煙臺某項(xiàng)目定位和產(chǎn)品建議

我們的營銷主張

OurMarketingprinciple

XX城4期項(xiàng)目定位和產(chǎn)品建議XXXX（中國）XX城項(xiàng)目組/2011.7謹(jǐn)呈：XX置業(yè)XX城一直是XXX的標(biāo)桿，將來也是。體校地塊是開發(fā)商走向多元化經(jīng)營、多項(xiàng)目開發(fā)集團(tuán)化發(fā)展的開篇項(xiàng)目。體校地塊務(wù)必實(shí)現(xiàn)較高利潤率和較快回款速度。體校地塊將成為XXX【全生活城市集合體】，綻放XX城成熟品質(zhì)和繁華都會的極致魅力。此次前期策劃需解解決項(xiàng)目整體定位方向和產(chǎn)產(chǎn)品價值構(gòu)建之核心問題，我們們圍繞目標(biāo)、地塊價值、市場競爭分析析、項(xiàng)目核心價值值構(gòu)建、項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃等展開（營銷銷關(guān)鍵）。一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略目標(biāo)二、地塊價值判斷斷三、市場競爭判斷斷四、項(xiàng)目發(fā)展策略略五、項(xiàng)目定位六、項(xiàng)目規(guī)劃建議議七、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏奏規(guī)劃提綱一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略目標(biāo)目標(biāo)決定行動和結(jié)結(jié)果，我們首先要要重新審視市場和和XX城本身，確定一個較較高的發(fā)展目標(biāo)。。整體目標(biāo)：1/XX城的完美收官、最最高水平、利潤最最大；2/開發(fā)商牢牢占據(jù)本本地品牌第一陣營營；項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目將成為煙臺首首個【全球化互動生活聚聚落】/【XXX品質(zhì)最好的經(jīng)典樓樓盤】；目標(biāo)分解【全球化互動生活聚聚落】:國際化的居住方式式和感受/城市綜合體之上的的繁華時尚生活/全新的一站式居住住生活模式；目標(biāo)分解【XXX品質(zhì)最好的的經(jīng)典樓盤盤】:保持XX城持續(xù)領(lǐng)先先的競爭力力/快速提升品品質(zhì)的細(xì)節(jié)/客戶接觸體體驗(yàn)點(diǎn)的細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)提提升；二、地塊價價值判斷地塊本身的的條件和價價值，以及及規(guī)劃限制制條件等，，決定了項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的基本本選擇。A/地塊四至：：項(xiàng)目整體北北至XX城南端，南南至XX街，西到XXXX中學(xué)，東臨臨XX路。北臨XX城，與XX城一期車行行道相鄰。。南至XX街，此位置置沒有高層層建筑，路路南只有部部分多層建建筑。東臨XX路，該道路路為XX區(qū)新規(guī)劃的的主干道，，可直接通通往開發(fā)區(qū)區(qū)。西至XXXX中學(xué)體體育館，由由于距離很很近，會有有噪音污染染。B/地塊現(xiàn)狀：：項(xiàng)目地目前前基本為凈凈地，項(xiàng)目目地目前堆堆積XX城3期施工挖出出的積土。?？拷黊X的臨街還有有部分商鋪鋪沒有拆遷遷。項(xiàng)目地周邊邊目前還存存在部分重重污染企業(yè)業(yè)和學(xué)校，，如北方家家紡和三環(huán)環(huán)銅業(yè)等，，對該區(qū)域域環(huán)境依然然造成污染染。C/地塊配套：：項(xiàng)目周邊配配套齊備，，振華超市市，XX城商業(yè)街，，商務(wù)酒店店，銀行，，加油站，，國家電網(wǎng)網(wǎng)，電信營營業(yè)廳等各各種基本配配套設(shè)施陸陸續(xù)進(jìn)駐。。D/地塊基本屬屬性：屬性詮釋區(qū)位屬性城市副中心區(qū)域中心城市規(guī)劃區(qū)域主干道項(xiàng)目屬性商業(yè)大型生活超市為主商業(yè)聚落周邊酒店、商街、公寓、高檔住宅區(qū)等住宅商業(yè)體上的精品住宅高密度容積率3.0以上E/地塊規(guī)劃指指標(biāo)和條件件249m122mXX城區(qū)域定位和和發(fā)展：項(xiàng)目地理位位置優(yōu)越，，周邊配套套齊全，隨隨著客戶對對XX城認(rèn)可度的的提高，XX城將來勢必必發(fā)展成為為XX最繁華的核核心居住區(qū)區(qū)，成為XX區(qū)新的城市市中心，甚甚至成為整整個西部城城區(qū)的核心心區(qū)域。周邊規(guī)劃和和發(fā)展：未來XX區(qū)域的城市市發(fā)展戰(zhàn)略略是：加加快與中心心市區(qū)融合合的城市發(fā)發(fā)展方向，，以夾河生生態(tài)景觀帶帶為主軸線線，完善提提升北部工工業(yè)區(qū)，加加快改造中中部老城區(qū)區(qū)，重點(diǎn)沿沿夾河流域域向南拓展展新城區(qū)，，努力構(gòu)建建產(chǎn)業(yè)特色色鮮明、交交通物流便便捷、“山山河城島””相擁、人人居環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、具有有現(xiàn)代氣息息的新型工工業(yè)化河濱濱市區(qū)。F/地塊周邊規(guī)規(guī)劃：地塊SWOT分析：優(yōu)勢：1/項(xiàng)目為XX城之城中之之城；2/地塊位置交交通配套等等優(yōu)越；3/擬定世界58強(qiáng)樂購進(jìn)駐駐；劣勢：1/地塊東西進(jìn)進(jìn)深較短，，不利住宅宅區(qū)規(guī)劃；；2/地塊四周自自然資源缺乏；3/XX城商業(yè)氛圍圍亟待啟動動；機(jī)會：1/XX土地供應(yīng)和和開發(fā)量增增速放緩；；2/地塊周邊商商業(yè)配套發(fā)發(fā)展較快，初具具區(qū)域商業(yè)業(yè)中心和城城市副中心心雛形；3/區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和工業(yè)企業(yè)業(yè)進(jìn)駐態(tài)勢勢良好，商商業(yè)和住宅宅消費(fèi)需求求旺盛；威脅：1/行業(yè)調(diào)控政政策帶來的的巨大壓力力；2/區(qū)域房價增增長緩慢，，上行壓力較大；；3/大開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐區(qū)域帶帶來成本上上升品質(zhì)競競爭等市場場競爭壓力增增大；結(jié)論：項(xiàng)目基本條條件具備發(fā)發(fā)展區(qū)域中中心的質(zhì)素素，承載了了星河城完成【我是中心】的命題。三、市場競競爭判斷市場是我們們的基本出出發(fā)點(diǎn)，更更重要的是是厘清市場場發(fā)展趨勢、競爭態(tài)態(tài)勢等，成成為項(xiàng)目定定位選擇的的關(guān)鍵，我我們需始終站在市市場的冬天天，尋找項(xiàng)項(xiàng)目生存的的機(jī)會。宏觀環(huán)境和和政策最大話題就就是【限購】，目前的政政策幾乎已經(jīng)算算是限購了了，三套房房按揭貸款款停止（如如限購則有可能為為不能購買買），外地地客戶需納納稅證明（（如限購則有可能能限購?fù)獾氐乜蛻舻诙祝?；政政策的落地地必然帶來市場的的震蕩，但但本案針對對首次置業(yè)業(yè)和首次改改善型居住的剛需需市場，政政策影響有有限；項(xiàng)目面積供應(yīng)（㎡）容積率熱銷戶型戶型區(qū)間主力戶型戶型配比XXXXXX（一期）75-105㎡75-105㎡75㎡共196套占24%80㎡共104套占13%95㎡共198套（小高層）占24%105㎡共322套（多層）占39%1.975-105㎡XX城（三期）83-132㎡83-107㎡83㎡共190套占26%91㎡共190套占26%98㎡共190套占26%107㎡共76套占11%132㎡共76套占11%2.283-107㎡XXXX苑(一期）86-126㎡86-104㎡86㎡共100套占29%96㎡共100套占29%104㎡共100套占29%123㎡共24套占6%126㎡共24套占6%2.386-104㎡XXXX(二期東堤）87-113㎡87-113㎡87㎡44套占25%89㎡44套占25%88㎡44套占25%113㎡44套占25%2.1987-113㎡XXXX（二期）83-132㎡83-132㎡83㎡120套（高層）占42%120㎡60套（高層）占21%132㎡60套（高層）占21%92㎡22套（小高層）8%95㎡22套（小高層）8%283-132㎡競品項(xiàng)目戶型型分析需求分類需求描述人群特征工作區(qū)域XX區(qū)，開發(fā)區(qū)居住區(qū)域XX區(qū)，開發(fā)區(qū)年齡特征25—55歲年輕人婚房、中年改善職業(yè)特征結(jié)婚人群，本地居民改善，外來管理高層需求特征置業(yè)動機(jī)婚房或改善房地段需求對于位置要求不高，對交通是否便利比較敏感面積需求婚房房以70-90平米為主改善型房以100-120平米為主總價需求40-60萬產(chǎn)品細(xì)節(jié)最好通透。如不通透也要求雙向通風(fēng)產(chǎn)品品質(zhì)需求逐漸從追求多層轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笊鐓^(qū)品質(zhì)目前XX的客群結(jié)構(gòu)是是以婚房及改改善型客戶為為主，其中首首次置業(yè)客戶戶所占比例偏偏高。首次置業(yè)客戶戶集中在開發(fā)發(fā)區(qū)，以大型型企業(yè)員工為為主。改善型客戶多多為XX本地居民，部部分外地投資資客戶也會選選擇大面積住住宅。區(qū)域內(nèi)客戶需需求分析XX城XXXXXXXXXXXXXXXXXX苑容積率2.201.902.002.192.33太陽能三期太陽能集中供水中層以上太陽能無高層太陽能供暖掛暖地暖地暖掛暖掛暖大堂會所五星級的私人會客廳地下會所，精裝入戶大堂精裝雙層大堂2500平米歐式國際全功能會所1000平方米歐式私家會所景觀綠化立體平均式園林景觀，錯落有致，突出空間的立體感和韻律感，背依XX，遠(yuǎn)眺夾河四季變換的園林致小區(qū)園林，XX公園社區(qū)中央300米綠化景觀帶，匯聚38種經(jīng)典景觀形態(tài)，貫穿整體園區(qū)立體綠化手法使地上平面景觀與地下立體景觀結(jié)合地中海風(fēng)情園林，330米景觀軸，三大陽光泳池，幾十種珍稀植被原裝空運(yùn)澳洲風(fēng)情，優(yōu)享超然成熟的生活禮遇門窗斷橋鋁合金中空雙玻璃窗，鋁合金型材中空雙玻璃斷橋鋁合金塑鋼全景落地窗塑鋼玻璃窗裝修情況毛坯部分精裝精裝大堂、電梯間精裝，戶內(nèi)毛坯毛坯毛坯社區(qū)內(nèi)部配套會所，幼兒園，健身設(shè)施，水系幼兒園，地下會所，園林景觀2500㎡的全功能豪華會所。幼兒園、游泳池、健身房休息區(qū)，健身花園，運(yùn)動場地設(shè)有1000平方米歐式私家會所，1000平方米配套幼兒園智能化無負(fù)壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流給水系統(tǒng)，高效節(jié)能無齒輪主機(jī)節(jié)能電梯外門可視對講高層采光優(yōu)越戶型配備太陽能熱水系統(tǒng)陽光節(jié)能，全新智能化對講系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，一卡通門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)外門可視對講外立面外墻明黃色陶瓷面磚外立面保溫外墻保溫外墻發(fā)泡聚氨酯噴涂一體化保溫外墻性能高，壽命長保溫外墻保溫外墻競品項(xiàng)目重點(diǎn)點(diǎn)配置對比四、項(xiàng)目發(fā)展展策略針對要實(shí)現(xiàn)的的目標(biāo)、自身身?xiàng)l件、市場場競爭等，確確定項(xiàng)目發(fā)展展的市場機(jī)會和和發(fā)展策略，，以確定項(xiàng)目目核心競爭力力，成為項(xiàng)目目開發(fā)的價值基基石。XX城4期發(fā)展思考1：順勢而為能否否實(shí)現(xiàn)較高利利潤空間、能能否實(shí)現(xiàn)超越越市場大品牌牌開發(fā)商？XX城4期發(fā)展思考2：單純住宅操作作模式能否把把商業(yè)帶來的的巨大價值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為盈利？？能否保證自持商商業(yè)的資產(chǎn)價價值持續(xù)增長長？XX城4期發(fā)展思考3：市場同質(zhì)化依然然、區(qū)域需求結(jié)結(jié)構(gòu)無明顯變化化，我們是否需需要依然在更高的競爭爭水平上保持差差異化和個性？？城市綜合體：根據(jù)體量和位位置可分為都市市中心城市綜合合體、城市副中中心泛綜合體（家庭購物物中心、城市功能能集合體、全生活活綜合體）；城市市綜合體不是住宅+購物中心的簡單組組合，購物、居住住、餐飲、休閑娛娛樂等城市功能的組合，生活資資源以集約化、多多元化的形態(tài)聚合合，形成一個多功功能、高效的生活綜合體；；誰擁有城市綜合體體，誰就擁有城市市的未來。XXXXXX天街：北京東區(qū)最大城市市綜合體（東五環(huán)環(huán)外），“全家庭型城市綜合體”，46萬㎡，集合品牌旗旗艦商業(yè)、高端城城市住宅、商務(wù)公公寓于一體；龍湖自持商業(yè)+長700米5萬㎡XXXX中央公園+地標(biāo)式的ART–DECO建筑五萬平米XXXX景觀巨著：社區(qū)規(guī)劃中有XXXX有史以來最大尺度度的景觀巨制，長長度達(dá)715米；寬度大70米的中心，等同于于1/3個圓明園的恢宏景景致。引用XXXX、私家中央公園的概念，沒有任何何建筑阻隔的奢華華景觀，將居住者者充分享受到大成成之美。ART-DECO建筑群落：極具時間質(zhì)感的的錯落分布，回應(yīng)應(yīng)著風(fēng)格化的商業(yè)業(yè)建筑，成就城市市天際線絕對地標(biāo)標(biāo)。140㎡-180㎡城市公館以及90㎡的高端公寓，用ADT-DECO的外衣及軒闊方正正的戶型來印證系系出名門。地鐵上蓋商業(yè)旗艦艦，首個FAMILYMALL（家庭式購物中心心）：商業(yè)引進(jìn)四個主主題：IMAX影院，1800㎡真冰冰場，7000㎡職業(yè)體驗(yàn)公園，四四季主題購物中心心。細(xì)節(jié)品質(zhì)，人性服服務(wù)：秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿穿到每一個細(xì)節(jié)，，深入人心。XXXX城：XXXX城15萬㎡和XX商業(yè)廣場共同組成成了錦江XX廣場，購物中心、休閑聚聚落、娛樂沸城構(gòu)構(gòu)成了錦江區(qū)最大大城市綜合體和商商業(yè)購物時尚中心；XX城是成都配套最齊齊全的住宅，35㎡－120㎡精致時尚空間，引領(lǐng)城市居住的全全新模式，重新定定義城市高層住宅宅的新一代標(biāo)準(zhǔn)；；地塊周邊城市功能能聚落分布：沃爾瑪富豪商業(yè)區(qū)XX鄰里中心度假酒店/YOHO公寓摩卡街樂購（意向）振華購物中心對比城市綜合體的的概念和地塊實(shí)際際情況，本案為生生活功能聚落為主題題的城市集合體；；非CBD類型的超大城市綜合體，也也非住宅+商業(yè)的區(qū)域中心，，而是更具國際時尚生活活質(zhì)感的全生活城城市集合體；項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略體系系項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定定位項(xiàng)目當(dāng)前的發(fā)展核核心問題：項(xiàng)目為泛城市綜合合體項(xiàng)目品質(zhì)上要超越越XX項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)較高利利潤住宅和商業(yè)的相互互影響確立一個什么樣的的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，使其能在區(qū)域市場場脫穎而出城市綜合體帶來商商業(yè)運(yùn)營管理的難難度市場永遠(yuǎn)只追逐領(lǐng)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)提升帶來成本本的上升區(qū)域市場價格敏感感度非常高高利潤和快速度的的平衡VSVSVS項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目和市場的沖突突核心問題項(xiàng)目如何在前期規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品定位上上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新并成為區(qū)域的的樣板項(xiàng)目發(fā)展概念：【全球化互動生活聚聚落】全球化：世界58強(qiáng)TESCO和更多時尚店鋪配配套；國際化的居居住方式和生活質(zhì)質(zhì)感、空間；面對對更為新生的80/90后市場和他們更為為全球化的意識和和生活習(xí)慣；互動生活：首先是基于生活的的城中之城，互動動則是強(qiáng)調(diào)商業(yè)和和住宅的融合產(chǎn)生生的巨大價值；聚落：生活和商業(yè)功能體體自然的散落在一一起，如生命般的的自然，符合項(xiàng)目目街區(qū)式綜合體的的空間特征；全球化互動生活聚聚落品牌區(qū)位資源規(guī)劃建筑園林運(yùn)營XX、XX、XX背景、XX城、XX、XX國際等區(qū)域中心世界級商超、風(fēng)情情商街、酒店、高高檔社區(qū)等城市綜合體Art-Deco新古典2萬㎡主題風(fēng)風(fēng)情園林專業(yè)商業(yè)運(yùn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)全生活城市市集合體五、項(xiàng)目定定位依據(jù)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策略選選擇，確定定項(xiàng)目市場場定位、功功能定位、、形象定位等方方向。項(xiàng)目客戶定定位：整體客群還還是以區(qū)域域需求為主主，但隨著著市場客戶戶群年齡的的逐漸變化，80/90后逐漸成為為購買主力力群體，4期地塊非純純粹住宅的的特點(diǎn)，我們們需吸引更時尚、更更年輕、更更具投資意意識的客戶群體體，與3期客戶有部部分區(qū)別和和更新；本案產(chǎn)品特特征及價值值決定了所所對應(yīng)的目目標(biāo)客群面積：70－80平米總價：50萬左右面積：90-120平米總價：70萬左右資深白領(lǐng)他們已經(jīng)擁擁有足夠的的經(jīng)驗(yàn)，足足夠的收入入在這個城城市過相對對舒適的生生活，對生生活品質(zhì)有有較高的要要求。新藍(lán)領(lǐng)在大型企業(yè)業(yè)有穩(wěn)定的的工作，穩(wěn)穩(wěn)定的收入入，福利待待遇良好，，需要在城城市安家。。目標(biāo)客群分分析面積：90－100平米總價：60萬左右新晉白領(lǐng)剛剛踏入白白領(lǐng)階層的的他們，對對居住環(huán)境境已經(jīng)有了了一定的要要求，不僅僅僅滿足有有個安身之之地。首次置業(yè)和和首次改善善型的客戶戶，對于房房產(chǎn)具備一一定的判斷斷力。對價格敏感感，但是對對品質(zhì)要求求更高；希望獲得附附加值高的的物業(yè)，注注重社區(qū)的的公共空間間及外部環(huán)環(huán)境，喜愛愛富有情境境的生活形形態(tài)；本項(xiàng)目客群描描述區(qū)域定位：XXX新中心（4期是實(shí)現(xiàn)這一目目標(biāo)的最佳載體體）；功能定位：全生活城市集合體；市場定位：煙臺首個全球球化互動生活聚聚落；產(chǎn)品定位：1個城市中心/1條風(fēng)情商業(yè)街區(qū)區(qū)/1大主力店1大風(fēng)情園林/1個度假酒店/1個SOHO公寓；XX城就像一個有品品味高雅的電影影女明星；YOHO像一個親切時尚尚前衛(wèi)的80后女孩；4期就像一個米蘭蘭時裝節(jié)上的年年輕男模，沉穩(wěn)穩(wěn)而時尚，潮流人士；；六、項(xiàng)目規(guī)劃建建議規(guī)劃和產(chǎn)品是項(xiàng)項(xiàng)目定位和價值值的集中體現(xiàn)，，也是盈利的核核心，規(guī)劃、建筑、景景觀、配置等。。規(guī)劃建議：項(xiàng)目地塊內(nèi)部價價值分析：地塊地形分析：：地塊內(nèi)地貌沒有有太大的特點(diǎn)，，東側(cè)、南側(cè)臨臨路、西側(cè)為學(xué)學(xué)校，北側(cè)為成成型的高檔社區(qū)區(qū)XX城，XX城項(xiàng)目規(guī)劃和物業(yè)業(yè)發(fā)展建議價值高點(diǎn)：環(huán)境境相對較好區(qū)域域，毗鄰學(xué)校，，在地塊內(nèi)屬于于A級區(qū)域價值次高點(diǎn)：北北向毗鄰XX城成熟社區(qū)，生生活氛圍濃厚，，在地塊內(nèi)屬于于B級區(qū)域價值普通點(diǎn)：一一面臨路，底下下為商業(yè)，存在在噪音污染，在在地塊內(nèi)屬于C級區(qū)域地塊價值分布整體布局原則：：依據(jù)產(chǎn)品利潤率率貢獻(xiàn)進(jìn)行資源傾斜分配配；內(nèi)部產(chǎn)品合理搭搭配及自然過渡；有利合理安排開開發(fā)分期與施工組織；平面布局建議：：兩梯四戶產(chǎn)品（（一梯二）：排布于地塊的西西側(cè)，距離XX路較遠(yuǎn)，保持其其私密性和對山山景資源的平衡衡占有。緊鄰格格梅納爾中學(xué)，，屬于社區(qū)內(nèi)A級地塊，適合生生長大戶型產(chǎn)品品，戶型面積區(qū)區(qū)間為90-105平米，有利于提提高社區(qū)品質(zhì)的的提升兩梯六戶產(chǎn)品（（一梯三）：排布于地塊的北北側(cè)及地塊的南南側(cè)，北側(cè)區(qū)域域優(yōu)于南側(cè)，商商業(yè)頂上設(shè)置空空中花園，景觀觀視覺也較好，，體量為地塊最最大，四棟樓，，屬于堅(jiān)挺產(chǎn)品品，面積區(qū)間為為80、90平米產(chǎn)品。兩梯六戶產(chǎn)品（（一梯三）：產(chǎn)品排布于地塊塊東側(cè)，阻隔來來自XX路噪音污染及底底下商場對社區(qū)區(qū)的干擾，屬于于快速出貨，資資金回籠產(chǎn)品，面積區(qū)間間為60、70、80、90平米產(chǎn)品；兩梯三戶需要設(shè)設(shè)計(jì)兩種產(chǎn)品，，做區(qū)別，降低低產(chǎn)品的市場風(fēng)風(fēng)險一梯兩戶兩梯三戶兩梯三戶一梯兩戶兩梯三戶兩梯三戶兩梯三戶兩梯三戶總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計(jì)建議本次戶型設(shè)計(jì)多多元化，同面積區(qū)間內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品量較大，需需要對戶型進(jìn)行行變化，兩梯三三戶目前為6棟樓，要求做出至少兩兩種不同的戶型型針對于北向不好好銷售的房源，，建議做兩棟樓樓的小挑空復(fù)式式產(chǎn)品，面積在在90平米左右為了使產(chǎn)品多元元化，增加部分分60、70平米的房型，在在兩梯三戶的樓樓座中穿插組合合，如，南向房房型，純北向房房型面積稍小等等多元化戶型產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，可降低低項(xiàng)目同質(zhì)面積積區(qū)間的市場風(fēng)風(fēng)險，使項(xiàng)目更更加富有組合銷銷售性及產(chǎn)品的的豐富性。重點(diǎn)！建筑風(fēng)格建議——ART-DECO新古典主義：4期地塊與XX城實(shí)際分開，城城市規(guī)劃對現(xiàn)代代風(fēng)格的排斥，，XX城西班牙風(fēng)格在在煙臺的泛濫，，建議4期以ART-DECO新古典主義立面面區(qū)別區(qū)域內(nèi)樓樓盤；沿街需綜合考慮慮商業(yè)立面與住住宅的結(jié)合，保保留部分外放陽陽臺設(shè)計(jì)物業(yè)發(fā)展建議三入戶大堂：首層入戶大堂+一層商業(yè)電梯空間間入口+地下車庫入戶大堂堂；雙精裝大堂設(shè)計(jì)，，讓客戶回家都具具有尊崇感景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)——主題景觀設(shè)計(jì)在綜合考慮樓板荷荷載的基礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)行商業(yè)頂層屋頂頂花園的設(shè)計(jì)，受受地塊布局影響，，空中花園設(shè)計(jì)不不能做大氣、豪華華的設(shè)計(jì)，需做的的細(xì)膩、精致，有有品位感。如東南南亞風(fēng)情、空中果果嶺庭院。樓座間步道景觀樓座一側(cè)休閑景觀觀電梯廳花園由兩層層高露臺組成，即即每兩層電梯廳均均有一個近30—40平方米的露臺，形形成了可供兩層業(yè)業(yè)主共同使用梯廳廳花園?？罩谢▓@，一般是是兩層或者三層做做一個。由于電梯廳露臺兩兩層高度，按照建建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定定，不計(jì)入容積率率部分，因此這部部分面積沒計(jì)入公公攤面積，給業(yè)主主帶來了實(shí)惠電梯廳露臺是兩層層高度，可以不計(jì)計(jì)算建筑面積在設(shè)計(jì)前需要與甲甲方進(jìn)行溝通是否否算面積，若算全面積，則取取消。挑空的花園電梯廳廳樓宇間連接的風(fēng)雨雨連廊挑空層會客廳可以犧牲部分樓層層的部分戶型，或或者把連廊加寬直接作為空中中庭院。下圖中咖咖啡色部分可以作為每3層出現(xiàn)一個的空空中庭院。作為為立體綠化增大綠綠化面積。利用連廊設(shè)計(jì)的的空中庭院架空層（OPENFLOOR）：僅有結(jié)構(gòu)支支撐而無外圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空空間層。架空層能夠增加加整個小區(qū)特別別是高層小區(qū)的的通透度，增加加綠化面積，為為小區(qū)的業(yè)主提提供更多的公共共交流空間不占用容積率率指標(biāo)：建筑底層布置置層高3.0米以上架空層層，其建筑面面積可不計(jì)入入地塊容積率率，但電梯井井、門廳、過過道等圍合部部門應(yīng)計(jì)入容容積率。架空空層應(yīng)滿足以以下條件：以以柱、剪力墻墻落地，視線線通透、空間間開敞；無特特定功能，只只作為公共休休閑、交通、、綠化等公共共開敞空間使使用。架空層層應(yīng)計(jì)入建筑筑層次。資料來源：《關(guān)于建筑層高高控制及容積積率指標(biāo)計(jì)算算規(guī)則》項(xiàng)目價值塑造造——架空層架空層使用A.對于土地緊張張，對停車位位要求較高的的樓盤應(yīng)對架架空層作停車車位考慮：B.對出戶抄表的的問題應(yīng)該盡盡量在架空層層考慮：C.架空層用于大大堂對于高檔檔住宅樓盤和和商住樓盤有有很好的品質(zhì)質(zhì)提升和彌補(bǔ)補(bǔ)配套的作用用：D.一層精裝大堂堂連帶景觀長長廊可提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次E.可設(shè)立為社區(qū)區(qū)服務(wù)的“泛泛會所”，提提供部分配套套服務(wù)棋牌室和書屋屋根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)可設(shè)計(jì)部分分架空層，需需確定是否算算公攤?cè)羲闳莘e率可可調(diào)整XX產(chǎn)品標(biāo)簽別墅式生態(tài)高高層大面寬，薄板板全明設(shè)計(jì)，，充分結(jié)合景景觀組團(tuán)，視視野開闊公攤20%，實(shí)際使用率率100%，提高戶型舒舒適性增加入戶花園園、大進(jìn)深陽陽臺、270°轉(zhuǎn)角飄窗、空空中庭園等創(chuàng)創(chuàng)新元素高層產(chǎn)品體系系保證容積率前前提下，以適適當(dāng)偷面積的的方式，突出出戶型競爭力力產(chǎn)品和戶型建建議首層私家庭院院、上層退臺設(shè)計(jì)計(jì)、屋頂花園園露臺、頂層層復(fù)式設(shè)計(jì)多重產(chǎn)品價值值體系，混搭搭建筑時尚風(fēng)風(fēng)潮產(chǎn)品規(guī)劃有效利用連廊廊設(shè)計(jì)，解決決純南向戶型型的通風(fēng)通透透問題，使兩兩梯四、兩梯梯六的戶型都都能達(dá)到完全全實(shí)南北通透透戶型規(guī)劃完全實(shí)現(xiàn)100%全明設(shè)計(jì)，每每一間房都有有窗戶即使是候梯廳廳也完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全明，自然然通風(fēng)戶型規(guī)劃70-80公分大飄窗，，品味小資的的最佳領(lǐng)地，，增加小戶型型房間的通透透性及采光，，使房間顯得得更為寬敞，，特別是轉(zhuǎn)角角飄窗的設(shè)計(jì)計(jì)。戶型規(guī)劃入戶花園、或或大陽臺可以以打造成花池池，水景等意意境空間，也也可以封包打打造休閑娛樂樂空間、書房房或次臥等戶型規(guī)劃戶型突破點(diǎn)—別墅內(nèi)部生活活品質(zhì)高層化化90-105平以上的戶型型產(chǎn)品在設(shè)計(jì)計(jì)中可引入別別墅生活的大大尺度化例如：主臥帶衣帽間間衛(wèi)生間干濕分分離大花園，大陽陽臺設(shè)計(jì)主臥書房套間間（偷出來））客廳尺寸更為為舒適中軸線通透等等兩梯三戶戶型型要有兩種以以上變化，規(guī)規(guī)避千篇一律律的戶型設(shè)計(jì)計(jì)。多戶型變變化也可以規(guī)規(guī)避市場風(fēng)險險，增加客戶戶的選擇性及及產(chǎn)品的調(diào)換換。針對北向房源源，南向采光光面較小，可可設(shè)計(jì)部分復(fù)復(fù)式產(chǎn)品，增增加產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)及核心賣點(diǎn)點(diǎn)，規(guī)避產(chǎn)品品朝向的硬傷傷。創(chuàng)新復(fù)式戶型型設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)豐富富化——創(chuàng)新與傳統(tǒng)混混搭的戶型設(shè)設(shè)計(jì)提升建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——私享生活的那那一片寧靜建筑已經(jīng)不再再是冰冷的鋼鋼筋水泥，而而是具有了生生動的表情，，更加與生活活相融合。帶帶來生活品質(zhì)質(zhì)的提升，使使建筑具備主主動改善生活活環(huán)境能力。。隔噪隔聲系統(tǒng)統(tǒng)：通過鋪設(shè)隔音音氈，門窗密密封條，墻體體隔音、雙層層惰性氣體中中空玻璃、窗窗框運(yùn)用斷橋橋技術(shù)、地板板隔音、減噪噪排水管等一一系列技術(shù)，，有效阻隔外外界及樓層間間的噪聲，提提供安靜的室室內(nèi)環(huán)境墻體保溫系統(tǒng)統(tǒng)：強(qiáng)化屋面首層層及墻體的隔隔熱保溫功能能，以達(dá)到節(jié)節(jié)能降耗的目目的嚴(yán)密外窗系統(tǒng)統(tǒng)：采用隔熱保溫溫窗設(shè)計(jì)，隔隔絕熱傳導(dǎo)。。玻璃為5+15A+5（mm）中空玻璃，，鍍有LOW-E涂層，內(nèi)充惰惰性氣體有效效降低熱能量量的傳遞。同層排水系統(tǒng)統(tǒng)：徹底擺脫了相相鄰樓層間的的束縛，避免免了由于排水水橫管侵占下下層空間而造造成的一系列列麻煩和隱患患智能無負(fù)壓給給排水系統(tǒng)：：自動調(diào)節(jié)水壓壓，保證給排排水的高效運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)采暖系統(tǒng)：采用地暖采暖暖方式，釋放放內(nèi)部空間配置建議：新能源應(yīng)用：：太陽能路燈、、雨水回收系系統(tǒng)等智能門鎖：包含ID卡，指紋，密密碼識別等功功能的高級智智能鎖，營造造安全的居住住環(huán)境水處理系統(tǒng)：：凈水，軟水，，直飲水等水水處理設(shè)備的的應(yīng)用智能新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)：通過進(jìn)風(fēng)口溫溫度感應(yīng)器，，自動調(diào)節(jié)進(jìn)進(jìn)風(fēng)口大小底層商場造成成社區(qū)動線成成為現(xiàn)階段需需要解決的問問題，并且對對上層居住空空間的安全性性及安防提出出挑戰(zhàn)。動線規(guī)劃建議議：1、動線規(guī)劃需需綜合考慮業(yè)業(yè)主入戶的便便利性及快捷捷性2、地下停車成成、一層商場場、空中花園園大堂三重入入戶3、考慮公交站