房產(chǎn)測(cè)繪課件

房產(chǎn)測(cè)繪武漢大學(xué)測(cè)繪學(xué)院潘正風(fēng)房產(chǎn)測(cè)繪概述房產(chǎn)測(cè)繪概念房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪成果房產(chǎn)測(cè)繪概念房產(chǎn)測(cè)繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征稅、以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)繪是一種法定測(cè)繪。執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986—2000）和相關(guān)部委的政策文件。房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來(lái)。房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查和驗(yàn)收等。房產(chǎn)調(diào)查分房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查。房屋用地調(diào)查與測(cè)繪以丘為單元分戶進(jìn)行。房屋調(diào)查與測(cè)繪以幢為單元分戶進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪成果房產(chǎn)測(cè)繪成果包括房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分。房產(chǎn)簿冊(cè)：房產(chǎn)調(diào)查表、房產(chǎn)用地調(diào)查表、產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查資料等。房產(chǎn)數(shù)據(jù)：控制點(diǎn)成果、界址點(diǎn)成果、房角點(diǎn)成果、面積測(cè)算成果等。房產(chǎn)圖集：房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶圖、房產(chǎn)證附圖。房產(chǎn)平面控制測(cè)量控制測(cè)量方法和布設(shè)控制測(cè)量數(shù)據(jù)處理控制測(cè)量方法和布設(shè)房產(chǎn)平面控制測(cè)量方法主要采用GPS定位技術(shù)和導(dǎo)線測(cè)量技術(shù)。房產(chǎn)平面控制測(cè)量的精度要求末一級(jí)相鄰控制點(diǎn)間的相對(duì)中誤差不大于2.5cm。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度在建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200米左右。房產(chǎn)平面控制網(wǎng)分為二、三、四等和一、二、三級(jí)?？刂茰y(cè)量數(shù)據(jù)處理房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)采用國(guó)家規(guī)定的坐標(biāo)系統(tǒng)，采用地方坐標(biāo)系時(shí)應(yīng)與國(guó)家坐標(biāo)系聯(lián)測(cè)。二、三、四等平面控制網(wǎng)的計(jì)算應(yīng)采用嚴(yán)密平差，并進(jìn)行精度評(píng)定。四等以下平面控制網(wǎng)的計(jì)算可采用近似平差和評(píng)定精度。房產(chǎn)要素測(cè)量

與信息采集房產(chǎn)要素和測(cè)量草圖房產(chǎn)要素測(cè)量房屋面積測(cè)量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)采集房產(chǎn)要素和測(cè)量草圖房產(chǎn)要素是反映房屋及用地情況的要素，可分為屬性的（權(quán)屬調(diào)查等）、位置的（界址點(diǎn)、境界等）、數(shù)量的（房屋面積等）、地理的（各類編號(hào)等）以及相關(guān)的地物地貌。房產(chǎn)要素的獲取，對(duì)于位置、數(shù)量的及地物地貌部分要素通過(guò)測(cè)量手段；對(duì)于屬性的、地理的要素則通過(guò)信息采集的方式獲取。房產(chǎn)要素和測(cè)量草圖測(cè)量草圖是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房產(chǎn)調(diào)查的實(shí)地記錄，是展繪地塊界址、房屋、計(jì)算面積和填寫(xiě)房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。測(cè)量草圖包括房屋用地測(cè)量草圖和房屋測(cè)量草圖。測(cè)量草圖可用1/8、1/16、1/32規(guī)格的圖紙。房產(chǎn)要素和測(cè)量草圖房屋用地測(cè)量草圖內(nèi)容：控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、墻體、房屋產(chǎn)別及建筑結(jié)構(gòu)和層數(shù)、房屋用地用途類別、丘號(hào)、道路及水系、地理名稱及門(mén)牌號(hào)、指北方向、測(cè)量日期及作業(yè)員簽名等。房屋測(cè)量草圖內(nèi)容：房屋外墻、分層、墻體厚度及室內(nèi)凈空墻面長(zhǎng)度、地下室、假層等。丘的編號(hào)以房產(chǎn)分區(qū)為編號(hào)區(qū)，從0001至9999。丘的編號(hào)格式：市代碼（2位）+區(qū)代碼（2位）+房產(chǎn)區(qū)代碼（2位）+房產(chǎn)分區(qū)代碼（2位）+丘的編號(hào)（4位）。房產(chǎn)要素測(cè)量房產(chǎn)要素測(cè)量主要內(nèi)容包括：界址測(cè)量、境界測(cè)量、房屋及附屬設(shè)施測(cè)量、陸地交通測(cè)量、水域測(cè)量及其它相關(guān)地物測(cè)量。房屋應(yīng)逐幢測(cè)繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測(cè)量。毗連房屋以墻體所有權(quán)范圍為界測(cè)量。每幢房屋應(yīng)分戶丈量作圖（勒腳以上墻角為準(zhǔn)）。房屋點(diǎn)測(cè)量以勒腳以上墻角為測(cè)點(diǎn)。房產(chǎn)要素測(cè)量房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度分三級(jí)，精度要求為：精度等級(jí)間距誤差和相對(duì)鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差限差(m)中誤差(m)一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10對(duì)于界址點(diǎn)間距小于50米時(shí)，實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與計(jì)算邊長(zhǎng)較差的限差為±(mj+0.02·mj·D)。房屋面積測(cè)量房屋面積測(cè)量分為房屋建筑面積測(cè)量、房屋套內(nèi)建筑面積測(cè)量和房屋使用面積測(cè)量。房屋建筑面積：指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑物。房屋建筑面積計(jì)算范圍分為：全部建筑面積、一半建筑面積和不計(jì)算建筑面積三種情況。房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。房屋使用面積指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋面積測(cè)量房屋面積測(cè)量可分為面積實(shí)地測(cè)量和圖紙測(cè)量。面積實(shí)地測(cè)量成果可用于房屋交易、產(chǎn)權(quán)登記、辦理土地及規(guī)劃手續(xù)、征地拆遷、房屋評(píng)估等用途。面積圖紙測(cè)量成果可用于房屋預(yù)售、內(nèi)部管理以及其它法律法規(guī)和相關(guān)管理部門(mén)允許的用途。房屋面積測(cè)量方法主要有坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法和圖解法。房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)采集房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)采集包括：確認(rèn)建筑物名稱、坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、權(quán)界線及繪制房屋權(quán)界線示意圖、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利、樓號(hào)和房號(hào)、房屋分幢及幢號(hào)編注等以及與建筑物有關(guān)的規(guī)劃信息、產(chǎn)權(quán)人及委托人信息等。房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)采集房屋用地用途按兩級(jí)分類，一級(jí)分為：商業(yè)金融用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政用地、公共建筑、住宅用地、交通用地、特殊用地、水域用地、農(nóng)用地及其他用地10類，以10、20、…、00表示。房屋產(chǎn)別按兩級(jí)分類，一級(jí)分為：國(guó)有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)、股份制企業(yè)房產(chǎn)、港澳臺(tái)投資房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)8類，以1、2、…、8表示。房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)采集房屋用途按兩級(jí)分類：一級(jí)分為住宅、工業(yè)交通倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)金融信息、教育醫(yī)療衛(wèi)生科研、文化娛樂(lè)體育、辦公、軍事、其他8類，以1、2、…、8表示。房屋建筑結(jié)構(gòu)分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等6類，用1、2、…、6表示。房屋數(shù)據(jù)處理房屋數(shù)據(jù)處理內(nèi)容和要求房屋面積計(jì)算共有面積分?jǐn)偡课輸?shù)據(jù)處理內(nèi)容和要求房屋數(shù)據(jù)處理包括房屋測(cè)量數(shù)據(jù)處理、房產(chǎn)面積計(jì)算和共有面積分?jǐn)側(cè)糠?。房屋面積測(cè)算的精度：房屋面積的精度等級(jí)房屋面積誤差的限差(m2)一級(jí)0.02√S+0.0006S二級(jí)0.04√S+0.002S三級(jí)0.08√S+0.006S房屋面積計(jì)算房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積由省自治區(qū)、直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積。多層房屋，按各層計(jì)算建筑面積的總和計(jì)算。共有面積分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。還包括套公共建筑之間的分隔墻，以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。不包括獨(dú)立使用的地下室、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室和管理用房、及人防工程的地下室都不入共有建筑面積。共有面積分?jǐn)倖我还δ茏≌瑯枪灿忻娣e的分?jǐn)偡椒ǎ焊鶕?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套內(nèi)面積總和求出分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套的套內(nèi)面積按比例分?jǐn)傆?jì)算。某住宅樓其中一套內(nèi)建筑面積為53.70m2，分?jǐn)傁禂?shù)為0.089385，計(jì)算該套房的分?jǐn)偯娣e和產(chǎn)權(quán)面積。分?jǐn)偯娣e=53.70×0.089385=4.80m2產(chǎn)權(quán)面積=53.70＋4.80=58.50m2共有面積分?jǐn)偵套枪灿忻娣e的分?jǐn)偡椒ǎ簩⑷惫灿忻娣e分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。住宅部分將分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上住宅本身的共有建筑面積，按各套的套內(nèi)面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。商業(yè)部分將分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按各層的套內(nèi)面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱又鲗庸灿忻娣e中，得到各層總的共有面積。再按層內(nèi)各套內(nèi)面積依比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。共有面積分?jǐn)偠喙δ芫C合樓共有面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾喙δ芫C合樓共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂Ｄ硺怯绍噹?kù)、商業(yè)、住宅、辦公四個(gè)功能區(qū)組成，建筑面積34218.55。各功能區(qū)套內(nèi)面積，車庫(kù)495.38、商業(yè)639.53、住宅25049.23、辦公163.65。在各功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，車庫(kù)16.65、商業(yè)158.00、住宅6609.78。不在該功能區(qū)分?jǐn)偨o各功能區(qū)的共有面積，住宅222.11?？绻δ軈^(qū)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，車庫(kù)11.53、商業(yè)20.87、住宅、辦公3.68。則各功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和：車庫(kù)為28.18、商業(yè)為178.87、住宅為7660.03、辦公為3.68。住宅的分?jǐn)傁禂?shù)為0.305799。房產(chǎn)圖繪制房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分丘平面圖房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖和分層分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)分幅平面圖采用全野外數(shù)字測(cè)圖、數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量等方法成圖或用已有地形圖編制。房產(chǎn)分幅平面圖采用50×50cm正方形分幅，1︰500～1︰1000比例尺。全野外數(shù)字測(cè)圖所測(cè)的房產(chǎn)要素點(diǎn)和地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)0.05m。利用地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時(shí)，地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)圖上0.6mm。房產(chǎn)分幅圖房產(chǎn)分丘平面圖房產(chǎn)分丘圖是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)容除與分幅圖內(nèi)容相同外，還表示房屋權(quán)屬線、界址點(diǎn)和點(diǎn)號(hào)、界址邊長(zhǎng)、用地面積、建筑面積、房屋建筑的細(xì)節(jié)、墻體歸屬、房屋邊長(zhǎng)、建成年份和四至關(guān)系等各項(xiàng)房產(chǎn)要素。根據(jù)丘的大小選取，一般采用32開(kāi)～4開(kāi)。比例尺在1︰100～1︰1000之間。房屋分丘圖房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)分層分戶圖是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的依據(jù)。房產(chǎn)分層分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖。分戶圖應(yīng)表示房屋的權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位、及門(mén)碑號(hào)、所在層次、室號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。房產(chǎn)分層分戶圖幅面大小為32開(kāi)或16開(kāi)，比例尺一般為1︰200。房產(chǎn)分層分戶圖房產(chǎn)變更測(cè)量房產(chǎn)變更測(cè)量的內(nèi)容房產(chǎn)變更測(cè)量房產(chǎn)變更測(cè)量的內(nèi)容房產(chǎn)變更測(cè)量是指在完成房產(chǎn)測(cè)繪工作之后，為保持房產(chǎn)數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性而進(jìn)行的房屋及其附屬建筑物的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、質(zhì)量的變更調(diào)查和測(cè)量。房屋變更測(cè)量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測(cè)量。現(xiàn)狀變更測(cè)量?jī)?nèi)容：房屋新建、拆遷、改擴(kuò)建和損壞的變化；房屋圍護(hù)物、附屬設(shè)施及周邊道路、地物的變化；地名、門(mén)牌號(hào)的變化；房屋及用地分類面積的變化。權(quán)屬變更測(cè)量?jī)?nèi)容：房屋交易、繼承等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移；土地權(quán)屬界的調(diào)整和變化。房產(chǎn)變更測(cè)量房產(chǎn)變更測(cè)量程序，根據(jù)房地產(chǎn)變更資料，先進(jìn)行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查，再進(jìn)行分戶權(quán)界和面積的測(cè)定，調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼，最后進(jìn)行房地產(chǎn)資料的修正。變更測(cè)量以變更范圍內(nèi)的平面控制點(diǎn)和房產(chǎn)界址點(diǎn)作為測(cè)量的基準(zhǔn)點(diǎn)。房產(chǎn)測(cè)繪成果管理房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量檔案管理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量檔案管理房產(chǎn)測(cè)繪上交成果：房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)、成果資料索引、控制測(cè)量成果資料、房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)表、房產(chǎn)圖、技術(shù)總結(jié)、檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。房產(chǎn)測(cè)繪成果檢查實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收。一級(jí)檢查為過(guò)程檢查，由作業(yè)組的專（兼）職檢查人員承擔(dān)。二級(jí)檢查由施測(cè)單位