建筑物業(yè)維修管理培訓(xùn)教程

建筑物業(yè)維修管理培訓(xùn)教程第1頁/共78頁1建筑物維修管理概述

2建筑物安全管理3建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理第2頁/共78頁1.1建筑物維修的概念1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用1.3建筑物維修的特點(diǎn)

1建筑物維修管理概述第3頁/共78頁1.1建筑物維修的概念建筑物維修包括對(duì)建筑物的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建。建筑物維修是指建筑物自建成到報(bào)廢的整個(gè)使用過程中，對(duì)房屋進(jìn)行的翻修、大修、中修、小修以及綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)，還包括不同等級(jí)房屋功能的改善更新改造。目的：主要是為了保持、恢復(fù)或提高房屋的安全性，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，其次是改善或改變房屋的使用功能。第4頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用1、建筑物維修與物業(yè)管理目標(biāo)建筑物維修工作具體包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物維修的施工管理、質(zhì)量管理和維修行政管理等，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容和基礎(chǔ)性工作。建筑物維修直接關(guān)系到物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，直接體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的生命力。第5頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用2、建筑物維修與物業(yè)管理其他工作的關(guān)系物業(yè)管理其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為三大類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類工作是建筑物維修管理，是最基礎(chǔ)性的工作。第6頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用

3、做好建筑物維修與物業(yè)管理企業(yè)形象人們生產(chǎn)和生活所需的最基本的物質(zhì)條件之一是什么？使用功能、物質(zhì)條件、建筑形象。（1）做好建筑物維修是實(shí)現(xiàn)其保值增值的物質(zhì)保證，是物業(yè)管理企業(yè)勞動(dòng)成果的最直接的物化體現(xiàn)。第7頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用

3、做好建筑物維修與物業(yè)管理企業(yè)形象（2）做好建筑物維修是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利開展的基礎(chǔ)。（3）做好建筑物維修是物業(yè)管理企業(yè)樹立良好信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)形象、提高經(jīng)濟(jì)效益的前提。第8頁/共78頁

1.3建筑物維修的特點(diǎn)

1、計(jì)劃性與非計(jì)劃性并存由于我國(guó)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，建筑物維修管理方式計(jì)劃性和非計(jì)劃性同時(shí)存在，具體表現(xiàn)在：（1）行政性和專業(yè)型相結(jié)合的模式。（2）完全專業(yè)化、市場(chǎng)化的模式。2、具有廣泛性和分散性3、具有技術(shù)性特征4、具有限制性第9頁/共78頁

2建筑物安全管理建筑物安全管理是指定期和不定期對(duì)建筑物的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定建筑物完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管建筑物的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)建筑物的鑒定，并確定解危方法等。第10頁/共78頁

2建筑物安全管理

2.1房屋安全檢查的方法2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定第11頁/共78頁2.1房屋安全檢查的方法

1、直觀法

2、刺探、敲擊聽聲法

3、儀器檢查

4、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算第12頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.1房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)目前，房屋完損等級(jí)是以國(guó)家建設(shè)部門1985年制定并頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)的，該標(biāo)準(zhǔn)將房屋完損等級(jí)分成五類。1、完好房

房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；雖有陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復(fù)的房屋。第13頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.1房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)2、基本完好房房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有稍超允許值的輕微損壞，但已穩(wěn)定，屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個(gè)別零部件有影響使用的破損，油漆缺乏保養(yǎng)，但通過一般性的維修可以恢復(fù)使用功能的房屋。第14頁/共78頁2.2.1房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)3、一般損壞房房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件有變形、裂縫、腐蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部漏雨，裝修局部有破損，油漆涂料老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)電、照明、管線等器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修的更換部件的房屋。第15頁/共78頁2.2.1房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)4、嚴(yán)重?fù)p壞房房屋年久失修，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面或板縫嚴(yán)重漏雨，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)電、照明、管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重毀損，需要局部整修、更新等大修的房屋。第16頁/共78頁2.2.1房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)5、危險(xiǎn)房房屋承重結(jié)構(gòu)己屬危險(xiǎn)構(gòu)件，主體構(gòu)件強(qiáng)度嚴(yán)重不足，穩(wěn)定性很差，喪失承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保證安全的房屋，已喪失維修價(jià)值的房屋，因結(jié)構(gòu)嚴(yán)重毀損需要拆除、翻修的整幢房屋。

第17頁/共78頁2.2.1房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

5、危險(xiǎn)房依據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》建設(shè)部第四號(hào)令，房地產(chǎn)行政部門與物業(yè)管理企業(yè)要做如下工作：（1）制定危房鑒定檢查制度；根據(jù)危害程度可考慮整幢危房、局部危房、危險(xiǎn)點(diǎn)。（2）建立健全危房管理機(jī)構(gòu)；（3）危房處理措施。觀察使用，處理使用，停止使用，整體拆除。第18頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.2房屋結(jié)構(gòu)分類

1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2、混合結(jié)構(gòu)

3、磚木結(jié)構(gòu)

4、其他結(jié)構(gòu)第19頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.3房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目劃分房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來劃分。（見表）第20頁/共78頁房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表房屋情況完損標(biāo)準(zhǔn)分類結(jié)構(gòu)部分裝修部分設(shè)備部分評(píng)定等級(jí)地基基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面樓地面門窗外抹灰內(nèi)抹灰頂棚細(xì)木裝修水衛(wèi)電照暖氣特種設(shè)備幢號(hào)結(jié)構(gòu)類別建筑面積建筑年代完好基本完好一般完好嚴(yán)重?fù)p壞危險(xiǎn)備注第21頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法

1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（1）完好房。凡符合下列條件之一者可評(píng)為完好房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)。第二，在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)。第22頁/共78頁2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（2）基本完好房。凡符合下列條件之一者可評(píng)為基本完好房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)。第二，在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)。第三，結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。

第23頁/共78頁2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法

1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（3）損壞房。凡符合下列條件之一者可評(píng)為一般損壞房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)。第二，在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞以上標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。第三，結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。第24頁/共78頁2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。凡符合下列條件之一者可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。第二，在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。第25頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定

2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法2、其他結(jié)構(gòu)房屋（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu))完損等級(jí)評(píng)定方法（1）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為完好房。

（2）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為基本完好房。

第26頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定

2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法2、其他結(jié)構(gòu)房屋（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定方法（3）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為一般損壞房。（4）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。第27頁/共78頁房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表房屋情況完損標(biāo)準(zhǔn)分類結(jié)構(gòu)部分裝修部分設(shè)備部分評(píng)定等級(jí)地基基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面樓地面門窗外抹灰內(nèi)抹灰頂棚細(xì)木裝修水衛(wèi)電照暖氣特種設(shè)備幢號(hào)結(jié)構(gòu)類別建筑面積建筑年代完好基本完好一般完好嚴(yán)重?fù)p壞危險(xiǎn)備注第28頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.4房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法3、房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法（1）定期評(píng)定房屋完損等級(jí)（2）不定期評(píng)定房屋完損等級(jí)第29頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.5房屋完好率與危房率的計(jì)算1、計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則已幢作為評(píng)定單位。2、房屋完好率：第30頁/共78頁2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定2.2.5房屋完好率與危房率的計(jì)算3、危房率：第31頁/共78頁3建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.2建筑物維修工程的分類及維修標(biāo)準(zhǔn)3.3建筑物維修責(zé)任的劃分3.4建筑物維修管理主要方法

第32頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.1建筑物維修管理的概念物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。它包括房屋的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的計(jì)劃管理。第33頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.2建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容房屋的安全檢查房屋維修計(jì)劃管理房屋維修技術(shù)管理房屋維修質(zhì)量管理房屋維修施工管理房屋維修檔案資料管理

第34頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.3建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理的原則確保房屋完好改善使用功能提高使用效益第35頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.4建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理的意義房屋維修管理是房屋實(shí)現(xiàn)保值增值的保證。搞好房屋維修管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利開展的基礎(chǔ)。搞好房屋維修管理是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)“自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的前提。第36頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定1、定期檢查維修制度的制定包括定期普查制度、冬雨季檢查制度以及大風(fēng)、大雨雪、有感地震以后的臨時(shí)檢查等等。一般工程部門每年都要對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面普查，普查大都利用冬閑時(shí)間，安排在每年年初至3月15日前完成。第37頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定2、巡回檢查及搶修制度的擬定要求每個(gè)房管員應(yīng)該每個(gè)月至少對(duì)所管房屋走訪一遍，水、電、電梯等維修人員必須堅(jiān)持24小時(shí)值班制度，做到零修不過夜，急修不超過4小時(shí)的檢修要求。當(dāng)發(fā)生各種意外災(zāi)害事故時(shí)，要求建立搶修人員在事故發(fā)生1小時(shí)內(nèi)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。第38頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定3、確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)所管房屋各項(xiàng)檢修范圍責(zé)任落實(shí)到人，資金、材料落實(shí)到班組。每一間房屋都要建立完備的檔案檢修記錄。對(duì)重要建筑物和危險(xiǎn)房屋還要委派專人定時(shí)巡回檢修。4、定期保養(yǎng)、修繕制度的擬定如：房屋的外墻每5-6年就應(yīng)修補(bǔ)粉刷一次；外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行一次檢修加固。第39頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定5、維修質(zhì)量管理制度的制定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)《城市房屋修繕規(guī)定》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等，強(qiáng)化維修工程的質(zhì)量監(jiān)督、檢查，驗(yàn)收與評(píng)定，完善維修工程的質(zhì)量保修制度等。第40頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定6、維修成本管理制度的擬定成本管理是物業(yè)管理企業(yè)為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱。成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析與考核。第41頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定7、維修施工管理制度的制定房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的、科學(xué)的管理。第42頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的確定8、維修檔案資料管理制度的制定物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，對(duì)房屋維修過程中產(chǎn)生的檔案資料要做好收集、管理工作。第43頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.6建筑物維修管理的要求（1）房屋完好率：50％～60％。（2）年房屋完好增長(zhǎng)率：2％～5％；年房屋完好下降率：不超過2‰。（3）房屋維修工程量：100～150平方米/人·年。（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人·年。（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率：100％，其中有良品率30％～50％。第44頁/共78頁3.1.7建筑物維修管理的要求（6）維修工程成本降低率：5％～8％。（7）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3‰。（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99％。（9）房屋租金收繳率：98％～99％。（10）租金用于房屋維修率：60％～70％。（11）流動(dòng)資金占用率：小于30％。（12）機(jī)械設(shè)備完好率：85％。第45頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定

3.1.8建筑物的日常養(yǎng)護(hù)房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理，以及對(duì)出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過程。房屋維修日常養(yǎng)護(hù)可分為小修養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類型。

1、日常養(yǎng)護(hù)的一般程序（1）項(xiàng)目收集（2）計(jì)劃編制（3）任務(wù)落實(shí)第46頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.8建筑物的日常養(yǎng)護(hù)2、日常養(yǎng)護(hù)的一般內(nèi)容（1）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)（2）樓梯、走廊、陽臺(tái)的養(yǎng)護(hù)（3）門窗工程的養(yǎng)護(hù)（4）屋面工程的養(yǎng)護(hù)（5）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)第47頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.9建筑物日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)

1、定額指標(biāo)定額指標(biāo)可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100％達(dá)到或超過人工定額；②材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)房屋租金和按規(guī)定提取的修理費(fèi)是房屋日常維護(hù)的資金來源，對(duì)房屋日常小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)的使用，應(yīng)實(shí)行包干使用的辦法。第48頁/共78頁3.1.9建筑物日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)3、服務(wù)指標(biāo)⑴走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)之比。一般每月要走訪查房50％以上，每季度走訪查房一遍。②養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率：是指當(dāng)月完成屬于計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。一般要求達(dá)到80％以上。③養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：是指當(dāng)月完成的小修養(yǎng)護(hù)次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修的戶次數(shù)之比，一般要求達(dá)到99％以上。第49頁/共78頁3.1.9建筑物日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)4、安全指標(biāo)安全指標(biāo)是房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的首要指標(biāo)，為了確保住戶和生產(chǎn)安全，建設(shè)部已規(guī)定年職工負(fù)傷事故頻率必須小于千分之三。在安全生產(chǎn)中要注意：嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗。注意工具和用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具和用具。按規(guī)定使用施工和結(jié)構(gòu)部件的材料，注意性能檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。第50頁/共78頁[案例]

物業(yè)管理公司疏于養(yǎng)護(hù)付賠償

李某是某住宅小區(qū)501室業(yè)主，一天凌晨，他在一場(chǎng)暴雨中發(fā)現(xiàn)，雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中，床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風(fēng)扇等物品都不同程度地被水浸濕，剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞。沈某沿著滲漏水一路查上去，最終發(fā)現(xiàn)是樓頂?shù)呐潘艿辣灰恢伙嬃掀慷伦?，致使雨水不能從管道排出，沿著屋面縫隙從上而下流入了他家。李某找到物業(yè)管理公司要求賠償，但物業(yè)管理公司認(rèn)為是自然原因造成了這起事件。于是，李某向法院起訴要求追究物業(yè)管理公司的責(zé)任。第51頁/共78頁[案例1]

物業(yè)管理公司疏于養(yǎng)護(hù)付賠償

分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)營(yíng)區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設(shè)備實(shí)施定期養(yǎng)護(hù)，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，造成暴雨時(shí)排水不暢，給原告家庭造成了損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。想一想：你認(rèn)為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？第52頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.10建筑物維修的工作內(nèi)容1、預(yù)防性維修（1）地基、基礎(chǔ)的預(yù)防性維修（2）結(jié)構(gòu)的預(yù)防性維修對(duì)磚砌體結(jié)構(gòu)預(yù)防性維修對(duì)鋼筋砼結(jié)構(gòu)預(yù)防性維修第53頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.10建筑物維修的工作內(nèi)容1、預(yù)防性維修（3）樓地面的預(yù)防性維修地面起砂的預(yù)防性維修地面空鼓的預(yù)防性維修水泥樓地面裂縫的預(yù)防性維修第54頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定3.1.10建筑物維修的工作內(nèi)容1、預(yù)防性維修（4）屋面工程的預(yù)防性維修柔性屋面的預(yù)防性維修剛性屋面的預(yù)防性維修瓦屋面的預(yù)防性維修第55頁/共78頁3.1.10建筑物維修養(yǎng)護(hù)的工作內(nèi)容2、日常性維修（1）屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊、地面磚養(yǎng)護(hù)補(bǔ)砌等。（2）門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、換線條、油漆等。（3）修補(bǔ)樓地面面層。（4）修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、粉刷窗臺(tái)、頂棚、腰線等。（5）修補(bǔ)樓梯、欄桿、扶手及其他附屬構(gòu)件等。（6）水衛(wèi)、電氣、暖氣、衛(wèi)生潔具等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。（8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。（9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。第56頁/共78頁3.1.10建筑物維修養(yǎng)護(hù)的工作內(nèi)容3、周期性維修（1）屋頂瓦屋面局部拆除，平屋面局部修補(bǔ)或部分重做面層等；（2）墻體局部拆砌或多處小面積挖補(bǔ)、補(bǔ)強(qiáng)等；（3）加固部分鋼筋混凝土梁柱；（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面；（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修及零配件的更換；（6）單項(xiàng)的維修等。第57頁/共78頁3.1.10建筑物維修養(yǎng)護(hù)的工作內(nèi)容3、周期性維修周期性維修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的要求。一般項(xiàng)目的維修周期：瓦屋面和平屋面的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)或中修可以3年1次；外墻粉刷計(jì)劃?rùn)z修周期，可以5-6年1次；水電設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修周期，可以6～8年1次；各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期：磚混結(jié)構(gòu)房屋15～20年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋20～25年。第58頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標(biāo)準(zhǔn)3.2.1建筑物維修工程的分類根據(jù)房屋的損壞程度，按房屋維修工程性質(zhì)可分為以下5類。1、小修工程（零星工程或養(yǎng)護(hù)工程）指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋完損等級(jí)為目地的日常養(yǎng)護(hù)工程。如：房屋不漏、門窗的整修、修補(bǔ)樓地面面層、修補(bǔ)內(nèi)外墻、窗臺(tái)、腰線、下水道的疏通等。第59頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標(biāo)準(zhǔn)3.2.1建筑物維修工程的分類2、中修工程指房屋少量部位有損壞或以不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原有房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋，70%以上必須符合基本完好房的要求。如：門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換、下水道重做，等。第60頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標(biāo)準(zhǔn)3.2.1建筑物維修工程的分類3、大修工程指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行局部改建、牽建、改裝、新裝的房屋，需要對(duì)主體結(jié)構(gòu)抗震加固的房屋等等。大修工程適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。大修后的房屋，必須符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。第61頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標(biāo)準(zhǔn)3.2.1建筑物維修工程的分類4、翻修工程指將原有房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移地更新改造的工程。翻修后的房屋，必須符合完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。如：房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)；因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋；國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。第62頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標(biāo)準(zhǔn)3.2.1建筑物維修工程的分類5、綜合維修工程指成片多幢的樓房或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修或改變片（幢）房屋面貌的維修工程。綜合維修后的房屋，綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。第63頁/共78頁3.2.2建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)（1）主體工程；牢固、安全，不留隱患。（2）門窗及裝修工程；（3）樓地面工程；（4）屋面工程；安全，不滲漏，排水暢通。（5）抹灰工程；平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。（6）油漆粉飾工程：不起殼，不剝落，色澤均勻。第64頁/共78頁3.2.2建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程；均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。（8）金屬構(gòu)件；（9）其他工程。第65頁/共78頁3.2.2建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程；均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。（8）金屬構(gòu)件；（9）其他工程。第66頁/共78頁[案例2]住戶不配合施工應(yīng)該怎么辦一居民小區(qū)因樓內(nèi)共用上水管年久銹蝕老化，該小區(qū)物管部門于2000年著手對(duì)所屬小區(qū)的上水管道進(jìn)行調(diào)換，但由于個(gè)別業(yè)主不認(rèn)同，部分樓的換管工程一度擱淺。物業(yè)管理公司為了大多數(shù)居民的利益，仍決定在受到阻礙的28號(hào)樓進(jìn)行施工，并派人到持反對(duì)意見的陳先生家告知施工日程，但施工那天陳先生夫婦并沒有在家等候。對(duì)此，物業(yè)管理公司不得不繞開陳家對(duì)其他住戶的上水管進(jìn)行了調(diào)換。為了不影響陳家繼續(xù)使用舊水管，施工人員遂將該水管從陳先生所住二樓以上予以截?cái)?，并封住了端口。然而，就在?duì)老水管施行“手術(shù)”的第二天下午，老水管發(fā)生漏水，陳先生家中地板、家具等受損。按陳先生的算法，由于水管漏水，給他家造成的經(jīng)濟(jì)損失達(dá)3萬余元，但和物業(yè)管理公司交涉多次，仍未對(duì)賠償事宜達(dá)成協(xié)議。最終他只得將物業(yè)管理公司告上法庭，要求物業(yè)管理公司對(duì)其家中的電器設(shè)備進(jìn)行安全檢查和維修，并賠償因水管漏水造成的裝潢、財(cái)產(chǎn)損失30527元，以及臨時(shí)借房過渡費(fèi)等費(fèi)用8790元。第67頁/共78頁[案例2]住戶不配合施工應(yīng)該怎么辦審理中，法院委托上海市價(jià)格認(rèn)證中心先后兩次對(duì)陳先生家的財(cái)產(chǎn)物品受損情況進(jìn)行鑒定，結(jié)論為室內(nèi)裝潢受損7640元，室內(nèi)財(cái)產(chǎn)物品受損960元。法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理公司從居民生活用水衛(wèi)生和安全角度考慮調(diào)換上水管，在職責(zé)范圍內(nèi)，但在未做通全體居民工作、未征得全體業(yè)主同意，特別是在陳先生夫婦家中無人的情況下，因施工造成其家中進(jìn)水、物品損壞之后果，物業(yè)管理公司具有過錯(cuò)，理應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；而陳先生夫婦在物業(yè)管理公司上門通知后未予配合，由此造成家中財(cái)產(chǎn)受損，其自身也有過錯(cuò)，故應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。據(jù)此，徐匯區(qū)法院作出一審判決，物業(yè)公司賠償陳先生夫婦財(cái)產(chǎn)損失6440元、臨時(shí)借房過渡費(fèi)等其他費(fèi)用1897元。第68頁/共78頁[案例2]住戶不配合施工應(yīng)該怎么辦分析：對(duì)設(shè)施老化的物業(yè)進(jìn)行大修，本是件利于業(yè)主的好事，但因考慮不周導(dǎo)致工作不到位，就會(huì)收到適得其反的效果。在進(jìn)行具體的維修工程前，我們不僅要考慮維修工作本身，還要從是否方便業(yè)主的生活、工作的角度多做