市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用論文

II題目：市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用院系：建筑工程系學(xué)科專業(yè)：建筑工程技術(shù)班級(jí)：學(xué)生：學(xué)號(hào)：市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用內(nèi)容摘要市場(chǎng)法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。在市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過程中存在的主要問題并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法房地產(chǎn)市場(chǎng)目錄序言……………………1一、市場(chǎng)法概述………1（一）市場(chǎng)法的含義…………………1（二）市場(chǎng)法的理論依據(jù)……………1二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件………1（一）市場(chǎng)法的適用對(duì)象……………2（二）市場(chǎng)法的適用條件……………2三、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟…………2四、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)法存在的問題………3（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大…………3（二）市場(chǎng)信息不對(duì)稱，評(píng)估師獲取成交案例機(jī)會(huì)少信息流暢…3（三）市場(chǎng)法評(píng)估理論起步較高，但在評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用較差…3五、提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策………………3（一）政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，提供多渠道信息來源…………………3（二）政府和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合采取措施，彌補(bǔ)信息不對(duì)稱對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的影響……………………41.政府方面對(duì)信息不對(duì)稱的彌補(bǔ)…………………42.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采取的積極措施………4結(jié)論……………………6參考文獻(xiàn)………………7序言市場(chǎng)法（MarketComparativeMethod），又稱市場(chǎng)比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)將待估房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。采用市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。一、市場(chǎng)法概述市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法（MarketComparativeMethod），又稱市場(chǎng)比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。由于商品購(gòu)買者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購(gòu)買者將力求選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購(gòu)買者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場(chǎng)上具有同等效用的商品獲得相同的市場(chǎng)價(jià)格。這一替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，便表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致，因此，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值可以由近期出售的類似房地產(chǎn)的價(jià)格來決定。也就是說，可以利用與估價(jià)對(duì)象同類型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來推測(cè)委估房地產(chǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的估價(jià)思路由此而形成。二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件市場(chǎng)法的適用對(duì)象市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)法的適用條件市場(chǎng)比較法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。三、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)搜集交易實(shí)例存入交易實(shí)例庫(kù)選取可比實(shí)例可比實(shí)例A價(jià)格建立比較基準(zhǔn)交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格A房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整可比實(shí)例B價(jià)格建立比較基準(zhǔn)交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格B房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整可比實(shí)例C價(jià)格建立比較基準(zhǔn)交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格C房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整分析估價(jià)對(duì)象最終比準(zhǔn)價(jià)格求取最終比準(zhǔn)價(jià)格四、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)法存在的問題房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大市場(chǎng)法的應(yīng)用是建立在有一個(gè)規(guī)范、成熟、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的，也就是說在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)，采用市場(chǎng)法所取得的評(píng)估結(jié)果不能夠反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。而在我國(guó)這樣的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有二十余年的歷史，目前還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大。市場(chǎng)信息不對(duì)稱，評(píng)估師獲取成交案例機(jī)會(huì)少信息流暢市場(chǎng)法的運(yùn)用前提之一是有足夠多的交易案例可供選擇，但是任何一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集和整理全社會(huì)的房地產(chǎn)信息，在目前的房地產(chǎn)管理體制下都是比較困難的。因?yàn)槲覀兏緵]有建立一個(gè)開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，就是掌握信息資源較多的政府房地產(chǎn)管理部門不但內(nèi)部之間相互封鎖信息，而且外界要獲取他們的信息也非常困難。各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)收集自己的交易案例，互相之間也持保守態(tài)度，互不公用交易案例，使得我國(guó)的交易案例庫(kù)比較匾乏，并且時(shí)效性較差。由于缺少可比的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息這種直接反映市場(chǎng)價(jià)格的信號(hào)，各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能及時(shí)得到想要的交易案例，往往使評(píng)結(jié)果的正確性受到影響，進(jìn)而使市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用受到影響。（三）與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估起步很晚，至今不過十幾年的歷史。正是由于起步較晚，在評(píng)估理論、評(píng)估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國(guó)家的最新成果，因而起步較高，與國(guó)外并無太大差別，在評(píng)估理論研究方面與發(fā)達(dá)國(guó)家也基本處于相近水平。因此，對(duì)于基本評(píng)估方法中市場(chǎng)法的評(píng)估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí)也基本上相同，但是在評(píng)估實(shí)踐中對(duì)于市場(chǎng)法的應(yīng)用卻存在巨大差異。五、提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策針對(duì)市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用中存在的若干問題分析，提出如下具體的對(duì)策建議：政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，提供多渠道信息來源為了規(guī)范和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，減少由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格虛高等問題導(dǎo)致的市場(chǎng)法的適用性缺陷，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測(cè)和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，及時(shí)制止和防范房地產(chǎn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。另外政府還應(yīng)積極提供多渠道信息來源，主動(dòng)推動(dòng)信息的公開透明，提高信息化水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息的標(biāo)準(zhǔn)化、公開化。政府和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合采取措施，彌補(bǔ)信息不對(duì)稱對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的影響1.政府方面對(duì)信息不對(duì)稱的彌補(bǔ)完善制度和法規(guī)建設(shè)制度和法規(guī)是市場(chǎng)正常運(yùn)行的保障。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史短而速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場(chǎng)的需要，這也是目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無法解決的原因之一。行政部門和立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快這方面的步伐，只有這樣才能在市場(chǎng)中強(qiáng)烈地顯示出公平和秩序，這兩個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本信號(hào)。例如:對(duì)于賣方發(fā)布信息的行為，應(yīng)當(dāng)有類似于《反欺騙法》和《真實(shí)披露法》這樣的法律來加以管制。完善監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制歷來是房地產(chǎn)的薄弱環(huán)節(jié)。監(jiān)督機(jī)制的缺乏只能說明市場(chǎng)的透明度不高。完善的監(jiān)督機(jī)制可以保障制度和法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行，也可以保障各種標(biāo)準(zhǔn)的正確使用，以及保證市場(chǎng)運(yùn)行的透明和公平。建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)目前在有些地方市場(chǎng)炒作力度大于運(yùn)作力度，對(duì)概念的瘋狂炒作等于向市場(chǎng)散布真假混淆的信息，降低了消費(fèi)者的鑒別能力，從而達(dá)到增加賣點(diǎn)甚至渾水摸魚的目的，但這樣做的直接后果就是擾亂了市場(chǎng)的秩序，并且降低消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，因此必須由行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)的研究機(jī)構(gòu)組織建立并審定有關(guān)的一系列評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新出現(xiàn)的概念進(jìn)行客觀詳盡的描述和界定，并進(jìn)行評(píng)級(jí)，只有這樣才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)的透明度。2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采取的積極措施加快自身的信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，建立和完善市場(chǎng)信息資料庫(kù)，實(shí)現(xiàn)信息化管理評(píng)估過程是以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，應(yīng)用評(píng)估理論、方法進(jìn)行分析、對(duì)比、計(jì)算的過程。市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估尤其需要大量的市場(chǎng)交易參考資料。在計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范、成熟的前提下，評(píng)估機(jī)構(gòu)獲得市場(chǎng)信息的渠道會(huì)越來越多，此時(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該抓住機(jī)遇，利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)，積極建立起自己的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，強(qiáng)化評(píng)估信息的搜集、處理、儲(chǔ)備能力，這樣才能及時(shí)得到想要的交易案例，提高評(píng)估結(jié)果的正確性，使市場(chǎng)法得到更好的應(yīng)用。提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要求評(píng)估人員能夠全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場(chǎng)資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面、細(xì)致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能的高低與評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有著緊密的關(guān)系。但是目前國(guó)內(nèi)缺少能夠熟練運(yùn)用市場(chǎng)法的高素質(zhì)人才制約了市場(chǎng)法的應(yīng)用，說明我們的評(píng)估人員運(yùn)用市場(chǎng)法的執(zhí)業(yè)技能還有待提高。改善觀念，提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法應(yīng)用的關(guān)注除了政府盡快建立健全房地產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)體系，保障市場(chǎng)法的應(yīng)用環(huán)境外，行業(yè)學(xué)會(huì)的引導(dǎo)也有利于提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法應(yīng)用的關(guān)注。建議行業(yè)學(xué)會(huì)采取的引導(dǎo)措施有：組織編寫權(quán)威性、規(guī)范性的高質(zhì)量房地產(chǎn)評(píng)估書籍和教材。近年來房地產(chǎn)評(píng)估界的一些專家吸收國(guó)外的評(píng)估理論和方法，并結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)編寫出了一些較好的評(píng)估著作，為完善和提高我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法打下良好的基礎(chǔ)。建議以此為起點(diǎn)，組織多方面的富有研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家，集大家的智慧編寫出具有更具權(quán)威、更規(guī)范的具有我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估特色的理論著作和教材，為市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用打下良好的理論基礎(chǔ)。發(fā)揮下設(shè)機(jī)構(gòu)的作用，積極開展學(xué)術(shù)研究和交流活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中遇到的難點(diǎn)問題，開展專門的定期學(xué)術(shù)討論，同時(shí)，加強(qiáng)與發(fā)達(dá)國(guó)家的交流與合作，繼續(xù)吸收消化國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)評(píng)估理論方法，進(jìn)而增強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的關(guān)注。3）加強(qiáng)在崗評(píng)估人員的培訓(xùn)。1995年我國(guó)進(jìn)行了首次房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試至今，使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍得到了充實(shí)和壯大。但其中一些雖然獲得了評(píng)估師資格，可能還缺乏評(píng)估經(jīng)驗(yàn)或系統(tǒng)的評(píng)估知識(shí)，為了提高評(píng)估師隊(duì)伍的整體素質(zhì)，使評(píng)估人員更好地使用市場(chǎng)法，促進(jìn)市場(chǎng)法的應(yīng)用，需要定期對(duì)在崗評(píng)估師進(jìn)行業(yè)務(wù)和職業(yè)道德的培訓(xùn)。結(jié)論雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)法應(yīng)用方面存在諸多問題，但隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全、市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟、社會(huì)觀念的不斷轉(zhuǎn)變、評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，市場(chǎng)法將會(huì)在我國(guó)今后的房地產(chǎn)評(píng)估中得到更加廣泛的應(yīng)用，從而更好地與國(guó)際接軌。參考文獻(xiàn)