商業(yè)街經(jīng)營模式與商業(yè)街租金方案

總體定位

湘潭最長情景商業(yè)街湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街第一頁，共67頁。2第一部分威尼斯商業(yè)街概況位置、范圍及規(guī)模1、位于九華開發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高大道僅500米；2、商業(yè)街總長度639米，總建筑面積㎡。其中包括：A、北街:位于江南大道東側(cè),長117米,系16＃、17＃裙樓西的2層商鋪，共計2108.31㎡;

B、中街：斜穿項目西南角，西北接江南大道,東南連寶馬西路,長212米，包括51＃、52＃、53＃棟，以及16＃裙樓南，均有1-2層的底層商鋪，共計4885.9㎡；

C、南街：沿寶馬西路北側(cè)，長310米，包括55＃4層商鋪1棟,共計7063.76㎡。3、招商面積：總計14060.97㎡，共72個鋪面，其中負1層超市3400.16㎡，

1層面積4832.01㎡，2層面積4193.78㎡，3層面積1631.97㎡。第二頁，共67頁。3附件1：商業(yè)街布局圖51#52#53#55#一層495.35㎡一層525.04㎡二層673.58㎡一層495.62㎡二層643.66㎡一層980.69㎡二層1071.96㎡一層1185.85㎡二層922.46㎡負一層3400.16㎡，一層1149.51㎡二層882.12㎡，三層1631.97㎡16#、17#西16#南第三頁，共67頁。4第二部分產(chǎn)品線介紹

--51＃棟面積表（10個單位鋪面）第四頁，共67頁。5產(chǎn)品線介紹

--51＃棟平面圖第五頁，共67頁。6產(chǎn)品線介紹

--52＃棟面積表（10個單位鋪面）第六頁，共67頁。7產(chǎn)品線介紹

--52＃棟1層平面圖第七頁，共67頁。8產(chǎn)品線介紹

--52＃棟2層平面圖第八頁，共67頁。9產(chǎn)品線介紹

--53＃棟面積表（10個單位鋪面）第九頁，共67頁。10產(chǎn)品線介紹

--53＃棟1層平面圖第十頁，共67頁。11產(chǎn)品線介紹

--53＃棟2層平面圖第十一頁，共67頁。12產(chǎn)品線介紹--55＃棟面積表（18個單位鋪面）882.12第十二頁，共67頁。13產(chǎn)品線介紹

--55＃棟1層平面圖第十三頁，共67頁。14產(chǎn)品線介紹

--55＃棟2層平面圖第十四頁，共67頁。15產(chǎn)品線介紹

--55＃棟3層平面圖第十五頁，共67頁。16產(chǎn)品線介紹

--55＃棟負1層平面圖第十六頁，共67頁。17產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓面積表（12個單位鋪面）第十七頁，共67頁。18產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓1層平面圖第十八頁，共67頁。19產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓2層平面圖第十九頁，共67頁。20產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓面積表（12個單位鋪面）第二十頁，共67頁。21產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓1層平面圖第二十一頁，共67頁。22產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓2層平面圖第二十二頁，共67頁。產(chǎn)品線介紹—分類23第二十三頁，共67頁。24第三部分招商業(yè)態(tài)定位

一、業(yè)態(tài)布局圖北街中街南街第二十四頁，共67頁。25威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖：品牌服裝專賣店銀行、電器、電子通信、婚紗攝影休閑美食社區(qū)配套休閑美食（淘淘街）第二十五頁，共67頁。26威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖潮流街區(qū)（格子鋪）中西餐廳、足浴、KTV休閑美食時尚餐廳第二十六頁，共67頁。27招商業(yè)態(tài)定位

二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù)（一）基本定位1、主力店：以超市、中西餐飲、銀行為主（同類獨家）；2、次主力店：品牌服裝、休閑餐飲、通訊電子等，以同類劃區(qū)聚集為原則增強商業(yè)凝聚力和對商業(yè)氛圍的營造，根據(jù)商家品牌和規(guī)模靈活調(diào)整商家數(shù)量；3、社區(qū)配套店：藥店、干洗店、美容等。（同類獨家，盡可能完善社區(qū)商業(yè)配套，提供全面的優(yōu)質(zhì)服務）（二）依據(jù)1、商業(yè)街規(guī)模較小，暫無中、大型商業(yè)支撐；2、目前以服務周邊為主，本社區(qū)為輔；將來可能會產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)；3、九華區(qū)域有類似業(yè)態(tài)，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；4、本商業(yè)街暫時2-3年為市場培育期，3-5年后金水灣社區(qū)入住率達到一定程度商業(yè)條件才基本成熟；5、九華人在本地的消費習慣仍以餐飲、休閑為主流。第二十七頁，共67頁。28第四部分經(jīng)營思路一、經(jīng)營方式的三種模式A、全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流；B、全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營；C、部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當時機開盤銷售商鋪。二、上述三種方式的優(yōu)缺點分析方式A：全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流；優(yōu)點：1、可以盡快售罄，及時返現(xiàn)，緩解資金壓力；第二十八頁，共67頁。29經(jīng)營思路2、減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空置、經(jīng)營管理和物業(yè)服務諸多麻煩，無返租壓力；3、質(zhì)保期過后，開發(fā)商無需承擔商業(yè)街的景觀維護、質(zhì)量維修。缺點：1、門面預售之初，門面價格難以提高；2、不做統(tǒng)一招商招租、不規(guī)范經(jīng)營業(yè)態(tài)，賣出去后，商業(yè)街形象無法提升，金水灣項目的整體形象受損；3、一旦商業(yè)街鋪面賣出后經(jīng)營不善，關(guān)門現(xiàn)象較多，容易打擊投資者、經(jīng)營者的積極性，導致今后的商鋪難以快速升值；4、由于沒有招商在前，商業(yè)街人氣提升的速度會很緩慢。第二十九頁，共67頁。30經(jīng)營思路方式B：全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營；優(yōu)點：1、便于統(tǒng)一招商招租，也便于統(tǒng)一管理和經(jīng)營；2、通過開發(fā)商的統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以有力維護商業(yè)街的整體形象；3、可以有序引進檔次和品位高、知名的品牌商家；4、大大提升商鋪價值，使物業(yè)升值保值，有利于今后整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來融資。缺點：1、統(tǒng)一招商、管理、經(jīng)營的團隊專業(yè)化程度要求高，必然形成較高的管理、運營成本；2、管理過程及其成本可能有諸多不可控因素：第三十頁，共67頁。經(jīng)營思路—不可控因素其中之一：招商運營1、空鋪面出現(xiàn)，即需招商人員對外招租，增加人力成本；2、如遇退租，收不到租金，公司受損；3、店鋪生意清淡，業(yè)主要求開發(fā)商開展促銷活動，無疑增加費用；4、業(yè)主拖欠水電費、租金等產(chǎn)生的協(xié)調(diào)、訴訟成本。其中之二：物業(yè)管理1、最大的麻煩還是在經(jīng)營清淡的時候，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、水電費，造成物業(yè)無法維持下去，街區(qū)秩序混亂，維修維護無人管理；2、水電費收繳困難，造成水電部門停水停電，影響其他經(jīng)營戶，造成群體事件，從而影響整個項目形象；3、公共水電費用較多，物業(yè)管理部門能否及時平衡、彌補，特別是水街每次補水費用約2000元，每月2次，則需4000元，物業(yè)費用能否維持皆是隱患。4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的物業(yè)收入能否填補所有物業(yè)開支將是問題。31第三十一頁，共67頁。32經(jīng)營思路方式C：部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當時機開盤銷售商鋪.優(yōu)點：1、成功的招商以及營業(yè)狀況較好可以為后面的銷售提供賣點，累積商業(yè)街的價值；商鋪的后期銷售有充足的理由加價；2、引進的品牌店可以大大提升商業(yè)街檔次、品位，提高了商業(yè)街乃至整個項目的形象；3、成功的招商可能增加投資者、諸多經(jīng)營者的信心，對投資回報的預期更高，形成旺盛的需求；4、便于今后的街區(qū)管理，形成良性經(jīng)營態(tài)勢；5、形成方便、有活力的商業(yè)配套，對金水灣以后三期的銷售有極大的促進作用。第三十二頁，共67頁。33經(jīng)營思路缺點：1、招商招租后的商鋪，為后期經(jīng)營管理留下了諸多難題，比如代租是否能持續(xù)，經(jīng)營是否順利，商業(yè)培育期是否樂觀，商業(yè)人氣是否能快速積累；2、商鋪購買者是否遵守招商規(guī)則是商業(yè)街經(jīng)營過程的重要隱患；管理不善也是商業(yè)街升值的障礙。第三十三頁，共67頁。我們選取何種經(jīng)營方式?原則1、一種不給公司長期背負后期經(jīng)營、管理壓力的---三年期代租銷售模式;2、一種能給整個項目帶來快速回現(xiàn)、可短時間去化商鋪的---直銷模式。34第三十四頁，共67頁。35經(jīng)營思路三、我們?nèi)绾芜x擇威尼斯商業(yè)街的經(jīng)營方式？

答案:方式C具體的步驟如下——1、先招商，后銷售，以招商促銷售；2、部分招商,部分銷售；3、以代租形式吸引投資客買鋪,達到短時間去化商鋪的目的。第三十五頁，共67頁。經(jīng)營思路四、如何化解該經(jīng)營方式的缺點？1、利用專業(yè)招商公司力量引進實力強、品牌知名度高的商家，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局；2、加大力度重點對超市的引進，給予其較好的租賃政策，使其發(fā)揮龍頭效應；3、通過租賃協(xié)議里的限制條款要求承租人嚴格遵守開發(fā)商后期銷售活動和轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生時的相關(guān)約定；4、通過商鋪銷售協(xié)議的補充條款，嚴格約定購買者不得在租賃期內(nèi)損害經(jīng)營者的利益，同時開發(fā)商也應承諾及時返租給購買人；5、擬訂合理的銷售推廣計劃，有效結(jié)合招商成果，及時把握銷售節(jié)點，果斷開盤銷售；6、提前預測將來的困難，擬訂可行的經(jīng)營管理、招商方案，使經(jīng)營者、投資者對未來充滿信心，同時可預期商業(yè)街的經(jīng)營效益，這才是我們關(guān)注的核心。36第三十六頁，共67頁。經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議一:如何把握招商的節(jié)奏?1、近期重點對超市、二\三層獨立大面積商鋪的招商；2、11月底前把主力店合同簽下來

12月底前把次主力店合同簽下來

目的:為2014年1月開始蓄客、認購制造賣點。3、2014年3月，商業(yè)街景觀工程完成,針對蓄客、認購成果組織招商對接會,讓業(yè)主(或投資客)與商家意向簽約,未買鋪先獲租約，極大增強業(yè)主購買信心；4、其后視銷售進度開展招商服務，同時為開發(fā)商、投資者服務。探討如何處理與招商公司的關(guān)系?1、根據(jù)進度和招商成效適當延長與其的委托合約；2、招商公司不必大范圍派人常駐現(xiàn)場招商,成功招商一個即給付傭金;3、或采取支付月費的辦法.37第三十七頁，共67頁。經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議二：如何把握銷售節(jié)點？（見銷控示意圖）銷售條件:1、今年12月底主力店,特別是超市已經(jīng)簽約、支付保證金；2、周邊春天里商業(yè)街、三鑫大廈基本售馨,紅星美凱龍綜合體開盤前；3、蓄客數(shù)目100個以上；4、南入口、威尼斯商業(yè)街景觀工程雛形初現(xiàn)。如何創(chuàng)造條件？1、發(fā)布室外廣告及時對外告知引進商家的消息；2、利用交房儀式舉行招商發(fā)布會,公布商鋪資料；3、舉行類似元宵燈展的活動。38第三十八頁，共67頁?，F(xiàn)場支持銷售階段媒體廣告物料準備重大事件營銷中心和臨時展點2大銷售現(xiàn)場展示推廣策略電視／燈箱／戶外／道旗報紙開盤/活動／路演／推薦會業(yè)主答謝酒會樓書、折頁、戶型單張等現(xiàn)場物料11月12月1月2月3-4月預熱推廣階段開盤強銷階段持續(xù)強銷階段投資紅皮書，品牌手冊，品牌海報戶外、看板、現(xiàn)場導示系統(tǒng)形象樹立階段商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場體驗區(qū)推廣高潮，開盤活動投資客戶團拜會商家聯(lián)合簽約現(xiàn)場活動商家聯(lián)誼會企業(yè)產(chǎn)品推薦會節(jié)日暖場、團拜會重要節(jié)點認籌客戶升級解籌開盤道旗、網(wǎng)站、短信、公交廣告、DM等小眾渠道銷售道具三維動畫營銷總控示意圖二批銷控開盤樣板區(qū)樣板鋪開放第三十九頁，共67頁。經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議三:關(guān)于超市招商的思路1、超市可以早點簽,條件應果斷給予傾斜;2、依據(jù)當前條件，超市提前驗收、春節(jié)后即可進場裝修的條件應可達到,建議爭取明年5月1日前后試營業(yè)；3、超市營業(yè)、內(nèi)街景觀和南入口的完工為銷售、招商都制造了賣點。超市開業(yè)的條件---1、年底主體可竣工驗收;2、臨寶馬路超市入口、廣場均可鋪裝完工；3、可以滿足在廣場開展促銷活動,如啤酒花園、電影放映、兒童樂園等等,提前通過活動預熱。40第四十頁，共67頁。建議四：售后管理思路1、主力店成功入駐，銷售大部分完成，超市、2-3層獨立大鋪未銷售的情形下,公司可以成立一個投資經(jīng)營部,主管租賃兼招商對接事宜；2、物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負責維護、保安、保潔等事務；3、在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租,或1-2年期限,或短期階段性服務。需要提前準備的工作---1、簽訂物業(yè)委托合同,這是簽訂銷售合同的重要附件；2、先招聘物業(yè)管理專業(yè)的投資經(jīng)營部經(jīng)理,負責以后協(xié)調(diào)物業(yè)公司與經(jīng)營戶之間的關(guān)系、處理租賃事務。41經(jīng)營思路-----

具體操作建議第四十一頁，共67頁。42經(jīng)營思路五、如何處理可能面對的其它難題？1、招商情況不理想---⑴加強招商力量，調(diào)整招商策略；⑵對重點商家放寬招商政策，延長免租期；特別對超市放寬；⑶重視前期廣告推廣活動，特別向一期購房戶發(fā)布商鋪推廣信息；⑷開展相關(guān)活動，如招商說明會、元宵燈會、項目現(xiàn)場考察交流會。具體安排:①招商說明會（或發(fā)布會）方案由招商公司于11月5日前出具；②元宵燈會、交房儀式等推廣活動方案由泰合鑫公司于11月5日前出具。第四十二頁，共67頁。432、招商成功，但經(jīng)營狀況不佳---⑴重新進行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進需求大的品牌店；⑵多方開辟招商渠道，尋找可替代的商家進駐商業(yè)街；⑶多為經(jīng)營戶舉辦促銷活動，創(chuàng)造人氣氛圍；具體措施：①結(jié)合住宅銷售活動在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂晚會、啤酒節(jié)；②開展消費打折活動，公司免費給予廣告位發(fā)布打折消息；③出資邀請社區(qū)腰鼓隊、街舞演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動等；④聯(lián)系學院勤工儉學跳蚤市場、服裝行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場等來商業(yè)街舉辦展銷會。⑷針對重點經(jīng)營戶給予延長免租期、免交物業(yè)管理費等的扶持。經(jīng)營思路第四十三頁，共67頁。44經(jīng)營思路3、出現(xiàn)退租現(xiàn)象---⑴原則采取來去自由，公司不承擔任何風險（未賣的商鋪）；⑵對于經(jīng)營無法持續(xù)的經(jīng)營戶，一是由開發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二是指導、協(xié)助其改變經(jīng)營方向；⑶公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營的路子（未賣的商鋪）；⑷最不利的結(jié)果就是業(yè)主退租（已經(jīng)賣出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內(nèi)由公司承擔返租責任，找到下家后經(jīng)營者直接與購買者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔返租責任。備注：返租期限爭取在1年到1年半的范圍。4、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣---⑴加快已建項目配套工程建設進度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣；第四十四頁，共67頁。45經(jīng)營思路⑵對未賣商鋪加強招商招租力度，適度讓利，引進經(jīng)營效益好的商家，填補社區(qū)配套空缺的經(jīng)營項目；⑶針對大面積2-3層獨立商鋪，可請房產(chǎn)局重新測量，分割銷售并辦理產(chǎn)權(quán)給投資者；作法：修改設計圖，請規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預測，并以此為依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)分割。⑶對于1拖2的商鋪，原則一起銷售，工程驗收后即進行房產(chǎn)測繪，作為此類商鋪銷售面積確認和產(chǎn)權(quán)辦理的依據(jù)；且在租賃和銷售協(xié)議簽訂的時候明確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租約權(quán)利轉(zhuǎn)移的條款。

程序：

①主體完成后即請房產(chǎn)部門提前預測這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨立產(chǎn)權(quán)，憑預測面積表數(shù)據(jù)簽訂銷售合同；②若上述工作完成方可進行預售第四十五頁，共67頁。46經(jīng)營思路5、買鋪者對免租期的抵觸---不損害其租金收入，在計算銷售款時，用免租期限內(nèi)實際租金抵扣銷售款。做法：一是盡量縮短免租期；二是返租回報率控制在5-6%的范圍；三是僅針對市場經(jīng)營狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。6、商業(yè)街開街營業(yè)后，臨近工程的影響---⑴可以說服他們：有影響，但后續(xù)項目建成后可以促進商業(yè)街的經(jīng)營；⑵施工組織時,安放4米高的擋板,既可安全防護,又可作戶外廣告。第四十六頁，共67頁。47經(jīng)營思路7、商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響---⑴自來水公司只管總表，分戶水費由物業(yè)公司收取，一旦分攤或收費不當，可能產(chǎn)生經(jīng)營戶集體意見，抵制租金的支付；⑵用電采取專變供電方式，電業(yè)局也只看總表，分戶電由業(yè)主向物業(yè)購買，同樣有公共場所分攤、損耗電問題；⑶這種情況有利有弊：有利的是可以用停水停電的辦法制約拒絕交納租金的經(jīng)營戶；不利的是要付出較多精力來管理。

物業(yè)管理的尷尬：①月度總收入與支出無法平衡：前期更無法平衡，因為沒有全部出租或出賣，但管理事務不能停；僅月度工資和福利支出一項約31000元，但全部物業(yè)收入僅約45000元；每月大約虧空10000元（見附表）；②商業(yè)街水池月度更換2次用水，費用就4400元，還有公共廁所、綠化澆水、公共用電、管理費用等開支；③洽談的幾個超市，對于3800㎡的超市物業(yè)不愿交納管理費，因為他們都有自己的保安、保潔，車庫自己派人管理，起碼物業(yè)公司收不到11400元/月物管費。第四十七頁，共67頁。48經(jīng)營思路---商業(yè)街物業(yè)成本測算第四十八頁，共67頁。49經(jīng)營思路---商業(yè)街物業(yè)收入測算第四十九頁，共67頁。第五部分租金確定方案基準數(shù)單位：1元\㎡·月表一第五十頁，共67頁。租售價對比分析單位售價：元租金：元\㎡·月表二第五十一頁，共67頁。多少租金回報率才合理從上面表一、表二商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)租金回報率6%、7%、8%分別推算出的商鋪售價對應租金價格，7%的租金回報率顯然高于目前整個九華地區(qū)的租金水平，6%的租金回報率更符合目前九華地區(qū)的租金水平，隨著九華片區(qū)的發(fā)展成熟，未來將有較大的升值空間，目前6%的回報率顯然是可以接受的。第五十二頁，共67頁。53周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況1、周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一樓租金水平25-35元/平米·月，二樓租金水平10-15元/平米·月;五礦·尊城、新都匯、金僑城的租金水平目前還在中低價位,一樓有僅30-50

元/平米·月;而吉利汽車對面的商業(yè)鋪面租金一樓高達50-80元/平米·月;2、區(qū)域商業(yè)氛圍整體不成熟，人流不旺;還須一定的市場培育期;3、通過前期招商過程獲取的信息，一部分經(jīng)營戶由于對商業(yè)街的信心不足，比較在意租金的多少，因此，采取略低于九華高價位標準，即：一樓為40-75元/平米·月（均價60）,二樓為15-25

元/平米·月（均價20）,即為周邊標準的1.5-2倍區(qū)間。第五十三頁，共67頁。周邊租金水平調(diào)查情況第五十四頁，共67頁。55租金標準—一層租金標準分布圖項目商業(yè)一層租金建議如下：洽談40-60元/平米/月40-50元/平米/月50-75元/平米/月----元/平米/月租金水平第五十五頁，共67頁。56租金標準—二層租金標準分布圖項目商業(yè)二層租金建議如下：洽談15-20元/平米/月20-25元/平米/月----元/平米/月租金水平第五十六頁，共67頁。57

租金標準

第五十七頁，共67頁。58

租金標準第五十八頁，共67頁。59第六部分招商政策一、免租期的基本政策（詳見產(chǎn)品線面積表）1、小鋪/散鋪（40-61平米以下）建議免租3個月。2、小鋪/散鋪（80-200平米以下）建議免租4-6個月。3、中型商鋪（220-530平米以下）建議免租8-12個月，主力店免租期可適當延長2-3個月。4、大商鋪（900平米以上，含超市）建議免租18-24個月；超市可適度放寬。第五十九頁，共67頁。60招商政策三、招商政策如何運用？1、政策要靈活運用，控制尺度，嚴格審批權(quán)限；2、對方強調(diào)免租期，我們則采取提高租金和保證金標準、提高遞增比率；3、對于主力店、次主力店商家按照品牌知名度、裝修檔次可以適度傾斜。第六十頁，共67頁。61第七部分后期經(jīng)營管理架構(gòu)經(jīng)營管理架構(gòu)：由房地產(chǎn)公司下設的投資經(jīng)營部專門負責租賃、招商具體事務：1、按時收取租金；2、協(xié)調(diào)經(jīng)營者、業(yè)主、物業(yè)公司關(guān)系；3、聯(lián)系招商公司及時引進商家；4、處理雜務。優(yōu)點：1、人力資源成本較低：1個部長，一個招商專干，一個經(jīng)營專干；租金收取則由財務兼管;2、便于開發(fā)商把控和統(tǒng)一行動，政策有延續(xù)性，物業(yè)管理則委托專業(yè)公司，減少開發(fā)商人力成本；3、可以借助開發(fā)商力量舉辦各種促銷活動。缺點：1、招商和經(jīng)營管理力量相對薄弱，招商資源整合不集中。第六十一頁，共67頁。62后期經(jīng)營管理架構(gòu)—物業(yè)管理物業(yè)委托管理：1、物業(yè)公司承擔物業(yè)管理服務的同時，協(xié)助配合開發(fā)商管理租賃事務，采取聯(lián)動措施來約束經(jīng)營者不規(guī)范行為；2、商業(yè)街的維修保養(yǎng)、保安保潔、水電費收取等問題交給物業(yè)負責；3、協(xié)助