房地產(chǎn)估價方法與案例二

一、房地產(chǎn)及其描述——對象二、房地產(chǎn)價格和價值三、房地產(chǎn)價格影響因素四、房地產(chǎn)估價概述主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)的定義

土地其他地上定著物從自然屬性或物理的角度看建筑物一、房地產(chǎn)及其描述其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上不能分離，或雖然可分離，但是分離后不經(jīng)濟(jì)或分離后會破壞土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的價值或功能明顯受到損害的物體，如花園、圍墻、地下管線等。實(shí)物區(qū)位從價值的角度看權(quán)益三者的結(jié)合體(即房地產(chǎn)價值主要決定于這三者因素)。(1)“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體(即“房地”)。

(2)“房地”：專指土地與建筑物的合成體。

(3)“土地”：僅指土地部分。

(4)“建筑物”：僅指建筑物部分。2.估價中對房地產(chǎn)的界定

建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

(1)房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動的空間場所。

(2)構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。3.建筑物的含義影響建筑物價值的因素坐落位置建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境和具體地點(diǎn)。對于房地形態(tài)的房地產(chǎn)來說，建筑物的坐落位置對房價有著非常大的影響。面積大小占地面積建筑面積使用面積套內(nèi)面積房屋建筑中各層外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積的總和。包括使用面積和結(jié)構(gòu)面積銷售面積（套建筑面積）＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e低層房屋：1－3層多層房屋：4－6層中高層房屋：7－10層高層房屋：10層以上超高層房屋：100米以上層數(shù)高度建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)用途居住商業(yè)工業(yè)辦公不同用途的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)、平面布置與配套設(shè)備有很大不同，對建筑物的成本造價有很大影響。裝修情況內(nèi)裝修外裝修需要了解裝修的的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品品質(zhì)及裝修質(zhì)量量等。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)包括毛坯房、、初裝修、普通通裝修、高檔裝裝修等。附屬建筑設(shè)備建筑物各類設(shè)備備的質(zhì)量維修情況主要包括給排水水、采暖、通風(fēng)風(fēng)、空調(diào)、電氣氣及智能化樓宇宇設(shè)備。需要了了解它們的配置置和性能、質(zhì)量量和維修保護(hù)情情況。建成年月和使用保養(yǎng)情況建筑物竣工日期期地基的穩(wěn)定性重點(diǎn)考察建筑物物新舊程度和建建成年月、使用用保養(yǎng)情況之間間的關(guān)系。建筑物新舊程度度沉降情況公共配套設(shè)施完備程度城市基礎(chǔ)設(shè)施反映其完備程度度的指標(biāo)主要有有設(shè)施水平、設(shè)設(shè)施的保證率和和齊備程度。社會公共服務(wù)設(shè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)狀況在中國大陸，建建筑物與土地的的所有制不同，，土地全部是公公有的，建筑物物可以私人所有有。（1）實(shí)物實(shí)物是指房地產(chǎn)產(chǎn)中有形的部分分，如建筑物的的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、、裝修，土地的的形狀、平整度度等。（2）權(quán)益權(quán)益是指房地產(chǎn)產(chǎn)中無形的、不不可觸摸的部分分，包括權(quán)利、、利益和收益，，房地產(chǎn)利益和和收益以其權(quán)利利為基礎(chǔ)。實(shí)物和權(quán)益對房房地產(chǎn)價值的影影響均很大！（1）區(qū)位區(qū)位是指某宗房房地產(chǎn)與其他房房地產(chǎn)或事物在在空間方位和距距離上的關(guān)系，，包括位置、交交通、周圍環(huán)境境和景觀以及外外部配套設(shè)施等等方面。4、實(shí)物、權(quán)益和和區(qū)位的含義房地產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)典權(quán)…18所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范范圍內(nèi)自由支配配房地產(chǎn)并排除除他人干涉的權(quán)權(quán)利(具有排他性)，包括占有、使用、收收益和處分的權(quán)利；使用權(quán)是指房地產(chǎn)使用者對他人所有的房房地產(chǎn)享有占有、使用、收收益的權(quán)利；租賃權(quán)是指以支付租金金的方式從房屋屋所有人或土地地使用人那里獲獲得占有、使用房地產(chǎn)的權(quán)利；；房屋土地19抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人不轉(zhuǎn)移移占有而僅作債債權(quán)擔(dān)保的房地地產(chǎn)，在債務(wù)人人不履行債務(wù)時時，就該房地產(chǎn)產(chǎn)的變現(xiàn)價款優(yōu)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利利；典權(quán)是指支付典價占有他人房地產(chǎn)產(chǎn)而為自己使用用、收益的權(quán)利利，典權(quán)是中國國特有的一種物物權(quán)形式。房地產(chǎn)估價是評評估房地產(chǎn)的價值。價值的外在表表現(xiàn)是價格。理理論上是價值決決定價格，實(shí)踐踐中卻是通過價價格來了解價值值。因此，做好好房地產(chǎn)估價不不僅要對房地產(chǎn)產(chǎn)價值，而且要要對房地產(chǎn)價格格有全面、深入入和正確的認(rèn)識識。二、房地產(chǎn)價格格和價值價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東東西，它通常用用貨幣來表示，，雖然不一定要要用貨幣形式來來償付?！F(xiàn)象價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中中的抽象人類勞勞動?！举|(zhì)房地產(chǎn)價格是獲得他人的房房地產(chǎn)所必須付付出的代價——貨幣額、商品或或其他有價物。。（一）房地產(chǎn)價價格的含義1、房地產(chǎn)價格既既有買賣價格，又有使用價格（租金）。（一般商品品主要是買賣價價格）2、房地產(chǎn)價格受受區(qū)位的影響很大。（（一般商品與區(qū)區(qū)位關(guān)系不大））3、房地產(chǎn)價格實(shí)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。（一般般商品主要是物品本身的價格）（二）房地產(chǎn)價價格特征4、房地產(chǎn)價格形形成時間較長。。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有有獨(dú)一無二特性性，相互之間難難以比較，加上上價值較大，人人們對房地產(chǎn)交交易一般都很謹(jǐn)謹(jǐn)慎。所以房地地產(chǎn)交易價格一一般難以在短時時間內(nèi)達(dá)成。5、房地產(chǎn)價格容容易受交易者的的個別因素的影響。（一般般商品不易受交交易者個別情況況左右）不同的房地產(chǎn)價價值和價格，所所起的作用不盡盡相同，評估時時采用的依據(jù)和和考慮的因素也也不盡相同。1、買賣價格：房地產(chǎn)權(quán)利人通通過買賣方式將將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人，由房房地產(chǎn)權(quán)利人收收取或他人支付付的貨幣額、商商品或其他有價價物。2、租賃價格：房地產(chǎn)權(quán)利人作作為出租人將其其房地產(chǎn)出租給給承租人使用，，由出租人收取取或承租人支付付的貨幣額、商商品或其他有價價物。（三）房地產(chǎn)價價值和價格的種種類3、抵押價值：為向銀行抵押的的需要，估價人人員評估的作為為抵押依據(jù)的價價值。4、保險價值：為確定保險金額額提供參考依據(jù)據(jù)而評估的價值值。5、計稅價值：為課稅的需要，，估價人員評估估的作為計稅依依據(jù)的價值。6、征收價值：政府強(qiáng)制取得房房地產(chǎn)時應(yīng)給予予的補(bǔ)償金額。。7、土地價格：不含建筑物價格格在內(nèi)的價格。。8、建筑物價格：：不含所占用土地地價格在內(nèi)的價價格。9、房地價格：建筑物連同其占占用的土地的價價格。等同于一一般人們所說的的房價。房地價格=土地價格+建筑物價格10、現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價價格。11、期房價格：以目前尚未建成成而在將來建成成的房屋為交易易標(biāo)的的價格。。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價格水平平及其變動，是是由眾多影響房房地產(chǎn)價格的因因素共同作用的的結(jié)果。其中有些影響響因素是可以量量化的。例如，，房地產(chǎn)的區(qū)域域因素、房地產(chǎn)產(chǎn)的自身因素等等是可以量化的的，它們可以在在房地產(chǎn)評估時時直接加以考慮慮或者予以調(diào)整整。但是大量的的影響因素是不能量化的。例如，經(jīng)濟(jì)因因素、社會因素素、制度政策因因素等，對于不不能量化的影響響因素，則在估估價時不能通過過修正、調(diào)整等等方法予以考慮慮。如果在估價價時不考慮那些些不可量化的影影響因素，勢必必影響評估的結(jié)結(jié)果。三、房地產(chǎn)價格格影響因素因此，對于不可量化的的影響因素，就就要求估價人員員總體把握，從從總體上給予考考慮。當(dāng)然，這就需需要估價人員全全面認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)價格的影響因因素。房地產(chǎn)價格影響因素自身因素外部因素土地因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會因素…建筑物因素第二部分：房地地產(chǎn)估價方法一、市場法二、收益法三、成本法主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用科學(xué)的方方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡臏y算，不能單單憑估價師的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判判斷。一宗房地地產(chǎn)的價值通常?？梢酝ㄟ^以下下3個途徑來求?。海海?）最近同類房地地產(chǎn)在市場上是是以什么價格進(jìn)進(jìn)行交易的？——市場法（2）如果直接利用用該房地產(chǎn)預(yù)計計可以獲得多少少收益？——收益法（3）重新開發(fā)或建建造同類房地產(chǎn)產(chǎn)需要多少費(fèi)用用？——成本法10、估價方法（一）概念是將估價對象與與估價時點(diǎn)近期期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這這些類似房地產(chǎn)產(chǎn)的已知價格作作適當(dāng)?shù)男拚?，，以此估算估價價對象的客觀合合理價格或價值值的方法，采用用比較法求得的的房地產(chǎn)價格又又稱比準(zhǔn)價價格。一、市市場法法關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)產(chǎn)是指與與估價價對象象處于于同一供供求圈圈內(nèi)，并在在用途、、規(guī)模模、檔檔次、、建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面面與估估價對對象相相同或或相近近的房房地產(chǎn)產(chǎn)。同一供供求圈圈是指與與估價價對象象具有有替代代關(guān)系系、價價格互互相影影響的的適當(dāng)當(dāng)范圍圍，包包括鄰鄰近地地區(qū)和和類似似地區(qū)區(qū)。本質(zhì)以房地地產(chǎn)的的實(shí)際成成交價價格為導(dǎo)向向求取房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價值，，通常常把市市場法法測算算出的的價值值稱為為“比準(zhǔn)價價格”（二））理論論依據(jù)據(jù)替代原原理:替代原原理作作用于于房地地產(chǎn)市市場，，表現(xiàn)現(xiàn)為效效用相相同、、條件件相近近的房房產(chǎn)價價格總總是相相互牽牽引，，趨于于一致致。適用于于房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)達(dá)、活躍和和完善善的地區(qū)區(qū)，而而且有有廣泛市市場交交易的房地地產(chǎn)類類型。。也也即：：同種種類型型的數(shù)數(shù)量較較多且且經(jīng)常常發(fā)生生交易易的房房地產(chǎn)產(chǎn)。如如：住住宅、、寫字字樓、、商鋪鋪、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠廠房、、房地地產(chǎn)開開發(fā)用用地。。（三））適用用對象象難以采采用市市場法法估價價的房房地產(chǎn)產(chǎn)：1.數(shù)量很很少的的房地地產(chǎn)，，例如如特殊殊廠房房、機(jī)機(jī)場、、碼頭頭、博博物館館、寺寺廟、、古建建筑等等；2.很少發(fā)發(fā)生交交易的的房地地產(chǎn)，，例如如學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院、、行政政辦公公樓等等；3.可比性性很差差的房房地產(chǎn)產(chǎn)，例例如在在建工工程等等。1、可選選取的的交易實(shí)實(shí)例應(yīng)應(yīng)數(shù)量量充足足，一般般要求求理想想的交交易實(shí)實(shí)例有有10個以上上，其其中與與待估估房地地產(chǎn)狀狀況最最接近近的實(shí)實(shí)例要要有3～4個。2、成交交實(shí)例例與待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)差異小小。3、交易易實(shí)例例資料料應(yīng)完完整、、準(zhǔn)確確，各各種因因素對對價格格影響響易量量化。?？傊?，市場場法的的使用用條件件是在估價價時點(diǎn)點(diǎn)的近期期有較多多的類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的交交易。。（四））使用用條件件（五））市場場比較較法的的估價價步驟驟搜集交交易實(shí)實(shí)例選取可可比實(shí)實(shí)例建立價價格可可比基基礎(chǔ)進(jìn)行交交易情情況修修正進(jìn)行交交易日日期修修正進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況修正正求取比比準(zhǔn)價價格注重平平時交交易實(shí)實(shí)例的的積累累1、搜集集交易易實(shí)例例途徑查閱政政府有有關(guān)部部門的的房地地產(chǎn)交交易登登記等等資料料查閱報報刊上上有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)出出售、、出租租廣告告、信信息資資料參加房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易會，，了解解房地地產(chǎn)價價格行行情，，搜集集價格格信息息，索索取有有關(guān)資資料向房地地產(chǎn)交交易當(dāng)當(dāng)事人人、四四鄰、、經(jīng)紀(jì)紀(jì)人、、金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)、司司法機(jī)機(jī)關(guān)等等調(diào)查查了解解以房地地產(chǎn)購購買者者的名名義，，與房房地產(chǎn)產(chǎn)出售售者，，如開開發(fā)商商、代代理商商等洽洽談內(nèi)容交易雙雙方的的基本本情況況及交交易目目的交易實(shí)實(shí)例房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況成交價價格及及價格格類型型成交日日期付款方方式交易情情況如總價價、房房屋總總價、、土地地總價價及相相應(yīng)單單價；；如拍拍賣價價格、、招標(biāo)標(biāo)價格格、協(xié)協(xié)議價價格；；如美美元、、港幣幣、日日元等等如交易易稅費(fèi)費(fèi)的負(fù)負(fù)擔(dān)方方式，，有無無隱價價瞞價價情況況以及及有無無債務(wù)務(wù)清償償、人人為抬抬價或或親友友間交交易，，合并并土地地的買買賣等等特殊殊交易易情況況。名稱坐落賣方買方成交價格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實(shí)物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖房地產(chǎn)交易易實(shí)例調(diào)查查表房地產(chǎn)類型型：用途應(yīng)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同所處地段應(yīng)相同估價時點(diǎn)應(yīng)相近，相相差1年以上不宜宜采用價格類型應(yīng)相同成交價格為為正常價格，或可修正正為正常價價格2、選取可比比實(shí)例要求3、建立比較較基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一價格單位估價中價格格通常以一次付清清所需支付付的金額為基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)范圍即是是進(jìn)行“有有無對比””并消除由由此導(dǎo)致的的價格差異異。1.帶有債權(quán)債債務(wù)的房地地產(chǎn)；2.含有非房地地產(chǎn)成分；；3.房地產(chǎn)實(shí)物物范圍不同同。統(tǒng)一價格表表示單位統(tǒng)一幣種和和貨幣單位位統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵和單位位4、交易情況況修正（1）含義：交易情況修修正是指排除交易行為中中的特殊因素所所造成的可比實(shí)例例成交價格格偏差，將可比實(shí)實(shí)例的成交交價格調(diào)整整為正常價價格。（2）造成成交交價格偏差差的原因※有特殊利害害關(guān)系人之之間的交易易；※急于出售或或急于購買買的交易；；※受債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系影響響的交易；；※交易雙方或或一方對房房地產(chǎn)市場場信息了解解不充分※相鄰房地產(chǎn)產(chǎn)的合并交交易；※交易稅費(fèi)非非正常負(fù)擔(dān)擔(dān)的交易。?！鶞y定種種特特殊因素對對房地產(chǎn)交交易價格的的影響程度度；※利用百分率率法和差額額法進(jìn)行交交易情況修修正，求得得可比實(shí)例例的正常價價格，實(shí)際際估價中常常采用百分分率法進(jìn)行行交易情況況修正。。已知某一房房地產(chǎn)的正正常價格為為1500元/m2，可比實(shí)例例價格比正正常價格高高10%，求可比實(shí)實(shí)例的價格格？可比實(shí)例價價格=正常價格*（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3）交易情況況修正的方方法5、交易日期期修正（1）含義：將可比實(shí)例例在其成交日期期時的價格調(diào)調(diào)整為在估價時點(diǎn)的價格的過過程稱交易易日期修正正。（2）采用百分分率法修正正，其公式式為：可比實(shí)例在在估價時點(diǎn)點(diǎn)時的價格格=可比實(shí)例在在成交日期期時的價格格×交易日期修修正系數(shù)（3）交易日期期修正的具具體方法利用房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)進(jìn)行修正正利用房地產(chǎn)產(chǎn)價格變動動率進(jìn)行修修正6、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)域因素修正個別因素修正權(quán)益因素修正包括地段位位置、繁華華程度、環(huán)環(huán)境狀況、、交通狀況況、配套設(shè)設(shè)施等包括新舊程程度、建筑筑結(jié)構(gòu)、臨臨街狀況、、朝向、樓樓層、層高高、寬深比比率、通風(fēng)風(fēng)采光、房房型功能、、建筑裝修修等包括年限修修正、產(chǎn)權(quán)權(quán)狀況修正正等7、求取比準(zhǔn)準(zhǔn)價格（1）求取單個可比實(shí)例比比準(zhǔn)價格的的方法連乘形式：：估價對象價價格=可比實(shí)例價價格×交易情況修修正系數(shù)×交易日期調(diào)調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)比準(zhǔn)價格×可比實(shí)例價格=100()×()×100()100（2）多個比準(zhǔn)價格綜綜合方法簡單算術(shù)平平均法加權(quán)算術(shù)平平均法（一）概念念收益法是運(yùn)運(yùn)用適當(dāng)?shù)牡馁Y本化率，將預(yù)期的的估價對象象房地產(chǎn)未未來各期的的正常純收益益（客觀純收收益）折算算到估價時時點(diǎn)上的現(xiàn)價，求其之和和，以此估估算估價對對象的客觀觀合理價格格或價值的的方法。采采用收益法法得出的價價格，稱為為收益價格。是收益性性房地產(chǎn)價價格評估的的常用方法法。二、收益法法將估價時點(diǎn)點(diǎn)視為現(xiàn)在在，那么，，在現(xiàn)在購購買一宗有有一定年限限收益的房房地產(chǎn)，預(yù)預(yù)示著在其其未來的收收益年限內(nèi)內(nèi)可源源不不斷地獲取取凈收益，，如果現(xiàn)有有某一貨幣幣額可與這這未來源源源不斷的凈凈收益的現(xiàn)現(xiàn)值之和等等值，則一一貨幣額就就是該宗房房地產(chǎn)的價價格。收益法是建建立在資金具有時時間價值的觀念上的的。（二）收益益法的理論論依據(jù)（預(yù)預(yù)期原理））收益性房地地產(chǎn)的價值值就是該房地地產(chǎn)未來凈收益的的現(xiàn)值之之和，其高低低取決于于下列因因素：可獲凈收收益的大大小；可獲凈收收益期限限的長短短；獲得該凈凈收益的的可靠性性。（三）收收益法適適用的對對象和條條件對象：有收益或或有潛在在收益的的房地產(chǎn)產(chǎn)。條件：房地產(chǎn)的的收益和和風(fēng)險都都能夠量量化。（四）收收益法的的步驟搜集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)收入和費(fèi)費(fèi)用的資料預(yù)測估價對象象的未來來收益求取報酬酬率、資資本化率率選用適宜宜的收益益法計算算公式（1）房地產(chǎn)產(chǎn)的未來來收益1、凈收益益的求取取持有收益益房地產(chǎn)產(chǎn)特定權(quán)權(quán)利的收收益，包包括收取取持有期間間的房地產(chǎn)產(chǎn)所有利利潤，加加上終結(jié)結(jié)期對房房地產(chǎn)的的處置收益益。（2）經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用的構(gòu)構(gòu)成固定費(fèi)用用變動費(fèi)用用（3）凈收益益求取中中需要注注意的問問題※凈收益是是正常的的客觀凈收收益，是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)最有效效的使用用狀態(tài)下下，在使使用者正正常經(jīng)營營能力下下所提供供的收益益，它必必須是持持續(xù)有規(guī)規(guī)律和安安全可靠靠的，需需要排除除房地產(chǎn)產(chǎn)使用過過程中受受經(jīng)營管管理水平平、不可可抗力、、不合理理或人為為的特殊殊、偶然然因素（（如投機(jī)機(jī)、違法法、高風(fēng)風(fēng)險）對對凈收益益的影響響。※對于出租房地產(chǎn)而而言，凈凈收益為為凈租金金收入，，即從有有效毛租租金中扣扣除維修修費(fèi)、管管理費(fèi)、、稅費(fèi)、、保險費(fèi)費(fèi)等四項(xiàng)項(xiàng)成本。。沒有簽訂訂租賃合合同的，，有效毛毛租金采采用市場場客觀租租金；有租賃賃合同的的，合同同期內(nèi)有有效毛租租金應(yīng)采采用合同同約定租租金，并并且按租租賃合同同約定的的內(nèi)容扣扣除成本本費(fèi)用，，合同期期外應(yīng)采采用市場場客觀租租金，扣扣除客觀觀費(fèi)用。?！鶢I業(yè)面積積和可出出租面積積不應(yīng)包括括管理用用房、設(shè)設(shè)備房所所占的面面積，它它們的收收益已經(jīng)經(jīng)暗含于于客房、、餐飲、、公寓及及其它可可直接盈盈利部分分的收益益之中。?！康禺a(chǎn)的的收益年限限是標(biāo)的物物自估價時點(diǎn)點(diǎn)起至未來來可獲收收益的年年數(shù)。收收益年限限應(yīng)根據(jù)據(jù)標(biāo)的物物的不同同，在房房地產(chǎn)自自然壽命命、法律律規(guī)定、、合同約約定等的的基礎(chǔ)上上，結(jié)合合房地產(chǎn)產(chǎn)剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命來確定定。一般般情況下下，標(biāo)的的物的收收益年限限為其剩余經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命，其中，，土地為為剩余使使用年限限；對于于土地與與建筑物物合成體體的估價價對象，，如果是是建筑物物的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命晚晚于或與與土地使使用年限限一起結(jié)結(jié)束的，，應(yīng)根據(jù)據(jù)土地剩剩余使用用年限確確定收益益年限；；如果建筑筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命早于土土地使用用年限而而結(jié)束的的，應(yīng)先先根據(jù)建建筑物的的剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)年限限確定收收益年限限，選用用相應(yīng)收收益年限限的公式式計算，，然后再再加上土土地使用用年限超超出建筑筑物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命的的土地剩余余使用年年限價值值的折現(xiàn)現(xiàn)值。2、報酬率率的求取?。?）報酬率率的實(shí)質(zhì)質(zhì)投資回收收是指所投投入的資資本的回回收，即即保本。。投資回報報是指所投投入的資資本全部部回收之之后所獲獲得的額額外資金金，即報報酬。報酬率為投資回回報與所所投入的的資本的的比率。。報酬率=投資回報報/所投入的的資本風(fēng)險是指指由于不不確定性性的存在在，導(dǎo)致致投資收收益的實(shí)實(shí)際結(jié)果果偏離預(yù)預(yù)期結(jié)果果造成損損失的可可能性。。報酬率與與風(fēng)險正正相關(guān)。。所選用的的報酬率率，應(yīng)等等同于與與獲取估估價對象象產(chǎn)生的的凈收益益具有同同等風(fēng)險險的投資資報酬率率。不同地區(qū)區(qū)、不同同時期、、不同用用途或不不同類型型的房地地產(chǎn)，同同一類型型房地產(chǎn)產(chǎn)的不同同權(quán)益、、不同收收益類型型，由于于投資風(fēng)風(fēng)險不同同，報酬酬率是不不盡相同同的。因因此，估價中并并不存在在一個統(tǒng)統(tǒng)一不變變的報酬酬率數(shù)值值。累加法市場提取取法投資報酬酬率排序序插入法法將報酬率率視為包包含無風(fēng)險報報酬率和風(fēng)險報酬酬率兩大部分分，然后后分別求求出每一一部分，，再將它它們相加加利用與估估價對象象房地產(chǎn)產(chǎn)具有類類似收益益特征的的可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)的價價格、凈凈收益等等資料，，選用相相應(yīng)的報報酬資本本化法公公式，反反求出報報酬率的的方法（2）報酬率率的求取取方法投資類型及其風(fēng)險報酬率報酬率應(yīng)落的區(qū)域投資報酬酬率排序序插入法法（一）概概念重置成本本法是求求取標(biāo)的的建筑物物在估價時點(diǎn)點(diǎn)時的重新新建造價價格，然然后扣除折舊舊，加上土地地的價格格，以此估估算標(biāo)的的不動產(chǎn)產(chǎn)的客觀觀合理價價格或價價值的方方法。重重置成本本法也可可以說是是以不動動產(chǎn)價格格各構(gòu)成成部分的的累加為為基礎(chǔ)來來估算不不動產(chǎn)價價格的方方法。三、成本本法（二）理理論依據(jù)據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用用價值論論賣方的角度替代原理理買方的角度（三）適適用范圍圍新的或相相對較新新的建筑筑物的價價值評估估當(dāng)有充分分資料可可以衡量量其折舊舊時，也也可用于于舊建筑筑物的價價值評估估擬建建筑筑物、特特殊目的的或特制制不動產(chǎn)產(chǎn)以及其其他在市市場上很少交易易的不動產(chǎn)產(chǎn)的價值值評估新開發(fā)土土地的價價值評估估特殊評估估目的下下的不動動產(chǎn)價值值評估，，如抵押押價格、、征用價價格、保保險價格格等（四）應(yīng)應(yīng)用限制制一般不贊成單單獨(dú)對土土地運(yùn)用重置置成本法法估價，，使用這這種測算算方法不不僅有困困難而且且不規(guī)范范，在理理論上也也缺乏依依據(jù)（新新開發(fā)土土地除外外）。對于使用用期過長長或特別別舊的房房產(chǎn)，很很難準(zhǔn)確確計量其其價值損損耗，即即折舊；；另一方方面，這這一方法法很難估估計由于于設(shè)計、、式樣等等的規(guī)格格與質(zhì)量量，以及及施工人人員的素素質(zhì)所造造成的建建筑物質(zhì)質(zhì)量上的的差異。。（五）成成本法的的步驟估算土地地價格估算建筑筑物重新新建造價價格估算建筑筑物折舊舊估算建筑筑物凈值值估算不動動產(chǎn)價格格1、估算土土地價格格新開發(fā)土土地土地價格格=土地取得得費(fèi)用＋＋土地開開