)據(jù)淚。下表所示鉗為鐵200患9赴年外**呀旅游團(tuán)隊排名知前頃1標(biāo)5技位的客源地，允來自這齊15絞個客源地的旅透游團(tuán)隊占當(dāng)年懲市場客源錯總量胞的決94隱%殖。辮作為兩個最大歐的旅游團(tuán)隊客偵源地，來自吉次林省和遼寧省戒的團(tuán)隊客源分勾別漢占穴2009懸據(jù)年旅游團(tuán)隊客揉源總量括的瞧24孩%處和殘14陳%愧。大型巴士是筐許多旅游團(tuán)的彼到訪交通工具敘，因此，許多濕到訪巷**躲的旅游團(tuán)隊都策來自驅(qū)車范圍衰可達(dá)的周邊區(qū)副域。雖然還未巧得寇到辛2008休鉤年的可資比較后數(shù)據(jù)，但我們練認(rèn)為，新機(jī)場捏全年執(zhí)行往返語北京的航班是鐵其成為第三位噴旅游團(tuán)隊客源祥地的主要貢獻(xiàn)駱力。第四大旅盼游團(tuán)隊客源地龍是韓國，占客懂源總量豪的騰11六%雙。完**點(diǎn)十分受韓國游憤客的歡迎，原營因可歸納為：醋傳說月**財是大韓民族的點(diǎn)發(fā)源地；短途絨航程即可從首腥爾抵達(dá)延吉或激另一個區(qū)域性默城市；景區(qū)公跨園頗受韓國游稱客喜愛。中國恐另外兩個著名次的風(fēng)景名山，陶黃山和張家界倘也是十分受到扇韓國游客的喜倆愛。旅游散客需求率能根據(jù)貓**毒旅游管理部門宰的統(tǒng)計，自駕舞車旅游散客數(shù)取量在到訪景區(qū)方的游客總量中便占有相當(dāng)高的懲比重。基于我穿們對延吉市酒未店和叢**盟地區(qū)各酒店蒼的訪談，很難怖認(rèn)定這類說法負(fù)。在我們對上麥?zhǔn)鰞蓚€地區(qū)各請酒店所作的訪暴談中了解到，賄旅游散客約占香房晚需求總量取的童13%-14引%慎?；趯Φ皆L強(qiáng)**晚的殿829,01回6嘗仗名游客樣本數(shù)轎據(jù)進(jìn)行客源地賠分析得出技，貫27床%善是旅游散客，棄其致余柔73億%釘來自旅游團(tuán)隊翠。通常，公園認(rèn)內(nèi)相對欠發(fā)達(dá)偏的旅游設(shè)施會淺制約旅游散客貌的到訪。但是暗，地方官員聲蜂稱，公園內(nèi)及纖其周邊地區(qū)缺忘少開發(fā)恰恰是撕吸引那些更喜分歡追求獨(dú)特或碼新鮮旅游體驗(yàn)橫的旅游散客的記要素?？紤]到千上述所有因素徹，很難測算出慧該地區(qū)確切的疤旅游散客數(shù)量傻?；谑袌鲅袝浚覀兛梢蕴杳鞔_斷定，旅騎游散客在整體曉客源中的所占惑比例要比旅游儉團(tuán)體低得多。喂與此同時，旅閃游散客在市場完中的構(gòu)成比例質(zhì)也不容忽視，拜隨著更多迎合鐵此類市場的酒干店和餐館開業(yè)蕉，該市場有望趙實(shí)現(xiàn)增長。其項(xiàng)他推動旅游散游客客源增長的抵因素有：擁有隔私家車的個販人烈/潛家庭的數(shù)量正溜不斷增多；居材民可支配收入著的持續(xù)增長。彼從擬建度假區(qū)張酒店的戰(zhàn)略發(fā)丸展角度考慮，渾與新建機(jī)場的振便捷連接將顯馳著提升旅游散搜客的便捷抵達(dá)歡和離開。這部綁分旅游散客將囑不必再依賴于梯略顯不便的地金方交通，如：解出租車或者長斤時間乘坐旅游吧大巴。目前可究搜集到的旅游鴉散客客源地數(shù)粥據(jù)表明，私家頭車是到訪餃**餓旅游散客使用限最多的交通工拳具。如下表所箭示料，恐84嘗%笨的旅游散客來船自吉林省或黑墊龍江省，這兩鄉(xiāng)個省份都在驅(qū)掙車可達(dá)的距離師范圍內(nèi)。盡管選位居第三和第普四位，但來自驚遼寧省和北京斥市的旅游散客振在奪**咱旅游散客總量才中的比例要低堅得多。與排名姑前四位的客源顧地相比，其炊余叼6澤暑個客源地對旅繪游散客市場的四貢獻(xiàn)微不足道手。會議需求喇會議客源僅占犁**摸地區(qū)酒店房晚頂需求總量的封2%男左右。但是，墻對延吉市酒店碌而言，此類客艙源的比重則達(dá)驢到臉30%員左右。白山大閉廈的會議客源咐比例甚至高達(dá)抬60%脆，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市含場整體平均水坦平。延邊國際偏飯店和翔宇大醫(yī)酒店的會議客信源比例分別占耽各酒店楊10%果和污7%求。許多酒店的割管理人員都反消映，對于會議鮮團(tuán)體客源而言浙，該地區(qū)最大戲賣點(diǎn)是鄰近裳**墊。會議客源也楊呈現(xiàn)出季節(jié)性芝特征，但不如母旅游客源市場墾那么顯著。在同旅游市場已經(jīng)降進(jìn)入淡季的染11球月和掃12閃月份期間，會杰議團(tuán)隊市場則山邁步了旺季，墨這主要是由于西該地區(qū)許多公仇司都選擇在位**華或附近區(qū)域舉輝辦年終會議?？圻@部分會議團(tuán)刻隊通常停留伐3驅(qū)至鍬4港天，一般在行閘程中包括公園點(diǎn)的一日觀光。賴與部分旅行團(tuán)椅一樣，此類觀逗光活動通常在蹦一天內(nèi)完成，脖或是在更靠近濤公園入口的某庸處安排一晚酒弄店住宿。更靠奉近卷**原的酒店缺乏會輩議團(tuán)隊客源的辦兩個主要因素挎是：首先，對扛大型團(tuán)隊客源府而言，延吉機(jī)智場更方便出入鬼，延吉也是距打離禍**流北門入口處最外近的城市。其倦次，步**顆地區(qū)酒店的規(guī)的模普遍較小，摸缺乏舉辦會議流的必需設(shè)施。消山江酒店適度誘的會議空間與爛該酒店的規(guī)模唱互為匹配，但述酒店的各項(xiàng)設(shè)弄施均無法達(dá)到碎國際水準(zhǔn)，而潤設(shè)施品質(zhì)恰恰平是吸引周邊區(qū)腐域以外市場會啊議需求的必備炕條件。我們預(yù)維計，隨著新的積各度假村酒店蘆開業(yè)，會議客請源將在需求總俊量中占有顯著田份額。我們認(rèn)殺為，作為一個嘴目的地，火**稅旅游資源有望搖支持會議客源蕩實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長覺，原因如下：拴隨著蘋**駝新機(jī)場投入運(yùn)背營，會議團(tuán)隊助進(jìn)、出饑**遠(yuǎn)將更為方便。龍此外，新機(jī)場界鄰近諸多已規(guī)弟劃的度假村項(xiàng)偉目開發(fā)地點(diǎn)，償大型巴士驅(qū)車夜只要幾分鐘即亞可抵達(dá)位于西放門地區(qū)的絕大盯多數(shù)新建酒店閥（包括擬建度降假區(qū)酒店在內(nèi)椅）。隨著親**俊地區(qū)各新建度感假酒店的開業(yè)喊，我們預(yù)計機(jī)破場航線將實(shí)現(xiàn)淋顯著增多，對雙來自全國各地支城市的會議客遙源而言，訪**孫將成為一個方鳳便抵達(dá)的目的堤地；裂**弊自然風(fēng)光秀麗置多樣，十分適讓宜于主動性活筋動和觀光旅游趙。在中國，會艙議團(tuán)隊的行程養(yǎng)中至少安排一匯些休閑活動極海為常見；此外裁，美麗的自然煤風(fēng)光也使紅**乘地區(qū)對于獎勵極旅游團(tuán)隊具備此吸引力，此類弊客源正在國內(nèi)螞尋找交通相對移便捷、物有所龍值的目的地。既在中國，自然介景色品質(zhì)堪比固**航、且日后從主鍛要沿海城市便起捷抵達(dá)的目的燈地廖廖無幾；客長春是距離瑞**塊最近的大城市么，但即使是新物建高速公路通踏車后，長春與丈**炎之間仍需謎3斃小時車程。這捎意味著肅**殘未來的度假酒休店需要有能力飯接待那些因設(shè)懲施本身而誘導(dǎo)籮而來的需求，域?yàn)樗麄兲峁┤珓犹追?wù)，包括偷：娛樂、餐飲趁、游憩和觀光積。這種可提供術(shù)全套服務(wù)的度姜假酒店目的地慣的存在，使得累會議活動策劃捐者易于組織團(tuán)愿隊及個人行程陰；中國能夠提清供全方位服務(wù)株的度假酒店及歲休閑體驗(yàn)?zāi)康目p地少之又少，饑這種開發(fā)趨勢秧在中國仍比較零新穎。因此，肌我們預(yù)計，如孕果巨**沙能夠提供必要庭的服務(wù)及設(shè)施天，其他能夠與犬之匹敵的目的算地將不會太多遮。商務(wù)需求恥商務(wù)客源約占躬延吉酒店市場補(bǔ)房晚總需求的薄22%濤，此類需求較娘高的占有比例妻部分平衡了延戀吉市酒店市場讓對大體量、季暴節(jié)性特征明顯忘的旅游客源市縣場的倚重。延漿吉市是一個區(qū)吹域性中心城市供，商務(wù)需求的病一定占有比例奇與該市的商業(yè)只活動有關(guān)，屬陡意料之中。延禾吉國際飯店的私商務(wù)需求比例鄙最高，約占其脾房晚需求的飛40%裂。馳**因地區(qū)酒店的商喪務(wù)需求所占比獸例要小得多，伙僅占總需求的豬8%謠左右。納入此詞類分析的酒店脖全部位于二道期白河鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)盞距離公園北門憶入口最近。據(jù)導(dǎo)這些酒店的管嗎理人員透露，真商務(wù)客源均世為坑“遲本蓋地臥”傾客源，換言之蔑，此類需求來量源于在鎮(zhèn)內(nèi)擁繁有運(yùn)營基地的贏不同企業(yè)，其莫中許多企業(yè)與骨該地區(qū)的旅游衰產(chǎn)業(yè)開發(fā)有部標(biāo)分關(guān)系。二道殊白河鎮(zhèn)是這些虜企業(yè)在當(dāng)?shù)氐恼k事處，在地叔理位置上離公舟園的北部地區(qū)蛙最近，也是迄禿今為止開發(fā)最宗完善的地區(qū)，攜與東北面的延油吉機(jī)場的交通菠最為便捷（躬3獻(xiàn)小時）。國籍構(gòu)成隆按照國籍劃分紫的房晚銷售總休量如下圖所示碌：邪上圖中顯示了呼延吉市酒店和繳**克地區(qū)酒店按國頭籍劃分的平均聯(lián)客源分布。國方內(nèi)客源占整個姑市場的近三分蛾之二。第二大扛市場是韓國，校占房晚需求總畜量的圖27%諒。如前所述，繼**手在韓國游客中黎極受歡迎。國學(xué)際客源方面，籮來自臺灣和俄唉羅斯的客源相鴿對較少。延吉狐市和膜**招地區(qū)酒店市場頸的客源國籍構(gòu)裹成差異較小，昏但在韓國游客評數(shù)量方面差異好顯著。韓國游斜客約占延吉市傍酒店市場客源賀總量的啞31%鷹，但在靠近必**戶地區(qū)的酒店市欺場中，韓國游絡(luò)客僅占火17%仔。盡管造成這美一差異的確切導(dǎo)原因尚不清楚衫，我們認(rèn)為可攝能歸因于客源擊市場構(gòu)成的差牙異所致。延吉澡市酒店接待的膛商務(wù)客源要顯駕著多于榜**擁地區(qū)的酒店。羨考慮到延吉地唱區(qū)頗受韓國人兼的喜愛，因此煩它可能吸引了郵大量韓國商務(wù)宜人士。朱旨游客到訪數(shù)量潤及季節(jié)性模式行下圖所示為裳2000盼年至太2009賺年期間，著**狂到訪游客的歷丹史統(tǒng)計數(shù)據(jù)。撿此外，下圖也頁展示了這一期符間游客到訪數(shù)鴨量的年增長率凡?；?00蝶0廚年揚(yáng)至隱200筑9巴年十年期間，舅到訪笛**具游客數(shù)量的年同均增長率曾為股18勞%貢，其中，各年畜的游客到訪數(shù)險量均較上一年龍有所增加。游褲客數(shù)量茫在臟2003儀在年濤因彼SAR錢S們影響受到了抑夏制，而后便四于仆200險4索年迅速得到釋處放，該年成為滾增長率最高的岸年份大。禮200傍9壤年，游客到訪皇數(shù)量超過了百擴(kuò)萬人次，這可柏能要?dú)w因于新驢機(jī)場開始全年歐運(yùn)營、以及渡**寶公園內(nèi)大部分盯環(huán)路系統(tǒng)的完束工。盡管到訪變**矩的游客數(shù)量在炕過去十年中實(shí)散現(xiàn)了強(qiáng)勁的增味長，但其季節(jié)店性模式仍就十淋分顯著。以下塊兩個圖表顯示箭了韻200凳7謊年奉至問200廁9犬年期間月度游雪客到訪數(shù)量懶。圍6脂月耍至特9百月期間，游客踢數(shù)量的急劇飆緣升顯示出陽**絮旅游市場極為使顯著的季節(jié)性責(zé)特征叢。冠200拆9鳴年爐3摟月是游客數(shù)量練最少的一個月甘，平均每天僅別有栽25奔9爛人進(jìn)入公園；就同秘年旱8攪月，游客到訪疏數(shù)量平均每天戚可薪達(dá)尊13,14頌5垮人。高度集中往于夏季期間的旋客源對哨**效地區(qū)有限的高旅游基礎(chǔ)設(shè)施早帶來了極大壓黑力，漫長的冬炊季幾乎沒有任帖何需求，又造塊成旅游資源在博一年中其余時識間無法得到有裕效利用。頭以上第二張圖站顯示廣了摩200拋7至年氣至先200猴9液年期間月度游朽客到訪數(shù)量。樹圖中的每一個促點(diǎn)表示當(dāng)年各巾月份游客數(shù)量憲占全年游客總店量的百分比，么例掃如吐200當(dāng)9港年戶8蝦月的游客數(shù)量啞占繩200分9依年全年游客數(shù)塊量軋的丙38校%獎。什**鐮周邊地區(qū)和延午吉市酒店市場者的需求量則隨森著廈**碰旅游客源的波狂動而起伏。由戲于延吉市酒店水擁有更高比例支的商務(wù)和會議抬需求，淡季期區(qū)間的住宿率水擇平不像餡**合地區(qū)酒店那么拆低。總體而言蒙，延吉市酒店憤市場淡季期間丟的住宿率脹為尺30復(fù)%貞至僵40量%宿左右，叫**怖地區(qū)酒店市場堅的住宿率則跌安至魂15布%偉至雁25嚴(yán)%色左右。在旺季賴需求高峰期間告，延吉市和緩**床酒店的住宿率澆水平通常夠可戲以達(dá)拌到階95挎%妥以上。如前所蝕述，旺季期間厭的酒店需求量殖龐大，由于靠面近景區(qū)各酒店役的住宿率爆滿蠟，游客不得不悅在遠(yuǎn)離景區(qū)的弱多個城市和鄉(xiāng)善鎮(zhèn)中尋找住宿坑設(shè)找施燈內(nèi)。痰延吉市和箏**抄酒店業(yè)和旅游拴業(yè)從業(yè)人士反造映，淡季期間困的游客到訪數(shù)架量正呈現(xiàn)出逐卵漸增長的趨勢共。但是，從最其新的數(shù)據(jù)可以震看出，游客到慌訪數(shù)量仍然存咸在著兩個極端遇。顯著的季節(jié)闊性差異給擬建豆度假區(qū)酒店帶燈來的最大挑戰(zhàn)蠟在于其對全年男住宿率水平的富制約。旺季期肥間，客源需求晉充裕，酒店不科論品質(zhì)優(yōu)劣均車能以旺季房價朝售出全部客房朋。許多地方居期民還將他們家清中空閑的房間亞出租給游客以引賺取更多的收紀(jì)入。低檔酒店燕甚至將其客房肆同時出租嬌給盞5授至賞6處人以吸引和迎棚合客源需求?？畹酒跉v時較振久、住宿率低睡下，因此大幅也拉低了全年的追住宿率水平。蠻理論上講，即悲使蘿**拍酒店在旺季獲置取的住宿率可贊達(dá)渡100賊%叔，平季期間仍抖能夠獲取相當(dāng)紅不錯的客源量蹄，但淡季期間飽一貫的低住宿趣率水平也將制箏約全年的業(yè)績基表現(xiàn)。盡管有捧跡象表明，有傅越來越多的游析客在冬季期間葛到訪首**污滑雪并欣賞冬鼓季風(fēng)光，但這豪部分游客數(shù)量路仍然有限。此女外，伴隨著冬義嚴(yán)寒季、且需令長途旅行的目煮的地在中國仍攤將面臨著嚴(yán)峻怠的挑戰(zhàn)蔽。榆200度8貓年咳**玻冬季游客數(shù)量乞較龍200楚7途年有所增長，講但虹200門9激年再度下跌（鞋盡管該年全年搬游客數(shù)量實(shí)現(xiàn)意了強(qiáng)勁增長）損。編我們預(yù)計，在諸能夠提供充足牢的娛樂及住宿件設(shè)施吸引冬季風(fēng)游客到訪厲之前，惰**鑼的季節(jié)性模式思不會出現(xiàn)顯著托變化。盡管如鎮(zhèn)此，我們預(yù)計悄未來多年內(nèi)旅剃游需求仍將主情要集中在夏季餡期間。何潛在新增競爭類度假酒店供給嫩?丑白溪主題功能雙區(qū)：是一個大先型度假酒店開濱發(fā)項(xiàng)目，目前架正在施工中。未項(xiàng)目占地析16.9蠶公頃假，距離西門入休口約鍋10尤公里景處。除娛樂和呼會議設(shè)施外，幻該項(xiàng)目的一期盯工程還包含一架座按國際五星邪級標(biāo)準(zhǔn)建造的氣酒店（大約伸300后間客房）。我食們了解到，該杯項(xiàng)目的業(yè)主正崖為進(jìn)一步開發(fā)腰尋求另外的投地資合作伙伴。棚項(xiàng)目一期預(yù)期冤于慚2010其年年底開業(yè)；售?范望天鵝主題功問能區(qū)：目前尚鈴未動工，但項(xiàng)主目地點(diǎn)幾年前售就已被當(dāng)?shù)毓苡砦瘑T會指定碌為度假酒店開膏發(fā)項(xiàng)目的潛在犯區(qū)域。事實(shí)上鵝，由于有報道亮稱該項(xiàng)目地點(diǎn)戚的山地可進(jìn)行褲垂直落差達(dá)拋600踩米荒的滑雪活動，抵甚至曾為開發(fā)循滑雪度假村做幕過調(diào)研。但是賊，我們了解到仇該地塊由多家老不同實(shí)體掌控嫩，因此從土地鐮征用角度來看俯，區(qū)域規(guī)劃和薦開發(fā)都面臨著蹈諸多挑戰(zhàn)；劉?帳萬達(dá)主題開發(fā)趟區(qū)：是一個大毫型度假酒店開大發(fā)項(xiàng)目，距離勿**身機(jī)場鑒14水公里擁，占地面積雅10嬸平方公里。項(xiàng)念目地點(diǎn)上有一瘋座山體可建成猛垂直落差達(dá)行400平米芒的滑雪道。我膝們了解到，在奮一期項(xiàng)目中，念整座山體將用藍(lán)于打造成一個殼滑雪區(qū)，山腳矛下建造一處度造假村大本營，岔擁有多達(dá)游6蹈座國際酒店，創(chuàng)以及類型廣泛許的娛樂、零售揀及餐飲設(shè)施和察署名高爾夫球尿場。我們了解耗到，一期項(xiàng)目疫將提供大約翅1,800卵間客房，據(jù)稱聲這些客房將于挪2012條年開業(yè)，但我盈們認(rèn)為該項(xiàng)目贏的開業(yè)需要更載多的時間；尾?竹漫江主題功能壤區(qū)：漫江主體歲功能區(qū)靠近南室門，是另一處交已規(guī)劃的、用于于旅游及度假蓄村開發(fā)的功能訓(xùn)區(qū)。整個項(xiàng)目歲地塊占地約者6納平方公里，負(fù)壞責(zé)總體規(guī)劃的罷公司已經(jīng)對其銅進(jìn)行過調(diào)研。順據(jù)我們了解，壩該區(qū)域內(nèi)有兩捆處地點(diǎn)擁有天枕然溫泉資源。返此外，我們還廊了解到，不止煙一家開發(fā)商對預(yù)于將整個項(xiàng)目秘地點(diǎn)開發(fā)為度乓假村及旅游用勉途表示了出興題趣。建設(shè)條件惑本項(xiàng)目的基本船情況慣**短位于東北亞大俊陸東部，吉林的省東南邊陲，各是我國東北地切區(qū)最高山，是首圖們江、鴨綠爪江、松花江的梢三江發(fā)源地。布**咽位于吉林省東及南部地區(qū)軟，音東倘經(jīng)山127°40額'期～亦128°16變'愉，桂北推緯粒41°35鳳'返～垃42°25裝'撿之間的地帶江，從是中、朝兩國財界山耀。亮聞名中外的美放景，一望無際饒的林海，以及銹棲息其間的珍滋禽異獸，使它練于捧198薯0朵年列入聯(lián)合國置國際生物圈保徹護(hù)區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位條件交通狀況拳目前擺**忙的交通主要依按托牧**帳、延吉、長春弓三個機(jī)場，已術(shù)開通北京到從**嘆直航航線，未牽來躍3-短5爆年將開通上海翠、廣州的直航惱航線。區(qū)域內(nèi)睬部交通由公路介承擔(dān)?，F(xiàn)已建想成份**默環(huán)山公路，由蜂長春、延吉至居**盟的高速公路正聚在建設(shè)中。根晨據(jù)已經(jīng)完成的狹《跡**澆交通總體規(guī)劃橡》，嶄**凈未來交通運(yùn)輸選網(wǎng)布局可以規(guī)奏劃臥為青“蘿三環(huán)、三縱、某六出口、五漂織流、四機(jī)場、透二輕站軌練”洪。三環(huán)是指以郵**焰天池為中心形跨成的三條環(huán)形勵公路；三縱是能指以天池為中他心，向南、西究、北三個方向靈輻射的三條射洪線公路；六出香口是指醒**攪保護(hù)開發(fā)區(qū)通霞往周邊重要城合市的六個出口蜂通道；五漂流數(shù)是指蛛以松江河、二碗道白河、大沙漲河、錦江和鴨泉綠江為主水上恐漂流項(xiàng)目；四茅機(jī)場是指識**桂機(jī)場以及北、從西、南三坡直展升機(jī)場；二輕日軌是指曾**傘北坡輕軌和西換坡輕軌。這些具立體交通網(wǎng)絡(luò)存的建成，將極滲大地提升樓**礎(chǔ)的區(qū)域優(yōu)勢。你200胞9液年開通了北京條、延吉和長春尊飛往垂**敬機(jī)場的航班，差航程分別聲為超1捷小癥時杏4振0接分鐘殃、析3每0俊分鐘威和殿4艦0腐分鐘。北棚京愛——奮**侄—則—恐延吉航線每周股執(zhí)宿行螞6枯個往返班次。涂如果從上述城然市包括飛往囑**篇的各條航線都洽能夠全年持續(xù)后經(jīng)營撿，續(xù)那么其對斬**艇旅游市場蓬勃用發(fā)展將具有革罵命性的促進(jìn)作杰用。環(huán)境狀況跑項(xiàng)目地理位置街優(yōu)越，地勢寬詳敞且相對平坦禿，整個地塊被狂廣闊的森林和便綿延起伏的山防丘所環(huán)抱。松璃江河從中貫穿左將地塊分為大層致相等的南北拴兩區(qū)。北區(qū)地陣形沿東北方向華平緩上升，南桶區(qū)整體上沿著圈松江河向南延尾展。咽周邊廣茂的原內(nèi)始森林、清澈鑒的河流、連綿糕起伏的山脈、信大片的農(nóng)田和洲原生態(tài)的村莊笑，釀造了濃郁飽的自然氣息。國**隨四季分明，每糊一季節(jié)各有其隔獨(dú)特景致，春貿(mào)季花開遍野，巖夏季清風(fēng)拂面孟，秋季升秋色宜人，冬尚季白雪皚皚彎。上優(yōu)美的自然風(fēng)偵光打造了方**仿獨(dú)有的仙山風(fēng)霞韻。濤區(qū)域工程地質(zhì)柴條件水文條件賊**霜是圖們江、松籮花江、鴨綠江腐三大水系的發(fā)禾源地。撥第二松花江是撈松花江主干流吊之一，它有南秘、北兩個發(fā)源辮地，南源為頭落道江，北源為惱二道江。頭道盯江匯集了蘆**欠西坡的各條支覺流，在保護(hù)區(qū)昌內(nèi)的主要支流宇有漫江、錦江雄、梯子河、大庫沙河、小沙河轎、松江河、槽崇子河等。二道糧江匯集了嘴**夸北坡的各個支所流，在保護(hù)區(qū)筒內(nèi)的主要支流新有頭道白河、鉤二道白河、三會道白河等。其臭中，二道白河滔直接發(fā)源于謝**肉天池，是第二穴松花江的正源故。鴨綠江發(fā)源豪于渡**望天池南麓，在悟管委會轄區(qū)內(nèi)昂的主要支流有惠十五道溝河、星十九道溝河和案二十三道溝河焦。圖們江源于焦**將天池東麓，干望流是中朝兩國遇的界河，全區(qū)醒河流年平均流上量兩24吩0滅億立方米，水嗽力蘊(yùn)藏補(bǔ)量思34葉7犬萬千瓦。地質(zhì)概述附**同處于東亞大陸訂邊緣，瀕臨太度平洋的強(qiáng)烈褶哲皺帶。遠(yuǎn)在兩項(xiàng)億年至七千五分百萬年的中生然代以前，就曾帝經(jīng)有過多次地輸殼變遷活動，猴形成古老的巖熊層。中生代經(jīng)怨歷上億年的風(fēng)貼雨侵蝕，形成拌一系列山間盆事地。到了新生姥代，變成了一漿片波狀起伏的寺具有殘丘散布阻的準(zhǔn)平原。隨截著新生代喜馬跟拉雅造山運(yùn)動爐，伴有火山的狗間歇性噴發(fā)，思地殼發(fā)生了一既系列斷裂、抬零升，地下深處旦的巖漿大量噴許出地面，構(gòu)成斑玄武巖臺地。堤第四紀(jì)到來之屬前，地殼運(yùn)動排進(jìn)入一個新的夸活動時期，火舞山活動趨于活譽(yù)躍，由原來裂峽隙式噴發(fā)轉(zhuǎn)為割中心式噴發(fā)，透噴出的熔巖和叔各種碎屑物堆材積在火山口四揭周的熔巖高原字和臺地上，筑木起了以天池為嗎主要火山通道設(shè)的龐大的火山雷錐。笨**擔(dān)獨(dú)特的火山地樹質(zhì)地貌具有重卸要的科研價值踩，是研究地球魂演化歷史的重投要材料，是揭歉示地球生物形勤成演變的重要它依據(jù)。氣候條件膛**鈔轄區(qū)屬于受季眨風(fēng)影響的溫帶欺大陸性山地氣剛候，除具有一館般山地氣候的貝特點(diǎn)外，還有絹明顯的垂直氣嚷候變化。總的云特點(diǎn)是：冬季躺漫長凜冽，夏稅季短暫溫涼，突春季風(fēng)大干燥講，秋季多霧涼逝爽。年均氣溫懇在德-賊7方℃故至尊3網(wǎng)℃浙之間區(qū)，血7疼月份平均氣溫慕不超過鴉10愁℃粉，映1瑞月最冷，月平爆均氣溫斧-噴20甩℃乎左右，最低氣岔溫曾出現(xiàn)過零取下拆44晚℃職。年日照時數(shù)承不獵足命230投0慕小時。無霜刻期少10澇0震天左右，山頂貿(mào)只艱有怖6粒0頸天左右。積雪框深度一般素在反5罵0六厘米，個別地獸方可敗達(dá)錄7密0廁厘米。年降水巨量枯在唇700鉛-拍140榜0母毫米之間咬，碎6趕-境9村月份降水占全轎年降水量違的刑60遵-戒7困0扒％。云霧多，芬風(fēng)力大，氣壓尋低，是支**愧主峰氣候的主貧要特點(diǎn)。尤其晨是夏季，風(fēng)云學(xué)莫測，變化多州端。按年銷8埋級以上大風(fēng)日每數(shù)析26箭9鏡天，年平均風(fēng)駕速為切11制.時7濾米叉／秒。年霧粗淞徒16持5挨天，山頂霧當(dāng)日弟26燃5克天，年均日照膜數(shù)只墓有奉10健0隆天左右。盞**趨獨(dú)特的氣候具勁有極大的體驗(yàn)牛價值，是構(gòu)成莫當(dāng)?shù)芈糜钨Y源誠特色的重要內(nèi)典容。土壤條件音**刷地區(qū)的土壤受努地貌、母質(zhì)、悉植被和氣候等鄰自然因素的影崗響呈垂直帶譜藍(lán)分布，自下而狂上大體可分為歸山地暗棕壤土賢、棕色針葉林憶土、亞高山疏飲林草甸土和高賤山苔原土。栽山地暗棕壤分冒布在海拔水110是0興米自以下的熔巖臺賀地上，成土母魚質(zhì)為殘積物、鐘坡積物和湖積羊物，土壤質(zhì)地駛較粗，結(jié)構(gòu)疏麥松，排水良好燒，上層大于帶5躲0米厘米富。植被以紅松峰闊葉林為主。忌棕色針葉林土夸分布在海驕拔悅1150速-菊180杏0瘋米鳴之間的坡地高顏原上，母質(zhì)為氏玄武巖、花崗臨巖風(fēng)化物，上姑部覆蓋有火山磚灰。植被以云棵、冷杉為主，街混生有岳樺及領(lǐng)長白落葉松。撐土層較薄，多特在屠20希-野3山0謹(jǐn)厘米燙。燒亞高山疏林草服甸土分布在海賺拔很1800床-始210捐0濫米饒的火山錐體的疤下部，母質(zhì)為遞粗面巖、粗面?zhèn)鹘堑[巖和流紋噴巖。植被以岳貢樺矮曲林為主脹，伴生少量耐只寒的長白落葉蔑松，低洼及溝踐谷處有赤楊分袖布，土層較薄殖。終高山苔原土分剖布在海拔屯210筑0們米蟻以上的火山錐炊體周圍。土壤愚母質(zhì)主要是角廁礫巖、粗面巖魔和玄武巖。植燃被只有矮小的椅灌木、草本和鑄地衣、苔蘚等霉。植物生長期善短，有機(jī)質(zhì)分陰解特別緩慢，盆大量積累，形顆成泥炭質(zhì)。土辦層很薄，剖面假層次不明顯。地下水完地下水主要分漁布在細(xì)砂中，豬主要補(bǔ)給來源真為大氣降水，鐘滲透性較強(qiáng)，朵屬孔隙潛水，章地下水水位埋史深怕3.10鋪撐m威，標(biāo)高蕩15.39爛御m龜，地下水對混誰凝土無腐蝕性匪。利自然條件對項(xiàng)第目的影響稈上述自然條件霸對項(xiàng)目總體影口響不大，但直牧接關(guān)系到工程淡的施工和造價雕。本項(xiàng)目地處市北溫帶，全年雄施工期短，只火有六個月左右申，其中三個月踩為雨季，對工棄程施工有許多顯不便。加之凍殃土深度大，路構(gòu)面厚度設(shè)計除用結(jié)構(gòu)計算厚度倆外，還要考慮涼防凍厚度要求壯，管線等人工涉構(gòu)造物基礎(chǔ)埋壯深也相應(yīng)增大么，致使工程造治價有不同程度紹的增加。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀紐項(xiàng)目現(xiàn)狀為林旅場職工居住區(qū)賽，總共逆244河戶以及部分林貢地。土地多為胡平地或平緩山乘坡，松江河穿撤過地塊中部，鴉將攝整個地塊膛分為大致相等等的南北兩個區(qū)尚域。南邊殺區(qū)域用大體呈矩形形潤狀，因之前為遷農(nóng)業(yè)用地，因灌此基本上全部腫是平地責(zé)。北邊施區(qū)域妻的地勢沿河岸惕緩緩升高，大釋量簡陋磚房分肺布于此，構(gòu)成危了一個小鎮(zhèn)住。煤建設(shè)方案微開發(fā)建設(shè)方案薪理念梢**放統(tǒng)一規(guī)劃將管以蝴“煎生態(tài)休**撕、魅力鞭**態(tài)、和諧通**亂”下為發(fā)展理念周，建設(shè)療**畜為國際名山、性度假勝地和生姑態(tài)特區(qū)。睜國際名稍山啟—糖—蹤東方阿爾卑斯毯：橫跨中、朝汽、韓、俄四國隸；松花江、鴨測綠江、圖們江喬三江之源；滿炊族、朝鮮族的竭精神家園艦；辣肺度假勝凈地筒—盜—溝南有亞龍灣，濟(jì)北有舍**系：隨著旅游乏從晉“鷹觀光時坊代錫”狂走賤向見“著休閑度假時唯代圍”機(jī)，中國將形品成何“絨南有亞龍灣，蕩北有才**趴”食的南北兩極相憂互呼應(yīng)的休閑勇度假格局。非**落將成為北中國傅度假療養(yǎng)勝地夕，冰雪運(yùn)動的淋天堂、極限探埋險的樂園、世保界會議的中心奇；遠(yuǎn)忌生態(tài)特防區(qū)脾—雅—槐2尾1么世紀(jì)生態(tài)文明驅(qū)朝圣地：親**攀被評為人與生珠物圈自然保護(hù)似地、國俘際戚A吩級自然保護(hù)區(qū)滑、全誕球心2煙8加個環(huán)境監(jiān)測點(diǎn)質(zhì)之一、國家級迎自然保護(hù)區(qū)、舌中國國家自然罪遺產(chǎn)股。并諸**繁國際會議中心氣的建設(shè)意在繼整合資**燒旅游度假寫資源，凸顯封出陰**弦旅游買資源特色然。付**迅是作為中國十則大名山之一并雹與五岳齊名，繼堪稱風(fēng)光秀麗纖、景色迷人的句關(guān)東第一山餐，踏200計7緊年成為國家首者批叫AAAA肺A逃級風(fēng)景區(qū)。抄**啟天池，是松花薯、圖們、鴨綠壩三江之源，是惹中朝兩國的界非湖。它像一塊茂瑰麗的碧玉鑲優(yōu)嵌在雄偉壯麗賭的腔**躬群峰之中，形例如蓮葉初露水家面。憐**架如此獨(dú)具特色知的秀美風(fēng)景將獸為訴**盟打造出其獨(dú)有傷的離“谷**興牌薄”墻辛。造本項(xiàng)目將深層閑挖掘油**液文化，塑造其鵲自身特色，彰議顯出地域特征塘和文化特質(zhì)，擱建立起全方位輝的度假氛圍，捐營造出其自身姜的獨(dú)特魅力與盯個性特征。同膝時注重酒店的酒產(chǎn)品質(zhì)量及服瞎務(wù)質(zhì)量撕，緊緊圍繞文合化主題，讓顧耕客獲得富有個赴性的文化感受鴨的酒店創(chuàng)新模紛式。當(dāng)**鏡國際會議中心確將從當(dāng)?shù)孛袼茁?lián)風(fēng)情自然風(fēng)光存、城市特色，文并將文化要素韻融入酒店風(fēng)格于、室內(nèi)裝飾、夢餐飲全方位整敘合，以提升酒霉店文化的吸引霧力。雪**板國際會議中心央擬在全年范圍廊內(nèi)針對不同興盼趣的旅游群體叼進(jìn)行市場營銷袖，使其在一年慨四季內(nèi)都具備像吸引力。冷**芳一年四季變幻午的景致及氣候玩特征使不同興予趣的愛好者選冬擇在不同時間鏡到訪繡**獨(dú)，本項(xiàng)目將充原分利用這一潛鄉(xiāng)在價值，將自生身定位在最佳備目的地。項(xiàng)目開發(fā)宗旨保護(hù)性開發(fā)險保護(hù)原生態(tài)，糖堅持低容積率希，悔充分利用天然顛地形地貌肅，怨規(guī)劃設(shè)計高度磁尊重自然形態(tài)派，菠對有價值的一所草一木，一水車一石都要精心言保護(hù)。項(xiàng)目的慧開發(fā)將以保護(hù)手作為旅游資源嚴(yán)開發(fā)的首要原慎則和根本前提遮，以可持續(xù)發(fā)姓展作為最大目愛標(biāo)。惠旅游業(yè)的經(jīng)濟(jì)遷性與旅游資源漂的保護(hù)性是一甚致的鉛，為提高項(xiàng)目寬經(jīng)濟(jì)性，套項(xiàng)目建設(shè)單位威在項(xiàng)目建成運(yùn)萍營后將充分認(rèn)島識旅游資源的陰特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)價娛值，在科學(xué)規(guī)條劃的基礎(chǔ)上謀摟求持續(xù)的投資拴效益。同時嚴(yán)女格遵守相關(guān)法簡規(guī)與章程，不貿(mào)能只講經(jīng)濟(jì)效奮益，而不管環(huán)鋼境效應(yīng)、社會膜效應(yīng)和文化效塞應(yīng)。生態(tài)性開發(fā)待引進(jìn)先進(jìn)的建皇筑和材料科技豐，避免二次污廁染，利用企業(yè)狐多年積累的環(huán)速保方面的科技譜成就和先進(jìn)經(jīng)襲驗(yàn)，對開發(fā)過喊程及投入使用棉后產(chǎn)生的廢水寧、廢氣進(jìn)行高鴉集中度處理答。召堅持低碳、節(jié)呆能的生態(tài)開發(fā)幸原則，與國家額有關(guān)部委合作深，探索地?zé)?、洋太陽能等清潔涌能源的開發(fā)利悶用。流合理有效的開榨發(fā)生態(tài)旅游資穴源，促進(jìn)社會扮經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，左更重要的是實(shí)酒現(xiàn)了社會、經(jīng)綿濟(jì)以及環(huán)境效塑益的有效統(tǒng)一矩。在資源開發(fā)瓜過程中，使得弄生態(tài)旅游資源樹的自然性、民害族性、原始性如以及地方特色萄得到具體體現(xiàn)歌；在開發(fā)的設(shè)塔計階段要充分鵝選擇最能夠體曾現(xiàn)上述特色的羞旅游資源項(xiàng)目絲，與其他景區(qū)郊、景點(diǎn)相區(qū)別仍，突出旅游資儲源的獨(dú)特優(yōu)勢風(fēng)，做驢到糞“鳳人無我有，人花有我特，人有作我復(fù)佳啄”隨。高端性開發(fā)取高端姑度假酒店般選擇的品牌是蔥國際一流的超司五星級品牌，斗入住的客戶吸球引國內(nèi)外高端朋客戶，方式是書度假，而不是燭簡單的觀光旅替游；度假別墅喉及公寓的銷售寶對象是華南、迎華東及東南亞添等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地骨區(qū)的客戶；設(shè)仆計高品位，建櫻造高質(zhì)量，運(yùn)首營高水平棄。系統(tǒng)性開發(fā)玻大區(qū)域開發(fā)的尚規(guī)模效應(yīng)哥，該繼度假區(qū)域自成殊體系良，形成集酒店室、會議中心、躍商業(yè)、度假公扮寓、野外活動半為一體的綜合牙性多功能度假綁區(qū)，梳功能配置合理鵲、基礎(chǔ)設(shè)施齊棕全，不僅住得誠進(jìn)來，而且流名連忘返冷。提本項(xiàng)目開發(fā)建錫設(shè)母的真正價值在惰于其適應(yīng)市場淋的程度共，甜要開發(fā)出市場渣需求相適應(yīng)的堅產(chǎn)品，并使之亦形成較高的市快場占有率蘋。插并制定方案加券以實(shí)施，以使俗技術(shù)與經(jīng)濟(jì)最診佳的統(tǒng)一起來強(qiáng)，使企業(yè)效益改趨于最大化。項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容哨本項(xiàng)目繁開亮發(fā)規(guī)劃周期為摔5帳～奮8及年。開發(fā)內(nèi)容蘇包括森林高爾漂夫球場或滑雪裕場、國際高標(biāo)瓶準(zhǔn)酒店會議度熄假區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)五熔星級度假酒店膏、四星級度假絡(luò)酒醫(yī)店霜3潑座、度假別墅敏及度假公寓區(qū)資、風(fēng)情商業(yè)街繭、生態(tài)食品加克工廠等。實(shí)施進(jìn)度計劃課項(xiàng)目實(shí)施季進(jìn)度嫩計劃駕由于本項(xiàng)目投躲入金額較大，鬧開發(fā)項(xiàng)目較多周，而恨**中需要一個長期來的發(fā)展過程，撤因此整個項(xiàng)目癥分三期進(jìn)行開檔發(fā)。詳見下表召：釀開發(fā)時間段只一宰期慢2010姥-岔2013采二閣期忽2014陷-聯(lián)2016幼三賤期著2017考-愧2018狂完成開發(fā)項(xiàng)目覽1椒、溉1逮80賽0姑畝土地一級開環(huán)發(fā)整理；轉(zhuǎn)2段、標(biāo)準(zhǔn)五星級株酒店；展3團(tuán)、國際會議中冷心抵1擱、產(chǎn)權(quán)式酒店肅；迷2惜、度假公寓；愉3框、生態(tài)食品加歷工廠；沾4麥、風(fēng)情商業(yè)街希；塔5文、高爾夫球場晉或滑雪場俘；桃6冷、其他配套、蛇基礎(chǔ)設(shè)施（溫囑泉、野外設(shè)施闊等）減1夏、度假別墅；電2絮、挺精品荷五星級酒店；國3央、鈔部分公寓舟相應(yīng)資本支出段12竟億偏33首億造18閃億環(huán)境保護(hù)琴（一）耗亞編制依據(jù)訴《中華人民共誦和國環(huán)境保護(hù)織法》冶中華人民共和縱國國務(wù)院搜令依25柱3印號《建設(shè)項(xiàng)目躬環(huán)境保護(hù)管理替條例》薦GB3838慌-200通2陜《地表水環(huán)境吵質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》君GB8978勿-199腸6狹《污水綜合排脂放標(biāo)準(zhǔn)》濱GB3095萍-199透6鴨《環(huán)境空氣質(zhì)炒量標(biāo)準(zhǔn)》籌GB1629喉7-199勿6政《大氣污染物利綜合排放標(biāo)準(zhǔn)底》菜GB3096慰-199咽3看《城市區(qū)域環(huán)植境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》旋GB1252戒3-199島6押《建筑施工場愧界噪聲限值》特（二）覆襪項(xiàng)目建設(shè)可能坡引起的生態(tài)變等化遍本項(xiàng)目的實(shí)施耀對城鎮(zhèn)建設(shè)、講經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交悲通運(yùn)輸具有重婚要意義的同時雷，也將對擬建迅區(qū)域的環(huán)境產(chǎn)熔生一些負(fù)面影輕響。一是工程凈建設(shè)占用土地脈，工程開挖對得生態(tài)植被的破歉壞；二是施工歡期間施工機(jī)械襲、車輛噪聲、假施工過程中的丙揚(yáng)塵、施工現(xiàn)堆場的生活垃圾聰及建筑垃圾對匹環(huán)境的影響，牽三是竣工后，餃電動機(jī)械和車蒜輛所產(chǎn)生的噪需聲及汽車產(chǎn)生伸的尾氣、揚(yáng)塵飄等對周圍聲環(huán)險境及大氣環(huán)境感的影響。蔬（三）刪控制污染和生夏態(tài)變化的初步絡(luò)方案究建設(shè)期的環(huán)保虛方案鋸增加道路中心暫線與建筑物之矩間距離，使建晨筑物遠(yuǎn)離噪聲濁污染源。黨考慮到項(xiàng)目建越成后，將加大川沿線的空氣污井染，增加道路帶綠化比例，種云植吸收有害物谷質(zhì)吸滯塵埃的太樹種。萬施工期的環(huán)保換方案們噪聲污染防治帽措施佳在施工過程中痕，機(jī)械產(chǎn)生的通噪聲較大，對挎現(xiàn)場施工人員群，特別是機(jī)械陶操作人員帶來獻(xiàn)很大的影響。豬為此，建議施臨工單位合理安諷排工作人員工掏時，使其輪流剝操作，減少接陷觸高噪聲時間叛，并有足夠的坐時間恢復(fù)體力儲。壯高噪聲作業(yè)區(qū)排應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境敏標(biāo)感區(qū)，對影響俗較重的施工場頸地需合理選擇滋施工機(jī)械、施肅工方法，盡量逐選用低噪聲設(shè)扎備，在施工過惕程中，經(jīng)常對隙施工設(shè)備進(jìn)行混維修保養(yǎng)，避境免由于設(shè)備性防能減退而使噪佳聲增強(qiáng)現(xiàn)象的愛發(fā)生。施工機(jī)膏械，應(yīng)合理安墊排施工時間；俘在居民區(qū)附近全，嚴(yán)禁夜間施駕工。想空氣污染防治俱措施明對于施工中產(chǎn)逃生的揚(yáng)塵，要沿采取相應(yīng)的措企施，盡量使之廟減小到最低范飲圍。材料要集轟中堆放，減少凡塵源；運(yùn)輸過扛程中要加蓋蓬頓布或適當(dāng)灑水舟，降低起塵；朱施工中還應(yīng)配拍置灑水車，以譯減小揚(yáng)塵范圍刃。愧混凝土的拌和挎，采用站拌方達(dá)式，并慎重選挑擇地址，拌和括站應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境慨敏感點(diǎn)，并設(shè)管在當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)維向下風(fēng)向一側(cè)招。拌和站應(yīng)配慈備除塵設(shè)備，許加強(qiáng)勞保措施伐。其它防治措施吊嘩施工區(qū)固體廢妖物和生活垃圾程應(yīng)統(tǒng)一收集、迅統(tǒng)一清運(yùn)、合鳳理處理；堆棄拋土方時應(yīng)注意察減少破壞掩埋蟲地表植被。啞運(yùn)營期采取的敵防治措施胳道路建成后，映在使用過程中俘產(chǎn)生的污染物廊主要是車輛在輝行駛過程中產(chǎn)唉生的噪聲、揚(yáng)纖塵和廢氣。廣噪聲污染防治屈措施塊在使用過程中亞噪聲的影響比本較明顯，不同默類型的車輛，隆不同的行使?fàn)蠲搼B(tài)，產(chǎn)生的噪衛(wèi)聲強(qiáng)度也不同跟，隨著交通量搬的增加，產(chǎn)生產(chǎn)的噪聲對道路熔兩側(cè)聲學(xué)環(huán)境鵲的影響也隨之緣增加，但噪聲惠的增長幅度并皂不大，只要加臥強(qiáng)管理，就能單有效的降低噪取聲強(qiáng)度。半嚴(yán)禁機(jī)動車亂忠鳴笛，合理組媽織交通；退保持路面平整運(yùn)，限制行車速藝度；額對噪聲超標(biāo)車述輛實(shí)行強(qiáng)行維農(nóng)修，直到噪聲燕達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才能船上路，淘汰噪菠聲嚴(yán)重的污染償車輛。甜空氣污染防治傲措施霉可通過改進(jìn)汽奮車性能，安裝余汽車尾氣凈化踏裝置，使用無晃鉛汽油等方法渠來減少污染物胖的絕對排放量妹；嘉對裝運(yùn)含塵物末料的汽車應(yīng)令始其用蓬布遮蓋嗚貨物，嚴(yán)格控版制物料的灑落請。在進(jìn)出砂石焦料場的主要運(yùn)隙輸?shù)缆窇?yīng)配備界灑水車定時、棟定期灑水，有庸效地吸附開采災(zāi)、裝卸、運(yùn)輸遲砂石料產(chǎn)生的和揚(yáng)塵；斥實(shí)行排放檢測祝制度，對超標(biāo)敞排放車輛應(yīng)限農(nóng)制或禁止其上阻路行駛。鼠總之只要采取褲適當(dāng)?shù)拇胧?，漸本工程對周圍像環(huán)境不會產(chǎn)生亞太大的影響。陳投資估算與資勸金籌措投資估算囑本項(xiàng)目目前沒朵有具體的規(guī)劃削圖以及實(shí)施方杠案，所以只能員作出粗略的投尾資估算。答遭悉廊河攤投資估算表拒序侄號餅相開發(fā)內(nèi)容經(jīng)建筑面積（萬渾平米）亂總投活資墳分（億）睜備餡利注敢1恢土地開發(fā)整理唐5黃棚戶區(qū)居民葉244絕戶拆遷、七通露一平諷2鑼精品度假酒店粱4指7.5哈不超過保250突間客房饑3餐五星級度假酒截店及國際會議嘗中心區(qū)蒙6橡9腔如萬豪、喜來便登、希爾頓等桃，玩350遷間客房倉4傳產(chǎn)權(quán)式酒店掠10呼8舍分屠3就家，共原800墻間客房晌5句度假別墅及度胸假公寓區(qū)段30熟21盼住宅槳2000衫套，度假別墅怖150涼棟提6模風(fēng)情商業(yè)街