房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)剖析

/房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部建標(biāo)(1991)第69號(hào)１９９１年２月４日國家建設(shè)部以建標(biāo)（９１）６９號(hào)文發(fā)布了ＺＢＰ３０００１－９０《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并于１９９１年７月１日起實(shí)施?！稑?biāo)準(zhǔn)》全文如下：1主題內(nèi)容和適用范圍1.1為確保房屋住用的平安和正常的運(yùn)用功能。明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.2凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管，依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

1.3本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收，工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物愛惜建筑及某些有特殊設(shè)備和運(yùn)用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照運(yùn)用。2引用標(biāo)準(zhǔn)GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ207工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ232裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ242和衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范ＧＪ13房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)3術(shù)語和定義3.1本標(biāo)準(zhǔn)提及的“接管驗(yàn)收”，主要是指地方政府設(shè)置的房屋管理部門（以下簡稱“房管部門”）接管建設(shè)單位移交的新建房屋和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋進(jìn)行的驗(yàn)收。

3.2本標(biāo)準(zhǔn)提及的“凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋”，主要是指中心或地方政府投資建立并確定由房管部門干脆管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設(shè)配套費(fèi)建立的房屋。征（撥）地拆遷安置中按規(guī)定把產(chǎn)權(quán)劃歸政府的房屋。人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應(yīng)由政府接收并確定交房管部門接管的房屋。

3.3新建房屋

建成后未經(jīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋。

3.4原有房屋

已取得房屋全部權(quán)證，并已投入運(yùn)用的房屋。4新建房屋的接管驗(yàn)收4.1新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足運(yùn)用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.2接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

ａ．建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；

ｂ．供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常運(yùn)用；

ｃ．房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

4.3接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

產(chǎn)權(quán)資料：

ａ．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

ｂ．用地批準(zhǔn)文件；

ｃ．建筑執(zhí)照；

ｄ．拆遷安置資料。

技術(shù)資料：

ａ．竣工圖－包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱藏管線的全套圖紙；

ｂ．地質(zhì)勘察報(bào)告；

ｃ．工程合同及開、竣工報(bào)告；

ｄ．工程預(yù)決算；

ｅ．圖紙會(huì)審記錄；

ｆ．工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

ｇ．隱藏工程驗(yàn)收簽證；

ｈ．沉降視察記錄；

ｉ．竣工驗(yàn)收證明書；

ｊ．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

ｋ．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

ｌ．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

ｍ．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

ｎ．供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.4接管驗(yàn)收程序

建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗(yàn)收。

接管單位按“４．２”和“４．３”條進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

接管單位會(huì)同建設(shè)單位按“４．５”條進(jìn)行檢驗(yàn)。

對驗(yàn)收中發(fā)覺的質(zhì)量問題，按４．６．１和４．６．２條處理。

經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

4.5質(zhì)量和運(yùn)用功能的檢驗(yàn)

主體結(jié)構(gòu)

地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ７的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ１０的規(guī)定值。

磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠的強(qiáng)度和剛度。不允許有明顯裂縫。

木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)堅(jiān)實(shí)、支撐系統(tǒng)牢靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必需符合GBJ２０６中２．１．１條的有關(guān)規(guī)定。

凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必需符合GBJ１１的有關(guān)規(guī)定。

外墻不得滲水

屋面

各類屋面必需符合GBJ207中４．０．６條的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏。

平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水、出水口，檐溝、落水管應(yīng)安裝堅(jiān)實(shí)、接口嚴(yán)密，不滲漏。

樓地面

面層和基層必需粘結(jié)堅(jiān)實(shí)，不空鼓、整風(fēng)光 層平整、不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫勻整順直，無缺棱掉角。

衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面和相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

木樓地面應(yīng)平整堅(jiān)實(shí)，接縫密合。

裝修

鋼木門窗應(yīng)安裝平正堅(jiān)實(shí)，無翹曲變形，開關(guān)靈敏，零配件裝配齊全，位置精確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

進(jìn)戶門不得運(yùn)用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝堅(jiān)實(shí)，底層外窗、樓層公共走道窗，進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

木裝修工程應(yīng)表面光滑，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，和基層必需釘牢。

門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼堅(jiān)實(shí)。

抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

飾面磚應(yīng)表面干凈，粘貼堅(jiān)實(shí)，陰陽角和線腳順直，無缺棱掉角。

油漆、刷漿應(yīng)色澤一樣，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

電氣

電氣線路安裝應(yīng)平整、堅(jiān)實(shí)、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必需緊密，鋁導(dǎo)線連接不得接受絞接或綁接，接受管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必需緊密、牢靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有牢靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1ＭΩ／ＫＶ。

應(yīng)按套安裝電表或予留表位，并有電器接地裝置。

照明器具等低壓電器安裝支架必需堅(jiān)實(shí)，部件齊全，接觸良好，位置正確。

各種避雷裝置的全部連接點(diǎn)必需堅(jiān)實(shí)牢靠，接地電阻值必需符合GBJ232的要求。

電梯應(yīng)能精確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層曳引機(jī)的噪聲和振動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他平安設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏牢靠。安裝的隱藏工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

對電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波困難地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

水衛(wèi)消防

管道應(yīng)安裝堅(jiān)實(shí)，限制部件啟閉靈敏，無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必需符合GBJ242的要求，應(yīng)按套安裝水表或予留表位。

高位水箱進(jìn)水管和水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8ｍ，并不應(yīng)運(yùn)用陶瓷管、璧料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必需流暢。

衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、堅(jiān)實(shí)，部件齊全、制動(dòng)靈敏。

水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大振動(dòng)。

消防設(shè)施必需符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

采暖

采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間必需在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必需有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。

爐排必需進(jìn)行經(jīng)12ｈ以上試運(yùn)轉(zhuǎn)。爐排之間、爐排和的爐鐵之間不得相互摩擦，且無雜音，不跑偏、不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，平安裝置必需靈敏，牢靠，限制閥門應(yīng)開關(guān)靈敏。

爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈敏，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

管道的管徑、坡度及檢查井必需符合GBJ242的要求。管溝大小及管道排列應(yīng)便于修理，管架、支架、吊架應(yīng)堅(jiān)實(shí)。

設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必需符合GBJ242的規(guī)定。

鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵，消音減震設(shè)備應(yīng)齊全。水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

經(jīng)過48h連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工，機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必需符合設(shè)計(jì)要求。

附屬工程及其它

室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必需符合GBJ１４其次章第節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢。井蓋應(yīng)閣置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管和糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。

明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

房屋和入口處必需做室外道路，并和主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝堅(jiān)實(shí)。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無堵塞物。

單體工程必需做到工完料凈場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢、室外地面平整、室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和運(yùn)用功能要求。

4.6質(zhì)量問題的處理

影響房屋結(jié)構(gòu)平安和設(shè)備運(yùn)用平安的質(zhì)量問題，必需約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修、直至合格。

影響相鄰房屋的平安問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

對于不影響房屋結(jié)構(gòu)平安和設(shè)備運(yùn)用平安的質(zhì)量問題?？杉s定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修理，也可實(shí)行費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒?，由接管單位處理?原有房屋的接管驗(yàn)收5.1接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件

ａ．房屋全部權(quán)、運(yùn)用權(quán)清楚；

ｂ．土地運(yùn)用范圍明確。

5.2接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

產(chǎn)權(quán)資料：

ａ．房屋全部權(quán)證；

ｂ．土地運(yùn)用證；

ｃ．有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

ｄ．房屋分戶運(yùn)用清冊；

ｅ．房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

技術(shù)資料：

ａ．房地產(chǎn)平面圖；

ｂ．房屋分間平面圖；

ｃ．房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

5.3接管驗(yàn)收程序

移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收。

接管單位按5.1和5.2條進(jìn)行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

接管單位會(huì)同移交人按5.4條進(jìn)行檢驗(yàn)。

對檢驗(yàn)中發(fā)覺的危損問題，按5.5條處理。

交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋運(yùn)用狀況。

經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件、辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

移交人協(xié)作接管單位按接管單位的規(guī)定和房屋運(yùn)用人重新建立租賃關(guān)系。

5.4質(zhì)量和運(yùn)用功能的檢驗(yàn)

以ＣＪ13－86和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。

從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好和損壞程度。

查驗(yàn)房屋運(yùn)用狀況（包括建筑年頭、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備狀況）。評估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。

5.5緊急和損壞問題的處理

屬有緊急的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。

屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)修理，也可接受其它補(bǔ)償形式。

屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。6交接雙方的責(zé)任6.1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按4.2和4.3條的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后，剛好提出接管驗(yàn)收申請，接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、剛好簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求。接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)剛好簽發(fā)接管文件，未經(jīng)接管的新建房屋一律不得支配運(yùn)用。

6.2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理方法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

6.3房屋接管交付運(yùn)用后，如發(fā)生隱藏性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析探討，查明緣由，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的緣由應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬運(yùn)用不當(dāng)，管理不善的緣由，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。