2020年蘇州房地產(chǎn)市場年報正式版

據(jù)數(shù)云石數(shù)據(jù)

政策環(huán)境

金據(jù)目云02土地市場石數(shù)住宅市場據(jù)03剛數(shù)金云錄石04商辦市場剛金區(qū)域市場本報告僅含市區(qū)、吳江區(qū)、張家港、常熟數(shù)據(jù)，來05源于金剛石云數(shù)據(jù)系統(tǒng)，均有平臺收集整理分析的市場預判網(wǎng)上備案及簽約口徑，最終結(jié)果解釋權(quán)歸金剛石所有。06據(jù)數(shù)數(shù)免責聲明：本報告刊載的一切資料及數(shù)據(jù)僅供行業(yè)內(nèi)部參考使用，如有由此發(fā)生的決策后果本司概不負責。據(jù)金數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)石剛數(shù)金云石剛金數(shù)據(jù)

金剛石研究中心據(jù)數(shù)據(jù)金數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)石剛數(shù)云金石剛金數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)2020年重申堅持房住不炒，實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”金3月27日據(jù)7月24日?政治局會議：要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實施力度。要抓緊研究提出積極應對?住建部:召開房地產(chǎn)工作座談會，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、數(shù)據(jù)策要更加靈活適度云。數(shù)嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。石云8月20日4月17日?政治局會議：在之前六穩(wěn)的基本上，首提六保，就業(yè)還是居首；據(jù)石?國家主席習近平在合肥主持召開扎實推進長三角一體化發(fā)展座談會，首次提出降息，積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策指出要堅決防止借機炒作房地產(chǎn)，毫不動搖堅持房子是用來住的、剛要更加靈活適度，重申房住不炒，穩(wěn)住需求側(cè)數(shù)云不是用來炒的定位。金5月18日石12月16日至18日剛?國務院：政府網(wǎng)站發(fā)布《中共中央國務院關于新時金代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》，穩(wěn)妥?要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地推進房地產(chǎn)稅立法。制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。12月21日5月22日據(jù)?據(jù)?兩會：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開，明確2021年穩(wěn)妥實施房地施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。產(chǎn)長效機制方案，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。數(shù)數(shù)據(jù)金數(shù)蘇州2020年樓市政策多圍繞落戶、人才優(yōu)購，加速吸收人才，同時在土拍條件上取消現(xiàn)房和封頂限制，嚴控地價，穩(wěn)定市場，嚴設精裝標準，規(guī)范市場據(jù)吳江發(fā)布人才優(yōu)購新政高新區(qū)人才優(yōu)購實施蘇州人才落戶新政正式出臺，于5月1日起執(zhí)行發(fā)布新建成品住房建設銷售新政一、有來蘇就業(yè)意愿并符合以下條件之一的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶：申請對象：根據(jù)《吳江區(qū)人才安居樂居在高新區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社1、嚴格設定精裝標準：即裝修綜合單價不（一）在國（境）外取得學士及以上學位并取得國家教育部學歷學位認證的留學人員；辦法（試行）》（吳辦發(fā)〔2018〕16號）保或個稅12個月及以上，在蘇州大宜低于土地出讓樓面單價5%～10%且不低于文件規(guī)定經(jīng)認定的A至F類人才。市無住房且1年內(nèi)無住房交易記錄的（二）具有全日制本科學歷及學士學位以上人員；（三）具有高級專業(yè)技術(shù)職稱的人1000元/㎡；2、樣板房應保留至該戶型成員。以上人員中博士研究生、正高級專業(yè)技術(shù)職稱人員年齡不超過55周歲，碩士研究數(shù)申請條件：1.人才本人及其家庭（含未本科和碩士人才；在高新區(qū)就業(yè)、品住房取得交付使用通知書三個月后方可成年子女）在蘇州大市范圍內(nèi)無自有住據(jù)創(chuàng)業(yè)、申請人個人及家庭（含未成生、副高級專業(yè)技術(shù)職稱人員年齡不超過50周歲，本科學歷人員年齡不超過45周歲。撤除，并留存影像資料備查。3、裝修工程二、在蘇就業(yè)并按規(guī)定繳納社會保險的以下人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶：房。2.人才在本辦法實施后，將家庭擁年子女）在蘇州大市范圍內(nèi)無自由部分納入竣工驗收環(huán)節(jié)：開發(fā)建設單位組（一）具有碩士研究生學歷或碩士學位及以上（含留學人員）、高級專業(yè)技術(shù)職稱、有的住房轉(zhuǎn)移至原配偶或未成年子女名住房的博士、區(qū)人才辦認定的高層織設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收國家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級）一級條件之一的人員；（二）具有本科學歷（含留學下造成無自有住房的，自該住房不動產(chǎn)次緊缺人才和特殊人才。時應包含裝修工程部分。成品住房質(zhì)量應人員）、中級專業(yè)技術(shù)職稱、國家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級）二級條件之一的人員，轉(zhuǎn)移登記滿兩年后方可申請優(yōu)購房資格。政策首先在獅山街道新建商品住宅滿足現(xiàn)行技術(shù)標準、規(guī)范、規(guī)程和合同要年齡不超過45周歲。剛房源提供：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在預（銷）樓盤試點，項目需提供建筑面積40%求。4、精裝樓盤的所有戶型，都必須需做售許可前，隨機抽取不少于項目當期預的優(yōu)購房，博士及區(qū)內(nèi)人才辦認定三、具有大專學歷或國家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級）三級，年齡不超過35周歲，在蘇精裝樣板房：開發(fā)建設單位在申報成品住穩(wěn)定就業(yè)并在申報單位連續(xù)繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔石（銷）售許可住房套數(shù)30%的房源作為人高層次人才可優(yōu)先選房，剩余房源房預售許可前，應按不同戶型設置交付標據(jù)案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶。金才優(yōu)購房。云石準樣板房。由其余優(yōu)購房申請人選購。剛4月15日金6月8日2月19日調(diào)整超市場指導價報價規(guī)則住宅（商?。┑貕K不統(tǒng)一要求設置竣工預售許可調(diào)整價，超過市場指導價的，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預售許可；進入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗收后申請預售許可。已成交須工程結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收后預售、銷售的住宅（商住）據(jù)數(shù)前時間按疫情防控一級響應天數(shù)計算，具體由住建部門核定。

蘇州園區(qū)人才優(yōu)購房政策調(diào)整蘇州園區(qū)“虛擬優(yōu)租房”政策調(diào)整1、在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社?；騻€稅12個月及以上，個人及1、實施范圍擴大：虛擬優(yōu)租房政策實施范圍擴展至整個蘇州城區(qū)，即符合公租家庭（含未成年子女）在蘇州大市無自有住房且1年內(nèi)無住房交易記房申請條件的園區(qū)人才，承租姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)內(nèi)已錄的本科和碩士人才，以及在蘇州大市無自有住房的博士、園區(qū)人才經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的符合出租條件成套個人住宅，也可申請?zhí)摂M優(yōu)租房補貼。辦認定的高層次緊缺人才和特殊人才。2、對園區(qū)范圍內(nèi)新取得預2、房源類型擴充：園區(qū)范圍內(nèi)國資企業(yè)、村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織、社會企業(yè)建設并（銷）售許可（備案）的單套建筑面積160平方米以下的商品住房，規(guī)范運營的長租公寓和集宿樓等集中式公寓納入虛擬優(yōu)租房體系。3、補貼標準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將不少于其總建筑面積60％的房源，優(yōu)先出售給提升：2020年7月1日起，區(qū)內(nèi)虛擬優(yōu)租房補貼標準調(diào)整為：本科單身500元/月，符合條件的園區(qū)人才。3、優(yōu)先購買商品房一次性集中認購不少于7日，本科已婚或碩士800元/月，博士900元/月。因園區(qū)以外房屋租賃成本相對較低，通過資格復核的申請人公示期為2日。為平衡區(qū)內(nèi)區(qū)外人才租賃補貼，區(qū)外各檔虛擬優(yōu)租房補貼相應調(diào)減100元/月。據(jù)金數(shù)蘇州2020年樓市政策多圍繞落戶、人才優(yōu)購，加速吸收人才，同時在土拍條件上取消現(xiàn)房和封頂限制，嚴控地價，穩(wěn)定市場，嚴設精裝標準，規(guī)范市場據(jù)姑蘇人才青春無憂計劃政策姑蘇體育人才計劃實施細則1.放寬青年人才落戶限制：有來蘇就業(yè)意愿，且符合年齡條件的全日姑蘇體育人才計劃目標是5年內(nèi)在全市各級各類體育單位，引進10名特聘人才，分制本科學歷及學士學位以上人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后即可“先落戶后就層次培養(yǎng)10名體育領軍人才、20名體育重點人才、30名體育青年拔尖人才。業(yè)”。具有大專學歷或國家職業(yè)資格(職業(yè)技能等級)三級，年齡不超過根據(jù)蘇州市體育事業(yè)發(fā)展和人才隊伍建設需要，著力面向全國，從蘇州大市以外全石35周歲，在蘇穩(wěn)定就業(yè)并在申報單位連續(xù)繳納(不含補繳)社會保險6個職引進一批具有較高水平的體育教練員作為特聘人才。特聘人才分A、B、C三類，采月以上的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶。2.簡化青年人才落取審核認定制。（一）A類特聘人才。一般應具有碩士及以上學位、正高級職稱，一戶和居留流程。3.完善青年人才樂居保障。4.擴大人才優(yōu)購房規(guī)模。5.般不超過50周歲，且了解國內(nèi)外競技體育發(fā)展狀況，掌握國際上體育訓練最新技術(shù)。強化大學生見習保障。6.深入實施知名高校大學生暑期實習計劃。7.加所帶運動員在國際一類比賽中獲個人項目前三名或集體項目前六名。（二）B類特聘強企業(yè)博士后創(chuàng)新體系建設。8.加大青年人才就業(yè)幫扶力度。9.加快集人才。具有大學本科學歷、副高級職稱，年齡一般不超過45周歲，且了解國內(nèi)外競據(jù)聚緊缺急需人才。10.放大校園引才平臺效應。11.放寬優(yōu)秀外國青年人技體育發(fā)展狀況，掌握國際上本項目訓練最新技術(shù)。所帶運動員入選奧運會參賽，才來蘇工作許可條件。12.多渠道吸引青創(chuàng)項目落戶蘇州。13.多維度強云或在全運會競技類比賽中取得前六名。（三）C類特聘人才。具有大學本科學歷、中化青年人才創(chuàng)業(yè)支持。14.多層次推進創(chuàng)業(yè)業(yè)大賽與人才計劃政策銜接。級職稱，年齡一般不超過40周歲，且通曉體育訓練專業(yè)基礎理論和專業(yè)知識，具有15.多手段助力金融支持青年人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。16.提供專屬攻略。17.定豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗，了解國內(nèi)外競技體育發(fā)展狀況，掌握國際上本項目訓練最新金云石制專屬權(quán)益。18.舉辦專屬活動。技術(shù)，所帶運動員入選全運會競技類比賽，或在省運會上取得過前三名。剛11月27日11月27日金12月22日蘇州市戶籍準入和積分管理辦法以及積分計分標準發(fā)布蘇州園區(qū)社保、公積金、一網(wǎng)通，正式與上海對蘇州進一步非戶籍人口在城市落戶的實1、擴大積分落戶和積分入醫(yī)適用范圍，明確本市行政區(qū)域內(nèi)流動人口積分落接施意見發(fā)布戶、子女積分參加蘇州城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險（以下簡稱“積分入醫(yī)”）和市區(qū)范1、目前上海退休人員居住在園區(qū)的，可以直接在線認證養(yǎng)老待遇1、落實租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)圍內(nèi)流動人口子女積分入學，適用本辦法。2、部分租賃房屋人員也能申請參資格，無需再跑上海。上海至園區(qū)退休人員工齡等接續(xù)合并計算，房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房加積分落戶。3、取消積分落戶相關住房最低面積要求。4、大中專畢業(yè)生、技開通養(yǎng)老審批網(wǎng)上預審功能。2、園區(qū)參保人員在上海購房后可一屋所在地的社區(qū)落戶；2、實施農(nóng)村籍大學生來去自由（職）校畢業(yè)生符合規(guī)定可申請落戶；5、積分落戶和積分入學一年一次公布年兩次提取園區(qū)住房公積金償還上海貸款。3、園區(qū)參保人員被公的落戶政策，學生在校期間，可以將戶口遷回原籍，畢指標數(shù)（學位數(shù)），然后進行排名準入；積分入醫(yī)則每年科學設定達標積分值，司派駐至上海工作，需租房解決居住需求的，可提取園區(qū)住房公積業(yè)后可以遷入就（創(chuàng)）業(yè)地；3、實施省內(nèi)特大城市蘇達到或超過達標積分值的，其子女取得參加蘇州市城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險資格。6、金用于支付房租。4、夫妻雙方一方在上海參保，一方在園區(qū)參保，州與南京在積分落戶時，實現(xiàn)居住證年限和社保年限積數(shù)張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江區(qū)應當就原有的購買房屋、投資納若在上海買房異地貸款，可至園區(qū)開具異地貸款繳存使用證明，在累互認。探索蘇州與無錫、常州等具備條件的都市圈率稅、務工經(jīng)商落戶政策設置不超過三年的過渡期，過渡期結(jié)束后不再受理。上海辦理住貸時合并計算。5、園區(qū)參保人員將住房公積金從上海先實現(xiàn)戶籍準入年限同城化積累互認。據(jù)轉(zhuǎn)過來，在園區(qū)申請住貸時可以合并計算住貸額度。據(jù)金數(shù)限購本地戶口限購3套；外地戶口限購1套（提供三年內(nèi)連續(xù)兩年社?；騼赡昙{稅證明）限貸首套30%；二套50%（貸款還清），二套80%（貸款未還清）；三套停貸限價數(shù)貸款利率自實行LPR新政后，首套利率在5.5%，二套5.65%據(jù)云同一個項目，新一批備案價格不得超過上一期的備案的成交均價；同一個板塊，新項目備案價格較周邊可以有適當漲幅，不得明顯超過周邊市場價格；石蘇州市區(qū)住宅類備案價格不得超過40000元/㎡。數(shù)限售市區(qū)（含吳江）新房限售3年，二手房限售5年據(jù)石契稅1.以家庭為單位首次購買144㎡以下的普通住宅可以減免云數(shù)2.普通住宅：首次購房90㎡以下1%；首次購房90-144㎡（套內(nèi)120）1.5%；144㎡（套內(nèi)120以上）或非普通住宅或二套房以上3%；商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)3%土拍政策自由競價，設市場指導價、一次報價區(qū)間，超過指導價后報價接近均價者得，未超過指導價以最高報價者得石對2020年1月24日前土地已成交并已進入實質(zhì)性啟動階段的房地產(chǎn)項目，因突發(fā)疫情影響其前期規(guī)劃、施工手續(xù)、工程進度等情況的，申請預售時原形象預售政策進度要求調(diào)整為按投資額計算，申請預售部分完成金25%以上投資即可（房地產(chǎn)信用等級為“D”級的企業(yè)按原標準執(zhí)行）；分期銷售項目每期申請預售面云剛積高層、小高層商品房不少于2萬平方米，多層商品房不少于1萬平方米；開發(fā)建設單位在申報成品住房預售許可前，應按不同戶型設置交付標準樣板房。樣板房要真實反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標準和施工質(zhì)量。金資金監(jiān)管額度：網(wǎng)簽金額30%提取條件：資金監(jiān)管1.取得《商品房預售許可證》1個月，可申請撥付限額累計為建設費50%的監(jiān)管資金及提取條件2.主體封頂，可申請撥付限額累計為建設費用75%的監(jiān)管資金；3.具備交付條件，可申請撥付限額累計為建設費用100%的監(jiān)管資金4.領取商品房初始登記證提取10%（不可預見資金）據(jù)1、調(diào)整土拍規(guī)則、預售政策，嚴設精裝修標準：取消現(xiàn)房和封頂限制，申請預售時原形象進度要求調(diào)整為按投資額計算，申請預售部分完成25%以上投資即可（房地產(chǎn)信用等級為“D”級的企業(yè)按原標準執(zhí)行）；分期銷售項目每期申請預售面積由不少于3萬平方米調(diào)整為高層、小高層商品房不少于2萬平2020年新增政策方米，多層商品房不少于1萬平方米，嚴設精裝修標準。2、落戶門檻放寬、人才優(yōu)購房等多重利好據(jù)金數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)石剛數(shù)云金石剛金數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)據(jù)金?土地市場供求走高，上半年供地節(jié)奏較快，下半年整體放緩，土拍取消現(xiàn)房和封頂限制后，房企拿地積極性較高，受政府嚴控數(shù)地價因素影響，涉宅地塊溢價率多集中14%左右。2016-2020年蘇州市區(qū)（含吳江）商品房用地年度情況2020年1-12月蘇州市區(qū)（含吳江）商品房用地月度情況1200.0據(jù)140002503-4月拿200001000.0數(shù)12000200地高熱期1500010000據(jù)800.0150云800010000600.0100400.0600050數(shù)50004000石200.02000002016年2017年2018年2019年2020年石據(jù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交樓面價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）數(shù)成交樓面價（元/㎡）平均溢價率剛平均溢價率11%9%9%8%11%12%12%8%0%8%88%24%11%15%10%13%0%金云2016-2020年蘇州縣市（常熟+張家港）商品房用地年度情況2020年1-12月蘇州縣市（常熟+張家港）商品房用地月度情況10007000200剛120008006000150100006005000金800040001006000400300050400020002000200100000002016年2017年2018年2019年2020年數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交樓面價（元/㎡）平均溢價率27%據(jù)9%7%38%11%

平均溢價率0%

據(jù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）數(shù)12%12%21%4%4%2%5%5%

成交樓面價（元/㎡）5% 0% 7%據(jù)金數(shù)?供地主要集中在常熟、張家港市，其次為吳中、吳江區(qū)域。土地供應分布據(jù)區(qū)域供應幅數(shù)占比占地面積總建面掛牌樓面價數(shù)張家港，供應（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）據(jù)426.7萬㎡云張家港姑蘇區(qū)73%20.149.315328常熟常熟，供應石408.9萬㎡數(shù)高新區(qū)136%89.8130.811616相城區(qū)，供應據(jù)太倉云229萬㎡3515%138.7314.610994吳中區(qū)高新區(qū)，供應相城區(qū)石130.8萬㎡金數(shù)229高新區(qū)園區(qū)昆山剛相城區(qū)188%102.89509姑蘇區(qū)云姑蘇區(qū)，供應園區(qū)，供應剛吳中區(qū)121.8萬㎡常熟市4620%203.7408.9611749.3萬㎡吳中區(qū)，供應吳江區(qū)金張家港市6830%200.6426.73311314.6萬㎡吳江區(qū)，供應309.9萬㎡吳江區(qū)2913%147.4309.95847工業(yè)園區(qū)104%46121.812409u2020年1-12月市區(qū)、常熟、張家港共供應226幅商品房用地，其據(jù)中市區(qū)占據(jù)112幅；總供應約1155.4萬㎡，涉宅用地占有率達78%，合計226100%948.91990.97609數(shù)數(shù)純住宅、商住掛牌樓面均價分別為12854據(jù)元/㎡和9405元/㎡。數(shù)據(jù)

金土地成交分布據(jù)占地面積總建面成交樓面價區(qū)域成交幅數(shù)占比張家港，成交（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）423.6萬㎡云張家港據(jù)姑蘇區(qū)73%20.149.317136常熟常熟，成交294.2萬㎡石數(shù)高新區(qū)126%77.8108.313566相城區(qū)，成交據(jù)太倉云221.4萬㎡數(shù)高新區(qū)，成交吳中區(qū)3717%137.8312.311901相城區(qū)石108.3萬㎡金高新區(qū)園區(qū)昆山剛相城區(qū)178%99221.410365姑蘇區(qū)云園區(qū)，成交姑蘇區(qū)，成交剛吳中區(qū)67萬㎡49.3萬㎡常熟市4220%155294.27328吳中區(qū)，成交吳江區(qū)金312.3萬㎡張家港市6530%196.1423.63570吳江區(qū)，成交318.2萬㎡吳江區(qū)2813%142.6318.25960u2020年1-12月市區(qū)、常熟、張家港共成交215幅商品房用地，其工業(yè)園區(qū)73%34.16719431據(jù)中主城區(qū)占據(jù)50幅；總成交約1076.5萬㎡，涉宅用地占有率為76%，合計215據(jù)1794.38467純住宅、商住成交樓面均價分別為14216元/㎡和11392元/㎡，純住100%862.5數(shù)數(shù)宅地塊溢價率為10%。據(jù)金數(shù)?2020年純住宅地塊供應占比59%，商住地塊供應占比23%，成交集中2季度，成交面積達622.5萬方。土地供應幅數(shù)成交幅數(shù)供應面積成交面積成交樓面價1、2020年蘇州（六區(qū)+常熟+張家港）土地供應合計1990.9萬㎡，同性質(zhì)幅數(shù)占比幅數(shù)占比萬㎡占比萬㎡占比元/㎡比上漲40%。成交合計1794.3萬㎡，同比上漲20%。分階段看：純住宅12354%11152%1176.959%1055.159%11097數(shù)?從供應來看，上半年供應133幅，下半年供應73幅，供應量集中1-純商業(yè)6127%6329%306.515%313.117%市區(qū)1679云純辦公00%00%00%00%02季度，3-4季度明顯放緩；石數(shù)商住4118%4019%461.823%380.421%7658?從成交來看，2季度為主力成交期，成交達87幅；據(jù)商辦10%10%45.82%45.83%993石2、2020年蘇州（六區(qū)+常熟+張家港）成交樓面價為8467元/㎡，同比匯總226100%215100%1990.9100%1794.3100%8467數(shù)云商供應幅數(shù)成交幅數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交樓面價（元/㎡）?品1季度成交樓面均價為6789元/㎡，同比降低40%。主要原因是成交房2019同2019同2019同2019同溢價率(%)石用20年19年同比年年比年年比年年比年年比土地性質(zhì)集中在純商業(yè)用地，拉低整體均價；地剛111%?2季度多幅優(yōu)質(zhì)宅地上市，成交樓面價為8939元/㎡，同比降低36%，季553941%2541-39%521266.595%268.7317.3-15%678911371-40%金(19年16%)度210%溢價率為10%，由于商住用地拉低溢價率，相較19年有所下降明顯；季784190%8735149%602.1272.3121%622.5268.9131%893912723-30%(19年31%)度?3季度成交樓面價為11069元/㎡，以市區(qū)范圍內(nèi)地塊成交為主，同39%季5364-17%5167-24%523.8496.75%443.6507.1-13%11069103397%(19年8%)比上漲7%，溢價率為9%；度47%季4055-27%5258-10%344381.8-10%459.5406.913%62967598-17%?4季度成交樓面價為6296元/㎡，市區(qū)、縣市成交占比相當，同比(19年4%)度匯22619914%215201據(jù)7%1990.91417.340%1794.1500.20%846710241-17%9%下跌17%，溢價率為7%；總33(19年13%)數(shù)據(jù)據(jù)金數(shù)?共計30幅熱門地塊成交，溢價率在14%左右，其中園區(qū)旭輝地塊樓面價最高，為30228元/㎡以上，其他地塊樓面價多集中在13000-18000元/㎡。據(jù)2020/4/30WJ-J-2020-008東太湖度假區(qū)（太湖新城）秋楓街東側(cè)龐楊路南側(cè)地塊吳江純住宅39663.71.68377013200融創(chuàng)960781513914.69%數(shù)據(jù)2020/6/29WJ-J-2020-017東太湖度假區(qū)（太湖新城）夏蓉街西側(cè)規(guī)七路北側(cè)地塊吳江純住宅57849.351.210940515760天健1254691807414.68%云2020/6/29WJ-J-2020-018東太湖度假區(qū)（太湖新城）規(guī)七路南側(cè)夏蓉街西側(cè)地塊吳江純住宅64698.521.212235815760綠地1402071805914.59%2020/1/8蘇地2019-WG-60號高新區(qū)楓橋街道龍池路綠化地西、蓮花峰路北高新純住宅64416.31.018457913000禹洲、蘇高新960491476313.56%2020/3/25蘇地2020-WG-1號吳中經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)越溪街道文溪路北側(cè)、溪秀路東側(cè)吳中純住宅74634.42.521084211300卓越2396851284613.68%2020/3/25蘇地2020-WG-6號高新區(qū)滸墅關開發(fā)區(qū)文昌路東、大同路綠化地北高新純住宅數(shù)2568926422312500東原729361419613.57%石2020/4/1蘇地2020-WG-7號吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)靈山路西側(cè)、香山里游客中心北側(cè)吳中純住宅15839.71.7242359000華地275851024413.82%2020/4/1蘇地2020-WG-8號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)鳴市路南側(cè)、陶浜路西側(cè)云吳中純住宅96142.22.221574310200卓越2459311162713.99%2020/4/9蘇地2020-WG-18號吳中高新區(qū)長興街北側(cè)、盤蠡路東側(cè)吳中純住宅155931.54069817400金地462791978613.71%2020/4/9蘇地2020-WG-19號吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎春南路西側(cè)、澄湖東路南側(cè)吳中商住37856.82.514094514892合景1607631698614.06%2020/4/26蘇地2020-WG-24號吳中區(qū)度假區(qū)香山北路西側(cè)、麗波路南側(cè)吳中商住49502.21.6636888041新希望72478915113.80%2020/4/26蘇地2020-WG-26號相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)鳳陽路北、圣堂路西相城商住490351.8688457800金科78148885413.51%2020/5/15蘇地2020-WG-29號吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)靈山路西側(cè)、胥江花園南側(cè)吳中純住宅14842.61.42140310300越秀244001174214.00%2020/5/15蘇地2020-WG-31號相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)思賢路東、金宅路南相城純住宅386971.5452757800東原51464886613.67%2020/6/1蘇地2020-WG-38號吳中區(qū)度假區(qū)陳華路南側(cè)、胥香路西側(cè)吳中純住宅18039.81.8263028100綠城29970923013.95%2020/7/1蘇地2020-WG-44號相城區(qū)黃橋街道廣濟北路西、黃蠡路南相城純住宅278382.58351412000保利951131366713.89%2020/7/1蘇地2020-WG-45號高新區(qū)通安鎮(zhèn)230省道綠化地西、規(guī)劃昆侖山路綠化地南高新純住宅68235.1216376412000碧桂園1862141364513.71%2020/7/29蘇園土掛（2020）01鐘南街東、共耀路北園區(qū)純住宅73872.891.835104426400旭輝4019483022814.50%2020/8/3蘇地2020-WG-52號吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)寶豐路東側(cè)、躍進河南側(cè)吳中純住宅金42138.82.315022515500合景1706311760513.58%2020/8/3蘇地2020-WG-53號吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)寶豐路東側(cè)、東吳南路北側(cè)吳中純住宅475442.316949415500中交1930221765213.88%2020/8/3蘇地2020-WG-54號吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側(cè)、花苑東路南側(cè)吳中純住宅56566.42.218418014800碧桂園2092041681113.59%2020/9/2蘇地2020-WG-57號吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)浦莊大道東側(cè)、重才路北側(cè)吳中純住宅37215.52.2614067500創(chuàng)元69909853913.85%2020/9/2蘇地2020-WG-58號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)匯凱路北側(cè)、陶浜路西側(cè)吳中純住宅46696.42.311706810900碧桂園1336941244814.20%2020/9/2蘇地2020-WG-60號相城區(qū)元和街道黃蠡路南、御窯路東相城純住宅637782.523916815000萬科2726601710114.00%2020/9/2蘇地2020-WG-61號相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)蘇陽路西、春雨路南相城純住宅458682.51058409230碧桂園1202041048313.57%2020/12/2蘇地2020-WG-69號吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)西津橋路北側(cè)、木光河西側(cè)吳中純住宅31175.81.45237512000正榮595721364913.74%2020/12/2蘇地2020-WG-70號吳中區(qū)太湖度假區(qū)孫武路南側(cè)、香山北路東側(cè)吳中商住483112818488471招商92697959413.25%2020/12/2蘇地2020-WG-73號高新區(qū)科技城錦峰路東、科業(yè)路南高新純住宅72262.9220811714400中糧2362501634713.52%2020/12/11蘇地2020-WG-74號高新區(qū)科技城瀟湘路西、白龍河綠化地北高新純住宅53138.8214825713950保利1685551586013.69%據(jù)金數(shù)2020年1-12月蘇州市區(qū)房企權(quán)益拿地金額TOP102020年1-12月蘇州市區(qū)房企權(quán)益拿地規(guī)模TOP102020年1-12月蘇州市區(qū)房企拿地幅數(shù)TOP10排名企業(yè)名稱據(jù)排名企業(yè)名稱權(quán)益拿地金額排名企業(yè)名稱權(quán)益拿地規(guī)模拿地幅數(shù)（億元）（萬㎡）1數(shù)11碧桂園48.30碧桂園4碧桂園64.93云數(shù)60.00據(jù)2綠地香港32綠地香港42.032旭輝集團3合景泰富33蘇高新集團54.513卓越集團39.81石據(jù)5金55云東原集團3中南置地47.97平安不動產(chǎn)36.33石6江蘇盛澤投資36平安不動產(chǎn)47.976京東36.33剛7旭輝集團27京東7金科集團30.4447.978蘇高新集團28綠地香港46.718旭輝集團29.679卓越集團29合景泰富42.169綠地集團29.0610新城控股210金科集團39.4810恒泰集團29.01據(jù)據(jù)?碧桂園競得地塊幅數(shù)、競得地塊開發(fā)面積均位居蘇州市區(qū)首位，涉宅地塊分別位于吳中甪直、吳中木瀆、相城黃埭、新區(qū)通安。數(shù)數(shù)以上數(shù)據(jù)不含四縣市，統(tǒng)計性質(zhì)為涉宅土地據(jù)金數(shù)2020年出臺土拍新規(guī)，部據(jù)分地塊未設置竣工指導價，數(shù)據(jù)以期房銷售，縮短開發(fā)周期，住宅用地仍為成交主力，占提高開發(fā)商拿地積極性。石比全年成交的52%，商業(yè)、云云商辦成交占比全市總量約石29%。據(jù)總成交面積1794.3萬㎡，其中涉宅地塊151宗，總占石比71%。金剛云金張家港、吳中、常熟為供應主力，其中張家港成交最多，住宅地價11097元㎡，商住總計成交65宗，成交占比30%。地價7658元/㎡，整體涉宅地塊溢價穩(wěn)定在14%左右，土地市場熱度較高。據(jù)數(shù)2020全年土地市場高熱，溢價受政府嚴控影響集中14%左右，土地市場競爭激烈據(jù)據(jù)金數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)石剛數(shù)云金石剛金數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)據(jù)金數(shù)?2020年1季度受疫情影響成交低位，2季度疫情好轉(zhuǎn)，市場積壓釋放，成交回暖，下半年起積壓釋放結(jié)束且客戶觀望情緒加重，成交回落，全年供應高位，整體供過于求，年度成交均價上漲。2016-2020年蘇州市區(qū)商品住宅年度量價走勢2020年1-12月蘇州市區(qū)商品住宅月度量價走勢數(shù)1200.00云據(jù)30000150.00290001000.0025000數(shù)28000據(jù)800.0020000100.002700026000600.001500025000400.001000050.0024000200.00云23000剛數(shù)220000.000石0.00210002016年2017年2020年2018年2019年2020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12石供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2020年1-12月蘇州市區(qū)商品住宅月度庫存走勢剛金12800.0014600.0010400.0086200.004據(jù)20.00據(jù)0數(shù)數(shù)2020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12庫存面積（萬㎡）去化周期（月）注：商品住宅=普通住宅+別墅據(jù)金數(shù)?2季度市場回暖，3、4季度成交下滑，成交同比降幅明顯，價格同比穩(wěn)步上漲。2020年(季)供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價成交總額套數(shù)同比(%)套數(shù)同比(%)元/㎡同比(%)億元同比(%)1季度4619-25.49%10165-15.51%2487417.48%307-3.57%數(shù)2季度2756354.94%18187-16.22%26508據(jù)20.24%6074.89%云21.74%15883-12.79%數(shù)19.57%5154.89%石26939-2.23%13933云2550412.06%429-10.78%石據(jù)匯總8309616.65%58168-16.50%2590517.58%1858-0.58%剛數(shù)1、2020年1-4季度，蘇州市區(qū)商品住宅上市量為83096套，銷售量為58168套。分階段看：云?金1季度受疫情影響，2月無上市量，3月集中放量。1-3月全市上市量為4619套，同比下降25.49%。銷售量10165套，同比減少15.51%；?2季度商品住宅逐步恢復，上市量為27563套，同比增長54.94；成交18187套，同比下降16.22%；石?3、4季度供應持續(xù)高位，同比分別增長21.74%和下降2.23%；成交同比大幅下降，3季度下降12.79%，4季度下降21.32%剛金2.、2020年1-4季度，蘇州市區(qū)平均成交價為25905元/㎡，同比增長17.58%；成交總額1858億元，分階段看：?1季度全市住宅成交均價24874元/㎡，同比增長17.48%，成交總額307億元，同比下降3.57%；?2季度全市住宅成交均價26508元/㎡，同比增長20.24%，成交總額607億元，同比增長4.89%；?3季度全市住宅成交均價26190元/㎡，同比增長19.57%，成交總額515億元，同比增長4.89%；?4季度全市住宅成交均價25504元/㎡，同比增長12.06%，成交總額429億元，同比下降10.78%；隨著疫情的緩和，蘇州2季度房地產(chǎn)市場對比1季度供應、成交量均大幅上漲。3、4季度成交放緩，供應持續(xù)高位，成交均價較2季度持續(xù)小幅下降，但整體據(jù)據(jù)均價較2019年呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。數(shù)數(shù)據(jù)金數(shù)?100-144㎡的產(chǎn)品為市場主力，從產(chǎn)品供應上看，100㎡以下戶型已成稀缺產(chǎn)品，144以上戶型供應較少；從成交結(jié)構(gòu)來看，100㎡以下成交縮減，100-110㎡占比增加，剛需門檻提升。據(jù)2016-2020年蘇州市區(qū)商品住宅成交面積分布趨勢2020年蘇州市區(qū)商品住宅面積分布數(shù)200.0035000據(jù)90以下云云180.00120-130130-144144-160160-180180-200200-250250以上30000據(jù)160.00石100%140.00金2500090%120.00剛2000080%100.0070%石80.001500060%剛60.0050%1000040.0040%500030%20.000.00 0

20%以下1001101201301441601809090100110120130144160據(jù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）數(shù)

200250以上250180200成交均價（元/㎡）

10%0%2016年2017年2018年2019年2020年數(shù)注：商品住宅=普通住宅+別墅據(jù)金數(shù)?2.5-3萬元/㎡為市場主力，從歷年成交結(jié)構(gòu)趨勢來看，1.5萬元/㎡以下、1.5-2萬元/㎡的房源占比明顯下降，2.5-3萬元/㎡、3-3.5萬元/㎡價格占比提升，隨著單價上漲，購買者對產(chǎn)品滿足功能性的基礎上亦開始追求舒適性。據(jù)據(jù)數(shù)2016-2020年蘇州市區(qū)商品住宅成交單價分布趨勢云100%35060030050090%80%據(jù)剛250石40070%云200金60%石30050%剛15020040%30%100100金20%5010%000%2016年2017年2018年2019年2020年1.5w以下1.5w-2w2w-2.5w2.5w-3w3w-3.5w3.5w-4w4w以上據(jù)據(jù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交總額(億元)1.5w以下1.5w-2w2w-2.5w2.5w-3w3w-3.5w3.5w-4w4w以上數(shù)數(shù)注：商品住宅=普通住宅+別墅據(jù)金數(shù)?2020年張家港供求量穩(wěn)步增長，庫存量小幅上漲，自6月起，去化周期伴隨下半年市場回暖后大幅下滑且處于平穩(wěn)狀態(tài)；常熟商品住宅整體供應下滑明顯，成交均價小幅上漲，存量受供應影響大幅下降。2016-2020年張家港商品住宅年度量價走勢2016-2020年常熟商品住宅年度量價走勢300.00據(jù)20000350.0020000250.00數(shù)15000300.00據(jù)15000200.00云250.00200.00150.0010000數(shù)10000100.00150.00石5000100.00500050.00云據(jù)050.000.0000.002016年2017年2018年2019年2020年2016年2017年2018年2019年2020年剛供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）金云2020年張家港商品住宅月度庫存走勢2020年常熟商品住宅月度庫存走勢石200.0014.00280.00剛3012.00270.0025150.0010.00金260.0020100.008.00250.00156.0050.004.00240.0010230.0052.000.000.00220.0002020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12庫存面積（萬㎡）去化周期（月）庫存面積（萬㎡）去化周期（月）據(jù)據(jù)注：商品住宅=普通住宅+別墅據(jù)金數(shù)?園區(qū)和姑蘇區(qū)供應低位，價格處于市場第一梯隊，板塊價值較高；其他區(qū)域出常熟外均呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)處于價格第二梯隊，吳江、張家港、常熟價格處于第三梯隊；園區(qū)、姑蘇區(qū)庫存長期處于低位狀態(tài)，吳江、常熟存量高位，去化周期較長。據(jù)數(shù)2020年1-12月蘇州各區(qū)域商品住宅量價走勢300.00據(jù)一級價格區(qū)間4000037137數(shù)250.0034240云200.0030826300002439726230云二級價格區(qū)間石石據(jù)150.0019520152171734620000100.00剛數(shù)50.00三級價格區(qū)間10000金云0.000工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)高新區(qū)姑蘇區(qū)吳江區(qū)張家港常熟石供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）剛金250.0020200.0015150.0010100.0050.005據(jù)據(jù)0.000工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)高新區(qū)姑蘇區(qū)吳江區(qū)張家港常熟數(shù)數(shù)庫存面積（萬㎡）去化周期（月）注：商品住宅=普通住宅+別墅據(jù)金數(shù)2020年1-12月蘇州市區(qū)房企權(quán)益銷售金額TOP10排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）市場占比典型項目1數(shù)據(jù)108.905.80%運河鉑灣瀾庭(67%)/仁恒·海和云庭(40%)/海胥瀾庭/熙境云庭/上瑞閣(20%)/山水樾瀾蘇高新集團庭(40%)/濱河四季云庭(45%)/泊云庭(30%)/前山瀾庭(24%)/大象山舍(45%)云數(shù)龍湖集團78.444.20%龍湖大境天成據(jù)/龍湖·泱望(49%)/湖西星辰(51%)/景粼天著花園(30%)2上瑞閣(80%)/洛克公園(51%)/新澎湃國際社區(qū)/錦上和風華苑(40%)/萬科翡翠公園(38%)/3萬科企業(yè)77.194.10%中鐵建花語天境(45%)/大象山舍(55%)據(jù)4九龍倉76.564.10%中海上賢府/九龍倉天灝/九龍倉邂灣瀾庭/山水樾瀾庭(30%)/九龍倉翠樾庭/九龍倉天曦/泊云庭(30%)/荷岸曉風花園(24%)/碧堤半島石金云5仁恒集團剛?cè)屎恪ず：驮仆?49%)/仁恒運河時代花園/仁恒園和(60%)/淺棠平江花園數(shù)(30%)/濱河四季58.793.10%石云庭(15%)/仁恒公園世紀(30%)6首開股份56.903.00%剛湖西星辰(49%)/棠前如苑/科技城金茂府(24%)/首開金茂熙悅(50%)7中國鐵建54.482.90%金花語江南/中鐵諾德姑蘇上府/吳韻青秀/中鐵建花語天境(55%)8旭輝集團47.502.50%旭輝公元弘庭/旭輝和風花園/旭輝都會上品/旭輝公元萃庭/旭輝和岸(24%)/云起平江(20%)9綠地集團47.142.50%綠地太湖東岸花園/綠地楓和九里/綠地太湖朗峯/半島印象花園/綠地云景生活廣場/綠地樾麗云庭/綠地太湖朗峯/綠地·潮映江南10據(jù)44.802.40%保利月映庭/保利天樾人家/印江南花園(40%)/保利獨墅西岸/云熹花園(45%)/望熙雅苑保利發(fā)展數(shù)據(jù)注：紅色標記為開發(fā)商股權(quán)占比據(jù)金數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)數(shù)交低位，2季度疫情好轉(zhuǎn)，下成交縮減，100-110㎡石市場積云壓釋放，成交回暖，占比增加，剛需門檻提升；下半年起積壓釋放結(jié)束且客石1.5萬元/㎡以下、1.5-2據(jù)戶觀望情緒加重，成交回落，云萬元/㎡的房源占比明顯下剛數(shù)全年供應高位，整體供過于降，2.5-3萬元/㎡、3-求，年度成交均價上漲。金云石剛園區(qū)、姑蘇區(qū)庫存長期處于金未來市場將持續(xù)兩級分化的低位裝填，吳江、常熟存量態(tài)勢，剛需門檻提升，置業(yè)高位，去化周期較長，未來難度增加，市場整體趨成熟供應以吳江、常熟、吳中和化，整體品質(zhì)將逐步提升。相城為主。據(jù)據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)金數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)石剛數(shù)云金石剛金數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)據(jù)金數(shù)物業(yè)供應量成交量成交均價庫存去化據(jù)據(jù)庫存面積58.60萬方（5311套），月均去化1.12萬方（113套），商業(yè)數(shù)（623套）（1462套）成交均價21995元/平6個月去化周期52.21個月石石據(jù)供應63104.83平米成交146853.38平米庫存面積53.96萬方（4080套），月均去化0.77萬方（102套），辦公（129套）（1501套）云成交均價17100元/平數(shù)6個月去化周期70.03個月云石供應406338.37平米成交270634.08平米庫存面積65.22萬方（9224套），（6023套）（4322套）剛6個月去化周期20.45個月金n商業(yè)：2020年供應623套，供應面積約15.82萬方，成交1462套，成交面積約12.92萬方，成交均價21995元/平。n辦公：2020年供應129套，供應面積約6.31萬方，成交1501套，成交面積約14.69萬方，成交均價17100元/平。n公寓：2020年供應6023套，供應面積約40.63萬方，成交4322套，成交面積約27.06萬方，成交均價17203元/平。據(jù)據(jù)注：數(shù)據(jù)僅為蘇州市區(qū)（含吳江）據(jù)金數(shù)?2020年商辦市場供求量價同比大幅下降，市場降溫明顯，成交均價受單項目影響較大，呈現(xiàn)波動起伏的狀態(tài)，存量去化周期受成交低位影響小幅增長。2016-2020年蘇州市區(qū)商辦年度量價走勢2020年1-12月蘇州市區(qū)商辦月度量價走勢數(shù)200.00據(jù)3000014.00250002500012.0020000150.00據(jù)2000010.00云15000100.00150008.006.00據(jù)1000050.004.0050005000剛2.00數(shù)0.000石0.0002016年2017年2020年2018年2019年2020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2020年1-12月蘇州市區(qū)商辦月度庫存走勢石金40186.00剛50184.00182.00180.0030178.0020176.0010174.00據(jù)據(jù)172.0002020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12數(shù)數(shù)庫存面積（萬㎡）去化周期（月）注：商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)?2020年整體商辦市場下降明顯，供求降幅同比基本都在50%以上，均價亦大幅下降，年度均價同比下降9.6%，市場遇冷，熱度較低。據(jù)供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價成交總額2020年(季)w數(shù)套數(shù)同比(%)套數(shù)同比(%)元/㎡同比(%)億元同比(%)云-83.74%-66.92%數(shù)-4.39%-67.97%1季度52913102047920石云2季度1259-61.94%1660-67.09%17980-16.96%26-67.09%據(jù)石3季度2458-56.88%-52.24%18034-7.67%202427-52.13%4季度2529-18.81%2291-49.10%17584-3.24%28-49.40%石云100匯總6775-55.94%7285-58.94%18322-9.60%-60.15%金剛?1、2季度受疫情影響上市量較少，分別同比減少83.74%和61.94%；銷售量受供應影響，同趨勢下降；?3、4季度市場平穩(wěn)，上市量基本穩(wěn)定在2500套左右；銷售量基本相對穩(wěn)定，分別銷售2024套和2291套，同比分別下降52.24%和49.10%；2、2020年1-4季度，平均成交價為18322元/㎡，同比下降9.60%；成交總額100億元，分階段看：?1季度全市成交均價20479元/㎡，同比下降4.39%，成交總額20億元，同比下降67.97%；?2季度全市成交均價17980元/㎡，同比下降16.96%，成交總額26億元，同比下降67.09%；數(shù)數(shù)據(jù)?3季度全市成交均價18034元/㎡，同比下降7.67%，成交總額27億元，同比下降52.13%；?4季度全市成交均價17584據(jù)元/㎡，同比下降3.24%，成交總額28億元，同比下降49.40%；數(shù)據(jù)?30-70㎡的產(chǎn)品為市場主力，其中30-50㎡成交量最高，2020年30㎡小面積商辦類產(chǎn)品占比縮減，40-50㎡&60-70㎡

金占比明顯增加。據(jù)據(jù)云2020年蘇州市區(qū)商辦面積分布2016-2020年蘇州市區(qū)商辦成交面積分布趨勢數(shù)180025000100%90%2000080%70%1200剛數(shù)金1500060%云100050%石8001000040%60030%剛400金500020%20010%000%下405060708090100110120130144160180200250300500800上2016年2017年2018年2019年2020年以以3030405060708010011012013014416018020025030050080070-8080-9090-100100-110110-120供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/㎡）120-130130-144144-160160-180180-200200-250250-300300-500500-800800以上數(shù)數(shù)注：商辦=商業(yè)+辦公+公寓數(shù)據(jù)?2萬元/㎡以下為市場主力，這其中公寓占比較高，從歷年成交結(jié)構(gòu)趨勢來看，1.5-2萬元/㎡占比有所提升。

金據(jù)據(jù)數(shù)350045.00100%石數(shù)40.0090%云35.0080%據(jù)2500石剛30.0070%數(shù)2000金25.0060%石云150020.0050%40%剛15.00100010.0030%50020%5.00金10%00.00下2w3w5w4w5w5w6w8w上以以5w5w5w4w5w6w5w8w2w3w0%2016年 2017年 2018年 2019年 2020年據(jù)1.5w以下1.5w-2w2w-2.5w2.5w-3w3w-3.5w供應套數(shù)成交套數(shù)成交總額(億元)3.5w-4w4w-5w5w-6w6w-8w8w以上數(shù)數(shù)注：商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)?相城區(qū)、吳江區(qū)為成交主力板塊，就商辦類價格而言，園區(qū)價格處于全市第一梯隊，為25717元/㎡，其次姑蘇、高新區(qū)價格處于第二梯隊，為20162-22141元/㎡，相城區(qū)、姑蘇區(qū)庫存量處高位，但就去化周期來看，高新區(qū)去化壓力最大。據(jù)數(shù)2020年1-12月蘇州分板塊商辦量價走勢25.00據(jù)30000一級價格區(qū)間20.0025000云云2214120162二級價格區(qū)間20000石15.001793115806數(shù)163991500010.00石據(jù)剛100005.00數(shù)5000金云0.000工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)高新區(qū)姑蘇區(qū)吳江區(qū)石供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）剛金截止2020年12月蘇州分板塊商辦庫存去化周期50.00300.0040.00250.0030.00200.00150.0020.00100.0010.00據(jù)50.000.00據(jù)0.00數(shù)數(shù)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)高新區(qū)姑蘇區(qū)吳江區(qū)庫存面積（萬㎡）去化周期（月）注：商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)2020年1-12月蘇州市商辦產(chǎn)品成交面積TOP10據(jù)排名項目名稱所屬區(qū)域套數(shù)(套)面積(平米)均價(元/㎡)總成交金額(萬元)數(shù)據(jù)吳中太湖新城46917290876111蘇州灣畔商務中心50670.38石數(shù)2芯匯湖大廈相城高鐵新城云1400058293213匯萃商業(yè)廣場相城活力島80340822.291495961067剛數(shù)4姑蘇平江新城74763149星光耀商務中心184275石陽光城·平江悅姑蘇平江新城11453408219302657866銳名大廈、惠瓏大廈吳江太湖新城145剛164325494433436.397九龍倉蘇州國際金融中心園區(qū)湖東852237945868金20495.828MOC芯城匯相城高鐵新城15917258.2518008310789蘇州綠地中心吳江太湖新城12216133.11143812320210據(jù)奧林清華吳江松陵323數(shù)1605623738據(jù)注：商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)2020年1-12月蘇州市房企權(quán)益商辦類銷售金額TOP10排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）市場占比典型項目1數(shù)10.2710.00%新城控股據(jù)芯匯湖大廈、MOC芯城匯、新城紅樹灣、新城·十里錦繡、香溢瀾橋云數(shù)融創(chuàng)中國8.76據(jù)28.50%石蘇州灣畔商務中心、運河鉑灣瀾庭（33%）據(jù)3陽光城6.686.50%陽光城·平江悅4剛數(shù)豫園股份6.636.50%星光耀商務中心、星光耀廣場5金云蘇州瑞而美企業(yè)5.495.40%銳名大廈、惠瓏大廈剛6綠地集團4.834.70%綠地都會商業(yè)中心（70%）、蘇州綠地中心、綠地林肯公館、綠地太湖城、璀璨四季商業(yè)廣場、綠地中央廣場、太湖朗潤商務中心、綠地云景生活廣場、綠地金都會雅苑7建屋發(fā)展4.194.10%中央景城、豐隆城市中心、建屋海德公園8恒基兆業(yè)4.094.00%匯萃商業(yè)廣場（50%）9旭輝集團4.094.00%匯萃商業(yè)廣場（50%）10

九龍倉數(shù)據(jù)

3.75 3.70%

九龍倉蘇州國際金融中心數(shù)據(jù)

注：紅色標記為開發(fā)商股權(quán)占比據(jù)金數(shù)注：數(shù)據(jù)僅為主城區(qū)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)剛數(shù)100.18億元金177.78萬方云石54.67萬方34.98個月剛金據(jù)2020全年商辦市場較為低迷，供求大幅縮減，且均價持續(xù)下滑，但供求仍保持基本平衡據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)金數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)云數(shù)石云據(jù)石剛數(shù)云金石剛金數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)據(jù)金數(shù)工業(yè)園區(qū)：2020年園區(qū)供應量持續(xù)上漲，以勝浦、體育公園、青劍湖為三大主力供應板塊，受體育公園唯一在售項目中海上東區(qū)Pro主力簽約影響，成交均價創(chuàng)新高，達37137元/㎡，整體園區(qū)在售住宅項目較為稀缺，且商辦無供應，月度均價受個案影響波動明顯。據(jù)近5年工業(yè)園區(qū)商品住宅年度量價走勢近13個月工業(yè)園區(qū)商品住宅月度量價走勢云120.00數(shù)3800020.00據(jù)40000100.003700015.00380003600036000云60.0035000數(shù)34000石據(jù)40.0034000320005.00數(shù)20.00剛33000300000.00320002016年2017年2018年2019年2020年0.002019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.1228000石供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）近5年工業(yè)園區(qū)商辦年度量價走勢近13個月工業(yè)園區(qū)商辦月度量價走勢60.00400001.20剛3500050.001.003000040.0030000金250000.8030.00200000.60200001500020.00100000.401000010.000.2050000.000據(jù)0.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12數(shù)數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）注：商品住宅=普通住宅+別墅；商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)吳中區(qū)：2020年吳中區(qū)供求價均創(chuàng)歷史新高，均價達24397元/㎡，其中環(huán)太湖板塊熱度最高，板塊均價18000元/㎡左右，承接全市剛需外溢客戶；商辦市場較為低迷，出現(xiàn)供不應求態(tài)勢，均價維穩(wěn)在18000元/㎡左右。近5年吳中區(qū)商品住宅年度量價走勢近13個月吳中區(qū)商品住宅月度量價走勢300.00據(jù)2500060.0030000數(shù)據(jù)250.002400050.0025000200.00云2300040.0020000150.0022000數(shù)15000石2100030.00100.002000020.001000050.00云1900010.005000石0.00據(jù)0.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12剛數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）金云近5年吳中區(qū)商辦年度量價走勢近13個月吳中區(qū)商辦月度量價走勢40.00300006.00剛2500030.00250005.002000020000金4.001500020.00150003.00100002.001000010.0050001.0050000.0000.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）據(jù)據(jù)注：商品住宅=普通住宅+別墅；商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)相城區(qū)：2020年相城區(qū)供應高達211.04萬方，創(chuàng)歷史新高，活力島板塊活躍度最高，項目云集，競爭激烈，板塊均價在27000元/㎡左右，住宅市場供求差距較大，去化存在一定壓力，商辦市場持續(xù)較為低迷，均價持續(xù)下滑，主力在售項目為芯城匯。近5年相城區(qū)商品住宅年度量價走勢近13個月相城區(qū)商品住宅月度量價走勢250.00據(jù)3000040.0027500數(shù)據(jù)200.002500030.0027000150.00云20000數(shù)265001500026000100.0020.00石100002550050.00云500010.0025000石0.00據(jù)0.00245002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12剛數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）金云近5年相城區(qū)商辦年度量價走勢近13個月相城區(qū)商辦月度量價走勢50.002500010.00剛2500040.00200008.002000030.0015000金6.001500020.00100004.001000010.0050002.0050000.0000.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）據(jù)據(jù)注：商品住宅=普通住宅+別墅；商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)高新區(qū)：2020年高新區(qū)供應199.13萬方，市場熱度持續(xù)攀升，以獅山板塊項目為主力供求，板塊均價38000-40000元/㎡，依托學區(qū)、地段、配套等優(yōu)勢去化表現(xiàn)優(yōu)良；商辦市場較為冷淡，陽光假日、麗豐時代商業(yè)廣場等高價項目簽約拉高全市均價。近5年高新區(qū)商品住宅年度量價走勢近13個月高新區(qū)商品住宅月度量價走勢250.00據(jù)3500050.0035000數(shù)據(jù)200.003000040.0030000150.00云25000250002000030.0020000數(shù)100.00150001500020.00石100001000050.00500010.005000石0.00據(jù)0.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12剛數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）金云近5年高新區(qū)商辦年度量價走勢近13個月高新區(qū)商辦月度量價走勢50.00230003.50剛30000225003.002500040.00金220002.502000030.00215002.001500020.00210001.5010.00205001.00100002000050000.500.00195000.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）據(jù)據(jù)注：商品住宅=普通住宅+別墅；商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)姑蘇區(qū)：2020年姑蘇區(qū)供求價均有所下滑，但供求量基本平衡，市場較為健康，以平江新城為主力供求板塊，板塊均價32000元/㎡左右，其次以環(huán)線內(nèi)別墅項目為主；商辦市場供應高位，成交驟減，供過于求態(tài)勢明顯，均價維穩(wěn)在20000元/㎡。近5年姑蘇區(qū)商品住宅年度量價走勢近13個月姑蘇區(qū)商品住宅月度量價走勢80.00據(jù)3800010.0035500數(shù)據(jù)8.003500060.00云36000345006.003400040.0034000數(shù)石4.003350020.0032000云33000石2.00325000.00據(jù)0.00320002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12剛數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）金云近5年姑蘇區(qū)商辦年度量價走勢近13個月姑蘇區(qū)商辦月度量價走勢30.00300006.00剛3000025.00250005.002500020.0020000金4.002000015.00150003.001500010.00100002.00100005.0050001.0050000.0000.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）據(jù)據(jù)注：商品住宅=普通住宅+別墅；商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)吳江區(qū)：2020年吳江區(qū)供求均有所縮減，太湖新城、運東板塊熱度較高，太湖新城以利好規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境等吸引高端改善客群，運東以交通、高性價比優(yōu)勢承接大量園區(qū)外溢客戶；商辦市場供求縮減，均價持續(xù)維穩(wěn)在16000元/㎡左右。近5年吳江區(qū)商品住宅年度量價走勢近13個月吳江區(qū)商品住宅月度量價走勢400.00據(jù)2500050.0025000數(shù)據(jù)2000040.0020000300.00云1500030.0015000200.00數(shù)石1000020.0010000100.00云10.005000石0.00據(jù)0.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12剛數(shù)供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）金云近5年吳江區(qū)商辦年度量價走勢近13個月吳江區(qū)商辦月度量價走勢60.002000012.00剛2000050.0010.0040.0015000金150008.0030.00100006.001000020.0050004.00500010.002.000.0000.0002016年2017年2018年2019年2020年2019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.12供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）據(jù)據(jù)注：商品住宅=普通住宅+別墅；商辦=商業(yè)+辦公+公寓據(jù)金數(shù)張家港：2020年張家港住宅市場供求維穩(wěn)，均價小幅攀升，供求基本平衡，市場發(fā)展較為健康；商辦市場供應低位回升，帶動成交量上漲。據(jù)近5年張家港商品住宅年度量價走勢近13個月張家港商品住宅月度量價走勢云300.