泰安紅星美凱龍可行性研究報(bào)告報(bào)告

-.z泰安紅星美凱龍項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章重點(diǎn)摘要------------------------------------------------------------------------------------4第二章城市概況-------------------------------------------------------------------------------------8第一節(jié)城市宏觀經(jīng)濟(jì)--------------------------------------------------------------------------------7第二節(jié)城市規(guī)劃簡介-------------------------------------------------------------------------------9第三章區(qū)域房地產(chǎn)、家居市場分析------------------------------------------------------------13第一節(jié)區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況------------------------------------------------------------13第二節(jié)區(qū)域市場特點(diǎn)〔區(qū)域輻射預(yù)計(jì)〕------------------------------------------------------14第三節(jié)土地供給情況------------------------------------------------------------------------------17第四節(jié)同類競爭性工程---------------------------------------------------------------------------20第四章工程概況-----------------------------------------------------------------------------------28第一節(jié)地理位置-----------------------------------------------------------------------------------28第二節(jié)工程概況------------------------------------------------------------------------------------30第三節(jié)工程總投資及資金來源-------------------------------------------------------------------33第四節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-------------------------------------------------------------------------34第五節(jié)工程背景與進(jìn)度----------------------------------------------------------------------------35第五章SWOT分析---------------------------------------------------------------------------------36第六章工程投資分析-------------------------------------------------------------------------------37第一章重點(diǎn)摘要**市立足未來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞建立經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，整體推進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、招商引資三大工作重點(diǎn)，加快改革開放和構(gòu)造調(diào)整步伐，國民經(jīng)濟(jì)迅速安康開展，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。適應(yīng)全方位、多層經(jīng)濟(jì)全球化的歷史潮流，積極參與國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)分工、合作和競爭，進(jìn)一步拓寬對外開放的深度和廣度，堅(jiān)持外經(jīng)、外貿(mào)、外資三外并舉，全社會參與，形成全層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。在全面完成“十五〞方案的根底上，到2010年，把**市經(jīng)濟(jì)競爭力和綜合實(shí)力提升到全國大中城市的上游水平，實(shí)現(xiàn)建立經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)。岱岳區(qū)地處**省中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會泉城**，南臨孔子故里曲阜，處于“一山一水一圣人〞旅游熱線的中點(diǎn)。區(qū)內(nèi)京福、京滬高速公路，104國道，津浦鐵路和即將建立的京滬高速鐵路貫穿南北，泰肥〔辛〕鐵路和泰肥、泰萊高速公路橫跨東西，四通八達(dá)，交通區(qū)位極為優(yōu)越。岱岳區(qū)高度重視環(huán)境建立，扎實(shí)推進(jìn)“誠信岱岳〞、“平安岱岳〞創(chuàng)立活動，社會環(huán)境和諧安定；按照“生態(tài)式、園林式、城市化、數(shù)字化〞要求定位，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建立、高效能管理、高速度開展，以岱岳新城區(qū)、泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)、大汶口石膏工業(yè)園為主體的招商引資和工程建立平臺根本形成，“投資**，穩(wěn)如泰山；投資興業(yè)，首選岱岳〞，已成為眾多投資者的共識。岱岳區(qū)開展思路清晰，投資軟硬環(huán)境優(yōu)越，三大文明協(xié)調(diào)開展，新城區(qū)和陸續(xù)開工的一大批大工程成為展現(xiàn)生機(jī)的亮點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心競爭力與日俱增。**市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，市場消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲趨勢。一、房地產(chǎn)市場變動特點(diǎn)分期看：1-11月份，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)為109%，其中：一季度房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲9.8%,二季度受國家調(diào)控政策影響,成交價(jià)格漲幅有所減小,平均上漲7.7%，下半年以來，**房地產(chǎn)市場逐漸回暖，居民持幣觀望心態(tài)者減少，銷售價(jià)格漲幅開場上升，7-11月份分別上漲8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房價(jià)格同比上漲7.5%，其中：普通住宅類和經(jīng)濟(jì)適用房上漲幅度較大，同比分別上漲9%、7.4%，豪華住宅價(jià)格上漲空間縮小，同比上漲3.4%。二手房價(jià)格成交活潑持續(xù)上漲，1-9月份同比上漲12.9%，其中：住宅交易價(jià)格上漲12.9%，非住宅價(jià)格上漲13%。受**市區(qū)開展規(guī)劃影響，今年以來**地產(chǎn)市場活潑。**紅星美凱龍世博家居生活廣場建立工程是集地產(chǎn)、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場，符合**市和岱岳區(qū)整體規(guī)劃要求，對于加快**市建材家居市場的建立、提高其經(jīng)營檔次和規(guī)模具有重要意義。該工程優(yōu)勢分析：1.本工程地理位置靠近京滬高鐵車站廣場，交通便利；2.在**，“西進(jìn)〞已是政府經(jīng)過了長時(shí)間的摸索后確定下來的城市開展規(guī)劃思路之一

；3.隨著城市重心西移，城市商業(yè)，城市人文，城市交通在這里將形成交集．輻射市政府、區(qū)政府；京福高速，泰山廣場，易初蓮花超市等城市先進(jìn)要素；4.與區(qū)政府相鄰，周邊又有其它商業(yè)工程正在運(yùn)作。工程位置好、規(guī)模適中，資金相對回籠比擬快。5.京滬高速鐵路**站定址本地塊西側(cè)一公里處，年內(nèi)開工，其對周邊尤其本地塊的利好是巨大的；6.岱岳區(qū)的改造升級帶來的時(shí)機(jī)；7.**市是旅游區(qū)域，將會帶來大量流動人口，進(jìn)一步提高公司的知名度；8.道路的改造升級，會抬升整個(gè)區(qū)域的交通優(yōu)勢；地塊面臨的靈山大街是貫穿市區(qū)東西的中軸線，靈山大街西起京滬高速鐵路**站。9.隨著政府對配套的加大投入，周邊地區(qū)形象將逐步得到改善。10.工程賣點(diǎn)分析11.岱岳區(qū)政府中心地段，以后市里、區(qū)里的開展中心；12.交通方便，步行到主要干道只需幾分鐘。13.全面推行的“綠、亮、凈、美〞四大工程；14.精品打造高品質(zhì)、低密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū)；綜述，綜合工程SWOT分析，我們在本工程開發(fā)中取長補(bǔ)短，著力塑造，最終表達(dá)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境價(jià)值，實(shí)現(xiàn)工程雙利。2、商業(yè)局部：**紅星美凱龍全球家居生活廣場建立工程符合**市和岱岳區(qū)總體規(guī)劃，有利于實(shí)現(xiàn)城市開展總目標(biāo)；同時(shí)，適應(yīng)**市和岱岳區(qū)商品交易市場的開展規(guī)劃和要求，有利于促進(jìn)**市和岱岳區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的持續(xù)繁榮，提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)的檔次水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好地開展。**紅星美凱龍全球家居生活廣場將主要以銷售各類高檔品牌建材、品牌家具、辦公家具、廚房用具、整體臥房、沙發(fā)、布藝、家庭飾品、燈具等日常家具和裝飾用品為主，以銷售百貨、食品、小家電、兒童用品等日用雜品為輔，是集建材、家具、家居、銀行、超市、餐飲、娛樂一體化的綜合性商業(yè)設(shè)施，將建成**市規(guī)模最大、品種最全、人氣最旺的現(xiàn)代化商場。本工程將為完善區(qū)域商業(yè)布局，繁榮地區(qū)商業(yè)氣氛，增加地方財(cái)力，擴(kuò)大勞動就業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)開展起到積極的促進(jìn)作用。第二章城市概況第一節(jié)城市宏觀經(jīng)濟(jì)**是中國華東地區(qū)重要的對外旅游城市。**位于**省東部，北依**省會**〔距離**不到40公里〕，南接另一個(gè)著名的旅游城市——曲阜，東連中國磁都**，西瀕黃河?？偯娣e7762平方公里，人口600余萬人，轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣６個(gè)縣市區(qū)。**市人口分布表市區(qū)市縣面積(km2)人口(萬人)街辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)**市泰山區(qū)33762.9512岱岳區(qū)175097.02214新泰市1933135.42117肥城市127796.51112寧陽縣112480.839東平縣134077.4772區(qū)2市2縣7761550.0101561**市2006年GDP比上年增長16.5%，達(dá)1012.2億元，。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值116.3億元，占11%；第二產(chǎn)業(yè)572.2億元，占57%；第三產(chǎn)業(yè)323.7億元，占32%。經(jīng)濟(jì)主要由工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)〔其中又以旅游業(yè)為主導(dǎo)〕帶動。按人口551.7萬人計(jì)算，人均GDP2413USD。其中，一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長4.1%、19.7%和15.7%。完成地方財(cái)政收入51.7億元，增長30.3%，其中，各項(xiàng)稅收36.1億元，增長33.2%，占財(cái)政收入的69.8%，提高1.55個(gè)百分點(diǎn)。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值448.1億元，增長26.9%；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1375.0億元、實(shí)繳稅金64.4億元、利潤88.4億元，分別增長33.5%、43.0%和41.6%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)到達(dá)1136家，增加94家。其中，主營業(yè)務(wù)收入過億元的267家，增加92家；過10億元的15家，增加4家；利稅過千萬元的303家，增加78家；利稅過億元的18家，增加3家。國家名牌到達(dá)5個(gè)，中國著名商標(biāo)實(shí)現(xiàn)了零的突破。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展迅速。全市規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)到達(dá)257家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值359.4億元，比上年增長30.4%；產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重到達(dá)23.8%，提高2個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額318.2億元，增長16.3%。旅游效勞業(yè)開展加快，實(shí)現(xiàn)旅游總收入87.6億元，增長32.0%；旅游客流達(dá)500萬人次/年。客、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量增長16.0%和26.2%，郵電業(yè)務(wù)總量增長16.0%；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、貸款余額實(shí)現(xiàn)750.0億元、485.0億元，比年初分別增長17.9%、13.7%。民營經(jīng)濟(jì)開展活潑。實(shí)現(xiàn)增加值、實(shí)繳稅金分別增長32.4%和30.7%。**市交通便利，京滬〔至**〕高速公路、京?！仓?*〕高速公縱貫境內(nèi)，并在**交匯；**至**、**、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬〔至**〕線通過，并西接“京九〞大動脈；未來京滬高速鐵路中間設(shè)泰山站。第二節(jié)城市規(guī)劃簡介一、**城市規(guī)劃開展戰(zhàn)略行政中心、時(shí)代開展線行政中心、時(shí)代開展線及長城路沿線的快速開展核心居住板塊格局形成，僅少數(shù)單位拆遷或改建新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關(guān)注1、城市開展方向城市建立以向南開展為主、重點(diǎn)建立南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度開展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北開展。2、改善中心市區(qū)生活環(huán)境老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護(hù)為重點(diǎn)。3、重點(diǎn)建立南部新城區(qū)南部新城區(qū)近期開展是4萬人口，將來方案開展10萬人口，從人口的規(guī)模來講，對房地產(chǎn)的開展有非常大的促進(jìn)和帶動作用。二、**市居民收入水平和消費(fèi)構(gòu)造分析1、全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加城鄉(xiāng)居民生活水平提高。2005年，市區(qū)居民人均可支配收入10337元，比上年增長16.4%；人均消費(fèi)性支出7211元，增長12.8%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)〔食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重〕為34.4%，下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入4124元，增長11.8%；人均生活消費(fèi)支出2352元，增長24.1%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為44.1%，下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為21.8平方米，增長14.2%。農(nóng)村居民人均住房面積為31.1平方米，鋼混磚木構(gòu)造住房所占比例進(jìn)一步提高，到達(dá)92.6%。2、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)構(gòu)造不斷升級居民消費(fèi)狀況是直接影響國民經(jīng)濟(jì)增長的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，消費(fèi)傾向這一指標(biāo)又在其中占有重要作用，它反映了人們的消費(fèi)意愿。居民消費(fèi)是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一，也直接反映了人們的生活質(zhì)量。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的開展，**居民的收入水平大幅提高，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。2005年，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出7211元，增長12.8%，每戶居民擁有電腦50臺、移動160部。伴隨著收入水平提高，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，城市居民由追求根本物質(zhì)需求向精神、文化需求轉(zhuǎn)變，更加注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)開展迅速。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)〔食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重〕為34.4%，下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為44.1%，下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)構(gòu)造升級對消費(fèi)品市場增長的拉動作用將得到持續(xù)增強(qiáng)。第三章區(qū)域房地產(chǎn)、家居市場分析第一節(jié)區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況1、供給量保持平穩(wěn)，市場構(gòu)造未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年**市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達(dá)235萬㎡，預(yù)計(jì)將在未來1--3年左右推出市場，未來市場競爭較為劇烈。表1：截至2008年5月**市區(qū)商品房住宅工程情況樓盤名稱物業(yè)類型銷售面積去化情況剩余總量銀座廣場高層4.1070%0.8寶龍廣場多層、別墅6.8090%0.6花園洲一期多層5.0098%0.1**奧園多層/小高層35.0060%15.0海普鳳棲灣花園洋房/別墅11.0060%6.6圣地公寓高層29.6065%10.0玉龍花苑多層5.4080%1.0龍泉花苑別墅17.4050%8.0泰山家園多層/高層16.0040%10.0華龍家園多層3.0245%1.7華天庭院多層3.07501.5錦繡一方多層6.4080%1.5御景龍城多層17.0660%7.0錦繡華庭一期多層2.4020%1.92合計(jì)――162.50――65.72樓盤名稱物業(yè)類型總建面積占地面積容積率國華時(shí)代小高層、高層11.004.302.23花園洲二期小高層、拼疊5.007.501.50圣源美郡多層、聯(lián)排6.606.911.05麗景花園多層、小高層、高層18.0610.001.79原體育局小高層1.801.051.75九州家園二期多層、小高層5.506.601.20錦繡華庭多層23.5華新家園多層4.303.601.20奧園四期多層、小高層13.0011.801.10欣升地塊多層13.0014.601.12軸承廠多層3.303.501.06桐桉花園多層16.1010.701.50新興元地塊多層13.8113.101.05原水利局――1.512.301.60煤田地質(zhì)局――1.060.701.50新湖集團(tuán)多層6.7011.900.56示*小區(qū)多層18.8057.800.41皇冠小區(qū)多層6.7011.900.56合計(jì)――169.74――――第二節(jié)區(qū)域市場特點(diǎn)〔區(qū)域輻射預(yù)計(jì)〕目前老城中心區(qū)的開展已經(jīng)接近飽和，可供給產(chǎn)品的體量較小，產(chǎn)品供給呈現(xiàn)“集中板塊且遍地開花〞，產(chǎn)品類型“缺高多低〞。隨著市政府/長城路北段沿線局部樓盤的開發(fā)，如圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、泰山家園〔天龍國際公寓〕、國華時(shí)代〔未售〕及未來近40萬平的商品房住宅的規(guī)劃，該板塊需求可得到有效釋放。從調(diào)研的市場資料分析來看，2008年市場構(gòu)造仍保持賣方市場與買方市場對持的“為難〞局面。而消費(fèi)者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會分流客戶量，經(jīng)濟(jì)適用房建立方案也會分流大批普通客源。2007年存量工程將持續(xù)供給市場，同時(shí)2008－2009年大量新增工程也將面市，特別是2009年市場供給量將到達(dá)最高點(diǎn)，總量上，整體競爭情況比擬嚴(yán)峻。2、多層產(chǎn)品仍為市場主流，高層產(chǎn)品漸出風(fēng)頭在08年，**市房地產(chǎn)市場供給中，多層產(chǎn)品仍是主流，所占比例將到達(dá)50.65%左右，08年始小高層/高層投放量集中并呈升高趨勢，主要工程有：未售未售工程在售工程銀座城市廣場、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、天龍國際公寓、圣世華庭、奧園二期書香名邸、國華時(shí)代、麗景花園原體育局、九州家園、〔財(cái)富一號〕存量約而花園洋房、別墅、酒店式公寓等產(chǎn)品市場承受度良好，主要以地段、價(jià)格等關(guān)鍵參考因素為鑒。小結(jié)：**市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向開展，但受城市開展政策影響〔北部老城區(qū)限高〕、新區(qū)開展受自身局限等影響，普通多層仍為市場主流?，F(xiàn)階段主力購房人群對高層電梯房仍具有稍微的心理抗性，但隨著日后(小)高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會逐步被承受和認(rèn)可。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，**市消費(fèi)者比擬喜好大開間、大戶型，隨著房價(jià)水平的提升，消費(fèi)者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會逐步朝合理空間、帶露臺、花園式社區(qū)等方向開展。**市區(qū)樓盤一覽表一〔截至08年10月〕序號樓盤位置均價(jià)元/M2物業(yè)類型地塊面積萬M2萬元/畝元/M2容積率開盤時(shí)間去化情況剩余量圣源美郡南關(guān)大街西、萬官路以北5200復(fù)式青山家園3850普通0．982007．1290%0．5寶龍城市廣場岱道庵路溫泉路交匯3300380畝17400m1．2392008．265%0．55利得摩爾國際城泰山大街東段5300商住10666.72m2007．5．2100%賣完岱下明珠小區(qū)光榮大市場北3100普通1．4賣完銀座廣場高層26680㎡4.10萬4．652007．6950.40龍澤花苑**市御碑樓路66號4800146畝2004．6東岳世家**市岱宗大街249號4100商住49000m1．782006．10．1龍澤花園**市政府大樓廣場西4000普通146母2004．6賣完大展財(cái)智中心3800商住24800m1．45賣完溫泉小區(qū)?富卓金寓3380高檔賣完東盛佳苑3650普通50余畝泰創(chuàng)國際廣場長城路北段東側(cè)3500普通14770m圣地國際公寓長城路2號3318高檔5．5萬m賣完嘉德現(xiàn)代城溫泉路北向陽大街3300普通1．042006．10．19綠苑淏庭3200高層華天庭苑**商業(yè)步行街西頭南臨3200普通1．17泰創(chuàng)國際廣場長城路北段東市二院斜對3198高層14770m泰山家園長城路96號4100高層90%0．12花園洲泰山大街北方車輛對面3500高檔124878m1．5時(shí)代明珠商務(wù)公寓2900商住九州家園一期工程靈山大街南南湖大街東2860普通101畝2006．8．18奧林匹克花園南部新城區(qū)2700普通91241m1．28海普鳳棲灣二期2600普通200畝0．82007．6．16圣地國際公寓長城路62號2580普通5．5萬m2006．12錦繡一方2520普通6萬m1．3月季花園新城區(qū)長城路北段路西4100普通52畝1．432005．895%0．1溫泉花園3380普通賣完玉龍花苑一期2568普通68畝1．2天街花園南關(guān)大街2620普通鑫源小區(qū)二期青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)2400普通17．5萬m1．252007．6靈芝花園二期2130普通17．05m普照嘉苑**市普照寺路22號4500普通賣完賣完國華經(jīng)典**市御碑樓路67號5000普通1．052006．9．30天元花園奈河西路高檔匯源智能小區(qū)虹橋賓館西100米路北普通30萬m2紫薇馨苑溫泉路南段路西3070普通12538m1．192006．12圣地國際公寓3318高層5．5萬m2006．12**市區(qū)樓盤一覽表二〔別墅和商業(yè)地產(chǎn)，截至08年10月〕序號樓盤位置均價(jià)元/M2物業(yè)類型地塊面積萬M2萬元/畝元/M2容積率開盤時(shí)間去化量％剩余量萬M2龍泉花苑6000別墅5萬平米天地家園龍?zhí)堵?9號8000別墅1．1澳泰山莊萬吉路88號市政府東側(cè)6000別墅新天地服飾廣場8000商鋪**商業(yè)步行街----商鋪賣完電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)古建筑文物岱廟南商業(yè)光榮大市場一期西南岱岳區(qū)2288商業(yè)780畝賣完泰山科技城南部新區(qū)龍?zhí)赌下?230寫字樓145畝0．28第三節(jié)土地供給情況2008年**市城區(qū)擬出讓土地48宗，共計(jì)土地面積5832.78畝。其中居住用地〔包括商住〕31宗，面積4328.68畝，占總面積74.2%。商業(yè)〔旅游、金融、效勞業(yè)〕用地13宗，面積988.48畝，占總面積16.9%。倉儲用地1宗，面積74.64畝，占總面積1.3%。申請調(diào)整規(guī)劃用途1宗，面積164畝，占總面積2.8%。未明確用途2宗，面積276.98畝，占總面積4.8%。

其中：

1、市本級擬出讓土地10宗，面積576.74畝。其中：居住用地6宗，面積309.9畝。商業(yè)用地2宗，面積28.2畝。倉儲用地1宗，面積74.64畝。正在申請調(diào)整規(guī)劃1宗，面積164畝。

2、泰山區(qū)擬出讓土地7宗，面積923.79畝。其中：居住用地7宗，面積923.79畝。

3、岱岳區(qū)擬出讓土地14宗，面積854.14畝。其中：居住用地7宗，面積455.11畝。商業(yè)用地5宗，面積122.05畝。未確定用途2宗，面積276.98畝。

4.高新技術(shù)開發(fā)區(qū)擬出讓土地10宗，面積1435.71畝。其中：居住用地7宗，面積1232.63畝。商業(yè)用地3宗，面積203.08畝。

5、旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擬出讓土地7宗，面積2042.4畝。其中：居住用地4宗，面積1407.25畝。商業(yè)用地3宗，面積635.15畝。

同類競爭性工程一、**市主要家具建材市場編號市場名稱主營*圍地址營業(yè)面積(㎡)樓層裝修檔次租金產(chǎn)品檔次經(jīng)營狀況輻射半徑1五馬家具城家具虎山路南8000三層中下24/36/48中低檔占了**本地家具消費(fèi)量的一半左右全市02五馬建材城建材迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處約3000一層差9低檔生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式全市3光榮市場家具、建材泰山大街南40萬三層中18/21/24中高檔開業(yè)不到一年時(shí)間，顧客不算多，檔次較高全市04裝飾材料精品城建材迎勝南路2．5萬三層中檔12中檔裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高全市05東亞商場家具財(cái)源大街西首1萬六層〔已租用面積五層〕中高檔20/25/30/35/40/45中高檔目前是**市較為高檔的家具市場，與其毗鄰的銀座商城是**市最高檔的商場全市06心中樂家具城家居財(cái)源大街中段90004層中檔20、25、25、35中檔沒有什么中高檔品牌，裝修也不是很好，但是位置不錯(cuò)07IKIA家具城家居**市東岳大街迎春路路口4萬5層中高檔不租〔自營〕中高檔裝修不錯(cuò)，面積也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)，全市01、五馬家具城五馬家具城位于**市虎山路南首五馬商城內(nèi)，1993年年9月開業(yè)，主營家具、沙發(fā)、各類辦公桌椅。五馬家具大廈由**同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)上下共分三層，建筑面積1.2萬平方米，營業(yè)面積8000多平方米，設(shè)置攤位130多個(gè)。頂部采用中心透空玻璃構(gòu)造，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個(gè)，大型停車場一處，配有專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)，各項(xiàng)公共設(shè)施配套成龍，一應(yīng)俱全。整個(gè)大廈雄偉，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利是經(jīng)營家具的良好場所。五馬家具城檔次偏低，但是在**消費(fèi)者心中卻是一個(gè)老品牌，客流量很大，是**消費(fèi)者的首選。2、五馬建材城**五馬裝飾材料精品城始建于2001年，是**市委、市政府批準(zhǔn)建立的的重點(diǎn)工程，是全省一流，**東部最大最全的裝飾材料精品城。**五馬裝飾材料精品處于泰山腳下，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活潑，200家經(jīng)營業(yè)主，年交易額1.2億元。**五馬裝飾材料精品城為全框架式構(gòu)造。五馬裝飾材料精品城主要經(jīng)營一下品類：木地板、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥具櫥柜、涂料、板材、玻璃、裝飾品等。3、**光榮市場**光榮大市場一期工程位于**市西南岱岳區(qū)，北靠城市主干道——泰山大街，南臨靈山大街，依附在泮河西側(cè)，與泰山遙對相望，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，地理位置十分顯赫。大市場以泰山大街和靈山大街為主要出入口，并將整個(gè)市場分為八個(gè)區(qū)，中心五個(gè)區(qū)為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)和中心區(qū)，沿北側(cè)泰山大街為泰山區(qū)，沿南側(cè)靈山大街為靈山區(qū)，14層辦公大廈聳立于群體建筑中，東部為七區(qū)。在功能布局上，中心區(qū)為家私和商務(wù)辦公區(qū)；一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)以標(biāo)準(zhǔn)商鋪為主；泰山區(qū)和靈山區(qū)為沿街商鋪，共同構(gòu)成市場的南北大門；七區(qū)為建材商鋪。光榮大市場極具交通優(yōu)勢。該工程駐地有新拓寬的泰山大街與市區(qū)相連，泰山大街為京福高速公路入城的主干道。本工程距離已建成的京福高速公路、京滬高速公路下道口只有2公里的路程，距離104國道只有1公里的路程，距離南北鐵路主干線只有600米，擬建的京滬高速鐵路也在區(qū)域內(nèi)，并且各條道路均是一級道路，通向全省各縣市區(qū)，交通條件極為便利，是成為建立大型倉儲性綜合市場的首要條件。光榮市場分三期建立，總建筑面積150萬平方米。經(jīng)營*圍涉及建材、裝飾裝修材料、服裝鞋帽、家用電器、家具、日用百貨、五金等商品的批發(fā)零售、配送，并配套建立車站、倉儲、商務(wù)辦公中心和會展中心。4、裝飾材料精品城泰山裝飾材料精品城，是財(cái)源街道辦事處中七里社區(qū)投資興建的大型專業(yè)批發(fā)市場，總占地125畝，總投資1.2億元，建筑面積14萬平方米。工程分兩期進(jìn)展，其中一期工程投資5600萬元，建筑面積6萬平方米〔其中營業(yè)面積2.5萬平方米〕，市場于2004年5月1日開業(yè)。市場按商品類別分為5個(gè)商品交易區(qū)，主要經(jīng)營各種高檔裝飾材料、燈具、廚具、潔具等。市場有營業(yè)房300多間，有230多家客戶入場經(jīng)營，安置就業(yè)人員1000多人，可實(shí)現(xiàn)交易額2億元/年，利稅2300萬元。2005年被省工商局、省文明辦、省市場協(xié)會命名為“**省規(guī)*化文明市場〞。泰山裝飾材料精品城主體采取“上宅下店〞模式、全框架構(gòu)造。市場采取物業(yè)管理方式，實(shí)行一個(gè)統(tǒng)一收費(fèi)，統(tǒng)一水電管理，為經(jīng)營業(yè)戶提供信息咨詢、居住餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、平安保衛(wèi)等效勞，著力營造良好的生活、生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境。裝飾材料精品城的裝修和品牌比五馬家具建材城略好些，但是租金還是比擬的低。5、東亞商場東亞商場位于**市繁華商業(yè)中心，北臨**市東西向的主干道——東岳大街，西靠龍?zhí)堵妨⒔?，毗?*最高檔的商業(yè)——銀座商廈，位置非常優(yōu)越。東亞商場主要經(jīng)營家具，目前共5層，第六層正在裝修，一樓主要是經(jīng)營紅木家具，但是未來將要把紅木移到5樓、六樓，四層主要是經(jīng)營板式家具，二層、三層主要是沙發(fā)、床墊，該商場沒有辦公家具。東亞商場雖然位置優(yōu)越，但是由于租金在本市屬于高檔水平，一些一線品牌都陸續(xù)的離開了東亞商場，比方皇朝、富之島等，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了租金相對低廉，但是更具有區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢的光榮大市場。6、心中樂家具城位于**市財(cái)源大街175號，緊鄰銀座商城。該商城于2001年10月開業(yè)，在**消費(fèi)者心中具有一定的影響力和知名度。從現(xiàn)在的經(jīng)營狀況來看，檔次比東亞偏低，但是客流量還是相當(dāng)可觀，得益于位置的優(yōu)越。7、IKIA家居愛家家居原址是三和百貨，三和百貨倒閉后〔在**，很多的國營的百貨商店都已經(jīng)或者瀕臨倒閉的局面，其中，很大一局部原因就是銀座商城的進(jìn)駐〕，愛家家居承租了一局部的商業(yè)面積，此外，還有局部是服飾百貨和超市業(yè)態(tài)。愛家家居的經(jīng)營模式在**比擬獨(dú)特，采用自營的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，統(tǒng)一進(jìn)貨，統(tǒng)一收銀，不對外出租。雖然如此，該商場內(nèi)的品牌確是相對其他商城要高檔些，裝修也更加高檔。二、關(guān)于**家居市場的分析綜述：**的家具建材市場已有49萬平方米左右，這說明1、該市家具建材市場容量很大；2、專業(yè)市場開展?fàn)顟B(tài)已具備質(zhì)的飛躍的條件。紅星進(jìn)入正是時(shí)機(jī)。**還沒有一家真正意義的專營中高檔、高檔品牌的家居賣場，紅星的優(yōu)勢是明顯的。紅星的進(jìn)入1、將引起市場的洗牌；2、改變和提升市民裝修消費(fèi)的模式；3、**市不少有消費(fèi)能力的市民至今不選擇在本地消費(fèi)，而是去**的居多，屆時(shí)將會回來。**的人均GDP已到達(dá).美元，理論上認(rèn)為，已進(jìn)入購房頂峰期。事實(shí)上，**市2006年住宅開發(fā)總量為236萬m2，如按照100m2**的家具建材市場整體租金水平目前在9-45元之間，大量的在35-40之間。我們將進(jìn)一步調(diào)查我們紅星的主流合作伙伴目前在**的銷售價(jià)格水平，將來進(jìn)入紅星能否保持這個(gè)水平，能否提升這個(gè)水平。如果答案是肯定的，則紅星的整體租金水平可以放在45元/m2月；如果沒把握，整體租金水平可以放在40元/m2月。相當(dāng)于**、**、**水平。我們的選置在**西南的岱岳區(qū)，京滬高鐵在工程旁邊設(shè)立了站點(diǎn)，**興旺的高速公路網(wǎng)使得我們具有很強(qiáng)的對外輻射能力。對我們來說，能否充分利用周邊縣市的消費(fèi)能力也是非常重要的擴(kuò)展市場。**買房者一般自己裝修房子，房地產(chǎn)商會向顧客推薦家裝公司，根本上都是**的家裝公司。**對**的輻射作用相當(dāng)大，那些可以替代，那些必須防止，是紅星在進(jìn)入之前必須考慮的問題。我們建議：**紅星美凱龍全球家居生活廣場擬建5萬m2為宜。按容積率1：1.2計(jì)算，總用地4.25萬(64畝).按35萬元/畝計(jì)算,土地款為2240萬元.平均地價(jià)為825元/m2，平均建筑面積地價(jià)為688元/m2。綜合造價(jià)1800元/m2?？傇靸r(jià)為2500元/m2。按目前租金平均40-45元/m第四章工程概況第一節(jié)地理位置341783.47149752.50192030.97工程用地位于**市大河路以東以北，學(xué)院路以西，靈山大街以南。緊鄰開建京滬高鐵泰山站組團(tuán)，距新客站800M；距市政府3KM內(nèi)。該地塊交通便利，西北側(cè)為城市東西向中軸線靈山大街〔起點(diǎn)新客站〕；西南側(cè)為環(huán)城大道大河路。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團(tuán)濕地公園，西北側(cè)為泮河風(fēng)景帶。紅星美凱龍全球家居生活廣場〔8－10萬〕，預(yù)計(jì)在09年9月開業(yè)；按不得對外出售，按紅星集團(tuán)經(jīng)營模式自營。根據(jù)紅星美凱龍?jiān)?*的已開業(yè)工程泰山區(qū)加盟店的情況租金約為.元/M2月。其它商業(yè)工程根據(jù)市場逐步開發(fā)：影城〔含演藝廳、歌廳、電玩〕，五星級酒店，酒店式公寓，寫字樓。住宅開發(fā)一期開發(fā)4萬M2。**的銀行和開發(fā)商一致認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場開展安康，沒有受當(dāng)前金融海嘯影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年**市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達(dá)235萬㎡，預(yù)計(jì)將在未來1--3年左右推出。**新任市委書記原為國家建立部城鄉(xiāng)建立司長，對住宅開發(fā)控制有序。本工程樓盤預(yù)計(jì)在明年下半年推出，根據(jù)地塊周邊樓價(jià)，本工程樓價(jià)估計(jì)為3500－4000元/M2。第二節(jié)工程概況一、建立地址工程建立地址擬定位于**市岱岳區(qū)區(qū)域內(nèi)。二、建立內(nèi)容及規(guī)模工程占地285畝，容積率為1.3。1、商業(yè)工程占地40%共114畝，容積率為1.3。規(guī)劃建筑面積擬定為110000平方米。紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積5萬m2。商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積2、房地產(chǎn)工程占地60%共171畝，113886平方米，容積率為1.3，規(guī)劃建筑面積擬定為150000平方米。建筑類型多層。3、工程方案開發(fā)開發(fā)周期：2008.2——2009.5；銷售及招商周期：2008.5——2008.10第三節(jié)工程總投資及資金來源工程總投資額為：68250萬元3.1、紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積5萬m23.2、商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積6萬m23.3、房地產(chǎn)工程工程開發(fā)。初步估算工程總投資15750萬元，其中建立投資約為39375萬元建立投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為35000萬元；其他費(fèi)用3000萬元；預(yù)備費(fèi)用1375萬元。工程建立所需資金擬全部由建立單位及投資方自酬解決。第四節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)〔地產(chǎn)局部〕1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表表1-1序號工程數(shù)量1可規(guī)劃用地112000平方米2規(guī)劃總建筑面積150000平方米3容積率1.34建筑密度19%5綠化率40%6工程總投資39375萬元7毛利潤9188萬元8投資利潤率23%4.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)〔商業(yè)局部〕1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明〔紅星美凱龍全球家居生活廣場〕表1-1序號工程數(shù)量1可規(guī)劃用地75924平方米2規(guī)劃總建筑面積50000平方米3容積率1.44建筑密度13%5綠化率30%6工程總投資13125萬元1〕建立投資12925萬元2〕鋪底流動資金200萬元7正常年經(jīng)營收入2268萬元8正常年利潤1439萬元9投資利潤率3.6%10稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11稅后投資回收期14年12稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值13稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率14稅前投資回收期9年15稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16盈虧平衡點(diǎn)50%2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明〔商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓〕2.1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表表2-1序號工程數(shù)量1可規(guī)劃用地75924平方米2規(guī)劃總建筑面積60000平方米3容積率1.44建筑密度4.4%5綠化率30%6工程總投資15750萬元7毛利潤9675萬元8投資利潤率62%3、工程結(jié)論本商業(yè)工程(紅星美凱龍全球家居生活廣場)建成后，可實(shí)現(xiàn)年利潤1439萬元，年所得稅475萬元，直接及間接〔廠商營業(yè)員、物流配送人員等〕解決當(dāng)?shù)?500-2000名勞動力就業(yè)，并極大地提升本地建材家具市場業(yè)態(tài)的經(jīng)營形象和效勞層次，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的開展發(fā)揮作用。第五章SWOT分析一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想根據(jù)**市城市總體規(guī)劃的要求，充分開掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。二、設(shè)計(jì)原則方案設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)行有關(guān)部門規(guī)*和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材〞的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，到達(dá)環(huán)抱節(jié)能要求。三、總平面布置根據(jù)工程周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，**紅星美凱龍家居生活廣場整棟建筑面向主干道布置入口廣場，規(guī)劃綠地景觀及廣場停車，場地四周建立集中綠化帶。四、道路交通布局工程采用環(huán)行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周設(shè)環(huán)行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右兩邊，反面次出入口同時(shí)布置商業(yè)卸貨平臺，方便貨物進(jìn)出。第六章工程投資分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)及根底數(shù)據(jù)1、經(jīng)濟(jì)效益分析說明工程建成后，將采取整體商場經(jīng)營對外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費(fèi)。本報(bào)告以此為根底測算收入和本錢，并進(jìn)展經(jīng)濟(jì)效益分析和評價(jià)。2、計(jì)算期和經(jīng)營負(fù)荷工程計(jì)算期為12年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度方案，計(jì)算期第2年商場建成投入運(yùn)營，確定該年為試營業(yè)期，經(jīng)營負(fù)荷為80%，計(jì)算期第3年以后為正常經(jīng)營，各年經(jīng)營負(fù)荷為100%。3、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)評價(jià)中工程財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率暫按6%計(jì)算。4、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定4、1〔紅星美凱龍全球家居生活廣場商業(yè)局部〕1〕經(jīng)營收入測算根據(jù)建立規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照**省同類城市商場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合本工程的自身特點(diǎn)，確定可出租面積、出租率、平均租賃單價(jià)等指標(biāo)，測算確定本工