(管理制度)榮盛發(fā)展房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度

（管理制度）榮盛發(fā)展房地

產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢顧問經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地執(zhí)行的卓越管理方案，值得您下載擁有

房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度第一部分前言一、編制為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)分子公司和總公司發(fā)展部（以下簡稱發(fā)展部）在開拓新項(xiàng)目過程中涉及立項(xiàng)報(bào)審、可行性研究報(bào)告報(bào)審、城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告報(bào)審及項(xiàng)目委員會審批等項(xiàng)工作范圍。三、職責(zé)權(quán)屬1、公司戰(zhàn)略委員會負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸公司戰(zhàn)略委員會所有。第二部分操作規(guī)范一、部門職責(zé)（一）項(xiàng)目委員會負(fù)責(zé)總公司發(fā)展部和分子公司新項(xiàng)目《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》的評估和決策意見審批；負(fù)責(zé)組織召開新項(xiàng)目論證會；負(fù)責(zé)合同文本或相關(guān)協(xié)議的審核。（二）發(fā)展部負(fù)責(zé)新城市項(xiàng)目的拓展和《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《城

市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》的編寫；負(fù)責(zé)分子公司新項(xiàng)目的立項(xiàng)評審和投資可行性建議；（三）分子公司負(fù)責(zé)分子公司管轄范圍內(nèi)新項(xiàng)目的拓展和《投資意向書》、《可行性研究報(bào)告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》的編寫；（四）其他職能部門（工程系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)）負(fù)責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評審意見；二、新項(xiàng)發(fā)展信息通報(bào)二、新項(xiàng)發(fā)展信息通報(bào)分子公司定期向項(xiàng)目委員會及發(fā)展部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，發(fā)展部及時匯總整理包括發(fā)展部負(fù)責(zé)的新城市項(xiàng)目拓展情況并在項(xiàng)目委員會月度例會上通報(bào)；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時通報(bào)發(fā)展部及項(xiàng)目委員會?！缎马?xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》制式格式參見附件1三、工作內(nèi)容和流程（一）分子公司意向項(xiàng)目1、適用于分子公司為發(fā)起方的項(xiàng)目。分子公司發(fā)起報(bào)審時，須向項(xiàng)目委員會及發(fā)展部同時提交由分子公司編寫的《項(xiàng)目投資意向書》；發(fā)展部根據(jù)《項(xiàng)目投資意向書》進(jìn)行評估，2個工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會提交評估意見?！俄?xiàng)目投資意向書》模板詳見附件22、項(xiàng)目委員會依據(jù)《項(xiàng)目投資意向書》進(jìn)行評估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否立項(xiàng)，5個工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。3、如獲得立項(xiàng)，則分子公司15個工作日內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長）完成實(shí)地調(diào)查和研究工作，并向項(xiàng)目委員會和發(fā)展部報(bào)送《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。如未獲得立項(xiàng)，分子公司將根據(jù)項(xiàng)目委員會批復(fù)文件安排下一步工作，工作流程終止?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》模板詳見附件34、發(fā)展部依據(jù)分子公司《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和對市場的了解并通過與分子公司的溝通，5個工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會提交評估意見；5、項(xiàng)目委員會依據(jù)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行評估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否需要發(fā)展部進(jìn)行實(shí)地調(diào)研并出具《項(xiàng)目可行性研究評審意見》。如不需要，項(xiàng)目委員會則7個工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。6、如需要發(fā)展部出具《項(xiàng)目可行性研究評審意見》，發(fā)展部需深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會提交《項(xiàng)目可行性研究評審意見》?！俄?xiàng)目可行性研究評審意見》主要內(nèi)容包括區(qū)別于分子公司《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的獨(dú)立意見等。7、項(xiàng)目委員會依據(jù)發(fā)展部《項(xiàng)目可行性意見》和項(xiàng)目情況，決定是否需要就專項(xiàng)問題征詢相關(guān)職能部門意見。營銷系統(tǒng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位等問題；工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)地質(zhì)構(gòu)造勘查、建安成本、工程進(jìn)度安排等問題；財(cái)務(wù)系統(tǒng)負(fù)責(zé)銀行系統(tǒng)調(diào)查、公司資金籌措和經(jīng)濟(jì)測算等問題；研發(fā)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)配比等問題。如不需要，項(xiàng)目委員會則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。8、各相關(guān)職能部門須針對項(xiàng)目委員會專項(xiàng)問題及時反饋意見，各職能部門反饋意見原則上需在5日之內(nèi)報(bào)送項(xiàng)目委員會。如5日內(nèi)某相關(guān)職能部門未能向項(xiàng)目委員會提交反饋意見，項(xiàng)目委員會將判定該職能部門無意見并書面告知該單位第一負(fù)責(zé)人此判定結(jié)果。9、項(xiàng)目委員會依據(jù)分子公司、各職能部門相關(guān)意見和項(xiàng)目綜合情況，決定是否召開項(xiàng)目聽證會。如不需要，項(xiàng)目委員會則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。10、如決定召開項(xiàng)目聽證會，項(xiàng)目委員會應(yīng)向項(xiàng)目委員會委員、分子公司或發(fā)展部、其他與會人員發(fā)出會議通知和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、各職能系統(tǒng)專業(yè)意見等資料，同時抄送公司其他有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人。會議通知包括會議召開的時間、地點(diǎn)、方式。11、聽證會由項(xiàng)目委員會出面主持。具體內(nèi)容和安排詳見五、項(xiàng)目聽證會12、項(xiàng)目通過論證后，分子公司或發(fā)展部對各評委意見須予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，須將跟進(jìn)結(jié)果及時匯報(bào)項(xiàng)目委員會，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。13、項(xiàng)目委員會對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任。如項(xiàng)目委員會發(fā)現(xiàn)合同文本與項(xiàng)目委員會審批意見或聽證會通過內(nèi)容有較大差異，須及時提請分子公司或發(fā)展部給予合理解釋，同時評估是否簽約。只有項(xiàng)目委員會審批通過，才能簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程（二）發(fā)展部意向項(xiàng)目發(fā)展部意向項(xiàng)目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，其余類同以上工作內(nèi)容和流程。過程中除項(xiàng)目委員會特別授權(quán)外，分子公司不參與期間流程。工作流程圖相見附圖二：發(fā)展部投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程、論證報(bào)告如報(bào)審項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫《項(xiàng)目投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》?！冻鞘邪l(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》模板詳見附件4五、項(xiàng)目聽證會1、會務(wù)組織：項(xiàng)目委員會負(fù)責(zé)聽證會會務(wù)工作。2、會議主持人：項(xiàng)目委員會主任或副主任。3、評委成員：項(xiàng)目委員會成員、項(xiàng)目相關(guān)分子公司總經(jīng)理（新項(xiàng)目報(bào)審發(fā)起人為分子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其他有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人以及委員會授權(quán)的其他參與人員。4、與會人員：評委、項(xiàng)目所在分子公司相關(guān)人員、發(fā)展部成員、其他人員。5、會議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議。6、相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實(shí)際到會評委達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（2）項(xiàng)目委員會負(fù)責(zé)在聽證會召開3個工作日前將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《榮盛發(fā)展提交聽證會項(xiàng)目概況表》報(bào)送各位評委。（4）評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（5）聽證會召開前，項(xiàng)目委員會可就專項(xiàng)問題向公司職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。（6）聽證會議程為：分子公司或發(fā)展部介紹《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容、其他與會人員質(zhì)詢、分子公司答復(fù)質(zhì)詢、評委投票表決、授權(quán)工作人員唱票及項(xiàng)目委員會主任提出論證決策意見。（7）評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，須于會議結(jié)束前填寫《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》，詳細(xì)寫明對項(xiàng)目的評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。（8）項(xiàng)目委員會須于聽證會結(jié)束后不超過3個工作日內(nèi)完成批復(fù)文件下發(fā)報(bào)審單位。項(xiàng)目委員會應(yīng)于不超過3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要，并呈報(bào)項(xiàng)目委員會，評委、分子公司、發(fā)展部經(jīng)理、公司其他職能部門負(fù)責(zé)人。7、會議費(fèi)用：評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在分子公司或發(fā)展部承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)?！稑s盛發(fā)展提交聽證會項(xiàng)目概況表》制式模板詳見附件5《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合作意向已獲得項(xiàng)目委員會批復(fù)同意或已召開項(xiàng)目聽證會并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報(bào)名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向；七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買資格確認(rèn)書或簽定項(xiàng)目合作意向書后，分子公司或發(fā)展部及時向項(xiàng)目委員會匯報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時，律師可介入項(xiàng)目談判和合同（協(xié)議）起草工作。分子公司或發(fā)展部參加土地竟拍或與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、獲得項(xiàng)目委員會審批、同意或召開項(xiàng)目聽證會并通過。2、董事長授權(quán)最高土地報(bào)價和合作底限。3、報(bào)送董事會通過。董事會議案由董秘處負(fù)責(zé)起草。4、合同文本與項(xiàng)目委員會審批或聽證會通過條件一致；若不一致，分子公司或發(fā)展部要重新論證，并將論證意見報(bào)項(xiàng)目委員會審批，必要時可提請?jiān)犠C會評委重新論證。八、付款審批程序1、分子公司或發(fā)展部在取得土地招拍掛報(bào)名資格或簽署合作意向后，才可以申請并支付保證金或定金（誠意金）。2、分子公司或發(fā)展部在簽署正式合同（協(xié)議）后，方可按照簽約合同條款支付地價款。注：付款程序參見公司制度第三部分附則1、本制度是公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。2、拓展新項(xiàng)目進(jìn)展過程中，如出現(xiàn)與本制度不適應(yīng)的情形，可視具體情況由公司相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。4、本制度自執(zhí)委會通過之日起執(zhí)行。附件：附件1：《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》附件2：《項(xiàng)目投資意向書》附件3：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》附件4：《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》附件5：《榮盛發(fā)展提交聽證會項(xiàng)目概況表》附件6：《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》附件1:新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表說明：1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報(bào)中反映；2、上報(bào)時間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時上報(bào)，發(fā)展部郵箱：**************** ；3、遇到下列表格沒有涉及但對項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時上報(bào)。4、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。填報(bào)單位： 填報(bào)日期：一、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名稱位置 區(qū)域位置所在區(qū)

四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅公建容積率土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計(jì)。備注填報(bào)單位：填報(bào)日期：填報(bào)單位：二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會還是準(zhǔn)備簽約。

進(jìn)展談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。狀法律法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。況手續(xù)焦點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。難點(diǎn)競爭競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市對手重大土地購買或其他投資。項(xiàng)競爭對項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。目樓盤發(fā)政府主要政府政策頒布或變動及對項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的展政策提出或形成。環(huán)城市城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。境規(guī)劃變市政整個城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車）,化配套以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。其他如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。因素說明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止入工作重點(diǎn)、采取的策止什切1、步計(jì)劃略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。附件2：項(xiàng)目投資意向書模板一、城市基本情況（一）、城市基本背景1、城市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟(jì)方面概括性描述城市。（城市地理位置區(qū)位圖）2、行政轄區(qū)概況描述城市轄區(qū)情況，包括面積、人口，尤其是城市主城區(qū)轄區(qū)規(guī)模和人口紅利。3、交通條件描述城市交通概況，包括對外鐵路、高速公路、國道、水運(yùn)和空運(yùn)交通等，以及對內(nèi)的城市主干線、和主要橋梁（對外交通有重大效應(yīng)），以及未來城市重要交通發(fā)展規(guī)劃等。4、主要經(jīng)濟(jì)支柱及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（三產(chǎn)比率）及特點(diǎn)，特別是服務(wù)業(yè)及支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量描述性文字，闡述城市經(jīng)濟(jì)總量GDP發(fā)展?fàn)顩r，并注明數(shù)據(jù)來源。2、固定資產(chǎn)投資描述性文字，闡述城市固定資產(chǎn)投資概況，并注明數(shù)據(jù)來源。3、社會消費(fèi)描述性文字，從社會消費(fèi)總額方面概括性描述城市消費(fèi)情況，并注明數(shù)據(jù)來源。4、財(cái)政收入描述性文字，概括性描述城市財(cái)政收入情況，并注明數(shù)據(jù)來源。5、城市居民生活水平描述性文字，從城市居民可支配性收入、消費(fèi)性支出和現(xiàn)有居住水平3個方面概括性描述城市城市居民生活水平。6、2008年XX市主要預(yù)期目標(biāo)描述性文字，說明下年度主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。7、城區(qū)中長期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃描述性文字，闡述主城區(qū)中長期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。二、房地產(chǎn)市場概況（一）、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資2、房地產(chǎn)開發(fā)概況在建面積、新開工面積、竣工面積等（二）、土地市場近1-3年土地出讓情況分析（土地出讓面積、各地塊成交價格、面積、容積率、建筑面積、樓面價、開發(fā)商、開發(fā)情況）（三）、商品房市場價格描述城市近兩年來商品房市場價格及走勢（原則上要求提供圖示），尤其是當(dāng)年的商品房市場整體價格和項(xiàng)目所在行政區(qū)價格情況，重點(diǎn)分析價格走勢。（四）、市場供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應(yīng)量和需求量的波動變化。（五）、市場版塊分析1、市場版塊劃分2、區(qū)域版塊供需分析3、區(qū)域版塊價格和典型樓盤分析4、區(qū)域版塊典型樓盤一覽表意向項(xiàng)地塊初步分析意向項(xiàng)地塊初步分析區(qū)域版塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品類型價格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注（一）、意向地塊基本情況1、地塊位置意向項(xiàng)目地塊地理位置和在城市或所屬行政區(qū)的地位，特別是地塊的四至范圍及周邊交通、配套等方面簡述。（附意向地塊地理位置圖）2、用地指標(biāo)用地指標(biāo)包括有用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模（含各物業(yè)形態(tài)規(guī)模要求）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時間計(jì)劃等。（二）、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測算1、定價參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況，同時結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來

發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定價格水平（住宅、商業(yè)，不含車庫/位、地下室）。2、成本除土地成本外成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/m?）備注1、建筑工程成本小高層住宅電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)住宅設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探放線測量費(fèi)監(jiān)理費(fèi)3、政府規(guī)費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)4、安裝工程燃?xì)庾詠硭鬯?、雨水電力供熱閉路電視智能化5、環(huán)境配套景觀、綠化室外道路6、管理費(fèi)7、銷售費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、不可預(yù)見費(fèi)總計(jì)3、土地成本與利潤土地成本與利潤關(guān)系見下表：土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元加?）土地出讓金（萬元）土地契稅（萬元）土地成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤（萬元）項(xiàng)目銷售利潤率（%）通過調(diào)查，該地塊的樓地價為XX元/m2較為合理，對應(yīng)的土地成本在xx萬元/畝，經(jīng)測算，該地塊最高價格為xx萬元/畝。五、目標(biāo)swot分析六、結(jié)論投資機(jī)會如何等建議。附件3：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、前言隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避投資風(fēng)險，提升公司競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。六、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要1、城市概況。歷史沿革，行政區(qū)劃，地理環(huán)境，自然資源，人口構(gòu)成，綜合實(shí)力，城市建設(shè)。2、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況。所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。3、城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響。4、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景。如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、項(xiàng)投資的必要性二、項(xiàng)投資的必要性1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述項(xiàng)目的意義。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）、周邊1000-2000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）、宗地周邊2000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀周邊環(huán)境1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。八、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析十、項(xiàng)前期進(jìn)展概況十、項(xiàng)前期進(jìn)展概況1、已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果2、項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況3、項(xiàng)目投資意向書編制、提出及審批過程4、研究工作進(jìn)展情況第二部分可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)發(fā)布日在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件。發(fā)布日國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》2、《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》3、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》5、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》6、《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》7、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》8、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》二、可行性研究結(jié)論及建議1、市場研究2、開發(fā)方案3、投資估算與融資方案4、財(cái)務(wù)評價5、不確定性分析

6、綜合評價7、研究結(jié)論與建議8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第三部分市場研究一、土地市場現(xiàn)狀近三到五年土地出讓面積分析土地出讓位置分析土地出讓價格分析二、近三到五年已出讓未竣工項(xiàng)目土地分析在售項(xiàng)目未售出土地分析（庫存）在售項(xiàng)目未開工土地分析三、近三到五年整體未開工項(xiàng)目土地分析、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（整體競爭格局，供求現(xiàn)狀）、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（整體競爭格局，供求現(xiàn)狀）1、近三到五年城區(qū)商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場當(dāng)前狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各行政區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前10名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢1、需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對住宅的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對住宅的需求。（參考城市人均住宅面積、人口數(shù)量、歷年成交面積、住宅開發(fā)計(jì)劃和城市總體規(guī)劃等指標(biāo)）2、供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對住宅的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上住宅的供給情況。（結(jié)合前面土地分析中的內(nèi)容）六、板塊市場分析（一）、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述（1）形成時間（2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況（3）購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）（1）開工量/竣工量（2）銷售量/供需比（3）平均售價3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢（二）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征（1）平均售價（2）開發(fā)規(guī)模（3）產(chǎn)品形式（4）平均消化率（5）平均容積率（6）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢（1）本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制（2）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力（3）本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題七、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。八、項(xiàng)目擬定位方案1、可類比項(xiàng)目市場調(diào)查（1）地段位置40%（2）配套設(shè)施10%（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)10%（4）物業(yè)管理10%（5）交通情況5%（6）樓盤規(guī)模3%（7）產(chǎn)品外觀5%（8）戶型設(shè)計(jì)10%（9）發(fā)展商實(shí)力2%（10）營銷水平5%（11）合計(jì)各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值（12）擬建樓盤價格備注：（1）主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。（2）使我們的價格制定更客觀合理。（3）各因素的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2、項(xiàng)目SWOT分析，可提升項(xiàng)目價值因素3、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。4、產(chǎn)品定位及建議（1）市場定位（2）目標(biāo)市場定位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（4）價格定位第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分工程及銷售計(jì)劃一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開竣工時間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用，工程成本（樁基，地下室，主體，電梯）。室外工程費(fèi)，室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。建設(shè)配套費(fèi)用，包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元項(xiàng)目總金額銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)200x年???200x年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積單位利潤利潤（萬4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本x90%預(yù)測成本預(yù)測成本x110%預(yù)測成本x120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價（2）售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價x90%預(yù)測售價預(yù)測售價x110%預(yù)測售價x120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積容積容積容積容積多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益銷售凈利5、盈虧平衡點(diǎn)分析(1)保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)(2)保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用)R:表示保本銷售率S:表示單位售價T1:表示營業(yè)稅率T2:表示所得稅率、項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃:各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃:各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃:結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分竟拍策略一、主要指標(biāo)測算1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M???A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。二、競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲備情況5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。三、制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。、資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。附件：1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。2、按照公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程3、《經(jīng)濟(jì)測算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表》4、欲簽定的意向書和合同文本5、《新城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》6、《法律及政策性風(fēng)險分析》法律及政策性風(fēng)險分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體是否能夠變更3、立項(xiàng)變更條件和時間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險評估1、政府資源利用的評估：（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。2、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險評估1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、主要合作條件4、合作風(fēng)險評估：（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。附件4：城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告第一部分城市總體規(guī)劃一、城市概述城市概況歷史沿革行政區(qū)劃地理環(huán)境自然資源人口構(gòu)成綜合實(shí)力城市建設(shè)二、城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)城市性質(zhì)城市職能城市發(fā)展目標(biāo)三、城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模市區(qū)人口規(guī)模中心城人口與用地規(guī)模（近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景）、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)布局。五、市域城鎮(zhèn)體系市域城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略。城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。城鎮(zhèn)職能分工。六、中心城總體布局總體布局。公共服務(wù)設(shè)施。居住。工業(yè)。發(fā)展時序與城市遠(yuǎn)景。七、城市近期建設(shè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。建設(shè)重點(diǎn)空間布局。住宅建設(shè)重點(diǎn)。注：以上內(nèi)容主要參考該城市經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《XX城市總體規(guī)劃（X年—X年）》第二部分城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃綱要一、發(fā)展目標(biāo)二、主要指標(biāo)注：以上內(nèi)容主要參考《XX城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第三部分房地產(chǎn)市場一、城市房地產(chǎn)市場總體特征城市住宅市場的發(fā)展概況與回顧起步興起期（時間、首批代表作、產(chǎn)品特征）平穩(wěn)發(fā)展期（時間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）整合提升期（時間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）城市住宅市場供求分析市場供應(yīng)方面（近3-5年來的施工面積及增長）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）市場需求方面（近3-5年來的銷售面積及增長，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）3、土地一級市場總體供應(yīng)及成交特征（近3-5年）4、二手房市場總體特征5、城市住宅市場的發(fā)展特點(diǎn)6、城市住宅市場格局（可根據(jù)行政區(qū)域劃分版塊）發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價格、交房、檔次、銷售率二、城市（中心城）商品房市場數(shù)據(jù)報(bào)告1、主要產(chǎn)品類型銷售情況（近1-3年）商品住宅、公寓、商業(yè)用房、辦公寫字樓、地下室、車庫等成交情況（成交套數(shù)、成交總價、銷售面積、成交均價）2、商品住宅每年1-12月銷售情況（成交量、成交均價）分析（近1-3年）3、商品住宅面積需求分析（近1-3年）商品住宅各戶型（<60mm2,60-90m"..,>180m2）成交情況（套數(shù)、面積、套數(shù)所占銷售比重）統(tǒng)計(jì)4、各區(qū)域（行政區(qū)）住宅成交情況（成交量、成交均價）分析（近1-3年）附：主力樓盤信息表（樓盤名稱、在售類型、在售建筑形態(tài)、主力戶型面積、成交數(shù)量、成交均價）商品住宅銷量TOP10三、城市住房建設(shè)與保障規(guī)劃住房發(fā)展目標(biāo)住房用地供應(yīng)目標(biāo)與空間布局

附：商品房建設(shè)年度計(jì)劃經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)年度計(jì)劃住房用地安排一覽表注：以上內(nèi)容主要參考《XX城市住房建設(shè)與保障規(guī)劃》、項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場分析（前面區(qū)域市場分析中已涉及部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供依據(jù)）1、項(xiàng)目所在區(qū)域住宅項(xiàng)目概況小區(qū)概況位置發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營造項(xiàng)目開盤時間裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元/m?式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍平面結(jié)構(gòu)類型價格多層均價小高層均價元/|^元/|^整體均價顧客層次特征區(qū)域分布營銷主題內(nèi)容推廣推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項(xiàng)目優(yōu)勢：評價劣勢：2、項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析開發(fā)規(guī)模及配套情況規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3、項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售特點(diǎn)營銷推廣特點(diǎn)（通過目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查）從營銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)售價情況：集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率客戶特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4、項(xiàng)目所在區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系項(xiàng)目所在區(qū)域的市場供求及消化預(yù)測區(qū)域市場需求和消費(fèi)者特征調(diào)查分析調(diào)查問卷內(nèi)容（參考模板附件4—1）問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容（參考模板附件4—2）問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論五、外部評價政府對項(xiàng)目評價媒體對本項(xiàng)目評價業(yè)內(nèi)評價附件4—1：項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅市場需求問卷調(diào)查表 先生/小姐：主問卷請問您的戶籍在： 。1、濟(jì)南市 2、省內(nèi)其他城市 3、省外其他城市4、港澳臺地區(qū) 5、其他請問您現(xiàn)在所住的區(qū)是： 。工作地點(diǎn)是： 。1、市中區(qū) 2、天橋區(qū) 3、歷下區(qū)4、槐蔭區(qū)5、歷城區(qū) 6、其他希望購房所在區(qū)域是： 。1、市中區(qū) 2、天橋區(qū) 3、歷下區(qū)4、槐蔭區(qū)5、歷城區(qū) 6、其他請問您的購房目的是； 。1、首次置業(yè) 2、再次置業(yè)以改善居住條件3、用于出租 4、投資升值5、贈予親友 6、度假用 7、其他_

您購房最關(guān)注的因素是（五項(xiàng)）：、 、 、 、 。1、房價 2、區(qū)域成熟度 3、交通方便度4、規(guī)劃建筑水平 5、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 6、小區(qū)生活配套7、周邊環(huán)境 8、戶型設(shè)計(jì) 9、物業(yè)管理10、開發(fā)商品牌實(shí)力 11、投資升值潛力如果有素質(zhì)高、價格合理的小區(qū)型樓盤在（ ），您會考慮購買嗎？ 。不會的原因是（多選）： 。1、會（直接問下一題） 2、不會1、擔(dān)心價格高 2、離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 3、自然環(huán)境差4、周邊社會環(huán)境復(fù)雜 5、樓盤規(guī)模小 6、其他 您打算購買的住宅類型是： 。1、多層（7層以下）無電梯 2、多層（7層）有電梯3、小高層（約8-12層） 4、高層（12層以上）5、別墅您選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型： 。1、平面式 2、躍式 3、錯層4、復(fù)式 5、其他 您對住房的基本要求是：最重要—，其次—，再次 。1、朝向 2、通風(fēng)采光 3、景觀4、樓層 5、間隔布局 6、其他您打算選購的戶型是： 。1、一室一廳 2、二室二廳 3、三室二廳4、四室二廳 5、四室以上您打算購買的住房建筑面積在：__m:1、50以下 2、50-60 3、60-70 4、70-805、80-90 6、90-100 7、100-110 8、110-1209、120-130 10、130-140 11、140-160 12、160以上您喜歡的內(nèi)部設(shè)計(jì)有（多選）_______o1、主人房帶衛(wèi)生間 2、觀景和工作陽臺分開3、房設(shè)外飄窗臺 4、設(shè)獨(dú)立儲物室5、主人房帶陽臺 6、設(shè)獨(dú)立書房7、客、飯廳分開 8、設(shè)入墻衣柜您喜歡的住宅建筑風(fēng)格是： o1、歐陸風(fēng)格 2、現(xiàn)代時尚3、中國傳統(tǒng)建筑形式 4、其他 您選擇哪一種戶內(nèi)采暖方式： o1、市政供熱，室內(nèi)暖氣片2、市政供熱，室內(nèi)低溫地板輻射采暖3、分戶式燃?xì)?、燃油爐4、空調(diào) 5、其他 您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： o^不^大^需^要： o1、游泳池 2、健身設(shè)施 3、商場超市4、各類球場 5、中西餐廳 6、肉菜市場7、幼）兒園及學(xué)校 8、老人活動場所 9、J建游憩設(shè)施10、娛樂活動場所 11、其他按目前市場情況，您能接受（）區(qū)域的房價單價范圍在： 元/^o1、3000以下2、3000-3500 3、3500-40004、4000-45005、4500-5000 6、5000-5500 7、5500以上按目前市場情況，您能接受（）區(qū)域的房價總價范圍在： 萬元.1、30以下2、30-35 3、35-40 4、40-505、50-60 6、60-80 7、80-100 8、100以上您希望的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)是； o1、毛坯房 2、只裝修廚衛(wèi) 3、全精裝修一次到位4、多種裝修檔次供選擇，裝修費(fèi)另付

1、500元以下 2、500-800元 3、800-1000元4、1000-1500元 5、1500-2000元 6、2000-2500元7、2500-3000元 8、3000-5000元 9、5000元以上如果您計(jì)劃通過銀行貸款購房，每月可承擔(dān)的還款金額范圍在： 。您能接受的物業(yè)管理費(fèi)（24小時封閉式管理）范圍： 。1、W0.5元/m? 2、0.5-1元/m?3、1-1.5元/m? 4、21.5元/m?請例舉對您印象最深的本地樓盤： 、 、_ _ __、 _ 您最感興趣的樓盤主題是：（最多三項(xiàng)） 。1、園林綠化、生態(tài)主題 2、智能化主題3、人文主題 4、運(yùn)動主題5、山景主題 6、水景主題7、老年人主題 8、其他 您獲取房源的最主要的渠道是： 。1、電視 2、報(bào)紙雜志 3、路過 4、親朋、同事介紹請問您的年齡范圍： 。1、25歲以下 2、25-35歲 3、35-45歲4、45-55歲 5、其他請問您的文化程度是； 。1、碩士及以上 2、大學(xué)本科 3、大專 4、大專以下請問您的工作單位是： 。1、機(jī)關(guān)/事業(yè)單位 2、國有企業(yè) 3、集體企業(yè)4、三資企業(yè) 5、民營企業(yè) 6、其他 請問您的職業(yè)是； 。1、機(jī)關(guān)/事業(yè)十部 2、中