北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析報(bào)告

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析報(bào)告分析路徑23市場(chǎng)現(xiàn)狀變化未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)在路上2007年底，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策下的即時(shí)反應(yīng)考慮哪些因素？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣的路上？1市場(chǎng)變動(dòng)2007年底……市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么？一級(jí)市場(chǎng)：土地流標(biāo)，開(kāi)發(fā)商拿地激情不再；二級(jí)市場(chǎng)：樓盤價(jià)格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；2007年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會(huì)出現(xiàn)和深圳一樣的房?jī)r(jià)跌落么?三級(jí)市場(chǎng)：各大中介縮減分店數(shù)量；朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村１＃地流標(biāo)（12月份）；順義五塊低價(jià)住宅用地流標(biāo)；廣渠路15#地塊流標(biāo)；……細(xì)看北京市場(chǎng)12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商后續(xù)進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開(kāi)發(fā)商拿地（華潤(rùn)）國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國(guó)華置業(yè)）；進(jìn)入1月以來(lái)，全面從緊的貨幣政策使得開(kāi)發(fā)商取得貸款的難度越來(lái)越大，土地開(kāi)發(fā)的后續(xù)成本越來(lái)越高；大幅高價(jià)地塊出現(xiàn)流拍，開(kāi)發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎土地流標(biāo)，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地一級(jí)市場(chǎng)全年城區(qū)供地主要集中在朝陽(yáng)與豐臺(tái)區(qū)，周邊供應(yīng)主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應(yīng)向外偏移的趨勢(shì)明顯，五環(huán)外土地供應(yīng)占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來(lái)城市熱點(diǎn)。城市外圍中小體量，較低地價(jià)的地塊，因其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小而越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的重視。高價(jià)的“明星”地塊（廣渠路15#流標(biāo)）則被開(kāi)發(fā)商回避，出現(xiàn)流標(biāo)；一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)外圍漸成熱點(diǎn)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小地塊受到發(fā)展商青睞，開(kāi)發(fā)商的取地?zé)崆橛兴鶞p緩一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)上升，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，各類開(kāi)發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上市公司萬(wàn)科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開(kāi)發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤(rùn)率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運(yùn)作地塊，如魯能做順義馬坡組團(tuán)的一級(jí)開(kāi)發(fā)，后續(xù)拿地也針對(duì)這一區(qū)域展開(kāi)。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤(rùn)率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司采取觀望策略，北京大批項(xiàng)目公司被注銷。后續(xù)無(wú)項(xiàng)目跟進(jìn)。“一內(nèi)一外”策略市內(nèi)核心地塊仍被看好——首開(kāi)西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價(jià)地塊成為新寵——開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，未來(lái)發(fā)展前景值得預(yù)期。通過(guò)05、06、07年價(jià)格變動(dòng)情況擬合比對(duì)發(fā)現(xiàn)，07年前三季度漲幅超過(guò)了05、06年；價(jià)格走勢(shì)維持在上升通道中，“9.28”政策出臺(tái)后，價(jià)格增速明顯放緩二級(jí)市場(chǎng)07年上半年的樓市價(jià)格的跨越式抬升直接導(dǎo)致了07年后期，頻繁的房地產(chǎn)打壓政策的出臺(tái)；隨著政策的頒布，特別是“9.28”貨幣信貸政策的實(shí)施，遏制了房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，樓盤價(jià)格回歸到平穩(wěn)上升的通道當(dāng)中。城市住宅類產(chǎn)品中，頂級(jí)住宅價(jià)格依然堅(jiān)挺，其他各類項(xiàng)目均采取一定的價(jià)格杠桿或促銷手段二級(jí)市場(chǎng)各項(xiàng)目的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明，從12月中旬開(kāi)始，部分項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)下降。如：星河灣，金都杭城，泛海國(guó)際，珠江帝景……從項(xiàng)目調(diào)查情況來(lái)看：頂級(jí)豪宅無(wú)降價(jià)情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰11月成交6套，御金臺(tái)……）其它項(xiàng)目降價(jià)的主要目的為：降低風(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金回流。其中少數(shù)為低成本，高利潤(rùn)率的尾盤項(xiàng)目：韋伯國(guó)際韋伯國(guó)際，2005年7月初次上市，上市價(jià)12500元/平米，近期尾盤開(kāi)盤價(jià)24500元/平米，降價(jià)到22000元/平米，仍保持高漲幅；更多的是因開(kāi)發(fā)商資金計(jì)劃限制的項(xiàng)目，如：星河灣、soho公館、master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗的降價(jià)。以“報(bào)起步價(jià)”的方式促進(jìn)銷售；變精裝為毛坯，降低入市價(jià)格；價(jià)值附贈(zèng)；一次性付款折扣；亞北別墅區(qū)大部分項(xiàng)目處于供應(yīng)真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項(xiàng)目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長(zhǎng)；造成顧客猶豫的因素主要為對(duì)后期市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂，而不是購(gòu)買力因素限制。二級(jí)市場(chǎng)別墅市場(chǎng)受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢(shì)國(guó)土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實(shí)施２００６年版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，影視城、賽車場(chǎng)、公墓等被列為限制用地項(xiàng)目，別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)等項(xiàng)目用地則被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時(shí)廢止。政策影響：“別墅用地審批叫停”政策的實(shí)施無(wú)形中使得市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價(jià)值得到提升；此外，購(gòu)買別墅的客戶基本上都是財(cái)富積累程度較高的支付階層，其資金儲(chǔ)備較為充裕，購(gòu)房受政策影響較?。豢蛻魧?duì)于項(xiàng)目的關(guān)注度因項(xiàng)目自住/投資類型不同而異：master和金地·名京為同期入市的總價(jià)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目；項(xiàng)目市調(diào)表現(xiàn)出高價(jià)投資性項(xiàng)目如master領(lǐng)寓銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣較差;Master在開(kāi)盤后進(jìn)行的兩次市調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，雙休日下午現(xiàn)場(chǎng)客戶僅五批次左右；同期開(kāi)盤的自住為主的項(xiàng)目如金地名京則能保持一定關(guān)注度.金地名京進(jìn)行數(shù)次現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，雙休日下午現(xiàn)場(chǎng)客戶能維持到十到十五批次，而開(kāi)盤當(dāng)日人氣更旺?？蛻羯祥T量下降，持幣觀望情緒加重二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)關(guān)注度高的項(xiàng)目：新開(kāi)盤：例，北緯40°新產(chǎn)品：例，金地·名京滿足購(gòu)房者的心理價(jià)格預(yù)期：例，美利山這點(diǎn)是與深圳的市場(chǎng)情況極為不同的9月，成為北京樓市重要“拐點(diǎn)”。市場(chǎng)供求比發(fā)生轉(zhuǎn)換，首次出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。但如美利山等，新開(kāi)盤、區(qū)域內(nèi)相對(duì)低價(jià)項(xiàng)目，則受到高度追捧。（美利山項(xiàng)目首批開(kāi)盤440戶，開(kāi)盤當(dāng)天2000余人排隊(duì)搖號(hào)，一周內(nèi)銷售400余戶）表明，市場(chǎng)中剛性自住需求仍大量存在，但受高房?jī)r(jià)限制，一但價(jià)格下降就會(huì)出現(xiàn)“井噴”。二級(jí)市場(chǎng)受政策影響，市場(chǎng)整體成交量開(kāi)始下滑，價(jià)格依然堅(jiān)挺，典型高位盤整的表現(xiàn)。08年初期間成交下降情況較為明顯：截止2008年1月13日，北京樓市商品房住宅期房網(wǎng)上簽約日均為213套，2007年同期為308套；現(xiàn)房日均簽約38，2007同期為74。二級(jí)市場(chǎng)08年伊始，市場(chǎng)整體走勢(shì)趨于緩和，同比降幅較為明顯造成這一結(jié)果，有多方面原因，主要在于：每到農(nóng)歷新年，為每年的市場(chǎng)淡季；高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買者的支付能力要求提高；二套房政策的細(xì)化與嚴(yán)格化，拖延了一部分購(gòu)房者；對(duì)于后市降價(jià)聲音越來(lái)越大，部分購(gòu)房者產(chǎn)生動(dòng)搖；三級(jí)市場(chǎng)上，從九月份起，二手房銷量上升；12月份稍有回落仍高于前面幾月；說(shuō)明在中介的進(jìn)行緊收戰(zhàn)略的同時(shí)，北京三級(jí)市場(chǎng)仍保持一定量。三級(jí)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)，說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)重估進(jìn)程受影響較小。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極因素基于北京市場(chǎng)現(xiàn)狀的小結(jié)：市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯加強(qiáng)；新開(kāi)盤、產(chǎn)品有所創(chuàng)新及對(duì)應(yīng)客戶心理價(jià)位預(yù)期的三類項(xiàng)目市場(chǎng)反響良好；由以上的現(xiàn)象可以得到：客戶的購(gòu)買力沒(méi)有受到重大打擊；北京市場(chǎng)剛性需求依然強(qiáng)勁，自住型客戶熱情不減；投資性客戶投資成本增加，被迫出場(chǎng)，持幣觀望；北京市場(chǎng)北京市場(chǎng)總結(jié)：07年深圳市場(chǎng)成交大幅走低大勢(shì)：二手房成為市場(chǎng)主力。深圳市場(chǎng)二手房與一手房的市場(chǎng)成交比例超過(guò)2：1，06年的首次突破1：1（05年，二手房成交面積開(kāi)始不斷提高）。深圳市場(chǎng)具體特征：一個(gè)依舊，兩個(gè)極端，三個(gè)階段。一個(gè)依舊：房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，上升幅度超過(guò)60%，6、7月份有短暫調(diào)整。兩個(gè)極端：冰火兩重天，“9.28政策”成為重要分水嶺，之后較前成交量下降59%。三個(gè)階段：成交量分三個(gè)階段跌到谷底。6月、9月是成交量的高點(diǎn)，隨之而來(lái)的政策打壓使成交曲線自然的分為三個(gè)階段。1-6月，成交量上升。7-9月，大幅跳水，限外令出臺(tái)。此階段的客戶深訪反映，市場(chǎng)主體對(duì)后市相當(dāng)看好，備有信心。10-12月，持續(xù)走低，“9.28政策”出臺(tái)。深圳市場(chǎng)購(gòu)房者：持幣觀望。開(kāi)發(fā)商：全線降價(jià)。中介商：業(yè)務(wù)萎縮。政府：土地流拍。兩次政策打壓，形成價(jià)格曲線的三個(gè)階段深圳市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下降通道，開(kāi)始回歸基本面；北京市場(chǎng)還處于高位盤整期，未來(lái)走向可能發(fā)生分化北京市場(chǎng)深圳市場(chǎng)以新房供應(yīng)為主力以二手房為市場(chǎng)主力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保有一定關(guān)注度市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)走低部分項(xiàng)目受新政影響成交量下降9.28新政后成交量大幅萎縮市場(chǎng)熱度降低，部分項(xiàng)目開(kāi)始采取促銷措施市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)商降價(jià)傾盤北京深圳湖南、長(zhǎng)沙等城市市場(chǎng)比較WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢(shì)下，富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級(jí)因失去競(jìng)爭(zhēng)力，而淪落到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M”的字型一樣，整個(gè)世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見(jiàn)了?！皻g迎來(lái)到新世界”他說(shuō)，在這個(gè)新世界當(dāng)中，“你的薪水最高峰，平均是在40歲左右，過(guò)了這個(gè)尖峰，便鮮有機(jī)會(huì)升官或加薪。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會(huì)回來(lái)?！鄙鐣?huì)現(xiàn)實(shí)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)中的中產(chǎn)出現(xiàn)分化，一部份人迅速利用新科技、新技術(shù)、新經(jīng)濟(jì)迅速致富，由中產(chǎn)升級(jí)為“上中產(chǎn)”，一部份保持與宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)的發(fā)展步調(diào)，成為“中中產(chǎn)”，而另一部分由于未能趕上時(shí)代的步伐，開(kāi)始淪為“下中產(chǎn)”。

房?jī)r(jià)上升速率與城市人群可支配收入增幅的巨大背離，M型社會(huì)悄然形成M中產(chǎn)階層下滑低收入階層比例增大高收入階層比例增大概念的提出：日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家，大前研一，對(duì)1990年代以來(lái)日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)歸納得出。M型社會(huì)的特征：隨著資本和資源的重新分配,中產(chǎn)階層逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力,而淪落到中下階層,中產(chǎn)階層人數(shù)減少；社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)：左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但中產(chǎn)階層人數(shù)減少。社會(huì)現(xiàn)實(shí)05年以來(lái)，北京總體房?jī)r(jià)增幅維持年均10——20%，而人均可支配收入年均增長(zhǎng)僅為5%左右。沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見(jiàn)、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感傳統(tǒng)豪宅客戶的產(chǎn)品需求特征：豪宅片區(qū)（社區(qū)）占有資源大面積低密度產(chǎn)品尊貴奢華價(jià)值層面財(cái)富層面高中低傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型新型客戶分類年齡職業(yè)/行業(yè)特征描述財(cái)富新貴繼承者24-35家族企業(yè)多有海外留學(xué)經(jīng)驗(yàn)，視野開(kāi)闊，年紀(jì)輕輕但社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)金錢并不敏感，重視品位格調(diào)的自然擁有快速積累者30-40電子/IT/金融/貿(mào)易等新興行業(yè)學(xué)歷層次較高，多為本科以上，財(cái)富積累快速，自信心強(qiáng)，追求視野的國(guó)際性和先進(jìn)性，重視生活的城市感與現(xiàn)代感傳統(tǒng)財(cái)富階層45歲以上加工/貿(mào)易/機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)早期財(cái)富積累者，穩(wěn)重保守，自我認(rèn)同感很強(qiáng)，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經(jīng)典的方式傳統(tǒng)豪宅與新豪宅的獨(dú)立細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)始形成社會(huì)現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)分化，帶來(lái)的支付力分化，誕生豪宅新貴，中間價(jià)位（1-2萬(wàn)/㎡）物業(yè)產(chǎn)品將成消化難點(diǎn)未來(lái)趨勢(shì)未來(lái)……哪些是需要考慮的因素？會(huì)產(chǎn)生什么影響？2005年三大城市宏觀調(diào)控結(jié)果城市政策模式調(diào)控結(jié)果北京土地政策為主剛性需求導(dǎo)致市場(chǎng)整體價(jià)格上漲中心城區(qū)價(jià)格上漲幅度大上海金融+土地打擊投機(jī)型房地產(chǎn)需求效果顯著，成交量下降外環(huán)區(qū)域價(jià)格大幅下降，中心區(qū)仍保持增長(zhǎng)政策平穩(wěn)后，成交量及價(jià)格迅速反彈深圳規(guī)范秩序+金融全市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲關(guān)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度高于關(guān)外高端產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度高于普通產(chǎn)品05年調(diào)控手段由土地、金融政策轉(zhuǎn)入最直接的行政、稅收手段，解決問(wèn)題已由市場(chǎng)手段向政治行動(dòng)轉(zhuǎn)移；多數(shù)政策細(xì)則難以落實(shí)，各地方政府實(shí)施力度不同；

宏觀調(diào)控的效果曇花一現(xiàn)，尤其對(duì)于領(lǐng)漲的各城市中心區(qū)房?jī)r(jià)打擊失效，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上攻。2006年“國(guó)6條”政策回顧2006“國(guó)6條”2005“國(guó)8條”一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。06年調(diào)控手段重新集中到土地政策方面；以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主要目的；強(qiáng)調(diào)金融政策但在細(xì)化與執(zhí)行上仍缺乏力度；

對(duì)于北京房?jī)r(jià)上漲的根源針對(duì)性不強(qiáng)，調(diào)控效果短期內(nèi)無(wú)法顯現(xiàn)；市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上升。之前宏觀調(diào)控政策失效的原因：1、綜觀宏調(diào)的各種措施效果不彰，其中各部門的措施作用互相抵消是一個(gè)重要的原因。比如嚴(yán)格限制土地供應(yīng)和控制價(jià)格過(guò)快上漲；增加社會(huì)保障用房和90/70；增加交費(fèi)稅費(fèi)，讓老百姓享受資產(chǎn)收入等等；2、一些部門政策可操作性不強(qiáng)，政策無(wú)法實(shí)際執(zhí)行。比如保有稅，也叫物業(yè)稅，這個(gè)稅制從道理上是應(yīng)該收，關(guān)鍵是怎么收？在中國(guó)個(gè)人所得稅個(gè)人申報(bào)還沒(méi)有普及的情況下，想像香港那樣按季度讓業(yè)主交稅，能否行得通？會(huì)不會(huì)造成法不責(zé)眾的局面？3、金融信貸政策比較靈活，可伸可縮；而各行政部門政策具有相對(duì)剛性，出臺(tái)容易，執(zhí)行難、調(diào)整更難。政策層面市場(chǎng)層面2007年的影響因素——政策調(diào)控直指“資金、土地”兩大命脈，重視可行性；——市場(chǎng)力量影響加重；金融：上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次加息，收緊銀根；信貸：“9.28”新政出臺(tái)；90/70政策影響顯現(xiàn);國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)；“兩限房、經(jīng)適房”等替代品供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施；輿論環(huán)境對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，影響部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望心態(tài)；……政策分析土地：規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序；土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊囤地行為；稅收：嚴(yán)查土地增值稅；物業(yè)稅懸而不出；信貸政策無(wú)放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放2007年9月出臺(tái)的“第二套住房”政策，提高了對(duì)購(gòu)買第二套住房的首付比例和貸款利率。隨后，細(xì)則規(guī)定一步步嚴(yán)格。2007年12月規(guī)定為：借款人家庭為單位取消了公積金貸款的“豁免權(quán)”只要曾利用銀行商業(yè)貸款購(gòu)房者，即使己還清貸款，除家庭人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄酵?，仍按第二套住房?jì)算。剛剛召開(kāi)的北京市十三屆人大一次會(huì)議，代市長(zhǎng)郭金龍表示多渠道解決住房困難，嚴(yán)格執(zhí)行房貸管理政策。趨勢(shì)研判金融信貸政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)吃緊；2007年，10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金，6次加息；面對(duì)泛濫的流動(dòng)性，國(guó)內(nèi)銀行金融政策愈來(lái)愈嚴(yán)在全國(guó)范圍的流動(dòng)性泛濫與通漲問(wèn)題得到有效解決之前，預(yù)計(jì)政府會(huì)繼續(xù)收緊銀根。金融政策逼迫下，加之銷售回款緩慢，各開(kāi)發(fā)商的資金鏈都出現(xiàn)壓力。一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)銷售，力求快速回款，以保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)。在國(guó)內(nèi)銀行銀根緊縮的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的海外融資難度不斷加大;一些開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)股市上市贈(zèng)發(fā)的計(jì)劃也一再受阻。宣布2008年，中國(guó)將執(zhí)行從緊的貨幣政策，隨即繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率；趨勢(shì)研判銷售速度的受壓制；在容積率加大，工期拉長(zhǎng)的情況下，銀行“簽約30%，封頂70%”的回款方式大大影響了回款的速度；08年，在資金來(lái)源難求的同時(shí)，各種運(yùn)營(yíng)成本也持續(xù)上升：地價(jià)繼續(xù)上升，地款要求一次性付清

07年北京地價(jià)上升63%，在08年土塊缺口依舊嚴(yán)重；08年土地供應(yīng)總量預(yù)計(jì)有大幅上升，但以目前規(guī)則七成以上面積將被用于保障性住房，商口房用地反而更加緊張；用地的緊缺將使08年地價(jià)進(jìn)一步上漲；而要求一次性付清的數(shù)億元的購(gòu)地款是企業(yè)資金和沉重負(fù)擔(dān)；土地拆遷成本上升

奧運(yùn)會(huì)影響下，土地空置期的資金損失建材價(jià)格上升，人力成本上升……趨勢(shì)研判土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊囤地行為，促進(jìn)商品房上市供應(yīng)；從06、07年起，北京市土地供應(yīng)開(kāi)始放量的；這部分土地將在08年陸繼上市，商品房市場(chǎng)供應(yīng)將放量，解緩供求矛質(zhì)，平抑房?jī)r(jià)。同時(shí)，2008.1.7《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃拔土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)”政府一面加快供地，一面加速土地向商品房轉(zhuǎn)變；以加大商品房供應(yīng)量，緩解供應(yīng)矛盾，平抑房?jī)r(jià)。趨勢(shì)研判規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序嚴(yán)格規(guī)范土地獲得途徑；一級(jí)土地開(kāi)發(fā)難度加大，無(wú)利可圖；一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商原有特權(quán)也逐步消失；將開(kāi)發(fā)商取地的途徑集中在了土地招拍掛上。使土地成本上升，將原先一些不規(guī)范經(jīng)營(yíng)，資金實(shí)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)擠壓出局。趨勢(shì)研判國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，增加商品房供應(yīng)；房地產(chǎn)行業(yè)的資金平均利潤(rùn)率無(wú)疑高于其它國(guó)有行業(yè)，高額資金回報(bào)率吸引國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。這些企業(yè)的融資渠道較方便，資金力量雄厚，激化了優(yōu)質(zhì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)增加住宅供應(yīng)量，激化了銷售競(jìng)爭(zhēng)；最終可能拉低房地產(chǎn)行業(yè)的資金利潤(rùn)率水平。趨勢(shì)研判嚴(yán)查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤(rùn)空間；物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購(gòu)房行為；2007年1月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布最新的“關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知”，稱2007年2月1日正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。2008年，國(guó)稅局急搭土地調(diào)控車，要求從嚴(yán)征收土地增值稅；防止開(kāi)發(fā)商大量囤積土地，進(jìn)一步縮了小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間；將資金實(shí)力弱，運(yùn)營(yíng)能力差的企業(yè)清理出局，治理行業(yè)市場(chǎng)。趨勢(shì)研判采用稅收杠桿，調(diào)控房?jī)r(jià)“90/70政策”效果08年集中彰顯趨勢(shì)研判從06年“90/70”政策出臺(tái)后的作用過(guò)程：2006年6月出臺(tái)的90/70政策，迫使當(dāng)時(shí)一批項(xiàng)目不得不重新規(guī)劃報(bào)批，延遲上市；07年，絕大部分地塊受90/70政策限制；這兩部分地塊會(huì)在08年集中上市。政策作用的結(jié)果是：08年的上市產(chǎn)品中，90平米以下的產(chǎn)品會(huì)占到總面積50%以上。政策的作用在07年已經(jīng)初見(jiàn)端倪07年90平米以下產(chǎn)品己經(jīng)顯現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。1、市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)的明顯分化：在客戶接受“市場(chǎng)教育”前，90平米以下戶型預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的狀況，激烈的競(jìng)爭(zhēng)很可能導(dǎo)致價(jià)格的變動(dòng)；而90平米以上戶型，尤其是150平米以上大戶型及別墅戶型，將可能因?yàn)楣┎粦?yīng)求而出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)上升的趨勢(shì)；2、地塊、產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)受限：“90/70政策”，加之越來(lái)越高的容積率規(guī)劃，很大程度上影響了產(chǎn)品品質(zhì)的打造；使得一些地塊的價(jià)值無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)，即使進(jìn)行開(kāi)發(fā)也將面臨產(chǎn)品定位的尷尬。廣渠路15號(hào)地塊的流標(biāo)在一定程度上受到該因素的影響。趨勢(shì)研判“90/70政策”對(duì)08年市場(chǎng)影響的效果“兩限房、經(jīng)適房”等替代品供應(yīng)放量；保障住房、二手房、商品房將三分天下；作為商品房的替代品，2007年3月，政府提供的各類保障性住房開(kāi)始試行；北京市制訂“三年內(nèi)兩個(gè)1000萬(wàn)”的供應(yīng)計(jì)劃，而這些經(jīng)適房，限價(jià)房將于08年開(kāi)始陸續(xù)供應(yīng)；2008年政府計(jì)劃落實(shí)450萬(wàn)平米的兩限房、經(jīng)適房廉租房。雖然所占比重有限，不可能僅僅靠此就緩解矛盾，抑制房?jī)r(jià)，但確實(shí)分流了一部分需求；以07年全年態(tài)勢(shì)來(lái)看，08年的二手房市場(chǎng)將繼續(xù)放量；二手房將與保障住房一起，改變08年的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)經(jīng)適房、兩限房較低的價(jià)格，也使整體房?jī)r(jià)數(shù)值降低，影響購(gòu)房者心理，促生觀望態(tài)度。趨勢(shì)研判在對(duì)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期愈來(lái)愈強(qiáng)的環(huán)境下，即使是原先急于購(gòu)房的剛性需求者，開(kāi)始考慮房?jī)r(jià)下降的可能性。“拐點(diǎn)論”、“三年后再買房”等說(shuō)法則是強(qiáng)化了這種對(duì)于降價(jià)的心理預(yù)期，使購(gòu)房者主動(dòng)延緩購(gòu)房行為，壓制購(gòu)房需求。趨勢(shì)研判輿論環(huán)境對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，影響部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望心態(tài)短時(shí)間內(nèi)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的心理博弈，而博弈的成敗決定于：信心從香港、上海、深圳的市場(chǎng)案例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的信心被打擊，博弈失敗的市場(chǎng)表現(xiàn)為：新開(kāi)盤項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)普遍低于原心理預(yù)期；大型開(kāi)發(fā)商降價(jià)；趨勢(shì)研判“降價(jià)”便宜了，要趕快抓住機(jī)會(huì)跌了，樓市不行了有信心無(wú)信心Factor3：金融政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；Factor8：信貸政策無(wú)放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放；Factor4：規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序；Factor5：嚴(yán)查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤(rùn)空間；Factor6：國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，增加商品房供應(yīng)；Factor7：土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊遏地行為，促進(jìn)商品房供應(yīng)量；Factor1：“90/70”政策發(fā)威，08年，小戶型掌握市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)Factor9：物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購(gòu)房行為行業(yè)洗牌，一些資金實(shí)力弱，運(yùn)營(yíng)能力差的企業(yè)將被迫降價(jià)求生存、或被并購(gòu)整合。商品房供應(yīng)放量；保償型住房計(jì)劃開(kāi)始實(shí)施。購(gòu)買力受限，需求延滯釋放。漲勢(shì)平抑，價(jià)格微調(diào)Factor10：輿論環(huán)境對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，影響部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望心態(tài)。心理博弈構(gòu)成價(jià)格波動(dòng)。趨勢(shì)研判市場(chǎng)調(diào)整，行業(yè)洗牌，漲勢(shì)平抑，價(jià)格微調(diào)Factor2：“兩限房、經(jīng)適房”等替代品供應(yīng)放量；產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生“質(zhì)”的變化，市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)整。08年的特殊因素：北京奧運(yùn)趨勢(shì)研判種種限制開(kāi)始實(shí)實(shí)在在的顯現(xiàn)了出來(lái)：2008年2月底后，將停止施工許可證審批；5月起，五環(huán)之內(nèi)將對(duì)重型施工車輛實(shí)施禁行；6月20日后，全市范圍內(nèi)項(xiàng)目禁止主體與土方施工；7月20日至9月20日，要求全線停工；……對(duì)于項(xiàng)目工期的拖延，阻礙了企業(yè)資金鏈的順利運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)由于在建項(xiàng)目的停工，可能會(huì)在未來(lái)形成一個(gè)項(xiàng)目上市空檔，又是一個(gè)可利用的機(jī)會(huì)。隨著奧運(yùn)的臨近，“利好”開(kāi)始向“利空”轉(zhuǎn)化。在路上我們……究竟走在了一條怎樣的路上？這條路的前方通向哪里？預(yù)測(cè)Q：那條藍(lán)線，是向上的嗎？北京正在從②走向③的過(guò)程之中在路上人類預(yù)期未來(lái)的基本模式這是一次軟著陸我們?cè)僖膊粫?huì)有衰退了！風(fēng)險(xiǎn)太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市場(chǎng)的運(yùn)行方式是曲線上升2.我們的預(yù)期方式是直線式的3.即使是長(zhǎng)期牛市，也會(huì)發(fā)生重大調(diào)整人類投資的三大現(xiàn)實(shí)在路上關(guān)鍵概念次要因素隨機(jī)事件宏觀調(diào)控措施油價(jià)/美國(guó)次按揭關(guān)鍵基本因素市場(chǎng)趨勢(shì)在路上什么是“關(guān)鍵基本因素”總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展金融：抵押貸款利率和可承擔(dān)性規(guī)劃：區(qū)域市場(chǎng)邊界人口：由年齡和收入決定的可預(yù)測(cè)的住房消費(fèi)趨勢(shì)Genericdescriptionofthe4factors關(guān)鍵基本因素在路上房屋購(gòu)買的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)（一）中國(guó)的人口年齡分布房屋購(gòu)買的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)（二）對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵年齡通貨膨脹（進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)后年）生活中的事件進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)革新成家購(gòu)買第一套房子貸款高峰住房支出高峰負(fù)債高峰支出高峰投資高峰事業(yè)高峰退休（通貨膨脹率下降凈財(cái)產(chǎn)的高峰慈善活動(dòng)的高峰平均年齡２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３真正的頂點(diǎn)出現(xiàn)在人口高峰期日本、香港、臺(tái)灣、美國(guó)時(shí)間價(jià)格金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)：2008雙緊主題開(kāi)發(fā)商貸款直接融資、外資、銀行信貸個(gè)人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制幣值：重估金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)在路上金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)：2008雙緊主題2007.9.27中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，通知對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、消費(fèi)貸款管理等問(wèn)題做出了明確的規(guī)定。金融政策。政府實(shí)施提高政策，加大多套房購(gòu)房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場(chǎng)2007.12.11中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補(bǔ)充通知，以“家庭”為單位界定第二套房對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。細(xì)化前期頒發(fā)的金融政策。政府規(guī)范第二套房標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則。個(gè)人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制在路上金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)：2008雙緊主題2008年1月7日，銀行間外匯市場(chǎng)美元對(duì)人民幣匯率的中間價(jià)為：1美元對(duì)人民幣7.2695元，再創(chuàng)匯改以來(lái)新高，人民幣呈現(xiàn)加速升值跡象。在路上區(qū)域市場(chǎng)重建重要基礎(chǔ)設(shè)施：城市地鐵和城際快速交通“城市中國(guó)”主題：城市群的誕生市場(chǎng)規(guī)則一體化：一刀切的全國(guó)市場(chǎng)統(tǒng)一重要民生安排：教育、醫(yī)療和安居保障在路上在路上北京城市規(guī)劃：城市外擴(kuò)帶來(lái)機(jī)遇北京正在不斷實(shí)踐著兩軸兩帶多中心的城市規(guī)劃；北京十大邊緣集團(tuán)，十一個(gè)新城建設(shè)規(guī)劃；城市軌道交通建設(shè)；京津城市帶形成；……新百萬(wàn)富翁經(jīng)濟(jì)“投資中國(guó)”主題：沸騰的21世紀(jì)中產(chǎn)階級(jí)迅速崛起：大學(xué)受教育人數(shù)逐年迅速增長(zhǎng)2007年：495萬(wàn)人1980年：22萬(wàn)人復(fù)合增長(zhǎng)率：24.7%在路上家庭財(cái)富：改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)人均GDP和居民儲(chǔ)蓄余額呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，家庭財(cái)富迅速增長(zhǎng)2006年中國(guó)人均GDP達(dá)到15931元，比1978年增長(zhǎng)42倍，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16.8%2006年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人復(fù)合增長(zhǎng)率：16.8%1998年：53407億元2006年：161587億元1978年：211億元復(fù)合增長(zhǎng)率：39.4%2006年中國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到161587億元，比1978年增長(zhǎng)767倍，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到39.4%在路上家庭財(cái)富：家庭年收入超過(guò)25000美元的富裕家庭戶數(shù)將由2005年的290萬(wàn)戶增加到2015年的850萬(wàn)戶2006年：11372元/人1999年：5854元/人復(fù)合增長(zhǎng)率：10.0%年份戶數(shù)可支配收入2005年290萬(wàn)戶180億美元2015年850萬(wàn)戶1170億美元增長(zhǎng)率2倍5.5倍家庭年收入在$25000美元以上的富裕階層戶數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際組織，《萬(wàn)事達(dá)卡中國(guó)富裕階層調(diào)查報(bào)告》，2007年8月資產(chǎn)達(dá)百萬(wàn)美元以上的中國(guó)家庭在過(guò)去5年翻了一番，達(dá)到31萬(wàn)戶，年均增長(zhǎng)23.4%，排在美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)之后，位居全球第五。未來(lái)5年，將再增長(zhǎng)1倍，達(dá)到60.9萬(wàn)戶；10萬(wàn)美元以上家庭戶數(shù)2011年將達(dá)到640萬(wàn)戶。家庭年收入在25000美元以上的富裕階層中39%分布在北京、上海、廣州，預(yù)計(jì)到2015年三個(gè)城市富裕階層的比例將上升到47%。富裕階層中，有65%擁有2套住房，26%擁有3套住房，平均面積