新園酒店項目可行性研究報告

新園精品酒店項目可行性研究報告新園精品酒店項目可行性研究報告 第八章投資估算及資金籌措8.1投資估算1、投資估算的依據(jù)本報告在項目可行性研究階段，投資估算遵照國家及行業(yè)有關法律、法規(guī)及規(guī)范要求進行編制，投資估算依據(jù)有：經(jīng)某建筑設計院設計的《某新園改建項目》方案；2006年4月~2008年12月某市各類有關建筑工程造價指標、原材料供應價格資料；某市酒店行業(yè)相關稅費標準。2、建設投資估算主體建筑建安工程費主體建筑建安工程費按單位建筑工程投資估算法進行估算。單位建筑面積的工程費考慮了主體建筑土建、內外必要的裝修費用，以及各主體建筑的給排水、電氣、暖通及智能化等建筑設備的購置及安裝費用。工程建設其他費用建設單位管理費、可行性研究及規(guī)劃方案費、設計費、勘察設計費、造價咨詢費、工程監(jiān)理、質監(jiān)、安監(jiān)費及其他相關規(guī)費等根據(jù)有關規(guī)定進行估算。設備購置費主要包括高低壓配電系統(tǒng)、保安監(jiān)控設備、鍋爐等。預備費預備費包括基本預備費和漲價預備費，其中基本預備費主要考慮項目的復雜程度和可能出現(xiàn)的意外情況；漲價預備費主要考慮項目建設期內材料上漲因素的影響。前者按建筑安裝工程費的一定百分比估算；后者按建筑安裝工程費用和設備費之和的一定百分比估算。本項目投資估算金額為4248.39萬元。詳見表8-1所示。表8-1精品酒店投資估算一、建筑安裝工程投資（一類費用）一、建筑安裝工程投資（一類費用）序號項目計算基礎單位單方造價（元/㎡）造價（萬元）備注1改造工程6008.88㎡5030.042新建大堂、客房工程1791.12㎡1700304.493新建游泳池工程3161m3100316.00104裝修工程7800.00㎡2274.62其中：大堂裝修585.60㎡4000234.24145.8㎡精品客房裝修184.92㎡350064.7261.64㎡精品客房裝修1020.60㎡4000408.24其他客房裝修4247.68㎡30001274.30餐廳裝修726.50㎡1700123.51精品店裝修288.00㎡200057.60其他功能用房裝修746.70㎡1500112.015電氣工程7800㎡10078.006通風空調工程7800㎡400312.007給排水工程7800㎡4031.2008智能化7800㎡86.24一類費用小計3352.69二、工程建設其它費用（二類費用）序號項目計算基礎單位費率造價（萬元）備注1可行性研究及規(guī)劃方案費24萬元0.389.21已發(fā)生費用，按面積分攤2設計費3352.69萬元1.80%60.35建安費*1.8%3勘察費10961.00㎡1元/m1.104監(jiān)理費3352.69萬元0.8%026.82建安費*0.8%(全過程監(jiān)理)5質量安全監(jiān)督費3352.69萬元0.3%511.73建安費%*0.356造價咨詢費3352.69萬元0.3%010.06建安費*3?7建設單位管理費3352.69萬元1%33.53建安費*1%88施工圖審查費61.44萬元10%6.14(設計費+勘察費）*10%二類費用小計158.94三、設備采購部分序號項目計算基礎單位費率造價（萬元）備注1高低壓配電等系統(tǒng)1項30含高壓進線電纜2有線電視前端設備1項203電話、網(wǎng)絡設備1項404保安監(jiān)控設備1項305辦公家具1項400含辦公、客房、酒店內家具設備費小計520.00四、預備費序號項目計算基礎單位費率造價（萬元）備注1基本預備費3352.萬3%100.建安費*3%6969元582漲價預備費3872.69萬元3%116.18（建安費+設備費）*3%預備費小計216.76建設投資合計4248.393、流動資金本項目暫不計流動資金。8.2項目總投資項目總投資為4248.39萬元，其中固定資產(chǎn)投資總額為4248.39萬元，流動資金為0萬元，見表8-2。表8-2項目總投資估算表序序號項目名稱數(shù)值（萬元）備注一建設投資（不含建設期利息）4248.391建筑安裝工程費用3352.692設備及工器具購置費520.003工程建設其它費用158.9444預備費216.76二流動資金0.00三項目總投資4248.39其中自有資金4248.39100.00%其他借款0.000.00%8.3資金籌措本項目總投資全部考慮采用自有資金投入。

第九章財務效益與社會效益分析9.1財務基礎數(shù)據(jù)項目計算期項目建設期為1年，經(jīng)營期按16年考慮；總計算期為17年。營業(yè)收入計算根據(jù)項目經(jīng)營計劃，項目建成后，收入來源包括酒店客房出租、中餐廳、西餐廳及精品店收入?？紤]到未來這兩年某酒店客房供給量增加的影響，本報告將本項目建成運營時的普通客房的入住率第一年定為60％，以后各年分別為65%、70%、75%；精品客房的入住率第一年定為70％，以后各年分別為78%、86%、92%。項目建成后，餐飲收入按第一年收入為500元，以后每年增長10%計。項目建成后，精品店收入按第一年為300萬元，以后每年增長10%計。本項目計算期總營業(yè)收入合計為43286.55萬元。見附表1。3、營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅本項目收入的營業(yè)稅率均為5%。城市維護建設稅城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%計繳。教育費附加教育費附加按營業(yè)稅的3%計繳。4、成本和費用估算本項目的總成本估算按費用要素分為：客房營業(yè)費用、餐飲經(jīng)營費用、精品店經(jīng)營費用、折舊費、攤銷費、預提大修費等?？头拷?jīng)營成本按相應經(jīng)營收入55%估算；餐飲經(jīng)營成本按相應經(jīng)營收入20%估算；精品店經(jīng)營成本按相應經(jīng)營收入55%估算；本項目建筑物殘值5%，折舊年限70年；設備殘值10%，折舊年限15年。本項目將按5年翻修一次來預提大修費用。項目計算期總成本費用合計為24552.90萬元。總成本費用估算詳見附表2。9.2財務評價1、盈利能力分析利潤總額及分配本項目計算期內營業(yè)收入合計為43286.55萬元，總成本費用為24552.90萬元，營業(yè)稅金及附加為2380.76萬元，可分配利潤總額為7817.63萬元。所得稅本項目所得稅率為25%，項目計算期內所得稅合計為3065.74萬元。所得稅后利潤合計為9197.21萬元，稅后利潤按照下列順序分配：提取盈余公積金。稅后利潤提取10%的盈余公益金，提取5%的法定公積金，項目計算期共提取法定公積金1379.58萬元。利潤用于上述分配后剩余部分為未分配利潤。該項目未分配利潤合計為7817.63萬元。項目利潤分配情況詳見附表3。財務現(xiàn)金流量分析項目投資現(xiàn)金流量表是以假設本項目建設所需的項目投資均為投資者投入作為計算基礎，計算項目本身的盈利能力。該表不考慮資金籌措問題，將項目置于同等的資金條件下，現(xiàn)金流出項中沒有建設期利息，經(jīng)營成本中也不包括任何利息（即固定資產(chǎn)投資借款在生產(chǎn)期應支付的利息和流動資金借款利息）。該項目投資財務現(xiàn)金流量分析結果見表9-1。表9-1項目投資財務現(xiàn)金流量分析結果表序序號指標名稱單位所得稅后備注1財務內部收益率%10.94%2投資回收期年7.37含建設期1年3財務凈現(xiàn)值萬元4245.94ic=8%該項目投資財務現(xiàn)金流量分析詳見附表4。財務評價結論財務評價指標表明，該項目實施后在達到預期投入產(chǎn)出效果的情況下，項目所得稅后的項目投資財務內部收益率為10.94%，財務凈現(xiàn)值4245.94萬元大于零（ic=8%），因此該項目在財務上可以接受，能較快收回投資，有較好的經(jīng)濟效益。9.3社會效益評價本項目建成后，將為某市酒店市場提供一個嶄新的概念，即精品酒店概念，能帶動賓館業(yè)、旅游業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，并且能增強某的對外知名度。在經(jīng)濟效益上，可以增加地方稅收，提高整個地區(qū)的經(jīng)濟水平。項目建成后，經(jīng)營規(guī)模增加，提供的就業(yè)崗位也相應增加。本項目的員工基本實行本土化，盡量使用當?shù)氐娜肆Y源，不但能解決和促進就業(yè)人數(shù)的增加，還能培養(yǎng)和提高旅游、商業(yè)服務行業(yè)人才的才能，提高服務的水平和促進行業(yè)的發(fā)展；同時對帶動某其他旅游項目和商業(yè)購物、餐飲等項目的發(fā)展和就業(yè)機會的增加起積極作用。

第十章風險分析與對策10.1風險分析項目本身風險涉及到項目所有權和經(jīng)營權的分離和確立問題；政府政策指導對本項目的影響。市場風險某市酒店林立，競爭激烈程度異于一般。雖然本項目地處某最大的旅游景點——某新園，并且酒店概念新穎，可是酒店市場的競爭程度也非同小可；市場對該類型產(chǎn)品的接受程度；全球金融海嘯對中國經(jīng)濟的影響。經(jīng)營風險項目盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn)；酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅。10.2風險對策投資控制的措施：控制建設工期、實施限額設計；節(jié)約費用和降低成本的方式：降低物資成本、降低能源成本、降低投入成本、降低財務費用、降低人力資源成本和降低行政費用；加大宣傳推廣力度，規(guī)避政策調整對酒店市場的沖擊；4、通過住宿、餐飲、游覽一卡通（飯店提供高檔餐飲、住宿、游覽等全方面服務、構建完善的、一條龍式的產(chǎn)品線），與景區(qū)聯(lián)合營銷，把游客觀某新園與餐飲、住宿融為一體，實現(xiàn)酒店與景區(qū)的雙贏，同時能滿足游客方便、快捷、全面的需求；5、提高酒店出租管理水平，保證未來合理的投資回報。

第十一章結論隨著政府對旅游業(yè)