商業(yè)計(jì)劃書-二手房市場(chǎng)

世界頂級(jí)的投資家、世界股王沃倫·巴菲特說過一句名言“當(dāng)企業(yè)有形資產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的價(jià)值大大超過市場(chǎng)收益率時(shí)，企業(yè)的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于有形資產(chǎn)的價(jià)值”。當(dāng)您看完這本商業(yè)計(jì)劃書，是否可以作這個(gè)斷言呢？！第一頁(yè)，共33頁(yè)。摘要第一章：公司簡(jiǎn)介第二章：公司產(chǎn)品與服務(wù)（1、）主要產(chǎn)品（2、）實(shí)施規(guī)劃第三章：市場(chǎng)營(yíng)銷第四章：市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析（1、）市場(chǎng)（2、）競(jìng)爭(zhēng)（3、）我們的優(yōu)勢(shì)第五章：管理與經(jīng)營(yíng)第六章：投資計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算第七章：公司成員及功能第八章：資金退出第九章：風(fēng)險(xiǎn)分析第十章：盈利能力第二頁(yè)，共33頁(yè)。第一章：公司簡(jiǎn)介

作為“國(guó)際化大都市”預(yù)備役的杭州，是全國(guó)房地產(chǎn)時(shí)常份額最大的浙江省的省會(huì)。雖然現(xiàn)階段各種政策對(duì)行業(yè)略有不利，但在各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及人文環(huán)境下，房地產(chǎn)的復(fù)蘇并慢慢走向火爆是可以預(yù)見的，而我們公司的商業(yè)模式和盈利模式又是比較先進(jìn)的，因此在杭州二手房市場(chǎng)這塊蛋糕上我公司勢(shì)在必得。第三頁(yè)，共33頁(yè)。第四頁(yè)，共33頁(yè)。1、商業(yè)模式：擬采取連鎖店商業(yè)模式，以直營(yíng)店為主，加盟店為輔的經(jīng)營(yíng)方式。2、盈利模式：主營(yíng)業(yè)務(wù)及衍生業(yè)務(wù)相結(jié)合，相互輔助，為公司創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。

1)主營(yíng)業(yè)務(wù)：為多種形式多種形式多種形式多種形式的房屋租賃及二手房買賣提供順暢的信息通道，利潤(rùn)來自于傳統(tǒng)的傭金抽取制度。2)衍生業(yè)務(wù)：通過和各大銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，圍繞房地產(chǎn)中介服務(wù)開發(fā)一些其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的業(yè)務(wù)品種，全面涉足到金融、保險(xiǎn)、家政、信托等行業(yè)中區(qū)，給公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。第五頁(yè)，共33頁(yè)。第二章：公司產(chǎn)品與服務(wù)（1、）主要產(chǎn)品二手房買賣房屋租賃調(diào)查安家不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與咨詢涉外房屋租賃代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)搬家服務(wù)房屋裝飾風(fēng)水顧問第六頁(yè)，共33頁(yè)。（2、）實(shí)施規(guī)劃1、在第一階段單店經(jīng)營(yíng)期間，主要還是以基礎(chǔ)業(yè)務(wù)為主，同時(shí)試探性開展一些市場(chǎng)客觀存在、易讓人接受的衍生服務(wù)2、在第二階段多店連鎖經(jīng)營(yíng)期間，在基本業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，大力推廣第一階段開展的衍生業(yè)務(wù)，并同時(shí)對(duì)其他業(yè)務(wù)進(jìn)行試探性經(jīng)營(yíng)，去蕪存菁。3、在第三階段多店連鎖經(jīng)營(yíng)與吸收加盟店期間，大力推廣所有前兩階段經(jīng)營(yíng)證明可行的衍生業(yè)務(wù)，同時(shí)以各種各色服務(wù)為基礎(chǔ)提升我公司的品牌價(jià)值。第七頁(yè)，共33頁(yè)。第八頁(yè)，共33頁(yè)。第三章：市場(chǎng)營(yíng)銷在營(yíng)銷大方向上我們采取的是“精細(xì)營(yíng)銷策略”每種新產(chǎn)品的推出最重要的就是該產(chǎn)品信息的到達(dá)率，我們的服務(wù)產(chǎn)品也不例外。擬使用以下手段來推廣我們的服務(wù)產(chǎn)品，并在推廣過程中做到我公司品牌的提升：1、網(wǎng)絡(luò)手段；2、出讓單筆利潤(rùn)低的業(yè)務(wù)，以此來吸引買賣雙方客源；3、定期舉辦免費(fèi)活動(dòng)以吸引客源:如免費(fèi)的房產(chǎn)咨詢、評(píng)估，甚至免費(fèi)的房產(chǎn)置換。4、小區(qū)內(nèi)發(fā)散傳單；5、連鎖加盟第九頁(yè)，共33頁(yè)。第四章：市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析第十頁(yè)，共33頁(yè)。（1、）市場(chǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算結(jié)果表明，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.19，房地產(chǎn)業(yè)總體景氣水平在明顯上揚(yáng)：1、全年全國(guó)商品房新開工面積突破5億平方米，達(dá)到5.43億平方米，增長(zhǎng)28.5%，增長(zhǎng)幅度比上年增加10.9個(gè)百分點(diǎn)。2、全國(guó)房屋竣工面積達(dá)3.25億平方米，增長(zhǎng)21.5%，增長(zhǎng)幅度比上年增加2.7個(gè)百分點(diǎn)。3、全國(guó)房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為1.31萬億元，增長(zhǎng)37.6%，增長(zhǎng)幅度比上年增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長(zhǎng)28.6%；第十一頁(yè)，共33頁(yè)。4、全國(guó)完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長(zhǎng)20.2%。完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，增長(zhǎng)21.5%。5、全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2379元/平方米，增長(zhǎng)3.8%，增幅比上年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。6、全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到3.22億平方米，同比增長(zhǎng)29.1%，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個(gè)人比重達(dá)到94.2%。7、全國(guó)商品房空置面積為1.28億平方米，增長(zhǎng)2.2%，比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米。

第十二頁(yè)，共33頁(yè)。（2、）競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)加入WTO后，除本土房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)外，還有很多國(guó)外品牌都已瞄準(zhǔn)了中國(guó)這個(gè)商機(jī)無限的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，到底在這場(chǎng)激烈的市場(chǎng)搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結(jié)果怎樣，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)其最終受益者都是廣大的消費(fèi)者，無論誰能成為中國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)的霸主，有一點(diǎn)可以肯定，它提供給消費(fèi)者的一定是更加專業(yè)、高效、誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第十三頁(yè)，共33頁(yè)。中國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)遠(yuǎn)沒有充分發(fā)展到一個(gè)已經(jīng)很成熟的市場(chǎng)，或者說現(xiàn)在只是一個(gè)群雄爭(zhēng)霸的市場(chǎng)，它還有巨大的發(fā)展?jié)摿Α６鴳?yīng)用特許經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)更為數(shù)不多，它還是一種較新的東西，并沒有標(biāo)準(zhǔn)也沒有領(lǐng)導(dǎo)者，走在我們前面的創(chuàng)業(yè)者，他們所帶來的是給后一批更多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。所以，在如此大的市場(chǎng)空間內(nèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)沒有真正意義上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還是一個(gè)需要不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的行業(yè)。第十四頁(yè)，共33頁(yè)。第十五頁(yè)，共33頁(yè)。（3、）我們的優(yōu)勢(shì)

任何企業(yè)投資活動(dòng)的目標(biāo)都是尋求未來的發(fā)展，當(dāng)一個(gè)行業(yè)當(dāng)發(fā)展到很成熟的時(shí)候，再投資時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)小一些，但發(fā)展起來會(huì)有不少困難，尤其是想在市場(chǎng)上占有一席之地，會(huì)有不小的競(jìng)爭(zhēng)。反過來說，企業(yè)如果投資到一個(gè)充滿發(fā)展機(jī)會(huì)卻又暫時(shí)沒有完全規(guī)范的市場(chǎng)，發(fā)展的機(jī)遇、盈利的機(jī)會(huì)就相對(duì)更大，但風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大，即所謂風(fēng)險(xiǎn)是伴隨著機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)存在的1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴(kuò)張意義的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式——特許經(jīng)營(yíng)發(fā)展遍布深圳和全國(guó)范圍內(nèi)目標(biāo)城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)2、建立企業(yè)門戶網(wǎng)站，接入Internet，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的電子商務(wù)3、完整、便捷、陽(yáng)光操作的業(yè)務(wù)模式4、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務(wù)第十六頁(yè)，共33頁(yè)。第五章：管理與經(jīng)營(yíng)

本項(xiàng)目采取金字塔式的管理與等級(jí)模式管理制度并行的策略。在開業(yè)初期金字塔管理模式保證了單店經(jīng)營(yíng)的執(zhí)行力、公司運(yùn)行效率以及成本的控制。而當(dāng)進(jìn)入第二階段時(shí)，金字塔的管理模式將不足以應(yīng)付到來的多店連鎖經(jīng)營(yíng)，這就需要等級(jí)管理模式對(duì)原有金字塔管理模式進(jìn)行補(bǔ)充，在各個(gè)分店設(shè)置店經(jīng)理，而店經(jīng)理又直接向區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)。這樣的管理模式即保證了公司的運(yùn)營(yíng)效率，也能有效避免管理制度不當(dāng)產(chǎn)生的冗余。

第十七頁(yè)，共33頁(yè)。第六章：投資計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算第十八頁(yè)，共33頁(yè)。第十九頁(yè)，共33頁(yè)。第七章：公司成員及功能黃靈意：有良好的交流溝通能力，善于宣傳和推廣，以及公司員工的分配的管理孫欣：有豐富的專業(yè)知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行很好的分析，以及財(cái)務(wù)管理胡巧玲：善于構(gòu)建模型和較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)處理能力第二十頁(yè)，共33頁(yè)。1、崗位工資制度。主要特點(diǎn)是對(duì)崗不對(duì)人。崗位工資制按照一定程序，嚴(yán)格劃分崗位，按崗位確定工資。第二十一頁(yè)，共33頁(yè)。2、績(jī)效工資制度。工資與績(jī)效直接掛鉤，強(qiáng)調(diào)以目標(biāo)達(dá)成為主要的評(píng)價(jià)依據(jù)，注重結(jié)果，認(rèn)為績(jī)效的差異反映了個(gè)人在能力和工作態(tài)度上的差異?？?jī)效工資通過調(diào)節(jié)績(jī)優(yōu)與績(jī)劣員工的收入，影響員工的心理行為，以刺激員工，從而達(dá)到發(fā)揮其潛力的目的。

第二十二頁(yè)，共33頁(yè)。年薪制。年薪制一般作為高層管理人員使用的薪資方式，是一種“完全責(zé)任制”薪資。從人力資源的角度看，年薪制是一種有效的激勵(lì)措施，對(duì)提升績(jī)效有很大作用。年薪制突破了薪資機(jī)構(gòu)的常規(guī)，對(duì)高層管理人員來說，年薪制代表身份和地位，能夠促進(jìn)人才的建設(shè)，也可以提高年薪者的積極性。

第二十三頁(yè)，共33頁(yè)。第八章：資金退出1、企業(yè)用作一定規(guī)模后，通過股份稀釋的方法把原始積累的一定資金進(jìn)行，合理釋放，使得資金回流。2、根據(jù)國(guó)家政策或者行業(yè)趨勢(shì)，遇到不可抗力的因素后，選擇對(duì)外企業(yè)被收購(gòu)，或者進(jìn)行資金部分稀釋。3、通過公司上市的方式，使風(fēng)險(xiǎn)投資商賣出投資股份。第二十四頁(yè)，共33頁(yè)。第二十五頁(yè)，共33頁(yè)。第九章：風(fēng)險(xiǎn)分析1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治性風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。.2土地風(fēng)險(xiǎn)土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會(huì)問題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。

第二十六頁(yè)，共33頁(yè)。3.工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn);工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會(huì)錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。4法律影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本如，國(guó)家宏觀調(diào)控，2006年國(guó)發(fā)37號(hào)文件有8條規(guī)定，其中有一條增加企業(yè)的成本或影響企業(yè)的成本，說原已在2006年6月1日前，已經(jīng)批準(zhǔn)的但尚未開工的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行70％以上的戶型或套型必須是90平方米的一個(gè)規(guī)定。如果已取得的規(guī)劃文件批準(zhǔn)的建筑面積超過了這個(gè)文件規(guī)定時(shí)，那必須重新修改規(guī)劃。原來的準(zhǔn)備的都無效了，這重新做勢(shì)必又增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。5法律規(guī)定影響企業(yè)的利潤(rùn)如，2007年1月1日的已修改后的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用稅暫行條例，這個(gè)條例是國(guó)務(wù)院2006年12月30號(hào)修訂的，把整個(gè)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)征收標(biāo)準(zhǔn)整體提高了3倍。第二十七頁(yè)，共33頁(yè)。6.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來?yè)p失。房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本過高，定價(jià)也隨著升高，造成消費(fèi)者購(gòu)買力下降，影響銷售，導(dǎo)致資金的回收過慢，間接地導(dǎo)致了開發(fā)公司的資金無法快速回收而繼續(xù)投資其他更高利潤(rùn)的項(xiàng)目。而定價(jià)過低地話，雖然消費(fèi)者購(gòu)買力變強(qiáng)，開發(fā)公司的資金回收也快，但是可能造成收入與支出持平或虧本現(xiàn)象。第二十八頁(yè)，共33頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)政治方面，如，國(guó)家政治狀況和政治形勢(shì)的變化，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國(guó)家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等造成企業(yè)信譽(yù)受損而引起經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)、國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、金融危機(jī)等也會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)第二十九頁(yè)，共