f房屋買賣合同正式版解釋

/房屋買賣合同說明

第一條

條文：甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

（一）座落于福建省莆田市區(qū)，建筑面積平方米；

（二）出售房屋的全部權(quán)證證號為，土地證號為；

（三）房屋平面圖及其四至范圍見附件一；

該房屋占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

注解：本條是對房屋的客觀和主觀描述。其中第一款為《房屋全部權(quán)證》記載的主要事項，其次款為房屋的《國有土地運用權(quán)證》記載的權(quán)益，第三款為甲乙雙方商定的或有關(guān)規(guī)定干脆規(guī)定的和房屋全部權(quán)和房屋正常運用相關(guān)聯(lián)的權(quán)益。

指南：第一款干脆參照《房屋全部權(quán)證》即可正確簽填，和第三款相關(guān)聯(lián)的是第五條和附件三，當(dāng)事人在協(xié)商買賣標(biāo)的過程中應(yīng)全面參考其他條款。

其次條

條文：甲方保證已照實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

注解：本條規(guī)定了甲方的權(quán)利保證責(zé)任和其他保證責(zé)任。

指南：甲方的保證責(zé)任比較寬泛，條文并未一一列舉。除第一條已經(jīng)列明的房屋狀況外，乙方還需向甲方了解附件二所列內(nèi)容，并謹(jǐn)慎了解房屋的共有權(quán)、是否查封凍結(jié)等狀況。

第三條

條文：乙方在前付給甲方定金（幣種大寫元整），小寫元。

上述定金，在乙方最終一次付款時充抵房款，在時由甲方退還乙方。

注解：本條是定金條款，是適用定金罰則的合同依據(jù)。

指南：第一款采納填空格式，干脆填入雙方商定的定金金額即可；須要留意的是定金條款的生效必需以定金的實際支付為條件，即使雙方約定了定金條款但沒有實際支付定金的，該條款不生效。其次款采納選擇格式，只能單選；其中其次選項的填空部分可以是一個肯定的時間點，也可以是約定行為或事務(wù)的發(fā)生時間。

第四條

條文：該房屋房價款為（幣種大寫元整），小寫元。

房價款的支付方式和支付時間為：

乙方未按規(guī)定支付房價款的，則按下列約定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任：

乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房價款的萬分之支付違約金。

乙方逾期支付房價款超過天，且所欠應(yīng)付到期房價款超過元的，甲方有權(quán)解除本契約。甲方在解除契約后天內(nèi)將已收房價款退還乙方，所收定金不予退還；并有權(quán)要求乙方支付占總房價款百分之的違約金。

注解：本條內(nèi)容為房價款及其支付方式和時間，以及乙方逾期付款的違約責(zé)任。

指南：第一款采納總價計價法，主要是考慮到存量房買賣從習(xí)慣上多為按套買賣或其他躉賣形式。以建筑面積為計價單位的，雙方最好在補充條款中特殊另行約定。

其次款為自由填空格式。實踐中主要區(qū)分現(xiàn)金、支票兩種付款方式，一次性付款、分期付款、按揭付款三種付款時間。因我市現(xiàn)行交易過戶手續(xù)雙方一次性簽字在前，故雙方在房價款的交割時間限制方面須謹(jǐn)慎從事，目前有擔(dān)保、資金托管和提存三種交割方式可供選用，雙方可以綜合對比成本、便利度等因素結(jié)合自身實際狀況選用并將其規(guī)定在合同中。

第三款為單選或多選格式。第三選項可自由填空。

第五條

條文：甲、乙雙方定于時正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

雙方定于前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

甲方應(yīng)在前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。

甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任：

甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之支付違約金。

甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的約定價值評估價值市場價格擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

甲方逾期交付房屋超過天的，乙方有權(quán)解除本契約。甲方應(yīng)在乙方解除契約后天內(nèi)將已收房價款和雙倍定金返還乙方，并按總房價款的百分之支付違約金。

注解：第一款為房屋交付時間和空房交付條件；其次款為附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名時間；第三款為戶籍遷出時間；第四款為相應(yīng)違約責(zé)任。

指南：第一、二、三款均為填空格式，可以是肯定日期，也可以以雙方約定的事務(wù)為依據(jù)；其中其次款對附加值較大的房屋尤其重要，第三款對學(xué)區(qū)房或外地戶籍等急于落戶的買方尤其重要。

第四款為多選格式；其中其次選項為單選格式，選中“約定價值”的，應(yīng)當(dāng)在補充條款中分項約定相應(yīng)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的價格。

第六條

條文：甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋全部權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

注解：本條意在愛護房屋隱形共有人的權(quán)利，同時也規(guī)定了合同雙方敬重隱形共有人權(quán)利的合同義務(wù)。

指南：我市房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶實行了“憑證交易”的登記制度，即交易過戶手續(xù)以房屋全部權(quán)證記載的全部權(quán)人和共有權(quán)人為準(zhǔn)。但事實上，因為我國傳統(tǒng)家庭財產(chǎn)模式的落后性，家庭財產(chǎn)往往登記在一個家庭成員名下，最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在夫或妻一個人名下。這就要求甲方照實陳述房屋權(quán)利狀況，乙方簽約前應(yīng)堅持取得房屋共有人同意出售房屋的書面看法。

第七條

條文：甲、乙雙方同意，在本契約生效后日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記；并在乙方領(lǐng)取《房屋全部權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地運用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地運用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

該房屋土地運用權(quán)為出讓取得，其土地運用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

該房屋土地運用權(quán)為劃撥取得，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金；雙方約定，該費用由甲方擔(dān)當(dāng)，由乙方擔(dān)當(dāng)。

除本條其次款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自擔(dān)當(dāng)，甲方擔(dān)當(dāng)，由乙方擔(dān)當(dāng)。

注解：本條規(guī)定了雙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶和土地運用權(quán)更名的權(quán)利義務(wù)以及費用擔(dān)當(dāng)。

指南：《武漢市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定的交易過戶期限為“房屋交付后30日內(nèi)”，故第一款約定的時間應(yīng)當(dāng)結(jié)合第五條規(guī)定的交房時間雙方商定，一般狀況下不應(yīng)超過交房后30日，否則可能擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的行政責(zé)任。

其次款為單選格式。目前存量房土地運用權(quán)主要有三種狀況，甲方應(yīng)照實陳述，乙方也應(yīng)依據(jù)實際作重點了解：一是沒有瑕疵的出讓土地，干脆選中第一選項即可；二是劃撥用地，目前個人轉(zhuǎn)讓住宅房屋的劃撥土地運用權(quán)不需繳納土地出讓金或土地收益金，但單位轉(zhuǎn)讓劃撥土地運用權(quán)或個人轉(zhuǎn)讓其他房屋運用性質(zhì)的劃撥土地運用權(quán)可能需繳納土地費用，因此雙方視具體狀況應(yīng)事前詢問土地管理部門，并在合同中作相應(yīng)支配；三是雖然土地為出讓取得，但因歷史緣由始終未能結(jié)清土地出讓金，則土地管理部門可能要求補繳出讓金，這種狀況往往發(fā)生于90年頭中前期建設(shè)的商品房，雙方可依據(jù)實際狀況在第三選項自由填空。

第三款為單選格式。國家對本款涉及稅費的納稅（費）人均有明確規(guī)定，但合同當(dāng)事人在內(nèi)部可以通過本款約定變更費用的實際分擔(dān)形式。當(dāng)稅費項目許多（比如單位出售房屋）或稅費內(nèi)部分擔(dān)形式困難，雙方也可不選中而在補充條款中另行約定。

第八條

條文：甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時間。

注解：按目前我市房產(chǎn)交易過戶程序，雙方一旦向登記機關(guān)提交申請文件，并在申請表上簽字，即完成房屋全部權(quán)交付的意思表示和對房屋全部權(quán)的交割；除非登記機關(guān)經(jīng)審核認(rèn)為不符合交易過戶的條件，作出不予登記的確定。

指南：甲方尤其應(yīng)當(dāng)重視本條規(guī)定，結(jié)合實際狀況正確適當(dāng)?shù)厣潭ǖ谒臈l的內(nèi)容，妥當(dāng)處理房價款的交割。

第九條

條文：該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日權(quán)利轉(zhuǎn)移，之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

注解：這里的風(fēng)險包括自然的風(fēng)險和人為的風(fēng)險；房屋正式交付之日為第五條規(guī)定的交房時間；權(quán)利轉(zhuǎn)移之日為依據(jù)第八條確認(rèn)的時間。

指南：本條為單選格式。通常狀況下選擇第一選項比較合理，但若乙方簽約時已經(jīng)占有房屋，比如乙方本身就是房屋承租人，則選擇其次選項比較合理。若有其他特殊狀況，比如房屋原為第三人承租且房屋買賣后原租賃關(guān)系仍舊保持的，雙方也可以不選中，而在補充條款中依據(jù)實際狀況另行約定。

第十條

條文：該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費，按下列約定處理：1、水：

2、電：

3、燃?xì)猓?/p>

4、有線電視：

5、通訊：

6、其他：

注解：約定有關(guān)雜費的負(fù)擔(dān)或分擔(dān)方式。

指南：住宅房屋一般金額較小，可以在合同中對房屋交付前后發(fā)生的雜費分擔(dān)以及甲方已經(jīng)預(yù)繳雜費的結(jié)算作原則約定，并在房屋交付時即時清結(jié)即可。對雜費金額巨大的合同，可分項具體約定處理方法。

第十一條

條文：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不行分割的部分。

注解：合同各部分的效力。

指南：補充條款、補充協(xié)議以及附件均是契約的組成部分，和契約正文同等重要。雙方在商討、簽訂這些文件時應(yīng)當(dāng)賜予和契約正文同等的重視。

第十二條

條文：本契約自甲乙雙方簽訂之日自之日起生效。

注解：合同的生效條款。

指南：本條為單選格式。通常狀況下選擇第一選項比較簡潔，也符合一般習(xí)慣；若對合同生效有特殊要求的，比如以辦理公證手續(xù)作為生效條件的，則應(yīng)當(dāng)選擇其次選項，并按約定填空。

第十三條

條文：甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，提交武漢仲裁委員會仲裁提交仲裁委員會仲裁依法向人民法院起訴。

注解：爭議解決的方式。本條的效力不因本合同其他條款無效而無效，除非雙方事后對爭議的解決又另行重新約定。

指南：本條為單選格式。選中其次選項須按雙方約定填空。第一或其次選項特點是程序簡潔、周期短、費用相對便宜，一裁終局等。第三選項依人民法院級別管轄劃分標(biāo)準(zhǔn)可能分別由房屋所在區(qū)法院、武漢市中級人民法院或江蘇省高級人民法院管轄。

第十四條

條文：本契約一式份。其中甲方留執(zhí)份，乙方留執(zhí)份，為申請房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。

注解：合同文本的數(shù)量和留存狀況。

指南：通常狀況一式五份，雙方各執(zhí)兩份就夠了；須要合同原件較多的單位，可視具體狀況增加。須要留意的是，全部文本的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保證一樣，產(chǎn)生合同爭議時文本的留存狀況也是舉證原件的參考因素之一。

第十五條

文本：甲、乙雙方約定補充條款如下：

指南：示范條款中沒有約定的或者示范條款不能適應(yīng)實際狀況的，雙方可以在本條約定，空白不夠可以續(xù)頁粘貼，但應(yīng)留意在粘貼騎縫處簽章確認(rèn)。

附件一

文本：房屋平面圖和四至范圍。

注解：以圖形形象反映房屋的平面形態(tài)及其邊界關(guān)系。

指南：一般單元住宅干脆參照產(chǎn)權(quán)證附圖繪制或復(fù)制即可。若為墻界關(guān)系困難的平房或其它四至困難的房屋，可自行繪制簡圖并簡要說明各種四至關(guān)系。

附件二

文本：租賃、抵押、相鄰等關(guān)系及其處理方法。

注解：本條反映了常見的房屋權(quán)利限制狀況，對房屋的實際價值和房屋的運用可能產(chǎn)生重大影響，雙方尤其是乙方應(yīng)當(dāng)重視。

指南：房屋出售前已經(jīng)存在租賃、抵押或者特殊相鄰權(quán)的，其處理方法在本條約定；出售前沒有這些關(guān)系的，空白以斜杠劃掉即可。

處理房屋租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)留意兩方面的法律關(guān)系，一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，二是買賣不破租賃的原則。雙方成交前首先應(yīng)當(dāng)取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面看法，然后還需和承租人協(xié)商租賃關(guān)系的解除或變更事宜。實例：房屋現(xiàn)由張三承租運用，張三不愿購買房屋；甲方保證在乙方支付首期房款前和張三終止房屋租賃關(guān)系，有關(guān)責(zé)任何費用由甲方擔(dān)當(dāng)。

處理房屋抵押關(guān)系首先應(yīng)通知抵押權(quán)人，其次應(yīng)將房款首先用于清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)并辦理抵押注銷登記手續(xù)。實例：房屋現(xiàn)抵押給交通銀行，擔(dān)保債務(wù)價值20萬元；甲方保證在乙方支付首期房款前清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)，解除抵押關(guān)系并辦理完畢抵押注銷登記手續(xù)，有關(guān)責(zé)任和費用由甲方擔(dān)當(dāng)。

房屋的法定相鄰關(guān)系沒有必要在合同中規(guī)定，本附件主要用于說明因約定或歷史緣由形成的特殊相鄰權(quán)，比如陽光權(quán)的限制。實例：房屋已經(jīng)接受來自云霄大廈的日照妨害，日照低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)；乙方取得房屋后不得提出異議。

附件三

文本：室內(nèi)附屬設(shè)施和裝修狀況

（一）附屬設(shè)施：

1、水：

2、電：

3、燃?xì)猓?/p>

4、有線電視：

5、通訊：

6、其他：

（二）裝修狀況：

注解：所列項目價款均包含在總房款中，是房屋附加值的主要構(gòu)成部分。

指南：實例：水、市政直供水，戶外獨立計量水表；電、8KW，戶外磁卡電表；燃?xì)?、管道煤氣；有線電視、武漢有線電視網(wǎng)；通訊、電信固定電話一門，網(wǎng)通寬帶10兆到戶；其他、單元可是對講門禁，和小區(qū)物管連接緊急求救系統(tǒng)等。

裝修狀況可以擇其重點簡要描述。

須要留意的是有些附屬設(shè)施需辦理過戶更名手續(xù)，比如有線電視、電話等。雙方簽署欄

文本：（此頁無正文）

甲方（簽章）：_______________________________乙方（簽章）：__________________________________

證照|身份證號碼：____________________________證照|身份證號碼：_______________________________

法定代表人：_________________________________法定代表人：____________________________________

地址：_______________________________________地址：__________________________________________

聯(lián)系電話：___________________________________聯(lián)系電話：______________________________________

代理人（簽章）：_____________________________代理人（簽章）：________________________________

簽約日期：___________________________________簽約日期：______________________________________

注解：本欄的照實簽填為合同的最終完成步驟，是合同成立的標(biāo)記，也是合同生效的必經(jīng)程序，故雙方應(yīng)當(dāng)特殊重視。

指南：證照|身份證號碼簽填當(dāng)事人持有的身份證、護照、營業(yè)執(zhí)照副本等有效證件號碼，最好是長期有效便于長期確認(rèn)身份的證照號碼。

當(dāng)事人為單位的，照實簽填法定代表人；當(dāng)事人為個人的，法定代表人空白以斜杠劃掉即可。

地址和聯(lián)系電話應(yīng)當(dāng)填寫便利通訊聯(lián)絡(luò)的地址；若在合同履行過程中發(fā)生變更，應(yīng)剛好通知對方。

代理人代為簽訂合同或者無行為實力、限制行為實力人的監(jiān)護人代為簽訂合同的，由代理人或監(jiān)護人照實簽填代理人欄。一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)留意審查對方代理人的代理資格或監(jiān)護資格。

雙方分別簽填簽約日期的，則合同的成立時間以最終簽約日期為準(zhǔn)。

附記欄:_______________________________________

文本：________________________________________

（以下僅適用于通過中介成交的買賣）

為甲、乙雙方供應(yīng)服務(wù)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)辦經(jīng)紀(jì)人員如下：

經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（簽章）：

資質(zhì)證書號碼：________________________________________

經(jīng)紀(jì)人員（簽章）：

資格證書號碼：________________________________________

主要服務(wù)內(nèi)容：________________________________________

注解：本欄內(nèi)容為房屋中介合同的持續(xù)，且登記機關(guān)今后可能據(jù)此推出系列管理措施和便民措施，以維護合同雙方和中介機構(gòu)的合法權(quán)益，故有關(guān)方面應(yīng)予以足夠重視。

指南：若雙方買賣沒有通過中介機構(gòu)，而是自行干脆成交，