您能正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳的增值稅嗎

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !您能正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳的增值稅嗎編者按：在實(shí)務(wù)中，營(yíng)改增后：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額，可是，您究竟會(huì)不會(huì)算呢？本文試與大家探討，由于水平有限，若有不當(dāng)之處，還請(qǐng)海涵，并敬請(qǐng)指正。案例概況吉祥公司（增值稅一般納稅人） 2014年3月以5,000.00萬(wàn)元（注：已按規(guī)定取得省級(jí)財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)）外購(gòu)商業(yè)用地若干畝，2017年9月開(kāi)發(fā)，可供出售商鋪65,047.20平米，地下車(chē)位面積15,641.04平米，自持物業(yè)面積8,000.20平米，總建筑面積90,000.00平米，可售物業(yè)總價(jià)70,000.00萬(wàn)元。問(wèn)吉祥公司應(yīng)繳增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額為多少？稅務(wù)分析一、政策依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》 （財(cái)稅從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 ![2016]36號(hào)）?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）。二、實(shí)務(wù)分析《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）（附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)以上規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。三、案例解析從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !根據(jù)本案的資料： 吉祥公司（增值稅一般納稅人） 2014年3月以5,000.00萬(wàn)元（注：已按規(guī)定取得省級(jí)財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)）外購(gòu)商業(yè)用地若干畝，2017年9月開(kāi)發(fā)，可供出售商鋪65,047.20平米，地下車(chē)位面積15,641.04平米，自持物業(yè)面積11,000.20平米，總建筑面積92,000.00平米，可售物業(yè)總價(jià)70,000.00萬(wàn)元。要正確核算吉祥公司應(yīng)納增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，需要注意：銷(xiāo)售額的確定：以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。否則，不得扣除。全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用和向政府支付的土地價(jià)款的計(jì)算口徑，不得擴(kuò)大和縮小。那么我繼續(xù)討論允許扣除的土地價(jià)款的確定方法和依據(jù)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 <房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)）第五條規(guī)定：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。又據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第五條規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條中，當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。必須注意：房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款時(shí)的可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，也不包括不計(jì)容積率的地下車(chē)位建筑面積。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !因此，吉祥公司允許扣除的土地價(jià)款為：65,047.20/ （65,047.20+11,000.20）*5,000.00=4,300.00 （萬(wàn)元）?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 <房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款） ÷〔1+11%）吉祥公司2017年9月計(jì)算增值稅的銷(xiāo)售額 =（70,000.00-4,300.00 ）÷1+11%）=59,189.19（萬(wàn)元）。銷(xiāo)項(xiàng)稅額=59,189.19*11%=6,510.81（萬(wàn)元）。因此，吉祥公司 2017年9月應(yīng)申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅額 6,510.81萬(wàn)元。思考：假如吉祥公司除支付了土地成本 5000萬(wàn)元外，還支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用萬(wàn)元，是否計(jì)入土地價(jià)款？請(qǐng)說(shuō)明你的觀點(diǎn)和理由。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !編者按：在實(shí)務(wù)中，營(yíng)改增后：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額，可是，您究竟會(huì)不會(huì)算呢？本文現(xiàn)對(duì)昨天的文章予以修訂并與大家探討，感謝各位老師積極參與討論。由于水平有限，若有不當(dāng)之處，還請(qǐng)海涵，并敬請(qǐng)指正。案例概況吉祥公司（增值稅一般納稅人）2014年3月以5,000.00萬(wàn)元（注：已按規(guī)定取得省級(jí)財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)）外購(gòu)商業(yè)用地若干畝，向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)600萬(wàn)元、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用300萬(wàn)元，2017年9月開(kāi)發(fā)，可供出售商鋪65,047.20平米，地下車(chē)位面積15,641.04平米，自持物業(yè)面積8,000.20平米，總建筑面積90,000.00平米，可售物業(yè)總價(jià)70,000.00萬(wàn)元。問(wèn)吉祥公司應(yīng)繳增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額為多少？稅務(wù)分析一、政策依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）。二、實(shí)務(wù)分析《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）（附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)以上規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !三、案例解析根據(jù)本案的資料：吉祥公司2014年3月以5,000.00萬(wàn)元（注：已按規(guī)定取得省級(jí)財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)）外購(gòu)商業(yè)用地若干畝，向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)600萬(wàn)元、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用300萬(wàn)元，2017年9月開(kāi)發(fā)，可供出售商鋪65,047.20平米，地下車(chē)位面積15,641.04平米，自持物業(yè)面積8,000.20平米，總建筑面積90,000.00平米，可售物業(yè)總價(jià)70,000.00萬(wàn)元。昨天我們注意到要正確核算吉祥公司應(yīng)納增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，必須懂得：銷(xiāo)售額的確定：以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。否則，不得扣除。全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用和向政府支付的土地價(jià)款的計(jì)算口徑，不得擴(kuò)大和縮小?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。那么，在核算增值稅時(shí)扣除的土地價(jià)款我們不難看出必須同時(shí)具備以下三點(diǎn)：向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，應(yīng)作為增值稅銷(xiāo)售額的扣除項(xiàng)，須以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。否則，不得扣除。向政府支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除?？鄢疬w補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。不能提供的，不得扣除。因此，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第86號(hào)、財(cái)稅〔2016〕140號(hào)等文件的規(guī)定，吉祥公司 2017年9月應(yīng)交增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算過(guò)程如下：第一步：吉祥公司允許扣除的土地價(jià)款為：65,047.20/ （65,047.20+8,000.20）*（5,000.00+600.00+300.00）=5,251.00從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝 !（萬(wàn)元）。第二步：銷(xiāo)售額的確定吉祥公司2017年9月計(jì)算增值稅的銷(xiāo)售額=（70,000.00-5,251.00 ）÷1+11%）=58,332.43（萬(wàn)元）。第三步：銷(xiāo)項(xiàng)稅額的確定銷(xiāo)項(xiàng)稅額=58,332.43*11%=6,416.57（萬(wàn)元）。因此，吉祥公司2017年10月應(yīng)申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅額6,416.37萬(wàn)元。與昨天的案例相比，如果我們少計(jì)了吉祥公司允許扣除的土地價(jià)款900萬(wàn)元，則會(huì)多繳增值稅74.246,510.81-6,416.57）萬(wàn)元。思考：從增值稅原理及稅務(wù)規(guī)則的思考， 為什么營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人在核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳的增值稅時(shí)允許扣除向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款？