國際會展中心建設(shè)項目可行性研究報告

PAGEPAGE6目錄第一章總論 3一、項目摘要 4二、可行性研究報告編制依據(jù)、編制原則、編制目的 5三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 6四、可行性研究主要結(jié)論 7第二章項目概況 8一、項目名稱 8三、項目地理位置 13四、項目擬建規(guī)模 13五、項目設(shè)計、監(jiān)理、裝飾設(shè)計、酒店管理、物業(yè)管理單位情況 13第三章項目建設(shè)的必要性 18一、項目提出的背景 18二、項目建設(shè)的必要性 19第四章項目投資環(huán)境及市場分析 24一、項目投資環(huán)境分析 24二、房地產(chǎn)市場分析 30第五章項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件 45一、項目的選址 45二、項目建設(shè)條件 45第六章設(shè)計理念與工程設(shè)計方案 48一、基本設(shè)計理念 48二、總體布局與建筑設(shè)計 48第七章開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營計劃 57一、開發(fā)建設(shè)計劃 57二、經(jīng)營計劃 59第八章項目投資估算和資金籌措 60一、項目總投資估算 60二、項目投資來源，籌措方式的確定 66第九章項目分析及評價 67二、項目定位 68三、項目的經(jīng)營方式及策略 70四、項目評價 76第十章項目經(jīng)濟效益評價 77一、經(jīng)營凈收入估算 77二、項目盈利能力分析 84三、償債能力分析 87第十一章風險分析 88一、盈虧平衡分析 88二、敏感性分析 88第十二章可行性研究結(jié)論與建議 90一、項目結(jié)論性意見 90二、項目風險及防范建議 92附表1：投資計劃估算表 93附表2-1：開發(fā)期現(xiàn)金流量表 94附表2-2：經(jīng)營期現(xiàn)金流量表 95附表3：借款還本付息表 96附件 97

第一章總論近年來，XX建設(shè)區(qū)域性金融中心、中西部會展中心、區(qū)域性文化中心、現(xiàn)代物流中心和中原旅游區(qū)接待服務中心等雛形已悄然形成，從而帶動更多的商務發(fā)展機遇。得“中”獨厚，作為全國重要的交通樞紐和商貿(mào)城市，城市經(jīng)濟得到快速發(fā)展，民營經(jīng)濟日益活躍，對辦公空間的需求開始出現(xiàn)，寫字樓的產(chǎn)生是一個城市經(jīng)濟發(fā)展活躍程度的直接反映。因時而需，XX已經(jīng)開始進入“高端形象”商務辦公時代。近年來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進駐XX，其中有相當數(shù)量的置業(yè)需求。作為區(qū)域性的城市經(jīng)濟中心，XX對企業(yè)有強大的磁場引力。本地企業(yè)不斷發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點時的重要參考指標，實力派企業(yè)越來越看重“與自身品牌含金量相吻合的辦公場所”。國家對“中部崛起”的政策性支持，XX將會吸引更多國內(nèi)外大型企業(yè)集團建立中部地區(qū)總部，形成黃河中下游地區(qū)的總部經(jīng)濟發(fā)展中心。如今，隨著一些企業(yè)的發(fā)展壯大，對高檔辦公空間的需求也應運而生；另外，XX日益良好的投資環(huán)境及特殊的交通樞紐位置，也吸引著一些國內(nèi)外的知名企業(yè)紛紛進駐，寫字樓市場呈現(xiàn)出多元化發(fā)展，對“國際級”的專業(yè)寫字樓提供了更多的發(fā)展空間。XX中心是XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在XX新區(qū)擬建開發(fā)的一個多元化商業(yè)項目，地處XX市XX新區(qū)（中央行政辦公區(qū)）核心區(qū)域，位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處。坐擁萬眾矚目的XX中央行政商務區(qū)核心地段端點，西接XX新區(qū)中央商務建成區(qū)，東連XX新客站和鄭開大道，毗鄰XX新區(qū)管委會，是XX地鐵一號線途徑的重點站，距離XX新客站2公里，距離XX機場30公里，地理位置十分優(yōu)越，是未來XX發(fā)展的行政辦公核心區(qū)域。XX中心集國際5A級寫字樓、國際5星級（喜來登）品牌酒店及精品商業(yè)等為一體的“高標準、高質(zhì)量、高品位”商務綜合體。項目總用地面積：42768.31平方米（64.153畝）；總建筑面積約16萬平方米，由三棟塔樓組成。融辦公、商務、餐飲、娛樂、購物等多功能于一體的現(xiàn)代化標志性建筑。為了把項目建成XXCOD標志性建筑，XXXX地產(chǎn)聘請了多家國際一流的管理、規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營、物業(yè)等公司，項目多樣物業(yè)產(chǎn)品科學組合，良性互動，輕松完善項目產(chǎn)業(yè)鏈，全面提升項目綜合價值。為區(qū)域內(nèi)的實力企業(yè)提供了與之相匹配的標準化、系統(tǒng)化、科技化的高檔辦公空間，將在很大程度上提升項目和區(qū)域化商務環(huán)境檔次，成為國內(nèi)外實力企業(yè)發(fā)揮才智、擴大財富、可持續(xù)發(fā)展的總部基地。XXXX地產(chǎn)始終堅持“高品質(zhì)、高品位、高標準”的理念，所有功能均面向高層次的企業(yè)群體，將為國內(nèi)外企業(yè)提供完善而完美的服務，營造更新更好的現(xiàn)代辦公方式，同樣顯示了XX與國際大都市商務并進的步伐。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)的運作模式，為投資者、經(jīng)營者、客戶提供多方共贏，創(chuàng)造和諧價值。一、項目摘要1.項目背景XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)XX新區(qū)建設(shè)的功能需求以及潛在的巨大市場需求，同時為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬建設(shè)集五星級酒店、5A級寫字樓和精品商業(yè)于一體的綜合業(yè)態(tài)。2.項目建設(shè)主要內(nèi)容本項目建設(shè)用地面積為42768.31平方米（約合64.153畝），建成集住宿、餐飲、會議、娛樂、商務于一體的XX中心。五星級酒店及寫字樓A座地上23層，寫字樓B座地上24層，裙房地上4層，局部3層，地下2層。總建筑面積：161,933.05㎡（含地下建筑面積34,982.70㎡）。二、可行性研究報告編制依據(jù)、編制原則、編制目的1.項目編制的依據(jù)（1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策、規(guī)劃以及國家公布的有關(guān)法律、法規(guī)、行業(yè)標準、工程技術(shù)、經(jīng)濟定額規(guī)范等；（2）結(jié)合XX市自然、經(jīng)濟、社會及城市發(fā)展總體規(guī)劃；（3）按照XX市有關(guān)部門提供的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)；（4）在XX中心項目實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)提供科學的決策依據(jù)。（5）其它有關(guān)資料。2.編制原則（1）合理規(guī)劃開發(fā)XX中心項目資源，嚴格遵循XX市以及XX新區(qū)總體規(guī)劃；

（2）接軌國際商務平臺，完善XX高檔商務辦公及酒店服務的需求，滿足跨國企業(yè)在XX迅猛發(fā)展的需要，使商務辦公和酒店服務完美結(jié)合；（3）遵循市場需求，實現(xiàn)合理開發(fā)，以高品位的項目定位，提升XX城市形象。3.編制目的（1）對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、經(jīng)營策略提出相應的建議。（2）結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。（3）對項目進行投資分析和風險分析。（4）對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標

主要經(jīng)濟技術(shù)指標名稱數(shù)量總用地面積（m2）42768.31建設(shè)用地面積（m2）20589.97總建筑面積（m2）161933.05其中地上建筑面積（m2）126950.35地下建筑面積（m2）34982.70建筑基地面積（m2）7189.09酒店建筑面積（m2）55384.59寫字樓A座建筑面積（m2）32462.94寫字樓B座建筑面積（m2）24778商業(yè)建筑面積（m2）14324.82容積率6.17建設(shè)密度34.92%綠地率35.5%機動車停車位（輛）1008自行車停車位（輛）1026四、可行性研究主要結(jié)論本項目地理位置優(yōu)越，項目優(yōu)勢明顯，開發(fā)方案及經(jīng)營方案科學合理，具有較強的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，從經(jīng)濟角度評價，我們認為項目可行。

第二章項目概況一、項目名稱XX中心二、項目開發(fā)建設(shè)單位情況1.企業(yè)基本情況XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年03月13日，注冊資本金6000萬元，法人代表蘇揚；股東構(gòu)成：XX置業(yè)有限公司，投資比例99%，XX安基置業(yè)有限公司，投資比例1%；注冊地址：XX市XX新區(qū)商務內(nèi)環(huán)2號中油新澳大廈17樓；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售（憑資質(zhì)證經(jīng)營），房屋租賃；開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4101001102865；稅務登記證號：豫地稅鄭字410105799167353。2.企業(yè)理念公司秉承“專業(yè)敬業(yè)、追求卓越”的企業(yè)經(jīng)營準則，奉行“誠實勤勞、認真用心、創(chuàng)新未來、成就自我”的企業(yè)理念，XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始終堅持為提高和為客戶創(chuàng)造最大價值而努力。3.企業(yè)管理人員狀況XX公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。公司董事長兼總經(jīng)理蘇揚，在讀EMBA，曾在XX建業(yè)集團任職，2009年3月出任XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人。董事兼財務總監(jiān)鄭志成，在讀EMBA，高級會計師、注冊稅務師、曾在XX黃河旋風上市公司任財務經(jīng)理職務。董事兼工程總監(jiān)祁朝顯，工程碩士，高級工程師，省工程咨詢協(xié)會成員。先后從事過建筑施工、工程設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)等工作。1999年被評為“XX市執(zhí)行標準化工作先進工作者”；2004、2006年被政府評為“XX市房地產(chǎn)開發(fā)先進工作者”。公司領(lǐng)導年富力強，在房地產(chǎn)開發(fā)管理、企業(yè)運營方面有著豐富的經(jīng)驗。公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識，是一支朝氣蓬勃的管理團隊。公司編制職工90人，現(xiàn)有職工65人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員40名，其中管理類人員24人，工程類人員20人，財務類人員8人，營銷類人員13人。公司下設(shè)綜合管理部、財務部、工程部、招標辦、營銷中心（招商部、企劃部）。管理人員有豐富的實踐經(jīng)驗，能夠充分滿足公司業(yè)務發(fā)展的需要。股東情況介紹XX置業(yè)有限公司成立于2009年2月，注冊資金3億元，法人代表趙振勇，總經(jīng)理蘇揚。公司致力于房地產(chǎn)項目的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、租賃等業(yè)務，是一家新成立的綜合性房地產(chǎn)投資開發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價值