建設(shè)臨沂市十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場

/建設(shè)臨沂市十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場可行性報告臨沂市十里堡社區(qū)二0一一年月日目錄總論項目提出的背景和建設(shè)必要性市場分析主要建設(shè)條件建設(shè)規(guī)模和方案建設(shè)工程方案平安衛(wèi)生及消防組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置項目實施進(jìn)度投資估算和資金籌措總結(jié)和建議附件：土地承包證明、平面圖、組織機(jī)構(gòu)代碼、負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件總論項目名稱臨沂市十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場承辦單位：十里堡社區(qū)黨委、居委項目宗旨為群眾著想，為政府分憂。結(jié)合十里堡社區(qū)改造及城市化進(jìn)程中面臨的實際狀況及臨沂市社會發(fā)展大環(huán)境，力爭將該項目建設(shè)成為一項增加十里堡居民“資產(chǎn)性收入”，服務(wù)四周兩公里帶居民日常飲食需求的民生工程。項目標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《市區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品市場改造提升驗收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)劃設(shè)計。完善配套設(shè)施，提高建設(shè)檔次，增加服務(wù)水平，努力創(chuàng)建清潔、衛(wèi)生、規(guī)范、有序的市場環(huán)境，讓政府放心，群眾滿足。項目概述十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場的規(guī)劃設(shè)計是在參照《市農(nóng)貿(mào)市場改造提升驗收評分標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上，結(jié)合浙商中商集團(tuán)農(nóng)貿(mào)市場提升改造的先進(jìn)閱歷進(jìn)行的，市場主體工程采納鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，比大棚式更加耐用，更抗災(zāi)難，更美觀；功能區(qū)劃也更科學(xué)，更細(xì)化。建成后的十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場將是臨沂市第一家正統(tǒng)的“超市化管理”模式農(nóng)貿(mào)市場，配套功能更健全，管理制度更規(guī)范；市場運轉(zhuǎn)更健康，更人性。項目提出的背景和建設(shè)必要性一、項目提出的背景農(nóng)貿(mào)市場聯(lián)結(jié)著千家萬戶，它不僅是周邊居民滿足日常生活需求的配套服務(wù)設(shè)施，更是食品平安通道的最終關(guān)口。同樣，它還是關(guān)系到民生的“菜籃子”工程的重要組成部分。因此，自2005年起，國家相繼出臺了各種政策激勵農(nóng)貿(mào)市場的改造提升及規(guī)劃建設(shè)，各地政府結(jié)合自身實際狀況，投入了大量的人力、物力、財力，使農(nóng)貿(mào)市場的管理和硬件配套設(shè)施得到了本質(zhì)的改善，基本擺脫了臟亂差的現(xiàn)象。臨沂市自“一創(chuàng)六建”以來，針對農(nóng)貿(mào)市場臟亂差的狀況，重點在“改”字上下工夫。制定了《農(nóng)貿(mào)市場整改工作方案》和《商品交易市場整改工作方案》，針對市場存在的問題，臨沂市把整改標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化為50項，通過八個100%政策嚴(yán)密把握市場整改的進(jìn)度和存在的問題，剛好賜予督促、指導(dǎo)。全市上下同心協(xié)力，最終使得農(nóng)貿(mào)市場實現(xiàn)了質(zhì)的蛻變。為創(chuàng)城工作作出了巨大的貢獻(xiàn)。二、項目建設(shè)必要性1．外部因素。十里堡原有農(nóng)貿(mào)市場，是在社區(qū)改造的基礎(chǔ)上于2006年在電廠鐵路東側(cè)所設(shè)立的小型農(nóng)貿(mào)市場，主要服務(wù)于本居居民。然而隨著臨沂市政政策的傾斜，城東南版塊呈現(xiàn)出一派旺盛的復(fù)興局面，十里堡周邊2公里地帶，先后興起了荷蘭水鄉(xiāng)、深莞城、美澳花園、陶朱公、金桂園、清水灣、濱江華府、寶德書香苑、怡景綠洲等項目，加上濱河花園、埠東南區(qū)等居民區(qū)，將快速形成一個10萬人口的消費群體。在這種狀況下，原有農(nóng)貿(mào)市場無論在檔次上還是在規(guī)模上都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了區(qū)域發(fā)展需求。因此，建設(shè)一處農(nóng)貿(mào)市場成為燃眉之急的任務(wù)。2.內(nèi)部因素。處于城鄉(xiāng)結(jié)合處的十里堡社區(qū)在大舉進(jìn)行社區(qū)改造、加快城市化進(jìn)程中同樣面臨著失地農(nóng)夫的創(chuàng)收問題，如何貫徹黨的十七大精神，創(chuàng)建條件增加群眾“資產(chǎn)性收入”，成為擺在十里堡兩委面前艱難的任務(wù)。結(jié)合內(nèi)因及外部客觀條件，十里堡兩委經(jīng)仔細(xì)探討、反復(fù)考察論證，確定在原市場的基礎(chǔ)上，建設(shè)一個現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品市場，這是科學(xué)的，可行的。三、項目建設(shè)優(yōu)劣勢分析該項目的提升改造是在充分調(diào)研周邊大環(huán)境的基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計的?？紤]到周邊新興樓盤大多屬于中高檔項目，十里堡又地處沂河路城市副中心和濱河路景觀長廊交匯處，而該區(qū)域內(nèi)尚無規(guī)模性居民生活配套服務(wù)中心，所以，在項目規(guī)劃上本著高規(guī)格、好而全的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。借鑒了國內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場提升改造最先進(jìn)的理念，將傾力打造臨沂市第一家正統(tǒng)的“超市化管理模式”農(nóng)貿(mào)市場，符合周邊發(fā)展大環(huán)境，這正是項目的優(yōu)勢和魅力所在，而其8500平方米的建筑面積，已具備了形成大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心的實力，其鋼筋水凝土結(jié)構(gòu)也更具優(yōu)勢。該項目的劣勢是由于目前周邊新興樓盤入住率偏低，市場須要經(jīng)過一段時間的培育。另外由于項目商鋪沒有大產(chǎn)權(quán)，實行銷售將存在肯定的局限。市場分析十里堡農(nóng)貿(mào)市場位于沂州路和永盛路交匯處，處于沂河路城市副中心和濱河路經(jīng)濟(jì)圈疊加地帶。該區(qū)域已建及在建項目有荷蘭水鄉(xiāng)、濱河國際、清水灣、奧林匹克花園、水榭華庭、濱河潤城、頤龍恒泰、聯(lián)安現(xiàn)代城、金玉山花園、金桂園、美澳花園、怡景綠洲、十里堡濱河花園、大埠東社區(qū)、新港龍庭、桑提亞納、青啤花園、濱江華府、白鷺金岸、海納曦園、濱河蘭亭郡、深莞城、御龍灣、寶德書香苑等。預(yù)料常駐人口將達(dá)10萬人。加上周邊婦幼保健院新院、肝膽醫(yī)院、臨沂公交總公司、蘭山馬路管理局、公交總公司停車場、換氣站、加油站、立晨集團(tuán)、二十二中、魯南花卉市場、光耀試驗學(xué)校等上百家大中型企業(yè)及近千家小型經(jīng)營戶，創(chuàng)業(yè)、辦公、從業(yè)人員、病人及家屬等還將增加10萬左右流淌人口。浩大的社會群體須要專業(yè)的農(nóng)貿(mào)交易市場及美食、小吃店鋪的支撐。而十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場的設(shè)計完全具備這種實力?？v觀十里堡周邊，若以沂州路和永盛路交匯處為起點，周邊幾個農(nóng)貿(mào)市場的分布相對以上人群來說購物極不便利：農(nóng)貿(mào)市場名稱距離魯南市場3.3公里盛莊派出所電廠菜市場4.5公里皇山農(nóng)貿(mào)10.5公里站前農(nóng)貿(mào)4.2公里焦莊菜市場3.1公里十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場0.1公里由以上調(diào)研可見，十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場的建立是必需的，它將干脆服務(wù)10萬常駐人口，及10萬流淌人口。若該市場運營后，按服務(wù)周邊20萬人口估算，年交易額將實現(xiàn)4億元，是名副其實的大市場。這對提高經(jīng)營者的收入，旺盛十里堡乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著重要的社會意義。主要建設(shè)條件項目選址基于市場調(diào)研的結(jié)果，為了便利周邊居民購物須要，項目規(guī)劃建設(shè)在永盛路和祝丘路交匯處。周邊交通四通八達(dá)，距離金桂園、濱河花園、美澳花園、埠東南區(qū)、荷蘭水鄉(xiāng)、深莞城、陶朱公、清水灣、濱江華府、寶德書香苑、怡景綠洲等住宅項目僅一步之遙，輻射住戶面積近200萬平方米。二、主要建設(shè)條件該農(nóng)副產(chǎn)品市場是在十里堡原有農(nóng)貿(mào)市場上的提升改造，不額外占用集體用地，由十里堡社區(qū)投資興建，全部權(quán)歸十里堡集體全部。規(guī)劃建設(shè)上嚴(yán)格依據(jù)國家商務(wù)部發(fā)布的《農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和我市《市農(nóng)貿(mào)市場改造提升驗收評分標(biāo)準(zhǔn)》。在農(nóng)貿(mào)市場的基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營設(shè)施及管理設(shè)施等方面都依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)做出了具體的規(guī)劃。建設(shè)條件上，布局規(guī)范、管理科學(xué)、設(shè)施先進(jìn)。設(shè)計規(guī)模和方案設(shè)計規(guī)模該農(nóng)副產(chǎn)品交易市場規(guī)劃建設(shè)面積8500平面米，預(yù)料總投資1650萬元。該市場設(shè)有外鋪16個，為一樓二樓連體商鋪；內(nèi)鋪一樓門面43個；內(nèi)鋪二樓門面35個，中間設(shè)60個扶貧救助標(biāo)準(zhǔn)柜臺?？傆嬁扇菁{154個商戶經(jīng)營，涉及農(nóng)副產(chǎn)品種類500多個。二、設(shè)計方案依據(jù)國家商務(wù)部《農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和我市《市農(nóng)貿(mào)市場改造提升驗收評分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。采納鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建立，分上下兩層，內(nèi)外鋪聯(lián)營。其中，外街為主要用于經(jīng)營小百貨、小型餐飲及快餐。內(nèi)鋪一樓主要經(jīng)營鮮活商品，分為蔬菜、水果、水產(chǎn)、海鮮、鮮肉、冷凍、禽蛋、清真八個區(qū)。二樓為熟食和干貨區(qū)，設(shè)糧油、干果、調(diào)料、預(yù)包裝食品專賣及20家現(xiàn)做現(xiàn)賣美食坊，包括各類面食、煎餅、炸貨、烤貨、炒貨、肴肉、鹵味、炒菜、咸菜、盒飯等。在此基礎(chǔ)上，大廳中間再設(shè)60個扶貧救助柜臺，主要用于時令菜蔬的經(jīng)營。另外設(shè)有辦公區(qū)、商務(wù)洽談區(qū)、檢驗室、電子結(jié)算室、網(wǎng)絡(luò)信息中心、監(jiān)控中心等。為了保證市場的快速正常投入運用并維護(hù)市容，我們還將對市場內(nèi)部進(jìn)行統(tǒng)一裝飾，使業(yè)主上手經(jīng)營更加便利，后期管理更加便捷。真正做到“市場環(huán)境商場化，商品價格大眾化，計量器衡規(guī)范化，市場設(shè)計人性化和市場管理規(guī)范化”。建設(shè)工程方案一、平面布局圖（見附件）二、建設(shè)方案十里堡農(nóng)副產(chǎn)品市場采納現(xiàn)代化的管理理念和硬件設(shè)施，配套設(shè)置了平安監(jiān)測、消防、防盜、電子信息系統(tǒng)，是目前臨沂市唯一一家采納全封閉鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場。一）硬件設(shè)施方面（按交房標(biāo)準(zhǔn)）1、外鋪主體部分1）結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)2）外墻裝飾2、外鋪室內(nèi)部分1）樓地面：商鋪一層混凝土基層，二層混凝土基層2）墻面：墻面水泥砂漿抹面3）頂棚：混凝土基層整平4）門：卷簾門5）窗：鋁合金窗6）給排水：管道接至戶內(nèi)7）電器：一戶一表。白熾燈、插座、開關(guān)8）室內(nèi)樓梯：基層完成9）公共衛(wèi)生間：公共部分10）消防：一戶一器3、外鋪配套設(shè)備1）電話系統(tǒng)：電話線到室內(nèi)2）寬帶系統(tǒng)：寬帶入戶3）消防系統(tǒng)：消防栓4）防盜系統(tǒng)：公用監(jiān)視4、內(nèi)鋪主體部分1）結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)2）外墻裝飾完成5、內(nèi)鋪室內(nèi)部分1）樓地面完成2）墻面完成3）頂棚完成4）門：外門卷簾門，內(nèi)門鋁合金門5）窗：鋁合金窗6）給排水：管道接至戶內(nèi)7）電氣：一戶一表，白熾燈、插座、開關(guān)安裝到位8）消防：一戶一器6、內(nèi)鋪配套設(shè)施1）電話系統(tǒng)：電話線到戶內(nèi)2）寬帶系統(tǒng)：寬帶入戶3）消防系統(tǒng)：消防栓4）防盜系統(tǒng)：公用監(jiān)視5）公共衛(wèi)生：洗手池二）配套服務(wù)方面1、市場管理所1）負(fù)責(zé)市場日常管理、糾紛協(xié)調(diào)2）負(fù)責(zé)市場平安、消防、衛(wèi)生檢查3）負(fù)責(zé)食品平安檢測4）負(fù)責(zé)市場信息分析及指導(dǎo)5）其他事項2、農(nóng)藥殘留檢測3、電子商務(wù)1）每天搜集農(nóng)產(chǎn)品最新價格并予以公示2）集中推介本市場最新服務(wù)動態(tài)3）逐步建立網(wǎng)絡(luò)銷售系統(tǒng)4）農(nóng)產(chǎn)品德情分析5）建立客戶檔案，統(tǒng)計收售信息4、公允秤5、愛心扶貧攤位平安衛(wèi)生及消防一、市場管理1、經(jīng)營者應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、遵守公允、自愿、誠信的原則，遵守商業(yè)道德。

2、經(jīng)營者對攤位(門市房)進(jìn)行調(diào)換或轉(zhuǎn)租，必需到十里堡居委市場管理所（以下簡稱市場所）辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)許可擅自轉(zhuǎn)租者，轉(zhuǎn)租無效，市場全部權(quán)收取違約金100-500元，情節(jié)嚴(yán)峻者收回攤位(門市房)，剩余租金不退。

3、市場內(nèi)擺放商品應(yīng)整齊有序，攤位、門市房外擺放貨物不得超出劃定區(qū)域，不得占用公共通道，不得超越明示線及影響其他業(yè)戶經(jīng)營。違者由市場所暫存其貨物，并收取違約金10-200元和10元/天的貨物保管費。

4、市場內(nèi)不準(zhǔn)亂搭亂建，違者限期整改，逾期仍未整改的，市場全部權(quán)收取違約金100-200元，情節(jié)嚴(yán)峻者，收回攤位(門市房)，剩余租金不退。

5、市場內(nèi)不準(zhǔn)下棋、打撲克、賭博以及從事和市場經(jīng)營無關(guān)的活動，違者除移交有關(guān)部門處理外，沒收其用品，并收取違約金10-200元，情節(jié)嚴(yán)峻者賜予停業(yè)整改1-7天。

6、破壞市場設(shè)施及財物并造成損失的，除按原價賠償外，市場全部權(quán)收取違約金100-500元，并視情節(jié)賜予停業(yè)整改1-10天。

7、如遇市場規(guī)劃、修建、調(diào)整等，市場全部權(quán)單方終止合同，買受人及或承租方自愿無條件聽從，市場所將剩余期間的購房款或租金退給買受人或承租方，不再作其他補償。二、食品平安管理1、入市經(jīng)營人員應(yīng)自覺遵守食品平安有關(guān)規(guī)定；主動參與市場所和有關(guān)部門組織的食品平安學(xué)問學(xué)習(xí)和培訓(xùn)；有拒賣過期、有害、有毒等不合格食品的義務(wù)。

2、市場實行商品準(zhǔn)入制度，對不合格食品、蔬菜等，市場全部權(quán)實行禁止入市經(jīng)營、暫存、銷毀等措施進(jìn)行處理。

3、入市經(jīng)營業(yè)戶須在攤位(門市房)確定后30日內(nèi)到相關(guān)部門辦理衛(wèi)生許可證和營業(yè)執(zhí)照，逾期不辦理者市場全部權(quán)收回攤位(門市房)，剩余租金不退。

4、經(jīng)營業(yè)戶不得銷售過期、變質(zhì)、有害、有毒等食品，違者市場全部權(quán)對不合格食品進(jìn)行暫存、銷毀，并收取違約金50-200元，停業(yè)整改1-7天，情節(jié)嚴(yán)峻者，收回攤位(門市房)，剩余租金不退。

5、蔬菜經(jīng)營業(yè)戶對新入市的蔬菜必需參與市場所的快速檢測，檢測合格后方可經(jīng)營。未經(jīng)檢測擅自入市經(jīng)營的，市場所除責(zé)令其檢測外，有權(quán)收取違約金20-100元。拒不參與檢測的，市場全部權(quán)收回攤位(門市房)，剩余租金不退。對檢測有問題的蔬菜，市場全部權(quán)進(jìn)行暫存、銷毀處理。三、衛(wèi)生管理1、經(jīng)營者應(yīng)自覺保持市場衛(wèi)生整齊。經(jīng)營業(yè)戶攤位前衛(wèi)生實行門前三包，發(fā)覺門前、攤位前臟、亂、差，除當(dāng)即責(zé)令其清除外，并有權(quán)收取違約金5-20元。

2、業(yè)戶經(jīng)營產(chǎn)生的垃圾必需裝袋，交易結(jié)束時將垃圾投放于指定地點或自行帶走，違者除責(zé)令消退外，每次收取違約金5-20元。

3、業(yè)戶嚴(yán)禁向排污管道傾倒垃圾、污水等，以防排水管道堵塞，違者每發(fā)覺一次收取違約金10-50元。四、治安消防管理1、市場內(nèi)嚴(yán)禁打架斗毆、相互吵罵、酗酒鬧事、欺壓外地客商、扒竊錢物、擾亂市場經(jīng)營秩序等，違者停業(yè)整改1-7天，并收取違約金50-200元。情節(jié)嚴(yán)峻的，除移交有關(guān)部門處理外，市場全部權(quán)收回攤位(門市房)，剩余租金不退。

2、市場經(jīng)營業(yè)戶應(yīng)聽從管理，遵守市場規(guī)章制度，不得無理取鬧、打罵、羞辱工作人員、擾亂市場秩序、阻礙或阻擾工作人員正常工作，違者除移交有關(guān)部門處理外，市場全部權(quán)收取違約金200-1000元，并賜予停業(yè)整改5-10天。違規(guī)者在交納200-1000元保證金后方準(zhǔn)營業(yè)。若在保證期(一年)內(nèi)再次違反，市場全部權(quán)收回攤位(門市房)，所交保證金和剩余租金不退。

3、市場內(nèi)門市房必需配備合格的(4公斤以上、ABC型干粉)滅火器。公共消防設(shè)施、器材除搶險救災(zāi)外，任何人不準(zhǔn)損壞或動用；不得遮擋、圈占、埋壓消防設(shè)施，違者除責(zé)令整改外，市場全部權(quán)收取違約金20-50元。

4、不準(zhǔn)擅自改動用電線路和安裝運用大負(fù)荷電器等，違者予以停電，沒收電器設(shè)施，并收取違約金50-200元。

5、市場內(nèi)嚴(yán)禁烤火、焚燒物品，違者除責(zé)令整改外，市場全部權(quán)收取違約金10-200元，賜予停業(yè)整改1-7天，情節(jié)嚴(yán)峻者，收回攤位(門市房)，剩余租金不退。

6、市場內(nèi)人人有參和救火救災(zāi)的義務(wù)，一旦發(fā)生火情，應(yīng)馬上撥打火警電話119。組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置市場規(guī)范是一項系統(tǒng)工程，須要市場經(jīng)理親抓，全體職工協(xié)作，建立完善的組織管理體系，確保市場規(guī)范化建設(shè)的順當(dāng)完成。一、成立市場規(guī)范化運營管理領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)市場規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)工作，組長對市場規(guī)范化建設(shè)負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；副組長分管單位的市場規(guī)范化建設(shè)，負(fù)督導(dǎo)責(zé)任，保證分管部門規(guī)范化建設(shè)達(dá)標(biāo)和有序進(jìn)行，小組成員各部門負(fù)干脆責(zé)任，確保市場規(guī)范化建設(shè)的順當(dāng)實施和規(guī)范運作。具體職責(zé)為：負(fù)責(zé)市場規(guī)范化管理機(jī)制的建立和運行工作。負(fù)責(zé)解決協(xié)調(diào)市場規(guī)范化管理建設(shè)過程中出現(xiàn)的重大問題。審核批準(zhǔn)市場規(guī)范化建設(shè)和各項管理制度、價格體系和交易結(jié)算方法。審查批準(zhǔn)各市場主體考核兌現(xiàn)結(jié)果及重大調(diào)整事項。對運行過程中各市場主體間發(fā)生的重大經(jīng)濟(jì)糾紛進(jìn)行仲裁。監(jiān)督考核市場規(guī)范化運行管理辦公室的工作。管理小組下設(shè)市場規(guī)范化運營管理辦公室市場規(guī)范化運行管理辦公室，是全市場運作中日常制度的建立、內(nèi)部結(jié)算流程、內(nèi)部交易核算、體系建設(shè)、修訂管理制度、監(jiān)督考核工作成效、組織爭議仲裁等問題的管理主體，是保證各級市場主體完成相關(guān)制度建設(shè)及市場規(guī)范化管理的主管部門。主要由以下成員構(gòu)成：組長1名，副組長1名物業(yè)管理人員1名保潔人員9名安保人員4名網(wǎng)絡(luò)信息員1名質(zhì)量監(jiān)督員1名項目實施進(jìn)度為了協(xié)作我市創(chuàng)城工作，結(jié)合原市場具體特點，同時不耽擱周邊居