租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

第頁共頁租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)《商品房屋租賃管理方法》第七條規(guī)定，房屋租賃合同的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋租賃當(dāng)事人的姓名〔名稱〕和住所；房屋的坐落、面積、構(gòu)造、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用處和房屋使用要求；房屋和室內(nèi)設(shè)施的平安性能；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)效勞、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭(zhēng)議解決方法和違約責(zé)任；其他約定。我們揀主要的內(nèi)容講一下。1、姓名、名稱和住所。這些內(nèi)容看上去比擬簡(jiǎn)單，但在理論中卻是非常容易發(fā)生問題和糾紛的，因此要引起特別的關(guān)注。個(gè)人的姓名，必須和身份證上面的名字相一致，否那么不能確認(rèn)合同上簽字的人和身份證上的人是不是同一個(gè)人。假如有別名、曾用名的并使用的，一定要問清，由簽約人作出書面的承諾，予以確認(rèn)。公司、事業(yè)單位或者其他單位的名稱，一定要注意使用全稱，并且要和營(yíng)業(yè)執(zhí)照、登記證書上面記載的名稱完全一致。差一個(gè)字也不行，因?yàn)椴钜粋€(gè)字從法律上來講就可以認(rèn)為簽約人和營(yíng)業(yè)執(zhí)照上是兩個(gè)不同的法人。住所的問題也要重視，因?yàn)樽∷彤?dāng)事人的聯(lián)絡(luò)方式、發(fā)送書面通知的效力都是聯(lián)絡(luò)在一起的。假如找不到違約方當(dāng)事人的住所，那么守約方當(dāng)事人的就無法與其聯(lián)絡(luò)，也無法發(fā)送書面通知和法律文書，從法律角度來講，當(dāng)事人的法律行為的效力也就無法認(rèn)定或者確認(rèn)。在理論中，當(dāng)事人的住所情況是復(fù)雜多樣的，有時(shí)當(dāng)事人的注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地是吻合的，而更多的時(shí)候兩者是別離的，公司的注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地是一個(gè)地址，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)的是另外一個(gè)地址，甚至還有多個(gè)經(jīng)營(yíng)地址。這些實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址有些是在工商備案過的，有些是在工商沒有備案過的，當(dāng)事人都可能把這些地址拿來作為住所地。因此，建議在簽訂合同時(shí)雙方一定要確認(rèn)一個(gè)合同約定的住所地，或者文書的送達(dá)地址。雙方應(yīng)該在合同中約定，在履行合同過程中雙方進(jìn)展聯(lián)絡(luò)，除了采用普通的開會(huì)、便捷的、手機(jī)、____等聯(lián)絡(luò)方式之外，以書信形式并發(fā)送到雙方約定的送達(dá)地址是最正式的方式。雙方還可以約定，采取正當(dāng)送達(dá)方式、并向約定的送達(dá)地址送達(dá)文書，對(duì)方拒不接收的，可以視為文書已經(jīng)送達(dá)。此外為了雙方聯(lián)絡(luò)方便，可以將雙方的受權(quán)聯(lián)絡(luò)人的姓名、聯(lián)絡(luò)方式和地址在合同上列明，以便聯(lián)絡(luò)。最好再附上一個(gè)常用的銀行賬號(hào)，在支付租賃款項(xiàng)時(shí)便于打款。2、房屋的坐落、面積、構(gòu)造、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。根據(jù)《商品房屋租賃管理方法》第六條的規(guī)定，以下房屋是不能出租的：屬于違法建筑的；不符合平安、防災(zāi)等工程建立強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)的；違背規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形?！?〕屬于違法建筑，主要是有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的屬于違法、違章建筑的情況。如上面提到的《租賃司法解釋》第二條和第三條，未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、沒有按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)、未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建立的臨時(shí)建筑，都是違法建筑。這是因?yàn)榉课莸囊?guī)劃和建筑質(zhì)量是關(guān)系到社會(huì)公共利益和公民法人人身財(cái)產(chǎn)平安的重大問題；假如在這上面沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門辦理報(bào)批手續(xù)，容易危害社會(huì)公共利益或者造成重大平安事故，因此在簽訂房屋租賃合同時(shí)，承租人應(yīng)注意查看承租房屋的產(chǎn)權(quán)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，出租人對(duì)此也應(yīng)該予以配合，以防止由于證件上的問題導(dǎo)致合同無效。在這里需要說明的是，有沒有房產(chǎn)證，不是房屋可以出租的必要條件。理論中沒有房產(chǎn)證但出租房屋的情況很多。這要看詳細(xì)情況。假如房子已經(jīng)辦理了預(yù)售手續(xù)、其他手續(xù)齊全并已經(jīng)交房，僅僅是欠缺一個(gè)辦理房產(chǎn)證的過程，這類房子應(yīng)該說是可以出租的。但是沒有辦理合法征地、建房手續(xù)，不可能辦理房產(chǎn)證的房屋，不能用于出租。當(dāng)然為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，沒有房產(chǎn)證的房子最好不要用于出租?！?〕不符合平安、防災(zāi)等工程建立強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)，主要是指建筑物必須具備相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的平安、防災(zāi)等工程建立強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)；不符合這些標(biāo)準(zhǔn)的房屋也不能用于出租。比方我們?cè)谏厦嫣岬降模偃缱赓U房屋用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等用于公共活動(dòng)，必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)展消防驗(yàn)收；未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的房屋，不得用于出租?！?〕違背規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的，主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)證上載明房屋本來不屬于商業(yè)用處的，未經(jīng)答應(yīng)不能擅自改變?yōu)樯虡I(yè)用房。例如，房屋產(chǎn)權(quán)證上載明房屋屬于居住用房的，這類房屋不能出租用于商業(yè)活動(dòng)。又比方，農(nóng)村集體所有制單位的房屋、農(nóng)民個(gè)人私有的宅基地房屋、包括所謂的小產(chǎn)權(quán)房，因我國(guó)的《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立，因此也不能出租用于商業(yè)活動(dòng)?！?〕法律法規(guī)制止出租的其他情形，就是我國(guó)其他法律法規(guī)里面明文提到的制止出租的情形。這里需要提醒一下的是，有些管理部門出具的紅頭文件里面講到的制止房屋出租的情形不應(yīng)包括在內(nèi)，因?yàn)椴⒎撬械募t頭文件都屬于法規(guī)。除了法律法規(guī)明文規(guī)定制止出租的房屋的之外，其他沒有明確規(guī)定的情況下的房屋都可以用于出租。除不能出租的房屋之外，這類條款根本屬于商務(wù)條款，根本上不牽涉法律問題，只需要根據(jù)實(shí)際情況在合同中詳盡說明即可。3、租金、押金、保證金的數(shù)額和支付方式。租金一般是預(yù)付一局部，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人會(huì)要求承租人支付一定的押金或者保證金，以求在租金之外獲得額外的履約擔(dān)保，假如不違背法律規(guī)定的，應(yīng)屬有效。在合同簽訂之前，出租人往往還會(huì)要求承租人支付一定的定金。定金主要是用于擔(dān)保合同的簽訂或者履行的；假如繳納定金后一方回絕簽訂合同，或者履行合同不符合合同約定的，已經(jīng)支付定金的一方無權(quán)要求返還定金，已經(jīng)獲取定金的一方應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。支付一般應(yīng)當(dāng)采取轉(zhuǎn)賬方式；假如情況特殊的，也可以支付現(xiàn)金，但為保存證據(jù)，支付現(xiàn)金的時(shí)候一定要求對(duì)方寫好收條，否那么萬一產(chǎn)生法律糾紛的話很難保障自己的合法權(quán)益?！舶咐?、租賃用處、房屋使用要求。這些也是商務(wù)條款，只要在合同中列明即可。5、平安性能。同上。6、租賃期限?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃合同的期限一次最長(zhǎng)不能超過二十年，超過局部是無效的。但期滿之前可以續(xù)簽合同，每次續(xù)簽的期限最長(zhǎng)也不能超過二十年。但《商品房租賃管理方法》第9條特意又提了一句，就是在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意進(jìn)步租金程度。因此租賃期限不宜訂得過長(zhǎng)，否那么時(shí)間過長(zhǎng)市場(chǎng)價(jià)格因素變動(dòng)較大，不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。這方面由于比擬少見，應(yīng)該說問題不是太大。7、維修責(zé)任?！逗贤ā返?18條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承當(dāng)賠償責(zé)任。第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，在簽訂租賃合同和租賃合同期滿退房時(shí)，雙方都需要互相配合辦理移交手續(xù)，這時(shí)必須附有相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)，以防止在租賃期間房屋的設(shè)施受到損壞而承租人又回絕承當(dāng)賠償責(zé)任。假如沒有房屋移交手續(xù)，又發(fā)生了房屋設(shè)施損壞的情況，這是就難以確定責(zé)任的承當(dāng)，難免會(huì)使一方當(dāng)事人的權(quán)益受到不合理的損害。還可以在租賃合同中約定，在房屋移交時(shí)一方回絕配合辦理移交手續(xù)的，發(fā)生房屋設(shè)施損壞的責(zé)任由該方承當(dāng)。8、物業(yè)公用事業(yè)費(fèi)。不詳述。9、爭(zhēng)議解決、違約責(zé)任、解除條件。10、其他情況?！?〕備案登記的問題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，商品房出租以后應(yīng)當(dāng)辦理租賃備案手續(xù)，并交納出租的相關(guān)稅費(fèi)。因此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定備案登記的手續(xù)。但假如合同簽訂以后，當(dāng)事人沒有去辦理租賃備案手續(xù)，是不是這個(gè)租賃合同就無效？對(duì)此，《租賃司法解釋》第四條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。因此假如租賃合同簽訂以后沒有辦理備案登記手續(xù)的，合同應(yīng)該還是有效，不因此認(rèn)定租賃合同無效?！?〕轉(zhuǎn)租的問題。承租人租賃房屋后，征得出租人同意的還可以將房屋轉(zhuǎn)租給其別人。根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。從這個(gè)規(guī)定來看，承租人征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋之后，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，并不因此失效，而獲得轉(zhuǎn)租房屋租賃權(quán)的第三人與承租人之間也產(chǎn)生了租賃關(guān)系，但與出租人之間，沒有直接法律關(guān)系。因此承租人在轉(zhuǎn)租房屋后，不能放任不管，仍然需要注意房屋的使用情況，并繼續(xù)履行與出租人之間的租賃合同?！?〕裝修的歸屬問題?！蹲赓U司法解釋》第12條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人懇求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。第13條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。從上述規(guī)定的內(nèi)容來看，由于承租人在簽訂合同時(shí)應(yīng)該考慮到假如進(jìn)展裝修，裝修在承租期間應(yīng)當(dāng)進(jìn)展折舊，承租期滿，裝修應(yīng)該折舊完畢這樣一個(gè)情況，因此規(guī)定在征得出租人同意進(jìn)展裝修，期滿不再續(xù)約時(shí)，裝修應(yīng)歸出租人所有。未經(jīng)出租人同意進(jìn)展裝修或者擴(kuò)建的，屬于對(duì)房屋的不當(dāng)使用，出租人對(duì)此不承當(dāng)責(zé)任和裝修費(fèi)用。相關(guān)閱讀租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)違約行為是合同法律風(fēng)險(xiǎn)最主要的表達(dá)方式。一方當(dāng)事人有違約行為，會(huì)給另一方當(dāng)事人帶來履行合同的不便，也會(huì)造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失。違約行為除了通過合同條款加以事先規(guī)制之外，更主要是通過損害賠償?shù)姆绞竭M(jìn)展彌補(bǔ)，讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補(bǔ)受到的損失，不能讓違約方因?yàn)檫`約行為而獲得利益，因此需要對(duì)違約和損害賠償進(jìn)展簡(jiǎn)單的介紹。1、違約的條件。違約的條件比擬簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不履行法律規(guī)定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀上具有過錯(cuò)，終究是成心還是過失；只要在客觀上有違背合同的行為，即可以認(rèn)為產(chǎn)生了違約。詳細(xì)到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、未對(duì)房屋正常使用的損害提供維修效勞、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其別人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數(shù)量支付租金、押金或者保證金等財(cái)物、不按照合同約定的用處使用租賃房屋、未經(jīng)出租人答應(yīng)擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。2、違約損害賠償?shù)姆绞?。違約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕幸韵聨追N?！?〕實(shí)際履行、繼續(xù)履行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續(xù)履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比擬其他違約損害賠償?shù)姆绞蕉?，?shí)際履行的本錢較少，法律根據(jù)也比擬明確，較少發(fā)生爭(zhēng)議的幾率，所以在理論中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì)要求當(dāng)事人首先采取實(shí)際履行的方式承當(dāng)違約責(zé)任?！?〕采取補(bǔ)救措施、恢復(fù)原狀。詳細(xì)到租賃合同來說，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復(fù)、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供給恢復(fù)、通過自購(gòu)建材將房屋已經(jīng)受到毀損的局部盡快恢復(fù)原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)以減少實(shí)際損失、適當(dāng)減少房屋租金，等等。采取補(bǔ)救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當(dāng)擴(kuò)大。〔3〕賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式。主要有：①違約金。根據(jù)雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承當(dāng)一定的金錢賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補(bǔ)償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；假如當(dāng)事人約定了違約金，但數(shù)額缺乏以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失；假如當(dāng)事人并沒有因?yàn)檫`約行為受到損失，但約定了違約金的，也應(yīng)該承當(dāng)違約金。違約金約定的數(shù)額過高或者過低的，在訴至法院后可以懇求法院予以適當(dāng)調(diào)高或者調(diào)低。違約金過高予以調(diào)低的，一般認(rèn)為最高數(shù)額應(yīng)為實(shí)際損失的30%。②實(shí)際損失。包括直接損失和間接損失兩局部。直接損失是指由于對(duì)方的違約行為導(dǎo)致當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和支付費(fèi)用的增加。例如：因承租人不恰當(dāng)使用房屋導(dǎo)致房屋構(gòu)造發(fā)生變形，出租人緊急聘請(qǐng)工人對(duì)房屋進(jìn)展維修加固，但只修復(fù)了一局部，還有一局部無法修復(fù)。在這里，房屋構(gòu)造無法修復(fù)的局部就是出租人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失；該修理費(fèi)根據(jù)法律應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)，出租人墊付的修理人工費(fèi)就是支付費(fèi)用的增加。直接損失是現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，一般是比擬容易確定的。間接損失那么比擬難以理解，它是指合同在全面和適當(dāng)履行之后可以實(shí)現(xiàn)和獲得的財(cái)產(chǎn)利益。一般來說，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說是利潤(rùn)的損失。比方說，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人答應(yīng)又轉(zhuǎn)租別人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。假如發(fā)生損失，那么為間接損失。根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超過違背合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違背合同可能造成的損失。這些規(guī)定比擬疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。③約定賠償計(jì)算方式。這又是合同法賦予我們的強(qiáng)大武器。由于損害賠償?shù)挠?jì)算方法是一件較為復(fù)雜的事，假如雙方當(dāng)事人可以在合同中事先對(duì)可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計(jì)，并對(duì)違約賠償計(jì)算方式作一較為詳細(xì)和明確的約定，那么在事后進(jìn)展損害賠償工作時(shí)無疑具有相當(dāng)?shù)谋憷?。④采取措施防止損失擴(kuò)大的合理費(fèi)用。在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施方式防止損失的擴(kuò)大。一方或者雙方不采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)于損失擴(kuò)大的局部，當(dāng)事人無權(quán)要求損害賠償。對(duì)于采取措施防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，可以由違約方承當(dāng)。租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)合同的解除，有正常履行完畢解除、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。合同正常履行完畢解除。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來沒有履行完畢，但雙方當(dāng)事人均認(rèn)為解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。這兩個(gè)比擬簡(jiǎn)單。下面著重講一下法定解除。法定解除主要有以下幾種情況：1、《合同法》第68條、第69條規(guī)定的解除情形。內(nèi)容：應(yīng)領(lǐng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有以下情形之一的，可以中止履行；中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行才能并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。〔一〕經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；〔二〕轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；〔三〕喪失商業(yè)信譽(yù)；〔四〕有喪失或者可能喪失履行債務(wù)才能的其他情形。這條的內(nèi)容主要是說，假如一方有證據(jù)說明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的根本條件，繼續(xù)堅(jiān)持履行將會(huì)導(dǎo)致重大經(jīng)濟(jì)損失的，可以暫時(shí)先中止履行。中止后一段時(shí)間內(nèi)對(duì)方仍無好轉(zhuǎn)跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解除。這條規(guī)定假如用的好，可以極大降低因經(jīng)營(yíng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)有力武器。但行使的程序比擬復(fù)雜，對(duì)證據(jù)的要求也比擬高，假如把握不好，也容易帶來違約的風(fēng)險(xiǎn)。2、《合同法》第94條規(guī)定的法定解除情形?！?〕因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能預(yù)見，或者即使可以預(yù)見也不能防止的情形。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工或者重大社會(huì)事件導(dǎo)致不能正常履行合同的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，雙方對(duì)沒有履行合同的局部均可以免責(zé)。但有一點(diǎn)要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對(duì)方已經(jīng)存在違約行為的，那么不能由于發(fā)生不可抗力而免責(zé)?！?〕在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務(wù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但假如該期限尚未屆滿，一方當(dāng)事人已經(jīng)明確表示自己不會(huì)履行合同的，這時(shí)另一方當(dāng)事人便可以行使合同的解除權(quán)。這種情況比擬少見?！?〕當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。這種情況也不多見，因?yàn)楹侠砥谙藿K究是多長(zhǎng)時(shí)間，沒有一個(gè)明確的解釋，要參考詳細(xì)情況確定。而不同的情況又是千差萬別，法院在審理過程中也常常會(huì)出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中可以明確約定合理期限終究是多長(zhǎng)〔比方一個(gè)月或者三個(gè)月都是可以的〕，否那么該條款的適用面也不是太廣?！?〕當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。遲延履行債務(wù)是理論中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。由于租賃合同雙方當(dāng)事人的合同目的一般來說比擬容易理解，出租人是為了獲取收益，而承租方是為理解決經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地問題，因此假如延遲履行債務(wù)的行為已經(jīng)導(dǎo)致雙方難以實(shí)現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當(dāng)然，這里所說的遲延履行債務(wù)還必須具有一定程度的嚴(yán)重性，違約金額必須到達(dá)合同總金額的一定數(shù)量。假如僅僅是細(xì)微違約，那么法院一般也會(huì)要求繼續(xù)履行合同，而不會(huì)支持解除合同。〔5〕法律規(guī)定的其他情形。不多說。從上述規(guī)定看，法律根本上確認(rèn)只有在一方存在比擬嚴(yán)重的違約行為的前提下，另一方才有相應(yīng)的解除合同的權(quán)利。假如一方?jīng)]有違約行為，或者僅有細(xì)微的違約行為，另一方那么沒有解除合同的權(quán)利。另外，還可以看出，嚴(yán)重違約的一方自己是沒有權(quán)利要求解除合同的，否那么就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責(zé)任創(chuàng)造了借口。另外，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同？我們認(rèn)為，這種規(guī)定與《合同法》規(guī)定的當(dāng)事人享有單方合同解除權(quán)的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護(hù)因違約而受到損失的守約一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故這類條款應(yīng)屬無效。3、《合同法》分那么租賃合同一章中規(guī)定的可以解除合同的情形?！逗贤ā贩帜敲醋赓U合同一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說的情況與前面提到的違背規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的情況有所不同，前面所說的是房屋自身的使用性質(zhì)不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質(zhì)下改成其他用處，如房屋為商業(yè)用房，但只合適作倉(cāng)儲(chǔ)而不合適作餐飲；假如承租人未經(jīng)答應(yīng)擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康?，出租人也可以解除合同。?24條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第227條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這條實(shí)際上就是由于承租人不支付租金導(dǎo)致出租人不能實(shí)現(xiàn)營(yíng)利的目的，故可以解除合同。第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物局部或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因?qū)е路课輾p的情況。比方樓下租戶擅自改變房屋構(gòu)造導(dǎo)致樓上房屋嚴(yán)重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。第232條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了。第233條：租賃物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這是為了保護(hù)承租人的人身權(quán)利不受傷害而可以單方解除的情形。4、《租賃司法解釋》里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。第6條：由于一房數(shù)租，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同，導(dǎo)致不能順利履行合同的，最終被確認(rèn)不能履行合同的承租人，有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。第7條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。第8條：因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人可以懇求解除合同：〔一〕租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；〔三〕租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)迫性規(guī)定情況的。上述情況，假如要求承租人必須繼續(xù)履行合同，那么有可能導(dǎo)致承租人承當(dāng)難以意料的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于承租人來說明顯不公平，故承租人可以解除合同。5、合同約定解除約定解除的情形，主要是雙方當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到合同的詳細(xì)情況，假如出現(xiàn)了某些情形，將導(dǎo)致一方當(dāng)事人的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權(quán)。由于合同內(nèi)容的廣泛性，建議當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)可以充分利用約定解除權(quán)的重要作用，對(duì)某些嚴(yán)重?fù)p害合同當(dāng)事人合法權(quán)益、但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權(quán)理由的行為，以約定解除條款的方式進(jìn)展明確。在這邊我試舉一例說明約定解除權(quán)的情形。在1994年建立部公布了一個(gè)規(guī)章叫做《城市房屋租賃管理方法》，這個(gè)《方法》的第二十四條規(guī)定，承租人如有以下情形，出租人具有合同解除權(quán)。內(nèi)容有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借別人或擅自調(diào)換使用的；拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；利用承租房屋進(jìn)展違法活動(dòng)的；成心損壞承租房屋的。20xx年12月,住房和城鄉(xiāng)建立部公布了《商品房屋租賃管理方法》，并聲明《城市房屋租賃管理方法》這個(gè)規(guī)章予以廢止。但這個(gè)規(guī)章的上述內(nèi)容詳細(xì)、明確，且并不違背相關(guān)法律強(qiáng)迫性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。假如當(dāng)事人可以將上述內(nèi)容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確，那么更加有利于保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動(dòng)最重要的法律行為和根據(jù)之一。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是最常見的合同種類之一。雖然國(guó)家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同行為，已經(jīng)有了《民法通那么》、《合同法》以及其他許許多多的法律、法規(guī)、司法解釋、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機(jī)關(guān)為標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)合同行為，還訂立了許多合同范本，供大家選用、參考，但由于人們?nèi)粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動(dòng)的復(fù)雜性、法律法規(guī)的抽象性和社會(huì)生活的超前開展，因此我們?nèi)匀恍枰贤瑏韺?duì)我們的日常生活和商業(yè)活動(dòng)進(jìn)展規(guī)制，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性，彌補(bǔ)法律法規(guī)和范本合同的局限性，標(biāo)準(zhǔn)更多的合同內(nèi)容，充分行使自己的合同權(quán)利。當(dāng)事人在訂立合同的過程中，需要經(jīng)過雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真實(shí)的意思充分在合同中表述出來；訂立了合同之后，雙方也應(yīng)該根據(jù)法律的規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務(wù)，以到達(dá)雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。當(dāng)然，在簽訂、履行合同的過程中，特別是一些大型、重要、權(quán)利義務(wù)復(fù)雜的合同的簽訂、履行過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)議，比方：雙方對(duì)合同條款的效力、解釋或履行過程看法不一，造成合同無法正常履行；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違背法律規(guī)定或者合同約定的情況導(dǎo)致另一方的損失，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院、仲裁機(jī)構(gòu)通過訴訟、仲裁等方式解決。這些情形，我們統(tǒng)稱為合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同的法律風(fēng)險(xiǎn)種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個(gè)方面的內(nèi)容：租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同違約損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進(jìn)展救濟(jì)進(jìn)展協(xié)商。假如協(xié)商無法達(dá)成一致意見的，那么只能通過訴訟或者仲裁方式，通稱爭(zhēng)議解決方式解決雙方之間的爭(zhēng)議。雙方的權(quán)利義務(wù)將在訴訟或者仲裁過程中得到最終的解決，無論這個(gè)結(jié)果是否可以令人承受。由于仲裁必需要有仲裁條款，其效力的內(nèi)容較為復(fù)雜，故今天不提仲裁的詳細(xì)內(nèi)容，只講訴訟的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，仲裁的有關(guān)問題可以參照訴訟。在訴訟過程中當(dāng)事人經(jīng)常會(huì)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)種類有：1、起訴不符合法律規(guī)定的條件?！睹袷略V訟法》第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合以下條件：〔一〕原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；〔二〕有明確的被告；〔三〕有詳細(xì)的訴訟懇求和事實(shí)、理由；〔四〕屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。這條規(guī)定看似明白，但實(shí)際上比擬抽象，在立案的過程中當(dāng)事人、律師和法院經(jīng)常會(huì)就其中的理解發(fā)生歧義。簡(jiǎn)化來說，租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是出租人和承租人雙方，一般是權(quán)利受到損害的一方為原告，違約一方為被告。訴訟懇求一般有三類：確認(rèn)之訴、變更之訴、給付之訴。確認(rèn)之訴，一般為確認(rèn)某一法律關(guān)系存在或者不存在。例如，承租人起訴要求確認(rèn)租賃合同無效，就是一種確認(rèn)之訴。變更之訴是要求對(duì)合同的某些權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容予以變更。例如，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金，即為變更之訴。給付之訴最好理解，要求支付租金即為給付之訴，但是在法律上，要求對(duì)方當(dāng)事人施行一定行為也可以作為給付之訴。例如，承租人要求出租人及時(shí)修復(fù)租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄那么是指案件應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)法院受理的問題。就租賃合同來說，一般應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄，即承租的房屋在哪個(gè)區(qū)，就去哪個(gè)區(qū)的基層法院起訴。假如案件的金額較大、影響較大或有其他情形的，那么應(yīng)當(dāng)去相應(yīng)的中級(jí)法院起訴。假如法院認(rèn)為當(dāng)事人的起訴符合上述規(guī)定的四個(gè)條件的，予以立案受理。認(rèn)為不符合其中的一個(gè)或一個(gè)以上的條件的，法院可以不予受理；已經(jīng)受理的，可以裁定駁回起訴。2、訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指當(dāng)事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要求解決或者訴訟的期間段。假如超過這個(gè)規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當(dāng)事人將喪失獲得法院判決維護(hù)其合法權(quán)益的時(shí)機(jī)，也就是說，法院將判決駁回原告的訴訟懇求。因此超過訴訟時(shí)效是非常重要的法律風(fēng)險(xiǎn)之一，建議予以重視。根據(jù)《民法通那么》的規(guī)定，一般案件的訴訟時(shí)效為二年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計(jì)算。這句話又比擬難以理解，我不作過多解釋了，大家只要理解為爭(zhēng)議發(fā)生之日就行了。延期支付或者回絕支付租金案件的訴訟時(shí)效是一年，比一般案件的訴訟時(shí)效期間要短很多，這個(gè)也需要特別注意。租賃案件的訴訟時(shí)效還有一個(gè)比擬重要的問題就是分期支付租金的案件，假如有數(shù)期租金沒有支付，那么應(yīng)該是數(shù)期租金自應(yīng)該支付之日起分別計(jì)算訴訟時(shí)效，還是在整個(gè)合同到期之后一并計(jì)算未支付的數(shù)期租金的訴訟時(shí)效。很顯然，后者的保護(hù)力度較大，比前者要方便得多。從相關(guān)規(guī)定來看，最高法院在一個(gè)關(guān)于訴訟時(shí)效的司法解釋里面曾經(jīng)規(guī)定過，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。但上