房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題

第頁(yè)共頁(yè)房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題。房屋租賃作為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的主要內(nèi)容之一，它和房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)有著非常親密的關(guān)系。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的過(guò)程中，房屋租賃合同的簽訂十的頻繁，這不僅有利于進(jìn)步我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的穩(wěn)定性，還促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是，從當(dāng)前我國(guó)房屋租賃合同鑒定的實(shí)際情況來(lái)看，出租人在和承租人簽訂房屋租賃合同的時(shí)候，由于人們對(duì)自身的權(quán)責(zé)不夠明確，因此這就容易使得出租人和承租人在房屋租賃合同簽訂中存在著許多的糾紛問(wèn)題。這就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定開(kāi)展有著一定的影響。下面我們就對(duì)房屋租賃合同簽訂中應(yīng)該注意的問(wèn)題進(jìn)展介紹。一、房屋租賃合同的概述在我國(guó)《合同法》中，人們并沒(méi)有對(duì)房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)展明確的概述，只是將其作為租憑合同中的一種進(jìn)展介紹，這就使得人們?cè)趯?duì)房屋租憑管理的過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，導(dǎo)致房屋租賃合同出現(xiàn)糾紛問(wèn)題，這就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展有著一定的影響。不過(guò)，隨著人類社會(huì)的不斷開(kāi)展，人們對(duì)房屋租賃合同的簽訂也越來(lái)越重視，因此就開(kāi)場(chǎng)對(duì)房屋租賃合同的定義進(jìn)展相應(yīng)的研究分析^p。其中大局部學(xué)者認(rèn)為，房屋租賃合同的定義是指房屋出租人們將房屋出租給承租人，承載人必須定期給付出租人租金所簽訂的合同，并且在合同終止時(shí)，租出人必需要將房屋完好的歸還給出租人。二、房屋租賃合同簽訂中應(yīng)該注意的問(wèn)題目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的過(guò)程，房屋租賃合同的糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，這就對(duì)房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益有著一定的影響，因此我們?cè)诜课葑赓U合同監(jiān)視的過(guò)程中，就對(duì)其相關(guān)問(wèn)題予以重視，從而減少房屋租賃合同糾紛的發(fā)生。其中我們?cè)诜课葑赓U合同簽訂當(dāng)中，存在的問(wèn)題主要表達(dá)為以下幾個(gè)方面：1房屋的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在當(dāng)前我國(guó)房屋租賃當(dāng)中，房屋的性質(zhì)問(wèn)題是經(jīng)常出現(xiàn)的，這就使得房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益受到損害。而所謂的房屋性質(zhì)的問(wèn)題其實(shí)就是指的土地性質(zhì)的問(wèn)題，目前我們?cè)趯?duì)土地性質(zhì)進(jìn)展劃分時(shí)，主要可以將其劃分成住宅用地、工業(yè)用地、綜合用地以及商業(yè)用地這幾種類型。然而，在早期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的過(guò)程中，人們對(duì)房屋并不重視，這就使得房屋性質(zhì)中存在的問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好的解決，這就使得人們?cè)趯?duì)房屋租賃合同簽訂的過(guò)程中，并沒(méi)有對(duì)對(duì)房屋的性質(zhì)問(wèn)題進(jìn)展考慮，這就使得人們?cè)诜课葑赓U的過(guò)程中，自身的合法權(quán)益極有可能遭受嚴(yán)重的損失。除了房屋性質(zhì)外，還有一個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，在大多數(shù)情況我們簽訂商業(yè)房屋租賃合同的出租人一般都是產(chǎn)權(quán)人即房產(chǎn)證上載明的所有權(quán)人。但是目前因?yàn)樯虡I(yè)活動(dòng)的頻繁，承租人由于主客觀原因此轉(zhuǎn)行或退市的情況屢見(jiàn)不鮮，原承租人為了使自己損失降到最低，把房屋轉(zhuǎn)租出去。另一情況就是所有權(quán)人將房產(chǎn)抵押或出售等導(dǎo)致出租人(所有權(quán)入)變更的情，這些情況均會(huì)對(duì)房屋出租人和承租人產(chǎn)生影響，因此在房屋租賃合同簽訂中應(yīng)當(dāng)約定，如承租人轉(zhuǎn)租時(shí)必須經(jīng)出租人書(shū)面同意才能轉(zhuǎn)租，相反承租人也可以約定出租人在變更房屋所有權(quán)人時(shí)必須保證租賃合同在租賃期內(nèi)的持續(xù)有效。2房屋租賃用處及房屋改造裝修的問(wèn)題商業(yè)房屋租賃的用處當(dāng)然是只能用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)廣泛的概念，零售、娛樂(lè)、餐飲等都是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在商業(yè)房屋租賃合同中除了約定不得從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，還應(yīng)當(dāng)約定詳細(xì)用處。如租賃房屋處在居民區(qū)，而承租人租了房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，那么經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的油、煙等會(huì)對(duì)周邊小區(qū)居民產(chǎn)生影響進(jìn)而導(dǎo)致投訴不斷，甚至在辦理證照時(shí)遇到不可逆的問(wèn)題。承租人租賃房屋以后，對(duì)房屋進(jìn)展裝修是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中常見(jiàn)的一環(huán)。同樣在商業(yè)房屋租賃合同中也應(yīng)當(dāng)約定裝修的范圍，出租人可以約定承租人不得破壞房屋主體構(gòu)造，以減小因房屋裝修而對(duì)房屋產(chǎn)生的損害。另外還可約定租賃房屋到期后對(duì)裝修的處理，是撤除恢復(fù)原狀，還是承租人撤出后保存裝修歸出租人所有等等。3租賃期限、租金、費(fèi)用的問(wèn)題租賃期限是房屋租賃起始日與終止日的期間。按照合同法規(guī)定，租期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。租金問(wèn)題，要明確租金計(jì)租的標(biāo)準(zhǔn)，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的遞增、租金的支付方式都要明確約定。租金在實(shí)際支付過(guò)程中還有一個(gè)問(wèn)題就是稅，即租金是否含稅。一般民間房屋租賃僅憑收款收據(jù)，甚至沒(méi)有憑證，沒(méi)有稅務(wù)部門開(kāi)具的房屋租賃發(fā)票，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的房屋租賃發(fā)票對(duì)于承租人來(lái)講是一個(gè)很重要的票據(jù)。出租人到稅務(wù)部門憑房屋租賃合同開(kāi)具發(fā)票時(shí)還要繳稅，所以這個(gè)問(wèn)題要在商業(yè)房屋租賃合同中明確。4租賃合同當(dāng)事人的經(jīng)營(yíng)范圍及確認(rèn)我國(guó)《民法通那么》規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)，并明文規(guī)定企業(yè)法人不得擅自超越核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，否那么，將導(dǎo)致合同無(wú)效，不產(chǎn)生預(yù)期的法律效果。對(duì)于租賃合同來(lái)說(shuō)，并不是所有的企業(yè)都有租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，只有那些按照企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，確定了財(cái)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)才有權(quán)從事財(cái)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。在理論中，租賃合同的當(dāng)事人特別是承租方一定要嚴(yán)格、認(rèn)真地審查出租方的經(jīng)營(yíng)范圍，看其經(jīng)營(yíng)范圍中是否有財(cái)產(chǎn)租賃這一項(xiàng)。5租賃合同當(dāng)事人的履約才能、資信狀況及確認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的履約才能及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。假如對(duì)方無(wú)履約才能，對(duì)另一方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，不但不會(huì)帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)利益，反而會(huì)造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。假如對(duì)方具有履約才能，還要看其商業(yè)信譽(yù)如何。只有確信對(duì)方具有履約才能，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在理論中，要搞清對(duì)方的資信情況，主要是看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，理解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。三、完畢語(yǔ)總而言之，在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建立的過(guò)程中，房屋租賃合同的簽訂問(wèn)題對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定開(kāi)展有著嚴(yán)重的影響，造成房屋租賃合同的糾紛頻繁發(fā)生，因此為了有效的解決這些問(wèn)題，我們?cè)趯?duì)房屋租賃合同簽訂的過(guò)程中，一定要對(duì)這些問(wèn)題予以重視，除了注意這些問(wèn)題以外，還要對(duì)房屋租賃管理機(jī)制進(jìn)展相應(yīng)的改良和完善，以確保我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定開(kāi)展，從而解決了房屋租賃合同中存在著相關(guān)問(wèn)題。1、雙方當(dāng)事人的情況。合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。2、住房詳細(xì)情況住房的詳細(xì)位置。寫明住房確實(shí)切位置，住房面積，裝修情況，家具設(shè)備等。3、住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。4、住房用處主要說(shuō)明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其別人合住;住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用處，如辦公等。5、房屋租賃期限。6、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自進(jìn)步房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。7、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)展認(rèn)真檢查，保證自己今后可以正常使用。8、住房狀況變更承租人應(yīng)該保護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)展變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。9、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉(zhuǎn)租獲得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。10、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違背合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰方法。11、租賃合同的變更和終止假如在租賃過(guò)程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過(guò)協(xié)商對(duì)合同進(jìn)展變更。簽訂房屋租賃合同的細(xì)節(jié)問(wèn)題一、房屋用處及土地用處要查明即將承租的目的房屋的用處和土地用處。假設(shè)承租作為商鋪使用，必須確定房屋的用處為商業(yè)用房性質(zhì)，土地用處為非住宅性質(zhì)。否那么，將面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。房屋用處和土地用處信息可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)展產(chǎn)權(quán)查詢。二、房屋出租人身份要明確出租人的身份，是否為合法的房屋出租權(quán)人。房屋的出租人須是房屋權(quán)利人或是其他有權(quán)利人。假如是房屋共有人出租的，應(yīng)要求出具其他共有人同意出租的書(shū)面文件;假如是二房東轉(zhuǎn)租的，應(yīng)要求提供原房屋租賃合同以及房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面文件。三、房屋租賃備案1、要確定房屋是否已辦理租賃登記備案手續(xù)。承租房屋作為商鋪使用的，需要辦理租賃登記備案手續(xù)。假如房屋已經(jīng)辦理租賃登記備案，那么新租賃合同就無(wú)法辦理租賃登記備案，會(huì)影響營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理。(在此提醒，可在合同中約定出租方應(yīng)積極協(xié)助營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理，因出租方怠于協(xié)助或出租方原因?qū)е聼o(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，承租方可解除租賃合同。)2、要注意，租賃合同登記備案與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案登記，合同仍然在生效條件滿足時(shí)就生效;但是經(jīng)登記備案的租賃合同，具有對(duì)抗第三人的法律效力。如假設(shè)出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，那么房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承當(dāng)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記備案，登記備案需要交納一定的房屋租賃稅。四、租賃合同中的費(fèi)用1、租賃保證金：約定租賃保證金的主要目的是為了抵充承租人在租賃房屋過(guò)程中應(yīng)繳而未繳的費(fèi)用。需注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖欠相關(guān)費(fèi)用，在保證金抵扣不夠的情況下怎么辦?在此提醒，可在合同中約定補(bǔ)足保證金的方案，即每次出租人用保證金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足保證金，假如經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)不能補(bǔ)足保證金，出租人可以單方解除租賃合同，并追究承租人的違約責(zé)任。2、水費(fèi)、電費(fèi)、費(fèi)：因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、線均可能特殊需要，這些公共資的供給又會(huì)受到各種因素影響，承租商鋪前，應(yīng)領(lǐng)先行考察是否滿足使用需求，假設(shè)不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同中明確相關(guān)內(nèi)容，假設(shè)無(wú)法滿足正常需求的，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。五、裝修商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修可以順利進(jìn)展，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意如下事項(xiàng)：1、明確出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)展裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要獲得出租人同意等，假設(shè)有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金局部，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承當(dāng)違約金外，還需要承當(dāng)承租人的裝修損失費(fèi)用。3、明確租賃期滿時(shí)，裝修等的處置方式。六、消防承租商鋪裝修必需要進(jìn)展消防報(bào)備，簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的消防現(xiàn)狀理解清楚，以及約定好消防責(zé)任的承當(dāng)。防止后期因消防不過(guò)關(guān)導(dǎo)致消防部門的罰款或整改。房屋租賃合同中需注意的法律問(wèn)題_合同范本《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租賃合同是調(diào)劑余缺、發(fā)揮物使用價(jià)值的最正確形式。關(guān)于租賃合同的法律特征主要有如下：1、租賃是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)和收益權(quán)的合同租賃合同是以承租人使用與收益租賃物為直接目的，通過(guò)租賃合同，出租人轉(zhuǎn)讓、承租人獲得的均僅為租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，而不是租賃物的所有權(quán)。無(wú)論是定期租賃，還是不定期租賃，無(wú)論承租人事實(shí)上對(duì)租賃物的使用、收益時(shí)間有多長(zhǎng)，承租人均不能獲得租賃物的所有權(quán)。這是租賃合同與買賣合同的根本區(qū)別。在買賣合同中，賣方轉(zhuǎn)讓的是物的所有權(quán)，買方支付對(duì)價(jià)的目的是為了獲得標(biāo)的物的所有權(quán)，通過(guò)買賣合同，買方獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。由于承租人通過(guò)租賃合同獲得的是標(biāo)的物的使用權(quán)和收益權(quán)，所以承租人對(duì)租賃物沒(méi)有處分權(quán)，租賃物不可能成為承租人的財(cái)產(chǎn)。這一點(diǎn)又使租賃合同與借貸合同區(qū)別開(kāi)來(lái)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意租賃合同的使用和收益，在一般情況下是連在-起的，在當(dāng)事人無(wú)特別約定時(shí)，承租人對(duì)租賃物既可以使用，也可以收益。2、租賃合同是雙務(wù)、有償合同租賃合同的雙方當(dāng)事人既互相負(fù)有一定的義務(wù)，又互相享有一定的權(quán)利，雙方的權(quán)利義務(wù)具有對(duì)應(yīng)性，是一種雙務(wù)合同。在租賃合同中，雙方當(dāng)事人享有權(quán)利都是要付出代價(jià)的，即租賃合同是一種有償合同。出租人是以自己所有的或使用的物供給承租人使用、收益，而承租人那么對(duì)自己使用、收益租賃物付出租金.租金是承租人使用租賃物的對(duì)價(jià)。作為一種雙務(wù)、有償合同，這是租賃合同與借用合同存在的根本區(qū)別。借用合同是一種單務(wù)、無(wú)償合同，借用人對(duì)物也有使用、收益權(quán)，并于使用后將借用物返還出借人，但借用人不需要付出代價(jià)，無(wú)需向出借人支付報(bào)酬或租金，屬于無(wú)償使用。一般情況下，房屋租賃合同解除可以分以下三種情況：訴訟之前，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除房屋租賃房屋租賃合同的，協(xié)商確定之日為房屋租賃合同解除之日。在情形下房屋租賃合同可以解除?想要;理解房屋租賃合同解除情形，見(jiàn)下文。如何確定房屋租賃合同解除的時(shí)間?一般情況下，房屋租賃合同解除可以分以下三種情況：1、訴訟之前，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除房屋租賃房屋租賃合同的，協(xié)商確定之日為房屋租賃合同解除之日;2、一方當(dāng)事人行使房屋租賃合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使房屋租賃合同解除權(quán)并無(wú)不當(dāng)?shù)?，解除房屋租賃合同通知送達(dá)之日為房屋租賃合同解除之日;3、一方當(dāng)事人行使房屋租賃合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無(wú)房屋租賃合同解除權(quán)，但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除房屋租賃合同的，可以在判決或調(diào)解書(shū)中明確合意解除之日為房屋租賃合同解除之日。房屋租賃合同中的注意點(diǎn)1、租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)局部無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。2、租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃(任意解除權(quán))。1、出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。2、出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。3、因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。4、因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物局部或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。1、應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。2、承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)展改善或者增設(shè)他物。未經(jīng)出租人同意，改善或者增設(shè)他物的，出租人可要求承恢復(fù)原狀或者賠償損失。3、經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。4、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(1)正常損耗免責(zé)權(quán);(2)占有、使用、收益權(quán);(3)買賣不破租賃權(quán)，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力;(4)優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)(3個(gè)月)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)置的權(quán)利。否那么，承租人可以懇求法院宣告該房屋買賣無(wú)效(5)共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)，即承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。簽訂租房合同應(yīng)該注意的法律問(wèn)題這篇簽訂租房合同應(yīng)該注意的法律問(wèn)題由合同范本網(wǎng)整理提供，有所啟發(fā)！??！在房屋正式交割前，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂一個(gè)《租賃合同》，這對(duì)雙方都有好處。簽訂合同看起來(lái)當(dāng)時(shí)有些費(fèi)事，但是事前有一個(gè)文字的東西，雙方都按約定來(lái)做，對(duì)雙方都有一個(gè)約束，可以使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾，出現(xiàn)矛盾時(shí)也有據(jù)可查，防止出現(xiàn)大的費(fèi)事。房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，