別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定

某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎性工作。它涉及兩大部分內容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)自身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。

一、房屋維修管理

房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機構的房屋管理與修繕部門對其所經營管理的房產，進行修繕技術管理。具體內容涉及：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的平常保養(yǎng)等內容。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有助于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有助于美化環(huán)境，使物業(yè)管理公司在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

（一）房屋維修管理的內容

1．房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生，并且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。

2．房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構應根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施工質量并減少成本，對于一些委托施工項目，物業(yè)管理部門應嚴格對其施工質量進行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。

3．房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不妥或人為導致房屋損壞，應由行為人負責修復或給予補償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采用排險解危的強制措施，費用則由當事人承擔。

此外，對于異產毗連房屋的修繕，將依照《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。

（二）房屋完損等級的評估

物業(yè)管理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評估，以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實行方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞限度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質量等級。評估房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評估方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評估。這項工作技術性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質量的評估，是以原國家城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評估標準》作為依據(jù)的。

1．房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞限度分為五個等級標準。

（1）完好房。指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般通過小修就能修復。

（2）基本完好房。指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺少保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，通過一般性維修即可修復。

（3）一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。

（4）嚴重損壞房。指房屋年年失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。

（5）危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌也許，不能保證使用安全的房屋。

2．房屋完損等級的評估方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報限度綜合評估。

（l）房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損限度符協(xié)議一個完損標準，則該房屋的完損等級就是分項所評估的完損限度。

（2）房屋的結構部分各項完損限度符協(xié)議一完損標準，在裝修設備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結構部分符協(xié)議一完損標準，則該房屋的完損等級按結構部分的完損限度來擬定。

（3）房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損限度下降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損限度下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損限度來擬定。

（4）房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損限度符協(xié)議一完損標準，其余各分項完損限度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結構，屋面等項的完損限度來擬定。

3．房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評估時則以幢作為評估單位。房屋的完好率是房產經營與管理單位（涉及物業(yè)管理公司）的一個重要技術經濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。

（三）房屋維修的施工管理

1．房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞限度并按房屋維修的性質，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。

（1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護工程）。指及時修復小損小壞，以保持本來房屋的完損等級為目的的平常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡樸、零星分散、量大面廣、時間規(guī)定緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關系到用戶的使用便利，眼務性很強，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修但是夜，土建零修三日內有結果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1％以下。

（2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的規(guī)定，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，而保持原房屋規(guī)模和結構的工程。這類工程的特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程合用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20％以下；中修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的規(guī)定。

（3）大修工程。指房屋主體結構大部分嚴重損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公用生活設備（涉及上、下水，通風、采暖等）必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件，但不需所有拆除，此外工程的地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程還經常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結合。大修工程往往合用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應達成基本完好或完好標準的規(guī)定。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費用的25％以上。

（4）翻修工程。指將本來房屋所有拆除后，另行設計，在原地或移動后更新建造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續(xù)使用時，往往采用翻修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料，其費用應低于同類結構的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的規(guī)定。

（5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴重損壞，進行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準規(guī)定，其費用應控制在該片（幢）建筑物同類結構新建造價的20％左右。

2．維修工程的施工管理。

（1）編制維修計劃。物業(yè)管理機構每年應根據(jù)對查勘鑒定結果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。

維修投資計劃往往是廣大用戶關心的重大問題。物業(yè)管理機構必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實行維修。維修的資金來源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產權人份額比例分攤。

維修施工計劃，應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。具體內容應涉及：施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。

（2）貫徹施工隊伍。物業(yè)管理機構一般不設龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完畢一些小修任務，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)管理機構則作為甲方對施工隊伍進行管理。

維修施工隊伍的選擇，最佳也應采用招投標的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利，一旦選定專業(yè)施工隊伍，物業(yè)管理機構應與之簽訂施工協(xié)議，避免發(fā)生維修內容及規(guī)定不清等問題。

（3）施工過程的管理。物業(yè)管理機構在施工過程的管理中，相稱于工程監(jiān)理的角色，故而應按協(xié)議對施工中的進度、成本、質量進行嚴格的控制，以保證維修工程按協(xié)議中規(guī)完的工期、質量標準及協(xié)議造價完畢。在施工中，應嚴格把握住原料質量、施工質量、關鍵工序的施工時間以及進度款等關鍵控制因素，從而保證維修工程達成較為滿意的施工效果。一、房屋維修的概念

房屋維修是指在房屋的經濟壽命期內，在對房屋進行查勘鑒定、評估房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復本來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修涉及對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。

所謂房屋的經濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種因素引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的因素，也許是技術方面的，也也許是經濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設計使用年限為50年，50年期滿，房屋各重要構件老化而被拆除，這種拆除是由于技術因素引起的，再如，有些房屋從技術上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經濟因素引起的。

在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用也許導致房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損限度的一項經常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關法規(guī)規(guī)定，對房屋的結構、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評估其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋本來的狀態(tài)或使用功能。

按照房屋維修的不同性質，房屋維修可分為不同的類型。

一方面，按維修對象的不同可提成結構性維修和非結構性維修。結構性維修是指為保證房屋結構安全、合用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度局限性的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。非結構性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其重要作用是恢復房屋的使用功能，保護結構構件免遭破壞，延長房屋的使用年限。

另一方面，按所維修房屋的完損限度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的平常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持本來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構規(guī)定，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構。大修是指房屋的重要結構部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結構嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需所有拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。

第三，按經營管理的性質不同可提成恢復性維修、補償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修?；謴托跃S修是指修復因自然損耗導致?lián)p壞的房屋及其構件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。補償性維修是指修復因用戶私自拆改、增長房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失導致?lián)p壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由負責人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質量不好或管理失當導致的再次維修，其維修費用由負責人承擔。救災性維修是指修復因自然災害導致?lián)p壞的房屋及其構件的維修活動，對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關部門撥專款解決，對于人為失火導致的災害，維修費用按"補償性維修"規(guī)定的辦法解決，責任者需擔負所有或部分費用。

二、房屋維修的特點

1.房屋維修是一項經常性的工作

房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，并且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的限度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經常性的工作。

2.房屋維修量大面廣、零星分散

量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞限度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。

3.房屋維修技術規(guī)定高

房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術規(guī)定相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的規(guī)定，并且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。

三、房屋維修管理的概念

房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調等過程的集合。

房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產代表的政府有關部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實行房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實行管理，做到在保證質量和實現(xiàn)合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處在受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

從管理過程講，所謂房屋維修管理，重要是指圍繞房屋維修的管理目的而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調工作。

從管理層次講，房屋維修管理一般可提成公司管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂公司管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的公司管理層為實現(xiàn)整個公司的房屋維修管理目的而開展的管理工作，涉及組織開展對公司所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個公司的房屋維修工作所做的計劃管理、質量管理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術、勞動、材料、機器等生產要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，涉及編制項目施工計劃并擬定施工項目的控制目的，做好施工準備工作，對施工過程實行組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理重要是指物業(yè)管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實行監(jiān)督管理，以保證施工過程處在受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)公司預定的項目成本、質量、工期目的。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內部監(jiān)理。

四、房屋維修管理的內容

為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內容如下：

1.做好對所管房屋的查勘鑒定工作

為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理，在保證用戶居住安全的基礎上，盡也許地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損限度的一項經常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。

2.房屋維修計劃管理

計劃是公司管理的重要職能之一，它是在經營決策的基礎上，對公司生產經營活動的事先安排。計劃管理是公司管理的重要組成部分，是為了使公司的生產經營活動可以達成預期的目的所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對公司的各項生產經營活動進行合理安排和有效協(xié)調，充足運用公司人力、財力、物力，調節(jié)好生產、供應和銷售的關系，使公司生產有秩序、有環(huán)節(jié)地進行。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個公司計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般涉及公司房屋維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。

3.房屋維修質量管理

保證質量是房屋維修管理的重要目的之一，為保證和提高產品質量而開展的公司管理工作即質量管理。房屋維修質量管理是指為保證維修工程質量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質量管理的重要組成部分。房屋維修質量管理的內容一般涉及對房屋維修質量的理解(管理理念)、建立公司維修工程質量保證體系以及開展質量管理基礎工作等。

4.維修工程預算

維修工程預算是物業(yè)管理公司開展公司管理的一項十分重要的基礎工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、擬定和控制維修工程造價的重要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先擬定維修工程預算造價，依據(jù)預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包協(xié)議，在此基礎上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據(jù)施工承包協(xié)議及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調整后決定的。

5.維修工程招標投標

招標投標是物業(yè)管理公司對內分派維修施工任務、對外選擇專業(yè)維修施工單位，保證實現(xiàn)維修工程造價、質量及進度目的的有效管理模式。實現(xiàn)招投標制是我國建筑業(yè)管理體制和經營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分派施工任務，規(guī)定各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質量、工期及造價等方面的評判，從而保證施工任務能分派給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有助于施工單位自覺地加快技術進步、改善經營管理和服務作風，促進建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務，一方面，通過組織招投標構建公司內部建筑市場，通過市場競爭來實現(xiàn)施工任務在公司內部各施工班組之間的分派；另一方面，通過邀請公司外部專業(yè)施工單位參與公平競爭，充足發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)生產任務分派的最優(yōu)化，從而為提高整個公司維修工程的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎。

6.房屋維修成本管理

成本管理是物業(yè)管理公司為減少公司成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構成維修工程的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為減少維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經濟效益及業(yè)務質量。

7.房屋維修要素管理

在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為保證維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協(xié)調工作。所以房屋維修要素管理涉及技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。

8.房屋維修施工項目管理

房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它重要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理重要涉及組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質量與工期的控制、協(xié)議管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調工作。

9.房屋維修施工監(jiān)理

房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業(yè)維修單位，為保證實現(xiàn)原定的質量、造價及工期目的，以施工承包協(xié)議及有關政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實行的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經理負責，其重要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質量及工期三大目的的控制，進行協(xié)議管理并協(xié)調項目施工各有關方面的關系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產生的信息進行解決。

第二節(jié)房屋維修計劃管理

一、房屋維修計劃管理的意義和任務

1.房屋維修計劃

計劃作為公司管理的重要職能之一，它是對公司生產經營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內容重要涉及在一定期期內有關房屋維修的計劃目的、實行方案和相應的保證性措施。

所謂房屋維修的計劃目的是指物業(yè)管理公司在計劃期內必須完畢的維修工作的數(shù)量、質量和效益等方面的標準。其中維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質量是指對計劃期內所需維修的房屋的質量規(guī)定。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產率及維修工程工期等效益指標上。

作為房屋維修計劃內容之一的實行方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目的而采用的工作方法和環(huán)節(jié)。實行方案的內容涉及計劃期內維修工作的時間安排、實行維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內容。

房屋維修計劃的保證性措施是指為保證維修計劃目的及相應實行方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。其內容涉及房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動力計劃及技術支持計劃等。

房屋維修計劃是一項專業(yè)性強又具體的工作計劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關系，使之成為互相聯(lián)系、互相影響、協(xié)調一致的計劃體系。

2.房屋維修計劃體系

從系統(tǒng)的觀點講，公司屬于一個有著具體目的的人造系統(tǒng)，構成公司的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著互相聯(lián)系、互相制約的系統(tǒng)關系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產經營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內部房屋維修部門的工作，并且是全公司生產經營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構造并協(xié)調房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關系。而房屋維修計劃作為全面指導公司開展房屋維修活動的指導性文獻，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內部各層次、各部門的工作作出相應的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列互相聯(lián)系、互相影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列互相聯(lián)系、互相影響的計劃所組成的體系。

房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標準可分為不同的類型。

一方面，按計劃內容分，可提成房屋維修施工計劃和公司各部門的保證性計劃兩類。房屋維修施工計劃是直接指導物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文獻，具有主體計劃的性質。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現(xiàn)而做的保證性計劃，如材料采購供應計劃、勞動力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時，必須解決好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關系，保持計劃內容、形式、數(shù)量、質量指標的互相適應、互相協(xié)調及互相統(tǒng)一。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進維修工作的正常開展，保證物業(yè)管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實行。

另一方面，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長，所以計劃內容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內預期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導維修工作的計劃文獻，屬于操作性或實行性的計劃。

二、房屋維修計劃管理

房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作可以達成預期目的的綜合性管理工作。

房屋維修計劃管理是指為高效率地實現(xiàn)公司計劃職能而圍繞房屋維修所開展的計劃編制、組織實行及控制協(xié)調活動。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調，高效率地運用公司現(xiàn)有的生產要素，協(xié)調好公司各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計劃管理的內容涉及計劃編制、計劃檢查、計劃調整和計劃總結等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。

為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構和工作制度，明確各級管理人員的職責，保證維修工作在預先擬定的內容、環(huán)節(jié)和投資標準內進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調節(jié)和綜合平衡工作。

1.房屋維修計劃管理的意義

(1)計劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計劃相脫節(jié)，沒有計劃就失去了對行動的引導，就談不上管理。

(2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務聯(lián)系的紐帶，它在對的解決公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務關系方面有著十分重要的意義。公司組織機構只規(guī)定公司各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導和評價公司各職能部門工作的依據(jù)和標準。

(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協(xié)調，使維修工作經常處在計劃的指導下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才干實現(xiàn)。

(4)計劃執(zhí)行過程中的及時反饋是優(yōu)化生產經營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執(zhí)行情況并通過控制協(xié)調及時作出優(yōu)化解決。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使公司人、財、物及產、供、銷等各方面之間保持科學、合理的關系。

2.房屋維修計劃管理的特點

由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務的復雜情況。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下：

(1)計劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務性質屬于服務性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的規(guī)定，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。

(2)計劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，并且這些因素往往難以預見。因此，勞動生產率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性。

(3)計劃的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，導致計劃期內的施工內容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。

3.房屋維修計劃管理的任務

(1)根據(jù)國家房管政策對維修工作的規(guī)定，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調查研究及分析預測的基礎上，制定房屋維修計劃，擬定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。

(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用公司的資源，提高綜合經濟效益。

(3)在組織維修計劃的實行過程中，通過控制和協(xié)調手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調因素，保證生產有節(jié)奏、有秩序地進行。這里講的控制和協(xié)調是指年度計劃對季度計劃的控制和協(xié)調，季度計劃對月度計劃的控制和協(xié)調。

(4)做好執(zhí)行情況的檢查、記錄和分析，總結經驗和教訓，及時反饋、及時調整和改善，不斷提高計劃管理水平。

4.房屋維修計劃管理的目的

(1)有計劃地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡也許地避免房屋維修工作的盲目性，保證房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。

(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實現(xiàn)最大的經濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽。

(3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目的，全面完畢維修任務。

總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的規(guī)定、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調整及預測基礎上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用公司資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協(xié)調和控制，不斷提高房屋維修質量，盡最大也許滿足用戶的需求，取得更好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

三、房屋維修計劃的編制

1.房屋維修計劃編制的原則

編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到也許。

所謂實事求是，是指應根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體規(guī)定，在保證房屋安全使用的基礎上，對的解決重點和一般的關系，區(qū)分重要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。

所謂量力而行，是指對的解決用戶需要、技術與經濟的關系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應充足考慮技術上的可行性和經濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在保證房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎上，盡量減少用戶的經濟承擔。

所謂留有余地，是指計劃應有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不擬定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不擬定因素變成現(xiàn)實的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等公司資源提出新的規(guī)定。所以，在編制計劃時必須充足考慮上述也許出現(xiàn)變化的因素，做好準備，即在編制計劃時應留有余地。

2.房屋維修計劃的內容

房屋維修計劃的內容重要涉及以下幾個方面：

(1)房屋維修施工計劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據(jù)。維修施工計劃必須反映計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分派方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。

(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為保證完畢房屋維修施工計劃發(fā)明條件。其內容重要涉及：

①房屋維修施工力量計劃。涉及臨時工、協(xié)議工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標計劃等。

②房屋維修材料供應計劃。涉及材料、器材的采購、運送、儲存計劃等。

③房屋維修機具供應計劃。涉及機具的購置、維修、更新計劃等。

④房屋維修技術支持計劃。涉及技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。

⑤房屋維修資金使用計劃。涉及資金的需要量預測、資金籌措、資金使用計劃等。

⑥房屋維修成本及利潤計劃。涉及成本預測、成本目的擬定、成本控制、成本核算以及預期實現(xiàn)利潤額計劃等。

3.房屋維修計劃的編制方法

(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計劃重要依據(jù)以下經營環(huán)境和條件的分析：

①依據(jù)黨和國家對房地產管理的方針、政策以及必要的經濟預測和技術預測資料。

②房屋的完損狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的重要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為保證房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險；嚴重損壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經常進行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在保證安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。

③編制房屋維修計劃，除上述重要依據(jù)外，還應考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質等因素進行綜合全面的平衡。

(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、減少成本、安全、質量、服務、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制環(huán)節(jié)如下：

①根據(jù)房屋完損狀況、國家有關房屋維修管理的政策及標準、公司自身的施工力量、用戶提出的對的意見等因素研究擬定計劃期內房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。

②根據(jù)有關技術規(guī)定和公司自身條件擬定維修任務分派方案(即擬定是自營維修還是自包維修)并編制相應的年度維修施工進度計劃。

③根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金計劃。

制定年度維修計劃時，還應注意以下幾點：

①對公司自身條件應有全面對的的了解，在自身具有的條件基礎上編制計劃。

②對房屋損壞等級記錄資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。

③在編制計劃時，應做好綜合平衡工作，協(xié)調好各層次、各方面的關系。

(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產的原則，并結合季節(jié)特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完畢。