四川2016年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：路線價法估價的操作步驟模擬試題

四川省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：路線價法估價的操作步驟模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的_。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則2、從賣方的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。A.銷售狀況價值論B.市場供求價值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價值論D.經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價值論3、隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開市場融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。從來源上看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來源于_。A.商業(yè)銀行B.儲蓄機(jī)構(gòu)C.私人投資者D.機(jī)構(gòu)投資者4、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供給、需求、利用狀況C：權(quán)利、租金、利率D：價值、使用價值、供求E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、拆遷估價時點(diǎn)一般為—之日。A.接受估價委托B.實(shí)地現(xiàn)場勘察C.開始實(shí)施拆遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)6、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是_。A.在集體土地上建設(shè)的房屋B.取得預(yù)售許可證的商品房C.經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房D.權(quán)屬有爭議的房屋7、股份有限公司用以表現(xiàn)公司股份的形式是。A：股份B：股票C：股份制D：股單E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、房屋建筑工程保修期從一起計(jì)算。A.工程竣工驗(yàn)收合格之日B.工程竣工驗(yàn)收之日C.工程竣工驗(yàn)收申請之日D.工程竣工之日9、—是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。A.比較風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.持有期風(fēng)險D.資本價值風(fēng)險10、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元，假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費(fèi)用為160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%。該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是。A：維持現(xiàn)狀B：改變用途C：重新裝修D(zhuǎn)：重新開發(fā)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11、從2005—2009年，某市商品房開工量分別為30萬、60萬、80萬、95萬、120萬，若以2005年為基期，則2009年該市商品房開工量的定基增長速度為％。A：100B：200C：300D：400E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的_。A.多樣性B.固定性C.稀缺性D.體積大，消耗材料多13、下列關(guān)于施工圖中的軸線，表述不正確的是_。A.施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù)B.施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù)C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號D.軸線用點(diǎn)畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號。軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯?dāng)?shù)字由下而上編號14、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_。A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠15、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以為核心。A：資金B(yǎng)：金融機(jī)構(gòu)C：房地產(chǎn)項(xiàng)目D：利率高低E：借款合同16、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是—A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值17、某高層樓房占用的土地總面積為900近，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為近。A：700B：600C：500D：200E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格18、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/近，其中主體工程900元/近，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/近。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價時點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格19、2008年1月21日，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權(quán)，并交納土地使用權(quán)出讓金1000萬元，該土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定此項(xiàng)目于2008年3月1日動工開發(fā)。后因建設(shè)資金未到位，直到2009年10月20日仍未進(jìn)行。這時土地出讓者。A：可以無償收回土地使用權(quán)B：可以征收200萬元以下的土地閑置費(fèi)C：可以對B公司處以相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的罰款D：既不能收回土地使用權(quán)，也不能征收土地閑置費(fèi)，更不能罰款E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，土地費(fèi)用不包括。A：出讓地價款B：前期工程費(fèi)C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D：土地租用費(fèi)E：借款合同21、某4層商場建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達(dá)屋頂，如大廳于首層的建筑面積為260m2,則該大廳的建筑面積為_m2。780520104026022、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是_。A.目標(biāo)定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法23、委托拆遷估價的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和_。A.區(qū)位B.面積C.價值D.經(jīng)營人24、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定_。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途25、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2h近，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10hm2,該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/h由?。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是。A：不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個人B：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元C：每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D：由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、某幢大廈的房地總價值為6000萬元，其中建筑物總價值為2000萬元。某人擁有該大廈的一部分，該部分的房地價值為100萬元，該部分的建筑物價值為40萬元，則按土地價值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額為_。2%1.67%1.5%1%2、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，反映企業(yè)營運(yùn)能力的有_。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.存貨周轉(zhuǎn)率C.存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)D.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率E.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)3、建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有—等。A.孔隙率B.抗?jié)B性C.抗凍性D.彈性和塑性E.耐磨性4、某宗土地面積2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為:容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2B.建筑物地面、層建筑面積為1400m2,總建筑面積為5000m2C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m25、綜合指標(biāo)是反映具體時空狀態(tài)下的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征，可以分為。A：絕對指標(biāo)B：相對指標(biāo)C：統(tǒng)一指標(biāo)口：平均指標(biāo)E：變異指標(biāo)6、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%,則。A：該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B：該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C：以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年7、廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則的內(nèi)容是。A：邊際收益等于邊際成本B：邊際收益小于邊際成本C：總收益等于總成本D：邊際收益大于邊際成本E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列關(guān)于給水排水施工圖，表述正確的是。A：給水排水施工圖一般分為室內(nèi)給水排水和室外給水排水兩部分B：給水排水施工圖的室內(nèi)部分表示一個區(qū)域的給水和排水管網(wǎng)C：給水排水總平面圖亦稱給水排水外線圖D：給水排水總平面圖是指在建筑物（一群或單個）以外的給水排水線路的平面布置圖E：給水排水總平面圖亦稱給排水外線圖9、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%時，凈現(xiàn)值為-980萬元.則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是。A：12.12%B：13.36%C：13.53%D：13.95%E：借款合同10、關(guān)于各級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級應(yīng)具備的條件，下列說法中正確的是—。一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)二級資質(zhì)2年以上一級房地產(chǎn)估價師應(yīng)有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師C.二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D.二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于50%E.三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)有5名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師11、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有_。A.估價上的折舊與會計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊12、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。A.文獻(xiàn)查閱B.觀察C.專題討論D.問卷調(diào)查E.實(shí)驗(yàn)13、下列會計(jì)恒等式，正確的是。人：收入-費(fèi)用二利潤B：資產(chǎn)二權(quán)益二債權(quán)人權(quán)益-所有者權(quán)益C：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益D：所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債E：資產(chǎn)+利潤=負(fù)債+所有者權(quán)益+（收入-費(fèi)用）14、專業(yè)人員主要依照寫字樓對其進(jìn)行分類。A：所處的位置B：交通便利條件C：自然或質(zhì)量狀況D：設(shè)施完善程度E：收益能力15、A市2009年房地產(chǎn)開發(fā)總量為100萬，而其住宅開發(fā)總量為80萬，則其中該數(shù)字“80萬?100萬義100%”的計(jì)算結(jié)果為指標(biāo)。A：比例相對指標(biāo)B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)C：比較相對指標(biāo)D：強(qiáng)度相對指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列房屋租賃形式，是《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的范圍。A：以房屋作價入股B：將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動C：將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動D：將房屋出租給他人居住E：將房屋無償借用給他人17、地形圖中的地物，是指地表面的固定性物體，如（）等。A.道路B.房屋C.丘陵D.山地18、下列關(guān)于房屋租賃市場稅收政策，表述正確的是。A：對個人出租住房取得的所得稅按5%的稅率征收個人所得稅B：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅C：對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅D：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅E：對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅19、通常計(jì)算平均發(fā)展速度采用（）。A.算術(shù)平均法B.調(diào)和平均法C.幾何平均法D.以上三者都不對20、工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、_。A.組織B.決策C.控制D.協(xié)調(diào)E.反饋21、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有_。A.收益