房地產(chǎn)景觀項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本控制

/房地產(chǎn)景觀項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本限制、產(chǎn)品定位確定了景觀形象，更干脆地說(shuō)是房屋售價(jià)確定了景觀成本。依據(jù)筆者的閱歷，一個(gè)10萬(wàn)方的樓盤(pán)景觀面積約3萬(wàn)方，20萬(wàn)方的樓盤(pán)的景觀面積約7萬(wàn)方。景觀面積占樓盤(pán)可售面積的30%左右，長(zhǎng)三角地區(qū)大城市的樓盤(pán)普遍已達(dá)萬(wàn)元，而景觀造價(jià)依據(jù)不同的品質(zhì)，基本在300-700元間浮動(dòng)，核算到樓面售價(jià)中，景觀成本占0.9%-2.1%。依據(jù)蘇州萬(wàn)科金域藍(lán)灣樣板區(qū)實(shí)踐來(lái)看，每平米投入700元已經(jīng)達(dá)到流水淙淙、綠樹(shù)成蔭的效果，環(huán)境特殊宜人。而在一些縣級(jí)市或經(jīng)濟(jì)狀況不是很優(yōu)越的大城市，房?jī)r(jià)達(dá)5千左右，景觀投入300元，重點(diǎn)景觀區(qū)的品質(zhì)也能得到保證。因此，在目前的市場(chǎng)行情下，景觀成本占房屋售價(jià)2%能被市場(chǎng)接受，是個(gè)合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)下，增加景觀投入將帶來(lái)樓盤(pán)形象的極大提升，是質(zhì)的變更。

對(duì)于精品樓盤(pán)和企業(yè)標(biāo)桿樓盤(pán)，因?yàn)槟繕?biāo)不在于市場(chǎng)，而在于樹(shù)立本企業(yè)品牌形象，景觀成本收益率讓位于形象塑造，成本2%法則不再適用，應(yīng)接受客戶(hù)調(diào)研確定法。

設(shè)計(jì)階段的成本限制

1、功能為主，削減無(wú)必要的硬地；非功能性的景點(diǎn)，酌情考慮是否保留；

2、在地勢(shì)處理上，盡量保證在最短的距離內(nèi)消退坡度，最大限度地留出景觀觀賞區(qū)，且坡度在進(jìn)宅的部分慢慢放平，可以有效節(jié)約土方量，減低成本；

3、車(chē)行道和各種入口交匯處鋪裝自然石材。園路鋪裝運(yùn)用樹(shù)脂加工材料、混凝土壓模、人造石材、磚等，部分可自然石材。石材厚度：人行道花崗巖20-25mm，大理石30-50mm；車(chē)行道30-40mm。

4、硬質(zhì)景觀占總體景觀總量的20%；水景占總體景觀的3%。

1）硬質(zhì)景觀接受一般石材，邊緣做圓角處理。游泳池面層禁止接受玻璃馬賽克；

2）設(shè)計(jì)中大量利用現(xiàn)有的地形產(chǎn)生直線(xiàn)作為景觀構(gòu)成；曲線(xiàn)及弧線(xiàn)則選取合適的材料進(jìn)行搭配和限制；

3）限制設(shè)計(jì)尺寸：全部尺寸必需符合300模數(shù)，石材規(guī)格易在5種以?xún)?nèi)（包括道路及廣場(chǎng)尺寸也應(yīng)限制模數(shù)，避開(kāi)切割損耗提高成本）

4）花崗巖石材切割，切割下來(lái)的邊角余料，集起來(lái)作為人行小徑碎拼鋪裝；（避開(kāi)材料奢侈，節(jié)約成本）

5）石材中自然面、荔枝面比其他面狀貴，要合理運(yùn)用；

6）限制鋪貼方式：盡量運(yùn)用規(guī)整鋪裝，削減碎拼(規(guī)則鋪裝比碎拼的人工成本便宜一倍)；

7）硬質(zhì)景觀中地面所接受的石材不宜超過(guò)3種，主要出入口及節(jié)點(diǎn)上的石材種類(lèi)不宜超過(guò)5種。（鋪裝拼花過(guò)于困難切割困難須要異形加工、鋪裝人工費(fèi)高、材料損耗率高）

8）材料的檔次分類(lèi)和替換

9）立面材料如樹(shù)池，景墻等可以選擇和建筑相同或相近的材料進(jìn)行搭配，依據(jù)西班牙風(fēng)格的景觀效果，真石漆等噴涂材料也是不錯(cuò)的選擇；

10）盡量運(yùn)用或利用市場(chǎng)上通行的材料規(guī)格來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，節(jié)約材料的損耗。

11）雕塑（仿砂巖代替石材、鑄鐵、鑄銅，成品標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)約成本）

5、植物：

草坪面積占綠化總面積比例不超過(guò)40﹪。草皮接受一般兩季型。

中軸景觀：選用當(dāng)?shù)卮_定規(guī)格的喬木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；色葉樹(shù)種不低于10%。

小區(qū)公共景觀：選用當(dāng)?shù)卮_定規(guī)格的喬木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】；灌木球徑80㎝以上；選用四季景色變換植物。

道路綠化帶景觀：常綠喬木占50%；灌木球徑60㎝以上。

河岸景觀：以春、夏季，觀花、觀葉、觀果品種占50%。

外圍代征綠化帶景觀：以喬木為主，并作為待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)喬木儲(chǔ)備。

植物種植區(qū)在地下車(chē)庫(kù)頂板上的，車(chē)庫(kù)頂板上有效覆土厚度平均為1米，景觀堆坡時(shí)可用陶粒等輕質(zhì)材料進(jìn)行填充。

庭院內(nèi)部以草坪為主（具體依據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)）。

6、園建結(jié)構(gòu)配筋，必需和結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)，確保最少用筋。

硬質(zhì)部分

石材的價(jià)格和產(chǎn)地、品名、厚度、面層類(lèi)型有關(guān)，同樣的品種，進(jìn)口的比國(guó)產(chǎn)的貴一倍，山東的比福建的貴20%。

磚材中舒布洛克磚比一般水泥磚貴一倍，陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤(pán)中應(yīng)杜絕一般水泥磚，即使是通體水泥磚，在運(yùn)用一段時(shí)間后，也難免脫色的結(jié)果，耐久性差。

一般花崗巖路牙造價(jià)45-60元/米左右，混凝土預(yù)制路牙造價(jià)20-35元/米左右。

施工工藝中異形石材鋪貼因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)切割量大，人工費(fèi)貴一倍。構(gòu)筑物表面裝飾石材濕貼會(huì)出現(xiàn)泛堿現(xiàn)象，為避開(kāi)泛堿影響觀感，有點(diǎn)掛、干掛和密封三種處理方法。

軟景部分

同樣，在植物選擇上景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情，避開(kāi)運(yùn)用稀缺性樹(shù)種。但一級(jí)節(jié)點(diǎn)的綠化須要在效果和價(jià)格上權(quán)衡。價(jià)格不是太離譜的狀況下，應(yīng)當(dāng)保證原設(shè)計(jì)要求。在限額成本下，調(diào)整次要景觀樹(shù)種，保證整體綠量。

微地形處理

現(xiàn)代住區(qū)樓間大部分都有地下車(chē)庫(kù)，70%的景觀座落在地庫(kù)頂板上，景觀覆土厚度是地庫(kù)荷載記算的關(guān)鍵。而豎向是景觀的靈魂，假如沒(méi)有豎向設(shè)計(jì)就沒(méi)有景觀可言。那么，地庫(kù)頂板上堆土坡的經(jīng)濟(jì)性就是成本限制必需探討的課題，是用輕質(zhì)材料作為填充物堆坡，保證地庫(kù)頂板荷載不因造地形而變更，還是全部自然土壤堆坡，地庫(kù)頂板結(jié)構(gòu)局部加強(qiáng)？

依據(jù)探討，接受輕質(zhì)陶粒造地形有利于增加土壤透氣透水性，但成本高于結(jié)構(gòu)加強(qiáng)的方案。全部自然堆土經(jīng)濟(jì)性略好于陶粒填充造坡，但對(duì)豎向設(shè)計(jì)前后一樣性要求很高。而地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支配特殊緊湊，往往在景觀概念方案結(jié)束后就須要向結(jié)構(gòu)和管線(xiàn)專(zhuān)業(yè)提交豎向設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行地庫(kù)頂板荷載平安性計(jì)算。假如景觀深化方案設(shè)計(jì)中豎向有較大的調(diào)整，地庫(kù)結(jié)構(gòu)的平安性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報(bào)批結(jié)束后，再調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將會(huì)帶來(lái)不必要的麻煩，而且引起設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度支配和成本支配不利。因此應(yīng)依據(jù)不同項(xiàng)目豎向設(shè)計(jì)的困難程度選擇合理的地庫(kù)覆土方案。

施工圖及招標(biāo)準(zhǔn)備階段

(1)現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖：綜合考慮項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)有場(chǎng)地的臨時(shí)設(shè)施，考慮各階段銷(xiāo)售協(xié)作的須要，對(duì)銷(xiāo)售各階段的施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置進(jìn)行合理規(guī)劃，削減大幅調(diào)整平面布置狀況，合理節(jié)約成本。

(2)平安文明施工措施：依據(jù)集團(tuán)工程管理部及合同對(duì)平安文明施工要求，合理組織本項(xiàng)目規(guī)劃平安措施、文明施工措施，避開(kāi)接受成本高、性?xún)r(jià)比低的方案，選用合理施工路途，實(shí)行有效用水、用電措施，合理節(jié)約成本。

①設(shè)計(jì)變更：建立項(xiàng)目管理部圖紙?jiān)O(shè)計(jì)修改看法收集制度，項(xiàng)目管理部和設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，削減因溝通不剛好造成設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的影響。

②因甲方緣由拖延工期，盡量加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，包括和設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理部、營(yíng)銷(xiāo)部、成本部等部門(mén)，定期（或每周）召開(kāi)一次協(xié)調(diào)工作會(huì)議解決各部門(mén)之間協(xié)作協(xié)作問(wèn)題。

③因總包緣由拖延工期，加強(qiáng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、里程碑、資