《民法典》視域中不動產買受人的法律地位-以“執(zhí)行異議復議”的修改為中心

《民法典》視域中不動產買受人的法律地位——以“執(zhí)行異議復議”的修改為中心名下，債權人就可以申請查封該不動產[1](P13)。因不動產的沖突，法律賦予第三人(案外人)針對執(zhí)行標的提起執(zhí)行異議之訴的權利，以排除執(zhí)行根據(jù)的執(zhí)行力[2](P894)。案外人通常認為，第三人享有的“足以排除強制執(zhí)行的民事權益”行的效力[4](P208)。但是在強制執(zhí)行法領域，《最高人民定》(以下簡稱“執(zhí)行異議復議”)第28條規(guī)定，不動產買受人在一步規(guī)定消費者對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品規(guī)則，突破了物權變動的基本框架[6](P128)。事實物權的[7](P30)。此外，對于借名購房，如果名義買受人(出名人)不動產買受人執(zhí)行異議之訴涉及案外人(買受人)、申請執(zhí)行人(債權人)以及債務人三方主體，該問題架構復雜，實體與 (P137)。通過對執(zhí)行異議之訴的審理與規(guī)則的梳理，筆者擬從實體法與程序法兩個方面檢討不動產買受人(包括實際買受人)(一)不動產買受人法律地位的沿革及立法背景權問題的批復》(法釋[2002]16號)。出于對消費者生存權消費者房屋債權的特殊規(guī)則擴大至從開發(fā)商處受讓房屋的所有扣押、凍結財產的規(guī)定》(法釋[2004]15號以下簡稱“執(zhí)行的在于保護善意購房人的生存利益[9](P54)。該條規(guī)定的不其訴訟請求(最高人民法院[2015]民申字第1886號民事裁定(P96)。1994年國務院發(fā)布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決方面，在相當長的時間內不動產登記制度被視為合同的生效要價值理念和完備的不動產登記制度[11](P46)。因不動產登。所有權的法律意義[12](P111)。2015年《不動產登記暫行(二)不動產買受人法定優(yōu)先權的正當性理由情形下，名義買受人(出名人)與實際買受人(借名人)約定由權之需[14](P108)。合法律規(guī)定，但實質上卻合乎公平[10](P95)。包括一般買受人對于不動產的物權期待權(“執(zhí)行異議復議”第成不動產受讓人享有優(yōu)先于金錢債權人的地位并排除登記名義人債權人強制執(zhí)行的法理基礎[16](P422)。不動產買受人益[13](P602)。(一)“事實物權說”與“法律物權說”分析使不當?shù)美埱髾鄰浹a受到的損害[17](P136-137)。在我國 (P28-29)。在法律關系內部，物權與債權都表現(xiàn)為特定人之間待行為權，債權不具有定分性[19](P127-128)。然而，事實以占有、不動產物權以登記為公示方法[11](P157)。反之，物權類型。事實物權與法律物權的這種物權分類方式不能涵蓋質上是履行登記請求權，屬于典型的債權請求權[7](P39)。(P167)。然而，對于不動產交易的過程而言，物權與債權的界易的安全[21](P8)。買受人占有不動產與支付價款只是對買明物不屬于債務人的責任財產范圍[22](P184)?！爸虚g型權的買受人以準物權人的法律地位[23](P71)。(二)“物權期待權理論”之批判權期待權(第29條)，構成不動產受讓人獲得優(yōu)先于金錢債權人的地位并排除登記名義人債權人強制執(zhí)行的法理基礎[16](P422)。德國法上的期待權理論系由要的類型[24]。不動產買賣合同在完成登記之前，受讓人尚不 (P82-84)。但是，受讓人一旦就物權合意提出登記申請或已作 付不動產、支付價金)。在對權利的處分上，德國法上不動產登1004條行使物上請求權[25](P85)。與之相比，我國“執(zhí)行卻不享有決定物權歸屬的處分權能[6](P133)。比較而言，權已經(jīng)具有極強的物權上與實務中從物權或物權期待權的角度所構造的理論基礎并不賦予不動產買受人債權優(yōu)先權是對我國不動產登記制度尚(一)不動產買受人法律地位的現(xiàn)實基礎之訴與破產法上別除權的目標相同[22](P172)。因此，第三策考量可以賦予特定債權以法定優(yōu)先地位。例如《民法典(合同編)》規(guī)定的建設工程承包人的優(yōu)先權，即是法律為維護社會的有優(yōu)先于一般債權人而優(yōu)先受償?shù)臋嗬鸞26](P436)。法典(物權編)》所確立的物權公示公信原則，卻是解決當下不(二)不動產買受人優(yōu)先法律地位的弊端原則而存在明顯的弊端，與《民法典(物權編)》規(guī)定的不動產青[6](P129)。其二，比較法上的法定優(yōu)先權因缺乏公示的順位體系[27](P291)。相比交易安全，不動產買受人的債權風險[28](P165)。不動產買受人的債權固然值得保護，但是的實體權利[29](P132)。如果其他債權人采取了查封等保全行異議復議”第30條)，此時應該解除查封[30](P11)。但而預告登記權利人可以提起案外人執(zhí)行異議之訴[31](P56)?！睹穹ǖ?物權編)》公示公信原則的實施效果取決于不動產登任，從而最終促成不動產公信力的形成[32](P22)。從長遠規(guī)定也應退出歷史舞臺[33](P52)。(三)不動產買受人優(yōu)先法律地位的修正路徑其他債權人就該商品業(yè)的持續(xù)發(fā)動產消費者居住權的維護[34](P87)。“執(zhí)行異議復議”第(一)商品房消費者執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行的對象分析 的共同目標[36](P63)。因此在一房數(shù)賣時，網(wǎng)簽買方請求抵債”視為買受人已經(jīng)支付購房全款，付款方式為債務抵消(最高人民法院民事裁定書[2013]民申字第679號民事判決書；廣東省高級人民法院[2014]粵高法民二終字第1號民事判決書；江蘇省高級人民法院民事判決書[2013]蘇民終字第0324號判模式并未獲得更多擔保法意義上的物權保障[37](P69)。這長對抗強制執(zhí)行的不誠信乃至于違法行為[38](P17)。此外，[39](P15)。法律賦予商品房消費者的債權以優(yōu)先地位是基作為購房人并不屬于消費者的范疇[40](P33)。然而有學者品房消費者[13](P432-433)。鑒于以公司名義購買商品房所(二)商品房消費者執(zhí)行異議之訴的構成要件分析行規(guī)定”第26條)，但是并不影響設之訴案件適用法律問題的解釋(一)》(征求意見稿)第10條人名下無其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房用房[13](P632)。商鋪、寫字樓因具有投資屬性，不在消費易地物價部門指導價或 分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于建設合同糾紛案”請示的答復([2014]執(zhí)他字第23、24號)，房六、借名購房情形案外人執(zhí)行異議之訴的構造(一)借名購房的實體法爭議及其實質借名購房通常表現(xiàn)為：借名人(又稱為“隱名人”)經(jīng)出名房屋或者出名人的金錢債權人申請執(zhí)行該房屋所形成的三移登記房屋所有權的義務。如何確定此時的借名買房法律效果，(P33)。借名登記契約為借名人與出名人之間的內部約定，借名人僅為登記名義人[43](P34)。登記公信力包含權利確信人，以此確定真正物權人(最高人民法院[2011]民申字第261號民事裁定書)。權必須經(jīng)當事人債權債務關系的履行才能實現(xiàn)[45](P14)。的唯一手段[46](P67)。人屬于借名購房的間接代理人[47](P82)。出名人在締約及對案涉房屋享有實質上物權之外(廣東省廣州市中級人民法院判決書)，借名人通常不得請權移轉義務，該請求權屬于債權請求權(廣東省高級人民法院又認為出名人處分房產時屬于無權處分。借名購房并不屬于不動產登記錯誤[48](P12)。這表明司法機關在借名購房的歸屬上存在抵牾。究其原因，源于該問題系法律形式上(不動產登記)與法律實質(當事人真實意思)之間的矛盾[49](P411)。(二)借名人提起執(zhí)行異議之訴的原因及其要件分析法審前已經(jīng)支付價款并處于實際占有狀[2015]二中民[商]終字第01417號民事裁定書)。另一種是[2017]京民終字第492號民事裁定書)。對此，最高人民法院(公開征求意見稿)第13條對處理金錢債權執(zhí)行中“隱名權利三人(金錢債權人)雖然不直接與該房屋相關，但是不動產登記執(zhí)行[50](P11)。因此，即使借名購房的真實權利人究竟是人(案外人)提起執(zhí)行異議之訴必須符合法定的構成要件。借名的合法有效的買賣合同。借名購房的案外人(借名人)通常滿足到合理的審查注意義務而存在過錯[16] 名人名下和