昆明樓市不溫不火 四季度仍以“去庫存”為主

Word昆明樓市不溫不火四季度仍以“去庫存”為主在十一國慶大假期間，多地重現(xiàn)限購限貸“降溫”的時候，昆明市場仍受困“去庫存”泥潭，業(yè)內(nèi)分析，此輪限購重臨更像是一波定點行為，如昆明這樣庫存壓力巨大的二三線城市，不排除繼續(xù)出臺刺激回暖的政策。

熱度不再

9月土地交易金額下跌71.4%

來自昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的備案信息，10月3日~9日，昆明共成交備案1554套商品房，相比于前一周（9月26日~10月2日，成交2989套）減少1435套，跌幅為48%。而黃金周期間，除了1日和7日分別交出404套和297套不錯的數(shù)據(jù)外，其余幾日均在百套左右徘徊，5日更創(chuàng)下近幾月單日成交最低數(shù)據(jù)——61套。

不過，該數(shù)據(jù)已較去年同期增長了不少（2021年十一期間昆明共成交398套）?！敖鼉赡昀ッ髡w成交走勢都不高，今年也僅6月成交過萬套?！崩ッ髦性瓩C構(gòu)資源中心分析顯示，十一期間，部分熱點城市限購再臨，作為未限購的二線城市之一，昆明短期內(nèi)重燃成交熱情，不過從長期看，去庫存壓力仍大。截至上半年，昆明樓市住宅庫存量為489萬㎡，消化周期為11個月，商業(yè)庫存為187萬㎡，去化周期為26個月。

除了商品房，9月份的“土地交易成績單”也明顯遇冷。來自昆明國土資源局的公開數(shù)據(jù)，9月昆明共成交15宗土地，成交面積累計49.54萬㎡，環(huán)比8月下跌61.1%；共計成交11億元，環(huán)比下跌71.4%。

逆流而上

昆明多項目公開宣布上調(diào)價格

“昆明受整體經(jīng)濟發(fā)展水平等限制，2021年8月限購解除后，實際刺激的市場消費增量并不明顯?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士直言，與周邊城市相比，昆明房價水平還處于不合理區(qū)間，價格水平過高，也降低了部分購房消費熱情。

本月初，中指院發(fā)布的9月百城房價指數(shù)，昆明9月環(huán)比漲0.75%，樣本均價為7700元/㎡，在西南區(qū)域省會城市中僅次于成都；二手房方面，據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，9月份昆明二手房市場掛牌均價8725元/㎡。

值得注意的是，本地部分項目近期再度出現(xiàn)集中漲價的行情。9月份，包括金地悅天下、萬科銀海泊岸等，都不同程度地調(diào)高旗下項目價格。國慶節(jié)前，昆明綠地直接宣布，從10月1日起，綠地香樹花城售價每平方米上漲300元。

“部分熱點二線城市政策收緊后，消費轉(zhuǎn)移也將刺激昆明這樣的城市購買力和成交價格上揚。”在剛結(jié)束的2021年房交會上，昆明獨立經(jīng)濟學(xué)家周強分析道。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則直言，當(dāng)全國核心一二線城市“限購限貸”后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，“包括昆明在內(nèi)的中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四線城市等等將成為新一輪的樓市熱點。”

面臨難題

四季度仍以“去庫存”為主

也有業(yè)內(nèi)人士直言，未來銷售市場分化，中小房企去庫存壓力將越來越明顯?！按朔{(diào)控出臺，更多是抑制過熱資金流入?yún)^(qū)域市場，資金市場受抑收縮，部分中小房企融資區(qū)間更窄?！狈治鲋赋觯诠潭ㄙY產(chǎn)投資增速緩慢的背景下，抑制政策也將加速民間投資進(jìn)一步收縮。

這也是晚報此前多次報道的一個關(guān)鍵問題，特別是在二季度開始，部分停滯項目不斷出現(xiàn)復(fù)工跡象后，未來投資領(lǐng)域的收縮，將使計劃重啟的項目再度陷入困境。

張宏偉分析，對于大多數(shù)非熱點城市尤其是中西部的二三線城市，四季度及2021年上半年，“去庫存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律。在他看來，庫存和資金環(huán)境等不利影響，也不排除這些城市地方政府會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，包括鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費措施、鼓勵人才