渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品物流

PAGE2渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品物流綜合體項(xiàng)目策劃方案渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司二零一二年目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論 11.1項(xiàng)目名稱 11.2項(xiàng)目建設(shè)地址 11.3項(xiàng)目承辦單位 11.4編制依據(jù) 11.5項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目背景與必要性分析 42.1項(xiàng)目背景 42.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 5三、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 83.1項(xiàng)目選址 83.2建設(shè)條件 8四、建設(shè)規(guī)劃與建設(shè)方案 104.1建設(shè)規(guī)劃 104.2建設(shè)方案 10五、環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 155.1環(huán)境保護(hù)措施 155.2消防措施 165.3安全衛(wèi)生措施 165.4節(jié)能 17六、項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng) 186.1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 186.2項(xiàng)目管理系統(tǒng) 186.3項(xiàng)目實(shí)施方案 196.4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 196.5項(xiàng)目招商對(duì)象 20七、投資估算及資金籌措 227.1投資估算編制依據(jù) 227.2建設(shè)項(xiàng)目總投資估算 227.3資金籌措 22八、效益評(píng)價(jià) 258.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 258.2社會(huì)效益評(píng)價(jià) 26渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品物流綜合體項(xiàng)目策劃方案PAGE9一、總論1.1項(xiàng)目名稱渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品物流綜合體項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址位于渭南市大荔縣大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目占地約500畝。項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址示意圖1.3項(xiàng)目承辦單位渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司成立于2011年，是韓城市華陽(yáng)選礦有限責(zé)任公司獨(dú)家投資的房地產(chǎn)企業(yè)，也是華陽(yáng)實(shí)業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，公司資金實(shí)力雄厚，可以多渠道對(duì)外投資。1.4編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；2、國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；3、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》；4、國(guó)務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》；5、國(guó)家六部委《關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的若干意見》；6、商務(wù)部《關(guān)于加快我國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》（商改發(fā)[2008]53號(hào)）；7、《陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；8、市場(chǎng)調(diào)查的資料、數(shù)據(jù)。1.5項(xiàng)目概況1、功能定位項(xiàng)目依托便利的對(duì)外交通條件以及巨大的產(chǎn)能支撐，以建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村為己任，以推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，完善農(nóng)業(yè)服務(wù)為目標(biāo)。以渭南優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品，在渭南市大荔縣，打造渭南地區(qū)最大的多功能、現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)。2、建設(shè)目標(biāo)建成以蔬菜、果品為主產(chǎn)品，集農(nóng)產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)、配送、批發(fā)、儲(chǔ)運(yùn)、信息、檢測(cè)、綜合服務(wù)一體化的多功能農(nóng)副產(chǎn)品物流綜合體。3、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積500畝，其中加油站用地20畝、停車場(chǎng)用地20畝、商品展示交易區(qū)200畝、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送區(qū)200畝、辦公及配套服務(wù)區(qū)60畝。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約40.15萬平方米，其中加油站站房1500平方米、商鋪16萬平方米、倉(cāng)儲(chǔ)用房16萬平方米、辦公及配套服務(wù)用房8萬平方米。4、項(xiàng)目投資及效益分析經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資約為117295萬元，其中工程費(fèi)用88885萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用13889萬元，預(yù)備費(fèi)用13360萬元，流動(dòng)資金1161萬元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目每年可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約24060萬元，每年成本費(fèi)用約6592萬元，每年稅前利潤(rùn)約17468萬元，稅后利潤(rùn)約13101萬元。計(jì)算所得項(xiàng)目投資收益率為15%，投資回收期約為9年。經(jīng)濟(jì)效益良好。5、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積畝5001.1加油站畝201.2停車場(chǎng)畝201.3商品展示交易區(qū)畝2001.4倉(cāng)儲(chǔ)物流配送區(qū)畝2001.5辦公及配套服務(wù)區(qū)畝602總建筑面積㎡4015002.1加油站站房㎡15001層磚混結(jié)構(gòu)2.2商鋪㎡1600002層框架結(jié)構(gòu)2.3倉(cāng)儲(chǔ)用房㎡1600002層框架結(jié)構(gòu)2.4辦公配套服務(wù)用房㎡800005層框架結(jié)構(gòu)3容積率1.24總投資萬元1172954.1固定資產(chǎn)投資萬元1161344.2流動(dòng)資金萬元11615經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.1營(yíng)業(yè)收入萬元240605.2成本費(fèi)用萬元65925.3企業(yè)所得稅萬元43675.4稅后利潤(rùn)萬元131015.5投資收益率%155.6投資回收期年9

二、項(xiàng)目背景與必要性分析2.1項(xiàng)目背景2.1.1國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要中提出大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)：推廣現(xiàn)代物流管理技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購(gòu)、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信息化。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。2.1.2國(guó)務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃國(guó)務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃認(rèn)為物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力等方面發(fā)揮著重要作用。實(shí)施物流業(yè)的調(diào)整和振興、實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)變，不僅是物流業(yè)自身結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，提出九大物流區(qū)域、十大物流通道、全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市與區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)城市建設(shè)。九大物流區(qū)域分布為：以北京、天津?yàn)橹行牡娜A北物流區(qū)域，以沈陽(yáng)、大連為中心的東北物流區(qū)域，以青島為中心的山東半島物流區(qū)域，以上海、南京、寧波為中心的長(zhǎng)江三角洲物流區(qū)域，以廈門為中心的東南沿海物流區(qū)域，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲物流區(qū)域，以武漢、鄭州為中心的中部物流區(qū)域，以西安、蘭州、烏魯木齊為中心的西北物流區(qū)域，以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區(qū)域。十大物流通道為：東北地區(qū)與關(guān)內(nèi)地區(qū)物流通道，東部地區(qū)南北物流通道，中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西北地區(qū)物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，西北與西南地區(qū)物流通道，西南地區(qū)出海物流通道，長(zhǎng)江與運(yùn)河物流通道，煤炭物流通道，進(jìn)出口物流通道。全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市包括：北京、天津、沈陽(yáng)、大連、青島、濟(jì)南、上海、南京、寧波、杭州、廈門、廣州、深圳、鄭州、武漢、重慶、成都、南寧、西安、蘭州、烏魯木齊共21個(gè)城市。區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)城市包括：哈爾濱、長(zhǎng)春、包頭、呼和浩特、石家莊、唐山、太原、合肥、福州、南昌、長(zhǎng)沙、昆明、貴陽(yáng)、?？凇⑽鲗?、銀川、拉薩共17個(gè)城市。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1響應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要明確提出完善農(nóng)村流通體系，推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與改造，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農(nóng)產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。2.2.2農(nóng)產(chǎn)品是有生命的動(dòng)物性與植物性產(chǎn)品，在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運(yùn)輸難、倉(cāng)儲(chǔ)難等問題。農(nóng)產(chǎn)品物流技術(shù)要求較高，比如水產(chǎn)品的冷凍運(yùn)輸，分割肉的冷藏運(yùn)輸，牛奶等制品的恒溫運(yùn)輸?shù)鹊取！靶迈r”是農(nóng)產(chǎn)品的生命和價(jià)值所在，但由于鮮活農(nóng)產(chǎn)品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質(zhì)，大大限制了運(yùn)輸半徑和交易時(shí)間，因此對(duì)運(yùn)輸效率和流通保鮮條件提出了很高要求。我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主，重生產(chǎn)、輕流通，在我國(guó)建立生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈非常困難，環(huán)節(jié)過多、成本高、損耗大，找不到大的供應(yīng)商，致使一些農(nóng)產(chǎn)品的進(jìn)出口物流還必須達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，影響了農(nóng)民出口貿(mào)易。目前，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農(nóng)產(chǎn)品在物流過程中損失很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)水果蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等物流環(huán)節(jié)上的損失率達(dá)25%―35%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家的果蔬損失率則控制在5%以下，美國(guó)水果蔬菜在物流環(huán)節(jié)的損耗率僅有1%―2%。2.2.3進(jìn)一步開拓區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)代物流以物流配送的規(guī)模大、速度快、輻射面廣、效率高見長(zhǎng)。因此，發(fā)展現(xiàn)代物流對(duì)于開拓農(nóng)村市場(chǎng)意義重大，不僅能為經(jīng)營(yíng)主體提供真實(shí)、準(zhǔn)確的有效信息，減少市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)過程中的不確定性和盲目性，并能有效地提高農(nóng)產(chǎn)品流通速度，還可以降低農(nóng)產(chǎn)品流通的成本，使農(nóng)產(chǎn)品在流通過程中實(shí)現(xiàn)增值，有利于保障農(nóng)民的根本利益，并推動(dòng)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的整體效益。2.2.4促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代物流業(yè)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)具有推動(dòng)作用。第一，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更好地推動(dòng)物資合理流動(dòng)，從而加速資金的周轉(zhuǎn)，有利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。第二，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更好地服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品的流通，從而將農(nóng)民的更多精力和資金集中在發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)上，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。第三，發(fā)達(dá)的物流能夠促進(jìn)新型商業(yè)企業(yè)和業(yè)態(tài)形式發(fā)展，加速傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和零售等行業(yè)向現(xiàn)代物流服務(wù)領(lǐng)域延伸。2.2.5建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村物流條件和運(yùn)作模式落后是農(nóng)民增產(chǎn)不增收的重要原因，改善農(nóng)村物流條件，采用新的物流理念和技術(shù)，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要措施。要改善基礎(chǔ)條件，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流體系的建設(shè)，建立以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)的適合我國(guó)國(guó)情的農(nóng)產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)體系。要加快農(nóng)產(chǎn)品物流信息化建設(shè)，整合農(nóng)產(chǎn)品物流分散運(yùn)作資源，推廣網(wǎng)上訂單、拍賣、配送等物流方式。加快城市郊區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工配送基地建設(shè)，加強(qiáng)產(chǎn)后的包裝、加工和配送管理，做好食品安全監(jiān)管工作。要打破地區(qū)封鎖，建立農(nóng)產(chǎn)品物流的“綠色通道”。

三、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件3.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目建設(shè)地址位于渭南市大荔縣大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目占地約500畝。項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址示意圖3.2建設(shè)條件3.2.1大荔縣位于陜西關(guān)中平原東部。北緯34°36′-35°02′，東經(jīng)109°43′-110°19′。大荔縣總面積1766平方公里/1776平方公里，2010年總?cè)丝?3萬人。2011年，行政區(qū)劃由原轄13個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)調(diào)整為以下18個(gè)鎮(zhèn)：城關(guān)鎮(zhèn)、許莊鎮(zhèn)、朝邑鎮(zhèn)、安仁鎮(zhèn)、兩宜鎮(zhèn)、羌白鎮(zhèn)、官池鎮(zhèn)、馮村鎮(zhèn)、雙泉鎮(zhèn)、高明鎮(zhèn)、下寨鎮(zhèn)、韋林鎮(zhèn)、范家鎮(zhèn)、埝橋鎮(zhèn)、段家鎮(zhèn)、蘇村鎮(zhèn)、趙渡鎮(zhèn)、平民鎮(zhèn)。大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)是在2002年5月國(guó)家科技部等六部委批準(zhǔn)的陜西渭南國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園大荔核心區(qū)基礎(chǔ)上籌建的。大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積12.3平方公里，設(shè)置“一區(qū)五園”，即“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、畜牧產(chǎn)業(yè)園、紡織工業(yè)園、綜合工業(yè)園、精細(xì)化工園五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)”。近年來，圍繞“一區(qū)多園、一園一產(chǎn)”的發(fā)展思路，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，多渠道招商引資，全面加快園區(qū)建設(shè)。目前，已建成亞洲最大的駝鳥繁育基地英考鴕鳥繁育中心，西北最大的農(nóng)化生產(chǎn)企業(yè)恒田化工科技有限公司以及西部糧油、棉花物流中心，還有陜西同興棉紡織有限公司、大荔偉恒生物科技有限公司、陜西三河木業(yè)有限公司等19家規(guī)模以上企業(yè)，年工業(yè)總產(chǎn)值3億元以上。園區(qū)已經(jīng)成為企業(yè)投資的洼地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)。目前大荔科技產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)已達(dá)37家，完成投資52億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位9000個(gè)。3.2.1自然條件大荔縣地處陜西關(guān)中平原東部，地貌分為黃土臺(tái)塬、渭河階地、洛南沙苑、黃河灘地四個(gè)類型。大荔屬暖溫帶半濕潤(rùn)、半干旱季風(fēng)氣候，年平均氣溫14.4℃，降水量514mm，無霜期214天，境內(nèi)地勢(shì)平坦，土壤肥沃，灌溉條件優(yōu)越，洛惠灌區(qū)、抽黃灌區(qū)、抽渭灌區(qū)、沙苑井灌區(qū)覆蓋全縣，有效灌溉面積占總耕地的80%以上。水資源3億立方米以上，森林覆蓋率28%以上。大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于渭河二級(jí)階地，地下水埋藏量大，品質(zhì)優(yōu)良，是陜西省綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地；區(qū)域光熱資源充足，名特物產(chǎn)豐富，以盛產(chǎn)1008（黃花菜、紅棗、西瓜、花生）而名揚(yáng)全國(guó)，是陜西省乃至西北地區(qū)最大的反季節(jié)瓜果菜生產(chǎn)基地。3.2.2公共配套條件大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)北有西禹高速，南有連霍高速，中有108國(guó)道穿境而過，擬建的沿黃旅游專線和羅韋高速南北貫通，西韓鐵路穿越境內(nèi)，南距隴海線20公里，交通便捷，四通八達(dá)；周邊韓城電廠、秦嶺電廠、蒲城電廠以及配套的供電網(wǎng)絡(luò)提供了充足的電力資源保障，各項(xiàng)公共配套設(shè)施齊全。

四、建設(shè)規(guī)劃與建設(shè)方案4.1建設(shè)規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，緊緊抓住國(guó)家深入實(shí)施西部大開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，全面貫徹國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針政策，積極配合國(guó)家和地區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃，以市場(chǎng)為導(dǎo)向、因地制宜，立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，建成以蔬菜、果品為主產(chǎn)品，集農(nóng)產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)、配送、批發(fā)、儲(chǔ)運(yùn)、信息、檢測(cè)、綜合服務(wù)一體化的多功能農(nóng)副產(chǎn)品物流綜合體，以合理的價(jià)格、完善的功能、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為廣大經(jīng)營(yíng)戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，發(fā)揮市場(chǎng)輻射帶動(dòng)作用，為帶動(dòng)渭南市批發(fā)流通市場(chǎng)建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。4.2建設(shè)方案4.2.1建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積500畝，其中加油站用地20畝、停車場(chǎng)用地20畝、商品展示交易區(qū)200畝、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送區(qū)200畝、辦公及配套服務(wù)區(qū)60畝。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約40.15萬平方米，其中加油站站房1500平方米、商鋪16萬平方米、倉(cāng)儲(chǔ)用房16萬平方米、辦公及配套服務(wù)用房8萬平方米。技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積畝5001.1加油站畝201.2停車場(chǎng)畝201.3商品展示交易區(qū)畝2001.4倉(cāng)儲(chǔ)物流配送區(qū)畝2001.5辦公及配套服務(wù)區(qū)畝602總建筑面積㎡4015002.1加油站站房㎡15001層磚混結(jié)構(gòu)2.2商鋪㎡1600002層框架結(jié)構(gòu)2.3倉(cāng)儲(chǔ)用房㎡1600002層框架結(jié)構(gòu)2.4辦公配套服務(wù)用房㎡800005層框架結(jié)構(gòu)3容積率1.24.2.2功能設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)定位、服務(wù)主體，本項(xiàng)目的功能具體包括以下幾個(gè)方面：1、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易功能經(jīng)營(yíng)布局：糧棉油、副食、干貨土特產(chǎn)、水果、蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋禽等農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)。涵蓋蔬菜、果品、肉類、水產(chǎn)、凍品、南北干貨、糧油等多個(gè)種類，健康、有機(jī)、綠色、無公害，國(guó)內(nèi)外名特新優(yōu)、中高檔產(chǎn)品云集。以大品牌吸引八方賓朋，以大規(guī)模積聚財(cái)富效應(yīng)，以品種全提供采購(gòu)方便，以食品安全贏得顧客放心。1）交易品種：蔬菜、果品、肉類、水產(chǎn)（凍品）、冰鮮制品、南北干貨、糧油等的批發(fā)交易。2）優(yōu)先條件：有機(jī)、綠色、無公害農(nóng)產(chǎn)品；各地的名特優(yōu)新農(nóng)產(chǎn)品。3）必要條件：所有商品應(yīng)有外包裝；國(guó)家對(duì)交易農(nóng)產(chǎn)品有明文規(guī)定的，需出具種源、生產(chǎn)、加工、運(yùn)輸?shù)确矫娴南嚓P(guān)檢驗(yàn)證明；所有商品符合國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。按政府專項(xiàng)優(yōu)惠政策，給予交易商品以綠色通道。2、農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)配送功能根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)季節(jié)性強(qiáng)、地區(qū)性強(qiáng)的特點(diǎn)，配套建設(shè)好儲(chǔ)藏、運(yùn)輸?shù)任锪髟O(shè)施，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流服務(wù)體系，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的跨區(qū)域流通和錯(cuò)季供應(yīng)，保證市場(chǎng)供給。對(duì)海內(nèi)外客商準(zhǔn)備運(yùn)銷的農(nóng)產(chǎn)品或需中轉(zhuǎn)的貨物，各種進(jìn)出口貨物，需要長(zhǎng)期保存、周轉(zhuǎn)的免檢保稅商品，海關(guān)暫扣物資，進(jìn)出口國(guó)際集裝箱等，均可提供集散、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)換裝、理貨、分揀、分撥及流通加工等服務(wù)。同時(shí)，按照生產(chǎn)廠家或其代理商的銷售、出口信息，代其直接銷售，運(yùn)營(yíng)和結(jié)算。3、農(nóng)產(chǎn)品科研檢測(cè)功能建設(shè)綠色食品定量檢測(cè)中心、優(yōu)良品種篩選室、食用菌開發(fā)研究室、科技試驗(yàn)示范園、會(huì)展廳廚房大世界等。建設(shè)生物組培實(shí)驗(yàn)區(qū)，積極開展農(nóng)作物和中藥材的生物組培技術(shù)研究，試管苗室內(nèi)繁育及各級(jí)擴(kuò)繁生產(chǎn)技術(shù)研究。檢測(cè)服務(wù)區(qū)功能齊全，設(shè)施完善，為往來客商提供農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢驗(yàn)一整套專業(yè)服務(wù)。進(jìn)入交易中心的農(nóng)產(chǎn)品，都必須通過檢測(cè)服務(wù)區(qū)嚴(yán)格的檢測(cè)、審查，包括蔬菜瓜果等的來源、品種、用藥、施肥，畜禽產(chǎn)品的飼料配方、檢疫情況、屠宰過程等等情況都必須查明、溯源。嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和食品安全全程追溯體系，從源頭把控農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全。4、綜合信息化服務(wù)功能項(xiàng)目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。定期提供對(duì)口的需求信息，提供農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺(tái)。4.2.2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)加油站：加油站站房建筑面積約1500平方米，規(guī)劃為地上1層，主要作為加油站日常管理用房、商業(yè)服務(wù)用房、職工宿舍使用。建筑層高以3.6米為宜。商鋪：商鋪建筑面積約16萬平方米，規(guī)劃為地上2層，主要作為農(nóng)副產(chǎn)品展示、銷售用房使用。建筑層高以4.2米為宜。倉(cāng)儲(chǔ)用房：倉(cāng)儲(chǔ)用房建筑面積約16萬平方米，規(guī)劃為地上2層，主要作為農(nóng)副產(chǎn)品儲(chǔ)存、物流配送用房使用。建筑層高以4.2米為宜。辦公及配套服務(wù)用房：辦公及配套服務(wù)用房建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為地上5層，主要作為農(nóng)副產(chǎn)品物流基地日常辦公用房、配套商業(yè)用房、配套公寓等。建筑層高以3.3米為宜。4.2.3建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)加油站站房建筑結(jié)構(gòu)擬采用磚混結(jié)構(gòu)，商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)用房、辦公及配套用房擬采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。4.2.4公用工程設(shè)計(jì)1.給排水工程本項(xiàng)目用水主要為生活用水、消防用水。生活用水、消防用水計(jì)劃由場(chǎng)地周邊大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的市政給水管網(wǎng)供給。本項(xiàng)目排水主要為雨水、生活污水。雨水后期計(jì)劃通過雨水管道收集后排至周邊大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的市政雨水管網(wǎng)。生活污水由管道收集排至大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的市政污水管網(wǎng)。2.動(dòng)力照明本項(xiàng)目用電計(jì)劃由場(chǎng)地周邊大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的市政電網(wǎng)接入，為項(xiàng)目提供動(dòng)力、照明電源。3.采暖制冷、通風(fēng)采暖：本項(xiàng)目冬季采暖計(jì)劃以大荔科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的供熱站為熱源，商鋪采用全新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)方式進(jìn)行采暖，加油站站房、辦公及配套服務(wù)用房采用地埋管方式采暖。制冷：本項(xiàng)目商鋪夏季制冷計(jì)劃采用中央空調(diào)水冷機(jī)組，加油站站房、辦公及配套服務(wù)用房計(jì)劃采用分體式空調(diào)。通風(fēng)：本項(xiàng)目倉(cāng)庫(kù)、加油站站房、辦公及配套服務(wù)用房等建筑以自然通風(fēng)為主，對(duì)于自然通風(fēng)難以滿足的部位設(shè)置機(jī)械通風(fēng)。商鋪采用全新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行通風(fēng)。

五、環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生5.1環(huán)境保護(hù)措施5.1.11.噪聲在施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的機(jī)械大多數(shù)是大功率機(jī)械，各種施工機(jī)械在15m處的噪聲可達(dá)到75—105dBA，其產(chǎn)生的噪聲值較大。在夜間范圍（22：00-6：00）內(nèi)，嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械?；炷敛牧霞庸c(diǎn)設(shè)置在離居民區(qū)較遠(yuǎn)的地點(diǎn)，定點(diǎn)輸送，以避免對(duì)工地周邊居民造成持續(xù)的長(zhǎng)時(shí)間的噪音干擾；在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工人員進(jìn)行相關(guān)教育，最大可能地降低噪音。2.揚(yáng)塵由于工程施工過程中，建筑材料的拌合及土石方料的運(yùn)輸，會(huì)造成多次揚(yáng)塵污染，使空氣質(zhì)量下降，但影響范圍較小，隨著施工的結(jié)束，影響會(huì)逐漸消除。在施工過程中可以采取以下措施：①及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的廢物、垃圾，按照環(huán)保要求送至指定地點(diǎn)堆放，生活垃圾、施工廢渣按監(jiān)理工程師指定的地點(diǎn)堆放；②對(duì)于易于產(chǎn)生灰塵的材料制定可靠的措施，如水泥、細(xì)砂、石灰、石料等的保護(hù)和使用等，均需作防塵處理或密封存放；③施工場(chǎng)地和道路應(yīng)硬化處理，并經(jīng)常灑水保持清潔；在易于產(chǎn)生揚(yáng)塵的天氣應(yīng)保持路面濕潤(rùn)，防止車輛出入時(shí)的揚(yáng)塵污染；對(duì)容易引起塵害的運(yùn)料車和細(xì)料堆應(yīng)予以遮蓋，防止揚(yáng)塵污染。5.1.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響主要是運(yùn)行過程中產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾等對(duì)周邊環(huán)境的影響。日常運(yùn)營(yíng)過程所產(chǎn)生的生活污水計(jì)劃排放至大荔科技產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)合理布置垃圾桶，收集后由市容園林單位清運(yùn)處理。園區(qū)5.2消防措施本項(xiàng)目應(yīng)特別重視消防工作，制定相適宜的消防制度和消防措施，因地制宜地設(shè)置消防設(shè)施，維護(hù)人員的生命財(cái)產(chǎn)安全。1.本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)消防工作予以特別的重視，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)消防安全制度和消防工作責(zé)任制，對(duì)于消防設(shè)施和器材加強(qiáng)日常維護(hù)，保證其能夠有效使用，并設(shè)置消防安全標(biāo)志，保證疏散通道、安全出口和消防車通道暢通；2.本項(xiàng)目公共建筑物均設(shè)有消防通道和緊急出口；3.建筑物間按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，留有相應(yīng)的消防間距、防火通道；4.根據(jù)國(guó)家建筑防火要求，在建筑物內(nèi)及建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置消防設(shè)施；5.定期對(duì)工作人員開展消防安全教育，舉行消防安全演練，使廣大工作人員掌握基本的消防安全知識(shí)，提高防火意識(shí)和逃生自救的能力。5.3安全衛(wèi)生措施1.定期組織安全教育，普及安全知識(shí)，提高安全意識(shí)。2.所有電氣設(shè)備的金屬外殼、電纜保護(hù)網(wǎng)管均與接地裝置連接，以保證安全工作；施工過程中，嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)程，嚴(yán)禁帶病上崗，疲勞操作，避免觸電、漏電。3.對(duì)相關(guān)建筑物按防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的保護(hù)措施。對(duì)室外的金屬管道，設(shè)置防雷電感應(yīng)和靜電危害的接地保護(hù)措施。4.所有動(dòng)力設(shè)備外露的傳動(dòng)部分均設(shè)有安全防護(hù)罩。5.施工場(chǎng)地應(yīng)用介質(zhì)與外界隔絕，實(shí)行封閉施工。6.建筑垃圾應(yīng)集中堆放，盡快運(yùn)離施工場(chǎng)地。5.4節(jié)能1.項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)遵循國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求促使本項(xiàng)目擬建建筑物符合國(guó)家建筑物節(jié)能設(shè)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.項(xiàng)目的二次裝修階段應(yīng)大量采用國(guó)家推廣的節(jié)能型燈具、節(jié)水型水嘴、潔具等物品，進(jìn)一步建設(shè)資源消耗。3.做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的節(jié)能宣傳工作，促使使用人員養(yǎng)成良好的節(jié)能習(xí)慣，進(jìn)一步減少能源消耗。

六、項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)6.1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式該項(xiàng)目采用“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的管理模式，項(xiàng)目承辦單位——渭南陽(yáng)山莊置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)和建成后的經(jīng)營(yíng)管理，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷、建設(shè)、管理、招商、融資事務(wù)的組織、協(xié)調(diào)、運(yùn)作。組織架構(gòu)見下圖：總經(jīng)理董事會(huì)總經(jīng)理董事會(huì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)銷售總監(jiān)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)銷售總監(jiān)財(cái)務(wù)部物流部人力資源部交易部營(yíng)銷部采購(gòu)部財(cái)務(wù)部物流部人力資源部交易部營(yíng)銷部采購(gòu)部6.2項(xiàng)目管理系統(tǒng)項(xiàng)目建成后，該項(xiàng)目公司將按項(xiàng)目要求安排管理人員100人。該項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在該項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。6.3項(xiàng)目實(shí)施方案1、明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的原則，由項(xiàng)目承辦單位負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理；2、通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件；3、為適應(yīng)現(xiàn)代物流園區(qū)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立農(nóng)產(chǎn)品客商集聚高地；4、嘗試以多種方式進(jìn)行融資，為項(xiàng)目的資金支持尋找最佳支撐；5、嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件；6、堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌；6.4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)營(yíng)布局：糧棉油、副食、干貨土特產(chǎn)、水果、蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋禽等各大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)形式：以交易帶活物流，以物流繁榮交易。經(jīng)營(yíng)宗旨：誠(chéng)實(shí)守信，全程服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)體系：與國(guó)內(nèi)規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)形成信息共享、物暢其流的快速、高效、雙贏的網(wǎng)絡(luò)體系，與國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)物流對(duì)接。贏利模式：優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地、品牌農(nóng)業(yè)加工企業(yè)、大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、大型超市、農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人合縱連橫、聯(lián)運(yùn)互贏，電子商務(wù)、會(huì)展?fàn)I銷、期貨交易相互對(duì)接，構(gòu)成信息平臺(tái)、網(wǎng)上交易平臺(tái)、數(shù)據(jù)平臺(tái)、物流平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：成為國(guó)內(nèi)中部地區(qū)大宗農(nóng)產(chǎn)品交易、物流配送中心，價(jià)格形成、信息發(fā)布、會(huì)展中心。親商富商：秉持“讓農(nóng)民笑起來、讓客商富起來”的理念，讓全體客商享盡當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策和本企業(yè)讓利客商優(yōu)惠辦法。多元合作：租賃經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷、投資入股、合資建設(shè)。搶占商機(jī)、入圍就贏；搶先一步，步步領(lǐng)先。共同經(jīng)營(yíng)：服務(wù)是園區(qū)第一要素。園區(qū)盡力為客商搞好服務(wù)，造好環(huán)境，幫好經(jīng)營(yíng)。使園區(qū)成為投資政策高地、經(jīng)營(yíng)成本洼地。6.5項(xiàng)目招商對(duì)象1、上家客戶國(guó)家級(jí)、省市級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；國(guó)內(nèi)外著名農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；陜西省蔬果類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或農(nóng)業(yè)合作組織；國(guó)內(nèi)外、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)；優(yōu)先條件：①?gòu)氖掳踩G色農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，特別是有相當(dāng)規(guī)模的品牌企業(yè)；②有生產(chǎn)基地；③有國(guó)內(nèi)外銷售渠道。2、下家客戶從事二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的批發(fā)商、經(jīng)銷商；具有一定規(guī)模的配送商；各大賣場(chǎng)，超市，標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等。

七、投資估算及資金籌措7.1投資估算編制依據(jù)1、建安工程費(fèi)用參照渭南市近期類似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定。2、土地購(gòu)置費(fèi)：征地費(fèi)用暫按10萬元/畝估算。3、建設(shè)管理費(fèi)：建設(shè)管理費(fèi)包括建設(shè)單位管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程審計(jì)費(fèi)、工程招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，按工程費(fèi)用的5.5%計(jì)算。4、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等，按工程費(fèi)用的3%計(jì)算。5、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.5%計(jì)算。6、預(yù)備費(fèi)按建安費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的13%計(jì)取。7、流動(dòng)資金按建設(shè)投資的1%考慮。7.2建設(shè)項(xiàng)目總投資估算經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資約為117295萬元，其中工程費(fèi)用88885萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用13889萬元，預(yù)備費(fèi)用13360萬元，流動(dòng)資金1161萬元。7.3資金籌措本項(xiàng)目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。PAGE26項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱投資估算（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑安裝工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)單位數(shù)量估算單價(jià)一工程費(fèi)用88785100888851.1加油站站房建設(shè)180m2150012001.2加油站場(chǎng)地建設(shè)267m2133342001.3加油站設(shè)備購(gòu)置1001.4停車場(chǎng)建設(shè)267m2133342001.5商鋪建設(shè)32000m216000020001.6倉(cāng)儲(chǔ)用房建設(shè)32000m216000020001.7辦公及配套用房建