廣東2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析：背離事實(shí)假設(shè)考試試題

廣東省2017年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：背離事實(shí)假設(shè)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為__，明示價格的有效期限。A.實(shí)際價格B.名義價格C.實(shí)際的銷售價格D.名義的銷售價格2、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于__。A．0B．1C．2D．33、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。A．53.34B．85.34C．106.68D．213.364、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為__m2。A．40B．45C．48D．505、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者,也就是說（）對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離6、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/r+b/r2表示_。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減7、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元,負(fù)債30萬元,資本公積10萬元,留存收益10萬元,盈余公積5萬元,則該企業(yè)的實(shí)收資本為__萬元。A．95B．100C．120D．1758、不屬于保險(xiǎn)合同輔助人的是__。A.保險(xiǎn)受益人B.保險(xiǎn)代理人C.保險(xiǎn)公估人D.保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人9、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3％和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2,買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為元/近。A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格10、不屬于影響房地產(chǎn)的因素是__。A.社會因素B.環(huán)境因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.政策因素11、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后,以下能反映市場均衡價格變化的選項(xiàng)是。A.均衡價格上升B.均衡價格下降C.均衡價格不變D.取決于供給和需求變動的程序12、__是一項(xiàng)政府行政職能,它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理兩部分。A.城市規(guī)劃管理B.城市監(jiān)督管理C.城市道路管理D.城市房屋管理13、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是__。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)減少C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化14、某旅館共有300張床位,平均每張床位每天向客人實(shí)收50元,年平均空房率為30%,該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元．當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元,年平均空房率為20%,正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%．該類房地產(chǎn)的資本化率為10%．該旅館的價值為。A：2759.4萬元B：2789.3萬元C：2843.6萬元D：2987.6萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格15、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。A：一B：Xc：aD：五E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。A：16.8?21.6B：21.6?24C：24D：100E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、是指專門組織的、對一定時點(diǎn)上的國情國力所作的一次性全面調(diào)查。A：重點(diǎn)調(diào)查B：普查C：典型調(diào)查D：抽樣調(diào)查E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段19、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的__分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運(yùn)能力20、下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額21、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價，其臨街路線價（土地單價）為2000元/m2,如果該宗地臨街深度為75ft,臨街寬度為50ft,那么該宗三角形土地的價格為—萬元。三角形土地平均深度價格修正率表A.臨街深度/ftB．25C．50D．75E．100F．125G．150H．175I．200上平均深度價格修正率(％)K．80L．75M．70N．65O．60P．50Q．30R．2022、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于__。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大23、短期信用工具不包括。A：本票B：匯票C：支票D：股票E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、投資項(xiàng)目資本金是指。A：在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出B：在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出C：在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，可以以任何方式抽出D：在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括。A：有助于估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平B：有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C：有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D：有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、__是敏感性分析的最基本方法，使用這種方法首先要假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立。A.多因素敏感分析法B.單因素敏感分析法C.三項(xiàng)預(yù)測值法D.風(fēng)險(xiǎn)分析法2、供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有。八：平面圖B：立面圖C：管道縱剖面圖D：詳圖E：系統(tǒng)軸測圖3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資過程包括（）。A.資金籌措B.直接融資C.間接融資D.資金供應(yīng)4、預(yù)期原理是__等估價方法的理論依據(jù)。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.路線價法5、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A．35B．45C．48D．506、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A．50B．250C．300D．3507、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時，下列表述正確的是__。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)8、財(cái)務(wù)評價中損益表用以計(jì)算（）等評價指標(biāo)。A.成本利潤率B.投資利潤率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率E.資產(chǎn)負(fù)債率9、路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于的健全與否。A：路線價B：深度百分率C：宗地形狀D：臨街狀態(tài)E：土地形狀10、目前我國的社會保險(xiǎn)主要有等。A：政策性保險(xiǎn)B：出口信用保險(xiǎn)C：社會養(yǎng)老保險(xiǎn)D：勞動工傷保險(xiǎn)E：失業(yè)保險(xiǎn)11、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略上采取的是戰(zhàn)略。A：形象差異化B：人員差別化C：服務(wù)差別化D：產(chǎn)品差別化E：借款合同12、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益E.股息13、房地產(chǎn)投資信托公司的類型包括（）。A.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托B.收益型房地產(chǎn)投資信托C.混合型房地產(chǎn)投資信托D.抵押型房地產(chǎn)投資信托E.合伙型房地產(chǎn)投資信托14、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未開工的，按地價款的__以下征收土地閑置費(fèi)。A．10%B．15%C．20%D．25%15、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2,外墻面積6m2,單元間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為（）m2。A．33B．40C．43D．4716、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定,注冊房地產(chǎn)估價師的條件為。A：取得執(zhí)業(yè)資格B：達(dá)到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)C：受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D：具有完全民事行為能力E：刑事處罰尚未執(zhí)行完畢17、以為標(biāo)準(zhǔn),可將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)兩大類。A：保險(xiǎn)基金來源的不同B：被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)C：保險(xiǎn)的實(shí)施形式D：保險(xiǎn)標(biāo)的的價值確定與否E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、下列物業(yè)中,屬于特殊物業(yè)的是。（2008年試題）A：在建工程B：車站C：購物中心D：科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)E：借款合同19、在其他條件不變的前提下,建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向,下面描述正確的為__。A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值20、一套建筑面積為100m2,單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付,貸款年利率為5.31%,則該套住宅的（）。A.實(shí)際單價為2000元/m2,實(shí)際總價為30.16萬元B.實(shí)際單價為1950元/m2,實(shí)際總價為20萬元C.實(shí)際單價為2000元/m2,實(shí)際總價為20萬元D.實(shí)際單價為2000元/m2,實(shí)際總價為30.16萬元21、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是__。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運(yùn)用表22、投資者決定是否投資時，主要考慮兩個因素。A：資本邊際效率B：經(jīng)營狀況C：社會狀況口：自然狀況E：利息率23、收益性房地產(chǎn)包括__。A.未出租的餐館B.旅店C加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地24、下列房地產(chǎn)定價方法