上海浦東北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項目定位頁

上海浦東北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項目定位頁第1頁/共109頁2核心問題解析在周邊區(qū)域發(fā)展落后，公建設施規(guī)劃比例大的情況下，如何在3-5年內(nèi)實現(xiàn)快速去化工業(yè)辦公租用率或商業(yè)租用入住率？Q2本項目如何定位才能滿足地區(qū)中心的功能需求，同時最大化實現(xiàn)核心區(qū)域價值？

Q1第2頁/共109頁3在項目研究中，筑誠策劃項目組就本項目所涉及的一系列問題進行了廣泛的調(diào)查和深入研究實地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：城市土地出讓情況城市房地產(chǎn)開發(fā)情況不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境……調(diào)研區(qū)域：花木文化商務區(qū)新國際博覽區(qū)張江高科區(qū)三林功能區(qū)康橋老街萬科金色城市紅星美凱龍、宜家蘇寧、世紀聯(lián)華……訪談及查閱資料市場調(diào)查問答：調(diào)查項目周邊消費人群、工作人群、旅游人群等……專業(yè)人士：地產(chǎn)顧問5名城市規(guī)劃1名商業(yè)地產(chǎn)3名消費者深度訪談10名……查閱資料：浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃上海市標準城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定北蔡鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃基準地價……國內(nèi)外案例分析參考案例20多個布林德利，伯明翰六本木，東京蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡Templebar，都柏林葉巴．貝那中心，舊金山……標桿案例多個布林德利，伯明翰六本木，東京福岡博多水城，宜家，紅星美凱龍，地杰國際城，萬科金色城市……地區(qū)商貿(mào)中心開發(fā)規(guī)律研究消費者行為研究區(qū)域發(fā)展開發(fā)模式研究地區(qū)中心區(qū)開發(fā)策略工業(yè)倉儲用地研發(fā)策略研究高科商貿(mào)園酒店式公寓經(jīng)營模式研究……專題研究第3頁/共109頁筑誠策研：工業(yè)高科商貿(mào)園中心價值最大化的KPI體系4KPI體系引入專業(yè)策略機構(gòu)參與區(qū)域開發(fā)計劃更新保證核心特色示范項目的優(yōu)先建設區(qū)域的城市價值挖掘：區(qū)域在城市發(fā)展中的機遇、使命和價值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價值增值點策劃啟動更新計劃內(nèi)因外因區(qū)域重新定位：充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢資源，尋找價值增值引爆點，提煉地區(qū)中心的核心特色區(qū)域整體規(guī)劃：通過案例借鑒和區(qū)域自身條件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價值增值體系整體布局的最合理體現(xiàn)：充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實現(xiàn)地區(qū)中心的整體價值開發(fā)策略的最優(yōu)化實現(xiàn)：從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結(jié)合市場發(fā)展，從開發(fā)次序、開發(fā)模式等方面最大化實現(xiàn)地區(qū)中心的價值第4頁/共109頁我們的研究思路5筑誠策劃思路區(qū)域的城市價值挖掘發(fā)展方向初判成功案例借鑒區(qū)域重新定位最優(yōu)化開發(fā)策略第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略匯報議程工業(yè)高科商貿(mào)園中心價值最大化的KPI體系各功能準確定位功能布局項目整體規(guī)劃第5頁/共109頁整體優(yōu)勢研究6第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu)項目價值機遇分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略第6頁/共109頁7本案位置在長三角所處位置在上海所處位置在浦東所處位置在北蔡所處位置第7頁/共109頁8本項目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間本項目項目位置示意圖三林板塊花木板塊北蔡板塊本項目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間，地理位置得天獨厚，區(qū)域優(yōu)勢明顯第8頁/共109頁9項目總占地面積：23344平方米，呈長方形，地塊已拆平，對外交通相對便利，四至道路仍待改善，現(xiàn)狀臨時綠化。世紀聯(lián)華超市滬南路第9頁/共109頁10地塊現(xiàn)在定位主要為工業(yè)研發(fā)、辦公、倉儲用地，可以改為商業(yè)用地紅星美凱龍宜家家居萬科金色城世紀聯(lián)華超市浦東汽車城第10頁/共109頁11項目背景及約束條件

將本項目預打造為北蔡御橋社區(qū)“同心高科商貿(mào)園”或同心工業(yè)研發(fā)、倉儲、寫字樓綜合服務中心；兩定位都具備市場可操作性，建成3-5年可見成效

地塊周邊道路尚未修好，會影響到項目的施工、招商或出售或運營；地塊周邊商業(yè)配套及交通條件屬一般水平，地鐵尚在建中。。。客戶目標約束條件

在委托筑誠策劃前，本地塊已有兩個初步的定位及規(guī)劃設計方案，但由于沒有解決遠期定位與近期開發(fā)的矛盾問題，定位及設計規(guī)劃被中止；筑誠策劃的委托工作主要為解決項目整體定位、各功能準確定位、開發(fā)策略幾方面內(nèi)容項目委托背景第11頁/共109頁上海軌道交通對本案的商業(yè)發(fā)展影響◆在軌道交通圖上我們不難看出，本案所處的未來交通環(huán)境是相當?shù)膬?yōu)越的◆有地鐵11號線直接經(jīng)過本綜地面?！羯杏?號線、13號線、7號線、8號線、18號線磁懸浮等軌道交通周圍經(jīng)過第12頁/共109頁13上海軌道交通對本案商業(yè)發(fā)展影響串珠狀發(fā)展階段?2000年以前，上海軌道交通起步階段，由于沒有形成完善的軌道交通網(wǎng)絡和換乘系統(tǒng)，對商業(yè)的影響只能是局部的區(qū)域。?上海軌道交通1號線為代表，主要分布在各站點的周圍，范圍以步行5分鐘-10分鐘為限。?

在整個地域上沿著地鐵呈現(xiàn)出串珠狀分布，形成許多“地鐵型”商業(yè)物業(yè)，例如徐家匯、人民廣場等。帶狀發(fā)展階段?2000年后，隨著地鐵1號線延伸段、2、3、4號線的開通運營，加上軌道交通系統(tǒng)整個換乘系統(tǒng)逐步完善，地鐵對沿線商業(yè)的影響區(qū)域平均化。?商業(yè)的發(fā)展沿地鐵沿線呈現(xiàn)出帶狀發(fā)展趨勢，軌道交通1、2號線下穿淮海路和南京路，有效帶動上海兩大商業(yè)街的人氣，同時沿軌道交通線帶狀發(fā)展的模式日趨明顯。?同時，隨著軌道交通環(huán)線的完善，越來越多的消費者依賴地鐵出行。網(wǎng)狀發(fā)展階段?配合世博會的建設，上海市遠期交通網(wǎng)絡不斷完善，城市整體軌道交通將形成一個四通八達的快速交通網(wǎng)絡，加上便捷的換乘系統(tǒng)，一個個城市邊?緣的商圈正在迅速崛起。隨著上海城市整體外延，軌道交通逐漸成為居民的首選出行模式，軌道交通逐漸成為居民生活和工作的主要連接方式。?居民的日常生活消費逐漸呈現(xiàn)分散化、就近性的消費原則，各個居住聚集區(qū)逐漸出現(xiàn)了大型的商業(yè)設施。1995年上海軌道交通圖2005年上海軌道交通圖2020年上海軌道交通圖第13頁/共109頁14

公共交通

軌道交通自駕車、出租車

步行交通可及性分析

?

綜合分析項目區(qū)位條件，消費者將主要通過以下四種交通方式到達本項目。

?

目前項目周邊地區(qū)公共交通設施較發(fā)達

-

滬南路上已通行幾十條公交線路分別到人民廣場、周浦鎮(zhèn)、上海火車站、南京西路

-

有4條公交路線的起點設在項目住宅社區(qū)內(nèi)部，分別到張揚路、淮海東路和東方路13號線由豐莊至浦東華夏西路，11號線一期從嘉定至江蘇路已開工，預計09年通車；二期從江

蘇路至南匯臨港新城途經(jīng)本項目，預計2012年通車距離本項目最近的是華夏西路站點，但未直接經(jīng)過本項目地塊18號線由共康新村至航頭,本區(qū)域內(nèi)與11號線同站換乘未來大部分乘坐軌道交通的消費人群一般為居住在浦東、南匯地區(qū)的地鐵沿線周邊居民項目北側(cè)臨中環(huán)線，南近外環(huán)線，西臨滬南路據(jù)規(guī)劃，滬南路將由目前的雙向四車道被拓寬為雙向八車道中環(huán)線為雙向8車道，路寬為70一

100米，中環(huán)線正在建設中，2009年就將通車，屆時可直達張江及金橋，并且連通項目和中環(huán)

沿線各地區(qū)，大大增加本項目的交通便利程度中環(huán)線近本項目的上下匝道口位于中環(huán)線-御青路，將使得主要車流方向通過御青路至御橋路進

入本項目一般消費者步行的范圍在1公里以內(nèi)，通過步行到達本項目的消費者一般以居住在項目周圍的居

民為主項目南側(cè)北側(cè)擁有大量住宅社區(qū)-北蔡板塊和周康板塊，提供超過15萬人口的居民消費者，可方

便通過步行或非機動車到達本項目。第14頁/共109頁15項目SWOT分析（一）

優(yōu)

勢

項目地處浦東新區(qū)中部，中外環(huán)線間，依靠南北方向交通主

干道，可以方便地連通浦東的任何區(qū)域，亦可依靠環(huán)線達到

與其他區(qū)縣取得聯(lián)系。地塊北面有已開發(fā)的紅星美凱龍與宜家浦東店，及已有相當規(guī)模的浦東汽車城將會給將來區(qū)域效應產(chǎn)生極大助力。地塊東北兩面均為將建公路，且東面緊鄰華聯(lián)超市商業(yè)廣場、

蘇寧電器廣場，商業(yè)氛圍較濃。項目如能集工業(yè)研發(fā)、辦公、酒店、娛樂休閑為一體，將是

綜合性工業(yè)、商業(yè)項目的代表作，則可互相產(chǎn)生協(xié)同效應，實

現(xiàn)投資回報利益最大化的目標。酒店可通過中高檔經(jīng)濟型酒店式公寓的定位來吸引御橋、康橋工業(yè)區(qū)、新國際博覽中心的商務會展客源；并通過相對較低的價格吸引部分其他旅游客源。劣勢地塊形狀不靠滬南路干線，又在華聯(lián)的后面，導致工業(yè)研發(fā)

辦公和酒店的布局有一定難度。由于地鐵站點的位置離本項目較近，因此地鐵利用度相對較低。該區(qū)域的整體配套尚在開發(fā)中，目前商業(yè)環(huán)境不太成熟，現(xiàn)有的

御橋購物廣場、聯(lián)華超市等檔次屬一般。目前周邊消費人群普遍消費能力不強、消費檔次較低，區(qū)域內(nèi)

缺乏高素質(zhì)的辦公消費人群支撐。酒店需求結(jié)構(gòu)主要為商務客人；住宿需求比較單一，主要于周

一至周五，周末的入住率較低；因此可達的平均入住率會有一

個上限。御橋和康橋工業(yè)區(qū)總體的住宿預算有限，因此該酒店客源市場可達到

的最高房價可能會受到限制。因為本案無直接近距離客源，會展和旅游源均是其它區(qū)域的分

流客源，處于較為被動狀態(tài)。另會展和旅游客源具有較強的季

節(jié)性，因而會對酒店入住率的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響。第15頁/共109頁16

機會依靠項目近處有宜家、紅星美凱龍、浦東汽車城幾大專

業(yè)市場，旁邊又有蘇寧電器、世紀華聯(lián)超市可以為項目帶來目的性消費人流，使得本項目目標客群范圍不僅僅局限于區(qū)域內(nèi)。隨著地杰國際城、萬科金色城的住宅分批開發(fā)及出售，

將為項目周邊帶來具有一定消費能力的人群。隨著三林世博功能區(qū)的啟動，2010年世博會的成功舉辦，

三林、北蔡地區(qū)的整體商業(yè)氛圍將得到長足的發(fā)展。在建的交通體系、軌道交通11號線將連接本項目與徐家匯和未來的迪斯尼，中環(huán)系統(tǒng)的完工可以提高該區(qū)域和上海其它區(qū)域的連接，有助于吸引其它區(qū)域的客源至本案駐留。目前本案所在附近區(qū)域內(nèi)除莫泰168外無其它成規(guī)模，品質(zhì)高的酒店。故可引入經(jīng)濟型公寓式酒店經(jīng)營模式

威脅

項目位于傳統(tǒng)的零售商業(yè)聚集區(qū)域，要一定時間培育專業(yè)

市場。

本項目將面臨一定的市場培育期，周邊住宅區(qū)域的人口導

入需要時間，尤其是有一定消費能力的人群。

三林地區(qū)和鄰近的花木、康橋等區(qū)域均有現(xiàn)成的社區(qū)消費

項目，未來也將有大量大型商業(yè)供應，將給本項目帶來巨

大競爭，擠壓本項目輻射范圍。該區(qū)域除“莫泰168”外還有“三林快捷假日”和“康橋假日酒店”

，也是酒店經(jīng)營和客源市場的威脅。項目SWOT分析（二）第16頁/共109頁17南匯區(qū)與浦東新區(qū)合并之影響——大環(huán)境分析一2009年5月6日，國務院批復了上海關(guān)于浦東擴區(qū)的申請，同意撤除南匯區(qū)，將南匯區(qū)行政區(qū)域并入浦東新區(qū)。這將對整個區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響：-

有利于促進上海“兩個中心”建設。根據(jù)上海建設國際金融中心和國際航運中心的發(fā)展方向，陸家嘴和洋山

港作為兩大中心的核心區(qū)域，重要地位日益凸顯。因此，借助行政區(qū)劃的調(diào)整，可將金融中心和航運中心的

優(yōu)勢集中，使得新的浦東新區(qū)將成為上海市國際航運中心和國際金融中心的主要承載地，成為上未來上海經(jīng)

濟發(fā)展重要的增長點。-

有利于優(yōu)勢互補，推進城郊一體化。南匯作為上海的遠郊地區(qū)，此前的發(fā)展相對而言是較滯后的，此次合并

對南匯而言，是非常有利的政策支持，南匯將有望借助浦東的優(yōu)勢實現(xiàn)經(jīng)濟、社會等各方面的全面騰飛。原

南匯區(qū)的城市化進程也將加快，南匯和浦東由合并前的城鄉(xiāng)關(guān)系變成了城郊關(guān)系，將有利于推進上海的都市

化建設、城郊一體化建設。-

由于目前陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等所謂浦東“四大儲地公司”正面臨著土地開發(fā)資源緊缺的

形勢，隨著此次合并的順利成行，以后它們或?qū)@得更多機遇；土地問題的解決將為“大浦東”發(fā)展提供新

動力，兩區(qū)合并短期內(nèi)將促進南匯房地產(chǎn)市場的銷售；與此同時，在南匯浦東兩地擁有大量土地儲備的公司

都將受益。-

形成“大浦東”后，原先屬于南匯的土地將會升值，因為其由郊區(qū)變成了市區(qū)的一部分。未來的浦東新區(qū)將

能夠延續(xù)至少十年以上的時間，牢牢坐穩(wěn)上海市房地產(chǎn)開發(fā)總量和交易總量第一的位置。

未來新的浦東新區(qū)

的地價房價將會得到全面的提升。第17頁/共109頁18??????政府際出刺激房市需求舉措人民銀行采大幅度降息舉措政府出臺四萬億擴大內(nèi)需投資

2008下半年市場普遍預期景氣開始反轉(zhuǎn)2009年中增長的維持取發(fā)達國家的經(jīng)濟情勢2010

年維持穩(wěn)健的增長態(tài)勢長期趨勢

中國總體經(jīng)濟概述——大環(huán)境分析二

在政府于2008年底開始出臺一系列刺激景氣的方案，包括人民幣4萬

億元的擴大內(nèi)需投資與多次調(diào)降銀行利率后，市場普遍認為經(jīng)濟可望

在2009年下半年開始反轉(zhuǎn)，各項積極救市舉措的效果將在年中開始呈

現(xiàn)，未來各經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)將顯現(xiàn)更為正面的結(jié)果。

但國內(nèi)經(jīng)濟復蘇力度與持久度仍取決于發(fā)達國家的經(jīng)濟復蘇情況。在

中國目前經(jīng)濟增長仍高度仰賴外需增長的情況下，如果發(fā)達國家的經(jīng)濟無法有效回升，或政府無法再出臺更有力的政策刺激方案，經(jīng)濟反轉(zhuǎn)的力度可能無法在2010年持續(xù)。

長期而言，中國經(jīng)濟仍可望獲得良好的發(fā)展。國內(nèi)長期的經(jīng)濟增長受

惠于城市化、工業(yè)化、全球化及市場導向的經(jīng)濟自由化等四大發(fā)展導

向。國內(nèi)自政府、銀行體系到私部門間較為健全的資產(chǎn)負債比率也有

助于減緩金融危機帶來的波及。

在房地產(chǎn)市場方面，政府也釋出了一系列刺激需求的舉措，如降低首

次購房者的首付款限制、減低貸款利率以及減少交易稅等。政府擴大

對內(nèi)基礎建設的投資也將成為房地產(chǎn)市場的一大利多。第18頁/共109頁19上海甲級辦公樓需求分析——大環(huán)境分析三甲級辦公樓

外資企業(yè)租戶延遲擴展計劃：自2008年末開始，上海辦公樓市場明顯受到全球金融危機的沖擊，尤其是以出租為主的甲級辦公樓受到的影響最大。受到全球性經(jīng)濟危機的影響，許多跨國企業(yè)租戶將擴展計劃延后，甚至縮減空間以降低支出，浦東出現(xiàn)許多即將完成的租售交易由于跨國公司總部緊縮開支而擱淺。

外資企業(yè)辦公樓需求去核心化趨勢明顯：一些外資企業(yè)金融危機的環(huán)境背景下，選擇從甲級辦公樓搬入租金較低的非核心區(qū)辦公樓內(nèi)，去核心化趨勢明顯，此舉增加了對于非核心區(qū)的高品質(zhì)辦公樓的需求。非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓

內(nèi)資企業(yè)辦公室升級需求增加：一些內(nèi)資企業(yè)在業(yè)主降低租金及提供更長免租期優(yōu)惠的吸引下，搬遷至質(zhì)量較高的非核心區(qū)的高品質(zhì)辦公樓，使得目前非核心區(qū)高品質(zhì)辦公樓的空置率維持在較低水平。

政府擴大對內(nèi)投資有效刺激非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求：我們認為，在政府刺激內(nèi)需政策的帶動之下，以內(nèi)需為主的國內(nèi)企業(yè)將較快恢復健康。由于租戶組成以國內(nèi)企業(yè)為主，非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求將不至于大幅度縮減，受影響程度也較甲級辦公樓輕微。此外，近期發(fā)布的10大產(chǎn)業(yè)振興計劃，主要針對制造業(yè)、電子信息業(yè)及物流業(yè)等非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的主要租戶，這對非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求更是強力而直接的支撐。總的而言，我們預期在中短期內(nèi)非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的表現(xiàn)仍會較甲級辦公樓穩(wěn)定，而長期的辦公樓市場則仍處于正面樂觀的態(tài)勢。第19頁/共109頁20中國房地產(chǎn)景氣周期預測

——大環(huán)境分析四

?

2004年以來緊縮的信貸政策控制合理的供應與限制開發(fā)商的擴張，淘汰了部分體質(zhì)欠佳的開發(fā)商。?

在市場情況未明下，開發(fā)商將更審慎投資，未來供應放緩。需求：全國改善住房的需求仍大。?

全國過去十年商品房的數(shù)量僅占總家庭數(shù)的15%，且主要集中在一、二線城市。?

在一、二線城市的需求獲得滿足后，未來需求將轉(zhuǎn)至三、四線城市。目前市場情況?

降息幅度大于市場預期。此措施可有效刺激需求，未來若繼續(xù)降息可提高居民購房能力與降低購房成本。?

保障性住房政策改善市場供應情況，解決了中低收入民眾居住的問題。但比例仍低，短期對商品房沖擊較小。?

政府激進的降息措施與擴張的財政政策均對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極正面的幫助，未來將不至于形成長期的景氣

調(diào)整。?

根據(jù)國際經(jīng)驗，2-3年的調(diào)整周期是較為合理的。同時，雖然上海甲級辦公樓的歷史上的衰退期達五年，但

此次在政府有效的干預救市措施下，我們認為上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年左右的調(diào)整期，市場預計將開始

有所恢復。府政策景氣周期預測供應：?開發(fā)商的資金壓力并無想象中緊張，局限了降價的空間。?開發(fā)商自其他管道的融資，如資本市場、外資投資正逐年增加當中。第20頁/共109頁21研發(fā)辦公倉儲休閑娛樂御橋社區(qū)高品質(zhì)高科技辦公樓的代表

新穎的商務

公寓項目成

為項目的亮點

酒店

各物業(yè)品種核心競爭力——大環(huán)境分析五

經(jīng)濟實惠，滿足區(qū)域內(nèi)預算有限的商務

客源。

為鄰近區(qū)域內(nèi)唯一高科技商貿(mào)酒店式公寓，結(jié)

合項目其它物業(yè)，促進協(xié)同效益并提升

項目整體定位及商務氛圍眾多物業(yè)品種與特色經(jīng)濟酒店式公寓為休閑中心提供大量潛在消費人群商務酒店第21頁/共109頁22第22頁/共109頁約500米步行距離132

4約800米步行距離

本項目6247

3約200米步行距離

5周邊主要競合項目編號

1項目上海傳奇廣場所屬區(qū)域張江區(qū)域入市時間

2005零售面積

26,0002341234567金北蔡51生活時區(qū)御橋購物廣場萬科金色城市康橋萬達商業(yè)廣場綠地東上海蘇寧電器和世紀華聯(lián)宜家家居城（浦東）和平置業(yè)項目留香歲月新三林生活廣場紅星美凱龍北蔡區(qū)域北蔡北蔡區(qū)域周康區(qū)域周康區(qū)域北蔡御橋北蔡區(qū)域北蔡區(qū)域三林區(qū)域北蔡區(qū)域2009

N/A201020092009N/A2011201020102011153,000

40,000

1100,000120,000

50,000100,000

45,000

35,000

79,480150,000

競合項目指那些既和本項目產(chǎn)生競爭關(guān)系，同時還能給本項

目帶來幫助，產(chǎn)生互動的項目。

目前甄別對于本項目可能產(chǎn)生競合關(guān)系的項目約有10個，分

別距離本項目直線距離1公里、5公里及8公里范圍內(nèi)。

對于本項目幫助最大的是體量約45,000平方米的宜家浦東店，

離本項目約10分鐘的步行距離。其次是世紀華聯(lián)和蘇寧電器

雖然在花木地區(qū)的大拇指廣場與聯(lián)洋廣場距離本項目相對較

遠，但浦東方便的路網(wǎng)優(yōu)勢使之也會對本案產(chǎn)生一定影響。

金北蔡51生活時區(qū)、萬科金色城市對本案也會產(chǎn)生好影響。

1第23頁/共109頁24包含區(qū)域戶籍人口總?cè)丝诒辈?19800250000康橋47000143000周浦部分區(qū)域478013500張江鎮(zhèn)部分區(qū)域2000036700花木部分區(qū)域2629840624三林鎮(zhèn)部分區(qū)域1342830571總計231306514395包含區(qū)域戶籍人口總?cè)丝诒辈滩糠值貐^(qū)65890137500康橋部分地區(qū)783324310三林鎮(zhèn)部分區(qū)域671415286總計80437177096三林板塊5公里4.2公里三林成山路

5公里

板塊5.5公里5.5公里輻射范圍界定

主要輻射區(qū)域：2.5公里半徑修正東到羅山路,西到浦三路康梧路,

南到秀沿線,北到川楊河涵蓋北蔡部分地區(qū)，康橋部分地區(qū)和三林鎮(zhèn)部分區(qū)

域花木板塊

張江

板塊次要輻射區(qū)域：5公里半徑修正東到張江高科技園區(qū),西到楊高南路，南到南匯周浦年家浜路，北到龍陽路涵蓋北蔡、康橋以及周浦、張江、花木和三林的部

分區(qū)域主要輻射區(qū)域

次要輻射區(qū)域

南匯周浦

板塊注：總?cè)丝诎☉艏丝诤屯鈦砣丝?，以上?shù)據(jù)來源為2008年政府統(tǒng)計口徑。

第24頁/共109頁25項目分類設置地域功能定位服務對象服務人口基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者

30萬平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者20萬10萬平米購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民日常生活，提供必要的服務當?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務當?shù)鼐用?.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務業(yè)

專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門商品或?qū)I(yè)服務購買專門商品，尋求專業(yè)服務的消費者

街長200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購物、旅游、為農(nóng)服務本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費者5萬2萬平米超市、餐飲、小商品市場、農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)資供應生活服務、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)主要街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供生活與為農(nóng)服務本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬0.8萬平米超市、便利店，菜市場，餐飲，農(nóng)資供應生活服務、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè)上海商業(yè)分級指標第25頁/共109頁位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢，賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價值

上海正進入大規(guī)?？焖俣际袛U張階段，外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心；北蔡位于都市擴張主方向上，緊鄰建設中的兩大副中心，具備了巨大的區(qū)域發(fā)展空間26上海的都市擴張：單中心-多中心發(fā)展花木副中心五角場副中心真如副中心徐家匯副中心世博副中心北蔡上海的都市擴張——多中心發(fā)展格局外環(huán)線都市擴張背景下第26頁/共109頁北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實現(xiàn)區(qū)域人口升級轉(zhuǎn)換

三林板塊、北蔡板塊和花木板塊承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動方向之一；目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領、一次置業(yè)者）張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群地杰國際城金北蔡-51生活時區(qū)康橋老街萬科金色城市大華錦繡華城272005年三板塊功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口80萬上海大都市人口擴散模式北蔡中央城區(qū)隨著上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠郊，北蔡所在的三板塊功能區(qū)是上海主要的人口流動區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè)2020年三板塊功能區(qū)規(guī)劃居住人口180萬北蔡引入的城區(qū)人口樓盤置業(yè)人群大華錦繡華城以新上海人為主萬科金色城市張江高科（中興、華為）員工及年輕白領時尚階層等地杰國際城年輕白領、張江高科園區(qū)等北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤吸引了大量新上海人、年輕白領及萬科、張江等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群郊區(qū)近郊都市擴張背景下第27頁/共109頁北蔡擁有巨大的地價升值空間，未來可形成與徐家匯等持平的土地價值圈層上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場為地價峰值核心的地價圈層；北蔡具有巨大的地價升值空間；隨著都市的擴張發(fā)展和區(qū)域價值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價巨幅上漲，萬科金色城市的房價也在飆升28以陸家嘴、人民廣場為地價峰值核心，向外形成地價遞減圈層北蔡現(xiàn)狀地價節(jié)節(jié)升高，有巨大的商業(yè)升值空間三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價圈層區(qū)位，隨著快速城市化發(fā)展，將達到與徐家匯同一的地價水平都市擴張背景下本案第28頁/共109頁以世博會為契機，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)

都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、商務休閑及第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)29世博功能區(qū)規(guī)劃在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會展旅游、國際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設一個現(xiàn)代服務業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的主題資料來源：《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》（調(diào)整）“城市，讓生活更美好”都市擴張背景下第29頁/共109頁大規(guī)模重大項目開發(fā)將快速推動北蔡實現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價值提升，打造上海的“新北蔡”云集上海市重大開發(fā)計劃：浦江兩岸綜合開發(fā)、世博功能區(qū)開發(fā)、花木文化行政中心30

浦江兩岸綜合開發(fā)：位于浦江兩岸開發(fā)的重點地區(qū)，會展、文化休閑、商務、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū)世博功能區(qū)的集中投資建設：世博園區(qū)直接投資達30多億美元，由此帶動約150~300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領域的投資世博會效應：08年的世博會曾帶來超7000萬的消費人流，2011年與世博會相關(guān)消費預計達100億元，將快速拉動區(qū)域的跳躍發(fā)展“新北蔡”一體化的交通體系建設：將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條都市擴張背景下現(xiàn)代的活力的都市的宜居的示范的高科的娛樂的第30頁/共109頁區(qū)域發(fā)展背景總結(jié)31

北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價值、形象與功能？本項目在其中具備怎樣的機遇、價值與使命？

在上海大都市擴展融合的背景下，以世博會為契機，北蔡地區(qū)未來將成為現(xiàn)代服務業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實現(xiàn)區(qū)域價值突破的重大機遇，“新北蔡”都市擴張背景下第31頁/共109頁80-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后

北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共服務中心；集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問題32區(qū)域發(fā)展格局

項目地塊培花新村綠川新村北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)區(qū)北中路北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由高科西路－博華路－鎮(zhèn)中心路－川陽河范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在80－90年代建設。北蔡發(fā)展分析：80-90年代人口構(gòu)成：主要為80年代中心城區(qū)的動遷戶、戶籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來人口。集鎮(zhèn)內(nèi)大多為80-90年代建造的居住小區(qū)；集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了北蔡最早的商業(yè)及公共服務中心：小商品市場、超市;電影院、KTV等娛樂設施；北蔡醫(yī)院、小學、新華書店；酒店、旅館等。存在檔次低、布局混亂等問題第32頁/共109頁2000年后北蔡價值被感知，集中開發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開始升級2000年后北蔡開始跳躍式發(fā)展，開發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設施；開始了產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級33

北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)中心萬邦城市花園朋大別墅文化馨苑六里現(xiàn)代生活園區(qū)浦東干部學院文化公園（規(guī)劃）地杰國際城北蔡工業(yè)園北蔡發(fā)展分析：2000年后隨著快速城市化擴張、北蔡區(qū)域價值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展；品牌開發(fā)商入駐，開發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬邦城市花園等；規(guī)劃、建設高等級的現(xiàn)代公共設施：浦東干部學院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車城等；人口構(gòu)成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群項目地塊第33頁/共109頁北蔡地區(qū)形成價值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價值低谷

北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求；形成了價值盆地的格局34

北蔡鎮(zhèn)域現(xiàn)代生活園區(qū)工業(yè)基地區(qū)域浦東文化中心落后、分散的商業(yè)及公共配套中心檔次遞減北蔡集鎮(zhèn)中心本項目第34頁/共109頁35作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項目至少應當承擔四大使命1、區(qū)域的價值標桿和領跑者，“新北蔡”的形象代表3、增強城市人的精神歸屬感，現(xiàn)代都市生活理念的示范2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善4、提高上海都市工業(yè)研發(fā)高科人員歸屬感，高檔寫字樓示范區(qū)第35頁/共109頁36第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒發(fā)展方向初判消費需求特征項目優(yōu)勢條件第36頁/共109頁項目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務、創(chuàng)意、會展、高科技等高素質(zhì)人群在距北蔡地區(qū)中心3-4公里（車程約20分鐘以內(nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團：北側(cè)以文化、商務、創(chuàng)意、會展、高科技產(chǎn)業(yè)為主；南側(cè)為現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專業(yè)市場特色商圈；六大產(chǎn)業(yè)組團初步成型，為浦東新世紀的重大功能項目；將集聚大量文化、商務、創(chuàng)意、會展、高科技等高素質(zhì)人群37資料來源：浦東規(guī)劃院提供資料項目優(yōu)勢資源第37頁/共109頁地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)城市南北主干道、東西主干道38項目優(yōu)勢資源往張江高科往世博會展區(qū)往南匯周浦往陸家嘴北蔡地區(qū)中心滬南路－浦東的門戶通道高科西路－連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道本項目第38頁/共109頁39在現(xiàn)代知識經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟的大發(fā)展下，現(xiàn)代人對文化與休閑等精神層面的需求不斷凸現(xiàn)精神需求與生活文化品位的提升休閑經(jīng)濟的爆發(fā)：發(fā)達國家將進入休閑，生命中50%的時間用于休閑；目前我國城市居民休閑時間已占25%。隨著人們生活中休閑時間的增加,娛樂、運動和文化活動等形式的休閑產(chǎn)品和服務的需求突出，休閑消費成為時尚和人們最大的精神需求。知識經(jīng)濟：居民對子女教育和個人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費支出大幅度上升;

生活消費需求文化與休閑的需求第39頁/共109頁40

北蔡、御橋、康橋之商務辦公群體

三林、張江、周浦等地居民

其他消費群開發(fā)區(qū)及相鄰新建商務辦公區(qū)的商務消費

主力消費群

周邊置業(yè)的家庭及生活的年輕白領一族

次主力消費群目標消費群體界定

隨著新的商務辦公樓宇的開發(fā)建設，周邊開發(fā)區(qū)的日益成熟，相信在未來幾年，周邊

商務消費、旅游消費

的發(fā)展?jié)摿σ膊蝗莺鲆暋?/p>

及

前往周邊地區(qū)旅游的旅游消費隨著近年來房地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)，再加上軌道交通的優(yōu)勢，本項目周邊正逐漸成為重要的居住板塊，形成大量的人口導入，人口結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生重要的改變，體現(xiàn)出年輕化、家庭化、時尚化的消費趨勢。

家庭式消費、時尚型消費將構(gòu)成未來項目的主要消費模式。第40頁/共109頁41項目名稱行政區(qū)域零售體量（平方米）嘉茂購物廣場閔行區(qū)83,000匯寶購物廣場閔行區(qū)30,000百聯(lián)南方商城閔行區(qū)100,000仲盛世界商城百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)中環(huán)購物中心閔行區(qū)長寧區(qū)普陀區(qū)280,000110,000200,000大寧國際商業(yè)中心閘北區(qū)110,000百聯(lián)又一城楊浦區(qū)126,000萬達商業(yè)廣場楊浦區(qū)260,000莘莊龍之夢購物廣場閔行區(qū)150,000上海成城購物廣場金橋埃蒙頓廣場閔行區(qū)浦東新區(qū)400,000100,000康橋萬達商業(yè)廣場南匯120,000中環(huán)線沿線購物中心比較

這些非核心商圈內(nèi)的購物中心，除去個別體量極大或極小的項目，其體量區(qū)間在8萬平方米-25萬平方米。

在上表13個項目中，體量在10萬平方米的占到7個（約50%）。

這些代表案例的購物中心平均體量已達到159,923平方米；已經(jīng)建成的購物中心平均體量為144,333平方米。

從上表中，我們可以得出，中環(huán)線附近的購物中心體量區(qū)間最多的在10-15萬平方米。

仲盛世界商城康橋萬達商業(yè)廣場

百聯(lián)南方購物中心莘莊龍之夢購物廣場現(xiàn)有項目未來項目

?

分散分布

?

大都距離城市中心10公里

?

大多位于軌道交通沿線，方便連接

市中心的辦公區(qū)和外圍的住宅區(qū)

?

零售商業(yè)體量巨大

萬達商業(yè)廣場

百聯(lián)又一城購物中心

大寧國際商業(yè)廣場

金橋埃蒙頓廣場

百聯(lián)中環(huán)購物廣場

西郊百聯(lián)購物中心

上海成城購物廣場嘉茂購物廣場

匯寶購物廣場第41頁/共109頁42區(qū)域人口2013年區(qū)域內(nèi)

零售消費額167,000514,000區(qū)域消費力

2008年上海人均

消費支出*

RMB12,434元

平均增長率8%2013年上海人均

消費支出RMB18,270元?*人均年消費支出是以統(tǒng)計年鑒中人均年消費性支出扣除居住、教育、醫(yī)療等影響因素后的數(shù)據(jù);2008年上海市人均消費支出為19,398元，其中用于與零售相關(guān)的為12,434元。?主要輻射區(qū)域內(nèi)假定零售消費有70%是留在本區(qū)域內(nèi)進行的,次要輻射區(qū)域內(nèi)假定有60%消費留在本區(qū)域內(nèi)進行.?區(qū)域人口采用現(xiàn)時人口數(shù)量取整進行估算，未計入可能導入的辦公人群和未來人口的變化。RMB

21.4億元

RMB

56.3億元主要輻射次要輻射區(qū)域人均消費額測算第42頁/共109頁43在被調(diào)人群統(tǒng)計中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購買能力、多為三口之家的特征北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計特征年齡統(tǒng)計特征：被調(diào)查對象年齡多集中于20－29周歲之間，占樣本容量的51.3％。個人收入特征：被調(diào)查對象個人收入多集中于2000-6000之間，占樣本容量的68％，6000元以上占總?cè)萘康?6.8％。教育程度特征：被調(diào)查對象學歷多為本科，占樣本容量44.9％，教育程度在?？埔陨蠟?2.4％。家庭構(gòu)成特征：被調(diào)查對象多為三口之家，占樣本容量的60.5％.第43頁/共109頁44區(qū)域人群對家庭成員教育、休閑娛樂、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛消費者消費習慣調(diào)查消費者在工作日下班時間喜歡在家散步和逛超市（在被選答案中分別占76％和43％），在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購物中心，（在被選答案中分別占76％、43％和30％）消費者對家庭收入支出（除去家庭日常生活費用）傾向于購物、家庭成員教育和休閑、娛樂與旅游，占總樣本的比重分別為49％、45％、25％。第44頁/共109頁45地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務、社交等精神層面的精神家園地區(qū)核心功能演變商業(yè)中心購物餐飲娛樂酒店商務交通商業(yè)會展公寓生活中心商業(yè)服務教育文化醫(yī)療社交精神家園第45頁/共109頁46本項目發(fā)展方向充分挖掘御橋社區(qū)主題特色及倉儲工業(yè)研發(fā)特色，打造獨特的體驗式購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務等綜合功能的高科商貿(mào)區(qū)域優(yōu)勢資源區(qū)域使命發(fā)展趨勢本區(qū)域的發(fā)展方向為：第46頁/共109頁47整體定位部份第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒項目整體定位價值增值、成功打造KPI發(fā)展方向初判第47頁/共109頁48我們研究了20多個國內(nèi)外的地區(qū)公共中心，從中尋找對本項目的啟示

辦公和娛樂綜合區(qū)域舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū)城市文化中心重點考察案例六本木Templebar初步考慮案例：布林德利，英國伯明翰市上野商業(yè)中心，東京淺草商業(yè)中心，東京六本木商業(yè)中心，東京町田商業(yè)中心，東京CoinStreetArea，英國泰晤士河南岸蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西商業(yè)綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡新加坡河Templebar，都柏林葉巴．貝那中心，舊金山……標桿案例六本木

大規(guī)模區(qū)域發(fā)展舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū)工業(yè)研發(fā)和倉儲多功能區(qū)重點考察案例布林德利日本福崗博多運河城新加坡河標桿案例新加坡河布林德利第48頁/共109頁49曾是倉儲運輸中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂、休閑、商務、旅游的多功能綜合區(qū)新、舊生活方式的演變。摩天樓與城市遺留的歷史建筑并存。?具有魅力的濱水環(huán)境；?適合人們居住、休閑、娛樂；?旅游熱點，觀光船接載游客游覽沿河的著名景點；?著名企業(yè)機構(gòu)的辦公地點，如FullertonBuilding,BankofChina,OCBCCenter,CliffordPier,ChangeAlley,RafflesPlace,AsiaInsuranceBuilding,andTelokAyerMarket新加坡河劃分為5塊:RafflesQuay,CollyerQuay,BoatQuay,ClarkeQuay,RobertsonQuay.新加坡河第49頁/共109頁50布林德利地區(qū)借助ICC項目的開發(fā)契機，實現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展布林德利國際會議中心（ICC），全英國最大的集會中心布林德利得地區(qū)，占地10公頃，毗鄰伯明翰運河，與ICC隔岸相望舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿大量專業(yè)碼頭、運河船只和工廠廠房。20世紀50年代，伯明翰的金屬貿(mào)易萎縮，工廠全部關(guān)閉，布林德利從此呈現(xiàn)一派蕭條、破落的景象。1983年借助國際會議中心（ICC）的開發(fā)契機，布林德利地區(qū)啟動改造計劃；5年多的改造，將破落的內(nèi)城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設施、公共廣場等多種業(yè)態(tài)存在的國際會議中心（ICC）配套中心。區(qū)域發(fā)展衰落區(qū)域重建后第50頁/共109頁51新加坡河和布林德利地區(qū)對本項目的啟示：1充分234通過對項目的整合，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作，使臟亂差的周邊環(huán)境面貌一新。在核心區(qū)增添娛樂休閑設施、酒店式公寓，打造亮點項目。區(qū)域價值的整合：通過項目策劃，整合區(qū)域價值。通過對整體區(qū)域的準確定位，把散布在周邊地區(qū)的商業(yè)點連在了一條主線上進行綜合定位。以參與性的辦公、購物、餐飲、休閑娛樂為主題，不僅僅是本地人休閑娛樂、購物的主要場所，同時也是吸引外地游客的旅游區(qū)。第51頁/共109頁52以創(chuàng)新的開發(fā)理念，將北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項目最終建設成為以工業(yè)研發(fā)辦公、倉儲為特色以商業(yè)娛樂、酒店式公寓為核心具有示范作用的地區(qū)活力中心

“新北蔡”的精神核心和價值標桿INTHECITY,WITHONEHEART魅力新北蔡-同心城市高科第52頁/共109頁53項目區(qū)域核心區(qū)的構(gòu)成要素工業(yè)研發(fā)特色娛樂休閑辦公、倉儲多元酒店式公寓核心構(gòu)成要素第53頁/共109頁54地區(qū)活力中心工業(yè)研發(fā)辦公倉儲多元發(fā)展娛樂休閑酒店式公寓單體建筑的魅力：形成強制性視覺沖擊——標志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸原創(chuàng)建筑的魅力：個性獨特的建筑風格，豐富的建筑外立面和精致的顏色，時尚現(xiàn)代的產(chǎn)品形象，充分表達都市的多變、自由與活力識別魅力：世界性、開放性、設計的魅力，工業(yè)研發(fā)標志識別系統(tǒng)多樣化的產(chǎn)品組合：多層次多建筑形式的產(chǎn)品，工業(yè)研發(fā)樣品倉儲需要多功能組合：商業(yè)及其他配套在工業(yè)研發(fā)辦公的多元發(fā)展特色休閑娛樂設施：城市級休閑娛樂設施的建設，提供都市時尚活力的休閑娛樂活動、可以增加商業(yè)人氣、協(xié)同收益大尺度公共開放空間：為所有人員提供交流、放松的自然空間經(jīng)濟發(fā)展示范：為白領提供就業(yè)、休閑機會，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展酒店式公寓，消費結(jié)構(gòu)多樣、經(jīng)濟、靈活、開放、主要收益來源構(gòu)成要素第54頁/共109頁借助與文化公園的整體影響力，本項目的目標服務群體可大幅擴大55核心服務人群常住人口：

－培花、北蔡、六里居住組團，約20萬流動人口：文化公園吸引人群—藝術(shù)工作者、新聞媒體、文化學者、時尚人群、高素質(zhì)市民等輻射人群機會人群常住人口：－浦東及上海居住人群流動人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群—世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿(mào)易中心吸引人群等常住人口：－花木、御橋、南新居住組團流動人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群—新國際博覽組團、花木商務文化組團、白蓮涇創(chuàng)意組團、專業(yè)市場組團、都市工業(yè)組團、張江高科組團服務人群定位第55頁/共109頁56地區(qū)核心的功能組合商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA（豪布斯卡）定理集H酒店、O辦公室、倉儲P停車場、S購物空間、C集會公共活動娛樂空間A快捷式酒店公寓

等的現(xiàn)代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū)國外工業(yè)商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個階段，最新的理念為“和諧理論”，即現(xiàn)代商業(yè)中心要綜合包括社會功能、城市文化、城市建筑風格、城市景點、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧，可以概括為HOPSCA（豪布斯卡）定理綜合和諧開發(fā)的重要性體現(xiàn)在商業(yè)與文化、娛樂、商務辦公、工業(yè)研發(fā)等設施的共同開發(fā)上。例：大阪市FestivalGate商業(yè)區(qū)與游樂園共同開發(fā)，取得巨大成功；福岡市CanalCity商業(yè)區(qū)充分打造具有節(jié)日氣氛的綜合商業(yè)空間；商業(yè)中心區(qū)綜合開發(fā)強調(diào)保持居住機能，努力提高商業(yè)區(qū)的夜間人口，避免商業(yè)區(qū)晚間“空城”；改建開發(fā)造成商業(yè)區(qū)的居住人口急劇下降問題是我們應吸取的教訓之一。指導英國舊城改造日本的步行街重建新加坡的新城規(guī)劃和建設英國的購物中心取得了良好的社會經(jīng)濟效益功能定位分析第56頁/共109頁57利用吸引力/可行性圖表進行本項目的功能選擇與組合排序各功能對本項目的吸引力如何？我們能否在大約3-5年內(nèi)初步成功實施這一模式？這一模式的市場規(guī)模將有多大？回報率是否具有吸引力？這一模式是否會帶來新機遇（如：帶來其它行業(yè)的商家）？這一模式能否提高區(qū)域的形象？這一模式是否適合具體地段和空間參數(shù)？北蔡是否具備有助于關(guān)鍵成功因素實現(xiàn)的內(nèi)在因素？我們能采取哪些步驟縮短與關(guān)鍵成功因素的差距？高吸引力低低可行性高資料來源：筑誠策劃小組分析第57頁/共109頁58根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場現(xiàn)狀，進行本項目的功能選擇與排序高吸引力低低可行性高快捷式酒店集會公共活動娛樂空間公寓工業(yè)研發(fā)寫字樓工業(yè)倉儲第58頁/共109頁59項目規(guī)劃部份第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略各功能準確定位功能布局各功能業(yè)態(tài)、體量、功能演繹需求分析規(guī)律及案例借鑒市場現(xiàn)狀第59頁/共109頁60商業(yè)計劃：特色體驗一站式工業(yè)研發(fā)商業(yè)娛樂中心工業(yè)研發(fā)辦公娛樂休閑特色倉儲酒店式公寓一站式體驗第60頁/共109頁61800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費——歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。商業(yè)形態(tài)－城市經(jīng)濟模型：區(qū)域的商業(yè)形式隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)第61頁/共109頁62800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費——歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。

娛樂休閑購物、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大，將是主流商業(yè)形態(tài)；個性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)的組合、自由的購物空間2011年浦東城鎮(zhèn)化率超80％以上

2010年浦東人均GDP已超過8000US$浦東.北蔡人均GDP城市化率+25%45%70%85%95%根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟發(fā)展水平，綜合購物、休閑、娛樂等一站式體驗功能的購物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài)，個性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)第62頁/共109頁63未來周邊將有35萬體量的商業(yè)供應，本項目應形成特色，差異化競爭本項目周邊未來規(guī)劃有多個商業(yè)中心，除滿足區(qū)域居民生活之外，另具主題功能，包括：以商業(yè)辦公為主；以會展游憩為主；以產(chǎn)業(yè)配套為主等本項目應與周邊商業(yè)中心形成特色差異化，特色發(fā)展塘橋地區(qū)商業(yè)中心商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓、社區(qū)服務等；5萬m2左右1花木地區(qū)商業(yè)中心以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會展配套，10萬m2左右2三林上南商業(yè)中心以滿足居民的生活消費、休閑娛樂為主，15萬m2左右3三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心以滿足居民的生活消費、休閑娛樂為主，10萬m2左右4張江中區(qū)商業(yè)中心為產(chǎn)業(yè)配套，與商務辦公、酒店、文化、休閑、娛樂等結(jié)合，5萬m2左右5資料來源：《浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》54123周邊同級商業(yè)供應未來鄰近將有超35萬的中心商業(yè)體量北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心第63頁/共109頁64市場分析結(jié)論

北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠滯后于區(qū)域發(fā)展的要求，不能滿足區(qū)域消費者和從業(yè)者的需求，存在擴大商業(yè)、工業(yè)研發(fā)、娛樂綜合的強烈需求；分析發(fā)展現(xiàn)狀，通過城市經(jīng)濟－商業(yè)形態(tài)模型的判斷，和消費者、從業(yè)者調(diào)查分析，得出：

本項目發(fā)展具工業(yè)研發(fā)、商業(yè)綜合、休閑娛樂一站式體驗功能的綜合倉儲功能中心的可行性高：需求旺盛；區(qū)域市場空白；城市經(jīng)濟發(fā)展水平支持服務區(qū)域人群的主題一站式從業(yè)中心第64頁/共109頁65項目周邊板塊住宅、商業(yè)、辦公樓盤盤點小結(jié)第65頁/共109頁66北蔡地區(qū)名稱板塊成

交總套數(shù)總金額均價總面積大華錦繡華城北蔡2819189258376732840地杰國際城北蔡1667019754775707332858地杰國際城北蔡3581407117138319876合計2307125571151222330841名稱板塊成

交總套數(shù)總金額均價總面積海上國際花園三期北蔡357114899713813720海上國際花園二期北蔡1552193305612462海上國際花園北蔡714559340628306合計

444185686425712805名稱板塊成

交總套數(shù)總金額均價總面積世外桃源小區(qū)沿街商業(yè)服務樓北蔡97022079900121452海上國際花園北蔡3406177482428221966合計

4376199562328321852住宅類辦公類商業(yè)類第66頁/共109頁67三林地區(qū)住宅類商業(yè)類名稱板塊成

交總套數(shù)總金額均價總面積東旺名苑三林801121632215168金誼河畔花苑三林2222276774412493灣流域城三林1638193290871220095三林苑三林4022396156023三林城W5(A)地塊金誼河畔住宅小區(qū)二期三林1191149288312578尚東國際名園三林152186402969742107合計36193310265497328369名稱板塊成

交總套數(shù)總金額均價總面積金誼河畔三期三林1118122390210821389萬富軒三林1455325149282535402東旺名苑三林59851396061123347名嘉新苑三林2842925430932578合計3455519860985328541第67頁/共109頁68周邊酒店、旅館和商鋪租價酒店旅館商務鋪租酒店賓館名標間備注莫泰168188大部份為當前促銷價曼妮菲假日酒店150娜逸賓館248錦江之星229如家189吉儂賓館198/258普通旅館80-100金缽華美達酒店688康橋明珠大酒店388康橋大酒店238位置類型面積（m2)日租金/m2蓮融商務樓辦公1201.04康花路沿街商鋪254.60陽光大廈商住501.64農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場專業(yè)市場108.22花鳥古玩市場專業(yè)市場404.79北中路商鋪403.12芳華路商鋪384.04第68頁/共109頁69本案御橋

社

區(qū)Z00902位于浦東主干道滬南公路與次主干道御橋路交叉，臨近城市主干道華夏西路中環(huán)線以及城市外環(huán)線，軌道交通11號線御青路站，近迪斯尼板塊，交通便捷，地理位置優(yōu)越。地理位置第69頁/共109頁70御

橋

社

區(qū)Z00902單元功能以居住、商務辦公、專業(yè)市場為主。規(guī)劃范圍內(nèi)滬南路以東以居住為主要功能。項目以東為御橋購物廣場，包括永和豆?jié){，肯德基，克里斯丁，世紀聯(lián)華，蘇寧電器等一些知名品牌入駐，另上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為周邊居民提供日常生活所需。以南，根據(jù)單元規(guī)劃，在康士路，康花路交界處西北設置康橋-御橋地區(qū)公共中心。北面為浦東汽車城，多家汽車4S店，雷克薩斯，奧迪，寶馬，沃爾沃等。宜家家居（6月23日）開業(yè)，紅星美凱龍等大型家居中心。生活配套農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項目周邊宜家家居御橋購物中心浦東汽車城御康醫(yī)院花鳥古玩市場51生活時區(qū)萬科·金色城市第70頁/共109頁71北蔡板塊典型樓盤一：錦繡華城公園紀

北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點開發(fā)商大華集團.上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模1、總建筑面積：49973平米2、總戶數(shù)：430戶3、容積率：1.374、綠化率：60%5、車位：5006、車位配比：1：17、物業(yè)管理費:1.88元/平方米·月配套中央公園、水晶泛會所,中小學:楊高中小學、小區(qū)自行規(guī)劃中小學,幼兒園:社區(qū)幼兒園,綜合商場:樂購超市,郵局:郵電局,銀行:農(nóng)業(yè)銀行,醫(yī)院:東方醫(yī)院戶型二房廳:99.71--108.86平方米三房廳:135.96--144.94平方米客戶構(gòu)成客戶要是居家客戶，同時兼有一定的投資者。周邊的張江高科在購房者占有很大比例。價格變化價值要素1、開發(fā)商的實力和品牌形象2、造城概念的應用3、上海華域百度廣告有限公司廣告的營銷推廣銷售情況當前可售建筑總面積：14124平方米當前可售房屋套數(shù)：89套建筑特色由小高層、多層和沿川楊河的聯(lián)體別墅組成車位價格：12萬/車位第71頁/共109頁72北蔡地區(qū)典型樓盤二：海上國際花園2006年11，一期售完。2007年北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點開發(fā)商上海香溢房地產(chǎn)有限公司

規(guī)模1、總建筑面積：58495平米2、總戶數(shù)：534戶3、容積率：1.394、綠化率：35.80%5、物業(yè)管理費:1.85元/平方米·月周邊配套中小學:北蔡中學,幼兒園:附近有地段幼兒園,綜合商場:樂購賣場、農(nóng)工商超市、便利商店等一應俱全,郵局:有,銀行:有,醫(yī)院:北蔡衛(wèi)生院戶型二房廳:91--128平方米三房廳:126--156平方米其他：154--191平方米客戶構(gòu)成客戶要是居家客戶，以周邊住戶為主，價格一期由12棟精品公寓和20棟休閑陽光排屋組成，疊加別墅均價8500元/平方米。05年5月中旬推出2幢11層小高層，均價12000元/平方米。價值要素1、開發(fā)相對較早，在北蔡鎮(zhèn)消費者心理有一定的影響2、大華錦繡華城的落戶，進一步完善了小區(qū)配套功能。同時與大華形成了造城的概念。銷售情況2006年11月，一期全部售完現(xiàn)二期當前可售建筑總面積，7968平方米；可售房屋套數(shù)，217套；建筑特色由高層、小高層和疊加別墅組成第72頁/共109頁73北蔡地區(qū)典型樓盤三：地杰國際城2006年11，一期售完。2007年北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點開發(fā)商上海地杰置業(yè)有限公司規(guī)模1、總建筑面積：219173平米2、總戶數(shù)：2235戶3、容積率：1.904、綠化率：47%5、物業(yè)管理費:1.65元/平方米·月周邊配套中小學:中小學,幼兒園:3所,綜合商場:超大綜合市場、家樂福、上海農(nóng)產(chǎn)品市場,郵局:有,銀行:建設銀行,醫(yī)院:有,其他:一條商業(yè)街戶型二房廳:80--110平方米三房廳:120--150平方米其他：200平方米客戶構(gòu)成低價策略，吸引力大量的年輕客戶?？蛻粢蔷蛹铱蛻簦瑑r格樓盤形態(tài)為高層住宅,價格6000-7000元/平方米。11月26日推出二期首批100多套兩房，一幢26層的高層，價格5300-6800元/平方米.價值要素1、可居住3萬人口，為造鎮(zhèn)概念2、低價策略銷售情況當前可售建筑總面積，51655平方米；可售房屋套數(shù)，786套；建筑特色全部由高層構(gòu)成第73頁/共109頁北蔡周邊典型樓盤：萬科金色城市2006年11，一期售完。2007年北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點開發(fā)商萬科企業(yè)股份有限公司規(guī)模1、總建筑面積：110萬平方米2、容積率：1.993、綠化率：50%4、物業(yè)管理費:2.70元/平方米·月周邊配套該項目規(guī)劃有25萬平方米商業(yè)辦公配套，含社區(qū)學校、社區(qū)體育中心、社區(qū)型商業(yè)等。其中社區(qū)學校從幼兒園到初中的一站式教育配套，社區(qū)體育中心簽約有一兆韋德健身會所。

戶型一房廳:76--79平方米丙房廳:122平方米其他：客戶構(gòu)成高開低走策略，吸引力大量的年輕客戶?？蛻粢蔷蛹铱蛻簦瑑r格樓盤形態(tài)為：公寓總建筑面積：110萬平米價格在2.5-3.0萬元/平方米之間價值要素1、可居住3-5萬人口，為造鎮(zhèn)概念2、高開低走策略銷售情況一期二期售馨三期預售中建筑特色18層和26層的高層為主，包括76平米、79平米的一房，以及122平米的兩房，共三種戶型。其中122平方米戶型的為兩梯兩戶，76平方米和79平方米的樓是兩梯四戶，同時該項目規(guī)劃有25萬平方米商業(yè)辦公配套74第74頁/共109頁北蔡周邊典型樓盤：綠洲康城親水灣

2006年11，一期售完。2007年開發(fā)商上海振龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/香港金旺置地有限公司規(guī)模1、總建筑面積：100萬平方米2、容積率：2.03、綠化率：43%4、物業(yè)管理費:1.80元/平方米·月周邊配套該項目公寓總建筑面積：100萬平米，另有7萬平米商業(yè)步行街和5.3萬平米五星級酒店

戶型一房廳:67平方米兩房廳：89-100平方米三房廳:131平方米客戶構(gòu)成裝修低價策略，吸引力大量的年輕客戶?？蛻粢蔷蛹铱蛻?，價格樓盤形態(tài)為：100萬平米，另有7萬平米商業(yè)步行街和5.3萬平米五星級酒店價格在2.2-2.6萬元/平方米之間價值要素1、可居住2-3萬人口，為綜合社區(qū)2、裝修低價策略銷售情況一期二期售馨建筑特色由14-17層的小高層組成，目前在售有三種戶型，1房約67平方米，2房面積約89～100平方米，3房約131平方米。北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點75第75頁/共109頁76未來北蔡將成為上海城區(qū)人口主要的居住地之一，住宅需求旺盛

三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動方向之一。未來片區(qū)人口密度高，僅次于上海CBD陸家嘴功能區(qū)，城市化程度高。北蔡鎮(zhèn)作為世博功能區(qū)一部分，伴隨著城市化過程中的人口密度提高，住宅的需求量將大速增加。黃埔區(qū)盧灣區(qū)徐匯區(qū)閔行

靜安區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閘北區(qū)普陀

浦東新區(qū)南匯閔行長寧松江嘉定青浦1994-2002年，浦東新區(qū)的人口密度以2.1%的年均速度增長；三林世博功能區(qū)是上海主要居住片區(qū)，作為世博功能區(qū)一部分的北蔡鎮(zhèn)將是是人口流動的主要方向之一。2020年三林世博功能區(qū)規(guī)劃人口1.15萬人/km2，人口密度僅次于陸家嘴功能區(qū)浦東功能區(qū)人口密度（萬人/km2）陸家嘴功能區(qū)2.1三林世博功能區(qū)1.15北蔡板塊1.00外高橋功能區(qū)0.36金橋功能區(qū)0.67張江功能區(qū)0.33川沙功能區(qū)0.25北蔡板塊住宅地產(chǎn)未來預測第76頁/共109頁77綜合區(qū)域內(nèi)供需情況，為了投資利益最大化，建議本項目設置酒店式公寓物業(yè)北蔡板塊酒店式公寓供應分析12％會展、商務、文化公園等大型功能將帶來巨大的酒店式公寓需求；北蔡板塊內(nèi)酒店式公寓物業(yè)形態(tài)缺失。浦東新區(qū)共建成酒店式公寓17處。世博功能區(qū)內(nèi)有酒店式公寓2處。本項目擬建設1.5萬建面的酒店式公寓可行。世博功能區(qū)內(nèi)酒店式公寓占浦東區(qū)總數(shù)的的12％金橋酒店公寓東晶公寓第77頁/共109頁78項目設置酒店式公寓約1.7萬平方米市場容量的保守計算：Q=M*P*T*S*RQ：市場容量M：未來北蔡御橋社區(qū)可吸引的人口總數(shù)（3.49萬人）P：月收入在6000元以上的人口比重（16.8％）T：對酒店式住宅有偏好的人口比重（15.2％）S:每套酒店式公