住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程及其領(lǐng)域

住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程及其領(lǐng)域摘要：住宅建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、建材設(shè)備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。21世紀(jì)住宅建設(shè)在創(chuàng)造多樣化、個性化的同時，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質(zhì)量的綜合需求，在前進(jìn)中求平衡求發(fā)展。關(guān)鍵字：住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)模式地段城市空洞化我國住宅的建造技術(shù)和增長方式從總體而言一直潛伏著諸多的矛盾和困難。生產(chǎn)方式仍然處在無序的，低水平的重復(fù)階段。1、住宅消費(fèi)市場急待完善和提高中國的經(jīng)濟(jì)體制正從計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場急待規(guī)范。高利潤驅(qū)動下的投機(jī)炒作行為，使住房價格不斷上揚(yáng)，同時存量住宅的租金過低，造成人們買不起房和不愿意買房。在住宅與居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中偏離了住戶的居住行為需求，對現(xiàn)代化生活的向往。住宅功能與性能差，住宅類型單調(diào)，設(shè)備配套不完善，居住環(huán)境不理想，往往造成了大量的空置房，滯銷房。中國政府極大地關(guān)注住宅建設(shè)的發(fā)展，把住宅的發(fā)展列為新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。1993年開始實(shí)行的適度調(diào)控過熱的房地產(chǎn)，調(diào)整城鎮(zhèn)住房價格政策，體現(xiàn)面向中低收入家庭，促進(jìn)和培育住宅消費(fèi)市場的成熟。從1998年開始，中國政府決定改變幾十年來形成的“實(shí)物分配”的住房體制，把住房直接推入商品住宅市場化范疇中去。為此，認(rèn)真地清理商品住宅價格構(gòu)成，調(diào)整稅費(fèi)種目和標(biāo)準(zhǔn)，適度控制地價和開發(fā)商的利潤，以平抑房價，開拓以廣大中低收入住戶為目標(biāo)的住房市場。與此同時，積極開展在住宅與居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中更新觀念活動，創(chuàng)建21世紀(jì)初葉的文明現(xiàn)代的居住生活水準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)住宅設(shè)計體現(xiàn)“以人為核心”的思想和“可持續(xù)發(fā)展”的概念。通過規(guī)劃的創(chuàng)新，創(chuàng)造出具有地方特色、設(shè)備完善和滿足現(xiàn)代居住生活條件的社區(qū)環(huán)境。八十年代后期以來，在全國陸續(xù)開展的四批城市住宅小區(qū)試點(diǎn)和1994年以來在全國開展的2000年小康住宅示范小區(qū)建設(shè)工作，參與示范建設(shè)的小區(qū)已這1600個以上，總量已超過2000萬平方米。依靠科技進(jìn)步，創(chuàng)建一批具有不同生活水準(zhǔn)的，富有生活趣味的現(xiàn)代文明居住區(qū)，代表了我國住宅建設(shè)的方向，也贏得了良好的住宅市場。2、住宅部品開發(fā)體系急待建立目前我國的住宅部品、設(shè)備的開發(fā)和試制工作仍處于自發(fā)階段，缺乏有導(dǎo)向作用的認(rèn)定體制和激勵機(jī)制。重復(fù)開發(fā)，低層次運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)象十分普遍，住宅產(chǎn)品類別少，品種單調(diào)，質(zhì)量差，普遍滿足不了現(xiàn)代住宅建設(shè)需求。主要表現(xiàn)為：（1）標(biāo)準(zhǔn)化體系尚不健全。特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作剛剛開始，住宅部品的生產(chǎn)缺乏規(guī)格化、系列化和配套化。住宅部品與住宅，部品與部品之間缺乏相應(yīng)的連接與配合。接口技術(shù)是低水平的和粗放型的，尚談不上配套和工業(yè)化生產(chǎn)，基本上仍然是低技術(shù)含量的手工操作，勞動生產(chǎn)率十分低。住宅施工質(zhì)量合格率與發(fā)達(dá)國家相比差距很大。（2）住宅部品開發(fā)和生產(chǎn)缺乏必要的監(jiān)督和激勵的機(jī)制。至今尚沒有建立健全的部品認(rèn)證制度或部品準(zhǔn)入制度。住宅部品缺乏可靠性和質(zhì)量的保證。部品市場不規(guī)范，次品充斥施工工地。優(yōu)良部品受到?jīng)_擊，得不到有效的保護(hù)，新產(chǎn)品開發(fā)和營銷受阻。（3）住宅性能評價和認(rèn)定工作尚處在運(yùn)作階段。開發(fā)商急功近利，忽視對新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，對新部品開發(fā)的主動引導(dǎo)，而只是滿足于低標(biāo)準(zhǔn)和低質(zhì)量，使住戶利益得不到有效的保證，住戶的需求得不到滿足，建筑開發(fā)缺乏生氣。住宅部品開發(fā)體系關(guān)系到住宅建設(shè)質(zhì)量提高的重大問題。為此，明確制定住宅產(chǎn)業(yè)政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)的建設(shè)工作。建設(shè)部主管部門專門設(shè)立了“建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室”，重點(diǎn)開展住宅標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)建設(shè)工作，建立技術(shù)保障體系。（1）出臺相關(guān)技術(shù)政策，修訂完善《城鄉(xiāng)住宅建設(shè)的技術(shù)政策》，編制完成《住宅產(chǎn)業(yè)政策》。（2）完善住宅規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)體系，特別針對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)需求，完成《住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和《住宅設(shè)計規(guī)范》的修訂工作。完善配套住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，建立以優(yōu)良產(chǎn)品為主的《住宅產(chǎn)品分類目錄》，對分類住宅產(chǎn)品提出開發(fā)的性能、質(zhì)量和規(guī)格尺寸的統(tǒng)一要求。（3）建立《住宅模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，廚房、衛(wèi)生間及其他部位模數(shù)尺寸標(biāo)。開展住宅部品設(shè)計、生產(chǎn)和安裝的協(xié)調(diào)配合工作，開展接口技術(shù)的研究工作。以期達(dá)到配套化、系列化和組合化的目標(biāo)。（4）建立國家和地方兩級住宅性能評價中心和住宅性能評價委員會和鑒定測試機(jī)構(gòu)，在住宅評價制度的保障下開展工作，保證住宅性能評價工作能科學(xué)、公平和公正的進(jìn)行。3、成套住宅技術(shù)急待發(fā)展中國住宅建設(shè)的工業(yè)化推廣工作起步并不算晚，早在50年代就開始預(yù)制件的標(biāo)準(zhǔn)化和工廠化生產(chǎn)工作。進(jìn)入70年代后，大量發(fā)展了預(yù)制裝配大板，大模板，框架，砌塊等以結(jié)構(gòu)體系為主住宅工業(yè)化體系。但是，由于缺乏功能質(zhì)量和適應(yīng)居住者多樣化要求的能力，在進(jìn)入建筑市場化以后，工業(yè)化體系的發(fā)展受到了抑制，農(nóng)民工代替了技術(shù)工種，傳統(tǒng)手工操作代替了組裝化和機(jī)械化。從業(yè)人數(shù)年平均增長率為7％，而人均竣工面積在20平方米左右徘徊，勞動生產(chǎn)率只相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的二分之一到六分之一，還不及50年代人均竣工37平方米的水平。百元技術(shù)裝備投入只完成25元的施工產(chǎn)值。比全國平均百元資金投入增加GDP50元，相差一半。勞動密集型帶來嚴(yán)重的管理落后，生產(chǎn)質(zhì)量事故不斷發(fā)生，用戶意見頗大。中國住宅建設(shè)要由粗放型發(fā)展走向集約型、精品型的住宅建設(shè)發(fā)展階段離不開住宅建設(shè)工業(yè)化的發(fā)展方向。為此，應(yīng)著重完成下列工作：（1）著力引進(jìn)和發(fā)展以優(yōu)良建筑體系為主的住宅成套技術(shù)，要求體系能滿足現(xiàn)代居住生活條件，具有較大的適應(yīng)性和應(yīng)變能力，同時，可滿足低技術(shù)含量和就地選材的特征。特別是大空間的結(jié)構(gòu)體系將會受到普遍的青睞。（2）完善和配套發(fā)展成套住宅技術(shù)。1998年初，建設(shè)部公布《推廣應(yīng)用住宅建設(shè)新技術(shù)、新產(chǎn)品公告》，把住宅成套技術(shù)分為結(jié)構(gòu)體系技術(shù)、建筑節(jié)能技術(shù)、住宅設(shè)備技術(shù)、住宅物業(yè)管理技術(shù)和住宅環(huán)境保障技術(shù)等五大方面，50項(xiàng)新技術(shù)，概括了中國住宅技術(shù)發(fā)展的重要方向。雖然這些技術(shù)配套方面仍然不夠完善，有的尚待開發(fā)補(bǔ)充和提高，但它們?yōu)閲H合作和技術(shù)引進(jìn)敲開了大門，期望通過國際合作或技術(shù)引進(jìn)，為急速提高住宅質(zhì)量和勞動生產(chǎn)率作出貢獻(xiàn)。（3）加強(qiáng)墻體改革力度，大力推進(jìn)住宅節(jié)能工作。我國墻體改革與節(jié)能工作已有8年，現(xiàn)有主要新型墻體材料10余種。但至今仍存在著產(chǎn)量較小，配套水平較低，各種新型輕質(zhì)材料和承重砌筑材料缺乏的問題。生產(chǎn)裝備至今仍處于半機(jī)械化和手工操作水平，嚴(yán)重影響輕型住宅結(jié)構(gòu)的發(fā)展。住宅節(jié)能工作已普遍引起政府的重視，建設(shè)部制定《建筑節(jié)能“九五”計劃和2010規(guī)劃》提出了明確的三步目標(biāo)。提出依1980年為基準(zhǔn)節(jié)能50％的要求。但在執(zhí)行中，困難和機(jī)遇并存?？丝圩≌ㄔO(shè)投資的結(jié)果，造成構(gòu)造間隙，產(chǎn)品質(zhì)量低，節(jié)能技術(shù)的貧乏，減緩了節(jié)能進(jìn)程的效率。產(chǎn)業(yè)政策不足，使高能耗產(chǎn)品充斥市場，計量措施不力，造成住戶節(jié)能意識淡薄……。墻體材料的改革與節(jié)能工作，構(gòu)成了住宅產(chǎn)業(yè)化的主體工作。各級政府將花大力制定計劃落實(shí)措施，以提高產(chǎn)品配套水平和技術(shù)裝備為重點(diǎn)，全面推進(jìn)新型墻體材料、保溫節(jié)能產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量的發(fā)展，以此推動建筑工業(yè)化步伐。（4）改革施工工藝，提高住宅生產(chǎn)工業(yè)化水平。改革目前用工多，濕作業(yè)多，勞動生產(chǎn)率低的狀況。通過改革施工工藝，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)裝備（特別是施工操作人員小機(jī)具、小裝備），推廣商品鋼筋混凝土的應(yīng)用，改濕作業(yè)為干作業(yè)，發(fā)展工業(yè)化建筑技術(shù)等手段，從而提高住宅建設(shè)的工業(yè)化程度和勞動生產(chǎn)率。改善施工條件，縮短施工周期，使中國住宅施工技術(shù)邁向國際化接軌的新階段。住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域十分寬闊，涉及到建筑、建材、房地產(chǎn)、輕工、化工、機(jī)械等10多個行業(yè)的數(shù)千種產(chǎn)品，同時還可刺激金融、保險、商業(yè)的繁榮，進(jìn)而可以帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅作為它的最終產(chǎn)品。從生產(chǎn)過程和最終產(chǎn)品運(yùn)營，可將住宅產(chǎn)業(yè)劃分為居住區(qū)的規(guī)劃和住宅建筑設(shè)計，住宅部品（產(chǎn)品）的開發(fā)和生產(chǎn)，住宅及住宅（區(qū)）的建造、維修和改造，住宅和住宅區(qū)的經(jīng)營和管理等方面。住宅作為人民生活密不可分的物質(zhì)條件，生活的改善需要持久的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)的水平無疑反映了一國一地經(jīng)濟(jì)實(shí)力和整體建筑水平。大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，開展國際合作是社會發(fā)展的需求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，民心的需求，總括起來，如下領(lǐng)域可供發(fā)展的選擇。（1）投資現(xiàn)代居住小區(qū)和住宅房地產(chǎn)。可采用在國外尋找合作伙伴，在設(shè)計、營建、營銷和管理等方面全面合作。開發(fā)對象應(yīng)能滿足中國住房市場的需求，滿足中國居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)。歡迎引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計理念和建造技術(shù)（包括行之有效的住宅建筑體系）以及物業(yè)管理等內(nèi)容，以期帶動中國居住小區(qū)建設(shè)模式的發(fā)展。（2）廚房、衛(wèi)生間成套技術(shù)。包括櫥具、衛(wèi)生潔具、通風(fēng)排氣設(shè)備和技術(shù)、熱水設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、管道管材及其配件、排水器材、計量器具及技術(shù)、防漏防滲技術(shù)等?？勺髡w技術(shù)引進(jìn)，也可作為單項(xiàng)技術(shù)或設(shè)備引進(jìn)，建立相應(yīng)配套工廠企業(yè)。（3）住宅結(jié)構(gòu)體系。中國目前提倡發(fā)展新型大空間結(jié)構(gòu)體系。可在開間和進(jìn)深兩個方面具有靈活的特征。他們是：內(nèi)澆外砌結(jié)構(gòu)體系；鋼筋混凝土異型框架結(jié)構(gòu)體系；整體預(yù)應(yīng)力裝配板柱體系；空心砌體結(jié)構(gòu)體系。要求這些體系具有非抗震設(shè)防地區(qū)和抗震烈度為7－8度地區(qū)的多層和高層住宅。（4）非承重墻及輕質(zhì)隔墻體系。非承重外墻要求具備耐久、防水、保溫、抗凍、隔熱和裝飾美觀的功能。發(fā)展外墻外保溫技術(shù)及做法，外墻的各種裝飾材料、涂料和其他飾面材料的做法。發(fā)展復(fù)合輕質(zhì)保溫墻體。內(nèi)墻材料應(yīng)為高強(qiáng)輕質(zhì)、施工簡捷，并具有隔聲和防火的特點(diǎn)。建造形式分為固定式、可拆改式和活動式三類。發(fā)展飾面材料各種裝飾線，五金件等，各種可拆改成套隔斷體系。（5）防水技術(shù)與材料。防水材料技術(shù)受到建筑業(yè)的特別重視，主要包括屋面防水、廚衛(wèi)防水、地下室防水和墻體防水等多方面。發(fā)展各種卷材、涂料、膠粘劑、膨脹劑等不同種類產(chǎn)品，發(fā)展各種新型瓦材，引進(jìn)各種瓦材的生產(chǎn)工藝。（6）門窗。推廣應(yīng)用抗風(fēng)壓、氣密、水密、保溫隔熱、隔聲等性能的塑料復(fù)合窗、彩板窗。改進(jìn)防盜、隔聲、保溫、防火多功能戶門。注重各種門窗產(chǎn)品的形式和尺寸規(guī)格、接口技術(shù)、五金件和密閉材料。發(fā)展用于坡屋面，內(nèi)門，陽臺系列特種門窗以及噴涂覆膜技術(shù)。（7）節(jié)能技術(shù)與設(shè)備。節(jié)能設(shè)備及器材包括采暖、空調(diào)、降溫、照明、家電、炊事和熱水供應(yīng)等。引進(jìn)和發(fā)展供熱管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，自動調(diào)溫控溫技術(shù)，熱量計費(fèi)技術(shù)，以及供熱、供冷和供熱水三聯(lián)供技術(shù)。（8）施工技術(shù)。推廣計算機(jī)應(yīng)用于項(xiàng)目管理，網(wǎng)絡(luò)計劃，工料配比等技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌混凝土，泵送技術(shù)，鋼筋連接技術(shù)，新型腳手架和新型模板技術(shù)等。配套小型機(jī)具，安全保障技術(shù)等。（9）小區(qū)物業(yè)管理技術(shù)和設(shè)備。主要是指住宅小區(qū)物業(yè)管理技術(shù)和設(shè)備。主要是指住宅小區(qū)及配套設(shè)施維修技術(shù)，環(huán)境綠化，清潔衛(wèi)生，垃圾清運(yùn)，治安防范，居民服務(wù)等方面，提高對居民的社區(qū)服務(wù)。其中重點(diǎn)發(fā)展和引進(jìn)安全防范系統(tǒng)（閉路系統(tǒng)、防盜報警）防火報警系統(tǒng)（火情探測、防盜報警，自動滅火），車庫管理系統(tǒng)，垃圾清運(yùn)系統(tǒng)和運(yùn)用天線系統(tǒng)。21世紀(jì)的住宅建設(shè)模式第一，功能空間開放型住宅。這種生活模式，不拘泥物品的就位，隨身放置的簡單、散漫、富于詩意的生活，追求生活空間的解放感。其居住特征：高空間，大窗戶，空間簡單，色彩樸素、協(xié)調(diào)，墻面用作儲藏壁柜，力求不顯著。第二，私密性與團(tuán)聚性兼?zhèn)渥≌?。滿足個人所需要的私密性和家庭所需要的團(tuán)聚性，個人獨(dú)處、家庭共處交流時間、場所均有保證。其居住特征：有家庭共處的居住空間，一對夫妻有兩個臥室，必要時保證個人私密性。第三，智能型住宅。這種生活模式，將都市中心的方便、信息快捷新鮮相聯(lián)系；積極的辦公生活方式，24小時的都市生活。其居住特征：與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活、協(xié)助料理家務(wù)的系統(tǒng)，交換信息與議事廳，體育館、桑拿浴、休息廳。第四，社交型住宅。有愛好者積極參加的社區(qū)活動，相投合朋友間的文化交流。其居住特征：有文化交流的場所，有附加房間作為滿足愛好的空間，有工作與生活融合在一起的住宅（如音樂家住宅）。第五，雙重生活住宅。上班時間在城市辦公生活，下班時間在郊外休息。其居住特征：市中心處為旅館式，配有家具，郊區(qū)住處有村落別墅意味。第六，城市高雅型住宅。能享受市中心的方便、城市文化生活，能利用外來家務(wù)服務(wù)，使自己有效利用時間。其居住特征：有復(fù)雜精致的室內(nèi)空間，高水平的權(quán)威演出，深夜公共汽車交通保證，屋頂花園。第七，老年型住宅。充實(shí)的老齡生活，自已積極向上，享受照顧老年人的服務(wù)，自立而健康的生活。其居住特征：同居、鄰居、近居型的三代人住宅，照料服務(wù)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)化，用新的傳媒工具（如電視等）學(xué)習(xí)生活技能。第八，郊區(qū)優(yōu)雅住宅（田園式）。追求街道美景，樂于享受時間與空間寬裕的田園生活。其居住特征：有寬裕的室內(nèi)空間，能看高水平的演出，有地方特點(diǎn)的美麗街景?？傊≌ㄔO(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、建材設(shè)備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。21世紀(jì)住宅建設(shè)在創(chuàng)造多樣化、個性化的同時，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質(zhì)量的綜合需求，在前進(jìn)中求平衡求發(fā)展。地段與城市空洞化在上海，傳統(tǒng)的“地段好”的住宅主要是指位于市中心的商業(yè)較繁華區(qū)域和“高尚住宅”區(qū)域，即傳統(tǒng)的“好地段”有三個明顯概念特征：1、交通方便（市中心區(qū)）；2、商業(yè)發(fā)達(dá)；3、居住環(huán)境好（“高尚住宅”區(qū)域）。房地產(chǎn)商們都知道有一種“地段決定房地產(chǎn)價值”的“地段第一”法規(guī)。而目前的購房者在購房時，正是有意無意地遵循了這個“地段第一”法則，只是購房者比某些房產(chǎn)商更聰明，即挑選符合傳統(tǒng)好的地段特征，而價格卻相對較低的邊緣地區(qū)住宅（即市中心邊緣地區(qū)住宅，主要指內(nèi)外環(huán)線之間及市中心外地鐵沿線的住宅）。數(shù)年前，內(nèi)環(huán)線以外交通十分不便，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)稀少，居住環(huán)境差，相比之下市中心就好了許多。這